№ 4266
гр. Пловдив, 15.12.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПЛОВДИВ, XX ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на петнадесети ноември през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Надежда Г. Славчева Андонова
при участието на секретаря Петя Д. Мутафчиева
като разгледа докладваното от Надежда Г. Славчева Андонова Гражданско
дело № 20225330105148 по описа за 2022 година
Предявеният иск е с правно основание чл.55, ал.1, предложение второ ЗЗД.
В исковата молба от П. В. Г. срещу „Армада имоти“ ООД се твърди, че страните са в
правоотношение във връзка с изплатена депозитна сума в размер на 3400 лв. и подписана
депозитна разписка *** от 15.03.2022г. относно покупка на имот „апартамент“ с адрес *** за
цена от 47 000 евро. Съгласно т.1 и т.2 от депозитната разписка, предадената на ищеца
парична сума от 3400 лв. на представител на ответника – С.А.К. оставала на съхранение при
ответното дружество, гарантирайки, че до 25.03.2022г. ще бъде сключен предварителен
договор за покупко-продажба или нотариално прехвърляне на недвижимия имот. Съгласно
т.3 в случай, че предварителен договор не се сключил или пък нотариално прехвърляне на
имота в периода 15-25.03.2022г. по вина на купувача, то депозираната сума се задържала от
продавача/посредника, а съгласно т.4 – ако това се случи по вина на продавача, депозитът се
връщал на купувача. Счита, че процесният казус попадал в т.4 и депозитът следвало да бъде
възстановен. Посочените условия били договорени от ищцата на база два огледа, като
ищцата и съпругът й извършили двата огледа в присъствието на посочения представител на
агенцията – ответното дружество, харесали имота, желаели да го закупят. Г-жа К. им
обяснила, че има голям интерес към имота, поради което следва да заплатят депозит на
момента и да подпишат депозитна разписка, за да го запазят. От ответното дружество те
били уведомени, че агенцията ще се свърже с продавача и ще започне подготовка на
документи. Тъй като до 19-20.03.2022г. ищцата все още нямала информация от ответника тя
и съпругът й се свързали с г-жа К., която им обяснила, че имало малко усложнение на
ситуацията, тъй като продавачът не бил собственик на имота, собственик било дружеството
„ПИМК“, но щели да подготвят подписването до следващата сряда – 23.03.2022г. Това
1
притеснило купувачите и още в понеделник те се свързали с адв. К.***, който в присъствие
на ищцата се свързал с „ПИМК“, провел телефонна и имейл кореспонденция, направил
справки в Имотен регистър, от които станало ясно, че имотът е собственост на „ЕИ ДИ
МАКС СТРОЙ“ ЕООД. Между това дружество и Е.С.У. бил сключен предварителен
договор за покупко-продажба на процесния имот на 15.03.2022г., на датата, на която ищцата
и съпругът й били платили депозит за запазване на имота, с продажна цена от 27000 евро,
изцяло платени. Към апартамента по този предварителен договор нямало
индивидуализирано складово помещение. От Агенцията им изпратили бланка на тристранно
споразумение за заместване на страна с липсващи данни и уговорки, като им обяснили, че
документите за нотариалната сделка няма да бъдат готови до 25.03.2022г., че продавачът
отказвал да подпише, като офертата към тях била да се подпише това споразумение, при
условие, че платят цялата сума от 47 000 евро. В периода 22-24.03.2022г. ищцата и адв.***
многократно предлагали варианти за подписване на нотариален акт, предварителен договор
или продължаване на срока, но им било отказано. Ищцата била поканена на среща на
25.03.2022г., заедно с представител на агенцията, „ПИМК“, както и лице, което се
представило като Н. – *** на Е.С.У. – продавач, като отново станало ясно, че нотариален акт
няма да се подпише и през тази седмица, че не са извадени документите за сделката, че
предварителен договор не може да се подпише, че посоченото тристранно споразумение е
единственият вариант. На зададените от ищцата въпроси последвали само груби отговори.
Счита ищцата, че по вина на продавача не се е индивидуализирал имотът, както и основни
параметри по сделката. Поради това счита, че изплатеният депозит в размер на 3400 лв.
следва да бъде възстановен от ответното дружество, поради което е направено искане за
постановяване на решение, с което да се осъди „Армада имоти“ ООД да възстанови на
ищцата посочената сума, представляваща депозит относно неосъществено по вина на
продавача сключване на предварителен договор или окончателен договор за покупка на
апартамент – ***, както и законната лихва върху главницата от датата на подаване на
исковата молба до окончателното погасяване на задължението. Претендирани са с исковата
молба направените разноски.
В срока по чл.131 ГПК по делото е постъпил писмен отговор от ответното дружество
„Армада имоти“ ООД, с който се оспорват изложените в исковата молба обстоятелства, като
излага подробни съображения в тази насока както за нередовност на исковата молба, така и
оспорва, че окончателен договор за покупко-продажба не е бил сключен по вина на
продавача, а счита че такъв не е бил сключен по вина на ищцата. Неверни били твърденията
на ищцата, че не са й представили документ за собственост, както и че нямала връзка с
ответното дружество. Посочено е, че същата е отказала да сключи тристранно споразумение,
както и твърди да са налице вътрешни противоречия в нейните твърдения. С оглед на това
прави искане за отхвърляне на предявените искове, претендира разноски.
Съдът, като прецени всички събрани по делото доказателства и доводите на страните по
вътрешно убеждение, прие за установено от фактическа страна следното:
По делото е представена депозитна разписка *** от 15.03.2022г. за депозирана сума в размер
2
от 3400 лв. от П. В. Г., в качеството й на купувач, представляваща депозит за покупка на
недвижим имот – апартамент в ***, при продажна цена от 47 000 евро.
Представен е предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижим
имот № ***г., сключен между „Ей Ди Макс Строй“ ЕООД и Е.С.У., в качеството им
съответно на продавач-изпълнител и купувач-възложител, според който продавачът-
изпълнител се е задължил да изгради, завърши и прехвърли на купувача-възложител
собствеността върху описания в договора недвижим имот.
Представено е удостоверение за въвеждане в експлоатация № ***г. на *** на Район „***“
*** за въвеждане в експлоатация на строеж Многофамилна жилищна сграда в ***, за жил. и
общ.застрояване от *** по ПУП-ПРЗ на кв. „***.
С нотариален акт за учредяване, запазване и разпределяне на право на строеж на
новопроектирана жилищна сграда и прехвърляне на идеални части от поземлен имот от
03.06.2019г., на „Ей Ди Макс Строй“ ЕООД е учредено право на строеж за изграждане на
многофамилна жилищна сграда.
Представен е образец на Споразумение за заместване на страна, както и водена в ел.вид
кореспонденция между страните.
По делото са събрани гласни доказателства чрез разпит на св.***, К., *** и ***. Св.***
разяснява, че в качеството си на адвокат е консултирал ищцата във връзка със сключения с
„Армада имоти“ ООД договор за посредничество във връзка с апартамент на ул. „***“, като
тя се свързала с него на 21.03.2022г. Крайният срок за изповядване на сделката бил
25.03.2022г., като ищцата обяснила на свидетеля, че до дата 21.03.2022г. не са й представени
нито конкретна информация, нито документи относно продавач, скици, данъчни оценки и
др. Това, което притеснило ищцата най-много било, че от момента на подписване на
разписката за даден депозит до дата 21.03.2022г. нямала никаква информация относно
вметнатото, че продавачът не е истинският собственик. При проверка от страна на свидетеля
в Имотния регистър се установило, че собственик било дружеството „Пимк“, всъщност
негово дъщерно дружество, с което свидетелят се свързал чрез телефонен разговор и оттам
му обяснили, че за този апартамент има сключен предварителен договор с трето лице и няма
да комуникират със свидетеля или неговата клиентка, а да се свържат с агенцията.
Свидетелят се свързал с г-жа К. и тя обяснила, че собственикът Н. не е истинският
собственик, като единствен вариант за сключване на договор бил да се подпише тристранно
споразумение с „Ей Ди Макс Строй“ – дъщерното дружество, Н., който не бил собственик, а
собственик била *** му и ищцата. Това озадачило ищцата. Свидетелят задал въпроси какво
трябва да се подпише и му изпратили първа страница от споразумение с непълни данни и
липсващи данни за апартамента. Оказало се също, че апартаментът нямал складово
помещение. Помолил свидетелят и за други документи относно имота, но му било
отговорено, че това не е на дневен ред и били подканени да подпишат споразумението.
Обяснили им, че като цена в споразумението следва да се впише 27 000 евро, тъй като
толкова „Пимк“ го било продало на Е. ***, но при подписване на споразумението ищцата
трябвало да даде на Н. 100 % - 47 000 евро, като за разликата не им било обяснено ще се
3
издаде ли и какъв документ. Свидетелят посочил на г-жа К., че има неясноти относно
складовото помещение, статута на имота, това как ще се сключва сделката, тя казала, че
разбира и ще коментира с Н., като в четвъртък казала на свидетеля, че това е, което
предлагат и ако не подпишат, губят депозита. Ищцата и свидетелят предложили варианти –
да се продължи срокът и се върви към сделка, да се подпише стандартен предварителен
договор, или да се редактира тристранното споразумение, но им казали, че това е
предложеното. Ищцата казала на свидетеля, че я викали в петък в деня на изтичане на срока
по разписката, но тъй като свидетелят не успял да присъства, уговорили да се включи на
високоговорител. При срещата и включването на свидетеля той чул, че ищцата била питана
дали носи парите и ще плаща ли днес, като никой от присъстващите на срещата Н. или г-жа
К. не се съгласил да се продължи срокът. Сочи, че не получили никакви документи във
връзка с правото на собственост спрямо Н. *** или *** му Е. ***. През цялото време на
срещата никой не бил представил пълномощно или документ за собственост. На срещата на
ищцата нищо не било попълнено, не била посочена цената, нищо за ПИМК, нищо за Н., това
му било обяснено от ищцата. Като се разбрало, че ищцата не носила парите, срещата
приключила.
Св.К. разяснява, че с тях се свързала ищцата, като на апартамента били направени два
огледа, като тя го харесала още първия път, но понеже било тъмно, направили и втори оглед.
След това се решило да се остави стоп-капаро, за да е сигурен клиентът, че имотът ще остане
за него. След огледа в офиса на агенцията се изготвила депозитна разписка, като цената била
47000 евро. Складовото помещение се намирало в самия апартамент, в ниша в коридора,
което ищцата видяла. На ищцата били предоставени всички документи, които изискала във
връзка с имота. На по-късен етап й било обяснено, че трябва да се сключи тристранно
споразумение, тъй като човекът, който продавал апартамента не бил собственик, но
строителят имал такъв документ, при който ищцата да встъпи на мястото на човека, който
продава. Било обяснено, че това не променя параметрите на сделката. Била проведена и
среща в агенцията, на която присъствала ищцата, без нейния адвокат, но ищцата обяснила,
че е била посъветвана от него да не подписва нищо. Била предложена и отсрочка, но ищцата
отказала. Към момента на подписване на разписката – 15.03.2022г. на агенцията било ясно,
че изпълнителят или негов подизпълнител има сключен предварителен договор с трето
лице, това било обяснено на ищцата. Имало разминаване, тъй като първоначално на нея й
било обяснено, че собственик е Н., а той бил *** на Е., която го била помолила да движи
нещата във връзка с апартамента. Впоследствие станало ясно, че в предварителния договор
фигурира Е., но те били *** и *** и заедно движили продажбата на имота. Тристранното
споразумение, към момента на провеждане на срещата с ищцата, било попълнено с всички
реквизити. Фигурирала Е. като страна по споразумението, на срещата присъствали и Е., и
Н.. Споразумението на лист 27 от делото било изпратено на ищцата по-рано, то било
унифицирано за всеки клиент, но не било за конкретния клиент попълнено. Според
свидетелката заместването, което ищцата следвало да направи, е по договора, посочен в
документа на лист 28 от делото най-горе.
4
Св.*** разяснява, че в деня на огледа – 15.03.2022г. г-жа К. обяснила, че цялата процедура
има състезателен характер и който предложи по-голяма сума, ще участва. Преди съпругата
му да подпише документа – депозитната разписка, не й било обяснено, че строителят има
договор с трето лице. Свидетелят присъствал на първия оглед, на 14.03.2022г., след работно
време, било тъмно, в имота нямало електрозахранване, като на дата 15.03.2022г. не
присъствал. В четвъртък разбрали, че трябва да направят тристранно споразумение, защото
г-жа К. казала, че е възникнал проблем – за тях собственик бил Н., а се оказало, че не било
така.
Св.*** разяснява, че й било казано, че г-жа Г. знае, че свидетелката има договор със
строител. *** й бил човекът, който движил нещата с продажбата на имота. Виждала ищцата
веднъж на срещата. Строителят бил „ПИМК“. *** й бил подписал договор с „Ей Ди Макс
Строй“, като разяснява, че подписът, положен за купувач-възложител на лист 13 от делото
след записването Е.С.У. не е неин, а на *** й.
При така възприетата фактическа обстановка съдът направи следните правни изводи:
Не се спори между страните, че на 15.03.2022г. е подписана депозитна разписка, според
която ищцата е предала на ответното дружество сумата от 3400 лв. – депозит за покупка на
недвижим имот, намиращ се в ***. Уговорено е, че депозитът гарантира, че в срок до
25.03.2022г. ще бъде сключен предварителен договор за покупко-продажба или нотариално
прехвърляне на имота. Според посоченото в разписката дружеството – ответник се е
задължило да не рекламира и предлага имота на други потенциални купувачи. Подписаната
от двете страни депозитна разписка не представлява според настоящия състав договор за
посредничество за покупка на недвижим имот – в нея не са уредени характерните за този
вид договори права и задължения на страните по възлагане от страна на купувача на
агенцията да посредничи при покупка на имот, като проучва пазара, рекламира и търси за
покупка недвижим имот, или доколкото в случая, с оглед твърденията на страните, се касае
за вече одобрен от страна на ищцата – купувач недвижим имот, да уговори съществените
условия на покупко-продажбата, да подготви сключването на предварителен договор или
изповядване на сделката по нотариален ред, срещу съответно задължение за заплащане на
посредническо възнаграждение. Поради това съдът намира, че отношенията между страните
следва да се уредят на плоскостта на неоснователното обогатяване. В този смисъл с доклада
по делото в тежест на ищцата е възложено да докаже, че е заплатила на ответника сумата от
3400 лв., с която той неоснователно се е обогатил, а на ответника – при условията на пълно
и главно доказване да установи наличие на основание за плащане, респ. получаване на
сочената парична сума.
Спорен между страните е въпросът по какви причини не се е стигнало до сключване на
предварителен договор за покупко-продажба или нотариално прехвърляне на имота,
доколкото според депозитната разписка в случай, че предварителен договор или нотариално
прехвърляне не бъде сключен по вина на купувача, половината от сумата се задържа от
продавача, а другата половина остава притежание на посредника – „Армада имоти“ ООД, а
в случай, че предварителен договор или нотариално прехвърляне не бъде сключен по вина
5
на продавача, то сумата се връща на купувача в пълен размер.
Съдът намира, че от събрания по делото доказателствен материал се установява, че до
подписване на предварителен договор за покупко-продажба или нотариално прехвърляне на
посочения недвижим имот не се е стигнало по вина на продавача. На първо място,
депозитната разписка не носи подпис на продавач на недвижимия имот. В нея изобщо не е и
посочено кой е продавач на конкретния недвижим имот. В този смисъл съдът възприема
твърденията в исковата молба, според които няколко дни след предаване на сумата по
депозитната разписка от ищцата на ответното дружество, г-жа К., брокер обяснила, че има
усложнение на ситуацията – продавачът не бил собственик на имота, собственик било
дружеството „ПИМК“. Тези твърдения се подкрепят и от показанията на св.***, който
разяснява, че около 19—ти март им било обяснено, че трябва да се направи тристранно
споразумение между „ПИМК“, Н. и ищцата. От писмените доказателства по делото обаче е
видно, че не „ПИМК“ ООД е собственик на недвижимия имот, а „Ей Ди Макс Строй“
ЕООД, страна по сключения между това дружество и Е.С.У. договор № ***г. предварителен
договор за покупко-продажба и строителство на недвижимия имот. Ответното дружество
възразява, че е имало готовност за сключване на предварителен договор между ищцата и
продавача към посочената в разписката дата – 25.03.2022г., но съдът не възприема тези
възражения. В случая се поставя въпросът кои страни е следвало да фигурират по
предложеното на ищцата за подпис тристранно споразумение, още повече, че от разпита на
св.***, показанията на която съдът намира за обективно дадени, се установи, че под
цитирания договор не стои неин подпис, а подписът, положен за купувач-възложител на
лист 13 от делото след записването Е.С.У. е на *** й. В контекста на изложеното,
допълнителен аргумент за липсата на готовност за сключване към дата 25.03.2022г. на
предварителен договор е и обстоятелството, че според показанията на св.К., в предложеното
за подпис на ищцата тристранно споразумение фигурирала именно Е. като страна.
Ответното дружество не представи по делото подготвеното и предоставено за подпис на
ищцата тристранно споразумение, на проведената среща в офиса на строителя, а
представеното по делото тристранно споразумение е типово, видно и от показанията на
св.К.. Освен това прави впечатление, че в него фигурира „ПИМК БИЛД“ ЕООД, което
дружество е различно от юридическо лице - собственик на имота - „Ей Ди Макс Строй“
ЕООД.
От показанията на св.***, които съдът възприема като обективно дадени, се установява, че в
провежданите разговори и кореспонденция между свидетеля и ответното дружество било
обяснено, че в нотариалния акт трябва да е записана продажната цена от 27 000 евро, но при
подписване на тристранното споразумение се очаква ищцата да заплати цялата продажна
цена от 47000 евро, като на ищцата не било обяснено дали и какъв документ ще се издаде за
разликата между двете суми. На проведената в офиса на строителя среща с ищцата, от нея е
било изисквано единствено заплащане на пълната продажна цена от 47000 евро, като в
момента, в който станало ясно, че тя няма да заплати сумата, срещата приключила. Съдът
възприема показанията на свидетеля, според които от страна на ищцата били предложени
6
различни варианти – продължаване на срока, подписване на стандартен предварителен
договор, редактиране на тристранното споразумение, но от ответното дружество било
обяснено, че това е, което се предлага на купувача.
Показанията на св.К. относно това, че на ищцата били предоставени всички документи,
които поискала, не се кредитират от съда, тъй като не са конкретни – не става ясно кои
документи са представени на ищцата, като показанията й не се подкрепят от писмените
доказателства по делото, опровергават се и от показанията на св.***. В този смисъл
възраженията по писмения отговор, че предварителен договор не е бил сключен единствено
по вина на ищцата, са неоснователни и недоказани. До изтичане на определения в
депозитната разписка срок – 25.03.2022г. не е бил сключен нито предварителен договор,
нито е осъществено нотариално прехвърляне на недвижимия имот, поради което съдът
намира, че получената сума подлежи на връщане, като дадена на неосъществено основание.
Ето защо искът е основателен и следва да бъде уважен.
При този изход на делото и предвид направеното от ищцовата страна искане, на страната
следва да се присъдят направените по делото разноски в размер на 136 лв. внесена държавна
такса.
По изложените съображения съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „Армада имоти“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
гр.***, бул. „Освобождение“ № 32, ет.5, офис 18, със законни представители *** и *** да
заплати на П. В. Г., ЕГН ********** от гр.***, *** сумата от 3 400 лв. /три хиляди и
четиристотин лева/ главница, представляваща платена на неосъществено основание сума по
депозитна разписка *** от 15.03.2022г., ведно със законната лихва върху главницата от
датата на подаване на исковата молба – 07.04.2022г. до окончателното изплащане на сумата.
ОСЪЖДА „Армада имоти“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление
гр.Пловдив, бул. „Освобождение“ № 32, ет.5, офис 18, със законни представители *** и ***
да заплати на П. В. Г., ЕГН ********** от *** сумата от 136 лв. /сто тридесет и шест лева/
направени по делото разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд Пловдив в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Пловдив: _______________________
7