№ 1073
гр. София, 12.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Б СЪСТАВ, в публично
заседание на осемнадесети април през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Станимира И.
Членове:Райна Мартинова
Божидар Ив. Стаевски
при участието на секретаря Йорданка В. Петрова
като разгледа докладваното от Станимира И. Въззивно гражданско дело №
20211100513312 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. вр. с чл. 310 и сл. ГПК.
С Решение № 20252117/2019г. по гр.д.№ 13930 по описа за 2018г. на
Софийски районен съд, 174-ти състав „С.”ЕООД, ЕИК **** със седалище и
адрес на управление: гр. София, ул. **** е осъдено на основание на чл. 233 от
ЗЗД да опразни магазин № 1 с идентификатор 68134.4360.606.1.114 с
площ от 253,71кв.м. , намиращ се в гр. София, ж.к. „****, ниво партер заедно
със складово помещение , намиращо се в сутерена на сградата на кота „-
3,30м.” и да предаде фактическата власт върху този обект на Е.С. М., ЕГН
********** със съдебен адрес: адв. Г.К, гр. София, ул. ****, партер, като
С.”ЕООД, ЕИК **** е осъдено да заплати на Е.С. М., ЕГН **********
съдебни разноски в размер на 1090лв.
С Определение № 20124606/26.05.2021г. по гр.д.№ 13930 по описа за
2018г. на Софийски районен съд, 174-ти състав е отхвърлена молба на
„С.”ЕООД, ЕИК **** за изменение на решението в частта за разноските, като
не се поставят в негова тежест такива, евентуално бъде намалено
присъденото на ищеца като разноски възнаграждение за адвокат.
Срещу така постановено Решение е депозирана въззивна жалба вх.
№25057048/31.03.2021г. по регистъра на СРС, изпратена по пощата на
29.03.2021г. от ответника по иска „С.”ЕООД, ЕИК ****. Изложило е
съображения, че решението е неправилно, постановено при нарушение на
1
съдопроизводствени правила и на материалния закон. Посочило е, че не било
установено надлежно прекратяване на договора за наем, доказателствена
тежест за което била на ищеца. Прекратителните основания били посочени в
договора за наем, нито едно от тях не било осъществено . Плащал в срок
задълженията си по договора, не бил давал съгласие за прекратяване на
договора. Твърденията в нотариалната покана за съборени стени, значителни
поражения и вдлъбнатини , наранена дограма и оцветена мраморна настилка
не били уточнени, а след личен разговор с ищцата своевременно ги
отстранил, а и същите не били съществени и не водели до основание за
прекратяване на договора. Имот не бил посетен от нотариус за установяване
на тези промени, въпреки предупреждение на ищеца за същото. Неправилно
било прието от СРС че договор е прекратен на 19.08.2016г. и така
прекъсването на електрозахранването на 23.08.2016г. неправилно било прието
от СРС че не е неизпълнение на ищеца по договора. Електрозахранването
било многократно прекратявано през 2015г. и през 2016г., тези прекъсвания
не били по искане на наемателя, което обосновавало извод, че същото е
поискано от ищеца, ищцата била неизправна страна по договора и не можела
да черпи права от неправомерното си поведение и да прекрати договора за
наем. Не било установено имотът да е бил в състоянието по приетия по
делото идеен проект, че този проект бил одобрен от строителна
администрация. Помещението било от типа open space , премахнатите от
наемателя стени били само тези, за които се сключило допълнително
споразумение, тези стени в действителност представлявали три-четири реда
неизмазани тухли с височина от около метър, те нямали преграждащи или
подпорни функции. Вещото лице по техническата експертиза установило, че
няма следи от премахване, разрушаване, събаряне. Неправилно не била
изслушана допълнителна експертиза, неправилно бил даден ход на делото в
о.с.з. от 10.12.2019г. от СРС. Претендирало е разноски.
Въззиваемият-ищец Е.С. М., ЕГН **********, в предоставения срок е
оспорил жалбата. Навел е твърдения, че решението в обжалваната част е
правилно. Посочила е, че договорът за наем бил надлежно прекратен от
наемодателя поради разрушени и съборени от наемателя стени без съгласие
от наемодателя, нотариалната покана била надлежно връчена и така правилно
СРС приел, че договорът е прекратен на 19.08.2016г. Прекъсванията на
електрозахранването било след прекратяване на договора за наем и били
ирелевантни. Към момента вече бил изтекъл и срок на договор за наем, което
било допълнително основание за прекратяване на договора. Претендирала е
разноски.
Срещу така постановено Определение е депозирана частна жалба вх.№
25138554/14.09.2021г. по регистъра на СРС, изпратена по пощата на
09.09.2021г. от ответника по иска „С.”ЕООД, ЕИК ****. Изложил е
съображения, че определението е неправилно. Нямало пречка да направи
възражение по чл. 78, ал. 5 от ГПК след приключване на съдебното заседание
пред СРС, ГПК не уреждал преклузия за това възражение, следвало да се
2
намали поради прекомерност претендираното от ищеца като разноски
възнаграждение за адвокат.
Ответникът по частната жалба - Е.С. М., ЕГН **********, в
предоставения срок я е оспорила. Посочила е, че правилно било прието от
СРС че не е направено в срок от ответника възражение по чл. 78, ал. 5 от ГПК
, евентуално същото било неоснователно.
Съдът, след като прецени доводите на страните и събраните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
Първоинстанционният съд е сезиран с искова молба вх.№
2005493/28.02.2018г. на Е.С. М., ЕГН ********** срещу С.”ЕООД, ЕИК
****, с която е поискал от съда да осъди ответника на основание на чл. 233 от
ЗЗД да му върне предоставения по договор за наем от 22.10.2014г., прекратен
на 19.08.2016г. имот представляващ магазин № 1 с идентификатор
68134.4360.606.1.114 с площ от 253,71кв.м. , намиращ се в гр. София, ж.к.
„****, ниво партер заедно със складово помещение , намиращо се в сутерена
на сградата на кота „-3,30м.”, която сграда е построена в УПИ V-302,303 по
плана на София, район Люлин, кв. 8, местност Люлин.Център. Навела е
твърдения че е е собственик на имота, на 22.10.2014г. предоставила същия на
ответника за временно и възмездно ползване срещу месечен наем от 500лв.
размер на който бил по-нисък поради поето от наемателя с допълнително
споразумение задължение да направи подобрения в имота на стойност от
20 000лв.-да събори преградни стени по архитектурния проект, както следва –
вътрешни стени на дежурен кабинет; цялата стена на зъболекарски кабинет,
граничеща с фоайе, но без колоните. Посочила е, че през юни 2016г.
установила, че в имота са извършени без нейно съгласие конструктивни
изменения, нанесени са и щети- разрушена стена в едно от помещенията-
лекарски кабинет № 2, граничеща с фоайе; повредена дограма - огъната
рамка, счупен стъклопакет; повредена входна врата към магазина в следствие
на което заключващ и затварящ механизъм не функционира, вратата била на
стойност от 7000лв. и стойност на ремонт щяла да бъде значителна. С покана
връчена на ответника на 19.07.2016г. поискала от ответника да й заплаща
наемни вноски по банков път, както и в едномесечен срок от съобщението да
възстанови нанесени щети на имота, като му указала, че при неизпълнение в
този срок, то да счита договора за прекратен. Щети не били възстановени и
така договорът бил прекратен на 19.08.2016г., но ответникът не й върнал
имота. Провередин били няколко срещи ,на 21.08.2017г. ответникът заявил,
че не желае да напуска имота, предложил да сключат нов договор за наем, но
ищцата не се съгласила, от около половин година ответникът не плащал наем
, въпреки че продължавал да ползва имота без да има договор за наем.
Ответникът създавал пречки на останалите обитатели в сградата да ползват
общите части на сградата и имало взето решение на ОС на ЕС по чл. 6 от
ЗУЕС, но предписанията не били изпълнени. Претендирала е разноски.
Ответникът С.”ЕООД, ЕИК **** в предоставеня срок за отговор е
3
оспорил иска. Заявил е, че страните сключили договор за наем за процесния
имот на 22.10.2014г., същият ден било сключено и допълнително
споразумение, съгласно което наемодателят се съгласил наемателят да
извърши преустройства, като събори и след това възстанови вътрешни
преградни стени, както следва: вътрешни стени на дежурен кабинет; цялата
стена на зъболекарски кабинет, граничеща с фоайе, но без колоните.
Изпълнявал задълженията си по договора, ищцата нямала възражения до
2016г., когато ищцата посетила имота и установила, че дейността на
ответника се развивала много добре и поискала да се увеличи наема, с което
наемателят не се съгласил. Малко след това електрозахранване на обекта било
преустановено по искане на ищеца. Не бил извършвал ремонти, които да са
довели до конструктивни промени, всички ремонти били съобразно договора.
Нанесените вреди по дограма и по врата били от злонамерени действия на ІІІ-
ти лица , опитали да се влязат в взлом, за което уведомили ищцата, органи на
реда и застрахователя. За тези вреди съгласно чл. 4.3. от договора не
отговарял. Ищцата нямало право да развали договора, тя била неизправна
страна по договора за наем, ищцата многократно създавала пречки на
ответника да ползва имота. Не му била връчена надлежно нотариалната
покана за разваляне на договора. Не му било връчено и предупреждението по
чл. 6 от ЗУЕС, подпис , положен за „предупреден” не бил на представител на
дружеството или на свързано с него лице. Претендирал е разноски.
По делото е приет неоспорен от страните договор за наем от 22.10.2014г.,
приемо-предавателен протокол, носещи подпис за страните, съгласно който
на 22.10.2014г. ищецът се е съгласил да предостави и е предоставил на
ответника за срок от 5 години за временно и възмездно ползване срещу
месечен наем от 500лв. магазин № 1 със самостоятелен вход, намиращ се в
гр. София, ж.к. „****, ниво партер заедно със складово помещение ,
намиращо се в сутерена на сградата на кота „-3,30м.”, която сграда е
построена в УПИ V-302,303 по плана на София, район Люлин, кв. 8, местност
Люлин.Център, с площ от 253,71 кв.м. на ниво партер на кота „-0,60м.”, като
състоянието на имота към сключването на договора и предаването му е :
отвън- с врати и прозорци навсякъде; отвътре – под -замазка; таван-плоча;
положена електроинсталация без ключове и лампи, изградена ВиК
инсталация, шпакловани стени без монтирани вътрешни врати, вътрешни
стени са изградени съобразно подписан от страните архитектурен проект.
Съгласно чл. 4.8. от договора наемателят има право да извършва трайни
подобрения и реконструкции само след изрично писмено съгласие на
наемодателя, оформено със споразумение към договора, описващо СМР.
Съгласно чл. 5 от договора същият се прекратява по взаимно съгласие на
страните, с изтичане на срока на договора, с едностранно предизвестие от
наемодателя при неплащане на наемна цена и консумативи, с едностранно
едномесечно предизвестие от наемателя .
По делото е прието неоспорено от страните споразумение от 22.10.2014г.
носещо подписи на страните по него, съгласно което страните са се съгласили
4
наемателят да извърши ремонтни дейности в имота, както следва: да бъдат
съборени а след прекратяване на договора възстановени вътрешни преградни
стени по архитектурния проект, както следва: вътрешни стени на дежурен
кабинет; цялата стена на зъболекарски кабинет, която граничи с фоайе, но без
колоните.
Приета е нотариална покана, удостоверяванията по която са извършени от
нотариус Ц.С., рег. № 030 на Нот.К., съгласно която на 27.06.2016г. ищцата е
съставила изявление до ответника, връчено на ответника на 19.07.2016г., с
което ищцата е поискала плащането на наемна цена по договора за наем на
процесния имот да се извършва по банков път по посочената от нея
конкретна банкова сметка, изразила е несъгласие с ежемесечната забава на
плащанията , посочила е че при посещение на имота установила, че в имота
са съборени стени без нейно съгласие, врата е със значителни поражения и
вдлъбнатини, наранена е дограма, мраморна настилка при входа е оцветена в
кафяво, предоставила е едномесечен срок на ответника за възстанови стените
и нанесените щети, като в случай на неизпълнение в този срок , то да счита
договора за наем за прекратен.
Прието е предупреждение по чл. 6 от ЗУЕС съставено от управител на ЕС
на сграда в която е процесния имот, на което е положен подпис за
предупреден, с което Председател на УС на ЕС е отправил предупреждение
до ответника да не извършва нарушенията посочени в предупреждението и е
даден 3 дневен срок за предприемане на необходими действия, за да не
ограничава други обитатели да ползват общи части на сградата; да не завзема
общи части на сградата; да не извършва действия, създаващи безпокойство на
останалите обитатели; да не извършва СМР, изменящи проектни показатели и
строителни характеристики, да заплаща разходи за управление и поддържане
на общи части; да спазва санитарни и хигиенни норми; да осъществява грижа
за безопасна експлоатация на съоръжения и инсталации в сградата.
Приет е проект част архитектура, план зидове на обект „медицинска
лаборатория”, кота „-2,70”, съгласно който на това ниво има обособено
масажно отделение , тоалетна, коридор.
Приет е проект част архитектура, план зидове на обект „медицинска
лаборатория”, кота „0”, съгласно който на това ниво има обособени два
лекарски кабинета и един дежурен кабинет един до друг, фоайе до дежурния
кабинет, от другата страна на фоайето има зъболекарски кабинет с тоалетна
към него, отделно има коридор, склад, стационар операционна, стерилизация,
съблекалня.
Приета е справка от „Чез Разпределение България”АД съгласно която за
имота С.“ЕООД има регистрация като потребител от 12.12.2014г. до
22.08.2017г., електрозахранване е прекъсвано по поръчка, създадена по
напомнителна процедура на 29.04.2015г. , на 11.08.2016г., на 07.11.2016г.,
като е възстановявано същия ден в който е било прекъсването, прекъсвано е
по същата причина на 09.02.2017г., възстановено на 13.03.2017г., на
5
22.08.2017г. е прекратена регистрация на обекта на С.”ЕООД, направена е
регистрация за потребител в имота на 23.08.2017г на Е.С.; електрозахранване
е прекъснато по клиентска заявка на 28.08.2017г. с демонтаж на електромер,
като на 12.07.2018г. е прекратена регистрация на Е.С. за имота.
С прието по делото заключение по съдебно-техническата експертиза
вещото лице след запознаване с документи по делото и оглед на имота е
посочило, че в имота са съборени стените по приетото по делото
споразумение от 22.10.2014г. –вътрешните стени на дежурен кабинет и стена
на зъболекарски кабинет , граничеща с фоайе. Освен тези стени били
съборени и други стени, показани на приетия по делото архитектурен
проект, за които на вещото лице не били предоставени споразумения между
страните –премахната била стена в дъното на коридора; премахната била
стена на лекарски кабинет № 2 към коридора. Посочило е, че стъклопакет
на дограма на зъболекарски кабинет била счупена, в имота нямало
електрозахранване и било невъзможно да се установи дали механизъм за
отваряне на външна врата е повреден. Посочило е, че входната врата към
дежурния кабинет имала ясни следи от механично въздействие за разбиване.
Стойност на работи за подмяна на стъклопакет била 285 лв., а за подмяна на
външна врата със стъклопакет на дежурен кабинет – 1360 лв. Вещото лице е
посочило, че е установило липсата на стените, които са показани на проекта
по делото, но не видяла следи от премахване, разрушаване, събаряне, не
можела да установи следи от стени, защото помещението било пълно с
предмети.
В о.с.з. от 15.10.2019г. СРС е допуснал допълнителна техническа
експертиза със задачи на ответника, като определил дати за оглед
14.11.2019г. от 10,30ч. и 18.11.2019г. от 10,30ч.
С доклад на вещото лице от 18.11.2019г. вещото лице в ръкописен текст е
посочило, че на насрочени дати за оглед ответник не се явил.
С определение от 10.12.2019г. СРС е отменил определение, с което е
допуснал допълнителна съдебно-техническа експертиза поради неявяване на
ответника за оглед , а негово било искане за същото и за допълнителни
задачи.
Разпитан пред въззивния съд свидетелят Б.Н. е заявил, че познава ищцата
от 2009г., когато тя закупела от фирмата му „Стил проект” магазин в „Люлин
8”, в жилищна сграда на втора линия от бул. „Тодор Александров”. Посочил
е, че този магазин бил на две нива – първи етаж –партер и площ в сутерена,
общо около 330квм. с идеалните части. Заявил е, че за последно посетил
имота през 2009г. когато го предали на ищцата, този обект бил изпълнен по
проект, но бил преустроен по искането на ищеца по неин проект. При
предявяване на проекта, представен с исковата молба – лист 20-26 от делото
свидетелят е заявил, че това е състоянието на имота, в което го предали на
Евдокия-преустроен по нейно искане и по неин проект. Посочил е, че
магазинът на ниво партерен етаж бил с изградени вътре стени по проекта на
6
ищцата , бил направен за зъболекарски кабинет, имало изградени вътре стени
и врати. Сутеренния етаж също бил преустроен по проекта на ищеца,
обособени били отделни кабинети на двете нива-на партерния етаж имало три
кабинета, на сутеренния етаж обособена една стая, а другото било предверие.
Разпитан пред въззивния съд свидетелят М.Т. е заявил, че познава ищеца
от 2016г., знаел че тя има имот в жилищна сграда в „Люлин 8” в сграда близо
до бензиностанция ЕКО и до метро-станция, точно до трамвайни релси.
Посочил е, че посетил имота два пъти през 2016г., за да помогне с
изграждането на IT система в имота, трети път го посетил средата или в края
на 2020г. Посочил е, че първоначалната идея била имотът да се раздели на
кабинети – три кабинета на партерния етаж, за там коментирали как да се
разположат кабели и суичове. Тези кабинети били със стени и с врати при
посещенията му през 2016г. На сутеренното ниво имало обособена една стая
със стени, останалата част от пространството било празно, имало една или
две колони. Посочил е, че при посещението през 2020г. видял, че две стени на
единия страничен кабинет липсвали изцяло, липсвала и задна стена на
средния кабинет. Така били останали само два кабинета. Нямало го десния
кабинет, на негово място било пълно с боклуци, неща. На сутерена имало
счупен прозорец.
С оглед на така установената фактическа обстановка,съдът намира от
правна страна следното:
Съгласно разпоредбата на чл. 269 от ГПК въззивния съд се произнася
служебно по валидността на решението а по допустимостта му – в
обжалваната част. По останалите въпроси въззивния съд е ограничен от
посоченото в жалбата.
В конкретния случай постановеното по делото решение е валидно и в
обжалваната част е допустимо.
По правилността на решението :
Предявеният иск е с правно основание чл. 233, ал.1, изр. 1 от ЗЗД- искане
за осъждане на наемател да върне на наемодателя имота, предмет на договор
за наем, поради прекратяване действието на наемния договор.
При този иск в тежест на ищеца е да докаже наличие на правоотношение
по договор за наем с конкретен обект, предаден при сключване на договора в
определено състояние, прекратяване на действието на договора.
Разпоредбата на чл. 233, ал. 1, изр.1 от ЗЗД урежда претенция с
облигационно основание, при разглеждане на която въпросът за
собствеността не се изследва. Това решение няма сила на пресадено нещо за
правото на собственост. Въпросът за собствеността не е елемент от
фактическия състав на иска по чл. 233, ал.1, изр.1 от ЗЗД – той би имал
значение само при установителен иск за собственост. Без значение дали
някоя от страните по наемното правоотношение е собственик на имота- щом
са страни по такова правоотношение, то наемателят е длъжен да върне вещта
на наемодателя след прекратяване действието на договора. Правото на
7
наемодателя да получи вещта обратно в състоянието, в което тя е била при
предадена при сключване на договора, произтича от закона. Договорът е
облигационен по своя характер и поражда само облигационни последици.
Документите за собственост биха могли да се изследват само с оглед
установяване на държането на имота. (В този смисъл Решение №
1247/16.07.2002г. на ВКС, по гр.д.№1358/2001г. ІV-то Г.О.; Решение №
1248/27.11.2008г. на ВКС по гр.д.№ 4010/2007г. ІV-то Г.О.;Решение №
121/15.10.2009г. на ВКС по т.д.№ 312/2009г. на ВКС, І-во Т.О.; Решение №
107/12.02.2009г. на ВКС по гр.д.№ 4787/2008г. на ІІІ-то Г.О. на ВКС;
Определение № 160/30.12.2008г. на ВКС по гр.д.№ 3399/2008г. на ІV-то Г.О.)
Съдът приема за установено по делото, че на 22.10.2014г. между страните
и възникнало валидно правоотношение по договор за наем за срок от 5
години на магазин № 1 със самостоятелен вход, намиращ се в гр. София, ж.к.
„****, ниво партер заедно със складово помещение , намиращо се в сутерена
на сградата на кота „-3,30м.”, която сграда е построена в УПИ V-302,303 по
плана на София, район Люлин, кв. 8, местност Люлин.Център, с площ от
253,71 кв.м. на ниво партер на кота „-0,60м.”, като състоянието на имота към
сключването на договора и предаването му е било: отвън- с врати и прозорци
навсякъде; отвътре- под-замазка; таван-плоча; положена електроинсталация
без ключове и лампи, изградена ВиК инсталация, шпакловани стени без
монтирани вътрешни врати; с изградени вътрешни стени, че наемателят е
имал право да извършва трайни подобрения и реконструкции в имота само
след изрично писмено съгласие на наемодателя, оформено със споразумение
към договора, като страните са постигнали съгласие за такива промени, както
следва: да бъдат съборени, а след прекратяване на договора възстановени
вътрешни преградни стени по архитектурния проект, както следва: вътрешни
стени на дежурен кабинет; цялата стена на зъболекарски кабинет, която
граничи с фоайе, но без колоните. Тези обстоятелства не са спорни между
страните, а и се установяват от приети по делото неоспорени от страните
договор за наем, приемо-предавателен протокол, допълнително
споразумение, носещи подпис за страните по делото.
Съдът приема за установено по делото, че към момента на сключването на
договора за наем процесният имот е бил в състоянието , показано на приетия
по делото проект – лист 20-26 от делото, тоест на сутеренно ниво е бил с
обособено помещение и коридор; на ниво партер е бил с обособени
помещения, сред които два лекарски кабинета и един дежурен кабинет един
до друг, фоайе до дежурния кабинет, от другата страна на фоайето е имало
зъболекарски кабинет с тоалетна към него, коридор и други помещения. Тези
обстоятелства се установяват от събраните по делото гласни доказателства,
които в тази им част съдът кредитира като логични, последователни, резултат
от личните впечатления на свидетелите, неопровергани от останалите
събрани по делото доказателства. Свидетелят Н. е заявил, че през 2009г.
фирмата му направили по искане на ищеца и по неин проект преустройство на
имота, като при предявяване на проектите на лист 20-26 от делото на СРС
8
свидетелят е посочил, че това са проектите, по които изградили помещенията
вътре в имота. Свидетелят Т. е заявил, че при посещението на имота през
2016г. е видял, че на партера има три отделни кабинета, а на сутерена има
обособено помещение, като те са били с изградени вътрешни преградни
стени. Обособяването на помещения в имота по този проект се установява и
от подписаното от страните споразумение от 22.10.2014г, сочещо че в имота
стени на зъболекарски кабинет и на дежурен кабинет, за което наемодателят
се е съгласил да бъдат премахнати.
Съдът приема за установено по делото, че наемателят е премахнал не само
стените посочени в подписаното от страните допълнително споразумение, но
и други стени, показани на приетия по делото архитектурен проект - стена в
дъното на коридора; стена на лекарски кабинет № 2 към коридора,
показани на проектите на лист 20-26 от делото на СРС. Това се установява от
прието по делото заключение по съдебно-техническата експертиза, което в
тази част съдът кредитира като вярно и задълбочено, резултат от запознаван с
документи оглед на мота от вещото лице, неопровергано от останалите
събрани по делото доказателства. Действително, вещото лице е посочило, че
не е видяло следи от премахване на тези стени, че там били струпани много
неща. Доколкото обаче съдът прие за установено по съображения изложени
по-горе, че тези стени са били изпълнени, то установено по делото е и
премахването им. Това обстоятелство се установява от събраните гласни
доказателства, като отделно от показанията на св. Т., посетил имота през
2020г., се установява , че съществуващи при посещенията му през 2016г.
стени на страничен кабинет и задна стена на среден кабинет на партера са
премахнати. Тези показания съдът кредитира по съображения, изложени по-
горе.
По делото не е установено наемодателят да е дал съгласие за премахването
на стена в дъното на коридора; стена на лекарски кабинет № 2 към
коридора, показани на проектите на лист 20-26 от делото на СРС, поради
което и съдът приема, че тези промени на имота от ответника са направени
без съгласие на наемодателя. Премахването на стени водят до трайни
изменения и реконструкции на имота, поради което и това поведение на
наемателя съдът приема, че е нарушение на задължението му по чл. 4.8. от
договора за наем. Неизпълнението е съществено с оглед на вида и характера
на извършени изменения в имота, поради което и съдът приема че то е
основание за прекратяване предсрочно на договора за наем. Действително,
разпоредбата на чл. 5 от договора за наем сочи конкретни основания за
прекратяване на договора за наем, но това не може да обоснове извод, че
общите основания за разкъсване на облигационната връзка между страните,
произтичащи от закона, не могат да бъда приложени. При тълкуване на
волята на страните по договора за наем, съдът приема, че изброяването на
основанията по чл. 5 от договора за наем не е изчерпателно, а е уточнение на
конкретни основания за прекратяване на договора без да се изключват други
възможни такива, които са предвидени в закона. Този извод се налага при
9
граматическо и логическо тълкуване на договора. В случая наемателят не е
изпълнил съществено свое задължение по договора за наем, поради което и за
наемодателят се е породило правото да прекрати действието на договора за
наем предсрочно . Приетата по делото нотариална покана установява, че на
19.07.2016г. ответникът е получил покана от ищеца да възстанови имота в
състоянието в което му е предадено, даден е подходящ по смисъла на чл. 87
от ЗЗД едномесечен срок за същото, отправено е и изявление, че при
неизпълнение в този срок договорът ще се счита за прекратен. Препис от
нотариалната покана връчена на ответника и с приложенията на исковата
молба. По делото не е установено в дадения срок наемателят да е
възстановил имота, поради което и съдът приема, че правилно районният съд
е приел, че договорът за наем прекратен на 19.08.2016г.
Неоснователни са доводите на въззивника, че наемодателят е бил
неизправна страна по договора, като е създавал пречки за ползването му,
прекъсвал е електрозахранването в имота. По делото е установено, че
електрозахранването в имота е прекъснато два пъти преди 19.08.2016г., като
същото е възстановено в деня на прекъсването, следващите прекъсвания на
електрозахранването в имота са след 19.08.2016г. и не могат да обосноват
извод за неизправност на наемодателя. Не е установено по делото
прекъсването на електрозахранването преди 28.08.2017г да се дължи на
поведение н наемодателя. Приетата по делото справка от „Чез Разпределение
България”АД установява, че регистрация за потребител в имота има
наемателят за периода от 12.12.2014г. до 22.08.2017г. , едва на 23.08.2017г.
регистрация за потребител е на името на наемодателя. Установява се по тази
справка че всички прекъсвания на електрозахранването преди 28.08.2017г. са
направени по „поръчка… създадена от напомнителна процедура…”, като не е
установено това обозначение да включва искане от наемодателя. Следва да се
посочи, че към този момент наемодателят не е имал регистрация за имота, не
е установено той да е предизвикал създаването на „поръчка създадена по
напомнителна процедура“ и че е провел поведение, което е било решаващо за
прекъсването на електрозахранването. Извода на съда за неустановена
причинно-следствена връзка между поведение на наемодателя и прекъсването
на електрозахранването се подкрепя и от отбелязването по справката на „Чез
Разпределение България“АД за прекъсването на електроснабдяването на
28.08.2017г., за което изрично е отбелязано че е по „… клиентска заявка…“.
Така установено по делото е, че прекъсване по искане на клиента се отразява
от разпределителното дружество по начин, различен от „поръчка по
напомнителна процедура“, което препятства извод, че наемодателят е
причинил преустановяването на електроснабдяването на имота по време на
действието на договора за наем.
Неоснователни са доводите на въззивника за съществени процесуални
нарушения от районния съд, което е довело до неправилност на решението на
СРС. Пред въззивния съд на въззивника е дадена възможност да присъства на
разпит на свидетели, доведени от ищеца, както и да доведе допуснатите му
10
свидетели , но същото не е направено от въззивника. Правилно районният съд
е отменил допуснатата по искане на ответника по исковете допълнителна
съдебно-техническа експертиза и подробни съображения за този извод
въззивният съд е изложил в определението по насрочване на делото и не
следва да ги преповтаря. Поведението на ответника по исковете е станало
причина да не се изготви заключението по допусната от СРС допълнителна
съдебно-техническа експертиза и доколкото задачи на същата са били по
искане на ответника по исковете, то правилно е отменено от СРС
определението, с което такава експертиза е допусната.
С оглед гореизложеното и доколкото по делото не е установено
ответникът да е върнал на ищеца процесния имот, то съдът приема, че
правилно районният съд е уважил иска по чл. 233 от ЗЗД.
По частната жалба:
За проведеното последно съдебно заседание пред СРС е имало уважителна
причина за неявяване на ответника по исковете. Правилно е прието от СРС че
с оглед изхода на делото то разноските следва да се поставят в тежест на
ответника. Неоснователни са оплакванията на частният жалбоподател, че
присъдените в негова тежест разноски на ищеца за възнаграждение за
адвокат са прекомерни. В случая цената на иска се определя по правилото на
чл. 69, ал.1, т. 5 от ГПК, поради което и с оглед на уговорената наемна цена,
то цената на иска е 6000лв. Уговореното и платено от ищеца възнаграждение
за адвокат за производство пред СРС присъдено от СРС е в размер на 600лв.
Размер на това възнаграждение не надхвърля минималното възнаграждение
по Наредба № 1/2004г., поради което и възражението за прекомерност на
същото е неоснователно. Следва да се посочи, че на първа инстанция делото
се отличава със сложност около средната за такъв тип дела, защото са
проведени няколко съдебни заседания, събирани са множество доказателства
с различни способи за същото. При така възприето съдът приема, че частната
жалба е неоснователна и следва да се остави без уважение.
По отговорността за разноски:
С оглед изхода на делото съдът приема, че отговорността за разноски
следва да се постави в тежест на въззивника и той следва да бъде осъден да
заплати на въззиваемия разноски за делото пред СГС в размер на 500лв.,
представляващи платено възнаграждение за адвокат за производство пред
СГС.
Така мотивиран, Софийският градски съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 20252117/2019г. и Определение №
20124606/26.05.2021г. по гр.д.№ 13930 по описа за 2018г. на Софийски
11
районен съд, 174-ти състав в обжалваната част.
ОСЪЖДА С.”ЕООД, ЕИК **** със седалище и адрес на управление: гр.
София, ул. **** заплати на Е.С. М., ЕГН ********** със съдебен адрес: адв.
Г.К, гр. София, ул. ****, партер на основание на чл. 78, ал.1 от ГПК сумата
от 500лв. ( петстотин лева), представляващи съдебни разноски за
производството пред СГС.
Решението може да се обжалва пред Върховен касационен съд при
условията на чл. 280 от ГПК в едномесечен срок от съобщението.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
12