№ 17
гр. Пловдив, 31.01.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ПЛОВДИВ, 2-РИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и пети октомври през две хиляди двадесет и
първа година в следния състав:
Председател:Станислав П. Георгиев
Членове:Мария П. Петрова
Стоян Ат. Германов
при участието на секретаря Анна Д. Стоянова
като разгледа докладваното от Стоян Ат. Германов Въззивно гражданско
дело № 20215000500471 по описа за 2021 година
Производството е въззивно по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
Обжалвано е решение Решение № 260162от 27.04.2021 г. по гр.д. 676/2020 г. по описа
на Окръжен съд – П., с което е отхвърлен като неоснователен иск с правно основание чл. 92
от ЗЗД във вр. с чл. 79 от ЗЗД, предявен по реда на чл. 422 от ГПК от „И.“ ЕООД с ЕИК –
*********, седалище и адрес на управление: град П., ул. “П.Б.“ №* Магазин №*,
представлявано от управителя - Д.Т.С. с ЕГН – ********** против ИВ. З. АН. с ЕГН –
********** с адрес: град П., ул. “Г.“ №**, ет.*, ап.** за признаване за установено по
отношение на ответника, че ищецът има вземане в размер на 50000 евро и законната лихва
върху сумата, считано от 21.04.2020 г. до окончателното й изплащане, за което е издадена
заповед за незабавно изпълнение и изпълнителен лист по ч.гр.д. № 895/2020 г. от П. районен
съд и представляващо неустойка по т. 14 във вр. с т. 4 от споразумение подписано от
страните по делото на 02.03.2006 г., като ищецът е осъден да заплати на ответника и
разноски в размер на 2000 лева.
Жалбоподателят „И.“ ЕООД моли за отмяна на първоинстанционното решение
изцяло и решаването му по същество, като искът бъде уважен като доказан и основателен, и
бъдат присъдени разноските в полза на ищцовото дружество. Твърди неправилност на
обжалваното решение. Излагат се доводи във връзка срока на действие на клауза за
непрехвърляне на собственост върху имот в споразумението между страните, както и по
1
отношение на сключения по-рано предварителен договор между тях и статута на
уговореното в него. Не е ангажирал искане за събиране на доказателства пред въззивна
инстанция.
Ответникът по жалбата ИВ. З. АН. оспорва жалбата. Претендира се потвърждаване на
решението на Окръжен съд – П. и присъждане на разноски. Обосновава правилността на
първоинстанционното съдебно решение. Навежда аргументи. Не е поискал събиране на
доказателства пред настоящата инстанция.
Апелативен съд – П. провери законосъобразността на обжалваното решение
съобразно разпоредбата на чл. 269 от ГПК и във връзка с оплакванията и исканията на
жалбоподателята, прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната
съвкупност и намери за установено следното:
Ищецът „И.“ ЕООД - П., е депозирал искова молба пред Окръжен съд – П., в която
твърди, че с договор за замяна от 20.01.1988 г., обективиран в Нотариален акт №**, т.*, дело
№ *** на нотариус при Pайонен съд - П. И.А. придобил в собственост недвижим имот,
находящ се в град П., ул. „П.Д.П.“ №**, а именно: Дворно място, цялото застроено и
незастроено от 117.80 кв.метра, съставляващо по плана на П., III-та градска част, одобрен
със Заповед № 617/21.06.1984 г., имот с пл.№***, в парцел **-комплексно жилищно и
обществено застрояване от кв.***, ведно с находяшите се в него едноетажна паянтова
жилищна сграда и допълваща постройка, при граници от север и изток - имот №***, от юг -
имоти №*** и *** и от запад - ул. „П.Д.П.". Имотът бил придобит в индивидуална
собственост от продавача - по замяна срещу имот, негова собственост отпреди брака му, без
заплащане на уравнение за заменяните имоти. На 17.08.2005 г. И.А. и „И." ЕООД сключили
предварителен договор за продажба, учредяване на право строеж и строителство. Тъй като
по плана от 1984 г. за никой от двата съседни имота - имот №*** и имот №*** нямало
отделно парцелно отреждане и възможност за добро самостоятелно застрояване, И.А.
предоставил на Д.Т.С. нотариално заверено от същата дата пълномощно да го представлява
като собственик на ПИ №*** за разработка и одобряване на ПУП - ПРЗ, с обхват част от
кв.*** за имоти, включени в парцел № ** - комплексно жилищно и обществено застрояване.
Във връзка с разработката на ПУП-ПРЗ, собствениците на съответните имоти, включително
и ответника И.А., сключили в началото на месец март 2006 г. споразумение с нотариална
заверка на подписите с „И." ЕООД, в качеството му на Изпълнител. Споразумението
подписали и М.Д.С. като собственик па ПИ №*** и И.А. като собственик на ПИ №***. Въз
основа на споразумението двата имота били включени в общ урегулиран поземлен имот
/парцел/ УПИ **********, съгласно действащия към този момент план, одобрен през 2005 г.
В споразумението собствениците възложили на Изпълнителя да извърши за своя сметка и
със собствени средства изменение на подробния устройствен план (ПУП), плана за
регулация и застрояване (ПРЗ) и на РУП (работен устройствен план) с обхват УПИ
***********, УПИ *********, общ, УПИ ***** - ***, ***, УПИ *******, УПИ **-
***,***,*** общ от кв.*** по действащия план на Т. Градска част – град П.. Изрично в т. 4
от споразумението всички собственици на имоти, включително и ИВ. З. АН. поели
2
задължение, без изричното писмено съгласие на Изпълнителя да не прехвърлят
собствеността върху недвижимите си имоти или части от тях, да ги ипотекират или да
учредяват ограничени вещни права върху тях. С влязла в сила Заповед № ОА-
2267/17.08.2007 г. на Кмета на Община П. било одобрено ново изменение па ПУП-ПРЗ на
част от кв.***, при което от п-л **-комплексно жилищно и обществено застрояване се
образували нови УПИ, между които отново общ УПИ за двата имота *** и ***, а именно:
УПИ ***-***,***, жил.и общ.застрояване. През месец март 2008 г. собственици на имотите
по горепосоченото споразумение,в т.ч.и И.А. като собственик на ПИ №***, поискали да се
допусне ново изменение на ПУП-ПРЗ, с което да се образува за всички имоти един
урегулиран поземлен имот с ново смесено предназначение и високо застрояване. Внесената
скица-предложение за промяната не била приета от ЕСУТ и се наложило да се преработва.
Междувременно жилищната сграда в имот №*** и стопанските постройки в имот №***,
собственост на М.Д.С., били съборени, при което фактически границата между двата имота
била премахната. В кадастралната карта на град П., одобрена със Заповед № РД-18-
48/03.06.2009г. на ИД на АГКК, при липсата на сгради, граница и на място съществуващ
върху имотите паркинг, двата имота - №*** и №*** били заснети като един поземлен имот с
идентификатор № ************ с площ 552 кв.метра на адрес ул. „П.Д.П.“ №**. Така
собственият на И.А. имот от 117.50 кв.метра с пл.№***, вместо като самостоятелен, бил
отразен в КК като част от съседния имот с пл.№***, чийто идентификатор е единственият,
вписан за стар. Процедурата за изменение на ПУП-ПРЗ, приключила със Заповед № РД
090А-529/18.03.2009 г., като бил образуван нов общ УПИ **********,***,***,***-жил. и
общ.застрояване. След изменението на плана бил изготвен идеен архитектурен проект за
сграда със смесено предназначение в УПИ ***-***,***,***,***,***-жил. и общ. застрояване,
съгласуван на 10.09.2010 г. от гл. архитект на община П.. Проектът бил предаден от ищеца,
в качеството му на Изпълнител на ответника И.А.. На 26.02.2010 г. е издадена и заповед №
РД-10-214 на Община П., по силата на която е одобрен Проект за РУП за УПИ ****-
***,***,***,***,***,***,****,****-жилищно и обществено застрояване, както и за УПИ
**********,***,***,***-жил.и общ. застрояване. С оглед на изложеното дружеството „И.“
ЕООД, изпълнило задълженията си по споразумението от 02.03.2006 г. Впоследствие
поради спор за собственост И.А. през 2016 г. завел исково производство – гр. дело №
11466/2016 г., с което сезирал ПРС с претенцията да бъде признат за собственик по
отношение на ответниците „Г.Ш.“ АД и М.Д.С. върху имот от 117.50 кв. метра, неправилно
заснет в одобрената със заповед № РД 18-48/03.06.2009 г. на ИД на АГКК кадастрална карта
на град П. като част от ПИ с идентификатор, представляващ след изменението със заповед
№ 18-4213 от 02.06.2015 г. на началника на СГКК-П. на КККР на град П. ПИ с
идентификатор ************ с площ от 585 кв.метра, със стар идентификатор с номер по
предходен план кв.***, парцел ***- жилищно и обществено застрояване, която част
съставлява имот №*** съгласно регулационно-застроителните отреждания за кв.***, III-та
гр. част - П., ситуирана в югозападната част на ПИ ************, респективно ПИ
************. Въпросното производство към настоящия момент е приключило с влязъл в
сила съдебен акт, като по силата на първоинстанционното решение, което е потвърдено и на
3
втора инстанция, и не е допуснато до касационно обжалване, ответникът И.А. е признат за
собственик на основание договор за замяна на площта от 94 кв.метра, неправилно заснета в
одобрената със Заповед № 18-48/03.06.2009 г. на ИД на АГКК кадастрална карта на град П.
като част от ПИ с идентификатор № ************, представляващ след изменението със
заповед № 18-4213 от 02.06.2015 г. на Началника на СГКК-П. на КККР на град П. ПИ с
идентификатор № ************, с площ от 585 кв. метра, със стар идентификатор №
************, с номер по предходен план: кв.***, парцел № **********,***,***,***,
жилищно и обществено застрояване, която част съставлява имот №***, съгласно
регулационно застроителните отреждания за кв.***, III-градска част на град П., ситуирана в
югозападната част на ПИ с идентификатор № ************, респективно ПИ №
************, при граници: от север и изток - имот №***, от юг -имоти №*** и *** и от
запад - ул. "П.Д.П." и която площ е заключена между точки 2,3,4,5,6,7,8,9,10,2 на
комбинирана скица към допълнителното заключение на СТЕ (л.265 от делото), като е
отхвърлен иска за площта над 94 кв.метра до 117,50 кв.метра, в т.ч. заключената между
точки 1,2,10,11,1 на комбинирана скица към СТЕ (л. 265 от делото), която скица е
неразделна част от съдебното решение. Въз основа на постановеното съдебно решение
ответникът И.А. е започнал процедура по геодезическо заснемане и кадастрално нанасяне на
имота си. В тази връзка е установил, че имотът му е заснет вече като част от
новонанесен/образуван ПИ с идентификатор № ************* в КККР, в който по негово
искане е вписан за собственик на площта, съгласно съдебното решение. В тази връзка по
повод исканото от И.А. изменение на КККР имотът му е бил заснет и нанесен в
кадастралната карта и кадастралните регистри град П., като самостоятелен и отделен
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор №************, с административен адрес: град П.,
ул. “П.Д.П.” №**, който е идентичен на имота собствен на ответника по силата на Договор
за замяна от 20.01.1988 г., обективиран в Нотариален акт №**, т.*, дело № *** на нотариус
при РС-П.. На дата 12.03.2020 г. ответникът продава имота с нотариален акт с №***, том*,
рег.№****, нотариално дело №*** от 2020 г. на „П.** **“ ЕООД с ЕИК **********, със
седалище и адрес на управление: град П., ул. „Т.Х.“ №*, представлявано от Г.М.С. срещу
цената от 100000 евро. В клаузите на цитирания нотариален акт за покупко–продажба
подробно е описано споразумението от 2006 г. с нотариална заверка на подписите, в което е
уговорено ИВ. З. АН., без изричното писмено съгласие на изпълнителя - „И.“ ЕООД, да не
прехвърля собствеността върху недвижимия си имот или части от него, да го ипотекира или
да учредява ограничени вещни права върху него. Уговорката важи и за всички останали
собственици, участващи в споразумението. В т.14 от споразумението страните са се
договорили, че при неизпълнение от страна на някой от собствениците - възложители на т. 4
от споразумението, той да дължи на Изпълнителя неустойка в размер на 50000 евро. Ищецът
твърди, че при прехвърлянето на ПИ с идентификатор №*********** ответникът ИВ. З. АН.
нито е поискал съгласие от ищеца, нито е получавал такова, с оглед на което съшия дължи
на ищцовото дружество сумата в размер на 50 000 евро неустойка. До момента длъжникът
не е платил дължимата неустойка. Ищецът подал заявление за издаване на заповед за
изпълнение по чл. 417 от ГПК, въз основа на описаното споразумение с нотариална заверка
4
на подписите, по което било образувано ч.гр.д. № 895/2020 г. по описа на Pайонен съд - П..
По делото е издаден изпълнителен лист и заповед за незабавно изпъление, но длъжника
подал възражение, с оглед на което ищеца предявява иск за установяване на вземането си. С
оглед на горното съдът е сезиран с искане да постанови решение, с което да приеме за
установено по отношение на ответника, че ищецът има вземане в размер на 50 000 евро -
неустойка, дължима по споразумение с нотариална заверка на подписите с per.
№*********/02.03.2006 г. и per.№**** от 27.03.2006 г.по обшия регистър на нотариус Н.Д. с
peг.№***, ведно със законната лихва от датата на подаване на заявлението по чл. 417 от ГПК
в съда, а именно - 21.04.2020 г., както и сторените разноски в това производство в размер на
1956,00 лева. Иска осъждане на ответника да заплати разноските в производството по
настоящето дело.
Ответната страна е депозирала отговор на исковата молба в срока по чл. 131 от ГПК,
в който оспорва иска като неоснователен. Не оспорва фактите изложени от ищеца във
връзка с отношенията между страните по повод възложената на ищеца работа по изготвяне
на проекти за изменение на ПУП-ПРЗ и на РУП. Не оспорва уговорените в споразумението
права и задължения на страните, вкл. и тези на възложителите по т. 4 от същото и
предвидената в т. 14 санкция при неизпълнение. Поддържа обаче, че процедурата по
изменение на ПУП-ПРЗ е приключила със заповед № 090А-529/18.03.2009 г., с която били
образувани нови УПИ ***-***,******,***,***-жил. и общ. застрояване и УПИ ***-
***,***,***,***,***,****,****,****-жил. и общ. застрояване, за които със Заповед № РД-10-
214/26.02.2010 г. е одобрен и проект за РУП, а разпореждането с имота е извършено от него
през 2020 г. Излага правни доводи и съображения за недължимост на неустойката. Излага
съображения за същината на споразумението, съдържащо елементи на договорите за
изработка и поръчка, по които насрещната дължима престация е съответно плащане на
възнаграждение за приетата работа и плащане на възнаграждение за изпълнение на
поръчката, ако такова е уговорено. Такова насрещно задължение за възложителите не е
уговорено, а уговореното да не прехвърлят собствеността е нетипично и не представлява
главно задължение, за да бъде уговаряна неустойка за неговото обезпечеване. Прави
възражение, че след като не е уговорен срок на действие на задължението да не се
прехвърля собствеността върху имотите, то същото би следвало да важи докато тече
процедурата по изменение на ПУП и РУП, а в противен случай уговорката е в противоречие
с целта на договора и на добрите нрави и се явява нищожна на основание чл. 26, ал. 1,
предл. 3 от ЗЗД, като накърняваща добрите нрави и на основание чл. 26, ал. 2, предл. 4 от
ЗЗД поради липса на основание. Липсата на основание се свежда до това, че задължението
за бездействие не може да се приеме като уговорена насрещна престация по договорите за
изработка и поръчка, тъй не може да се оцени в пари, не може да се изпълни принудително
и не може да се трансформира в друго задължение. Ответникът прави възражение за
нищожност на самата неустойка на основание чл. 26 ал. 1 предл. 3 от ЗЗД, като счита че
размера на уговорената неустойка не съответства с размера на предполагаемите за
изпълнителя вреди от прехвърлянето на собствеността, което би имало за последица
ненужно направени от изпълнителя разходи по изпълнение на задълженията му по
5
изработване на ПУП и РУП. Твърди, че е налице нарушаване на принципите на
справедливост в гражданските отношения, за еквивалентност на престациите и недопускане
на неоснователен обогатяване. Поддържа, че ако се приеме клаузата на т. 4 от
споразумението за валидна, то следва да се приеме и че нарушението на тази забрана не
може да увреди интересите на ищеца и в крайна сметка не е довело до никакви вреди за
дружеството, които неустойката да обезщетява. Отделно от горното твърди, че някои от
собствениците в нарушение на задължението по т. 4 са продали имотите си през периода от
2006 г. до 2019 г. Ако това задължение би било съществено, то продажбите биха довели до
обективна невъзможност за изпълнителя да изпълни задължението си до прекратяване на
договора по право още през 2006 г. на основание чл. 89 от ЗЗД. Твърди се, че по-голямата
част от имотите са продадени на ищеца и на неговия управител като физическо лице, от
което е видно, че уговорената неустойка всъщност няма обезщетителна фунция. Това, както
и факта, че задължението, което тя обезпечава е уговорено без срок, води до извода, че още
първоначално неустойката и уговорена с цел собствениците да продадат постепенно
имотите си на ищеца под страх от неустойката при продажба на трети лица. Уговорената
неустойка излиза извън присъщите й функции. Ответникът твърди, че в случая с имот пл.
№***, включен в УПИ ***-***,*** от кв.*** по плана град П., е видна крайната цел на
физическите лица, Д.С. и майка му М.С. чрез свързани с тях дружества, имотът да бъде
придобит от „И.“ ЕООД и/или от свързани с дружеството лица посредством нищожната
клауза за неустойка в споразумението от 2006 г. Отношенията между И.А. и „И.“ ЕООД,
респ. неговия едноличен собственик на капитала и управител Д.С., за прехвърляне на имота
срещу проектиране и строителство датират от 2005 г., след като майката на С., М.С.,
закупила съседния имот пл.№***. Ответникът прекратил тези отношения през м. 12.2010 г.
и оттогава нито е считал, нито е имал съзнание да е обвързан по повод на тях с дружеството.
Споразумението от 2006 г., което подписал с други собственици на имоти, за възлагане на
„И.“ ЕООД разработката на ПУП и РУП, е част от тези отношения.То е насочено към
постигане на застрояване в оптимален вариант за имота му и обслужва договореното през
2005 г. от А. и дружеството. По тази само причина ответникът участвал в споразумението,
поради което за него с прекратяването на договора е отпаднало и обслужващото го
споразумение. 10 години след прекратяването И.А. е продал имота си и не е имал нито
основание, нито дори съмнение да смята, че следва да иска съгласие, за да се разпореди със
собствеността си. Ответникът пояснява, че в нотариалния акт за покупко-продажба от
12.03.2020 г. споразумението от 2006 г.е цитирано във връзка с проследяването на
вещноправния, регулационния и кадастралния статут на продадения имот и установяването
на собствеността върху него, предвид опита на М.С., майка на Д.С. и свързаното с тях
дружество „Г.Ш.“ АД да го отнемат неправомерно от него. На 28.04.2014 г. М.С. се е
снабдила с нотариален акт по обстоятелствена проверка, без да е владяла и своила имота 10
години, и на 20.04.2015 г. го е продала на „Г.Ш.“ АД. Посочените факти са установени по
гр.д. №11466/2016 г. на Районен съд - П., по което с влязло в сила на 02.07.2019 г. решение
И.А. е установил правото си на собственост върху имота по отношение на М.С. и „Г.ш.“ АД,
след това ответникът изпълнил процедурата по заснемането и нанасянето му в КККР, като
6
самостоятелен поземлен имот с идентификатор 56784.523.283, негова собственост.
Ответникът твърди, че през цялото време, даже преди да заведе делото през 2016 г., е бил
притискан от Д.С. и близки до него лица да му прехвърли имота си на неизгодна, ниска
цена, защото в противен случай ще бъде принуден да понесе неблагоприятните последици
от съдебни дела за значителни парични суми. Това на практика се случва чрез
принудителното изпълнение върху имуществото му въз основа на заповедта по чл. 417 от
ГПК за незабавно изпълнение и предявен иск по чл. 135 ЗЗД. На следващо място,ако съда
приеме,че въпреки изложените факти, споразумението не е прекратило действието си, то
следва да се приеме, че е прекратило действието си най-късно през 2010 г., поради
изпълнение на възложената работа и изчерпване на предмета му. Със Заповед № РД 090А-
529/18.03.2009 г. е одобрено изменение на ПУП-ПРЗ, като са образувани нови УПИ
*************,***,***-жил и общ.застрояване и УПИ ***-
***,***,***,***,***,****,****,****-жил и общ. застрояване, за които със Заповед от
26.02.2010 г. е одобрен и проект за РУП. С изчерпване на предмета на споразумението-
разработка на ПУП-ПРЗ и РУП, същото е прекратено още през 2010 г. и от прекратеното
споразумение няма как да останат непогасени задължения на страните след датата на
прекратяването му. Прави възражение, че вземането за неустойка от 50 000 евро при това
положение е погасено по давност. Иска съда да отхвърли предявения иск с присъждане на
направените разноски, съгласно представения списък по чл. 80 от ГПК.
С обжалваното съдебно решение окръжният съд приема от фактическа страна, че
ищцовото дружество е депозирало заявление пред Районен съд - П. по реда на чл. 417 от
ГПК с искане за издаване на заповед за незабавно изпълнение и изпълнителен лист против
длъжника за вземането по т. 14 от споразумението от 02.03.2006 г. по ч.гр.д. № 895/2020 г.
Съдът е разпоредил издаване на заповед за незабавно изпълнение и изпълнителен лист на
30.05.2020 г. Заповедта е била връчена на ответника ведно с покана за доброволно
изпълнение по образуваното от заявителя изпълнително дело №************* на
03.08.2020 г. На 18.08.2020 г.е депозирано възражение в срока по чл. 414 ал. 2 от ГПК.
Съдът с разпореждане от 19.08.2020 г. е указал на заявителя да предяви в едномесечен срок
иск за установяване на вземането си. Разпореждането е връчено на заявителя на 03.09.2020
г. На 02.10.2020 г. заповедния съд е уведомен за предявяването на иска пред П. окръжен съд
на същата дата, т.е. в срока по чл. 415 ал. 4 от ГПК. От представения като доказателства по
делото от ответната страна предварителен договор от 17.08.2005 г.се установява, че страните
по делото са сключили предварителен договор, по силата на който ответникът като
изпълнител е поел задължение към ответника като собственик на недвижим имот: ПИ №***
с площ от 117,80 кв.метра, включен в УПИ **-комплексно и жилищно застрояване в кв.***
по плана на град П., одобрен със заповед № 617/21.06.1984 г., да извърши за своя сметка и
със свои средства промяна на ПУП и РУП, проектиране и строителство на сграда в
посочения по-горе УПИ, в който участва имота на възложителя. Изпълнителят се е задължил
да предаде на собственика на терена избраните от него обекти в новопостроената сграда в
съответната степен на завършеност съгласно т. 15 от предварителния договор, а
възложителят се е задължил да учреди право на строеж и да прехвърли съответните идеални
7
части от дворното място съответстващи на притежаваните от него обекти в сградата. За
постигане на целите на договора в т. 5 е постигнато съгласие възложителите да съгласуват и
подпишат представените им от изпълнителя работни проекти в 30 дневен срок от
представянето им и в 30 дневен срок от одобряването да учредят правото на строеж и да
прехвърлят съответните идеални части от дворното място, съгласно т. 6 от предварителния
договор. В т. 21 от предварителния договор е предвидена санкция при отказ на
собствениците да сключат окончателен договор, а именно да заплатят неустойка в полза на
изпълнителя в размер на 20000 евро. Безспорно между страните е било, че именно във
връзка с този предварителен договор е постигнато споразумение, подписано от ищеца и
собствениците на имотите, в които следва да се извърши строителство, подписано на
02.03.2006 г. С това споразумение собствениците, сред които и ответника, са възложили, а
ищецът е приел да извърши за своя сметка и със собствени средства изменение на ПУП-ПРЗ
и на РУП, така че от изброените имоти да се образува един УПИ с ново смесено
предназначение с предвидено високо застрояване. Собствениците са поели задължения по т.
2 и т. 3 от споразумението за представяне на документи доказващи правото им на
собственост, липса на сключени други предварителни договори със същия предмет, че
имотите не са обременени с тежести, че не са обект на гражданско правни спорове, както и
задължение по т. 4, считано от датата на подписване на споразумението да не прехвърлят
правото но собственост върху имотите си или на част от тях и да не учредяват ограничени
вещни права върху тях без дадено от изпълнителя изрично и писмено съгласие за това.
Няма спор по делото за правата на собственост на ответника върху имота, измененията в
неговия регулационен статус, както и по това, че същият на 12.03.2020 г. е продал имота с
нот.акт №***, том*, рег.№****, нотариално дело №*** от 2020 г. на „П.** **“ ЕООД с ЕИК
**********. Безспорно е било между страните, че не е сключен окончателен договор за
отстъпване право на строеж и продажба на идеални части, съгласно предварителния договор
от 17.08.2005 г. Напротив, ответникът представя като доказателство по делото уведомление,
изпратено от него до ищеца чрез нотариус Н.Д., рег.№*** с район П.ския районен съд, с
което прави изявление, че се едностранно прекратява предварителния договор от 17.08.2005
г. Уведомлението е връчено на ищцовото дружество от нотариус Д. на 07.09.2010 г. Ищецът
е изразил несъгласие с прекратяването на предварителния договор и е поканил ответника да
сключат окончателен договор на 17.12.2010 г. Липсват твърдения и доказателства да е
сключен окончателен договор. След указания на окръжния съд, че следва да се подложи на
тълкуване т. 4 от споразумението от 02.03.2006 г. за изясняване на действителната воля на
страните с оглед цялостното му съдържание и целените от страните правни последици в
проведеното по делото открито съдебно заседание пред окръжния съд, страните са взели
участие в процеса на тълкуване на договора като са изразили становища. Нямало спор, че
уговорката собствениците да не отчуждават имотите си, е постигната във връзка с общите
намерения за застрояване на имота на ответника и съседни нему имоти. Не се спори, че
окончателен договор в този смисъл не е сключен. Ищцовото дружество поддържа, че
поетото от ответника задължение по т.4 от споразумението е безсрочно, както и че не е
уговорен срок, в който изпълнителя следва да застрои имотите. Ответникът счита, че
8
уговорката по т. 4 има действие само до изработването и одобряването на ПУП и РУП.
Първоинстанционният съд е приел, че предявеният е неоснователен, тъй като
страните по делото са договорили неустойка в случай на неизпълнение на задължение по
писмено споразумение от 02.03.2006 г., което не спорят, че е сключено във връзка и с цел
изпълнение на предварителния договор за промяна на ПУП и РУП, проектиране и
строителство, сключен на 17.08.2005 г. Доколкото предмет на споразумението е само част от
поетото от изпълнителя задължение по предварителния договор, а именно да извърши за
своя сметка и със собствени средства изменение на ПУП и РУП, то следва да се приеме, че
насрещното задължение на собствениците на имотите по чл. 4 от споразумението е именно и
само във връзка с тази дейност на изпълнителя. Т.е. задължението е възникнало и има
смисъл да съществува до момента, в който изпълнителя извърши дейността предмет на
споразумението като неговата цел е с евентуалните си разпоредителни действия
собствениците на имотите да не създават пречки на изпълнителя в административните
процедури по изменение на ПУП и РУП. С изменението на ПУП по силата заповед кмета на
Община - П. № 090А-529 от 18.03.2009 г. и с одобряването на РУП със Заповед на Кмета на
Район Централен № РД-10-214 от 26.02.2010 г., задължението на собствениците по т. 4 от
споразумението е погасено. С оглед на това, ответникът не е нарушил задължението си с
продажбата на имота пред 2020 г., тъй като същото вече е било погасено, поради
изпълнение на задължението на изпълнителя, във връзка с което тази клауза от
споразумението е била постигната. При това положение, тъй като не се касае за
неизпълнение на договорна задължение, ищеца не може да претендира от ответника
заплащане на неустойката по т. 14 от споразумението. Дори да се приеме, че задължението
да не се прехвърля собствеността върху имотите, макар и уговорено в споразумението от
02.03.2006 г., цели да обезпечи изпълнението на всички задължения на изпълнителя по
предварителния договор, в т.ч. и до последния етап на строителството на сградата, то това
задължение е погасено, тъй като окончателен договор между страните не е сключен, нито в
срока по т. 6 във вр. с т. 5 от предварителния договор, нито по реда на чл. 19 ал. 3 от ЗЗД.
Нещо повече, ответникът е прекратил действието на предварителния договор едностранно с
нотариално връчено на изпълнителя уведомление на 07.09.2010 г. Съдът е приел, че към
момента на продажбата на имота на ответника, задължението по т. 4 от споразумението, във
връзка с което е уговорена клаузата за неустойка, не съществува, предявеният иск следва да
бъде отхвърлен, като неоснователен, като при това положение, съдът не се е произнесъл по
възраженията на ответника за нищожност на клаузите на т. 4 и т. 14 от споразумението.
Решението на Окръжен съд – П. е правилно като краен резултат и следва да бъде
потвърдено, макар и не на основанията посочени в него. При безспорна между страните
фактическа обстановка, действително с постановените две заповеди: на заповед кмета на
Община - П. № 090А-529 от 18.03.2009 г. за изменението на ПУП и с одобряването на РУП
със Заповед на Кмета на Район Централен № РД-10-214 от 26.02.2010 г. може да се приеме,
че страните по договора са изпълнили задълженията си и задължението на собствениците по
т. 4 от споразумението е погасено и поради липса на договорно задължение за
9
възложителите не може да им се търси неустойка, като същият извод се налага и ако се
счете, че неустоечната клауза в споразумението е относима и към предварителния договор
между страните. В тази насока би могло дори и да се добавят освен доводи за изтекла
погасителна давност още, и че изпълнителят – настоящето дружество – въззивник не е
изпълнило задълженията си по т. 1 от споразумението в срок от 2-две години от подписване
на това споразумение (т. 8), а именно: 02.03.2008 г., като задължението се счита за
изпълнено с влизане в сила на заповедта за изменение на ПУП и РУП, с което не е
изпълнило точно задълженията си съгласно чл. 63 от ЗЗД – обстоятелство, което не
позволява да бъде претендирана неустойка от неизправна страна - Р-21/12.07.2010 г. по т.д.
470/2009 г., ТК, II т.о. на ВКС, Р-105/02.07.2014 г. по т.д. 2617/2013 г., ТК, II т.о. на ВКС и
др.
Настоящият състав приема, че клаузата за неустойка в т. 14 от споразумението от
02.03.2006 г. е нищожна, защото накърнява добрите нрави – основание по чл. 26, ал. 1,
предл. III от ЗЗД. Съдът, при предявен иск за присъждане на неустойка следи служебно за
спазването на добрите нрави, както изрично е указано в т. 3 от ТР № 1/15.06.2010 г. на ВКС
по т. д. № 1/2009 г., ОСТК, в която е посочено, че добрите нрави не са писани,
систематизирани и конкретизирани правила, а съществуват като общи принципи или
произтичат от тях. Добрите нрави не са писани, систематизирани и конкретизирани правила,
а съществуват като общи принципи или произтичат от тях и са морални норми, на които
законът е придал правно значение, защото правната последица от тяхното нарушаване е
приравнена с тази на противоречието на договора със закона. Посочено е изрично, че един
от тези принципи е принципът на справедливостта. Условията и предпоставките за
нищожност на неустоечната договорка произтичат от нейните функции, както и от принципа
за справедливост в гражданските правоотношения, като преценката за нищожност на
неустойката поради накърняване на добрите нрави следва да се прави за всеки конкретен
случай към момента на сключване на договора, като следва да бъдат преценявани като
критерии естеството и размерът на задълженията, чието изпълнение се обезпечава с
неустойка, дали изпълнението на задължението е обезпечено и с други правни способи, вид
на уговорената неустойка и вида на неизпълнение на задължението - съществено или за
незначителна негова част, съотношението между размера на уговорената неустойка и
очакваните от неизпълнението на задължението вреди, както и други критерии при
конкретната преценка на обстоятелствата по делото, като се взимат предвид конкретните
факти и обстоятелства за всеки отделен случай. Неустойката следва да се приеме за
нищожна, ако единствената цел, за която е уговорена, излиза извън присъщите й
обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. В разглеждания случай при
сключването на споразумението от 02.03.2006 г. страните са договорили с клаузата на т. 14,
че при неизпълнение на задължението си по т. 4, а именно – вменено като безсрочно във
времето задължение на собствениците-възложители, в т.ч. и настоящия въззиваем, да не
прехвърлят собствеността на недвижимите си имоти или на части от тях, да ги ипотекират
или да учредяват ограничени вещни права върху тях без писмено съгласие на изпълнителя,
считано от датата на сключване на споразумението е в пряко противоречие с принципа за
10
неприкосновеност на частната собственост и лишаването на собственика от същностното му
право на разпореждане и е недопустимо. Така уговорената неустойка излиза извън
присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, като наложеното
несправедливо обременяване и ограничаване на правата на собственика и с оглед липсата на
еквивалентност на престациите между страните е лишено от договорна логика.
Предвид изложеното жалбата е неоснователна, а решението - правилно, поради което
се потвърждава.
С оглед този резултат на въззиваемата се дължат направените от нея разноски за
настоящата инстанция, които са заплатено възнаграждение за един адвокат в размер на 1000
лева.
Водим от горното съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 260162от 27.04.2021 г. по гр.д. 676/2020 г. по описа на
Окръжен съд – П..
ОСЪЖДА „И.“ ЕООД с ЕИК – *********, седалище и адрес на управление: град П.,
ул. “П.Б.“ №* Магазин №* да заплати деловодни разноски в полза на ИВ. З. АН. с ЕГН –
********** с адрес: град П., ул. “Г.“ №**, ет.*, ап.** в размер на 1000-хиляда лева
Решението може да се обжалва в едномесечен срок от връчването му на страните
пред Върховен касационен съд на Република България.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11