Р
Е Ш Е
Н И Е №
285
гр. Бургас, 06.08.2018 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаският окръжен съд, в открито съдебно заседание на
единадесети юли две хиляди и осемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Иво Добрев
при
секретаря Тодорка Стоянова
като
разгледа докладваното от съдията Добрев гражданско дело № 1781 по описа за
2017г., за да се произнесе взе предвид следното:
Настоящото
дело е образувано, след прекратяване на производството по гр.д. № 281/2015г. по
описа на Районен съд– Царево и изпращането му по подсъдност за разглеждане от Окръжен
съд - Бургас. Подадена е искова молба от Ч.И.С., ЕГН **********, и С.Т.С., ЕГН **********,
двамата с адрес: ***, против Ж.Р.В., ЕГН **********, с адрес: ***, П.М.И., ЕГН **********,
с адрес: ***, и К.М.В., ЕГН **********, с адрес: *** за постановяване на
решение, с което:
1/
да се развали продажбата, обективирана в нот.акт № *, том *, дело № */1993 год. на нотариус
при Бургаския районен съд,
2/да
бъдат осъдени ответниците да им заплатят съобразно дяловете им като наследници
на М. А.М. и съпругата му Ж.Р.В. лично и като наследник, сумата общо в размер
на 7200лв., представляваща връщане на платената от тях продажна цена при
покупко- продажбата с нот.акт №*, том *, дело № */1993 год., ведно със
законната лихва в размер на 2000лв., считано от 02.09.2011г. до предявяването
на исковата молба
3/
да бъдат осъдени да им заплатят сумата от 30 000лв. - частичен иск от иск с общ
размер 120 000 лв., представляваща обезщетение за причинена имуществена вреда,
съставляваща разликата между платената пазарна цена и увеличената стойност на
имота при съдебно отстранение на 08.12.2011 год. поради промени в пазарните
условия, ведно със законната лихва, както и направените по делото разноски,
като всеки ответник да им заплати съответно:
-Ж.Р.В.
с ЕГН: *********** - 4/6 ид.ч. от платената от тях продажна цена в размер на
7200 лв. или да заплати сумата 4800лв. ведно със законната лихва, както и
сумата 20000лв., ведно със законната лихва - 4/6 ид.ч. от частично предявеното
обезщетение;
-
П.М.И. с ЕГН: ********** - 1/6 ид.ч. от платената от тях продажна
цена в размер на 7200 лв. или да заплати сумата 1200лв. ведно със законната
лихва, както и сумата 5000лв. ведно със законната лихва - 1/6 ид.ч. от частично
предявеното обезщетение
-
К.М.В., с ЕГН: ********** - 1/6 ид.ч. от платената от тях продажна
цена в размер на 7200 лв. или да заплати сумата 1200 лв. ведно със законната
лихва, както и сумата 5000лв. ведно със законната лихва - 1/6 ид.ч. от частично
предявеното обезщетение.
В хода на процеса е допуснато
увеличение на иска за заплащане на обезщетение за причинена
имуществена вреда, съставляваща разликата между платената пазарна цена и
увеличената стойност на имота при съдебното отстранение на 08.12.2011 г. до
размер от 170 000 лв. – протоколно определение от 07.11.2017 г. по гр.д. №
281/2015 г. по описа на Районен съд – Царево. Впоследствие е допуснато отново
увеличение на същия иск до размер от 320 000 лв. - протоколно
определение от 11.07.2018 г. по настоящото дело.
Твърди се в исковата молба, че на
19.01.1993 год. М. Р.В. (М. А.М.) и първата ответница са продали на ищците
собствения си, придобит по давностно владение недвижим имот, представляващ
НЕЗАСТРОЕНО ДВОРНО МЯСТО, образуващо парцел 1Х-128, в кв.25 по плана на селото
(бивш парцел У1-86, в бивш кв.21), целият с площ от 920 кв.м., от тях собствено
място 900 кв.м., останалите придаваеми по регулация, с неуредени регулационни
сметки по плана на с.Синеморец, Бургаски област, при граници: от две страни -
улици, парцел VIII-127, Х-129, който имот, съобразно кадастралната карта и
кадастралните регистри на с.Синеморец, община Царево, област Бургаска, одобрена
със Заповед № РД-18-52/24.08.2006г. на Изп.директор на АК, представлява
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 66528.501.189, с административен адрес: с.Синеморец,
област Бургаска, ул. „Б.”, с площ от 918 кв.м., трайно предназначение:
урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояванe (до 10 м), стар
идентификатор: кв.25, парцел IX, № 128, при съседи на поземления имот с
идентификатори: 66528.501.203, 66528.501.535, 66528.501.504, 66528.501.190, за
сумата от 7 200 лева, получена в брой от продавачите в деня на сделката, като
продажба е обективирана с нотариален акт №*, том *, дело №*/1993 год. на
Нотариус при Бургаския районен съд.
На
30.06.2004 год. ищците продали горепосочения недвижим имот на Р. Л. П.и В. К.
П., като сделка е обективирана с нот.акт № *, том V* вх.рег.№ 3086, нот.дело № */2004 год. на нотариус Мария Василева. Последните от своя
страна впоследствие също продали горепосочения недвижим имот на С. И. И., като продажбата е обективирана с нот.акт №*, том *, рег.№ 3505, дело № */2006 год.
С
влязло в сила решение от 15.03.2010 год., постановено по гр.дело № 133/2008
год. по описа на Бургаски окръжен съд и Решение № 499/08.12.2011
год.,постановено по гр.дело № 1534/2010 год. по описа на ВКС, било прието за
установено по отношение на продавачите - М. Р.В. и Ж.М.Р., че Н. Т. С., С. А.
С., Е. А. С.и К. С. П.са собственици на недвижим имот, представляващ имот
пл.№128, в кв.25, в м. ”Поляните”, на площ от 900 кв.м. в землището на
с.Синеморец, община гр.Царево. Този недвижим имот е идентичен на имота по покупко-продажба,
обективирана с нот.акт № *, том *, дело №*/ 19.01.1993 год. на нотариус при Бургаския районен съд. По
гр.дело № 133/2008 год. на Бургаския окръжен съд като трето лице помагач бил
конституиран първият от ищците - Ч.И.С.. С оглед разпоредбата на чл.223 от ГПК
постановеното решение по гр.дело № 133/2008 год. на Бургаския окръжен съд има
установително действие в отношенията на третото лице - т.е. спрямо първия от
ищците.
С
решение №42/04.06.2012 год. по гр.дело 120/2011 год. по описа на Царевския
районен съд, образувано по предявен иск на Н. Т. С., С. А. С., Е. А. С.и К. С.против
С. И. И., било прието за установено, че ищците са собственици на горепосочения
недвижим имот, а последната осъдена да им предаде имота.
Твърди
се също така, че е образувано гр.дело № 801/2014 год. по описа на Бургаския
окръжен съд, въз основа на предявен от С. И. И.иск срещу продавачите - Р. Л. П.и
В. К. П., да й върнат платената от нея продажна цена като отстранен купувач и
разходите по прехвърляне на имота.
С
оглед на така изложените обстоятелства, ищците твърдят че са добросъвестни
купувачи на процесния имот и че към момента на сделката върху имота е нямало
вписани тежести и възбрани. Посочват, че преди да бъде изповядана сделката на
19.01.1993 год., узнали, че има спор между продавачите им и наследниците на С.
Т. П., което станало повод да се срещнат с наследниците на С. Т. П. -Т. С. Т.и А.
С. Т.. Последните заявили, че нямат претенции за посочения по-горе недвижим
имот и по настояване на ищеца на 14.1.1993год., А. С. Т. Т. С. Т.подписали
декларация, че нямат претенции за парцел 1Х-128, кв.25 по плана на с.Синеморец,
който е собствен на М. Р.В.. Подписите им били заверени от кмета на
с.Синеморец. Сочат, че за първи път наследниците на С. Т. П. са заявили, че
имат претенции към наследодателя на ответниците с исковата молба по гр.дело №
1379/1995год., която е входирана с № 1357/29.05.1995год.
Твърдят,
че към момента на покупката техните продавачи са били недобросъвестни. Заявяват
в тази връзка, че сделката, обективирана в нот. акт №*, том *, дело №*/ 19.01.1993 год. представлява
извършена продажба на чужд имот, поради което за тях е налице правен интерес да
развалят продажбата по реда на чл.87 от ЗЗД. Разпоредбата на чл.189 от ЗЗД
урежда реда за разваляне на продажбата, както при евентуална, така и при
осъществена евикция. Посочват освен това, че е налице неизпълнение за техните
продавачи по причина, за която същите отговарят. Изразено е становище, че на
ищците е причинена имуществена вреда, която се явява разликата между имуществото
им след като е засегнато тяхното благо и това, което биха имали, ако е нямало
засягане и се изразява в претърпени от тях загуби и пропуснати ползи. Твърдят,
че претърпените загуби са последица от засягането на наличните им блага, в
случая промяна на стойността на недвижимия имот към момента на покупката и към
момента на евикцията, а пропуснатите ползи са неосъществено увеличаване на
имуществото им. Вредата им е отнемане на имота и може да се изчерпи, ако с
цената, която те като купувачи са платили, могат на същата стойност да купят от
пазара равностоен имот. В случая тяхната вреда следвало да се компенсира под
формата на парично обезщетение като разлика между паричната равностойност, ако
не е бил отнет имота и паричната равностойност след като им е отнет същия. Поддържа
се позиция, че за продавачите е налице неизпълнение, а за ищците е налице
евикция в резултат на неизпълнението на продавачите - продажба на чужд имот и същата
е в причинна връзка с необходимостта евицирания купувач да плати пазарна цена, такава,
каква тя е при съдебното остранение. За да си купят равностоен имот, ще
направят допълнителен разход на свободния пазар, тъй като цените на пазара на
такъв вид недвижими имоти са променени - завишени значително спрямо момента на
покупката - 19.1.1993 год. С оглед недобросъвестността на продавачите, тяхната
отговорност не е ограничена само до връщане на получената цена.
Пазарната
цена е в размер на 120 000 лв., тъй като такъв имот може да се купи на
свободния пазар по тези пазарни цени. Ето защо считат, че продавачите им дължат
връщане на платената от тях цена в размер на 7200 лв., както и сумата в размер
на 112 800 лв., с която са увредени /разликата между 120000лв.- 7200лв./.
Считат,
че е без правно значение за размера на вредата обстоятелството, че
междувременно те са продали този недвижим имот, тъй като размера на вредата е
същия. В случая след като са прехвърлили този недвижим имот на трети лица, също
са изпаднали в положение на продавачи на чужд недвижим имот и като такива също
дължат на последващите купувачи връщане на платената от тях цена, плюс
разликата между пазарната цена към момента на евикцията и платената от тях
цена. Продавачите дължали и законната лихва.
Посочват
още, че ответниците са съпруга и деца на починалия М. А.М.. Недвижимият имот е
придобит по време на брака с първата ответница, затова частите на всеки един от
тях са: за първата ответница - 4/6, а за последните двама ответника по 1/6
ид.ч. Като наследници те не са направили отказ от наследството на техния
наследодател М. А.М. и съобразно разпоредбата на чл.60 от Закона за
наследството, наследниците отговарят за задълженията му, съобразно дяловете,
които получават.
Предявените
кумулативно съединени искове са с правно основание чл.189 вр. чл.87 от ЗЗД, чл.189,
ал. 1, изр.2 от ЗДД, чл.86 ал.1 и чл.88 от ЗЗД.
Ответниците
П.И. и К.В. чрез процесуалния си представител оспорват изцяло ищцовата
претенция като недопустима, неоснователна и недоказана.
Твърдят,
че ищците не са претърпели евикция, поради което не могат да претендират
законните последици от същата. Съдебно отстранен от имота е последният купувач
от поредица прехвърлителни сделки, последваща продажбата, извършена от техния
наследодател и неговата съпруга, ответник по настоящия иск. Посочват, че ищците
не са добросъвестни купувачи по прехвърлителната сделка, обективирана в
нотариален акт за продажба на недвижим имот №21, том *, дело */93 от 19.01.1993 год. тъй като,
видно от твърденията в исковата молба и представената като писмено доказателство
декларация, се установява по безспорен начин, че на ищците са били известни
претенциите на наследниците на С. Т. П. към купувания от тях имот. На следващо
място, видно е от мотивите на решение от 15.03.2010 год., постановено по в.гр.
дело №133/2008 год. на БОС, че заявление за възстановяване на имота е подадено
през януари 1992 год., една година преди покупката, което е станало и причина
ищците да потърсят съответните лица. Ищците, на собствен риск, са приели, че
подписването на декларация за липса на претенции, без да е проведена докрай
административната процедура по възстановяване на земеделските земи и въпреки
законово установената невъзможност за отказ от бъдещи права, е достатъчно
доказателство за липса на права на трети лица. Съгласно практиката на ВКС,
обективирана в решения, постановени по чл.290 от ГПК, достатъчно е купувачът да
е знаел за евентуалното наличие на предпоставките, от които възниква правото на
третото лице, за да не бъде добросъвестен и по отношение на съответните
последици - възникване на конкретните права на последното върху вещта, т.е.
очакването или основателното съмнение, че такива права ще възникнат е
достатъчно, за да се приеме, че купувачът знае за права на трети лица върху
вещта по смисъла на чл. 188 ЗЗД във връзка с чл. 192, ал. 1 ЗЗД. В този случай,
купувачът има право само на връщане на платената цена. При установените от
ищците преди покупката на имота обстоятелства, те са били наясно, че
наследниците на С. Т. П. са подали заявление за възстановяване на процесния
имот и, след възстановяване на собствеността, имат възможността да предявят иск
по чл. 108 от ЗС като подписаната от тях декларация не е от естество да
възпрепятства осъществяване на това им право лично от тях, или от техните наследници.
Недобросъвестността е абсолютна пречка за възникване правото за търсене на
отговорност за съдебно отстранение. Това знание прегражда възможността на
ищците да реализират потестативното си право да развалят договора, както и да
претендират сума, различна от продажната цена на имота.
Твърдят,
че не е налице твърдяната от ищците вреда, изразяваща се в разлика в
имуществото им след като е засегнато тяхното благо и това, което биха имали,
ако нямаше засягане, поради което неоснователно се явявало искането за парично
обезщетение като разлика между паричната равностойност, ако не беше отнето и
паричната равностойност след евикцията. Това искане считат за недопустимо/
преждевременно предявено, съответно неоснователно и недоказано по размер, тъй
като ищците не са претърпели съдебна евикция - такава е претърпяло лицето,
явяващо се последен купувач в поредицата прехвърлителни сделки. Към настоящият
момент те не са собственици на имота, за да може основателно да претендират
вреди, произтичащи от разликата в стойността на имота към момента на евикцията
и към момента на плащането /сумата от 30 000 лв. като частичен иск от пълния
размер на иска от 120 000 лв./. Ищците не само не са претърпели вреда, но са
реализирали и печалба от продажбата на имота, извършена след заявяване на
правата на третите лица, същите не могат да претендират стойността на имота към
датата на евицирането, тъй като дворното място не е било тяхна собственост и за
тях не е възникнала необходимостта да заплащат допълнително средства, за да
закупят друг такъв имот по действащите към момента на евикцията пазарни цени; с
претендирането на тази сума ищците реализират правата на трето по спора лице,
което считат за недопустимо. Считат, че ищците са недобросъвестни и имат право
единствено да получат платената от тях цена. Считат, че към настоящият момент
няма заявена претенция към същите за заплащане на обезщетение, а и такова не би
следвало да бъде дължимо, тъй като последващите купувачи се явяват
недобросъвестни такива, тъй като са закупили имота в хода на висящ съдебен спор
относно собствеността на същия. Посочват, че в образуваното от евицирания
купувач срещу неговите праводатели гражданско дело (гр.д.801/2014 год. по описа
на БОС) се претендира единствено заплащане на получената от прехвърлителите цена.
Посочват, че в случай на последващи дела между страните по сделките и в случай
на предявено такова обезщетение би се стигнало до определяне на различната му
стойност с оглед липсата на възможност експертизи, изслушани по едно дело, да
се ползват по друго дело.
С
оглед на изложените аргументи считат, че с евентуално присъждане на обезщетение
за пропуснати ползи и претърпени вреди, би се стигнало до неоснователно
обогатяване на ищците, в случай че спрямо тях не бъдат предявени искове за
връщане на продажната цена и обезщетения за претърпени вреди и пропуснати ползи
- в тази хипотеза те биха се облагодетелствали както от получената вече при
продажбата на имота цена, така и от присъдено в настоящото производство
обезпечение, т.е. два пъти което е недопустимо и неправилно.
Излагат,
че нормата на чл.189 ал.1 и ал.2 от ЗЗД предвижда, че за претърпени вреди от
неизпълнението продавачът отговаря, съгласно общите правила на закона за
неизпълнение на договорно задължение. Съгласно чл.82 от ЗЗД обезщетението за
вреди от неизпълнението обхваща претърпяната загуба и пропуснатата полза,
доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението.
Претърпяната загуба е имуществена вреда, изразяваща се в намаляване имуществото
на кредитора - същият обеднява поради неизпълнението, т.е. губи средства, с
които е разполагал. Претърпените загуби представляват последица от засягането
на налично за кредитора благо, като намаляване на стойността или погиване на
вещи, понасянето на разноски и др., а пропуснатите ползи са очаквано реално и
неосъществено увеличение на имуществото. Разликата между цената на евикцирания
имот и пазарната цена на същия към датата на предявяване на иска обаче, не
представлява претърпяна загуба, защото увеличената стойност на имота, настъпила
в периода, изтекъл от датата на сключване на договора за покупко-продажба до
датата на предявяване на иска, не е пряка и непосредствена последица от
неизпълнението на задължението на ответниците, защото увеличението на пазарната
стойност на имота се дължи на обективни причини и не е могло да бъде предвидено
при пораждане на задължението. Пропуснатата полза е имуществена вреда,
изразяваща се в невъзможност за кредитора да увеличи своето имущество, т.е. към
активите, с които е разполагал, е пропуснал да прибави и други. За да може
успешно да претендира такова обезщетение, кредиторът следва да докаже, че
реализирането на твърдените ползи с голяма сигурност би настъпило; следва да се
изложат твърдения и да се представят доказателства, че кредиторът е предприел
фактически и правни действия, водещи до реализирането на твърдените ползи, но
неизпълнението на задълженията на длъжника е имало за пряка и непосредствена
последица изгубване на възможността да се реализират ползите. Ищците, обаче, не
са използвали имота преди съдебната евикция, за да претендират пропуснати
ползи, като дори са продали същия, реализирайки печалба, което обстоятелство
категорично сочи на липса на пропуснати ползи и претърпени вреди.
Според
ответниците, решението за съдебно отстраняване на С. И. И.от имота няма
действие по отношение на тях, тъй като те не са били привлечени като трето лице
- помагач в процеса и постановеното решение не ги обвързва, т.е. те не са
пасивно легитимирани да отговарят по обективно предявените искове срещу тях.
Относно
иска с правно основание чл. 86 от ЗЗД, считат същия за неоснователен и
недоказан, тъй като изискуемостта на задължението на продавача за връщане на
цената дава право на евицирания купувач да поиска изпълнение от момента на
изискуемостта, но не задължава продавачът да изпълни преди поискването. Затова
ответниците изпадат в забава от момента, в който бъдат поканени да изпълнят
задължението си -т.е. от момента на предявяване на иска.
Правят
възражение, че предявените искове са погасени по давност. Молят исковата
претенция да бъде отхвърлена като недопустима, неоснователна и недоказана,
алтернативно- като погасена по давност.
След съвкупна преценка на доказателствата по делото
и съобразявайки становището на страните, съдът приема за установено следното от
фактическа страна:
Не
се спори по делото, че ищците са съпрузи и в режим на СИО са придобили на
основание сключен договор за покупко-продажба между първия от тях – Ч.И.С. като
купувач и М. Р.В. (с идентично име М. А.М. съгласно Удостоверение за
идентичност на лице с различни имена изх. № 050/10.09.2015 г. от Община Царево)
и ответницата Ж.Р.В. като продавачи, обективиран в нотариален акт № *, том *,
дело №*/1993 год. на Нотариус при
Бургаския районен съд, следния недвижим имот: НЕЗАСТРОЕНО ДВОРНО МЯСТО, образуващо парцел 1Х-128, в кв.25 по
плана на селото (бивш парцел У1-86, в бивш кв.21), целият с площ от 920 кв.м.,
от тях собствено място 900 кв.м., останалите придаваеми по регулация, с
неуредени регулационни сметки по плана на с.Синеморец, Бургаски област, при
граници: от две страни - улици, парцел VIII-127, Х-129, който имот, съобразно
кадастралната карта и кадастралните регистри на с.Синеморец, община Царево,
област Бургаска, одобрена със Заповед № РД-18-52/24.08.2006г. на Изп.директор
на АК, представляващ ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 66528.501.189,
с
административен адрес: с.Синеморец, област Бургаска, ул. „Б.”, с площ от 918 кв.м., трайно предназначение:
урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м), стар
идентификатор: кв.25, парцел IX, № 128, при съседи на поземления имот с
идентификатори: 66528.501.203, 66528.501.535, 66528.501.504, 66528.501.190. Не е спорно, че продажната цена от
7 200 лева е получена в брой от продавачите в деня на сделката. Не са налице противоречиви позиции,
а и от представените писмени доказателства се установява, че с вляло в
сила на 08.12.2011 г. съдебно решение от 15.03.2010 г.,
постановено по в.гр.д. № 133/ 2008 г. по описа на Окръжен съд – Бургас, е
прието за установено по отношение на М. В. и Ж.Р., че трети лица – Н. С., С. С., Е. С.и К.
П.са собственици на процесния недвижим имот. Същото е постановено при участието
на Ч.И.С. в качеството му на трето лице помагач на страната на ответниците М. В. и Ж.Р..
Като
доказателство по делото е приета и представена декларация от А. Т.и Т. С.от
14.01.1993г., че същите нямат претенции към парцел № ІХ-128 в кв.25 по плана на
с.Синеморец, собственост на М. Р.В., който е част от парцел № 1194 от
кадастралната карта от 1929г.
От
представеното Удостоверение № 1846/18.06.2004г., издадено от Информационно
обслужване, клон Бургас на БД „Нотариат“, се установява, че до 07.06.2004 г. по
партидата на Ч.С. и по партидата на недвижим имот, находящ се в с. Синеморец,
пл. 9 – 128, кв. 25, дворно място от 920 кв.м. по нот. акт *, том *, нот.дело */1993 г. няма вписана ипотека,
възбрана и искова молба. От Удостоверение № 559/10.06.2004 г., издадено от
Служба по вписванията при Районен съд- гр. Царево, е видно, че след извършена
справка за периода от откриването на Районен съд – Царево 01.07.1995 г. до
15.20 часа на 10.06.2004 г. по партидата на Ч.С. относно недвижим имот:
незастроено дворно място, представляващо
парцел IX – 128 в кв. 25 по плана на с. Синеморец, целият с площ от 920
кв.м., подробно описан в нотариален акт № *, том *, дело № */1993 г. на БРС,
има вписани договорна ипотека под № 39, том I, дело 56/2002 г. в полза на ЦКБ
АД и възбрана от СИС, вписана на 10.10.2006 г. под № 38, том I, дв.вх.рег. №
1963 по изп. дело № 66/2003 при ЦРС.
По
делото са приобщени като доказателства материали от образувано пред Районен съд
– Бургас гр.д. № 1379/1995 г. по предявен иск с правно основание чл. 108 от ЗС
за предаване на владението на следните имоти: парцел пл. № 125 и парцел пл. №
126, кв. 25 по плана на с. Синеморец и двата с площ от 500 кв.м., както и
владението на имот пл. № 128, кв. 25 с площ 900 кв.м. в местността „Поляните“,
с. Синеморец. Видно от издаденото от Районен съд – Царево съдебно удостоверение
изх. № 944/02.05.2018 г. горецитираното гражданско дело е преобразувано
неколкократно под различни номера поради изпращане по подсъдност. Делото е
върнато за ново разглеждане със задължителни указания относно конституирането
на съпругата на ответника Ж.М.Р., като крайният резултат е обективиран в
решение № R I – 10 от 10.05.2010 г., постановено по в.гр.д. № 133/ 2008 г.
по описа на Окръжен съд – Бургас. С решение № 499/08.12.2011 г. по гр.д. №
1534/2010 г. по описа на ВКС е отменено решението от 15.03.2010 г. по гр.д. №
133/2008 г. по описа на Окръжен съд – Бургас в частта, с която е отхвърлен
предявения от Н. С. и др. установителния иск за собственост на частта от имот
пл. № IX – 128, кв. 25, м. Поляните
относно частта от имота, отредена за улица и вместо него е прието за
установено, че ищците са собственици и на частта от имот пл. № IX – 128, кв. 25, която с плана от 1945 г.
/отменен/ е била отредена за улица. Решението, както бе посочено по-горе, е
постановено при участието на трето лице помагач Ч.С. – ищец по настоящото дело
и е влязло в законна сила на 08.12.2011г.
Не
са налице различни позиции и относно поредицата от сделки по покупко-продажба
на процесния имот. Видно от нотариален акт № *, том *, вх. рег. № 3086, нот.дело № * от 30.06.2004 г. на нотариус
Мария Василева, с рег. № 370 на НК, ищците по настоящото дело - Ч.С. и
съпругата му С.С. са прехвърлили собствеността върху имота на Р. П. и В. П.за
сумата от 72 000 лв. Последните впоследствие са продали имота на С. И.за
същата продажна цена, която сделка е обективирана в нотариален акт № *, том *I, рег. № 3505, нот.дело № * от 21.11.2006 г. на нотариус
Димитър Чолаков, с рег. № 492 на НК, като този договор е развален по съдебен
ред с постановеното по гр.д. № 801/2014 г. по описа на Окръжен съд – Бургас
решение № 164 от 19.05.2016 г., а Р. П. и В. П.са осъдени да заплатят в полза
на С. И.цената по сделката, както и нотариалните такси, такси за вписване и
други вреди по повод разваления договор. Приобщена като доказателство по делото
е и нотариална покана от 13.01.2016 г., от която се установява, че Р. и В. П.са
поискали от ищците да им заплатят сумата от 90 000 лв. като дължимо от тях
обезщетение във връзка с предявената срещу тях претенция от С. И.за разваляне
на договора за покупко-продажба и заплащане на сумата от 84 812 лв.
По
делото е изслушано заключение, изготвено от вещото лице С.С.Р., по назначената
основна и допълнителна съдебно-техническа експертиза. Видно от последните е, че
вещото лице е извършило оценка на процесния имот по два метода: 1. метод на
пазарните аналози и 2. метод на развитието. Първо по метода на пазарните
аналози средната пазарна цена на поземлен имот с идентификатор 66528.501.189 по
КК на с. Синеморец, общ. Царево, с площ от 918 кв.м. е 174 400 лв. Второ
по метода на развитието, стойността на поземления имот е 177 300 лв., като
оценката е съобразена с разходите на един бъдещ инвеститор, който би могъл да
прецени ефективността на инвестициите си, като вещото лице уточнява, че обезщетението,
което би могло да получи собственика на поземления недвижим имот, при бъдещо
застрояване в имота, е около 30 % от разгънатата застроена площ. Изготвено е
заключение и въз основа на извършена справка в Агенция по вписванията за
периода м. март – м. октомври 2011 г. относно извършените в този период сделки
в с.Синеморец и при отчитане на следните обстоятелства: местоположение на
имота, отдалечеността му от морето, липсата на вода и електричество, както и
липсата на допълнителни разходи за промяна в предназначението и параметрите на
застрояване, допустими в него. Според вещото лице, след направените по-горе
справки и проучвания средната пазарна цена на квадратен метър на недвижимия
имот е от 2.07 лв./кв.м. до 15,14 лв./кв.м. Съгласно допълнително заключение на
експерта, изготвено към м. април 2018 г. по метода на инвестиционното
планиране, РЗП от около 1400 кв.м. е определена съобразно указания начин на
застрояване на приложената по делото скица № 270/21.03.1997 г., като средната
пазарна цена на един квадратен метър застроена площ би струвал 646 лв., при
остойностяване на сграда с РЗП от 1700 кв.м.
По
делото за установяване на наведените в исковата молба твърдения са ангажирани
гласни доказателства. Свидетелят К. Ч.сочи, че познава ищеца Ч. отдавна – от
1987 – 88 година, когато е идвал в Синеморец. Заявява, че през 1991 – 1992 г. е
проведен разговор, от който станало ясно, че Ч. иска да купи имот там. Към този
момент свидетелят е бил кмет на Синеморец. Именно той е насочил ищеца към М., с
когото е бил в добри отношения, тъй като последният му споделил, че има лозе и
иска да го продаде. Уточнява, че М. е баща на оветниците. Впоследствие е
разбрал от М., че с Ч. са се разбрали последният да закупи лозето. Уточнява, че
в същото място – нива от 5 дка, дядо му също е имал парцел, Т. и А.също имали
място там, както и М., като сочи, че Т. и А.имали претенции по отношение на
лозето на дядо му, за което по- късно завеждат дело срещу свидетеля. Заявява,
че именно по повод на това дело е предупредил Ч. за претенциите, които имат Т.
и А., каквито претенции обаче нямат
към М.. Поради тази причина Ч. е отишъл в кметството и са подписали декларация,
че Т. и А.нямат претенции спрямо имота на М., след което Ч. си купува имота.
Свидетелят заявява, че след подписването на декларацията Ч. му я е показал и
той си спомня, че е виждал въпросната декларация. Посочва, че през 1995 г. Т. и
А.са подновили делото срещу него и срещу М.. Сочи, че през 1993 г. при
подписване на декларацията кмет е бил А. С. П.. Твърди, че през 1995 г. по
повод делото е разбрал, че М. е обещал на А.и С.за въпросното място от 900 кв.,
което е продал и за което те имат претенции, да ги обезщети с друго място
равностойно на това. Свидетелят твърди, че М. не е изпълнил обещанието си и не
е дал нищо и това го знае от самия него. Свидетелят уточнява, че става въпрос
за една нива, в един масив, която впоследствие е урегулирана на парцели. Т. и А.са
имали претенции към целия масив, те са владеели трите парцела като урегулирани
парцели, но са искали и останалото. Сочи, че в този масив тримата наследници на
С.са имали по декар – декар и двеста, дядото на свидетеля имал декар, а М. имал
900 кв.м.
Свидетелят
А. П. твърди, че не познава ищците. Познава ответниците, тъй като са от едно
село. Заявява, че е бил кмет на с. Синеморец от 1991 г. до 1995 г. След като му
е предявена приложената по делото декларация, заверена в кметството по време на
неговия мандат, свидетелят заявява, че това е неговият подпис и декларацията е
заверена в кметството по време на неговия мандат. Сочи, че двамата брата – А.и Т.
Т.ови са вече покойници. Свидетелят твърди, че си спомня тази заверка. Спомня
си, че двамата братя са дошли при него в кметството заедно с М. и са направили
декларацията в негово присъствие, като се декларирали, че имота се владее от
този човек и на него има лозе, което се експлоатира от него много години, след
което са се разписали на декларацията, какъвто бил редът.
Съдът
кредитира без резерви показанията на свидетелите като счита, че разпитаните
лица са изложили подробно и последователно това, което знаят по случая, поради
което и изявленията им трябва да бъдат ценени изцяло като обективни и
достоверни.
В
хода на производството пред Районен съд - Царево е починала първата ответница Ж.Р.В.
и на основание чл. 227 ГПК същата е заличена като страна, като видно от
удостоверение за наследници изх. № 26/16.05.2017 г., издадено от община Царево,
наследниците й по закон са другите двамата ответници по делото - низходящите й П.М.И.
и К.М.В.. В изпълнение на разпореждане № 5421 от 29.11.2017 г. ищците изрично
са заявили, че поддържат заявените претенции поотделно за всеки ответник
съобразно квотите им като наследници, а именно по ½ ид.част за всеки
един от тях.
При установената по-горе фактическа обстановка, съдът направи следните изводи от правна страна:
Съдът е приел за разглеждане
предявената претенция с правно основание чл.189, ал.1 ЗЗД, като е счел че не
възникват никакви съмнения относно нейната допустимост. За да се упражни надлежно правото на разваляне на договора по реда на
чл. 189, ал. 1, предл. 1 ЗЗД вр. чл. 87 ЗЗД следва да бъде установено по
положителен и безспорен начин притежаваното от третото лице право върху имота,
както и че развалянето на договора за покупко-продажба по реда на чл. 189, ал.
1, предл. 1 от ЗЗД, вр. с чл. 87 ЗЗД, е допустимо само в случаите, когато
правата на третите лица върху имота са безспорни между и по отношение на
страните по договора или при спор са установени по съответния ред и за двете
страни, което се извлича по аналогия и от разпоредбата на чл. 191, ал. 2 ЗЗД,
които мотиви касаят приложението на института на т. н. "евентуална
евикция". По тези въпроси е дадено тълкуване по реда на чл. 290 ГПК с
решение № 424 от 24.01.2012 г. по гр. д. № 1872/2010 г., ВКС, IV г. о., според
което законът не прави разлика между реализирана или предстояща евикция, защото
и в двата случая става въпрос за пълно неизпълнение или неточно изпълнение на
задължението да се прехвърли правото на собственост, за налични права на трето
лице, противопоставими на купувача, вече реализирани или които ще се реализират
в бъдеще. Затова купувачът може да развали договора за продажба по реда на чл.
87, ал. 3 ЗЗД и да търси обезщетение за вредите, които претърпява от
неизпълнението /чл. 189, ал. 1 ЗЗД/, стига да е добросъвестен, т. е. по време
на купуването да не е знаел, че купува от несобственик или че трети лица имат
права върху купуваното от него /чл. 188 ЗЗД/. Затова и за уважаване на
претенция по цитирания текст е необходимо да бъде установено от ищците, че
трето лице е било собственик на процесния имот към момента на продажбата, както
и понастоящем, както и че са заплатили продажната цена.
Представените
доказателства водят до извода за основателност на предявения иск с правно
основание чл. 189 във вр. с чл. 87 от ЗЗД за разваляне на договора за
покупко-продажба. Няма спор по делото, че с влязло в сила решение е било
установено, че имотът принадлежи на трети лица. Установява се от събраните по
делото писмени доказателства, че е налице влезло в сила съдебно решение, с
което с участието на ищеца Ч.С. са решени споровете за собственост на процесния
имот с Н. С., С. С., Е. С.и К. П.. Става дума за вляло в сила на
08.12.2011 г. съдебно решение от 15.03.2010 г., постановено по
в.гр.д. № 133/ 2008 г. по описа на Окръжен съд – Бургас, с което е прието
за установено по отношение на М. В. и Ж.Р., че трети лица – Н. С., С. С., Е. С.и
К. П.са собственици на процесния недвижим имот. Ищецът по настоящия иск Ч.С. е
бил конституиран като трето лице - помагач в производството по гр. дело № 1379/1995
година на Районен съд - Царево, поради което и на основание чл. 223, ал.2 ГПК това, което съдът е установил в
мотивите на решението си, е задължително за третото лице в отношенията му със
страната, на която помага, или която го е привлякла. В
тази връзка в мотивите съдът е отрекъл изцяло правото на собственост на
наследодателите на ответниците върху процесния имот или същият е обременен с
права на трети лица, които могат да бъдат противопоставени на ищците –
приобритатели по процесния договор от 1993 г.
Съдът намира, че в разглеждания
случай ищците- купувачи не са съдебно отстранени,
т.е. няма осъществена евикция, а е налице евентуална
евикция. Това е така, защото предмет на производството по гр.д. № 1379/1995 г. по
описа на Районен съд - Царево, респ. на въззивното гр.д. № 133/2008
г. по описа на Окръжен съд - Бургас и на касационното гр.д.№
1534/2010 г. на ВКС, I г.о., е осъдителен иск по чл. 108 от ЗС,
предявен от третите лица спрямо продавачите М. В.
и Ж.Р., който иск обаче е отхвърлен в осъдителната част за предаване владението
на недвижимия имот. От съдържанието на приетия като доказателство препис на
съдебно решение от 15.03.2010 г., постановено по в.гр.д. №
133/ 2008 г. по описа на Окръжен съд – Бургас е видно, че предявеният от Н.
С., С. С., Е. С.и К. П.иск е уважен в установителната му част по отношение на М.
В. и Ж.Р.. От събраните доказателства по делото се установява също така, че в
конкретния случай са извършени поредица от сделки, като третите лица са предявили
осъдителен иск по чл. 108 ЗС срещу последната купувачка по веригата от сделки -
С. И., която е осъдена да предаде владението на процесния имот с постановеното
по гр.д. № 801/2014 г. по описа на Окръжен съд – Бургас решение № 164 от 19.05.2016
г. и именно по отношение на нея е осъществена съдебна евикция. Ето защо, следва
да се приеме, че в разглеждания случай е налице евентуална евикция, като
ищците-купувачи могат да развалят договорите за продажба съгласно чл.189,
ал. 1 във вр. с чл. 87, ал.3 от ЗЗД.
В конкретния случай, действително решение от 15.03.2010 г.,
постановено по в.гр.д. № 133/ 2008 г. по описа на Окръжен съд – Бургас
няма сила на пресъдено нещо в отношенията между страните по настоящия
гражданскоправен спор, тъй като същите не са били противопоставени страни по
в.гр.д.№ 133/2008. на Окръжен съд – Бургас. В случая не намира приложение и
нормата на чл. 226 от ГПК, регламентираща случаите, в които по изключение
решението простира своята СПН и върху приобретателя на недвижим имот, т.е.
извън спорещите по делото, при прехвърляне на спорното право по време на
висящността на процеса за разрешаването на този спор в хипотезата на чл.226,
ал.2 ГПК. Видно от събраните по делото доказателства, процесният имот е бил
прехвърлен на купувачите преди завеждане на гр.д. № 1379/1995 г. по описа на Районен
съд – Царево,
приключило с влязлото в сила на 08.12.2011 г. съдебно решение по в.гр.д. №
133/ 2008 г. по описа на Окръжен съд – Бургас. Видно от съдържанието на
последното това обстоятелство е обсъдено от съдебния състав, а и не е имало
спор по отношение на него между страните по делото.
В допълнение следва
да се отбележи също, че доколкото с посоченото съдебно решение по в.гр.д. № 133/ 2008 г. по описа на
Окръжен съд - Бургас съдът се е произнесъл с установителен диспозитив и поради
това същото няма изпълнителна сила, категорично следва да се приеме, че в
случая е налице т.нар. „евентуална евикция“, като, както бе отбелязано по-горе,
законът не прави разлика между реализирана или предстояща (евентуална) евикция,
защото и в двата случая става въпрос за пълно неизпълнение или неточно
изпълнение на задължението да се прехвърли правото на собственост, за налични
права на трето лице, противопоставими на купувача, вече реализирани или които
ще се реализират в бъдеще. В тези случаи купувачът може да развали договора за
продажба по реда на чл. 87, ал. 3 ЗЗД и да търси обезщетение за вредите, които претърпява от
неизпълнението съобразно чл. 189, ал. 1 ЗЗД, стига да е добросъвестен, т.е. по време
на купуването да не е знаел, че купува от несобственик или че трети лица имат
права върху купуваното от него - чл. 188 от ЗЗД (в този см. Определение № 104/27.02.2014г.
на ВКС по ч.гр.д.№ 387/2014г., І г.о., постановено по чл. 274,ал.3 от ГПК;
Решение № 424 от 24.01.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1872/2010 г., IV г. о.,
Решение № 162 от 17.06.2013 г. на ВКС по гр. д. № 1317/2012 г., III г. о.).
Казано с други думи, материалноправно легитимиран да предяви иск за
разваляне на договора при възможна евикция (чл. 189, ал. 1 и чл. 190, ал. 1 и 2 ЗЗД) е единствено
добросъвестният купувач - този, който не е знаел, че вещта (имота) принадлежи
изцяло/отчасти на трето лице, а недобросъвестния купувач няма никакви
права за евентуална евикция. Изискването купувачът да е добросъвестен, се
извлича от разпоредбата на чл. 87 и сл. ЗЗД, според която развалянето на договора е
право на изправната страна срещу неизправната такава. Нормата на чл. 192 ЗЗД изрично посочва, че недобросъвестният купувач има само
право да получи обратно платената цена, от което следва, че не разполага с
потестативното право да развали договора. Добросъвестността е факт с правно
значение и относно обхвата на осъдителните искове, които може да упражни
купувачът при продажбата на вещ, обременена с права на трети лица. Докато
добросъвестният купувач може да претендира, освен връщане на платената цена,
още и обезщетение за вредите, причинени му от неизпълнението на продавача -
всички разноски, които е направил по договора, необходимите и полезни разноски
за вещта, както и пропуснатите ползи (чл. 189, ал. 1, изр. трето от ЗЗД), недобросъвестният купувач може да
претендира само връщането на покупната цена от продавача. Съдът намира, че в
конкретния случай е безспорно установено наличието на добросъвестност на ищците,
които като купувачи по процесната сделка
не са знаели за правата на третите лица.
На първо място,
добросъвестността е изрично обективирана чрез нарочно изявление в представената
по делото и заверена непосредствено /няколко дни/ преди процесната сделка
декларация от 14.01.1993 г., съставляваща по естеството си декларация на
третите лица – действителни собственици на имота, че същите нямат претенции към
парцел № ІХ-128 в кв.25 по плана на с.Синеморец, собственост на М. Р.В., който
е част от парцел № 1194 от кадастралната карта от 1929г., като не съществува и
спор относно идентичността на имота с описания в нотариален акт №*, том *, дело
№ */1993 год. на Нотариус при Бургаския районен съд и този в представената
декларация. В тази насока са и
показанията на разпитаните по делото свидетелите Ч. и П.. Показания на същите
са непротиворечиви и в синхрон с останалите доказателства по делото.
На следващо в горепосочения нотариален акт е
записано, че при изготвянето му е представен нотариален акт № *, т. VII, н.д. №
*/1975 г. на нотариус при РС – Бургас, издаден
по обстоятелствена проверка, с който М. В.- наследодател на ответниците, е
признат за собственик на 900 кв.м. дворно място, съставляващо парцел VІ,
планоснимачен номер 86 в квартал 21 по плана на с.Синеморец, при описани
граници на парцела, и се е легитимирал като собственик на имота, предмет на
процесната сделка, при което съдът намира за безспорно доказана добросъвестността
на купувачите - ищци по делото.
Самото
предявяване на иск от третите лица спрямо наследодателите на
ответниците, не би могло да доведе до
извод, че третите лица към момента на сключване на договора са имали права върху
процесния имот и че купувачът е знаел за реалното съществуване на тези
права. Още повече, видно от доказателствата по делото, производството по искова
молба от Т. Т., А. Т.и К. П.против К. Ч., М. В. и Г. Д., е било образувано едва
през 1995 год., т.е. две години след извършването на процесната сделка. Както
се установява от приетите по делото като доказателства
преписи на решения на различни съдебни състави на Районен съд –
Царево, Окръжен съд – Бургас и ВКС, в продължение на близо петнадесет
години различни съдебни състави са изразили различни мотиви, за
да се стигне до крайното решение, с което е уважен искът на третите лица.
Едва ли при този сложен казус, неразрешен еднозначно от различните съдебни
състави, би могло да се вмени на ищците-купувачи, че са знаели за реално
съществуващи права на третите лица върху имота. Неудачно, не в
съответствие със справедливостта би било едно такова разширително
тълкуване на разпоредбата на чл. 192, ал.1 ЗЗД.
Не на последно място,
по делото са приобщени и доказателства за извършена справка от ищците, макар и
по-късно във времето, от която се установява, че до 07.06.2004г. по партидата
на Ч.С. и по партидата на недвижим имот, находящ се в с. Синеморец, пл. 9 –
128, кв. 25, дворно място от 920 кв.м. по нот. акт *, том 2, нот.дело */1993 г.
няма вписана ипотека, възбрана и искова молба. При
тези данни, съдът приема, че към датата на сключване от страните по делото на
договора за покупко-продажба не са били вписани по партидата на продавачите
права, заявени от трети лица, което дава основание на съда да счита, че ищците
са добросъвестни купувачи – не са знаели, че продавачите не са били собственици
на имота, както и не са знаели за права върху имота, заявени от трети лица. Не
без значение е обстоятелството, че към момента на продажбата третите лица не са
имали легитимиращ собствеността им акт, което сочи, че към датата на продажбата
същите не са имали признати права, които да противопоставят на правото на
собственост на купувач, поради което твърденията за недобросъвестност на ищците
остават неоснователни.
С
оглед на изложеното, съдът приема, че за ищеца, като добросъвестен купувач, е
възникнало потестативно право да иска разваляне на договора, обективиран в
нотариален акт № *, том *, дело №*/1993 год. на Нотариус при Бургаския районен
съд, както и да претендира обезщетения, поради което предявените искове по чл.
87, ал.3 от ЗЗД за разваляне на Договора за покупко-продажба на недвижим
имот, обективиран в нотариален акт № *, том *, дело №*/1993 год. на Нотариус
при Бургаския районен съд поради евикция; по чл.189, ал.1, изр. второ от ЗЗД за
връщане на платената цена в размер на 7 200 лв.; по чл.189, ал.1, изр. трето от ЗЗД
за обезщетение за вреди от евикцията, изразяващи се в разликата в стойността
на имота, считано от закупуването му до влизане в сила на решението по в.гр.д.
№ 133/2008 г. по описа на Окръжен съд - Бургас, следва да се уважат като
основателни, на основание чл. 87, ал.3, чл. 189, ал.1, изр. второ и трето.
Ищците претендират на
основание чл. 189, ал.1, изр.3 от ЗЗД вреди от неизпълнението на договора, в
размер на 320 000 лв., произтичащи от
"промяната на пазарните условия за продажба на жилища" и
невъзможността да се закупи равностоен имот за тази цена. Правото да се търси
обезщетение е изрично скрепено с нормативната разпоредба на чл. 189,
ал.1 от ЗЗД, съгласно който текст е предвидена възможност за купувача
при евикция да търси от продавача
платената цена и направените разноски по договора, както и необходимите и
полезни разноски за вещта; обезщетение за другите вреди продавачът дължи
съгласно общите правила за неизпълнение на задължението си. Обезщетението
следва да се квалифицира като такова по чл. 82 от ЗЗД, и съгласно общите
правила обхваща „претърпяната загуба и пропуснатата полза, доколкото те са в
пряка и непосредствена последица от неизпълнението и са могли да бъдат
предвидени при пораждане на задължението". Причинната
връзка между неизпълнението и вредата очертава границите на отговорността.
Кредиторът може да е понесъл всякакви загуби и да е пропуснал да реализира
различни ползи, но обезщетение се дължи само за тези от тях, които са в
причинна връзка с неизпълнението.
При евикция неизпълнението от страна на продавача на чужда вещ е в причинна връзка с необходимостта евинцираният купувач да плати пазарната цена, такава каквато е при съдебното отстранение, за да си купи равностойна вещ, защото неизпълнението е необходимо и достатъчно условие за извършването на съответния допълнителен разход на свободния пазар, който е обичайна среда.
Цените на пазара се променят под влиянието на различни икономически фактори, които се изучават от икономическата наука, те са установими и са основа на всяка пазарна прогноза. Свободният пазар обаче е предвидим в достатъчна степен според изискванията на чл. 82 ЗЗД.
Предвидимите вреди са по-тесен кръг от преките, това са вредите които кредиторът е могъл да предвиди, при полагане на дължимата грижа, според обстоятелствата, които са били известни на страните при сключването на договора и на тези обстоятелства, които е могло да им бъдат известни. Вредата е предвидима само когато към момента на сключване на договора продавачът би могъл и е следвало да си я представи като нормална и вероятна последица от неизпълнението. Предвидимостта се отнася до настъпването на вредите, а не до размера им.
В конкретния казус безспорно е установено, че към датата на сключване на договора за покупко - продажба на процесния имот купувачите са добросъвестни. При това положение се дължи обезщетяване на предвидимите вреди, каквито би представлявала евентуално увеличената стойност на имота към съдебното отстраняване /Решение № 296 от 05.11.2013г. по гр.д. № 48/2013г по описа на ВКС – ІV ГО/. Следва да се подчертае, че противоречивата практика по въпроса съставлява ли предвидима пряка и непосредствена вреда увеличената стойност на имота, от който купувачът е съдебно отстранен, е уеднаквена с постановени по реда на чл. 290 ГПК решение № 296 от 5.11.2013 г. по гр. д. № 48/2013 г. на ВКС, IV г. о., решение № 190 по гр. № 6532/2013 г. на ВКС, IV г. о. Възприето е като правилно разрешението, че продавачът дължи на добросъвестния евинциран купувач обезщетение за вредата, съставляваща разлика между платената цена и увеличената стойност на имота при съдебното отстранение поради промени в пазарните условия, тъй като тя /вредата/ е пряка и непосредствена последица от неизпълнението и може да бъде предвидена при пораждане на задължението /в този см. Определение № 569 от 27.06.2016 г. на ВКС по гр. д. № 277/2016 г., III г. о., ГК, докладчик съдията Жива Декова/.
По основателността на този иск съдът съобрази заключението по
назначената по делото съдебно-техническа експертиза, което съдът кредитира в
частта на основното и допълнителното заключение, по които вещото лице е
достигнало до сходни стойности в пазарната цена на имота, изчислени по два
различни метода – метода на пазарните аналози и метода на развитието и които съдът кредитира като отговарящи на поставената задача. Първият
метод се състои в сравняване на оценявания обект с подобни „еталонни“ обекти,
имащи аналогични характеристики и известна пазарна цена, като на тази база се
определя справедливата пазарна стойност, чрез съответстваща корекция, а вторият
метод е съобразен с разходите на един бъдещ инвеститор, който би могъл да
прецени ефективността на инвестицията си. При прилагането на последния метод,
се установява, че пазарната стойност на процесния имот към 02.09.2011 г.
възлиза на 177 300 лв. При така установеното, и с оглед приетия от съда
безспорен факт, че стойността, съответно заплатената от ищците цена за
процесния имот е в размер на 7 200 лв., то този иск би бил основателен до
размера на разликата между тези две суми
/177 300 лв. и 7 200 лв./, а именно – 170 100 лв., тъй
като релевантната за спора е стойността към момента влизане в сила на
решението, с което са били признати правата на третите лица върху имота, поради
което искът следва да бъде уважен в този размер, а в
останалата му част до размера на претендираните 320 000 лв. следва да бъде
отхвърлен, като неоснователен и недоказан.
Без правно значение за размера на вредата е обстоятелството, че междувременно ищците са прехвърлили имота. Те може да са го прехвърлили и безвъзмездно - размерът на вредата е същият. В случая последващата прехвърлителна сделка също е развалена по право. Ищците, които са прехвърлили имота на третите лица също са изпаднали в положението на продавач на чужда вещ и те (а не ответниците) дължат на последващите купувачи, които също са съдебно отстранени, връщане на платената от тях цена плюс разликата между пазарната и платената от тях цена.
Относно релевираните възражения от ответната страна за изтекла погасителна давност, съдът приема, че доколкото давността се прилага по отношение на права, които са възникнали в полза на ищците, респективно са изискуеми – аргумент от чл. 69, ал. 1 от ЗЗД и чл. 114, ал. 1 от ЗЗД, то най-ранният момент, от който започва да тече давността, е моментът, от който ищците следва да се считат за уведомени за заявените спрямо тях претенции на последващите купувачи по веригата от сделки, съответно от този момент за тях е възникнало правото да търсят от своите праводатели платената от тях цена плюс разликата между пазарната и платената от тях цена. Не се спори между страните, че горепосочените факти /осъждане на последващите купувачи и насочване на претенцията срещу продавачите - приобретатели по предходната сделка/ са осъществени едва през 2016г. видно от приложеното по делото решение № 164/19.05.2016 г. по гр.д. № 801/2014 г. по описа на Окръжен съд – Бургас и нотариална покана от 13.01.2016 г. Правото на купувача да претендира предвидените в закона последици от евикцията се погасява с изтичане на общата петгодишна давност по чл.110 ЗЗД, което налага извод за неоснователност на възражението за изтекла погасителна давност към настоящия момент.
Oтносно акцесорната претенция за присъждане на обезщетение за забава в
размер на законната лихва върху платената продажна цена в размер на 2 000
лв., считано от 02.09.2011г. до предявяването на исковата молба: Съгласно разпоредбата на чл.86,
ал.1 ЗЗД, при неизпълнение на
парично задължение длъжникът дължи обезщетение в размер на законната лихва от
деня на забавата. Следователно, задължението за заплащане на мораторни лихви е
дължимо от деня на забавата, която при липсата на определен ден за изпълнение
настъпва в зависимост от това дали длъжникът е поканен да изпълни, според чл.84,
ал.2 ЗЗД. Без значение е дали
срокът за изпълнение на задължението е резултат на договаряне между страните
или е посочен в закона – ако задължението не е изпълнено в рамките на срока,
длъжникът изпада в забава, т.е. определеният срок и в двата случая има
значението на покана за изпълнение на задължението за обезщетение. В този
смисъл, при неизпълнение на парични задължения законът свързва забавата на
длъжника с правилото, че е необходима покана на кредитора. В контекста
на изложеното, преди подаването на исковата молба няма данни по делото до ответниците
да е била отправяна покана за плащане и в този смисъл няма основания да се
приеме, че са били в забава преди тази искова молба. След като в исковите периоди
по настоящето дело ответниците не са били в състояние на забава, то върху
сумите не се дължи обезщетение за забава в размер на законната лихва и в тази
му част иска е неоснователен.
Предвид
частичното уважаването на предявените искове, предвидената в чл. 78, ал.1 от ГПК възможност за това и направеното в тази насока искане, на ищците следва да
бъде присъдена и сумата от 7 791,47 лв., представляваща направени от тях
съдебно-деловодни разноски, в която сума се включват внесени от тях дължими
държавни такси, възнаграждения за вещи лица и такси за издаване на съдебни
удостоверения, съобразно уважената част от исковете. Съгласно константната
практика на ВКС, условие за присъждането на разноски е доказването на тяхното
реално извършване, за да могат същите да бъдат възложени в тежест на другата
страна, като от ищците по делото са представени такива, както за плащането на
държавните такси, така и за останалите съдебно-деловодни разноски.
С оглед отхвърлената част от претенциите, ищците дължат на ответниците заплащане на разноски по делото в общ размер на 784,42 лева за възнаграждението на ангажирания по делото един адвокат и възнаграждение на вещо лице.
Мотивиран от горното и на основание чл. 189 и чл. 87 от ЗЗД, Бургаският окръжен съд
Р Е Ш И:
РАЗВАЛЯ обективирания
в нотариален акт от 19.01.1993год. №21, том *, дело №*/1993
год. на нотариус при Бургаския районен съд договор за покупко-продажба,
по силата на който наследодателите на ответниците- М. Р.В. и Ж.М.Р. са продали на Ч.И.С. следния недвижим имот: НЕЗАСТРОЕНО
ДВОРНО МЯСТО, образуващо парцел 1Х-128, в кв.25 по плана на селото (бивш парцел
У1-86, в бивш кв.21), целият с площ от 920 кв.м., от тях собствено място 900
кв.м., останалите придаваеми по регулация, с неуредени регулационни сметки по
плана на с.Синеморец, Бургаски област, при граници: от две страни - улици,
парцел VIII-127, Х-129, който имот, съобразно кадастралната карта и
кадастралните регистри на с.Синеморец, община Царево, област Бургаска, одобрена
със Заповед № РД-18-52/24.08.2006г. на Изп.директор на АК, представлява
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 66528.501.189, с административен адрес: с.Синеморец, област Бургаска,
ул. „Бутамя”, с площ от 918 кв.м., трайно предназначение: урбанизирана, начин
на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м), стар идентификатор: кв.25,
парцел IX, № 128, при съседи на поземления имот с идентификатори:
66528.501.203, 66528.501.535, 66528.501.504, 66528.501.190.
ОСЪЖДА П.М.И., ЕГН **********, с адрес: ***, и К.М.В., ЕГН **********,
с адрес: ***, да
заплатят в полза на Ч.И.С.,
ЕГН **********, и С.Т.С., ЕГН **********, двамата с адрес: ***, сумата
от 7 200 (седем хиляди и двеста) лв., представляваща връщане на платената
цена по разваления договор, съобразно наследствените
им квоти съответно по 3 600 (три хиляди и шестстотин лева) лв. за всеки от тях,
като отхвърля претенцията за присъждане на обезщетение за забава в размер на
законната лихва върху платената продажна цена в размер на 2000 (две хиляди)
лева, считано от 02.09.2011г. до предявяването на исковата молба.
ОСЪЖДА П.М.И., ЕГН **********, с адрес: ***, и К.М.В., ЕГН
**********, с адрес: ***, да заплатят в полза на Ч.И.С., ЕГН **********, и С.Т.С., ЕГН **********, двамата с адрес: ***,
сумата от 170 100 (сто и седемдесет хиляди и сто лева) лв., представляваща
обезщетение за вреди от евикцията,
изразяващи се в разликата в стойността на имота, считано от закупуването му до
влизане в сила на решението по в.гр.д. № 133/2008 г. по описа на Окръжен съд –
Бургас, съобразно наследствените им квоти
съответно по 85 050 (осемдесет и пет хиляди и петдесет лева) лв. за всеки от
тях, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на
предявяване на иска до окончателното изплащане на сумата, като до претендираните
320 000 лв. ОТХВЪРЛЯ иска като
недоказан.
ОСЪЖДА П.М.И., ЕГН **********, с адрес: ***, и К.М.В.,
ЕГН **********, с адрес: ***, да
заплатят в полза на Ч.И.С., ЕГН **********, и С.Т.С.,
ЕГН **********, двамата с адрес: ***, сумата от 7 791,47 (седем
хиляди седемстотин деветдесет и един лева и четиридесет и седем стотинки) лв.,
направени по делото разноски съразмерно с уважената
част от исковете, на основание чл. 78 , ал. 1 от ГПК, съобразно наследствените
им квоти по 3895,74 (три хиляди осемстотин деветдесет и пет лева и седемдесет и
четири стотинки) лв. за всеки от тях.
ОСЪЖДА Ч.И.С., ЕГН **********, и С.Т.С., ЕГН **********,
двамата с адрес: ***, да заплатят в полза на П.М.И., ЕГН **********, с адрес: ***, и К.М.В., ЕГН **********,
с адрес: ***, сумата от 784,42 (седемстотин
осемдесет и четири лева и четиридесет и две стотинки) лв. направени по делото
разноски съразмерно с отхвърлената част от исковете
на основание чл. 78 , ал. 3 от ГПК, съобразно наследствените им квоти по 392,21
(триста деветдесет и два лева и двадесет и една стотинки) лв. на всеки от тях.
УКАЗВА на Ч.И.С., ЕГН **********, и С.Т.С., ЕГН **********,
двамата с адрес: ***, в съответствие с разпоредбата на чл. 115 ал.2 от
ЗС, че следва в шестмесечен срок от влизането му в сила да впишат настоящото
положително съдебно решение по представен препис от него, както и че след
изтичането на този срок, вписването на исковата молба губи действието си.
Решението подлежи на обжалване пред Апелативен съд – Бургас в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
Съдия: