Р Е Ш Е
Н И Е
№ ……
20.12.2019г. гр.Ямбол
В ИМЕТО
НА НАРОДА
Ямболският
окръжен съд,
гражданско отделение, втори
състав,
в открито
съдебно заседание на 10.12.2019 година,
в
следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: КРАСИМИРА ТАГАРЕВА
ЧЛЕНОВЕ: НИКОЛАЙ
ИВАНОВ
ВЕСЕЛА СПАСОВА
Секретар
Л.Р.
Прокурор
Като разгледа
докладваното от съдия Тагарева
Въззивно
гражданско дело №313 по описа за 2019г.
За да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на "Сити
Марк" ООД гр.София, подадена от
пълномощника адв.Г.К., против Решение №543/12.07.2019г., поправено с
Решение №636/02.10.2019г. на Ямболския районен съд, постановено по гр.д.
№3448/2018г., с което в отношенията на
страните - ищците В.И. П. и П.Д.П. и
ответника - дружеството "Сити Марк"ООД, е прието за установено, че
учреденото в полза на "Сити Марк"ООД
от "Кумазит Строй"АД
право на строеж върху четири апартамента от новостроящата се сграда в ПИ
с идентификатор 87374.542.144 по КК на гр.Ямбол, които апартаменти са описани
подробно, е погасено по давност.
Оплакванията на въззивното дружество са за
недопустимост на решението на първата инстанция, както и за неговата
неправилност, поради постановяването му в нарушение на материалния закон и на
процесуалните правила. Към оплакването за недопустимост на обжалваното решение
въззивникът изтъква, че искът на ищците, че правото на строеж за процесните
апартаменти е погасено по давност, е иск за установяване на факт с правно
значение, който може да се предяви само в изрично предвидените от закона
случаи, а такъв иск не е предвиден изрично и е недопустим на основание чл.124,
ал.3 ГПК. На следващо място сочи, че за предявяване на иска не е налице и
правен интерес у ищците като абсолютна процесуална предпоставка, доколкото в
исковата молба не се сочи съдържанието на евентуален спор, нито действия или
бездействия на дружеството, които да са провокирали такъв правен спор, като и
постановеното решение не прекратява и не урежда никакъв правен спор между
страните и не преурежда занапред нито една последица от този спор, а само
очертава пътя на последващи правни спорове и искове за уреждане на неуредени
правни и финансови последици от установения факт на изтеклия петгодишен срок.
Неправилността на решението е обоснована с твърдението, че районният съд не се
е произнесъл по направените от ответното дружество възражения за упражнено
право на задържане и възражение за изтекла 5- годишна погасителна давност на
право на иск на ищците, установена с уредбата на чл.87, ал.5 ЗЗД. В решението
липсвали и мотиви, което е в нарушение на чл.235, ал.2 ГПК и чл.236, ал.2 ГПК,
според които разпоредби съдът основава решението си на приетите по делото
доказателства и доводите и възраженията на страните. Въззивникът счита, че с
уважаването на иска е нанесен и "удар в празното", доколкото не е
поискано от съда при условията на чл.537, ал.2 ГПК да отмени или измени
нотариалния акт на дружеството, от който акт то черпи права. Изразено е
становище, че вписването на исковата молба и на постановеното решение не
защитава интересите на третите лица, а само с вписването на диспозитив, с който
се постановява отмяна на нотариалния акт, който не е произвел вещноправно
прехвърлително действие, би се изпълнила оповестителната и защитна функция на
вписването.
По тези съображения, въззивното дружество моли за
обезсилване на обжалваното решение на ЯРС или за отмяна на решението, с
присъждане на разноските по делото.
Въззиваемите В.П. и П.П., чрез пълномощника си
адв. К., са депозирали писмен отговор, с който са оспорили въззивната жалба
като неоснователна. Наведените доводи са, че е предявен допустим отрицателен
установителен иск за несъществуване на право, правният интерес за който иск
произтича от притежавания от въззивното дружество документ за придобиване на
това право, при което допустимо е и постановеното по този иск съдебно решение.
По същество изложените съображения са, че правилно искът е уважен, тъй като
суперфициарното право не е упражнено в законния 5- годишен срок, а съобразно
приетото в ТР №3/2012г. по т.д. № 3/2012г. на ОСГК на ВКС, сделките, с които се
прехвърля вещно право не подлежат на отмяна, като третите добросъвестни лица са
защитени посредством оповестителното действие на вписването на исковата молба.
Въззиваемите считат, че обжалваното решение е мотивирано, като правилно
районният съд не е разгледал възражението на ответниците за право на задържане,
тъй като същото е форма на защита срещу предявен осъдителен иск, а настоящият
предявен иск е установителен. Молят за присъждане на разноските пред настоящата
инстанция.
В o.с.з. жалбата се поддържа от пълномощника на
въззивното дружество - адв.К..
Въззиваемите В.П. и П.П., чрез адв.К., оспорват
жалбата и настояват за потвърждаване на обжалваното решение.
ЯОС намира, че въззивната жалба е процесуално допустима, като подадена от легитимирана страна и в срока по чл.259, ал.1 ГПК, поради което може да се разгледа по същество.
За да се произнесе, съдът извърши преценка на събраните по делото доказателства, взе предвид изявленията на страните и приема за установено следното:
Първоинстанционният съд е сезиран с исковата молба на В.И.П.
и П. Д.П.,***,
с която против търговското дружество "Сити Марк"ООД гр.София е
предявен иск с правно основание чл.124, ал.1 ГПК, вр. с чл.67 ЗС за
установяване в отношенията на страните, че учреденото в полза на ответника
"Сити Марк"ООД от "Кумазит строй"АД право на строеж върху
четири апартамента (апартаменти №12, №13, №15 и №17) от строящата се сграда в
поземлен имот с идентификатор 87374.542.144 по КК на гр.Ямбол, е погасено по
давност, поради неупражняването му в продължение на пет години.
Ответникът е подал писмен отговор, с
който е направил възражение за процесуална недопустимост на предявения иск,
доколкото не е налице право на ищците, нуждаещо се от защита, тъй като
дружеството е придобило правото на строеж върху процесните апартаменти и го е
реализирало. Със същите аргументи искът е оспорен като неоснователен и по
същество - с твърдението, че недвижимите
имоти, за които е учредено правото на строеж, са изградени - сградата е
изградена до петия етаж включително и плочата над петия етаж съставлява таван над
обектите и съществува и към настоящия момент. В случай на уважаване на
ищцовата претенция, ответното дружество
е заявило възражение за право на задържане на имотите, за които е учредено
правото на строеж, до заплащане стойността на всички извършени подобрения в
размер на сумата 227 500лв., за която сума е предявен и насрещен иск.
С определение от 23.01.2019г. ЯРС не е приел
за съвместно разглеждане предявения от ответника насрещен иск и по правилата за
подова подсъдност е изпратил този иск за разглеждане на ЯОС.
Фактическата обстановка по делото е
безспорно установена и правилно е разкрита от районния съд.
Не се спори между страните и е установено, че ищците В.П. и П.П.,
които са съпрузи, са собственици в режим но СИО на недвижим
имот в гр.Я. на ул.“*******“№ **, а именно: ПИ с идентификатор № 87374.542.144 с площ от 306 кв.м. по
КК на град Я., представляващ по
регулационния план УПИ VI-8117 в кв.92, с площ от 330 кв.м., при посочени граници, за правото на собственост върху който имот
ищците са се легитимирали с нот.акт за собственост върху
недвижим имот, придобит по давностно владение на основание чл.9 ЗВСОНИ, наследство и
делба № 73,т.V, рег.№ 7473, н.д №603 от 16.07.2007г.
на нотариус №322 в НотК.
С нот.акт №32, н.д №912 от 18.10.2007г. на
нотариус №322 в НотК, ищците В. и П. П. са учредили възмездно на дружеството "Кумазит строй" АД правото за строеж върху
собствения им имот - ПИ с идентификатор № 87374.542.144
с площ от 306 кв.м. по КК на град Я., за построяване от страна на "Кумазит строй"АД на „Жилищна сграда с
офиси“ на седем нива и общ гараж с паркоместа в сутерена, с разгъната
застроена площ от 2084,25 кв.м., за негова сметка,
включително и за обектите, за които ищците са си запазили
правото на строеж, посочени в нотариалния акт. Приобретателят "Кумазит строй"АД е поел
задължението да започне строителството на сградата до един месец след издаване
на разрешението за строеж.
Няма спор и е установено с представеното влязло в
сила решение от 12.06.2012г. по търг.дело №1/2012г. на
ЯОС, че със същото на основание чл.87, ал.2, пр.1 и 3 ЗЗД е развален сключения между ищците и дружеството „Кумазит строй“АД
договор за учредяване на правото на строеж срещу задължение за
построяване на жилищна сграда с апартаменти, офиси, гараж и
ателиета, който договор е оформен с нот.акт №32
по нот.д №912 от 18.10.2007г. на нотариус №322 в НотК.
Не е спорно и е установено от представеното по делото удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания, че преди вписване на исковата молба на ищците П. за разваляне на сключения с дружеството "Кумазит строй"АД договор за учредяване на правото на строеж, образувана в т.д.№1/2012г. по описа на ЯОС, с нот.акт за покупко-продажба на право на строеж №86, н.д №547/19.06.2008г. на нотариус №322 в НотК, дружеството "Кумазит строй"АД е продало на дружеството "Сити Марк" ООД правото на строеж върху слените обекти, находящи се в строящата се в ПИ с идентификатор №87374.542.144 с площ от 330 кв.м. „Жилищна сграда с офиси“, със степен на завършеност 37% в гр.Я., ул.“*******“ №**, а именно: апартаменти №12, №13, №15 и №17. С договор за строително-монтажни работи от 10.10.2008г. дружеството „Сити Марк“ООД е възложило на „Кумазит строй“АД да извърши строително-монтажните работи за изграждане на шест самостоятелни обособени недвижими имота в жилищната сграда с офиси и гаражи, находяща се в гр.Я. на ул.“*****“№** - УПИ /ПИ/ VI-8117,кв.92 по плана на ЦГЧ гр.Я., а именно – апартаментите с №№12,13,15,17 и мазета №3 и №6. Страните по този договор са постигнали съгласие за степента на завършеност на обектите, за сроковете за изпълнение на работата и за възнаграждение за изпълнителя в размер на сумата 133 949,72 евро.
От заключението на вещото лице инж.Д., извършило назначената по делото съдебно-техническа експертиза е установено, че по проект е предвидено жилищната сграда с офиси и гаражи в ПИ с идентификатор №87374.542.144 по КК на гр.Ямбол, да е на седем нива. Сутеренът е предвиден за общ гараж и складове към апартаментите, на първо ниво /първи етаж/ е предвидено изграждане на офиси и апартаменти, от втори до пети етаж - по четири апартамента, шесто и седмо ниво са определени като тавански, на които да бъдат обособени две ателиета и един апартамент. При огледа на място вещото лице е установило, че в действителност етапът на изграждане на сградата е - за сутеренния етаж /к.-2,40/, за първи етаж /к.0,00/, за втори етаж /к+2,80/, за трети етаж /к+5,60/, за четвърти етаж /к.+8,40/, за пети етаж /к.+11,20/, като шести и седми етажи не са изградени и жилищната сграда няма изпълнен покрив. Процесните апартамент №12 и №13 нямат изградени стени, същите не са обособени /изградени/ на четвъртия етаж, процесните апартаменти № 15 и №17 също нямат изградени стени, над тях няма и изпълнен таван, същите не са обособени /изградени/ на петия етаж.
От показанията на разпитания по делото свидетел Д.П. - син на ищците, също е установено, че сградата в имота в гр.Я. на ул.“******“ не е завършена, тъй като е трябвало да се изградят още два етажа - една плоча и покривно пространство над тях.
При тази фактическа обстановка, за
да постанови обжалваното решение, с което е уважил предявения иск по чл.124
,ал.1 ГПК, вр. с чл.67 ЗС, ЯРС е приел, че ответното дружество в 5-годишния
законов срок не е упражнило правото на строеж за процесните апартаменти, не е
реализирало правомощието за постигане на крайната цел - придобиване на
суперфициарна собственост, тъй като сградата, в която се намират тези
апартаменти не е построена в груб строеж, поради което правото на строеж е
погасено по давност. Съдът не е разгледал възражението на ответника за право на
задържане и не се е произнесъл по това възражение.
Решението на ЯРС е валидно,
допустимо и правилно. Съображенията за този извод са следните:
Неоснователно е оплакването на
въззивника, че решението на ЯРС е недопустимо, тъй като е постановено по
недопустим иск по чл.124, ал.3 ГПК за установяване на факт. В исковата молба
ищците ясно са изложили обстоятелствата,
на които основават претенцията и искането си - заявили са, че учреденото
от "Кумазит Строй" АД в полза на ответника "Сити Марк"ООД
право на строеж върху процесните четири апартамента е било погасено по давност,
поради неупражняването му в изискуемия от закона 5-годишен срок, и че желаят
признаване за установено, че това право е погасено по давност. Или с така
предявения иск ищците целят установяване, че правото на строеж на ответника
вече не съществува. Касае се за отрицателен установителен иск по чл.124, ал.1 ГПК за несъществуване на правото на строеж на ответното дружество върху
процесните недвижими имоти - четири апартамента, след погасяването му по давност,
а не до иск за установяване на факт. В този смисъл е формираната практика на
ВКС - Решение №301/27.09.2012г. по гр.д.
№ 1423/2009г. на I-во. ГО на ВКС и Определение №124/21.03.2016г. по гр.д. № 896/2016г. на III ГО на ВКС, която
настоящият въззивен състав на ЯОС възприема изцяло.
Налице е и правен интерес у ищците
от предявяване на отрицателния установителен иск за несъществуване вещното
право на строеж на ответника. Съгласно указанията по т.1 от Тълкувателно
решение №8/27.11.2013г. по т.д. №8/2012г. на ОСГТК на ВКС, правният интерес при
отрицателния установителен иск за собственост или друго вещно право се поражда
от твърдението за наличие на притежавано от ищеца право, чието съществуване би
било отречено или пораждането, респ. упражняването му би било осуетено от
неоснователната претенция на ответника. Интерес от отрицателен установителен
иск за собственост или друго вещно право е налице и когато ищецът заявява
самостоятелно право върху вещта. Съгласно същото ТР №8/2013г., правният интерес
от решаване на правния спор винаги произтича от конкретните обстоятелства, в
които спорът се изразява и чрез които всеки от спорещите твърди, че засягат
правната му сфера. Видът на иска е призван да гарантира постигането на
необходимата и достатъчна по вид и обем защита на материалните права. Такава
защита в случаите на отрицателен установителен иск за собственост или друго
вещно право би се постигнала чрез отричане със сила на присъдено нещо на претендираното
от ответника право.
В случая е налице интерес у ищците
от водене на отрицателния установителен иск срещу ответника, защото при
отричане със сила на присъдено нещо на придобитото от ответника право да
построи четирите апартамента в сградата в имота на ищците, последните ще могат
да упражняват правото си на собственост върху недвижимия имот в пълен обем,
включително ще придобият собствеността върху постройката в имота на основание
чл.92 ЗС. В този смисъл неоснователно е твърдението на въззивника, че
настоящият правен спор не урежда занапред никакви последици от този спор. При наличие
на правен интерес от предявяване на установителния иск, същият е процесуално
допустим и допустимо е постановеното по този иск решение.
Решението на ЯРС е правилно.
Съгласно чл.67, ал.1 ЗС, правото да
се построи сграда в чужда земя се погасява в полза на собственика на земята по
давност, ако не се упражни в продължение на 5 години. В задължителната практика
на ВКС - Тълкувателно решение №1 от 04.05.2012г. по т.д. №1/2011г. на ОСГК на
ВКС, т.1 и т.2 е прието, че правото на строеж, което е учредено с единен договор
за цялата сграда с множество самостоятелни обекти в нея, се счита упражнено с
изграждането на грубия строеж на цялата сграда или съответния етап, за който е
издадено разрешението за строеж, независимо от последващите прехвърляния на
правото на строеж върху обекти в сградата от строителя на трети лица и че в
този случай давностният срок по чл.67 ЗС за упражняване на правото на строеж
започва да тече от момента, в който договорът за учредяване на това право
породи действие, независимо от всякакви последващи прехвърляния.
Според легалната дефиниция по §5,
т.46 ЗУТ на понятието "груб строеж", на степен на довършеност
"груб строеж" е тази сграда или постройка, на която са изпълнени
ограждащите стени и покривът, без или в различна степен на изпълнение на довършителните
работи.
Обжалваното решение на ЯРС е
постановено в съответствие с посоченото ТР и с материалния закон, и при
правилна преценка на доказателствата по делото. В него правилно е прието, че на
основание чл.88, ал.2 ЗЗД развалянето на договора, с който ищците са учредили в
полза на дружеството "Кумазит Строй"АД правото на строеж за цялата
сграда в ПИ с идентификатор 87374.542.144 по КК на гр.Ямбол, не е засегнало
правата на ответника относно правото на строеж върху процесните четири апартамента,
тъй като ответникът е придобил тези права преди вписването на исковата молба за
разваляне на договора. Също правилно районният съд е приел, че прехвърленото от
"Кумазит Строй"АД на ответника "Сити Марк"ООД право на
строеж върху четирите апартамента в сградата, строяща се в ПИ с идентификатор
87374.542.144, е погасено по давност, тъй като повече от пет години от
учредяването на правото на строеж за цялата сграда в полза на "Кумазит
Строй"АД, сградата не е била завършена в груб строеж. Учредяването на
правото на строеж за цялата страда в полза на строителя "Кумазит
Строй"АД е станало на 18.10.2007г. с нот. акт№32/18.10.2007г., и от този
момент договорът е породил действие, поради което на основание чл.67 ЗС правото
на строеж е следвало да бъде реализирано - цялата сграда е следвало да бъде
построена до етап груб строеж, т.е. до покрив, най - късно до 18.10.2012г. От
събраните по делото гласни доказателства и приетата съдебно-техническа
експертиза безспорно е установено, че това не е било сторено. Напротив, дори към
датата на изготвяне на експертното заключение по делото - 23.05.2019г. е
установено, че цялата сграда не е завършена в груб строеж - няма изградени
ограждащи стени и покрив. При тези установени факти, правилно районния съд е
приел, че придобитото от ответника право
на строеж върху четирите отделни обекта - апартаменти в сградата, е погасено по
давност и е уважил предявения установителен иск.
Неоснователно се твърди в жалбата,
че искът на ищците е погасен по давност на основание чл.87, ал.5 ЗЗД, тъй като
тази разпоредба установява срок за предявяване на иск за разваляне на договор,
а правоотношението между страните не е възникнало от сключен между тях облигационен
договор и претенцията на ищците не е за разваляне на такъв договор. Предявеният
иск е отрицателен установителен иск за несъществуване на ограниченото вещно
право на ответника, за който иск законът не е предвидил срок.
Също неоснователно е оплакването на
въззивника, че районният съд е постановил неправилно решение, като не се е
произнесъл по направеното от него възражение за право на задържане. Правото на
задържане по чл.72, ал.3 ЗС е акцесорно, обезпечително право на
владелеца-кредитор срещу собственика- длъжник и е обусловено от наличието на
непогасено вземане за подобрения или разноски в чуждия имот, като последиците
от упражняването му са две: отлага изпълнението на задължението за връщане на
вещта до заплащане на цялото съдебно признато вземане за подобрения или
разноски и дава привилегия по чл.136, ал.1, т.4 ЗЗД за предпочтително
удовлетворяване от стойността на задържаната вещ. Правото на задържане винаги
следва да се релевира изрично от владелеца - или чрез иск за вземане за
подобрения/разноски, предявен по общите правила, или чрез възражение. И в двете
хипотези обаче правото на задържане отлага изпълнението на задължението за
връщане на вещта, до заплащане на подобренията или съответните разноски за
вещта, при което правен интерес от предявяване на възражение за право на
задържане е налице само при предявен осъдителен иск за връщане на тази вещ (в
този смисъл е Определение №201/17.10.2013г. на ВКС по гр.д. № 2329/2013г. на II ГО). В случая
предявеният от ищците иск не е осъдителен иск за връщане на обектите, за които
е учредено правото на строеж на ответника, а установителен иск за несъществуване
на правото на строеж на ответника, при което последният няма правен интерес от
предявяване на възражение за право на задържане и правилно същото възражение не
е разгледано от районния съд и по него няма произнасяне с обжалваното решение.
Решението на първата инстанция
съдържа мотивите на съда, които ясно и точно отразяват исканията и възраженията
на страните, които са относими към спорния предмет, както и каква е приетата от съда фактическа обстановка и правните му
изводи, поради което не е налице нарушение на нормите на чл.235, ал.2 и чл.236,
ал.2 ГПК. Оплакването на въззивника в този смисъл е неоснователно.
Не намира опора в закона и
задължителната за съдилищата практика на ВКС и становището на въззивника, че
обжалваното решение е "удар в празното", доколкото с него не е
постановена отмяна на нотариалния акт, с който дружеството е придобило правото
на строеж. Съгласно даденото разрешение с Тълкувателно решение №3/29.11.2012г.
по т.д. №3/2012г. на ОСГК на ВКС, на отмяна по реда на чл.537, ал.2 ГПК подлежат
само констативните нотариални актове, с които се удостоверява право на
собственост върху недвижим имот, но не и нотариалните актове, удостоверяващи
сделки, с които се прехвърля, изменя и прекратява вещно право върху недвижим
имот. Отмяна на тези сделки е недопустимо. Трети лица, които претендират в
исков процес самостоятелни права върху предмета на сделката, се ползват от
защитата срещу легитимиращото действие на нотариалния акт, чрез вписването на
исковата молба, както и на постановеното в исковото производство съдебно
решение. Такъв е именно разглежданият случай. Въззивното дружество черпи права
не от издаден в негова полза констативен нотариален акт за собственост, а от
нотариален акт, обективиращ сделка, с която се прехвърля право на строеж. Този
нотариален акт не подлежи на отмяна по реда на чл.537, ал.2 ГПК, а защитата на
ищците срещу легитимиращото действие на нотариалния акт е постигната с
вписването на исковата молба, което видно от данните по делото е извършено на
25.10.2018г. - вх.рег. №7350, парт. №5/170 на СВп -Ямбол.
Предвид всички изложени съображения,
обжалваното решение на ЯРС, като допустимо и правилно, следва да бъде
потвърдено изцяло, а въззивната жалба се остави без уважение.
При този изход по делото пред
въззивната инстанция, право на разноските пред тази инстанция имат
въззиваемите, но същите не са представили доказателства за сторени разноски и
такива не им се присъждат - липсват данни за заплатено адвокатско
възнаграждение пред въззивната инстанция, липсва и представен списък на
разноските по чл.80 ГПК.
Водим от изложеното, ЯОС
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА Решение
№543/12.07.2019г., поправено с Решение №636/02.10.2019г., постановено от
Ямболски районен съд по гр.д.№3448/2018г.
Решението подлежи на
касационно обжалване пред ВКС на РБ в едномесечен срок от връчването му
страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.