Решение по дело №1685/2011 на Районен съд - Велико Търново

Р Е Ш Е Н И Е

 

№                                                               27.07.2012 г.                          гр. Велико Търново

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

Великотърновски районен съд                           гражданско отделение – шести състав

на 06.07.2012 г.

в публично съдебно заседание в състав:

  Районен съдия: Искра Пенчева

Секретар Ив. Т.

като разгледа докладваното от съдията

Гр. дело № 1685 по описа за 2011 г.,

за да се произнесе взе предвид следното:

 

Ищецът М.М.К. излага в исковата си молба, че с НА № 91/ том 1, нот. дело № 45/ 23.01.2006 г. е извършено прехвърляне на собствения му недвижим имот, представляващ масивна жилищна сграда на два етажа с площ 83.80 кв.м. на сина му М.М.К.. Твърди, че тази сделка е сключена от М.Г.П., без същият да е бил надлежно упълномощен за това. С пълномощно от 16.11.2001 г. П. бил упълномощен от него да прехвърли на сина му чрез покупко-продажба само имота, подробно описан в НА № 108, том 2, нот. дело № 809/ 1981 г., а в този нотариален акт не била посочена прехвърлената с процесния НА жилищна сграда, която била построена в имота по НА 108/ 1981 г. Счита, че след като П. е действал без представителна власт при изповядване на сделката, тя не го обвързва, няма правни последици за него и не може да му се противопостави като собственик на имота. Претендира по реда на настоящото производство съдът да постанови решение, с което да приеме за установено, че договорът за покупко-продажба, сключен с НА № 91, том 1, нот. дело № 45/ 23.01.2006 г. е нищожен като сключен без представителна власт и да обезсили сделката.

Ответниците М.Г.П. и М.М.К. оспорват предявения иск. Излагат, че между ищеца и М.Г.П. има приключило с влязло в сила решение производство, по което последният е осъден да предаде на ищеца сумата, получена от него като негов пълномощник по сделка, сключена с НА № 79, том 1, нот. дело № 33/ 2006 г., касаеща прехвърлянето на имота, в който е построена процесната сграда. В допълнение към исковата му молба по това дело ищецът поискал да бъде осъден П. и за получената сума по сделката с НА № 91/ 2006 г., с което процесуално поведение ищецът фактически потвърдил извършената сделка. Волята на ищеца за разпореждане с имота му, изразена в подписаното от него пълномощно, следвало да се тълкува при съобразяване с отправените от него до К.П. – майка на ответника К. – писма, в които той настоявал изрично на сина му да бъде прехвърлен целият имот заедно с къщата. Считат, че извод за волята на ищеца да се разпореди и с жилищната сграда в полза на сина си, се налага от обстоятелството, че продажната цена по НА № 79/ 2006 г. е формирана на база данъчната оценка не само на земята и второстепенната сграда, но включва и тази на жилищната сграда. Молят исковата претенция да бъде отхвърлена като неоснователна.

Съдът, като взе предвид становищата на страните и събраните по делото доказателства, намира следното:

С пълномощно с нотариална заверка на подписа, сочена да е извършена от нотариус на 16.11.2006 г. в затвора в гр. Ловеч, където ищецът изтърпява наказание „лишаване от свобода” за извършено от него престъпление против личността – убийство, последният е упълномощил ответника М.Г.П. да го представлява при извършване на сделка, с която да бъде продаден на сина му – ответника М.М.К. – собствения му недвижим имот, находящ се в с. Присово, а именно: „поземлен имот с площ 500 кв.м., представляващ парцел III, пл. № 391 в кв. 47 по плана на селото, подробно описан в НА № 108, том 2, нот. дело № 809/ 1981 г.” В сочения в пълномощното НА е описан следният недвижим имот: дворно място от 500 кв.м., представляващо парцел III- 391 в кв. 47 по плана на с. Присово, при граници – от две страни улици и M.Я., заедно с построеното в него масивен плевник с навес – 39 кв.м., заедно с подобренията и трайните насаждения в имота. Не се спори, че през 1985 г. в същия имот е построена масивна двуетажна жилищна сграда с площ 83.80 кв.м., която е узаконена с Акт за узаконяване № 9/ 22.09.1986 г. С НА № 79, том 1, нот. дело № 33/ 18.01.2006 г. ответникът П. като пълномощник на ищеца е прехвърлил на ответника К. – тогава малолетен, представляван от своята майка и законен представител К.В.П. – имота, индивидуализиран в НА № 108/ 1981 г. на цена, равна на сбора от данъчните оценки на земята, жилищната сграда и второстепенната сграда, построени в имота – удостоверение за данъчна оценка № 255/ 18.01.2006 г. Няколко дни по-късно – на 23.01.2006 г., легитимирайки се със същото пълномощно, с процессния НА № 91/ 2006 г. ответникът П. е прехвърлил на ответника К. и масивната жилищна сграда, построена в имота. И двете сделки са вписани надлежно в деня на изповядването им – съответно на 18.01. и 23.01.2006 г. – в Служба по вписванията при ВТРС. В последствие са съставени два НА от 14.04.2006 г. за поправка на двата НА в смисъл за дата на пълномощното на ищеца да се счита 16-ти януари 2006 г. вместо вписаната в пълномощното 16-ти ноември 2006 г. Тези НА за поправка също са вписани в Служба по вписванията при ВТРС. Вън от всякакво съмнение е, че с оглед датите на изповядване на сделките, удостоверени от нотариуса, датите на вписването им и датите на поправката на НА, пълномощното на ищеца е подписано от него на 16.01.2006 г. Не се спори, че това е единственото пълномощно, подписано от ищеца, упълномощаващо ответника П. да го представлява при покупко-продажба на имот.

От показанията на св. К.П. и представата по делото кореспонденция – писма на ищеца до нея и сина им ответника К. – се установява по категоричен начин, че ищецът е желаел и настоявал целият негов имот, включително къщата, да бъдат прехвърлени чрез покупко-продажба на сина му. В няколко писма, той пише: от 13.12.2005 г. „Като правите прехвърлянето да се впише новостроящ строеж. Чертежи с папки за къщата има на първия етаж в гардероба.”; „К., намери или извади акт на моя имот, за да го прехвърлим веднага на името на Митачко. Наложително е. Щом като настоявам да прехвърлим целия имот с къщата на малкия.”; „К., ако не направиш това, което ти пиша, ще бъда принуден да припиша всичко на някоя от дъщерите си. По този начин ти лишаваш Митачко от дом. Изкарваш го на улицата.”

По повод на сделката, сключена с НА № 79, том 1, нот. дело № 33/ 2006 г., между ищеца и първия ответник е водено и приключило с влязло в сила съдебно решение Гр. дело № 2894/ 2008 г., което е имало за предмет отчетната сделка във връзка с продажната цена по договора.

При така изяснената фактическа обстановка, се налагат следните правни изводи: Предявен е иск с правно основание чл.124 ал.1 ГПК вр. чл.42 ЗЗД – за приемане за установено по отношение на страните, че не съществува правоотношение по договор за покупко-продажба на масивна жилищна сграда, сключен с НА № 91/ том 1, нот. дело № 45/ 23.01.2006 г., което да ги обвързва, поради сключването на договора без надлежно учредена представителна власт. Следва да се отбележи, че за изясняване на търсените от ищеца правна защита и съдействие настоящият съдебен състав многократно – три пъти – е оставял исковата молба без движение, включително и след отмяна от въззивната инстанция на определението му за прекратяване на производството поради неотстраняване на подробно указаните нередовности. Претенцията е докладвана по реда на чл.146 ал.1 ГПК именно с горната квалификация, с която страните са се съгласили, като в доклада си съдът е изложил подробни съображения, защо искът не може да бъде подведен под нормата на чл.26 ЗЗД. При договор, сключен от мним представител, теорията говори за висяща недействителност на договора – поради липсата на дадено в съответната форма съгласие от мнимо представлявания към момента на сключване на договора, не се пораждат типичните му правни последици, но те могат да възникнат при последващо осъществяване на допълнителен юридически факт – потвърждаване на договора от мнимо представлявания и то в същата форма, която е предвидена за упълномощителната сделка – чл. 42 ал.2 ЗЗД. Това  разрешение  на закона, съчетано с обстоятелството, че в обхвата от хипотези, уредени в чл.26 ал.1 и ал.2 ЗЗД, извършването на правен акт без представителна власт не е включено като основание за нищожност, налага категоричния извод, че такъв договор не може да се третира като изначално абсолютно недействителен – нищожен за всички, но след като действията на мнимия представител не са потвърдени от мнимо представлявания, този договор не може да обвърже последния, пораждайки правни последици за него. Липсата на надлежно пълномощно не се приравнява на липса на съгласие за сключване на една сделка. Договорът е сключен при липса на съгласие, когато то е изтръгнато чрез насилие или e дадено на шега или като учебен пример, но във всеки случай без съзнателно намерение на страната да се обвърже с договора. Такъв договор е нищожен съгласно чл.26 ал.2 ЗЗД. Съдът счита, че ищецът, говорейки за „обезсилване на сделката”, изразява претенцията си да не се зачитат и да не го обвързват последиците от нея. Наличието на правен интерес от установяване несъществуването между страните на правоотношение, привидно произтичащо от процесния договор за покупко-продажба, е явно, с оглед отричане настъпването на типичните правни последици от тази сделка за ищеца, при което искът се явява процесуално допустим.

Упълномощаването е едностранна сделка, с която едно лице овластява друго да извършва от негово име правни действия, чиито последици настъпват направо за представлявания, като за него приложение намират общите правила за договорите по силата на препращащата норма на чл. 44 ЗЗД. Когато се сключва договор чрез представител, той изразява съгласие от името на представлявания и за да го обвърже с права и задължения, трябва да разполага с представителна власт, произтичаща от надлежно упълномощаване. По делото е безспорно наличието на валидна от формална страна упълномощителна сделка от 16.01.2006 г. от ищеца спрямо първия ответник. Ответникът се е легитимирал с единственото подписано от ищеца пълномощно и при двете сделки – тази по НА № 79/ 2006 г. и процесната – по НА № 91/ 2006 г. Спорът в казуса е досежно обема на предоставената на последния представителна власт и по-конкретно – относно предмета на вещнопрехвърлителната сделка.

Съгласно трайната практика на ВКС надлежното упълномощаване за извършване на сделка с недвижим имот изисква ясно и конкретно изявление за съществените параметри на договора, който ще бъде сключен от представителя: имотът – предмет на сделката, видът на разпореждането, конкретните условия на договаряне, цената. В случая имотът е индивидуализиран в пълномощното чрез препращане към нотариалния акт, което е допустима и обичайна практика. Вярно е, че в НА № 108/ 1981 г. не е посочена жилищната сграда в имота, която е била построена след издаването му – през 1985 г., но съгласно чл.93 ЗС собственикът на земята е и собственник на всичко построено върху нея, освен ако не е установено друго. Няма спор, че ищецът е собственик на сградата, построена в имота му и макар законът да му дава възможност да се разпореди със собствеността върху сградата отделно от земята – чл.63 ал.2 ЗС, тази възможност е изключение, което означава, че ако не е искал да продаде сградата, построена в имота, той е следвало изрично да я изключи в пълномощното си. Той не е сторил това, при което съдът приема, че надлежно е овластил ответника П. да прехвърли на сина му целия имот, включващ както земята и второстепенните постройки, така и жилищната сграда. Съдът счита, че поначало тълкуване на волята на ищеца не се налага, тъй като тя е ясно изразена и не създава двусмисленост и колебания, но изводът, че намеренията му съвпадат с текстуално изразената му воля, се налага по несъмнен начин и от анализа на писмените и гласните доказателства по делото. Непосредственно преди изповядване на двете нотариални сделки – в рамките на месец 12.2005 г. – 01.2006 г. и нееднократно в този период – ищецът по категоричен начин желае, настоява, изисква и дава указания на майката на сина си спешно да предприеме действия, за да се извърши прехвърляне на целия му имот заедно с къщата на сина им. За съда поведението му несъмнено е свързано с воденото срещу него наказателно производство, по което е приет за разглеждане граждански иск на наследниците на убитото лице, за обезщетение за неимуществени вреди и очевидно е намерението му да се освободи от цялото си имущество, което би послужило за удовлетворяване на кредиторите му. Той е бил наясно с двете сделки – тази по НА № 79/ 2006 г. и процесната – по НА № 91/ 2006 г. най-късно към края на 2008 г., когато е завел срещу ответника П. Гр. дело № 2894/ 2008 г. и до 2011 г. не е предприел действия да оспорва продажбата на жилищната сграда.

По изложените съображения съдът намира, че предявения иск е неоснователен, което обуславя отхвърлянето му.

Водим от горното, съдът

Р Е Ш И :

 

ОТХВЪРЛЯ предявения от М.М.К. с ЕГН ********** с постоянен адрес ***. Търново и адрес за кореспонденция: Затвора гр. Ловеч против М. Г.П. с ЕГН ********** *** и М.М.К. с ЕГН ********** ***, иск за приемане за установено, че не съществува правоотношение между М.М.К. от една страна и М.М.К. от друга, произтичащо от договор за покупко-продажба на масивна жилищна сграда на два етажа с площ 83.80 кв.м., застроена в УПИ III- 391 в кв. 47 по плана на с. Присово с площ 500 кв.м., при граници – от две страни улици и M.Я., сключен с НА № № 91/ том 1, нот. дело № 45/ 23.01.2006 г., поради това, че при сключване на договора М. Г.П. е действал при липса на представителна власт и действията му не са потвърдени от представлявания, като неоснователен.

            Решението може да се обжалва пред ВТОС в двуседмичен срок, считано от връчване на препис от него на страните. /Препис да се връчи на ищеца лично, отделно от връчването на такъв на назначения му по делото особен представител./

 

                                                                                  Районен съдия: