№ 29.08.2022 г. гр.Димитровград
В И
М Е Т
О Н А
Н А Р
О Д А
Димитровградският районен съд
......................... колегия в публичното
заседание на петнадесети април ........…….................................................
през две хиляди двадесет и втора година в състав
:
Районен съдия : Андрей Андреев
Съдебни заседатели:
при секретаря Т.Д.
.......................................... и в присъствието на прокурора
…..………….......................................... като разгледа
докладваното от съдия Андреев
...............……..........................….......… гр.д. № 2139 по описа
за 2019 год., за да се произнесе взе
предвид следното:
Искът е с пр.
основание чл.177, ал.1 вр. чл. 59 ЗЗД.
ИЩЕЦЪТ
– Г.Т.М. *** посочва, че Нотариален акт от
11.04.2013 г. закупил от ответното дружество самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 21052.10.17.85.12.36 – апартамент, намиращ се в гр.Димитровград, ***********************,
като същият бил предаден в деня на сделката във вид: входна врата блиндирана,
без вътрешни интериорни врати, стени-мазилка, тавани – мазилка, подове – замазка,
ВиК – изградена вътрешна инсталация до тапа с монтирани водомери и спирателни
кранове по стандарт, ел. инсталация с монтиран електромер и табло с автоматични
предпазители. Върху имота имало учредена ипотека в полза на ТБ „Инвестбанк“ АД,
като получил уверенията на продавача, че било дадено съгласие от ипотекарния
кредитор след постъпване на продажната цена по сметка на кредитора, да бъде
заличена ипотеката. След закупуването на жилището ищецът започнал да подобрява
същото: направена фина шпакловка на стените и същите били боядисани с латекс,
поставени покрития на подовете – ламинат и теракота, като под тях била
поставена самонивелираща се замазка и изолация, поставени вътрешни врати, в
банята са поставени фаянсови и теракотени плочки и санитарен фаянс, монтирано
кухненско обзавеждане по индивидуален проект и направена хидроизолация, които
подобренията били извършени в периода 2013 и 2014 г. Вложените средства до
момента възлизали на общо за материали и труд в размер на 21 500 лева,
съответно 13 200 лева за материали и 8 300 лева за труд. За част от материалите
разполагал с писмени документи, а труда заплащал в брой на физически лица.
Ипотеката не била заличена от банката и имотът бил изнесен на публична продан
по изп.д. № 1627/2017 г. на ЧСИ с рег. № 929, като за купувач била обявена А.С.П.
с покупна цена от 43 500 лева. Към момента не било изготвено разпределение по
изпълнителното дело на постъпилата сума и не била заплатена цената, тъй като
изпълнението по отношение на този имот било спряно изпълнението въз основа на
обезпечителна заповед по гр.д. № 1941/2019 г. на РС-Димитровград. Към момента
стойността на имота била много по-висока в резултат на извършените ремонтни
дейности. Оценката на имота съгласно заключението на вещото лице по
изпълнителното дело възлизала на 60 070 лева, като имота бил продаден на цена
от 43 500 лева. При сегашното изпълнение върху този по-ценен имот за
удовлетворяване на кредиторите на ответника, реално се увеличавала
имуществената сфера на ответното дружеството с подобренията, които като
собственик и добросъвестно лице – владелец бил направил върху продавания имот.
Моли за осъждане на ответното дружество да му заплати сумата в размер на 21 500
лева равностойност на направените в имота подобрения и да се признае правото му
на задържане върху имота до изплащане на направените подобрения. Претендира
деловодни разноски.
ОТВЕТНИКЪТ
– „ПРИНТКОМ“ ООД гр.София при условията на чл.50, ал.4 ГПК. Не подава отговор.
Съдът след като прецени събраните по
делото доказателства, във връзка с становищата и исканията на страните, намери
за установено следното:
С нотариален акт за учредяване на
договорна ипотека от 19.08.2011 г., № 111, т.ІІІ, рег. № 5753, д. 441/2011 г.
на Нотариус с № 355 НК ответникът „Принтком“ ООД като кредитополучател,
собственик и ипотекарен длъжник е учредил в полза на ТБ „Инвестбанк“ АД София – кредитор, за
обезпечаване на остатъка от 681 499,60 евро от отпуснатия кредит в размер на
2 800 000 лева по договор за кредит № 96/06.12.2017 г., ипотека върху
самостоятелни обекти в сграда, между които и самостоятелен обект в сграда с
идентификатор № 21052.1017.85.12.36, намиращ се в гр.Димитровград, ***********************,
попадащ в сграда № 12 – жилище с площ от 62.20 кв.м., подробно описан.
С
нотариален акт от 11.04.2013 г. ищецът Г.Т.М. е закупил от ответното дружество посочения
СОС с идентификатор 21052.1017.85.12.36 за сумата от 39 900 лева с ДДС,
която е изплатена по банков път към датата на подписване на дружеството
продавач, съгласно посоченото. Представен е приемно-предавателен протокол от
11.04.13 г. за предаването на имота в
състояние: входна врата – блиндирана, без вътрешни врати, стени-мазилка,
тавани- мазилка, подове-замазка, ВиК изградена вътрешна инсталация до тапа с
монтирани водомери и спирателни кранове по стандарт, ел. инсталация с монтиран
електромер и табло с автоматични предпазители.
Ищецът представя обявление за
публична продан по изп.д. № 1627/2017 г. на ЧСИ Николета Кавакова с рег. № 929,
за провеждана публична продан в периода от 26.08.2019 г. до 26.09.2019 г., на
процесния имот собственост на Г.Т.М. и Е.В.М.при
начална цена от 43 250.40 лева. Посочва се, че върху имота има вписана
ипотека в полза на взискателя ТБ Инвестбанк АД. Прилага към исковата молба
фискални бонове за покупка стоки, някои с означения – климатици, мебели,
осветителни тела, латекс, врати, строителни материали и др. в периода от
10.12.2012 г. 23.05.2015 г. , както и стокови разписки и квитанции към ПКО.
От
страна на ищеца допълнително се представят Постановление за разпределение по изпълнителното
дело от 21.01.2020 г., в което е посочено, че
извършена продажба на процесния имот, но предвид допуснато обезпечение
по ч.гр.д. № 1941/2019 г. на
РС-Димитровград, поради предложената от купувача сума не се включва в това
разпределение. Представена е и изготвено по изпълнителното дело заключение на
оценителна експертиза с определена пазарна стойност на имота 60 70 лева –
относима към дата 18.12.2018 г.
От
ЧСИ с Рег. № 929 КЧСИ са изискани протокол за продан на процесния СОС,
обявяването на купувач, респ. възлагане на имота. Съгласно придружителното
писмо на ЧСИ, се изпраща Протокол за обявяване на наддавателни предложения от
27.09.2019 г. по отношение СОС, като се посочва, че по изп.д. няма изготвено постановление за възлагане на
посочения имот, т.к изпълнението по отношение на него е спряно. Съгласно
приложения протокол, на основание чл. 492, ал.1 ГПК се обявява за купувач на
имота – този, предложил най-висока цена, а именно А.С.П. за сумата от
43 500 лева.
За
изясняване на делото от фактическа страна беше назначена съдебно- оценителна
експертиза, от чието заключение се установява следното: В имота са извършени посочени подобрения –
фина шпакловка на стени и тавани, боядисване ан стени и тавани, поставяне на
ламинат в спалнята, подово покритие с теракот и самонивелираща замазка и изолация в хол с кухненска част, коридор и
гардеробно, монтиране на 4 бр.
интериорни врати, довършителни работи в санитарен възел, включващи ВиК услуги,
теракот, фаянс, сан. прибори и бойлер, монтиране на кухненско обзавеждане,
поставяне пергола на тераса, монтиране на ел. ключове и контакти. Общата оценка
на извършени подобрения в периода 2013 – 2014 г. в имота е 13 119 лева,
която е повишила стойността на имота със стойността на подобренията. В съдебно
заседание вещото лице посочва, че имота се използвал в момента, живеел ищеца.
Сградата била проблемна. На терасата имало сенник, който не бил описан в
исковата молба, но вещото лице го е включило в оценката – от поликарбонат с
метална конструкция. Когато бил правен ремонта и тогава бил правен и той.
Апартаментът бил закупен на шпакловка и
замазка, закупен е без вътрешни врати, които са закупени отделно.
При така установената фактическа обстановка се налагат
следните правни изводи.
Не се
спори между страните в производството и от приетите писмени доказателства се
установява, че на 11.04.2013 г. ищецът е закупил от «Принтком» ООД правото на
собственост върху описание в исковата молба недвижим имот, който е бил
ипотекиран през 2011 г. за предоставен от ТБ Инвестбанк АД банков кредит и че в
инициирано от банката изпълнително производство, в рамките на което е бил
извършен опис и оценка, обявена е публичната продан на имота и е обявен купувач
на имота, но постъпилата от продажбата сума не е разпределена, респ. липсват
данни за възлагане на имота на купувача, предвид наложено обезпечение чрез
спиране на изпълнението по отношение на този имот с Определение № 1396/06.12.2019
г. по ч.гр.д. № 1941/2019 г. на РС-Димитровград.
Искът по чл.177, ал.1 ЗЗД е основан на
забраната за неоснователно обогатяване на гражданите и юридическите лица за
сметка на чужда правна сфера. Законодателят е предоставил на собственика на продаден
ипотекиран имот, който не е лично задължен, да получи цената на необходимите
разноски, които е направил за имота, както и увеличението на стойността му,
което се дължи на негови полезни разноски.
Съгласно тази разпоредба, ако собственикът на
продадения ипотекарен имот не е лично задължен, той има право да получи от
цената на имота преди ипотекарните кредитори необходимите разноски, които е
направил за имота, както и увеличението на стойността му, което се дължи на
негови полезни разноски, тъй като по делото се установява, че същият е закупил
имота и е извършил подобренията в него след сключване на нотариалния акт за
ипотекиране на имота.
В случая искът е предявен от активно
легитимиран ищец, който е собственик на
ипотекирания имот. Цената на имота, която ще се получи от публичната продан, е
предназначена да покрие вземанията на взискателя «Инвестбанк» АД срещу длъжника
«Принтком» ООД. Направените от ищеца в настоящото производство полезни
разноски, обогатяват неговия праводател по договора за покупко-продажба, който
е ипотекарен длъжник и длъжник в изпълнителното производство, тъй като с
публичната продан от получената цена той ще се освободи от цялото или
по-голямата част от задължението. Т.е. от реализираната при продажбата
по-висока цена, за което са допринесли направените подобрения, от която
взискателят се удовлетворява - води и до намаляне на задължението на длъжника в
изпълнителното производство. Именно поради това ответникът е пасивно
легитимиран по иска.
Не се спори по делото, а и от заключението на
назначената съдебно-оценителна
експертиза се установява, че в процесния
самостоятелен обект – жилище, ищецът е направил разходи, изразяващи се в
довършителни работи – шпакловка, боядисване, поставяне на подови замазки и
покрития, ламинат и теракот, вътрешни врати, поставяне на фаянс в санитарни
помещения и санитарна арматура, монтаж на кухненско обзавеждане и навес на
тераса (последните трайно прикрепено към имота обзавеждане), довели до
увеличаване на стойността на имота със сумата от 13 119 лева към момента
на извършването им. За горницата до 21 500 лева не се представят
доказателства за реално извършени от ищеца разноски и подобрения, поради което
до този пълен размер искът е частично неоснователен и следва да се отхвърли.
Правата на собственика на ипотекирания имот
не кореспондират с тези на добросъвестния владелец, за да му се признае правото
на задържане по чл.72, ал.3 ЗС. Правото на задържане в рамките на иск за
заплащане на извършени в имота подобрения е недопустимо. Като защитно средство,
същото може да бъде предявено само от ответника и само по иск, с който се
претендира отнемане на владението му върху имота, върху който е извършил
подобренията. Възражението за подобрения и свързаното с него право на задържане
може да предявено от ответника по ревандикационен иск, тъй като при признаване
на правото по ревандикационната претенция, въвеждането в имота е обусловено
от изпълнението на насрещно задължение
на ищеца за заплащане на стойността на подобренията. Правото на задържане не
може да се заяви самостоятелно, тъй като преди предявяването на иска по чл.108
ЗС липсва правен интерес от право на задържане, а след успешното му провеждане,
възражението за задържане е преклудирано) решение № 882/08.07.2008 г. на ВКС по
гр.д. № 4074/2007 г. ІІ г.о. Правото на задържане по чл72, ал.3 ЗС е акцесорно,
обезпечително право на владелеца – кредитор срещу собственика-дрължик Тр №
48/03.04.1961 г. на ОСГК на ВС. Възражението за задържане може да бъде
предявено само като защитно средство по иск за предаване на владението на съответна вещ. Правен интерес от
предявяване на възражение за задържане е налице само по предявен осъдителен иск
за връщане на тази вещ. Доколкото в настоящото производство не е предявен
осидителен иск за връщане на процесния недвижим имот, а такъв по чл.177, ал.1 ЗЗД искането за признаване на право на задържане на процесния имот с правна
квалификация чл.72, ал.3 ЗС се явява недопустимо, поради което следва да се
остави без разглеждане
Ищецът има право на сторените от него разноски
за производството съразмерно на уважената част от иска. Налице са доказателсва
за разноски в размер на 1210 лева, от които внесена ДТ – 860 лв. и 350 лева
възнаграждение за вещо лице. Съразмерно на уважената част от иска, на ищеца се
следват разноски в размер на 738,32 лева.
Мотивиран
от гореизложеното, съдът
Р
Е Ш И:
ОСЪЖДА „ПРИНТКОМ“ ООД,
ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.София, 1164, р-н Лозенец, ****************************,
представлявано от М.П.Б. да заплати
на Г.Т.М. ***, ЕГН ********** сумата в
размер на 13 119 лева
(тринадесет хиляди сто и деветнадесет лв.) – представляваща сумата с която
се е увеличила стойността на самостоятелен обект в сграда с идентификатор №
21052.1017.85.12.36 по КККР на гр.Димитровград, с адрес на имота ************************,
с предназначение на самостоятелния обект: жилище-апартамент, със застроена площ
от 62,20 кв.м., като иска в останалата част до пълния предявен размер от
21 500 лева като НЕОСНОВАТЕЛЕН – ОТХВЪРЛЯ.
ОСТАВЯ БЕЗ РАЗГЛЕЖДАНЕ като НЕДОПУСТИМО
направеното от страна на ищеца Г.Т.М. ***, ЕГН **********, възражение за право
на задържане на процесния недвижим имот с правна квалификация чл.72, ал.3
ЗС.
ОСЪЖДА „ПРИНТКОМ“ ООД, ЕИК ********* със седалище и адрес на
управление гр.София, 1164, р-н Лозенец, ****************************,
представлявано от М.П.Б. да заплати
на Г.Т.М. ***, ЕГН ********** сумата от
738,32 лева – разноски за производството.
Присъдените суми могат да
се заплатят по сметка на ищеца Г.Т.М.: IBAN: ***, ВIC: CECBBGSF, ЦКБ АД клон Хасково.
Решението
подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен
съд-Хасково в 2-седмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: