Р Е Ш Е Н И
Е
№ ........
гр. Варна, 31.07.2018г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ
ОКРЪЖЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, VII състав, в
публичното заседание на двадесет и девети юни през две хиляди и осемнадесета
година, в състав:
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: ЕЛЕНА АНДРЕЕВА
при участието на секретаря Галина Славова, като
разгледа докладваното от съдията гр.д. №
2375/2016г. по описа на ВОС, съобрази следното:
Производството по делото е образувано по искова молба
от „Експрес гаранцион комерс“ ЕООД – гр. Варна, ЕИК *********, против В.Г.В., В.К.Н.,
Г.Б.Н.,*** и против „СЕВАР“ ЕООД – гр. Варна, ЕИК *********, с правно основание
на предявените искове чл.26 ал.1 пр.1 и ал.2 пр.1 от ЗЗД, за прогласяване на
нищожност на Договор за доброволна делба от 11.06.2015г., вписан под Акт № 46,
том V, дело 1744, с вх.рег.№ 13232 с дв.входящ 13066 от 11.06.2016г. по описа
на АВ и за прогласяване на нищожност на нот.акт № 82 от 22.06.2015г., вписан
под Акт № 195, том ХХХVІ, с вх.рег. с дв.вх. № 14194 по описа на АВ, поради
невъзможен предмет и поради противоречие със закона.
Ищецът твърди, че полученият в дял и собственост от В.К.Н.
и Г.Б.Н., въз основа на договора за доброволна делба от 11.06.2015г. самостоятелен
обект с идентификатор 10135.1508.120.1.3, представляващ АТЕЛИЕ, разположено на
третия /таванския/ етаж в жилищна сграда с административен адрес: гр. Варна,
община Варна, област Варна, район „Одесос“, ул.“Б.М.“ № 16 със застроена площ,
съгласно схема на СГКК – гр. Варна от 123,46 кв.м., а съгласно удостоверение за
данъчна оценка с площ от 135 кв.м., не отговаря на нормативните изисквания за
самостоятелен обект, поради което и твърденията са, че придобиването на
ателието от двамата съделители – ответниците В.К.Н., Г.Б.Н. и последващото прехвърляне
на правото на собственост върху този обект на ответника В.Г.В., чрез договор за
покупко-продажба, обективиран в нот.акт № 82 от 22.06.2015г., противоречи на
закона и представлява правна сделка с невъзможен предмет, доколкото ателието не
съществува като самостоятелен обект и е прилежаща част към ет.1 и ет.2 от
сградата. Твърди се, че ателието не може да бъде обособено като самостоятелен
обект, в какъвто смисъл са заключенията на вещото лице, изготвило
съдебно-техническата експертиза по в.гр.дело № 2299/2010г. на ВОС. Прави се
искане за уважаване на предявените искове и за присъждане на сторените по
делото разноски.
В срока по чл.131 от ГПК е постъпил писмен отговор на
исковата молба от ответника В.Г.В., чрез пълномощниците му – адв. Б. и адв. Г..
Предявените искове се оспорват като неоснователни, като се поддържа, че е
налице одобрен инвестиционен проект от общинската администрация за ателието,
при извършване на доброволната делба, както и че е разработен и утвърден проект
за изменение в кадастралната карта и кадастралните регистри, съгласно чл.204 от ЗУТ.
Останалите ответници не са депозирали писмени отговори,
като в съдебно заседание всички ответници, чрез пълномощниците си, изразяват
становища за неоснователност на предявените искове. Претендират присъждането на
направените по делото разноски и правят възражение за прекомерност на адвокатското
възнаграждение на ищеца.
Съдът, като
съобрази твърденията на страните, както и събраните по делото доказателства,
намира за установено от фактическа и правна страна, следното:
С нот.акт № 182,
том Х, рег.№ 16603, дело № 1790/2004г. на нотариус Александър Ганчев, ответниците
В.К.Н. ***,
представлявано от В.К.Н., са признати за съсобственици на недвижим имот, придобит чрез
покупко-продажба, представляващ двуетажна жилищна сграда, находяща се в гр.
Варна, ул.”Б.М.” № 16, изградена върху държавно дворно място,съставляващо ПИ №
1, в кв.725 по плана на трети подрайон на града, при граници: север – сграда на
калкан, изток – дворна площ, запад – ул.”Бр. Миладинови” и юг – дворна площ,
със задтроена площ от 135 кв.м. и брутна застроена площ – 393,46 кв.м.,
състояща се от сутеренен етаж, включващ 5 броя избени помещения, 2 броя
санитарни възли, входно предверие, вътрешно стълбище и стълбище към двора, с
площ от 135 кв.м., първи етаж, включващ кухня, 4 днаи, вестибюл, входно антре,
2 броя вътрешни коридори и 2 броя санитарни възли, със застроена площ 114,16
кв.м., вътрешно стълбище, стълбище към двор и входно предверие със застроена
площ от 15,90 кв.м.или обща площ на първо ниво – 130,06 кв.м., втори етаж,
включващ 4 стаи, кухня с ниша, 2 броя санитарни възли, вестибюл и балкон, със
застроена площ от 118 кв.м., или общаплощ на второ ниво – 128,40 кв.м., общите
части на сградата и правото на строеж върху описаното държавно дворно място. В нот.акт
е посочено, че по представените при издаване на акта писмени доказателства В.К.Н.
притежава ½ ид.ч. от първия етаж на описаната жилищна сграда, ведно с
½ ид.ч. от прилежащото избено помещение, описано подробно в нот.акт №
116, том XVI, н.д.№ 4125/93 на ВН, както и 25% ид.ч. от общите
части на цялата сграда и от правото на строеж. Съгласно отразеното в същия
нот.акт, „СЕВАР” ЕООД притежава ½ ид.ч. от първия етаж на описаната
жилищна сграда, ведно с ½ ид.ч. от прилежащото избено помещение, описано
подробно в нот.акт № 116, том XVI, н.д.№ 4125/93 на ВН, целия втори етаж на жилищната
сграда, ведно с прилежащите две избени помешения, описани в нот.акт № 17, том XVIII, н.д.№ 4030/2000г.
на СВ при ВРС, както и 75% ид.ч. от общите части на цялата сграда и от правото
на строеж.
Видно от нот.акт №
158, том I, рег.№ 3252, дело № 142/2008г. на нотариус Илияна Маджунова за
учредяване на договорна ипотека е, че за обезпечаване на всички вземания на
„Токуда Банк” АД по Договор за банков кредит, описан в акта, „СЕВАР” ЕООД, В.К.Н.
и Г.Б.Н., са учредили в полза на банката ипотека върху дворното място и
двуетажната жилищна сграда, описани по-горе.
С решение №
537/26.06.2011г., постановено по в.гр.д.№ 2299/2010г. на ВОС, ГО, недопуснато
до касационно обжалване с определение № 970/28.10.2011г. по гр.д.№ 960/2011г.
на ВКС, Второ г.о., е отменено решението от 25.08.2010г. по гр.д.№ 4746/2005г.
на ВРС, приложено към настоящото дело, като вместо него е постановено друго, с
което Ради Г. Радев и Жанета Любенова Радева са осъдени да предат на „Севар”
ООД – Варна и на В.К.Н./ответници по настоящото дело/ владението върху
собствения им недвижим имот, придобит по силата на договори за покупко-продажба
по описани в решението нот.актове и представляващ целия тавански етаж от
масивна двуетажна жилищна сграда, застроена върху 135 кв.м., находяща се в гр.
Варна, ул.”Б.М.” № 16, състоящ се от коридор, две стаи, кухня и килер и тоалет,
ведно с ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху място с
площ от 265 кв.м., представляващо УПИ № 1 в св.725 по плана на трети подрайон
на гр. Варна, при граници на имота: ул.”Б.М.”, УПИ № 2 и УПИ № 3, на основание
чл.108 от ЗС. С решение № 82/28.03.2013г. по гр.д.№ 59/2013г. на ВКС, Първо
г.о. е оставена без уважение молбата на Ради Г. Радев и Жанета Любенова Радева за
отмяна на влязлото в сила решение № 537/26.06.2011г., постановено по в.гр.д.№
2299/2010г. на ВОС, ГО.
С Договор за доброволна делба на
недвижими имоти от 11.06.2015г., вписан под Акт № 46, том V, дело 1744, с
вх.рег.№ 13232 с дв.входящ 13066 от 11.06.2016г. по описа на АВ В.К.Н., Г.Б.Н.
и „СЕВАР” ЕООД са поделили съсобствения им имот, както следва:
В.К.Н. и Г.Б.Н. са получили в дял и са станали
изключителни собственици на следния недвижим имот: самостоятелен обект с
идентификатор 10135.1508.120.1.3 по КККР, одобрени със Заповед №
РД-18-98/10.11.2008г. на ИД на АГКК, с предназначение АТЕЛИЕ, разположено на
целия трети/тавански/ етаж в жилищна сграда № 1, съгласно схема на СГКК, с
административен адрес: гр. Варна, ул.”Б.М.” № 16, със застроена площ съгласно
схема на СГКК 123,46 кв.м., а съгласно удостоверение за данъчна оценка – с
декларирана площ 135 кв.м., при граници съгласно схема на СГКК: съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – няма, под обекта -
10135.1508.120.1.2, над обекта – няма, ведно с принадлежащите 29,0814% ид.ч. от общите части на цялата сграда и от правото на строеж върху
мястото, в което е изградена същата, на посочения административен адрес,
съставляващо поземлен имот 10135.1508.120;
„СЕВАР” ЕООД – Варна, представлявано от управителя Г.Б.Н.
е получило в дял и е станало изключителен собственик на следния недвижим имот:
самостоятелен обект с идентификатор 10135.1508.120.1.3 по КККР, одобрени със
Заповед № РД-18-98/10.11.2008г. на ИД на АГКК, с предназначение жилище
АПАРТАМЕНТ, разположен на целия първи етаж в жилищна сграда № 1, съгласно схема
на СГКК с административен адрес: гр. Варна, ул.”Б.М.” № 16, състоящ се от
кухня, четири стаи, вестибюл, входно предверие, два вътрешни коридора и два
санитарни възела със застроена площ 114,16 кв.м. вътрешно
стълбище, стълбище към двор и входно предверие със застроена площ от 15,90
кв.м.или обща площ на първи етаж – 130,06 кв.м., а съгласно схема на СГКК – със
застроена площ 110,02 кв.м., при граници съгласно схема на СГКК: съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – няма, под обекта – няма, над
обекта - 10135.1508.120.1.2, ведно с прилежащите избени помещения, разположени
на сутерена с обща площ от 67,50 кв.м., както и 34,0197% ид.ч. от общите
части на цялата сграда и от правото на строеж върху мястото, в което е
изградена същата, на посочения административен адрес, съставляващо поземлен
имот 10135.1508.120.
В т. III от Договора е посочено, че по силата на нот.акт №
17, том XVIII, н.д.№ 4030/2000г. на СВ – Варна, „СЕВАР” ЕООД – Варна, представлявано от управителя Г.Б.Н.
притежава и е изключителен собственик на втория етаж от описаната сграда,
представляващ жилище АПАРТАМЕНТ, разположен на целия втори етаж в жилищна
сграда № 1, съгласно схема на СГКК с административен адрес: гр. Варна, ул.”Б.М.”
№ 16, състоящ се от четири стаи, кухня с ниша, два санитарни възела, вестибюл и
балкон със застроена площ 118 кв.м. и вътрешно
стълбище със застроена площ от 10,40 кв.м. или обща площ на втори етаж – 128,40
кв.м.по акт за собственост, а съгласно схема на СГКК – със застроена площ 117,98 кв.м., при граници
съгласно схема на СГКК: съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж
– няма, под обекта – 10135.1508.120.1., над обекта - 10135.1508.120.1.3., ведно
с прилежащите избени помещения, разположени на сутерена с обща площ от 67,50
кв.м., както и 36,1079% ид.ч. от общите части на цялата сграда и от правото
на строеж върху мястото, в което е изградена същата, на посочения
административен адрес, съставляващо поземлен имот с идентификатор 10135.1508.120.
Видно от нот.акт №
82, том II, рег.№ 3694, дело № 248/2015г. на нотариус Александър Ганчев,
ответниците В.К.Н. и Г.Б.Н. са продали на В.Г.В. полученото от тях в дял
АТЕЛИЕ, подробно описано по-горе за сумата от 88 000лв.
С Постановление от
08.01.2016г. за възлагане на недвижим имот на ЧСИ Надежда Денчева изнесеният на публична продан
имот – дворно място в гр. Варна, ул.”Бр. Миладинови” № 1, съставляващо
ПИ 1 в кв.725 по плана на трети микрорайон на гр. Варна, както и построената в
дворното място двуетажна жилищна сграда, състояща се от сутеренен етаж, първи
етаж, втори етаж, ведно с целия тавански етаж, подробно описанив
постановлението, по изп.дело № 20148070400340, образувано срещу длъжника
„Севар” ЕООД въз основа на издаден в полза на „Токуда Банк” АД изп.лист от
30.06.2014г. по ч.гр.д.№ 8404/2014г. на ВРС – 35 състав, е възложен на
взискателя по изп.дело - „Експрес
гаранцион комерс“ ЕООД – гр. Варна, на когото е прехвърлено вземането на
банката.
От заключение вх.№
34324/06.12.2017г. на вещото лице арх. И.Т.И. по допуснатата съдебно-техническа
експертиза се установява, че тъй като в ЗУТ и Наредба 7/ЗУТ няма регламент за
определяне използваемата част на дворнотоподпокривното пространство,
предназначено за ползване като ателие, експертът е приел площта на процесното ателие е 123,46 кв.м.,
определена в скица № 15-568728/21.11.2016г. на самостоятелен обект „Ателие за
творческа дейност“ за действителна. Поради опасност от пропадане на подовата
конструкция не е извършено заснемане на проверка на посочената площ. В
най-ниската си част надзидът е около 1,20м; в средата по ходовата линия
височината е около 2,20м, като в билната си част на места е и по-високо.
Ателието има отделен вход, достъпен чрез последните две рамена на общото
стълбище., както и санитарно помещение. Обектът може да се обособи като
самостоятелен обект за творческа дейност – ателие, поради това, че е изпълнено
единственото изискване за това, да има самостоятелен санитарен възел.
Архитектурно-строителните параметри на височината на помещенията във
функционалния тип „ателие“ не са нормативно определени, поради което и
доколкото същите са нежилищни помещения за тях няма изискване за височина на
помещенията, както е при жилищата.
От заключение вх.№
12877/30.04.2018г. на вещото лице арх. И.Т.И. по допуснатата допълнителна
задача към съдебно-техническата експертиза се установява, че в плана на гр.
Сталин/Варна/ от 1959г., одобрен със Заповед № 244/16.01.1959г. на
Министерството на КСБП, процесният имот е включен в УПИ IV-1, 1а, кв.281 с
отреждане за жилищно строителство. Издадена е Заповед № РД-12-557/30.12.1981г.
на първи зам. Министър на МСА за
одобряване на кадастрален план, според която имотът е бил отреден за част от
пешеходна зона, но тази заповед впоследствие е обявена за нищожна с решение №
11477/20.12.2005г. на ВАС. Няма сведения за налични други устройствени
разработки за процесния имот. Обстоятелството, че имотът е бил отреден за
жилищно строителство, а в сградата има ателие не противоречи на действащата
Наредба № 7/ЗУТ, тъй като в чл.98 ал.2 т.2 от същата е посочено, че в
многофамилните жилищни сгради освен жилища може да има и придадени към жилища
или самостоятелни ателиета, стаи-кабинети за индивидуална творческа и научна
дейност. Въз основа на извършения оглед на 12.04.2018г. експертът потвърждава
заключението си от първоначалната експертиза, че в подпокривното пространство е
обособено помещение с вестибюл и четири стаи, както и със санитарен възел.
Санитарният възел е бил оборудван като такъв. По време на допълнителен оглед
експертът е извършил контролни замервания с електронна ролетка и сравнителният анализ
с мерките, отбелязани в заснемането от арх. В., извършено през 2014г.,
приложено към експертизата. Този анализ доказва почти пълно сходство с
нанесените в него размери, като минималните разминавания вещото лице определя
като резултат на разликата, която се установява между ръчния и електронния
способ на заснемане. Височините, поради наклонения покрив, са различни за
отделните помещения, като най-високият таван е 2,80м., а най-ниските зони към
стрехите са 1,40м, което определя помещението като подходящо за творческа
работа с възможност за обитаване. В чл.83 ал.1 т.2 б.”а” от Закона за
културното наследство е определено, че съгласуването по този раздел се извършва
с писмено становище и заверка с печат върху графичните материали за определени
намеси върху регулационното отреждане, фасадите и обема на сградата, като не е
определено съгласуване на делби и вътрешни ремонти и преустройства, при които
не е налично изменение на фасадите. За процесната сграда е одобрен проект за
делба на 22.05.2015г. от Главния архитект на район“Одесос“, в който са
обособени два дяла: първи дял – сутерен, първи и втори жилищен етаж и втори дял
– ателие в тавански етаж. Проектът е съобразен с действащите тогава разпоредби
на ЗУТ и Наредба 7/ЗУТ. Същият не е съгласуван с Министерство на културата,
съобразно действащите тогава условия в Закона за културното наследство.
При извършения
оглед експертът е установил за пореден път наличието на санитарно помещение и
налични ВиК проводи, като снимките са правени от тавана на санитаното помещение
на долния етаж, където се виждат тръбите на ВиК инсталацията от горния етаж,
където е ателието. Наличието на тези тръби означава, че е имало питейни и
отпадни води. Водомери и тръби на достъпни места не са открити.
От заключение вх.№
18418/20.06.2018г. на вещото лице арх. Ю.Ж.К. по допуснатата повторна съдебно-техническата
експертиза, извършила справка в Община Варна, район „Одесос” и след като се е
запознала с доказателствата по делото, се установява, че процесната жилищна
сграда се намира в ПИ с идентификатор 10135.1508.120, кв.725, по плана на трети
микрорайон, с административен адрес: ул.”Б.М.” № 16, гр. Варна. За периода
между 1959г. до април 2015г. за територията, в която попада имота, са действали
следните планове: 1. Генерален градоустройствен план на гр. Варна/ГГП/, одобрен
с Указ № 470/08.12.1956г. на Президиума на НК. Съгласно този план имотът и
процесната сграда са с отреждане за застрояване с три етажа; 2. Общ
градоустройствен план/ОУП/, одобрен с решение № ТСУ-7/31.12.1982г. на КТСУ при
МС. Съгласно този план имотът и процесната сграда попадат в отредените „Жилищни
терени на 2-3 етажа”; 3. Общ устройствен план/ОУП/ и Правила и нормативи за
прилагането му, одобрени със Заповед № РД-14-02-2197/03.09.2012г. на Министъра
на РРБ. Съгласно този план ПИ 10135.1508.120 попада в устройствена зона „Ц1” /устройствена зона на новия
делови център/, като съгласно легендата към плана устройствена зона „Ц1” попада
в устройствена категория „Смесени зони за обитаване и обслужване”; 4. Съгласно
Регулационен план, одобрен със Заповед № 224/1959г., изработен върху
Кадастрален план от 1950г. процесният имот попада в обособен парцел IV-1, 1а в кв.725. Парцел IV включва в себе си имоти с № 1 и № 1а по КП от 1950г. По този план няма
нанесено изменение за преотреждане на имотите за други цели; 5. През 1981г. е
изработен ЗРП на ЦГЧ/централна градска част/, одобрен със заповед №
РД-12557/30.12.1981г. на КАБ, като заповедта е обявена за нищожна с решение №
11-477/20.12.2005г. на ВАС и по този план имотът попада в трасе на улица.
В периода от 1959г.
до април 2015г. за УПИ IV-1, 1а няма изработени и влезли в сила частични
изменения на застроителния и регулационен план/ЗРП/ или подробен устройствен
план за регулация и застрояване/ПУП-ПРЗ/.
След направения
оглед на последния етаж в процесната сграда вещото лице е установило, че
подпокривното пространство е обособено като отделно помещение, до него води
еднораменна дървена стълба и същото е затворено с метална врата с размер
80/165. В така обособеното помещение на последния етаж има един общ вестибюл и
посредством тухлени зидове и дървени врати са обособени 3 броя помещения-стаи и
санитарен възел. Измерената височина на надзида към ул.”Б.М.”, бул.”Княз Борис I” и в югозападна посока е 1,16 м., в
най-високата част вестибюлът е с височина 2,96 м, в линията на вратите за стаите
височината е 2,30 м Застроената площ на таванския етаж е 132,10 кв.м.
През 2015г. е изработен инвестиционен проект за обект
„Проект за доброволна делба по чл.202 от ЗУТ на Жилищна сграда в ПИ-1, кв.725,
ул.”Бр. Миладинови” № 16, гр. Варна”, одобрен на 22.05.2015г. от Главен
архитект на район „Одесос” при Община Варна. От писмо № 9400-1176/13.12.2012г.
на НИНКН при Министерство на културата/л.245 от делото/ е видно, че жилищната
сграда на ул.”Бр. Миладинови” № 16 притежава статут на архитектурно-строителна
недвижима културна ценност. Съгласно Закона за културното наследство/ЗКН/ всички
искания за намеси в недвижимите културни ценности се съгласуват с НИНКН. От
приложения по делото проект е видно, че същият не е съгласуван с НИНКН и за
него няма издадено разрешение от Министерство на културата. От писмо изх.№
0401-3427/1/25.01.2018г. на НИНКН при Министерство на културата/л.246 от
делото/ е видно, че в архива на НИНКН не се съдържа документация за извършената
делба през април 2015г. на недвижимата културна ценност – жилищна сграда на ул.
”Бр. Миладинови” № 16, гр. Варна.
След направена справка в Община Варна и район „Одесос”
вещото лице е установило, че в периода 1987г. до април 2015г. не са налични
одобрени проекти за преустройство и обособяване на самостоятелните обекти –
апартаменти или ателие в подпокривното пространство на процесната сграда.
В процесното помещение в таванския етаж има обособено
санитарно помещение със светли размери широчина 0,90м./в частта, където е
чупката/ и 1,20м за останалата част и дължина 2,95м Светлата застроена площ на
санитарното помещение е 3,25 кв.м. На приложената към заключението скица вещото
лице е нанесло санитарното помещение с наличните ВиК инсталации., като
водопроводните тръби са нанесени със син цвят, а канализационната с червен
цвят.
При огледа вещото лице е установило, че към настоящия
момент в подпокривния етаж и в санитарното помещение няма монтиран водомер. Към
момента са налични следните ВиК отклонения – тръби: 2бр. хоризонтални
водопроводни тръби на стената зад тоалетното седало /№ 1 на схемата/,
1бр.водопроводна тръба, поставена под наклон за измиване на тоалета със
спирателна ръчка на нея/№ 2 на схемата/. По стената вдясно 1бр. хоризонтална
„S” образна водопроводна тръба със спирателен кран/№ 3 на схемата/. Налична е
канализационна тръба по дясната стена на помещението и минаваща през нея
вероятно за мивка на стената във вестибюла/№ 4 на схемата/. Към тоалетното
седало има монтирана канализационна тръба, която се вижда на тавана на
санитарното помещение на втория етаж от сградата/санитарните помещения по етажи
са едно над друго/. На тава се вижда и канализационна тръба на предполагаемата
мивка от горния етаж. И двете канализационни тръби се включват във вертикалния
канализационен щранг на сградата.
Съдът, като взе предвид установеното от
фактическа страна, прави следните правни изводи:
Не се спори между страните, че таванът на
жилищната сграда, построена преди 1969г., находяща се в ПИ с идентификатор 10135.1508.120, кв.725, по плана на трети
микрорайон, с административен адрес: ул.”Б.М.” № 16, гр. Варна, е бил
обща част по предназначение, преди сключване на договора за доброволна делба от
11.06.2015г.,
вписан под Акт № 46, том V, дело 1744, с вх.рег.№ 13232 с дв.входящ 13066 от
11.06.2016г. по описа на АВ, като ищецът се позовава на приетото в мотивите на
влязлото в сила на 28.10.2011г. решение по в.гр.д.№ 2299/2010г. на ВОС, макар
да не е страна по него.
Общите части по предназначение
могат да загубят характера си на обща част, ако предназначението им бъде
променено по съгласие на всички съсобственици. Това съгласие може
да бъде дадено изрично или мълчаливо, с фактически или правни действия, с
договор за доброволна делба и във всички случаи с преразпределяне на идеалните
части от общите части на сградата, така че на новосъздадените обекти да се
придадат полагащите им се идеални части, в какъвто смисъл са разясненията,
дадени в ТР № 34/15.08.83г. по гр.д.№ 11/83г. на ОСГК на ВС, приложимо и при
действието на ЗУТ.
Понастоящем промяната в предназначението на
една обща по предназначение част от сграда – етажна собственост се извършва въз
основа на архитектурен проект и договор за прехвърляне на собственост в
нотариална форма, въз основа на които се издава разрешение за строеж – чл.185
ал.3 от ЗУТ. Когато обаче тази процедура не е била спазена и строителното
разрешение е издадено без договор, следва да се прилагат разрешенията на
посоченото ТР на ОСГК.
В случая е налице единодушно съгласие за
промяна на предназначението на подпокривното пространство, доколкото
съсобствениците на сградата към 11.06.2015г. - В.К.Н., Г.Б.Н. ***, на посочената дата, са сключили
Договор за доброволна делба на недвижими имоти, вписан под Акт № 46, том V,
дело 1744, с вх.рег.№ 13232 с дв.входящ 13066 от 11.06.2016г. по описа на АВ,
като са поделили съсобствения имот по следния начин: ответниците В.К.Н. и Г.Б.Н.
са получили в дял и са станали изключителни собственици на недвижим имот:
самостоятелен обект с идентификатор 10135.1508.120.1.3 по КККР, одобрени със
Заповед № РД-18-98/10.11.2008г. на ИД на АГКК, с предназначение АТЕЛИЕ,
разположено на целия трети/тавански/ етаж в жилищна сграда № 1, съгласно схема
на СГКК, с административен адрес: гр. Варна, ул.”Б.М.” № 16, подробно описан в
договора, а „СЕВАР” ЕООД – Варна е получило в дял и е станало изключителен
собственик на следния недвижим имот: самостоятелен обект с идентификатор 10135.1508.120.1.1
по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-98/10.11.2008г. на ИД на АГКК, с
предназначение жилище АПАРТАМЕНТ, разположен на целия първи етаж в жилищна
сграда № 1, съгласно схема на СГКК с административен адрес: гр. Варна, ул.”Б.М.”
№ 16, подробно описан в договора, като видно от договора е извършено и преразпределяне на
идеалните части от общите части на сградата, така че на новосъздадените обекти
да се придадат полагащите им се идеални части. Не се спори между страните, а и
видно от отразеното в т. III от договора за доброволна делба, ответникът „СЕВАР” ЕООД – Варна притежава и е изключителен
собственик на втория етаж от описаната сграда, представляващ самостоятелен
обект с идентификатор 10135.1508.120.1.2 по КККР, одобрени със Заповед №
РД-18-98/10.11.2008г. на ИД на АГКК, с предназначение жилище АПАРТАМЕНТ,
разположен на целия втори етаж в жилищна сграда № 1, съгласно схема на СГКК по
силата на нот.акт № 17, том XVIII, н.д.№ 4030/2000г.
на СВ – Варна.
Установи се по
несъмнен начин от заключението на в.л.арх. К., че за периода между 1959г. до
април 2015г. за територията, в която попада имота, са действали следните
планове: 1. Генерален градоустройствен план на гр. Варна/ГГП/, одобрен с Указ №
470/08.12.1956г. на Президиума на НК. Съгласно този план имотът и процесната
сграда са с отреждане за застрояване с три етажа; 2. Общ градоустройствен
план/ОУП/, одобрен с решение № ТСУ-7/31.12.1982г. на КТСУ при МС. Съгласно този
план имотът и процесната сграда попадат в отредените „Жилищни терени на 2-3
етажа”; 3. Общ устройствен план/ОУП/ и Правила и нормативи за прилагането му,
одобрени със Заповед № РД-14-02-2197/03.09.2012г. на Министъра на РРБ. Съгласно
този план ПИ 10135.1508.120
попада в устройствена зона „Ц1” /устройствена зона на новия делови център/,
като съгласно легендата към плана устройствена зона „Ц1” попада в устройствена
категория „Смесени зони за обитаване и обслужване”; 4. Съгласно Регулационен
план, одобрен със Заповед № 224/1959г., изработен върху Кадастрален план от
1950г. процесният имот попада в обособен парцел IV-1, 1а в кв.725. Парцел IV включва в себе си имоти с № 1 и № 1а по КП от 1950г. По този план няма
нанесено изменение за преотреждане на имотите за други цели; 5. През 1981г. е
изработен ЗРП на ЦГЧ/централна градска част/, одобрен със заповед №
РД-12557/30.12.1981г. на КАБ, като заповедта е обявена за нищожна с решение №
11-477/20.12.2005г. на ВАС и по този план имотът попада в трасе на улица.
В периода от 1959г.
до април 2015г. за УПИ IV-1, 1а няма изработени и влезли в сила частични
изменения на застроителния и регулационен план/ЗРП/ или подробен устройствен
план за регулация и застрояване/ПУП-ПРЗ/. В периода 1987г. до април 2015г. не
са налични одобрени проекти за преустройство и обособяване на самостоятелните
обекти – апартаменти или ателие в подпокривното пространство на процесната
сграда.
Не се спори, а и от
събраните доказателства по делото се установява, че преди сключване на договора
за доброволна делба е изработен
инвестиционен проект за обект „Проект за доброволна делба по чл.202 от ЗУТ на
Жилищна сграда в ПИ-1, кв.725, ул.”Бр. Миладинови” № 16, гр. Варна”, одобрен на
22.05.2015г. от Главен архитект на район „Одесос” при Община Варна.
От заключенията на
вещите лица, които съдът изцяло кредитира, предвид наличието на несъществени
разлики, се установява, че подпокривното пространство е обособено като отделно
помещение, до него води еднораменна дървена стълба и същото е затворено с
метална врата с размер 80/165. В така обособеното помещение на последния етаж има
един общ вестибюл и посредством тухлени зидове и дървени врати са обособени 3
броя помещения-стаи и санитарен възел. Измерената височина на надзида към ул.”Б.М.”,
бул.”Княз Борис I” и в югозападна посока е 1,16 м., в най-високата част
вестибюлът е с височина 2,96 м, в линията на вратите за стаите височината е
2,30 м, а застроената площ на таванския етаж е 132,10 кв.м.
Установи се също така, че в процесното
помещение/ателието/ в таванския етаж има обособено санитарно помещение със
светли размери широчина 0,90м./в частта, където е чупката/ и 1,20м за
останалата част и дължина 2,95м Светлата застроена площ на санитарното
помещение е 3,25 кв.м., а на приложената към заключението скица в.л.арх. К. е
нанесла санитарното помещение с наличните ВиК инсталации., като водопроводните
тръби са нанесени със син цвят, а канализационната с червен цвят. Установено е
при огледа, че към настоящия момент в подпокривния етаж и в санитарното
помещение няма монтиран водомер и са налични ВиК отклонения, подробно описани
от експерта, както и че наличните канализационна тръба по дясната стена на
помещението и минаваща през нея и монтираната към тоалетното седало канализационна
тръба се включват във вертикалния канализационен щранг на сградата, като
санитарните помещения по етажи са едно над друго.
Съдът, предвид безспорно установеното наличие на
инвестиционен проект, одобрен от общинската администрация, изготвен преди
извършването на доброволната делба, с оглед представения по делото разработен и
утвърден проект за изменение на КККР, съгласно чл.204 от ЗУТ и при съобразяване
с разясненията, дадени в ТР № 3/2014г. на ОСГК на ВКС, намира, че предявените
от „Експрес гаранцион комерс“ ЕООД – гр. Варна, против В.К.Н., Г.Б.Н. ***, искове
с правно основание чл.26 ал.2 пр.1 от ЗЗД, за прогласяване на нищожност на
Договор за доброволна делба от 11.06.2015г., вписан под Акт № 46, том V, дело
1744, с вх.рег.№ 13232 с дв.входящ 13066 от 11.06.2016г. по описа на АВ, поради
невъзможен предмет и против В.Г.В., В.К.Н.,
Г.Б.Н. за прогласяване на нищожност на нот.акт № 82 от 22.06.2015г., вписан под
Акт № 195, том ХХХVІ, с вх.рег. с дв.вх. № 14194 по описа на АВ, поради невъзможен
предмет, се явяват неоснователни. Този извод се налага предвид събраните по
делото доказателства за това, че към момента на постигане на съгласие по двата
договора предметът не е фактически или правно невъзможен. Самостоятелният обект
с идентификатор 10135.1508.120.1.3 по КККР, одобрени със Заповед №
РД-18-98/10.11.2008г. на ИД на АГКК, с предназначение АТЕЛИЕ, разположено на
целия трети/тавански/ етаж в жилищна сграда № 1, съгласно схема на СГКК, с
административен адрес: гр. Варна, ул.”Б.М.” № 16, съществува в действителност и
не са налице правни пречки – нормативно установени забрани за извършване на
доброволна делба и на последващата сделка - покупко-продажба с нот.акт № 82 от
22.06.2015г., вписан под Акт № 195, том ХХХVІ, с вх.рег. с дв.вх. № 14194 по
описа на АВ, тъй като обособена част от обект, по силата на сега действащите
технически правила и норми на ЗУТ, се счита правно възникнала като обект на
правото на собственост с нейната индивидуализация чрез одобряването на
инвестиционен проект /чл.202 вр.чл.139 от ЗУТ/, а такъв е одобрен от главния
архитект на район „Одесос” при Община Варна преди извършването на доброволната
делба, поради което и съдът счита, че не са налице ограничения за обособяването на обекта като ателие.
Неоснователни са и исковете за прогласяване на
нищожност на основание чл.26 ал.1 пр.1 от ЗЗД – поради противоречие със закона,
на двата договора – за доброволна дела и за покупко-продажба на ателието, доколкото
не се установи причината за сключване на договорите да не е позволена от
закона, както и предметът на договорите да е забранен от закона или гехнияия
резултат – приложението на правните им последици, да противоречи на закона.
Обстоятелството, че имотът е бил
отреден за жилищно строителство, а в сградата има ателие не противоречи на
действащата Наредба № 7/22.12.2003г. за правила и нормативи за
устройство на отделните видове територии и устройствени зони, доколкото
в чл.98 ал.2 т.2 от Наредбата е посочено, че в многофамилните жилищни
сгради освен жилища може да има и придадени към жилища или самостоятелни
ателиета, стаи-кабинети за индивидуална творческа и научна дейност. Съгласно
чл.102 ал.2 от Наредбата, в подпокривното пространство на жилищните
сгради могат да се изграждат освен жилища, и ателиета и стаи–кабинети за
индивидуална творческа дейност, като съгласно чл.102 ал.4 от същата
наредба към ателиетата се предвижда самостоятелен санитарен възел/тоалетна с
мивка/, какъвто по делото се установи, че е наличен в ателието. Доколкото
ателието не е жилищен обект, няма законово изискване същото да отговаря на
изискването за височина на помещенията в жилищните помещения, определени в
чл.72 от Наредба № 7 ЗУТ.
Липсата на
съгласуване на инвестиционния проект с Министерство на културата не обуславя
нищожност на договора за доброволна делба и на последващата правна сделка –
покупко-продажба на ателието на нито едно от основанията, посочени от ищеца. Установи се по безспорен начин по делото, че
за жилищната сграда, находяща се на ул.”Б.М.” № 16 в гр. Варна е одобрен
инвестиционен проект за делба от Главния архитект на район „Одесос”, като с
проекта се обособяват два дяла – първи дял, състоящ се от сутерен, първи и
втори жилищен етажи и втори дял, представляващ ателие в тавански етаж. Липсва
спор по делото, че проектът не е съгласуван с Министерство на културата, като
от приложените по делото писма от Район „Одесос” при Община Варна и от НИНКН –
София, както и от заключенията на вещите лица е видно, че съгласно ОУП на гр.
Варна, сградата попада в обхвата на територия с културно-историческо наследство
със статут на групов паметник на културата – ансамбъл ”Търговска академия ВИНС
– Френски колеж „Сент Андре”. В чл.83 ал.1 т.2 б.”а” от
Закона за културното наследство е определено, че съгласуването по този раздел
се извършва с писмено становище и заверка с печат върху графичните материали за
определени намеси върху регулационното отреждане, фасадите и обема на сградата,
като не е определено съгласуване на делби и вътрешни ремонти и преустройства,
при които не е налично изменение на фасадите, както е в случая, поради което и
не е налице твърдяното противоречие със закона на договора за доброволна делба
и на договора за покупко-продажба, с който впоследствие собствениците на
ателието са прехвърлили правото на собственост върху обекта на ответника В.Г..
Предвид изложеното,
съдът намира, че предявените искове са неоснователни, поради което и следва да
бъдат отхвърлени, а доколкото не са представени доказателства за направени
разноски от ответниците и независимо от изхода на спора, разноски не следва да
им се присъждат.
Воден от горното, съдът
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените
от „Експрес
гаранцион комерс“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.
Варна, бул.“Христо Ботев“ № 18, вх.“Б“, ет.2, Търговски център Фулмакс, против В.Г.В.,
ЕГН **********,***, В.К.Н., ЕГН **********, Г.Б.Н., ЕГН **********,*** и „СЕВАР“
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, ул.“Б.М.“
16, искове с правно основание чл.26 ал.1 пр.1 и ал.2 пр.1 от ЗЗД, за прогласяване
на нищожност на Договор за доброволна делба от 11.06.2015г., вписан под Акт №
46, том V, дело 1744, с вх.рег.№ 13232 с дв.входящ 13066 от 11.06.2016г. по
описа на АВ и за прогласяване на нищожност на нот.акт № 82 от 22.06.2015г.,
вписан под Акт № 195, том ХХХVІ, с вх.рег. с дв.вх. № 14194 по описа на АВ,
поради невъзможен предмет и поради противоречие със закона.
РЕШЕНИЕТО подлежи на
въззивно обжалване пред Варненския апелативен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
СЪДИЯ В ОКРЪЖЕН СЪД: