№ 11543
гр. София, 03.07.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 69 СЪСТАВ, в публично заседание на
тридесети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:ВАНЯ Б. И.ОВА ЗГУРОВА
при участието на секретаря СВЕТЛА Р. ЛАЗАРОВА
като разгледа докладваното от ВАНЯ Б. И.ОВА ЗГУРОВА Гражданско дело
№ 20221110133466 по описа за 2022 година
Предявени са от „ФИРМА“ ЕООД срещу „ФИРМА“ЕАД
установителни искове с правна квалификация чл. 422 ГПК, вр. с чл. 79, ал. 1,
пр. 1 ЗЗД, вр. чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД за установяване на вземане за наемна
цена в размер на 393,60лв. с ДДС, дължимо по договор за наем на недвижим
имот от 01.12.18г. по фактура № **********/03.02.20г., заедно със законна
лихва от датата на заявлението, за което вземане е издадена заповед за
изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК по ч. гр.д. № 63009/21г. на
СРС, 69с-в.
Ищецът твърди, че между него и ответника е било налице
правоотношение по договор за наем, по силата на който е предоставил на
ответника ползването на недвижим имот срещу задължението за заплащане на
наемна цена. Твърди, че за процесния период ответникът не е изпълнил
задължението си да плаща наемната цена в уговорения срок, поради което
претендира същата.
Ответникът в депозирания по делото отговор на исковата молба твърди
недължимост, поради извършено от ответника задържане на заплатен от
ищеца депозит при сключване на договора за наем, на същата стойност.
Съдът, като съобрази събраните по делото доказателства поотделно
и в тяхната съвкупност и обсъди доводите на страните, намира следното:
Предявен е иск по реда на чл. 422 ГПК с правна квалификация чл. 79,
ал. 1, пр. 1 ЗЗД вр. чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД.
В тежест на ищеца е да докаже, че между страните за процесния период
е съществувало облигационно отношение по договор за наем, по което е
осигурил безпрепятственото ползване на наетия имот, размера на наемната
1
цена, уговорен падеж на задължението.
В тежест на ответника, при доказване на горните факти, е да докаже
положителния факт на погасяване на задължението на падежа, както и
релевираните с отговора правопогасяващи възражения.
По делото не се спори, а и от ангажираните писмени доказателства се
установява, че на 01.12.2018г. между страните е сключен договор за наем на
недвижим имот, находящ се в гр. Панагюрище, ул. „Макгахан“ 4, с площ 82
кв.м., между ищеца в качеството на наемодател и ответника в качеството на
наемател. За ползването на имота е уговорен месечен наем от 328 лв. без
ДДС, дължими при предоставяне на фактура до 10-то число на месеца – чл. 2,
ал.1 и ал.2 от договора. От изложеното следва, че между страните е
съществувало валидно облигационно правоотношение, възникнало въз основа
на договор за наем на недвижим имот, че наемодателят е изпълнил основното
си договорно задължение, като е предало фактическата власт върху описания
с договора за наем имот на ответното дружество /за последното също не се
спори/, поради което за наемателя-ответник е възникнало задължението да
заплаща уговорената в договора наемна цена.
Спорът между страните е съсредоточен по отношение дължимостта на
месечния наем за м.02.2020г., за което наемодателят е издал фактура №
**********/03.02.2020г. /л. 9 от делото/, като липсата на плащане по
фактурата не се оспорва.
От ответника е направено възражение, че наем не се дължи, тъй като
задължението е погасено, бивайки прихванато със заплатения от дружеството
ответник депозит при сключване на договора. Поддържа, че имотът е
освободен, след което ищецът не е манифестирал желание за заплащане на
задължението по процесната фактура, нито е изразявал воля за
възстановяване на депозита, предвид което ответникът приема, че е
направено прихващане.
Съгласно чл. 2, ал.3 от договора при подписването на същия наемателят
дължи заплащане на един наем и депозит в размер на един наем, като
депозитът обезпечава грижливото и добросъвестно ползване и стопанисване
на имота и оборудването му от страна на наемателя, както и за покрИ.е на
разходи за възстановяване на липси, отстраняване на големи повреди и др.
щети на имота, причинени виновно от наемателя към датата на
освобождаване на имота. Предвидено е, че наемодателят може да прихваща
от депозита дължими суми след прекратяване на договора, както и ще върне
депозита след прекратяване на договора, при условие, че наемателят е
изряден платец и няма задължение към наемодателя – чл. 2, ал.3 от договора.
По делото не се спори, че при сключване на договора депозит в размер
на месечен наем е заплатен от ответника.
Видно от договореното между страните по отношение на депозита, със
същия може да се прави прихващане след прекратяване на договора. По този
2
начин съдът следва да разгледа въпроса досежно прекратяването на договора.
В чл. 5 от договора страните са уговорили, че действието на договора се
прекратява с изтичане на договорения срок, който може да се удължи само с
изричното съгласие на двете страни. Независимо от уговорения срок, както
наемателят, така и наемодателят могат да прекратят действието на настоящия
договор с едномесечно писмено предизвестие. Наемодателят има право да
прекрати договора едностранно с тридневно предизвестие и в случай, че
наемателят не заплати наемната цена до 10-число на месеца на ползване. При
прекратяване на договора страните изготвят констативен приемо-
предавателен протокол, отразяващ състоянието на имота и платените
консумативи.
В договора не е уговорен за какъв срок е сключен същият. Уговорено е
единствено, че с изтичането на всяка календарна година наемната цена се
актуализира. Предвид липсата на ангажирани доказателства, водещи до друг
извод, съдът намира, че към м.02.2020г. не е налице изтичане на срока на
договора.
По този начин открит остава въпроса дали е налице предсрочно
прекратяване на същия. Следва да се отбележи, че договорът за наем е
неформален договор, но в конкретния случай той е сключен в писмена форма
и съгласно чл. 87 от ЗЗД, развалянето му при неизпълнение също трябва да е
в писмена форма, като не се установява страните да са уговорили нещо
различно от уреденото правило в горепосочената разпоредба. Напротив, за
прекратяване на договора, в т.ч. и при неизпълнение на наемателя, страните
са предвидели предизвестие, както бе вече посочено, но такова по делото не
се установява.
На 05.10.2021г. ищецът е отправил покана за доброволно плащане до
ответника, в която е посочено, че наемателят има неплатено задължение по
фактура № **********/03.02.2020г., като предоставя 7-дневен срок за
плащане. В поканата е посочено, че при неизпълнение в срок ищецът ще бъде
принуден да заведе искова претенция, т.е. тя не представлява писмено
предизвестие. В нея не е посочено, че при неплащане в срок договорът ще
бъде прекратен.
От изложеното следва, че към м.02.2020г. договорът за наем не е бил
прекратен, същият е действащ и като такъв задължение за наемателя е да
заплати наемната цена.
Горният извод не се променя от събраните по делото гласни
доказателствени средства. Същите са допуснати досежно установяването на
обстоятелството до кой момент е ползван имотът. Ползването на имота обаче
е ирелевантно по отношение прекратяването на договора, доколкото ползване
може да има и след това-арг. от чл. 236 ЗЗД. Договорът за наем е
консенсуален, а не реален, поради което няма спор в съдебната практика, че
наемателят дължи заплащането на наемна цена за наетата вещ и ако
фактически не я е ползвал, след като наемният договор не е бил прекратен на
3
основания, посочени в договора или уредени в закона.
Освен това, ответникът, а и ищецът, не твърдят, че с опразването на
имота, договорът за наем е бил прекратен. Не са наведени твърдения от нито
една от страните за прекратяване на договора чрез конклудентни действия-
опразването на имота от страна на ответника и предаването му на ищеца.
Свидетелят на ищеца - св. Г. твърди, че е изпратено до ответника писмо за
прекратяване на договора в началото на м.02.2020г., но такова по делото не е
приложено. Следва да се има предвид и забраната по чл. 164, ал.1 т.5 ГПК за
установяване отмяната на писмено съглашение със свидетелски показания
/Решение № 155 от 13.10.2010г. на ВКС по т. д. № 1333/2009 г., II т. о., ТК/,
която може да бъде преодоляна единствено при изрично съгласие на
страните, каквото по делото липсва.
Още повече, свидетелските показания са противоречиви и не са
еднозначни по отношение датата, на която имотът е опразнен. Св. Г. сочи, че
имотът е ползван до 27.03.2020г., а св. С. - до 20.02.2020г. Т.е. дори и да се
приеме, че договорът е прекратен с конклудентни действия чрез опразването
на имота, макар това да не се твърди, не се установява това да е сторено на
20.02.2020г.
По този начин не се доказва преустановяване на договорната връзка
между страните към м.02.2020г., което означава дължимост на месечния наем
и то в цял размер.
По отношение на депозита съдът намира, че същият е сума, която
наемодателят има право да ползва по своя преценка за удовлетворяване на
непогасени задължения по договора за наем, като същата служи като
гаранция за изпълнение от страна на наемателя на неговите задължения по
наемния договор. Между страните е уговорено, че наемодателят може да
направи прихващане едва след прекратяване на договора. Доколкото обаче бе
установено, че прекратяване не е налице, за същия няма задължение да
направи прихващане. Освен това, дори и да се приеме, че договорът е
прекратен с конклудентни действия – било на 20.02.2020г., или на
27.03.2020г., съгласно договореното между страните наемодателят може, без
да е задължен за това обаче, да прави прихващане от депозита с дължими
суми. В този смисъл не наемателят е този, който взема това решение, а
ищецът, който от своя страна категорично оспорва да е направил прихващане
със сумата от депозита /л. 26 от делото/.
Предвид изложеното, съдът намира, че предявеният иск е основателен и
следва да бъде уважен.
Доколкото искът е основателен, съдът дължи произнасянето по
направеното възражение за прихващане от ответника.
Съгласно уговореното между страните, депозитът подлежи на
възстановяване единствено при условие, че наемателят е изряден платец.
Последният в случая не е такъв, като това обстоятелство не се и оспорва.
4
Фактурата за м.02.2020г. не е платена нито изцяло, нито частично, предвид
което не са налице условията по договора за възстановяване на сумата по
депозита и в полза на наемателя не е налице изискуемо вземане спрямо
наемодателя.
Предвид изложеното, съдът намира, че направеното възражение за
прихващане е неоснователно.
По разноските:
При този изход на спора, право на присъждане на сторените разноски
има ищеца.
За заповедното производство ищецът е сторил разноски в общ размер от
325 лв. – 25 лв. държавна такса и 300 лв. адв. възнаграждение.
За исковото производство ищецът е доказал разноски в размер от 325
лв. – 25 лв. държавна такса и 300 лв. адв. възнаграждение.
Направеното от ответната страна възражение за прекомерност е
неоснователно, доколкото адвокатското възнаграждение не е под минималния
размер, предвиден в НМРАВ.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения по реда на чл. 422, ал.
1 ГПК иск с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, вр. чл. 232 ал. 2 пр. 1
ЗЗД от „ФИРМА“ ЕООД, ЕИК: *******, със седалище и адрес на управление
гр. АДРЕС, срещу „ФИРМА“, ЕИК: ********, седалище и адрес на
управление: гр. АДРЕС, че ответникът дължи на ищеца сумата от 393,60 лв.
ДДС, дължима по договор за наем на недвижим имот от 01.12.18г. по фактура
№ **********/03.02.20г., заедно със законна лихва от датата на заявлението,
за което вземане е издадена заповед за изпълнение на парично задължение по
чл. 410 ГПК по ч. гр.д. № 63009/21г. на СРС, 69с-в.
ОТХВЪРЛЯ, като неоснователно заявеното от „ФИРМА“ЕАД , ЕИК
******** , ВЪЗРАЖЕНИЕ ЗА ПРИХВАЩАНЕ за обща сума от 393,60 лв.
с ДДС , заплатен от наемателя на наемодателя депозит при сключване на
договора за наем, с платежно нареждане от 10.01.19г.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК „ФИРМА“, ЕИК: ********,
седалище и адрес на управление: гр. АДРЕС, да заплати на „ФИРМА“
ЕООД, ЕИК: *******, със седалище и адрес на управление гр. АДРЕС, сумата
от 325 лв. – разноски в заповедното производство и сумата от 325 лв. –
разноски в исковото производство.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в
5
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6