РЕШЕНИЕ
№ 653
гр. Добрич, 30.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ДОБРИЧ, I СЪСТАВ, в публично заседание на
тридесети май през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Станимир Т. Ангелов
при участието на секретаря Детелина Вл. Михова
като разгледа докладваното от Станимир Т. Ангелов Гражданско дело №
20213230101424 по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано по искова молба и уточняващи
молби от 29.06.2021 г. и от 07.07.2021 г. на А. П. А. с ЕГН ********** от
****** чрез упълномощения адвокат Т.Г. от АК – гр. София, с която срещу В.
А. И., ЕГН ********** от ******* е предявен иск за унищожаване на
договор за покупко-продажба, като сключен поради крайна нужда и явно
неизгодни условия, с предмет недвижимият имот, представляващ търговски
обект, находящ се в ****, партерен етаж с кадастрален идентификатор
*******. по кадастралната карата и кадастралните регистри на гр. ***, с площ
41,85 кв.м. обективиран в Нотариален акт № 80 том II с рег. № 3935 дело №
155/2020г. на нотариус вписан под № 084 в регистъра на Нотариалната
камара, с район на действие Районния съд в гр. Добрич.
Според изложеното в исковата молба между страните е сключен
договор за покупко – продажба на 06.08.2020г. Предмет на договора е
продажбата на недвижим имот, представляващ търговски обект находящ се в
гр. *****, партерен етаж, с кад. ид. № 72624.7770.1.24, с площ от 41.85 кв. м.
за сумата от 25 000 лв. Ищецът сочи, че е бил принуден да продаде описания
имот, на цена два пъти по – ниска от пазарната. А. твърди, че е в този момент
1
е изпитвал остра нужда от парични средства. Във връзка с загубата на
неговата майка, същият се е „върнал към злоупотребата с наркотици и
хазарт“, именно поради тези „пороци“ на ищеца, покойната майка на ищеца
М. П. П. е съставила завещание, по силата на което всички парични средства
по банковите сметки са завещани на сестра . За кратък период от време,
ищецът натрупал дългове, оставайки без средства за препитание. Поради
наркотичната си зависимост и пристрастеност към хазарт, същият е
предприел действия по разпореждане с имуществото си. Съобразно
изложеното, ищецът настоява, че процесният договор следва да бъде
унищожен като сключен при крайна нужда и явно неизгодни условия. В
съдебно заседание, чрез процесуалния си представител, ищецът поддържа
предявения иск.
В срока и по реда на чл. 131 от ГПК В. А. И., чрез упълномощения
адвокат Ю. О., е представила отговор на исковата молба, според който
предявеният иск е неоснователен и недоказан. Оспорват се изложените в
исковата молба твърдения за факти и обстоятелства; отрича се твърдението за
злоупотреба с наркотици и хазарт от страна на ищеца, респективно, че
„острия наркотичен глад и пристрастеност към хазарта“ са мотивирали А.А.
да се разпореди с имуществото си. Ответницата сочи, че страните са били
наясно с предмета на договора, включително с продажната цена, която са
договорили, и която е действително уговорената между тях. Договорът е
сключен при наличие на добра воля и желание за настъпване на правни
последици от двете страни, страните са били съгласни с всички клаузи и
правни последици на договора. Според ответницата не са налице изискуемите
от закона предпоставки за установяване на решение за унищожаване на
договора, поради крайна нужда, сключен при неизгодни условия. Сочи се, че
действителната цена, отговаряща на продажната такава от 25 000 лв., е
съобразена, както със състоянието на имота, така и с неговото
местонахождение. В този смисъл това е реалната пазарна цена на процесния
имот. В тази връзка ответницата излага твърдения, че имотът е бил в крайно
увредени състояние, непригоден за каквато и да е дейност. Помещението,
представляващо бивш гараж, е имало течове, подходът е бил затруднен, тъй
като външните стълби са били уронени и неизползваеми, с дограма в крайно
непригодно състояние, в резултат, на което е духал вятър, течала е вода, което
е довело до цялостна увреда на помещението. Всичко това е наложило пълен
2
ремонт на обекта и влагане на значителни средства. На следващо място
ответницата сочи, че преди сключването на процесния договор, същият е бил
в добро финансово състояние, тъй като за по-малко от 6 месеца, той се е
разпоредил с повече от четири имота и то на значителна стойност. Сочи се, че
ищецът разполага с моторни превозни средства и има регистрирано търговско
дружество „Букли“ ЕООД с капитал от 5 000 лв., съобразно изложеното
ответницата настоява, че разполагайки с достатъчно имущество, договорът не
е сключен при крайна нужда и явни неизгодни условия.
Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства, намира за
установено следното от фактическа и правна страна:
На 6.8.2020 г. между А. П. А., от една страна като продавач, и В. А. И.,
от друга страна като купувач, е сключен Договор за покупко-продажба,
обективиран в Нотариален акт № 80, том II, рег. № 3935, дело № 155/2020г.
от 06.08.2020г. пред нотариус вписан под № 084 в регистъра на Нотариалната
камара, с предмет недвижим имот, представляващ: търговски обект, находящ
се в гр. *******“ № 2, вх. Д, партерен етаж с кадастрален идентификатор
72624.622.7770.1.24. по кадастралната карата и кадастралните регистри на гр.
**** с площ 41,85 кв.м., за сумата от 25 000 лв.
По искане на страните по делото е назначена съдебно-икономическа
експертиза със задача да бъде определена справедливата пазарна стойност на
процесния недвижим имот към 06.08.2020 г. Според в.л. Й.Т. тази стойност
към посочената дата е възлизала на сумата от 25 800 лв. При условие, че към
момента на продажбата имотът не се е нуждаел от ремонтни дейности
пазарната му цена би била 28 000 лв.
В допълнително изготвеното заключение, изслушано в проведеното на
30.05.2022 г. съдебно заседание, в.л. е аргументирало своя извод относно
определена от нея справедливата пазарна стойност на процесния недвижим
имот към 06.08.2020 г. Й.Т. сочи, че е съобразила пазарната конюнктура към
2020 г., в разгара на тежка епидемиологична обстановка, с въведен локдаун и
финансова стагнация, която икономическа ситуация в сравнение с 2022 г.
/към която година ищецът е представил пазарни аналози на обявени за
продажби търговски обекти в гр. Добрич/, характеризираща се с
икономически подем и повишени в глобален мащаб цени на стоки, услуги и
пр., включително и ръст на цените на недвижимите имоти.
3
По делото са събрани и гласни доказателства, чрез разпита на
посочения от ищеца В. Г. Г., и на водените от ответницата И. С. И. и М. С. Н.
Първият свидетел, без родствени връзки със страните заявява, че
познава А.А. от около 10-12 години, като винаги ищецът се намирал в
затруднено материално положение – „бил притиснат до стената“. Въпреки
извършените от последния продажби на различни недвижими имоти
финансовите проблеми на А. били постоянни, които се дължали на
зависимостта му от наркотици и участието в хазартни игри, както и
неблагонадеждната среда, сред която се движел. По отношение на процесния
имот свидетелят сочи, че три-четири години преди продажбата е бил отдаван
под наем.
Вторият свидетел, съпруг на ответницата, споделя пред съда личните си
и непосредствени впечатления от състоянието на спорния имот към момента
на сключване на договора между страните. И. е категоричен, че имотът е бил
в силно увредено състояние , негоден да функционира като търговски обект,
каквото е било неговото предназначение. Тъй като семейството на В.И. имала
намерение да вложи средства в подобен обект, с оглед развиване на търговска
дейност, взели решение за неговата покупка след което се наложили
ремонтни дейности за повече от „10 000 лв.“.
Третият свидетел, без родство със страните, сочи пред съда, че лично е
посетил заедно с И. С. И. процесния имот. Обектът изглеждал като
„абсолютно изоставено помещение“, в което „много време никой не е
влизал“. Н. заявява, че след покупката семейството на ответницата
предприели „основен ремонт“ на имота. На следващо място свидетелят
заявява, че имотът е бил обявен за продажба в интеренет сайт, с посочена
цена от 25 000 лв., на която цена е бил и закупен.
От изложеното в исковата молба и от правно до съда искане, се налага
извода, че правната квалификация на предявения иск е разпоредбата на чл. 33
от ЗЗД, унищожаем е договорът, сключен поради крайна нужда при явно
неизгодни условия. Правната норма посочва две съществени и основни
предпоставки, които следва да са осъществени кумулативно, за да може да
бъде унищожена сделката. Първата предпоставка е състояние на крайна
нужда, т.е. липса или недостатъчност на материални средства за задоволяване
на основни потребности, като напр. недостиг на парични средства за
4
издръжка – лична и на семейството, за лечение на лицето или на негов
близък, за плащане на изискуеми задължения и др., което състояние е
въздействало върху волята на страната по сделката, упражнявайки натиск, и я
е мотивирало да я сключи, като е необходимо да може да се заключи, че при
нормални обстоятелства /достатъчно средства за издръжка и за погасяване на
задълженията/, т.е. при липса на състояние на крайна нужда, тя не би
сключила сделката.
Втората предпоставка е изискуема от закона и към момента на
сключване на сделката, са отношенията между престациите на страните,
неблагоприятно за намиращата се в крайна нужда страна, като при договор за
продажба, е налице явна нееквивалентност между насрещните престации на
продавача и купувача, при много съществена разлика между действителната
стойност на продаваната вещ и продажната цена по договора. Следователно
от легалното определение на основанието за унищожаемост на договор
поради крайна нужда в чл. 33, ал. 1 ЗЗД могат да бъдат изведени две
кумулативно изискуеми материалноправни предпоставки като елементи от
фактическия му състав: извършване на волеизявлението под влияние на
крайна нужда за един от съконтрахентите и явно неизгодни условия за същия,
които са необходими и достатъчни, за да е налице основанието за
унищожаване по чл. 33 от ЗЗД. Съобразно посоченото по-горе, юридическите
факти, които следва да бъдат установени са следните: 1. да е сключен
възмезден договор; 2. страна по него да се намира в състояние на крайна
нужда, т.е. на липса на недостатъчност на средства за задоволяване на
основни потребности; 3. това състояние да е въздействало върху волята на
участника в сделката така, че да го накара да я сключи, т.е. при нормални
лицето обстоятелства не би сключил такава сделка изобщо или сделката би
имало друго съдържание; 4. да е сключена при явно неизгодни условия, а
именно: разликата в насрещните престации да е значителна.
Следва да се отбележи, че не е необходимо, насрещната страна по
сделката, която се явява облагодетелствана от същата, да има намерение за
увреждане, както и не е необходимо, страната, която е облагодетелствана от
сделката да я мотивира по някакъв начин нуждаещия се, да сключи тази
сделка. То просто се възползва от затрудненото икономическо положение, в
което се намира съдоговорителят му.
5
Законодателят, във връзка с понятието „крайна нужда“ е заложил, че това
е състояние, което не представлява всяко едно имуществено затруднение,
недостиг или липса на средства, а само съществено такова в случаите, когато
липсват средства за задоволяване на потребности.
Съобразно изложеното, в тежест на ищеца е да установи, посочените
по-горе факти, с оглед оспорването от страна на ответника. В тежест на
ищеца е да установи, състоянието си на крайна нужда, а именно, че към
процесния период, не е разполагал със средства за задоволяване на своите
най-неотложни потребности. Т.е., че същият не е имал средства да покрие
нуждите си за водене на нормален живот, включително средствата
необходими за храна, лекарства, отопление и изобщо поддържане на
социален минимум.
Във връзка с твърдението на ответната страна, че ищецът не се е
намирал в затруднено материално положение към датата на сключване на
процесния договор, поради извършения голям брой продажби на недвижими
имоти, от които А. П. А. за кратък период от време, близък до датата на
сключване на оспорената сделка /предмет на настоящото производство/ е
акумулирал значителни финансови средства, по делото са представени:
Нотариален акт за замяна на поземлен имот № 75, том II рег. № 1184, дело №
259/2020г. от 27.07.2020г. на нотариус Б. Б.; Нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот № 158, том I, рег. № 696, дело № 145/2020г. от
21.05.2020г. на нотариус Б. Б.; Нотариален акт за покупко-продажба на
поземлен имот № 111, том I, рег. № 311, дело № 42/2020г. от 18.02.2020г. на
нотариус С. Ж.; Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №
158, том I, рег. № 696, дело № 145/2020г. от 21.05.2020г. на нотариус Б. Б.;
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 145, том V, рег. №
6313, дело № 772/2020г. от 26.06.2020г. на нотариус Ж. Т.; Нотариален акт за
покупко-продажба на поземлен имот № 180, том I, рег. № 325, дело №
16/2020г. от 20.02.2020г. на нотариус С. Ж..
Твърденията на ищеца, че крайно утежненото му материално и
здравословно състояние /в резултат на злоупотребата с наркотични вещества
и участие в хазартни игри/, в качеството му на продавач по атакувания
договор за продажба, което в продължителен период преди сключването му
не е променено и поради това не би могло да обуслови волята на страната за
6
договаряне при явно неизгодни условия, не са обосновани и съобразени с
приетите в процеса доказателства и правилото на чл. 154, ал. 1 ГПК. При
съвкупната преценка на всички доказателства по делото се налага извода, че
непосредствено преди и към момента на сключване на договора за продажба
от 06.08.2020 г. ищецът не се намирал в състояние на свръхзадлъжнялост, за
да се приеме, че с наличните си средства не е могъл да си осигурява нужните
средства за своята издръжка.
Не се установява по делото да е налице изключително утежнено
материално и здравословно състояние за ищеца, което да е оказало сериозен
натиск върху волята му за сключване на процесния договор за продажба, без
който натиск последният нямаше да бъде извършен.
Поради това не може да се приеме, че по делото е установена първата
материалноправна предпоставка от фактическия състав на чл. 33 от ЗЗД:
състояние на крайна нужда за ищеца – продавач, изразяващо се в недостиг на
средства за издръжката му, което състояние да е въздействало толкова
сериозно върху волята на А.А., че го е накарало да сключи договора за
продажба, който иначе той не би сключил.
Не е налице и втората от кумулативно изискуемите материалноправни
предпоставки от фактическия състав на чл. 33 ЗЗД: сключване на процесния
договор за продажба при явно неизгодни за ищцата условия. Договорената и
платена от ответницата – купувач продажна цена в размер на 25 000 лв. е
съобразена /според в.л. Й.Т./ с макроикономическите условия в гр. Добрич
към момента на сключване на договора; с търсенето и предлагането на
недвижим имоти в града; със състоянието на имота и неговото
предназначение; с необходимостта от предприемане на значителни по обем
ремонтни и възстановителни дейности по привеждане на имота във вид, годен
да бъде използван по предназначение.
Свободата на договаряне, основен принцип прогласен с разпоредбата на
чл. 9 от ЗЗД, обуславя възможността страните сами да определят стойността
на престациите си при възмездните договори, без да е необходимо наличието
на обективна еквивалентност. “Несправедливите договори”, тези лишени от
еквивалентност, по принцип не могат да бъдат атакувани, ако страната
свободно е изразила волята си. Договорът е справедлив, ако всяка страна в
процеса на сключването му действа съзнателно и независимо, без да е налице
7
влияние от другата страна или трето лице. От друга страна, при възмездните
договори справедливостта се разглежда като еквивалентност на престациите,
което е пречка едната страна да се обогатява за сметка на другата.
Равенството на престациите обаче трябва да се разбира като субективната
еквивалентност, тоест еквивалентност съобразно вижданията на страните по
договора. Необходимо е и двата аспекта от справедливостта да са засегнати
кумулативно, защото договорите не могат да се атакуват, независимо от това,
че престациите не са еквиваленти, щом страната свободно е изразила волята
си.
Преценката за явно неизгодни условия като съотношение между
насрещните престации на страните, неблагоприятно за намиращата се в
крайна нужда страна, винаги конкретна за всеки случай и осъществявана към
момента на сключване на договора, изисква установяване на такава престация
на намиращата се в състояние на крайна нужда страна, която да е очевидно
несъответна и несъразмерна на насрещната престация. Такава
нееквивалентност при договорена продажна цена с повече от 40% под
действителната стойност на продаваното жилище не е налице при атакувания
процесен договор и не обосновава извода за сключването му при явно
неизгодни условия.
Предвид което съдът намира, че по делото не са ангажирани
доказателства, с оглед на които да се приеме наличието на крайно утежнено
материално състояние, както и наличието на причинна връзка между това
състояние и извършването на сделката. В тежест на ищеца е било при
условията на главно и пълно доказване (чл.154, ал. 1 вр. чл. 153 от ГПК) да
установи твърдените факти и обстоятелства. Наличието или липсата на
състояние на крайна нужда по смисъла на чл. 33 ЗЗД е от значение
установяването на недостиг на парични средства за конкретна належаща
нужда, която да бъде преценена като крайна, за което не е достатъчно да се
установи само дохода на един човек от отделен източник за определен период
от време, а е необходимо да се установи цялостното му материално, а когато
нуждата е за лечение - и здравословно състояние и то към определен момент
(на сключването на сделката), като съдът преценява доказателствата за
релевантните за спора факти не само поотделно, а и в съвкупност.
„Крайната нужда“ е такова положение на лицето, което го принуждава
8
да сключи сделката, като по делото следва да се установи неблагоприятно
развитие на обстоятелствата около едно лице - недостиг на парични средства,
независимо от причината за това - средства за лечение, за плащане на дълг, за
посрещане на лични и семейни нужди, които го мотивират към сключването
на сделката, следователно натискът на условията трябва да е довел до
волеизявлението на лицето. Освен това сделката трябва да е сключена при
явно неизгодни условия, при сериозно несъответствие между реални условия,
при които може да се сключи сделката и конкретните условия, при които е
сключена.
Твърденията на ищеца останаха изцяло недоказани в настоящия процес,
тъй като ищцовата страна по никакъв начин не установи спорните факти от
значение за решаване на делото и връзките между тях в съответствие с
изискванията на чл. 153 и чл. 154, ал.1 от ГПК. Поради неосъществен
фактически състав на потестативното право по чл. 33 ЗЗД за унищожаване на
процесния договор за продажба, поради крайна нужда на страната на ищеца –
продавач, предявеният иск с правно основание чл. 27 вр. с чл. 33 ЗЗД е
неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
С оглед изхода на спора и на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК в полза на
ответницата следва да бъдат присъдени сторените от нея съдебни разноски в
размер на 1 605 лв. /хиляда шестстотин и пет лева/, съгласно представения
списък на разноските по чл. 80 от ГПК.
Водим от гореизложеното, Добричкият районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявеният от А. П. А. с ЕГН ********** от гр. ******
срещу В. А. И., ЕГН ********** от гр.****иск, с правно основание чл. 33, ал.
1 от ЗЗД за унищожаване на сключеният от страните договор за продажба на
недвижимият имот, представляващ търговски обект, находящ се в гр. ******
партерен етаж, с кадастрален идентификатор *****. по кадастралната карата
и кадастралните регистри на гр. ****, с площ 41,85 кв.м. обективиран в
Нотариален акт № 80 том II с рег. № 3935 дело № 155/2020г. на нотариус
вписан под № 084 в регистъра на Нотариалната камара, с район на действие
9
Районния съд в гр. Добрич, като сключен поради крайна нужда и при явно
неизгодни условия, като неоснователен недоказан.
ОСЪЖДА А. П. А. с ЕГН ********** от гр.***** ДА ЗАПЛАТИ на В.
А. И., ЕГН ********** от гр. **** сумата от 1 605 лв. /хиляда шестстотин и
пет лева/, представляваща сторените по делото съдебни разноски.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Добричкия
окръжен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Добрич: _______________________
10