№ 1484
гр. София, 23.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-14 СЪСТАВ, в публично заседание
на шести март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Маргарита Апостолова
при участието на секретаря Ива Ат. Иванова
като разгледа докладваното от Маргарита Апостолова Гражданско дело №
20211100109217 по описа за 2021 година
Образувано е по предявен от В. В. Й. срещу И.П. /ИН П./ АДСИЦ иск, с правна
квалификация чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, с който се иска обявяването за окончателен на
предварителен договор от 23,01,2008год., сключен между ищеца и ответника за прехвърляне
на собствеността върху описан в исковата молба недвижим имот.
Излагат се съображения, че на 23,01,2008год. между ищеца, в качеството на купувач
и ответника, в качеството на продавач е сключен предварителен договор за прехвърляне на
недвижим имот, представляващ:
САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА (МАГАЗИН) с идентификатор
68134.306.347.5.10 в гр.София, общ. Столична, обл. София (столица), по кадастралната
карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-32/01.04.2016г. на
Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на кадастралната карта и
кадастралните регистри, засягащо самостоятелния обект е със Заповед 18-2638/18.04.2017 г.
на Началник на СГКК- София, адрес на имота: гр.София, район Възраждане, п.к. 1000,
******* ул. Иван ******* самостоятелният обект се намира на етаж 1 в сграда с
идентификатор 68134.306.347.5, предназначение: Жилищна сграда - многофамилна, сградата
е разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.306.347, предназначение на
самостоятелния обект: За търговска дейност, брой нива на обекта: 1, посочена в документа
площ: 29.50 квадратни метра, ниво: 1, съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия
етаж: 68134.306.347.5.9, 68134.306.347.5.11, под обекта: няма, над обекта: няма, стар
идентификатор: няма, а по описание в Предварителен договор: МАГАЗИН № 10, находящ
се в гр. София, Район „Възраждане“, м. „*******“, в „БИЗНЕС СГРАДА *******“, със
застроена площ от 29.50 квадратни метра, заедно с 0.422% идеални части или 4.23 квадратни
метра от общите части на сградата или общо 33.73 квадратни метра и прилежащите 0.382%
1
идеални части от правото на строеж върху земята, представляваща УПИ-1, отреден за ЖС,
НОО, магазин хидрофор, трафопост и паркинг от квартал 280А по плана на гр.София, м.
„*******“.
Поддържа се, че предварителният договор бил сключен при договорена продажна
цена от 40476евро, заплатена по схема съгласно чл.1 от Приложение №1 от договора и
изцяло от ищцата.
Посочва на осн.чл. 3 от договора срокът за сключване на окончателен договор да е
30,12,2009год., предвиден е три месечен гратисен период в случай на настъпили
непреодолими обстоятелства, за които няма данни да са налице, но и в тази хипотеза срокът
за сключване на договора е 31,03,2010год.
Съобразно изложеното е заявено становище за основателност на исковата претенция.
Претендира разноски.
В указания законоустановен срок по реда на чл. 131 от ГПК не е постъпил отговор от
ответната страна.
При така изложеното съдът намира за установено от фактическа страна
следното:
По делото е представен предварителен договор за продажба на недвижим имот и
изпълнение на строителство от 23,01,2008 г. /л. 4/, по силата на който „К.-1“ АДСИЦ /старо
наименование на ответника/, в качеството на продавач и изпълнител, се задължава да
извърши строителство на сграда по утвърдени работни проекти, и да прехвърли на В. В. Й.,
в качеството на купувач право на собственост върху следния недвижим имот: МАГАЗИН №
10, със застроена площ от 29.50кв.м., заедно е 0.422% идеални части или 4.23 квадратни
метра от общите части на сградата или общо 33.73 квадратни метра и прилежащите 0.382%
идеални части от правото на строеж върху земята, находящ се в гр.София, район
„Възраждане“, м. „*******“, в „БИЗНЕС СГРАДА *******“, на шест етажа-офиси и сутерен
– подземен паркинг, обща разгърната застроена площ от 9705,15 кв.м. метра., при граници и
съседи: север – магазин № 11, юг - магазин № 9, запад – стълбище, изток – коридор, която
сграда ще бъде построена в УПИ I, в гр.София, Район „Възраждане“, м. „*******“, в
„БИЗНЕС СГРАДА *******“, отреден за ЖС, НОО, магазин, хидрофор, трафопост и
паркинг от квартал 280А по плана на гр.София, м.„*******“.
В чл. 2 от договора е посочено, че купувачът се задължава да заплати на продавача
договорената сума като цена на сделката, посочена в Приложение № 1, неразделна част от
договора и при неговите условия.
Съгласно чл. 3 от договора, страните се задължават да сключат окончателен договор
за покупко-продажба на недвижим имот по чл. 1 в нотариална форма след подписване на
констативен акт – образец № 15 и плащане на остатъка от продажната цена съгласно
приложение № 1, не по-късно от 30,12,2009г., като точният ден и час за изповядване на
сделката се уговарят допълнително в писмена форма по искане на купувача. В клаузата е
предвиден тримесечен безпенален период в случай на настъпили непреодолими независещи
2
от изпълнителя обстоятелства.
Представено е Приложение № 1 към договора, видно от което цената на процесния
имот възлиза на 40476,00евро. В приложението е посочено, че при подписване на договора
следва да се внесе капаро от 3000 лв.; в срока до 12,02,2008 г. – сумата от 6561,00 евро или
равностойността в левове; до 31,03,2008 г. – 30 % от цената в размер на 12143евро или
левовата равностойност; до 30,09,2008 г. – 40 % от цената в размер на 16190,00 евро или
левовата равностойност и 10 % от цената в размер на 4048 евро или левовата
равностойност – при получаване на разрешение за ползване и/или изповядване на сделката
по нотариален ред.
След служебно извършена справка в ТРРЮЛНЦ към АВ съдът констатира, че К.-1“
АДСИЦ е предишното наименование на ответника И.П. /ИН П./ АДСИЦ.
Представена е издадена от ответника на ищцата от 23,01,2008г. /л. 10/ квитанция за
сумата от 3000 лв., с посочено основание „капаро за магазин № 10 Зона Б - 19“. Представено
е платежно нареждане от 11,02,2008 г. /л. 11/ за сумата от 12832,20лв., с наредител В.М.Й. и
получател „К.-1“ АДСИЦ и посочено основание „плащане по договор за изпълнение на
строителство от 23,10,2008 г., магазин № 10, *******“. Представено е платежно нареждане
от 28,03,2008 г. /л. 12/ за сумата от 12143,00 евро, с наредител В.М.Й. и получател „К.-1“
АДСИЦ и основание „плащане по договор от 23,01,2008 г. магазин № 10, *******“.
Представена е издадена от „И.П.“ АДСИЦ на ищцата фактура 79/01,10,2008 г. за вноска по
предварителен договор за продажба на магазин 10 ******* за сумата от 31665,70лв. с ДДС.
Представен е издаден от ответника касов бон за сумата от 2915 лв. Представено е платежно
нареждане /л. 14/ за сумата от 14700,00 евро, с наредител В.М.Й. и получател „К.-1“ АДСИЦ
и основание „плащане по дог. от 23,01,2008 г. за магазин № 10, *******“.
От нотариален акт за продажба на право на строеж с № 115, том VII, рег. № 8835,
дело № 1232/2007 г. от 31,07,2007 г., /л. 68/, е видно, че който „ВИ – В.Х.“ ЕАД продава на
„К.-1“ АДСИЦ правото на строеж върху недвижими имоти, които ще бъдат построени в
сграда, строяща се в гр. София, Столична община, район „Възраждане“, УПИ I, ЖС, КОО,
магазин, хидрофор, трафопост и паркинг, квартал 280А, по плана на гр. София, м.
„*******“, целият с площ 7099 кв.м., при съседи: изток – Владайска река, запад – ул.
„Царибродска“, север – ул. „Д. Калинков“ и юг Владайска река, измежду които не фигурира
процесният недвижим имот.
Представени са писма от ДНСК и Столична община район „Възраждане“, в които е
посочено, че нямат данни за издаването на констативен акт, образен № 15 за процесния
недвижим имот.
При така изложената фактическа обстановка съдът достигна до следните правни
изводи:
Предявен е иск с пр.основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
Предвиденият в тази разпоредба конститутивен иск е свързан с възможността за
принудително реализиране на едно потестативно право на ищеца, когато ответната страна
3
по облигационно отношение не е дала съгласието си за това. Естеството на същият се
свежда във възможността всяка от страните по предварителен договор да предяви иск за
обявяването му за окончателен. Предпоставките за уважаването на иска са наличие на
валиден предварителен договор, който по аргумент от чл. 19, ал. 2 от ЗЗД трябва да съдържа
уговорки относно съществените условия на окончателния такъв.
Съгласно чл. 363 от ГПК, обявяването на предварителен договор за окончателен по
предявен иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД се предпоставя от безспорно установено право на
собственост на отчуждителя върху имота и наличието на условията за прехвърляне на
собствеността по нотариален ред. Доказателствената тежест за установяване на това
обстоятелство се носи от ищцата, което е било указано с доклада по делото. За
установяване на това обстоятелство е представен единствено нотариален акт за продажба на
право на строеж № 115, том VII, рег. № 8835, дело № 1232/2007 г. от 31,07,2007 г., по силата
на който ответникът е придобил от „В.-В.“ ЕАД правото на строеж на имоти в строяща се
сграда, в която е следвало да се помещава и имотът, предмет на предварителния договор. В
нотариалния акт не се сочи на продажба на право на строеж за процесният недвижи имот –
Магазин № 10, което трансформирайки се в право на собственост съобразно условията на
чл.181 от ЗУТ да би могло да е предмет на прехвърляне със сключване на окончателен
договор. В същото време, нито един от описаните имоти не съвпада по площ, описание и
съседи с процесния, за да се обоснове извод за идентичност. Самият предварителен договор
не е от характер да установи правото на собственост на отчуждителя, като не са представени
други доказателства в тази насока. Същевременно не се твърди от ищеца да е извършено
отклонение от одобрени строителни книжа, в който случай да е налице промяна в
предназначението на имота предмет на предварителен договор. Съдът няма задължение да
съпоставя идентичността на имота предмет на предварителен договор с идентичност на
имоти по приложени доказателства, доколкото тази преценка е извън необходимата по
чл.363 от ГПК. С оглед горното съдът приема за недоказано обстоятелството продавачът да
се легитимира като собственик на имота.
От друга страна в чл. 3 от договора е предвидено, че страните се задължават да
сключат окончателен договор след изготвянето на констативен акт-образец № 15 и плащане
на продажната цена, не по-късно от 30,12,2009год. По същество е уговорено отлагателно
условие за възникване на задължението за прехвърляне на имота. По делото не е представен
съставен за имота акт № 15 съгласно Наредба № 3 от 31 юли 2003г. за съставяне на актове и
протоколи по време на строителството, съгласно който се констатира, че строежът е
изпълнен съгласно одобрените инвестиционни проекти, заверената екзекутивна
документация, изискванията към строежите по чл. 169, ал. 1 и 3 ЗУТ, условията на договора
за строителство и съответните анекси към него и че наличната строителна документация в
достатъчна степен характеризира изпълненото строителство, въз основа на които
съставителите установяват годността за приемане на строежа, частта или етапа от него; Не
са налице и данни за съществуването му. За възникване на задължението на ответното
дружество за сключване на окончателния договор, респ. на преобразуващото право на
4
ищцата да сключи договора по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД по отношение на имота следва да
бъде съставен акт № 15, което условия към момента не е налице.
Предвид изложеното, по делото не са установяват предпоставките по чл. 363 от ГПК
за обявяване на предварителния договор за окончателен, поради което искът се явява
неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
По разноските:
На осн.чл.78, ал.3 от ГПК право на разноски има ответникът, но такива не са
извършени и заявени по делото, поради което не се присъждат.
Мотивиран от гореизложеното, Софийски градски съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от В. В. Й., ЕГН **********, съдебен адрес: ул. „*******
ап. 11 срещу И.П. /ИН П./ АДСИЦ, ЕИК *******, съдебен адрес: гр. София, ул. *******, иск
с правна квалификация чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване на предварителен договор от
23,01,2008год. за покупко-продажба на недвижим имот за окончателен като неоснователен.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
5