Р Е Ш Е Н И Е
№ 13.12.2019 година гр.София
В И М Е Т О Н А
Н А Р О Д А
Софийски градски съд , Гражданско отделение ,
II “Б” състав , в публично
заседание на девети декември две
хиляди и деветнадесета година , в следния състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЛЮБОМИР ВАСИЛЕВ
ЧЛЕНОВЕ:
КАЛИНА
АНАСТАСОВА
Мл.съдия КОНСТАНТИНА
ХРИСТОВА
при секретар Д.Шулева
като разгледа докладваното от съдия Василев въззивно гражданско дело №8519
по описа на 2019 година ,
за да се произнесе взе предвид
следното :
Производството
е по чл.258 – чл.273 ГПК /въззивно обжалване/.
В. гр.д. №8519/2019 г по
описа на СГС е образувано по въззивна
жалба на „Л.*“
ООД *******срещу решение №75386 от 26.03.2019 г постановено по
гр.д.№63577/2018 г на СРС , 34 състав , с което въззивникът
е осъден на основание чл.55 ал.1 пр.2 ЗЗД да заплати на Ф.Г.Г. ***00 лева –заплатени на неосъществено основание
по разписка от 03.05.2018 г за стоп капаро за покупко-продажба на недвижими
имоти ; ведно със законната лихва от 28.09.2018 г до окончателното заплащане на
сумата . Решението на СРС се обжалва и в частта за разноските.
Въззивникът излага доводи
за неправилност на решението на СРС , тъй като същото е необосновано и съдът не е обсъдил наличните
доказателства . Техническата грешка относно номерацията на мазе №8 не
обосновава отказ на ищеца от споразумението . В нотариалния акт на въззивника
за придобиване право на строеж няма грешки и несъответствия , квадратурите на
обектите са коректни и съвпадат с Таблицата за площообразуване и площоразделяне
. Ищецът търси повод да се откаже от предварителния договор , защото няма
средства да закупи имотите .
Въззиваемата
страна е подала писмен отговор , в който оспорва въззивната жалба. Налице са несъответствия между
нотариалния акт на ответника и строителните книжа , като за техническата грешка
относно мазето ищецът е уведомен едва на 21.06.2018 г – една седмица след
изтичане срока за сключване на предварителен договор . Ответникът е изготвил
две таблици за площообразуване . Ищецът е посочил несъответствията и е поискал
допълнителни документи , но такива не са му представени до 15.06.2018 г .
Ответникът не е представил и доказателства за законност на строежа и за липса
на тежести .
Въззивната
жалба е допустима.
Решението на СРС е връчено на въззивника на 18.04.2019
г и е обжалвано в срок на 19.04.2019
г.
Налице е правен интерес на въззивника за обжалване
на решението на СРС.
След преценка на доводите в
жалбата и доказателствата
по делото, въззивният съд приема за установено следното от
фактическа и правна страна :
В мотивите на СРС е
възпроизведена фактическата обстановка . Във връзка с чл.269 ГПК настоящият съд
извършва служебна проверка за нищожност и недопустимост на съдебното решение , като такива основания не се констатират .
Относно доводите за
неправилност съдът е ограничен до изложените във въззивната жалба изрични
доводи , като може да приложи и императивна норма в хипотезата на т.1 от
Тълкувателно решение №1 от 09.12.2013 г по тълк.дело №1/2013 г на ОСГТК на ВКС
.
За да уважи иска СРС е приел , че страните са били в преддоговорни отношения за
сключване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти . На 03.05.2018
г е подписана между страните разписка за стоп капаро , а ищецът превел по
банков път на ответника стоп капарото от 4000 лева . Ответникът твърди , че
посочването на мазе №9 е техническа грешка , но всъщност за сградата има две
таблици-площообразуване . С имейл от
03.06.2018 г ищецът поканил ответника да се срещнат и да обсъдят текстовете на
предварителния договор , но няма данни ответинкът да се свързал с него до
посочения краен срок по разписката . Отделно няма данни ответникът да е
представил доказателства за право на собственост върху имота , за законност на
строежа и за тежести върху имота . Не се е реализирало бъдещото основание –
сключване на предварителен договор и ответникът дължи връщане на даденото капаро
.
Решението на СРС е неправилно , като е дадена
неправилна правна квалификация на иска .
Действително страните са били в преддоговорни отношения за сключване на
предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти , но от друга
страна същите са били в договорни отношения по разписка от 03.05.2018 г
. Разписката е двустранно подписана и
има характер на споразумение /договор/ между страните , като по отношение
на сумата от 4000 лева е налице уговорка за задатък /капаро/ по чл.93 ЗЗД .
Дадената от ищеца правна квалификация по чл.55 ал.1 пр.2 ЗЗД - „неоснователно обогатяване поради неосъществено
основание“ – е неправилна и не обвързва съда . Действителната правна
квалификация е по чл.93 ал.2 изр.2 ЗЗД , като е без значение , че ищецът
претендира само връщане на дадения задатък , а не двойния му размер . Фактите ,
на които се позовава ищеца и който са разгледани от СРС като „неосъществено
основание“ касаят всъщност отказ на ищеца като изправна страна от
споразумението за стоп капаро респ.от сключване на проектирания предварителен
договор за покупко-продажба на недвижими имоти . Подобна хипотеза разкрива
сходства по-скоро с разваляне на договор респ. с „отпаднало основание“ – чл.55
ал.1 пр.3 ЗЗД , отколкото с неосъществено основание / сравни решение №137 от 20.04.2011
г по гр.д.№1161/10 г на ВКС , III ГО
и решение №110 от 29.06.2017 г по гр.д.№3868/16 г на ВКС , III ГО /.
Принципно правилни са водещите мотиви на
първоинстанционния съд , че ответникът не е доказал , че е представил на ищеца
в уговорения срок – 15.06.2018 г - доказателства за законност на строежа и
за тежести върху имота . Отделно , констатирани са несъответствия относно
бъдещото мазе на ищеца , за което ответникът твърди , че е налице техническа
грешка . От друга страна ответникът е признал в о.с.з на 27.02.2019 г пред СРС
, че за сградата е имало две различни площообразувания с различни площи
на обектите в сградата , което е недопустимо . С оглед характера на разписката
като подготвителен договор въпросните несъответствия и непълноти в документацията
на ответника са достатъчни , за да обосноват уважаване на иска .
Само за пълнота трябва да се отбележи , че представените
констативни протоколи от нотариус за рекламиране на имота за продажба на
трети лица нямат никаква доказателствена стойност , тъй като са съставени на
19.07.2018 г – след изтичане на срока на процесната разписка-споразумение .
СРС не е разгледал
непредявен иск – разгледал е относимите факти и искане , но е дал неправилна
правна квалификация . Обжалваното решение трябва да се отмени , а искът отново да се уважи , но при посочената по-горе правна клалификация по чл.93
ал.2 изр.2 ЗЗД. Разноски се дължат от ответника и пред СРС , и пред СГС .
Водим
от горното , СЪДЪТ
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение №75386 от 26.03.2019 г постановено по гр.д.№63577/2018 г на СРС , 34 състав ; и
вместо него ПОСТАНОВЯВА :
ОСЪЖДА „Л.*“ ООД *******да заплати на основание
чл.93 ал.2 изр.2 ЗЗД на Ф.Г.Г. ***00 лева – заплатен и подлежащ на връщане
задатък според разписка от 03.05.2018 г за стоп капаро за покупко-продажба на
недвижими имоти ; ведно със законната лихва от 28.09.2018 г до окончателното
заплащане на сумата.
ОСЪЖДА „Л.*“ ООД *******да заплати на основание
чл.93 ал.2 изр.2 ЗЗД на Ф.Г.Г. *** сумата от 1178 лева разноски пред СРС и 580 лева разноски пред СГС
Решението не подлежи
на касационно обжалване поради
материален интерес под 5000 лева /чл.280 ал.3 т.1 ГПК/.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.