№ 1633
гр. София, 28.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-В СЪСТАВ, в публично
заседание на осми юни през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Анелия Маркова
Членове:Пепа Маринова-Тонева
Ирина Стоева
при участието на секретаря Нина Св. Гърманлиева
като разгледа докладваното от Анелия Маркова Въззивно гражданско дело
№ 20211100508413 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл.258-273 ГПК.
С решение № 20087349 от 06.04.2021 г. по гр.д.№ 49779 по описа за
2020 г. на СРС, Второ ГО, 177-ми състав се: ОТХВЪРЛЯ предявения от „З.А.“
ЕООД, против „К.“ ЕООД и Г. МЛ. Р., иск с правно основание чл. 124, ал. 1
ГПК, вр. чл. 229, ал. 3 ЗЗД за признаване за установено, че договор за наем на
недвижими имоти, сключен на 22.10.2013 г. и вписан в Служба по
вписванията –гр.Лом, с рег.№ 9987 от 12.11.2013 г. има срок на действие от
три години.
В тежест на ищеца/в полза на ответниците са възложени разноските по
делото.
Постъпила е въззивна жалба от „З.А.“ ЕООД – ищец в
производството пред СРС.
Излагат доводи за неправилност на така постановеното решение.
Същото противоречало на нормите на чл.229, ал.1 ЗЗД. Сочи, че за да има
значение препратката на чл.286, ал.1 ТЗ и квалификацията на сделката като
търговска следвало договорът да е сключен за повече от 10 години, което в
1
случая не било така. Ключовият момент по делото било, че ответницата Р.
нямала право да се разпорежда с имотите на които е съсобственик за повече
от три години. Тъй като в случая се касаело до съсобственост, то приложение
намирало правилото на чл.32, ал.1 ЗС. Позовава се на съдебна практика.
Счита, че простото обяснение, че е достатъчно едната страна да е търговец, за
да бъде сделката търговска, било извън рамките на заложеното в чл.229,
ал.1,2 и 3 ЗЗД. Твърди, че в о.с.з. на 15.03.2021 г. били направени възражения
относно липсата на представителна власт на ответницата Р., но при
постановяването на решението съдът не взел предвид същото. Счита, че
възражението, че сделката е търговска било направено извън срока по чл.131
ГПК. Съдът само си въвеждал възражения и само определял кой да ги оборва
като в тежест на ищеца било възложено на установява отрицателни факти,
които били в интерес на ответника, а именно дали сделката е търговска или
не.
Иска се от настоящата инстанция да отмени обжалваното решение и да
постанови друго, с което да бъде уважен предявеният иск. Претендират се
разноски.
По въззивната жалба е постъпил отговор от ответника пред СРС-„К.“
ЕООД, в който е изложил становище за неоснователност на същата и
правилност на така постановеното решение. Счита, че не са допуснати
сочените от въззивника нарушения при постановяване на
първоинстанционния съдебен акт. Твърди, че с доклада съдът бил
разпределил доказателствената тежест между страните като им дал равна
възможност да упражнят процесуалните си права. Правилно СРС бил
квалифицирал сделката като търговска. Счита, че правилно е указано на
ищеца, че носи тежестта на обори презумпцията по чл.286, ал.3 ТЗ. Дори да
нямало възражение, че сделката е търговска, то съдът следвало да даде
указания. Съдът бил длъжен да приложи правото. Самият ответник сочел, че
ответницата Р. е съсобственик на имотите поради което можела да извършва
действия по разпореждане със същите. А останалите съсобственици
разполагали с правото да получат припадащата им се част от наемната цена.
Създадената колизия между вписаните договори можела да се преодолее чрез
прилагане на правилото кой договор пръв е вписан в Службата по
вписванията. Процесният договор бил пръв и пораждал право на ползване на
имотите. Сочи, че след справка в публичния имотен регистър можело да се
2
установи, че основната дейност на „К.“ ЕООД е наемането на земеделски
земи. Затова налице била търговска дейност и договорът не следвало да се
счита за сключен за три години. Освен това договорът бил сключен от
ответницата Р. в интерес на останалите съсобственици, за да може имотите да
се ползват по предназначение. Претендират се разноски.
По въззивната жалба не е постъпил отговор от ответницата пред СРС-
Г. МЛ. Р.. В течение на процеса същата излага становище за неоснователност
на същата и правилност на така постановеното решение. Сочи, че процесния
договор бил сключен за 10 години, считано от 01.10.2014 г. и не бил оспорен
от останалите съсобственици. Договорът бил оспорен само от „З.А.“ ЕООД.
Това означавало, че останалите съсобственици го били приели. Освен това
договорът бил сключен преди редакцията на чл.4а, ал.2 ЗСПЗЗ, обн.ДВ, бр.42
от 22.05.2018 г. Това означавало, че към датата на сключване на договора
наемодателката Р. разполагала с правото да отдаде под наем целите имоти.
По аналогия, преди промените, приети 2018 г. в ЗАЗ, масова практика било
един от съсобствениците да отдава под наем целите имоти. Затова счита, че
не е съществувала пречка да се сключи договор за аренда от наемодател с
идеална част за целия имот за дълъг период от време. Такава забрана не
съществувала и по отношение на договора за наем, поради което ответницата
Р. правомерно била отдала под наем недвижимите имоти за срок от 10
стопански години. Споделя доводите в отговора на ответника „К.“ ЕООД.
Следвало да се има предвид, че договорът, който ищецът бил сключил бил
със срок за 5 години като съсобствениците, които го били сключили не
притежавали повече от 50 % от собствеността върху имотите. Това сочело на
недобросъвестно поведение от страна на ищеца/въззивник. Освен това дори
да се приемело, че договора е сключен за 3 години, то приложимо било
правилото на чл.4, раздел Първи от договора, съгласно което договорът се
продължавал със същия период.
По допустимостта на въззивната жалба:
За обжалваното решение въззивникът е бил уведомен на 14.04.2021 г.
Въззивната жалба е подадена на 22.04.2021 г.
Следователно същата е в срока по чл.259, ал.1 ГПК.
С решението, постановено от СРС и което се обжалва, предявеният от
въззивника /ищец / иск е отхвърлен; следователно налице е правен интерес от
3
обжалване.
Въззивната жалба е допустима.
По основателността на въззивната жалба:
Съгласно чл. 269 ГПК въззивната инстанция се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. По
останалите въпроси – само доколкото са посочени в жалбата.
След служебно извършена проверка съдът приема, че обжалваното
решение е постановено в допустим процес и е валидно.
По доводите във въззивната жалба:
За да постанови решение в обжалвания смисъл, СРС е приел, че между
страните не се спори, а и от представените по делото доказателства се
установява, че ищецът е съсобственик на посочените в исковата молба имоти.
Безспорно било също така, че тези имоти са предмет на договор за наем,
сключен между ищеца и още 10 лица в качеството им на наемодатели и
„В.А.“ ЕООД в качеството му на наемател, на 29.07.2020 г. Не се спорело и по
факта, че същите имоти са част от предмета на друг договор – процесния
договор – сключен на 22.10.2013 г. и вписан в Служба по вписванията –
гр.Лом, с рег. № 9987 от 12.11.2013 г., по силата на който ответникът Г.Р.
била прехвърлила ползването на имотите върху ответника „К.“ ЕООД за срок
от десет години, считано от 01.10.2014 г. съгласно т. 3 от този договор. Така
уговорената клауза поставяла срок на действие на процесния договор до
01.10.2024 г. и тъй като между двата договора се пораждала колизия по
отношение на процесните недвижими имоти, това пораждало правния
интерес на ищеца като страна по договора от 29.07.2020 г. да иска
признаването му за сключен за срок от три години на основание чл. 229, ал. 3
ЗЗД.
Съгласно чл. 229, ал. 1 ЗЗД договорът за наем не можел да бъде
сключен за повече от десет години, освен ако е търговска сделка. Доколкото
между страните бил безспорен фактът, че ответникът Г.Р. е съсобственик на
процесните имоти, съдът е счел, че тя може да извършва всякакви
разпоредителни действия с тази вещ, а не само тези по обикновено
управление и по аргумент за противното имала право да сключва договор за
наем за повече от три години – така чл. 229, ал. 2 ЗЗД. Следователно
единственият спорен въпрос по делото било за това дали договорът за наем от
4
22.10.2013 г. има качеството „търговска сделка“. По този въпрос съдът се е
позовал на чл. 286, ал. 1 и ал. 2 от Търговския закон. Тази разпоредба давала
легалните понятия за двата различни вида търговски сделки, уредени от
българското право. Първият вид били уредените в ал. 1 на този член сделки,
които били търговски не поради своя предмет, а поради търговското качество
на едната или и двете страни, които са ги сключили и били наречени от
правната теория „относителни търговски сделки“. Вторият вид били т.нар.
„абсолютни търговски сделки“, които били търговски винаги, без значение
качеството на лицата, които ги сключват. Този втори вид търговски сделки
били изрично изброени в чл. 1, ал. 1, т. 1 – т. 15 от ТЗ и доколкото договорите
за наем не били посочени в тази разпоредба, в случая не можело да се говори,
че процесния договор обективира в себе си абсолютна търговска сделка. За да
отговори правилно на въпроса дали процесния договор е относителна
търговска сделка, съдът е счел, че следва първо да се отговори на въпроса,
дали тя е сключена от търговец. Съгласно чл. 1, ал. 2 от ТЗ търговци били
търговските дружества и кооперациите. Този тип правни субекти
придобивали качеството си на търговци по силата на правно-
организационната си форма от момента на учредяването си без значение дали
извършват каквито и да било сделки, за разлика от физическите лица, които
следвало да извършват посочените в чл. 1, ал. 1 ТЗ сделки, за да придобият
качеството „търговец“, съгласно същата алинея. Доколкото между страните
не се спорело, че ответникът „К.“ ЕООД е търговско дружество по смисъла на
ТЗ, то същото на основание чл. 1, ал. 2 от този закон имал качеството на
търговец. Безспорно било също така, че то е страна по процесния договор за
наем, т.е. договорът представлявал сделка, сключена от търговец.
Тълкуването на тази разпоредба водело до извода, че търговска е всяка
сделка, стига поне едната страна по нея да има търговско качество и сделката
да е свързана с упражняваното от търговеца занятие. В тази връзка, въпреки
че СРС е споделил становището на ищеца, че ответникът Р. не е действала в
търговско качество, е достигнал до извода, че този факт не е релевантен към
предмета на делото, тъй като е достатъчно, че ответникът „К.“ ЕООД има
такова качество. На последно място, за да се счете, че сделката е търговска,
трябвало тя да е била свързана със занятието на търговеца. Тъй като
търговският оборот бил разнообразен, а законът не поставял ограничения за
това какви сделки се обхващат от абстрактното понятие „търговско занятие“,
5
чл. 286, ал. 3 ТЗ въвеждал оборимата презумпция, че всяка сделка, сключена
от търговец, е свързана с търговското му занятие, до доказване на
противното. Тази презумпция била особено приложима към търговците –
юридически лица, доколкото, както било вече посочено, те били търговци по
силата на правно-организационната си форма и за разлика от физическите
лица, упражняваното от тях търговско занятие изчерпвало напълно тяхната
причина за съществуване. Доколкото по делото не били представени
доказателства, които да оборят тази презумпция, съдът е счел, че договорът,
сключен между двамата ответници, е свързан с упражняваното от ответника
„К.“ ЕООД занятие и имала качеството на относителна търговска сделка.
Бидейки такава, той попадал в изключението, предвидено от чл. 229, ал. 1
ЗЗД и можел да бъде сключен за срок от десет години. На основание
гореизложеното искът е приел предявеният иск за неоснователен и същият е
отхвърлен.
Софийски градски съд, действащ като въззивна инстанция приема
следното:
С договора за аренда арендодателят предоставя земята на арендатора за
временно ползване, в т.ч. правото да придобива нейните естествени плодове
срещу арендно плащане - гражданските плодове на земята. Арендаторът
получава естествените плодове на земята, а арендодателят - гражданските.
Формата за валидност на арендния договор е писмена с нотариална заверка на
подписите. Арендният договор подлежи на вписване в нотариалните книги и
в общинската служба по земеделие, като вписванията не са елемент от
фактическия му състав. Вписването в нотариалните книги има за последица
само противопоставимост на правата на арендатора на трети лица, които по-
късно черпят права от същия праводател, а вписването в общинската служба
по земеделие има чисто оповестително действие.
С исковата молба се твърди, че договорът, сключен на 22.10.2013 г.
между ответниците и вписан в СВ, гр.Лом, вх.рег.№ 9987 от 12.11.2013 г. е
със срок на действие 10 години и начало на действие от 01.10.2014 г.
Правният си интерес ищецът извежда от това, че на 29.07.2020 г. бил сключен
и вписан договор за наем на земеделска земя с вх.№ 4242 от 29.07.2020 г.
между съсобствениците, притежаващи над 25 %, вкл. и ищеца и „В.А.“
ЕООД. Сочи, че договора по който бил страна отговарял на изискванията на
6
чл.4 а, ал.2 ЗСПЗЗ. А договорът, сключен между ответниците противоречал на
чл.229, ал.2 ЗЗД, тъй като бил сключен за срок от 10 години и не
представлявал търговска сделка. Иска се съдът да постанови решение с което
да приеме за установено, че договорът от 22.10.2013 г. има действие за три
години.
Правният си интерес ищецът мотивира и с правото си на съсобственост
на отдадените земеделски имоти по договора от 2013 г. като това право е
възникнало най-рано на 21.12.2016 г. по силата на констативен нот.акт № 36,
дело 2313 по описа за 2016 г.
Действително, съгласно чл. 229. (Доп. - ДВ, бр. 92 от 2007 г.) ЗЗД, който
е прието и от съдебната практика, че е приложим и досежно договора за
аренда, договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет
години, освен ако е търговска сделка.
Лицата, които могат да вършат само действия по обикновено
управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години-
ал.2 на чл.229 ЗЗД.
Както беше посочено вече по-горе основанието на което ищецът
основава искането си за признаване на договора за аренда за сключен за срок
от три години е това, че сделката не е търговска. Именно това е посочено в
исковата му молба.
Следователно въпросът дали процесната сделка е търговска или не е
въведен за разглеждане още с исковата молба от самия ищец.
При това положение правилно СРС е разпределил доказателствената
тежест с доклада по чл.140 ГПК, обективиран в определението от 07.01.2021
г. /л.53 по делото пред СРС/. Именно в тежест на ищеца е да обори
презумпцията на чл.286, ал.3 ТЗ, както изрично е посочил в доклада си СРС.
Нещо повече, съдът е указал на ищеца, че не е представил доказателства за
установяване на този факт.
Въззивната инстанция споделя мотивите на СРС поради което същите
по арг. от чл.272 ГПК следва да се считат и за мотиви на настоящето
решение.
Първоинстанционното решение е съобразено и с указанията дадени
в ТЪЛКУВАТЕЛНО РЕШЕНИЕ № 3 ОТ 23.02.2022 Г. ПО ТЪЛК. Д. № 3/2019 Г., ОСГTК
7
НА ВКС относно това кои сделки са търговски, макар и да е постановено преди
приемането му. В това ТР е прието, че извън законодателно посочените
сделки /има се предвид абсолютните търговски сделки/, които по естеството
си са търговски, такъв характер на сделката се придава и тогава, когато е
сключена от търговец и е свързана с упражняваното от него занятие -
субективни/относителни/ търговски сделки. Законодателят въвежда и
оборима презумпция за квалифициране на сделката като търговска -
достатъчно е да е сключена от търговец, за да се счита, че е свързана с
неговото занятие.
Следва да отбележим за пълнота на изложението, че договор за наем на
земеделска земя сключен на 22.10.2013 г. няма как да бъде съобразен с
правилото на чл.4 а, ал.2 ЗСПЗЗ, който влиза в сила близо 5 години по-късно
/обн.ДВ, бр.42 от 22.05.2018 г./.
За процесния аренден договор е приложима редакцията на ЗАЗ, обн.ДВ,
бр.43 от 29.04.2008 г.
Разпоредбата на чл. 3, ал.4 от Закона за арендата в земеделието /ЗАЗ/в
приложимата му редакция сочи,че когато договорът за аренда е сключен
само от някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията
помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността.
Освен това съгласно чл. 4, ал. 1 ЗАЗ минималният срок на договора за
аренда е четири стопански години.
Наред с това чл. 229 ЗЗД урежда не валидността на договора за наем по
отношение на сключилите го страни (тях той обвързва), а неговото действие
по отношение на собственика.
Действително, съгласно чл. 229, ал. 3 ЗЗД договорът за наем, сключен
за по-дълъг срок има сила за максималния срок от три години, но в
хипотезата на чл. 236, ал. 1 ЗЗД може да продължи за неопределен срок,
виж в този смисъл приетото в РЕШЕНИЕ № 541 ОТ 06.02.2012 Г. ПО ГР. Д.
№ 810/2010 Г., Г. К., ІV Г. О. НА ВКС, постановено по сходен казус.
Видно от самия договор от 22.10.2013 г. в чл.4 е налице уговорка между
страните /ответници по спора/, че срокът на договора се счита за автоматично
продължен за същия период в случай, че нито една от страните не отправи
писмено предложение за неговото прекратяване, направено най-късно три
месеца преди изтичането на уговорения в чл. 10 годишен срок.
8
Налага се извод, че обжалваното решение е правилно и като такова ще
следва да бъде потвърдено.
По разноските:
Пред първата съдебна инстанция:
При този изход на спора обжалваното решение е правилно и в частта за
разноските.
Пред въззивната инстанция:
На въззивника разноски не се следват.
Въззиваемите не са направили разноски и затова не им се
присъждат.
Водим от горното, СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 20087349 от 06.04.2021 г. по гр.д.№ 49779 по
описа за 2020 г. на СРС, Второ ГО, 177-ми състав, изцяло.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва в 1-месечен срок от връчването му
на страните пред ВКС, при условията на чл.280, ал.ал.1 и 2 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9