№ 6974
гр. София, 17.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-19 СЪСТАВ, в публично заседание
на десети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Биляна Магделинова
при участието на секретаря Маргарита Ив. Д.а
като разгледа докладваното от Биляна Магделинова Гражданско дело №
20251100106738 по описа за 2025 година
Предявен е иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД от П. Д. Д. с ЕГН
********** срещу „Грийнлайф Изток“ ООД с ЕИК ********* за обявяване за
окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим
имот и строителство от 11.03.2020г., по силата на който ответното дружество
се задължило да построи със собствени средства и да прехвърли на ищеца
правото на собственост върху следните недвижими имоти в Комплекс „80
Тинтява", Секция 3, гр. София, в Поземлен имот с идентификатор
68134.803.4063 /шестдесет и осем хиляди сто тридесети четири точка
осемстотин и три точка четири хиляди и шестдесет и три/ по КККР, одобрени
със Заповед № РД -18-95/18.12.2015г. на Изп. директор на АГКК, с адрес на
поземления имот: гр. София, район Изгрев, ул. Тинтява, с площ 3883 кв.м. /
три хиляди осемстотин осемдесет и три квадратни метра/, трайно
предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване:
ниско застрояване; стар идентификатор 68134.803.4019; 68134.803.4018;
68134.803.4017; 68134.803.4016; 68134.803.469 с номер по предходен план
4063, квартал 93, парцел I , при съседи: ПИ с идентификатор 68134.803.2284,
ПИ с идентификатор 68134.803.2287, ПИ с идентификатор 68134.803.4064,
ПИ с идентификатор 68134.803.1460 и ПИ с идентификатор 68134.803.2286,
върху който е построена сградата, а именно: 1) АПАРТАМЕНТ № А4 (буква
„А", четири), находящ се в секция 3 (три), на втори етаж, кота +3.35 (плюс три
1
цяло и тридесет и пет стотни) метра, със застроена площ от 84.64 (осемдесет и
четири цяло шестдесет и четири стотни) кв.метра, състоящ се от: входно
преддверие, коридор, склад, дневна с кухненски бокс, две спални, две бани,
лоджия, при съседи: двор, калкан, апартамент № 6А (шест, буква „А"),
коридор, асансьорна шахта, апартамент № 3Б (три, буква Б"), заедно с 0.752%
(нула цяло седемстотин петдесет и две хилядни върху сто) идеални части от
общите части на секцията, 0.262% (нула цяло двеста шестдесет и две хилядни
върху сто) идеални части от общите части на комплекса, равняващи се общо
на 15.49 (петнадесет цяло и четиридесет и девет стотни) кв.м., или обща площ
100.13 (сто цяло и тринадесет стотни) кв.м., заедно с 0.261% (нула цяло двеста
шестдесет и една хилядни върху сто) идеални части от правото на собственост
върху дворното място, върху което е построена сградата, равняващи се на
10.13 (десет цяло и тринадесет стотни) квадратни метра,
2) ПАРКОМЯСТО № 3.53 (три точка петдесет и три), находящо се в
Паркинг 3, на етаж -3 (минус три), на кота - 10.25 (минус десет цяло и
двадесет и пет стотни) метра, с площ 14,70 (четиринадесет цяло и седемдесет
стотни) квадратни метра, при съседи: от три страни 2 гр. София, п.к.1606 бул.
„******** office@********com ******** подземна улица и паркомясто №
3.54, заедно с 5,469% (пет цяло четиристотин шестдесет и девет хилядни
върху сто) идеални части от подземния гараж.
Излага съображения, че съгласно чл. 4 (1) и (2) от договора е постигнато
съгласие идеалните части от правото на собственост от урегулирания
поземлен имот, в който е разположена сградата, да бъдат прехвърлени в срок
от 6 месеца от получаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация.
По силата на сключения договор ответното дружество се задължило в
срока на действие на договора, а именно 30.06.2023 г. да получи разрешение
за ползване на сградата, като в този срок, но не по-късно от 30 дни след
изпращане от продавача на уведомление за получен констативен акт по чл.
181, ал. 2 от ЗУТ следвало да сключи окончателен договор, с който да
прехвърли на ищеца правото на собственост върху процесните имоти. Към
момента този срок е изтекъл, а ответното дружество изпаднало в забава и
остава пасивно по отношение на договорните си задължения.
В същото време ищецът е изправна страна и е извършил в срок
дължимите по договора плащания, видно от приложените към исковата молба
2
доказателства, а именно: - 5 113 евро - платен преди подписване на
предварителния договор депозит, който по смисъла на същия е приспаднат от
първата вноска (задатък) в размер на 37 764 евро, за да достигне тя до
стойността от 32 651 евро; - 63 866 лева - платени по посочената в
предварителния договор банкова сметка на ответното дружество в лева и
представляваща левовата равностойност към датата на плащане на дължимия
остатък от първата вноска в размер на 32 651 евро. Предвид изложеното
счита, че е налице правен интерес от предявяване на иск са обявяване на
предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот и строеж от
11.03.2020 г. за окончателен.
Ответникът „Грийнлайф Изток“ ООД е представил писмен отговор, в
който излага съображения за неоснователност на иска. Не оспорва, че между
страните е сключен описания в исковата молба предварителен договор, но
счита за ненастъпили договорените предпоставки за сключване на
окончателен договор. Излага, че съгласно чл. 1 от договора купувачът се
задължава да закупи недвижимия имот в изцяло завършен вид, от което
събитие е обвързано и плащането на пълния размер на продажната цена. На
следващо място излага, че в чл. 2 от предварителния договор е поето
задължение за плащане на продажна цена в общ размер от 125 880 Евро, ако
бъде спазена схемата на плащане по чл.3, ал.1, а именно; а) сума в размер па
37 764.00 ЕВРО при подписване на договора, като тази сума представлява
капаро (задатък). Платеният от купувача депозит в размер на 5 113,00 евро се
приема и зачита от страните като част от първото плащане продажната цена на
имота след постъпване на сума в размер от 32 651,00евро; б) сума в размер на
88 116.00 EUR се заплаща в срок до 30 /тридесет/ дни след изпращане па
уведомление от продавача, че е получил констативен акт по чл.181, ал.2 от
ЗУТ, което не е налице.
Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства и
становищата на страните, приема за установено от фактическа страна
следното:
С определението по чл.140 от ГПК са приети за безспорни и
ненуждаещи се от доказване следните обстоятелства: Сключване на
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и строеж от
11.03.2020г., в който е поето задължение за плащане на продажна цена в общ
3
размер от 125 880 Евро, че ищецът е платил сума в размер на 37,764.00Евро
при подписване на договора, че неплатеният остатък е в размер на 88 116.00
EUR.
Представено е писмо от СО, НАГ, в което се съдържа информация за
издадено удостоверение №80/26.10.2023г. за степен на завършеност на
процесната сграда на основание чл.181 от ЗУТ, с което е удостоверено, че
строежът отговаря на изискванията за завършен груб строеж.
Представен е предварителен договор в чл.4, ал.1 от който е предвидено,
че срокът за подписване на окончателен договор е до 30 дни след изпращане
на уведомление от продавача, че е получил констативен протокол по чл.181,
ал.2 от ЗУТ за сградата, или друга дата, след този срок, писмено договорена
между страните, в който срок купувачът ще бъде поканен за подписване в
нотариална форма на окончателен договор. В чл.4, ал. 2 от договора е
предвидено, че продавачът се съгласява в срока на договора да построи със
собствени сили и материали имота, като използва финансиране от банка,
както и да прехвърли на купувача правото на собственост върху същия имот
срещу заплащане от страна на купувача на продажната цена при спазване
условията на договора, като се задължава да получи разрешение за ползване
за сградата в срок до 30.06.2023г.
В чл. 3, ал.1, б.“б“ от договора е предвидено, че сумата в размер на
88 116,00евро се заплаща в срок до 30 дни след изпращане на уведомление от
продавача, че е получил констативен акт по чл.181, ал.2 от ЗУТ.
При така установената фактическа обстановка съдът прави
следните правни изводи:
От доказателствата по делото се установява, че между страните е
сключен действителен предварителен договор, който съдържа всички
съществени елементи, необходими за сключване на окончателен договор. С
оглед на изложеното съдът приема, че при сключване на договора са спазени
изискванията за неговата действителност, съобразно чл.19, ал.1 и ал.2 от ЗЗД.
В производството за обявяване на предварителния договор за
окончателен съдът проверява, дали продавачът е собственик на процесния
недвижим имот към момента на постановяване на решението. От
представеното по делото удостоверение №80/26.10.2023г. се установява, че
за построяване на сградата, в която се намират процесните недвижими имоти,
4
е издадено разрешение за строеж №281/15.11.2019г. във връзка с нотариален
акт за учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на
обекти и уреждане отношенията във връзка със собствеността на поземлените
имоти № 125/2019г. в полза на ответното дружество. Следователно в полза на
ответника е учредено право на строеж за построяване на „Комплекс „80
Тинтява“, секция 3 в гр.София, в която се намират процесните апартамент
№А4 и паркомясто №3.53, които ответникът е обещал да прехвърли на ищеца
при условията, регламентирани в договора и срещу заплащане на
договорената цена.
От удостоверение№ 80/26.10.2023г. се установява, че посочената сграда
е завършена на етап груб строеж и е издаден констативен акт по чл.181, ал.2
от ЗУТ, след което е възникнало задължение за ответника да изпрати
уведомление до ищеца и да го покани да заплати сумата по чл.2, ал.1, б.“б“
от договора в тридесетдневен срок от получаване на констативния акт. Не са
ангажирани доказателства посоченото задължение да е изпълнено от
ответника.
На следващо място, от представените по делото скици за процесните
имоти се установява, че същите са включени като самостоятелни обекти по
кад.карта и кад. регистри на гр.София и са получили съответни
идентификатори.
От изложеното следва да се направи извод, че с оглед надлежно
реализираното от ответника право на строеж за построяване на сградата, в
която се намират процесните имоти, продавачът е станал собственик на
построеното на етап груб строеж.
На следващо място се установява, че са реализирани условията на чл. 4,
ал.1 от договора за сключване на окончателен договор, тъй като е издадено
удостоверение по чл.181, ал.2 от ЗУТ, но поради неизпълнение на
задълженията на ответника, такъв между страните не е сключен, поради което
са налице предпоставките за уважаване на иска.
В предварителния договор е определена цена за имота от
125 880,00евро , от която е платена сума в размер на 37 764,00евро при
подписване на договора, като сумата от 88 116,00евро се заплаща в срок до
30 дни след изпращане на уведомление от продавача, че е получил
констативен акт по чл.181, ал.2 от ЗУТ. Следователно, неплатения остатък от
5
договора е в посочения размер, поради което ищецът следва да бъде осъден да
заплати на ответника в двуседмичен срок от влизане на решението в сила на
основание чл.362, ал.1 от ГПК сумата от 88 116,00евро
Съгласно разпоредбата на чл.364, ал.1 от ГПК ищецът следва да бъде
осъден с решението да заплати следващите се разноски по прехвърлянето на
процесния недвижим имот. Данъчната оценка на недвижимия имот,
определена съгласно Приложение № 2 към ЗМДТ, възлиза на 104 174,20лева.
Съгласно чл.47, ал.2 от ЗМДТ и чл.35, ал.2 от Наредба за определяне на
размера на местните данъци, приета с Решение № 83 по Протокол №
7/28.02.2008 г. местният данък, платим по сметка на общината по
местонахождението на недвижимия имот възлиза на три на сто от данъчната
оценка или 3125,22лева, платими по сметка на СО, ДОП, ОТДЕЛ ОП
„ИЗГРЕВ“, съгласно чл.49 от ЗМДТ и за тази сума следва да се наложи
възбрана върху процесния имот.
При този изход на спора и с оглед изричната претенция на ищеца
ответникът следва да бъде осъден на основание чл.78, ал.1 от ГПК да заплати
направените по делото разноски в размер на 17 302,92лева платена държавна
такса.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл.19, ал.3 от ЗЗД
сключения на 11.03.2020г. предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот и строителство, по силата на който „Грийнлайф Изток“ ООД с
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление гр.София, район
"Лозенец", ул."********, представлявано от управителя Х.Г.Ч., се задължава
да построи със собствени средства и да прехвърли на П. Д. Д. с ЕГН
********** с адрес гр.София, ж.к."********, следните недвижими имоти в
Комплекс „80 Тинтява", Секция 3, гр. София, в Поземлен имот с
идентификатор 68134.803.4063 по КККР, одобрени със Заповед № РД -18-
95/18.12.2015г. на Изп. директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр.
София, район Изгрев, ул. Тинтява, с площ 3883 кв.м., трайно предназначение
на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване;
6
стар идентификатор 68134.803.4019; 68134.803.4018; 68134.803.4017;
68134.803.4016; 68134.803.469 с номер по предходен план 4063, квартал 93,
парцел I , при съседи: ПИ с идентификатор 68134.803.2284, ПИ с
идентификатор 68134.803.2287, ПИ с идентификатор 68134.803.4064, ПИ с
идентификатор 68134.803.1460 и ПИ с идентификатор 68134.803.2286, върху
който е построена сградата, а именно:
1) АПАРТАМЕНТ № А4 (буква „А", четири), находящ се в секция 3
(три), на втори етаж, кота +3.35 (плюс три цяло и тридесет и пет стотни)
метра, със застроена площ от 84.64 (осемдесет и четири цяло шестдесет и
четири стотни) кв.метра, състоящ се от: входно преддверие, коридор, склад,
дневна с кухненски бокс, две спални, две бани, лоджия, при съседи: двор,
калкан, апартамент № 6А (шест, буква „А"), коридор, асансьорна шахта,
апартамент № 3Б (три, буква Б"), заедно с 0.752% (нула цяло седемстотин
петдесет и две хилядни върху сто) идеални части от общите части на секцията,
0.262% (нула цяло двеста шестдесет и две хилядни върху сто) идеални части
от общите части на комплекса, равняващи се общо на 15.49 (петнадесет цяло и
четиридесет и девет стотни) кв.м., или обща площ 100.13 (сто цяло и
тринадесет стотни) кв.м., заедно с 0.261% (нула цяло двеста шестдесет и една
хилядни върху сто) идеални части от правото на собственост върху дворното
място, върху което е построена сградата, равняващи се на 10.13 (десет цяло и
тринадесет стотни) квадратни метра,
2) ПАРКОМЯСТО № 3.53 (три точка петдесет и три), находящо се в
Паркинг 3, на етаж -3 (минус три), на кота - 10.25 (минус десет цяло и
двадесет и пет стотни) метра, с площ 14,70 (четиринадесет цяло и седемдесет
стотни) квадратни метра, при съседи: от три страни подземна улица и
паркомясто № 3.54, заедно с 5,469% (пет цяло четиристотин шестдесет и девет
хилядни върху сто) идеални части от подземния гараж.
ОСЪЖДА на „Грийнлайф Изток“ ООД с ЕИК ********* на основание
чл.78, ал.1 от ГПК да заплати на П. Д. Д. с ЕГН ********** направените по
делото разноски в размер на 17 302,92лева.
ОСЪЖДА на основание чл. 364, ал.1 от ГПК П. Д. Д. с ЕГН **********
да заплати на „Грийнлайф Изток“ ООД с ЕИК ********* сумата от
88 116,00евро, представляваща договорената и неплатена цена за покупко -
продажбата на недвижимия имот, предмет на предварителния договор, в
7
двуседмичен срок от влизане на решението в сила.
ОСЪЖДА П. Д. Д. с ЕГН ********** да заплати по сметка на Столична
община, ДОП, ОТДЕЛ ОП „ИЗГРЕВ“, сумата от 3125,22лева,
представляваща местен данък, като НАЛАГА ВЪЗБРАНА на основание
чл.364, ал.1 от ГПК върху гореописания недвижим имот до изплащане на тези
разноски.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред САС в двуседмичен срок от
съобщението до страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
8