№ 164
гр. Варна, 21.03.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на осемнадесети март
през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Галина Чавдарова
при участието на секретаря Мая Т. Иванова
Сложи за разглеждане докладваното от Галина Чавдарова Търговско дело №
20233100900512 по описа за 2023 година.
На именното повикване в 13:30 часа се явиха:
Ищецът Ю. Б. Р., уведомена от предходно съдебно заседание чрез
процесуален представител, не се явява, представлява се от адвокат Т. П.,
редовно упълномощена и приета от съда отпреди.
Ищецът С. Б. Р., уведомена от предходно съдебно заседание чрез
процесуален представител, не се явява, представлява се от адвокат Т. П.,
редовно упълномощена и приета от съда отпреди.
Ответникът „ОБЛИВИОН 888“ ЕООД, уведомен от предходно
съдебно заседание чрез процесуален представител, представлява се от
адвокат В. Д., редовно упълномощен и приет от съда отпреди.
Вещото лице Д. В. Д., редовно уведомен по телефона, явява се лично.
Адв. П.: Да се даде ход на делото.
Адв. Д.: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ, с оглед редовното призоваване на страните, намира, че не са
налице процесуални пречки по хода на делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
СЪДЪТ докладва постъпило заключение с вх.№ 6715 от 10.03.2025 г. по
допуснатата повторна съдебно-оценителна експертиза и констатира, че
същото е депозирано в срока по чл.199 от ГПК.
Адв. П.: Да се изслуша вещото лице.
Адв. Д.: Да се изслуша вещото лице.
СЪДЪТ пристъпва към изслушване заключението на вещото лице,
изготвило повторната съдебно-оценителната експертиза, като пристъпва към
снемане на самоличността му:
Д. В. Д. – 62 години, български гражданин, неосъждан, без родство,
1
дела и трудово-правни отношения със страните, предупреден за отговорността
по чл.291 от НК, след което същият обеща да даде незаинтересовано и
безпристрастно заключение.
В. л. Д.: Поддържам заключението. Известна ми е наказателната
отговорност.
Адв. П. към в.л. Д.: След като се сочат няколко метода за даване на
оценка, по каква причина е ползван само един от тях и по-скоро дали сте се
ограничили при определяне на оценката само по посочените 4 аналога?
В.л. Д.: Тук съм дал по принцип обща методика за оценката на
недвижими имоти и основните подходи. Конкретно вече за оценявания имот е
избран сравнителният подход като първи метод и като помощен втори метод –
методът на вещната стойност или на амортизираната възстановителна
стойност по отношение на сградата. Когато става дума за оценка на поземлени
имоти и съответно на сгради, които са в лошо състояние, тези два метода са
най-подходящите за извеждане на пазарна стойност на целия имот, тъй като
при останалите методи има невъзможност от товарене. Другият подход, с
който може да се подходи, е на приходната стойност, но това означава, че
конкретно недвижимият имот е годен за генериране на доходи от наем, тоест
той да може да носи приходи. Затова в случая тук са използвани само двата
подхода, посочени като разходен и като сравнителен.
Адв. П. към в.л. Д.: В таблицата се вижда, че стигате до цената,
единствено въз основа на четирите аналога, така ли е?
В.л. Д.: Да.
Адв. П. към в.л. Д.: Ползвали ли сте друг сравнителен материал и ако
не сте защо не сте ползвали, както и дали този приходен подход, който казвате,
е същият по метода на остатъчната стойност?
В.л. Д.: Според задачата на експертизата пазарната стойност на
недвижимия имот трябва да се изведе с реални сделки. Реални сделки са тези,
които са регистрирани в Агенцията по вписванията. От там е получена
справка в извършените сделки през процесната година. Избрани са тези, които
се отнасят за цели имоти. Голяма част в справката се отнасят за земя, но в
качеството си на идеални части към определен недвижим имот. Тези четирите,
за които съм направил проучване, са единствено възможните, които могат да
се употребят в случая и да отговарят на изискванията на сравнителния метод
за максимална близост и съответствие с процесния имот, както са посочени и
тук. По отношение на метода на остатъчната стойност, наречен метод на
предприемача, той не е приложен, тъй като не фигурира в задачата на
експертизата. Отделно, не съм го приложил, защото той по принцип включва
разходен и приходен метод. За прилагането на този метод имам особено
становище. Както вече казах, той комбинира двата подхода – разходен и
приходен, тоест чрез този метод може да се определи пазарна стойност на
имота на база бъдещите разходи и съответно бъдещите приходи от неговото
застрояване, като земята се получава като остатъчна стойност след приспадане
2
на разходите за строежа от получените приходи, затова се нарича остатъчен
метод. За да бъде приложен той обаче, има първо важно условие,
недвижимият имот да бъде разработен. Сиреч да има приложен подробен
устройствен план, в който да бъдат посочени конкретните застроителни
показатели, на базата на които се формира бъдещо застрояване като разгъната
застроена площ. На тази база също се получават и приходите, и разходите за
изграждане на нова сграда. В случая няма приложен такъв подробен
устройствен план за имота. Има в общия устройствен план на Варна дадени
застроителни показатели, но те се отнасят за селищното образувание или в
случая за „Сотира“, като те са общи, а не конкретни за даден имот и могат да
имат съществени различия, когато се пристъпи вече към разработване на
имота. В случая нашият имот е с неправилна форма, с висока денивелация,
което предразполага, че той няма да бъде оползотворен в 100%. Застрояването
ще бъде определено преразработване на конкретния ПУП. Конкретно този
метод се прилага, само когато имаме инвестиционни намерения и за нуждите
на конкретен инвеститор, който има вече разработен проект какво ще прави.
За самия метод има много променливи, които могат да отклонят пазарната
стойност в една или друга посока при липса на достатъчно данни. Като такива
мога да посоча разходите, които се приемат обикновено от колегите-оценители
на база средни строителни цени в България, които са средни за страната, а пък
приходите се получават на база средни офертни цени за град Варна. Разликата
е много голяма по отношение на местоположението и несравнима по
отношение на приходи и на разходи. Тоест във Варна ще имат и по-високи
цени на строителна продукция, отколкото средната в страната и ако вземем
средни за страната разходи, а приходи на база варненския пазар, то пазарната
остатъчна стойност на земята ще бъде много по-висока, отколкото реално
може да се получи при конкретна сделка. Последно мога да кажа, че за да има
голяма достоверност на резултатите са необходими и много повече данни,
отколкото има в самото дело и да бъде приложен коректно, а иначе той
отговаря като метод на основния принцип в оценяването за най-пълноценно и
максимално използване на имота, но с една забележка, стига да отговаря на
законодопустимите норми и физически да е възможно.
Адв. П. към в.л. Д.: В тази връзка, тъй като за района действително
има разработен ПУП-ПРЗ с точно определени градоустройствени показатели,
тези, които са към настоящия момент не конкретно за имота, а за района,
могат ли да ориентират вещото лице по този приходен метод да се определи
цена, която би могла да се осредни със сравнителния метод да кажем, тъй като
Вие работите само по един метод и то само по конкретни сделки?
Адв. Д.: Противопоставям се на поставения въпрос. Вещото лице в
отговора току що отговори, че имотът е с голяма денивелация. На следващо
място е с неправилна форма. В тази връзка вещото лице отговори, че след като
за конкретния имот първо няма разработен ПУП и второ – по материалите по
делото няма заявено инвестиционно намерение от страна на собственика или
от друго лице за конкретния имот, не би могло да се извърши оценяване по
3
този метод, тъй като ще бъде непълноценно, неефективно използване на
имота и би могло да има големи разлики както в самата площ, която
евентуално се допусне да бъде застроена, така и във връзка с евентуално
разходи за изграждане, подпорна стена, с оглед на денивелация и т.н., с оглед
на което считам, че в отговора, който беше даден от вещото лице, се съдържа
отговор и на така поставения въпрос.
Адв. П.: Аз ще уточня защо задавам този въпрос. Твърдим, че
инвестиционни намерения са имали моите доверители. Двама от свидетелите
заявиха това какви са били намеренията приживе на наследодателя, а това, че
има разработен ПУП-ПРЗ за района го посочи вещото лице в първоначалната
експертиза. Ние затова държим, вещото лице да отговори на този въпрос, тъй
като считаме, че така изготвената експертиза единствено отговаря на въпроса,
към датата на сключване на сделката само при съобразяване на реално
осъществени сделки, а не и при такива сделки, тоест вещото лице се е
ограничило да даде оценка само на база осреднена стойност на представените
4 аналога.
Адв. Д.: Първо – не можем от свидетели да установяваме намерения на
ищците. Те се заявяват в исковата молба. В исковата молба няма заявени
твърдения, че видите ли, ищците имали намерения да застрояват. Тоест
колегата се опита чрез показания на свидетел да обоснове свои твърдения.
Това на първо място считам, че е неоснователно. На следващо място – какви
параметри има за района, съобразно общия устройствен план, не означава, че
те са важими в пълнота, както каза вещото лице за конкретния поземлен имот.
В.л. Д.: Както казах, в общият устройствен план има приложен план за
регулация, но подробен устройствен план, който да даде застроителни
показатели на всички имоти, не е разработен, тоест когато имат строителни
намерения, трябва да се разработи подробен план за съответния имот, в който
да се покажат застроителните граници. За всеки имот това е различно. Именно
върху тези застроителни граници може да се прогнозира с останалите
градоустройствени показатели – плътност, коефициент на интензивност,
озеленяване, височина и да се прогнозира максималният строеж, който може
да бъде изграден в този имот. Останалото е само прогнозна стойност, която е
възможно да не се реализира на пазара. Тоест ако не се реализира прогнозата
за застрояване, конкретният инвеститор, защото ние говорим за
инвестиционен метод, няма да реализира тази пазарна цена.
Адв. П. към в.л. Д.: Вие извършихте ли проверка за разработен ПУП-
ПРЗ за района?
В.л. Д.: Нямал съм такава задача. Второ – ако за този поземлен имот
трябва да се прогнозира, това трябва да се направо съответно от геодезист, от
инженер-конструктор и от специалисти, които могат максимално близо да
определят някакви застроителни показатели, които евентуално биха били
приети в общинските отдели по архитектура и да бъдат реализирани.
Адв. П. към в.л. Д.: При крайната оценка взехте ли предвид, че
4
процесният имот е електрифициран и водоснабден, а всички останали
аналози, които давате за сравнение, не са?
В.л. Д.: Това, че не са, не мога да го твърдя. В източниците на тези
аналози, в нотариалните актове не е посочено дали имотът е електрифициран,
водоснабден и затова в колоните е отбелязано, че няма данни. При липса на
данни не могат да се правят корекции, освен ако вие нямате точна
информация за този имот по други канали.
Адв. П. към в.л. Д.: Вероятно Вие изхождате от това, че в никой от тях
няма постройка, което е видно от приложената…
В.л. Д.: Може да има комуникации и без постройка. По принцип
прилагането на сравнителен метод с нотариални актове съдържа в себе си
някои от недостатъците по отношение на информацията за сравняемите
имоти. В тези документи основни са данните за площ, местоположение,
евентуално форма от кадастралната карта и до тук спираме. Комуникации,
огради, вертикална планировка и друга инфраструктура, няма такива данни и
те не са обект на сравнение.
Адв. П. към в.л. Д.: Как да разбираме оценка „корекция“ в таблица
„технически параметри“, които давате -5, -10 и т.н. за аналозите?
В.л. Д.: Това са процентни корекции, които са на база на експертен
опит. Няма установена методика за това, но ориентировъчно се съотнасят в
разликата в площите.
Адв. П. към в.л. Д.: По какъв начин достигаме до цена за квадратен
метър на процесния имот, по-ниска от аналог 3, който е на повече от 300 метра
спрямо процесния и на 800 от бул. „Христо Смирненски“?
В.л. Д.: Аналог 3, не знам дали може да забележите на картата с
локацията, достъпът до него е през тесен тупик, тоест той има по-малко лице
към улица, но пък в същото време той е с по-голяма площ.
Адв. П. към в.л. Д.: Нещо грешите. Аналог 3 е с по-малка площ - 1000
квадрата – точно наполовина на процесния.
В.л. Д.: Затова е намалена и неговата стойност – 7% за площ.
Адв. П. към в.л. Д.: И за да достигнете до цената на процесния имот,
давате в табличен вид осреднена стойност от всички аналози на четирите.
В.л. Д.: Да, среднопретеглена стойност.
Адв. П. към в.л. Д.: Правихте ли справка за други аналози извън тези 4
нотариални акта?
В.л. Д.: Подробно е прегледана справката, която съдържа десетки…да
не кажа, те са около 600 сделки, не съм точно сигурен в тази година…
Адв. П. към в.л. Д.: Аз имам предвид офертни такива.
В.л. Д.: Не, работено е само със сделки от Агенцията по вписвания,
тоест с реални сделки.
Адв. П. към в.л. Д.: По отношение на сградите има ли начин някои от
5
материалите като дялан камък, керемиди, дървен материал да бъдат ползвани
след събарянето, демонтаж и т.н.?
Адв. Д.: Противопоставям се на въпроса дотолкова, доколкото
експертът следва да отговори на конкретно поставения въпрос, а именно:
Какви биха били разходите във връзка с премахване на постройката? Считам,
че така поставеният въпрос не е коректен и не е свързан с предмета на
експертизата.
Адв. П.: Въпросът е ясен. Ако може вещото лице да отговори, моля да
го допуснете.
В.л. Д.: Може, разбира се да се ползва камъкът. За керемидите - едва
ли, те са с изчерпана годност, но в случая ако има такава задача, може да го
остойностим като материал.
Адв. П. към в.л. Д.: В таблицата „Количествена сметка“ – Приложение
4, крайната графа за количество общо, това е на кубични метри, нали така да
разбирам?
В.л. Д.: Различно е. Има и на квадратни метри.
Адв. П. към в.л. Д.: Това са количествата, нали така? При
количествено-стойностната сметка на Приложение 5, точки 2.1 и 3.1
натоварване и извозване на обща стойност над 2000 лева как се формира ако
може да ми обясните? Задавам въпроса, поради прекомерната разлика с
първоначалната експертиза.
В.л. Д.: Тук са сумирани количествата в кубичен метър за цялата сграда
по всички номенклатури от предходната количествена сметка в Приложение 4,
като единствено само за тези количества, които са в кубичен метър,
единствено само керемидите са изчислени също колко броя събира един
кубичен метър, експертно по преценка само на място е дадено количеството от
5 кубика за дървената барака, тъй като тя всъщност е взета по едни обобщени
показатели за необходим материал за такава барака – около 15-20 квадрата,
което прави около 5 кубика, при положение че там има много различни
елементи и повечето са дъски и не е възможно при огледа да се сметне точно
количеството, затова там е приблизително 5. Аз смятам, че е възможно да
излезе и повече, когато се пристъпи реално към демонтаж. Извозването и
натоварването е едно и също по принцип. Едното е товарна дейност, а другото
е транспортна. Цялостният процес по събаряне, натоварване и транспортиране
е немеханизирано, а ръчно. 40 кубични метра е общо заедно с дървената
барака и сградата.
Адв. П.: Нямам повече въпроси.
Адв. Д.: Заключението е доволно, подробно, изчерпателно и нямам
въпроси. Моля да бъде прието.
Адв. П.: Аз оспорвам да бъде прието заключението и ще се обоснова
защо, като ще направя искане за допускане на тройна експертиза. Основният
ми довод е, че вещото лице, както само то заяви, е дало заключение само при
6
съобразяване на 4 реално осъществени сделки, без да приложи други методи
на оценяване, които биха били приложими, съгласно българските стандарти за
оценяване, като считаме, че в случая вещото лице се е отклонило от тях.
Работило е по сравнителен метод и то само ограничено до сравняване с 4
сделки. Подробно съм изложила в писмен вид съображенията си, които ще
предоставя на Вас и ответната страна. Считаме, че най-малкото защото е
налице разминаване драстично в занижената цена на имота спрямо
първоначалната експертиза и двойно завишената спрямо оценката за
разходите по събаряне и премахване на сградата. Считаме, че това
разминаване в дадената оценка се дължи основно на приложените методи,
което води до извода, че не е налице единно становище на вещите лица и на
основание чл.200, ал.3 следва да бъде допусната тройна такава. Аз ще моля да
не се пораждат съмнения за обективността на заключението, дори да
допуснете по едно вещо лице, което да посочи всяка от страните, а третото да
бъде посочено от съда. Считаме, че след като за района има разработен ПУП-
ПРЗ с конкретни показатели и независимо дали са заявени предварително
инвестиционни намерения, или не, вещите лица следва да приложат
допустимите по българските стандарти за оценяване методи, включително и
не само сравнителния, разбира се. Аз считам, че вещото лице е възприело
задачата, че трябва да направи заключението, само при съобразяване на
реално осъществените сделки. Изрично в предходното заседание поисках да
бъде допусната задача и при прилагане на други всички останали методи,
които вещите лица смятат за допустими и възможни да се приложат, като
съдът е оставил без уважение искането с мотива, че все пак избора на метода
се извършва от вещото лице. Така е, но аз считам, че в случая този подход,
който е възприет, е твърде ограничен и не дава обективна цена на имота.
Адв. Д.: По повод на това, което каза колегата, аз ще изразя становище,
а по повод на молбата, доколкото основен принцип в ГПК е процесуалните
действия да се извършват устно и непосредствено, а не чрез подаване на
становища, а после да има заседание, в тази връзка ще Ви помоля да не
взимате предвид така подадената молба. На следващо място считам, че
вещото лице подробно и ясно разясни не само на съда, а и на страните, поради
каква причина са ползвани конкретните 4 аналога от тези, които е имало в
справката, а именно ще повторя, за това, че голяма част от сделките са били с
идеални части от поземлени имоти, които представляват обща част евентуално
към сграда. На следващо място вещото лице подробно заяви защо методът на
строителния предприемач не може да се използва в настоящия случай, за
което неумолимо настоява процесуалният представител на ищеца, а именно
първо, че по делото нямаме данни за конкретния имот дали има разработен
ПУП, а то няма. На следващо място – няма заявени инвестиционни намерения
от нито една от страните. На трето място – липсват твърдения в исковата
молба, че ищците са имали предположения за това някога да застрояват
поземления имот. Няма такива твърдения от страна и на довереното ми лице.
Точно обратното – в отговора на исковата молба изрично е заявено, че
7
довереното ми дружество е закупило поземления имот, единствено с цел да го
стопанисва в този му вид с цел отглеждане на лози и за производство на
грозде. На следващо място – вещото лице конкретно заяви относно
поставените въпроси от страна на колегата, поради какви причини е използвал
корекционни коефициенти и се обоснова с техния процент. В тази връзка, след
като процесуалният представител на ищеца коректно зачете определението на
съда, с което е дадена свобода на вещото лице да определи кой от всички
методи за определяне на пазарната оценка на поземления имот да използва, е
неоснователно въведеното възражение, че видите ли, вещото лице било
ограничено в извършване на своята оценка. Ако действително имаше
ограничаване, вещото лице в самото съдебно заседание би заявило, че така
поставената задача, то не може да я изпълни. Напротив – подобно възражение
от страна на вещото лице нямаше. С оглед на всичко изложено, намирам, че
доколкото вещото лице отговори на всеки един от поставените въпроси от
страна на процесуалния представител на ищеца, обоснова се с фактическото
положение, липсата на доказателства по делото, не само на твърдения относно
наличие на инвестиционни намерения и конкретни застроителни параметри на
процесния имот, обоснова наличието на осредняване на стойностите относно
използваните от него аналози. Не възниква и най-малко съмнение в
обективността, а и правилността на заключението на вещото лице. Поради
тази причина считам, че не са налице предвидените основания в закона, за да
се назначава трета експертиза, изпълнена от 3 вещи лица. Най-малкото съдът
може, за което не са необходими специални знания, евентуално при изразяване
на мнение по същество на делото във връзка с двете налични експертизи да
изложи мотиви защо приема едната стойност или другата от вещите лица или
също така разполага с възможност да приеме и средна стойност, с оглед на
което не са налице предвидените основания за нова тройна експертиза.
Адв. П.: Аз направих искането, именно във връзка с това разминаване
между двете експертизи и точно ГПК предвижда, когато е налице разминаване
между двете експертизи в случая технически, възможност да се назначи
тройна такава. Ние твърдим, че първоначално заявеното от първото вещо лице
метод на предприемача с проучвания за разработени ПУП-ПРЗ са приложими
и в случай че ответната страна не желае тройна експертиза, ние оспорваме
повторната и моля да приемем първоначално заявената, защото същата е
коректна и беше точно на същите основания оспорена от ответната страна.
Сега се оспорват моите доводи, които заявявам срещу повторната.
СЪДЪТ намира, че представеното и днес изслушано заключение по
допуснатата повторна съдебно-оценителна експертиза следва да бъде прието
и приобщено към доказателствения материал по делото, ведно с
представената от вещото лице справка – декларация, с оглед на което
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА и ПРИЛАГА като доказателство по делото заключение с
вх. № 6715 от 10.03.2025 г. по повторна съдебно-оценителна експертиза, ведно
8
със справка – декларация на вещо лице Д. В. Д..
ОПРЕДЕЛЯ окончателно възнаграждение на вещото лице Д. В. Д. в
размер на 700.00 /седемстотин/ лева, съгласно представената от него справка-
декларация.
ИЗПЛАЩА възнаграждение на вещото лице Д. В. Д. в размер на
600.00 /шестстотин/ лева от внесените от страните депозити.
(Издаден РКО по вносни бележки от 26.12.24 г.-150 лв, от 23.12.24 г.-
250 лв, от 22.01.25 г.-100 лв и от 24.01.25 г.-100 лв)
ЗАДЪЛЖАВА страните в едноседмичен срок от днес да внесат по
сметка „Вещи лица и гаранции” на Варненски окръжен съд допълнително по
50.00 /петдесет/ лева всяка от тях за изготвената повторна съдебно-
оценителна експертиза, съгласно представената от вещото лице справка-
декларация, като остатъкът от дължимото възнаграждение ще бъде изплатено
след представяне на доказателства за допълнително внесени депозити от
страните.
УКАЗВА на страните, че при непредставяне на доказателства за внесен
депозит в указания срок, ще бъде приложена разпоредбата на чл.77 от ГПК.
Адв. Д.: Беше допуснато оспорване на първоначалната експертиза,
като едно от основанията, моля да обърнете внимание, че вещото лице сама
заяви в съдебно заседание, че при търсенето на офертни аналози сама е
поставила стойност от 100 евро на квадрат, на база на което е намерило
определени аналози. Това действие на вещото лице при търсенето на аналози
категорично е доказателство за преднамереност на вещото лице при
намирането и използването на аналози. Видно е от определението на съда,
именно поради тази причина съдът даде указания да се извърши намиране на
аналози по реалните пазарни цени, а именно това са тези, които са вписани в
служба по вписания, с оглед на което считам, че това е допълнително
основание да се приеме, че не са налице основания за допускане на нова
експертиза.
Адв. П.: Ние твърдим точно обратното, че това вещо лице е работило
изключително и само въз основа на 4 сделки, които е намерило в Имотния
регистър, което считаме, че е некоректно и не се дава обективна оценка на
имота. Самият той представя цена на квадратен метър по-ниска дори от
аналозите, за което няма обосновка.
СЪДЪТ по отношение на направеното искане за допускане на тройна
съдебно-оценителна експертиза намира, че същото следва да бъде оставено
без уважение. В случая са допуснати две експертизи, всяка от които е
обоснована и не налага съмнения за правилността на всяка една от тях, като
преценката на същите ще бъде извършена с решението по същество, с оглед
на което и съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането за допускане на тройна съдебно-
9
оценителна експертиза.
Адв. П.: Нямам други доказателствени искания. Представям и моля да
приемете списък с разноски по чл.80 от ГПК, ведно с договор за правна
защита и съдействие и доказателства за извършването им.
Адв. Д.: Нямам други доказателствени искания. Представям и моля да
приемете списък с разноски по чл.80 от ГПК, ведно с договор за правна
защита и съдействие и доказателства за извършването им.
Адв. П.: Правя възражение за прекомерност на адвокатското
възнаграждение на ответната страна.
СЪДЪТ, като взе предвид становището на страните, че нямат други
искания по доказателствата,
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА СПОРА ПО СЪЩЕСТВО
Адв. П.: Уважаема госпожо Председател, аз моля да уважите
предявените искове. Предвид обема на материалите, събрани като
доказателства по делото, моля да ми дадете възможност да представя
становище в писмен вид в определен от Вас срок и да анализираме както
писмените, така и гласните доказателства.
Моля да прогласите за нищожна сделката, обективирана в нотариален
акт № 112 от 2023 г. на Служба по вписвания-Варна, с която наследодателят на
моите доверители е продал на ответното дружество за цена, равна на
данъчната оценка процесния имот, като твърдим, че същият е нямал
съзнанието и не е дал съгласие за извършване на тези действия за
разпореждане.
В условия на евентуалност да прогласите за нищожна сделката на
основание чл.26, ал.1, преди. 3 от ЗЗД, поради накърняване на добрите нрави,
като цената, на която сделката е изповядана, е в пъти по-ниска от пазарната
цена на имота. Богата е съдебната практика на съдилищата и на Върховния
съд, съгласно която се приема, че такава драстична разлика се приема за липса
на еквивалент.
В условия на евентуалност да постановите решение за унищожаване на
сделката на основание чл.33, ал.1, поради това, че договорът е сключен,
поради крайна нужда и при ясно неизгодни за продавача условия. Днес няма
да анализирам случилото се на процесната дата. Тежкото здравословно
състояние на Ковид, трудно подвижен и с трудно дишане продавачът се е
явил, бил е заведен пред нотариус, за да продаде своя имот, за който иначе е
нямал никакви намерения, дори напротив свидетелите заявиха, че е имал
намерение да го остави за дъщерите си с цел застрояване.
В условия на евентуалност да бъде унищожена сделката на основание
чл.31, ал.1 във връзка с ал.2, преди.2 на ЗЗД, поради това че е сключен иначе
от дееспособно лице, което в момента не е могло да ръководи действията си,
именно поради влошеното здравословно състояние, прием на медикаменти,
10
под влияние на които се вижда и как в нотариалния акт е изписал имената си и
се е подписал. Медицинската експертиза установи, че действително приемът
на подобни медикаменти влияе на мозъчната дейност. Това влияние може да
бъде моментно, може да бъде частично, но точно в този момент след
подписване на сделката продавачът е припаднал, тоест неговото дишане до
такава степен е било затруднено, че същият не е бил адекватен и както
свидетелката – адвокат Д. заяви: „Беше видимо болен човек.“, но заведен, за
да извърши сделката. Епикризата от деня на постъпване в болница по
спешност от 28.02, в която данните са изложени от Т. А., придружила го и на
самата сделка, показва, че дните преди това 26, 27 лицето е било в много
тежко състояние. Извикана е Бърза помощ, колабирал е сутринта. Поне има
данни за подобни негови състояния, описани в епикризата от 28 февруари.
Трябва да се вземе предвид, че лицето дори не е спазило задължителната
карантина, под която е бил поставен, поради Ковид-изолация до 01.03.2023 г.
Остава открит въпросът кое е наложило, в това му тежко състояние да се яви
на сделка и точно в него момент да изповяда тази сделка.
Моля да не кредитирате показанията на свидетелките, водени от
ответната страна за това, че на едно събиране на лозето, докато дегустирали
вино, било взето точно това решение за продажба на данъчна оценка. На
въпроса каква е била данъчната оценка, никой не можа да отговори. Това е
несериозно, а може би, е заучено. Действително за липсата на намерения за
продажба говори свидетелката – съседката, която неколкократно е молила да
закупи имота, но Б. и е отговарял, че не продава, защото е бил за дъщерите му.
́
Анализ на гласните доказателства моля да ми дадете възможност да
направя подробно, както и да обоснова тезата си, подкрепена със съдебна
практика по всеки един от предявените искове, като моля да ги уважите и
присъдите в полза на доверителките ми разноските, съгласно списъка, който
представихме днес по чл.80 от ГПК.
Адв. Д.: Уважаема госпожо Председател, аз изцяло се присъединявам
към становището на колегата относно това, предвид наличието на правна и
фактическа сложност да определите един по-дълъг срок за изготвяне на
писмени бележки, считано от изготвянето на протокола, като определите на
довереното ми дружество такъв, след представяне на писмените бележки от
страна на ищеца.
Дотолкова, доколкото в настоящото съдебно заседание процесуалният
представител на ищеца, въпреки искането му за писмени бележки, изложи
доводи по същество, съвсем накратко ще направя маркиране. Ще започна
отзад напред с това, което завърши колежката за разноските. Възражението за
прекомерност е неоснователно дотолкова, доколкото срещу довереното ми
дружество са предявени не един, не два, а няколко иска. Възнаграждението е
изчислено под минималния размер, съобразявайки материалния интерес на
всеки един от исковете, като не са необходими специални знания, съдът след
изчисления да установи този факт относно всеки един предявен иск и
11
неговата стойност.
На първо място колегата твърди, че видите ли, в епикриза от 28
февруари било установено състоянието на починалия няколко дни по-рано.
Уважаеми Председател, в нито един документ от материалите по делото,
включая и в епикризата не е посочено кой е дал тези данни. Нещо повече –
изрично в отговора, в който сме депозирали, сме заявили, че доверителката ми
като управител на „Обливион“ – Т. А. не е била допусната до стаята на
медицинксите лица да разговаря с лекаря, тъй като реално тя няма роднинска
връзка с починалия Б. и тези данни са предоставени от дъщерята на Б.
умишлено или не, но тя ги е нямала тези данни и това негово състояние
изрично сме го оспорили в епикризата. Основателността на това оспорване се
основава на събраните в хода на делото гласни показания, както и липсата на
други медицински документи, които да установяват това, което е вписано.
Разпитаният свидетел адвокат Д., чийто показания неправилно се възприемат
от страна на ищеца, заяви, че намерението за продажбата на имота не е било
заявено на деня на сделката или преди това. Разпитаният свидетел заяви, че
починалото лице Б. е изявило намерения за продажбата много време преди
сделката, за което е съставено пълномощно за снабдяване с документи.
Регистрирано е търговско дружество, данни за които намерения за
регистриране е установено както от отговора на исковата молба, така и от
разпитаните свидетели. В тази връзка няма нищо преднамерено при
изповядване на сделката.
На следващо място – установено е от разпита на свидетелите, че
разпоредилият се със своята собственост Б. след напускане на нотариалната
кантора не му е прилошало, а той се е препънал, тоест нито едно от
твърденията, които изложи процесуалният представител не почива на фактите
на делото, включая и твърденията за изводите, които се установявали от
медицинската експертиза. Вещото лице и в повторно изготвената, и в
първоначално изготвената, включително и съобразявайки медицинските
документи, които впоследствие бяха представени от ищците, не установи, че
разпоредилият се с имуществото си е бил в невъзможност да разбира
свойството и значението на постъпките си и да ръководи своите действия и Ви
моля да обърнете внимание на заключението, че е бил с ясно съзнание. Дори
това влошено здравословно състояние, което е настъпило при него, вещото
лице изрично заключава, че не е необходимо преди това да е имало
продължителен период на боледуване, а е могло да настъпи внезапно,
включително това беше обяснено на поставени допълнителни въпроси от
страна на ищеца в съдебно заседание. Нещо повече – вещото лице на
поставени допълнителни въпроси заяви изрично, че няма данни дали
лекарствата, които по повод на представените документи е посочено, че са
изписани, че в действителност са приемани от него и след като нямаме данни
за това, че тези медикаменти не са приемани, въобще не можем да говорим за,
каквото и да е, странично въздействие, за което процесуалният представител
на ищеца настоява.
12
Колегата коментира основателност на исковете си в последователността,
в която са заявени, като започна от нееквивалентност. Убедени сме, че дори не
е необходимо да цитираме съдебна практика, а съдът я познава, включая може
и да я изследва, че дори когато има разлика между пазарната стойност и тази,
на която е сключена една сделка, преценката за тази нееквивалентност следва
да се изследва за всеки конкретен случай. Какви са твърденията на ищеца в
исковата молба относно управителя на довереното ми дружество? Че тя с
прехвърлителя е имала близки лични отношения. В този контекст е налице не
едно и две съдебни решения, според които, когато е налице близка връзка
между две лица (не говоря за родствена), извършването на сделка на цена,
различна от пазарната не противоречи на морала и на закона и именно тези
лични отношения и близостта между страните е било първо основанието и
второ мотива на лицето да се разпореди. Нещо повече – водените от ищеца
свидетели потвърдиха именно наличието на тази близка връзка, която не е
била от момента на заболяването на Б., за да се приеме, че тя е започнала с
други намерения, а се установи, че близката връзка на отношения на
приятелство между Б. и управителката на довереното ми дружество е повече
от 10 години, тоест това е пряко, а не косвено доказателство за наличието на
доверени близки отношения.
Отсъствието на близка връзка между починалия Б. и неговите дъщери се
установява от събраните по делото доказателства, които не са едно. Моля да
имате предвид не само обстоятелството, че не беше оспорено кой е заплатил
погребението, а това, че самият приятел на една от ищците заяви, че са се
виждали само по празници. Кои деца поддържат близки отношения с
родителите си, виждайки се само по празници? В тази връзка според друга
съдебна практика е формиран категоричният извод, че сключването на сделка
на цена равна или близка на данъчната оценка, дори и да нямаме данни за
близки лични отношения между прехвърлител и приобретател, не
противоречи на морала и закона. В конкретния случай е налице точно такова.
Относно здравословното състояние, безспорно от събраните по делото
доказателства се установи, че същият в деня на сделката и в момента на
изразяване на своята воля, подписвайки нотариалните актове, е бил в
адекватно здраве, даващо му възможност да разбира смисъла и значението.
Относно предявения иск за унищожаване, поради крайна нужда и ясно
неизгодни условия отсъства още първата предпоставка крайна нужда и тя
отсъства от самите твърдения в исковата молба, тоест там не се твърди
наличието на необходимост от парични средства за починалия преди сделката.
Напротив, твърди се, че той е имал средства, на база на които е провеждал
своето лечение. В отговора на исковата молба това е изцяло потвърдено,
поради което отсъства първата предпоставка, поради което втората
предпоставка за явно неизгодните условия не е необходимо, въобще да се
обсъжда.
В заключение аз Ви моля да отхвърлите всеки един от предявените
13
искове в условията на евентуалност така, както са заявени, да ни присъдите
сторените разноски от довереното ми дружество, които не само не са
прекомерни, а са дори под минималния размер според Наредбата, съобразно
всеки един от тях. Подробни мотиви за неоснователност сме изложили в
нашия отговор на исковата молба и Ви моля да се запознаете с доводите в тях,
за да не се преповтарят в писмената защита, а в писмената защита ще обърнем
акцент само и единствено на събраните по делото доказателства, които не са
обсъдени в писмения отговор, с оглед на процесуална икономия и съответно
заключенията на вещите лица, с оглед на което Ви моля за решение в този
смисъл.
СЪДЪТ обявява на страните, че ще се произнесе с решение в
законоустановения срок, като дава възможност на страните в едноседмичен
срок за ищеца и в десетдневен срок за ответника, считано от изготвянето на
протокола да представят писмени защити по спора.
Протоколът е изготвен в съдебно заседание, което приключи в 14:33 ч.
Съдия при Окръжен съд – Варна: _______________________
Секретар: _______________________
14