В публично заседание в следния състав: |
като разгледа докладваното от | Ирина Кюртева | |
Предявен е иск с правно основание чл. 33, ал.1 ЗЗД. Ищците твърдят в исковата си молба, че са съпрузи и от брака си имат две деца – Н., родена през *г. и В., роден през *г. На 08.02.1984г. с Нотариален акт за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за гледане, прехвърлили на сина си В., следния недвижим имот в гр. Н.: дворно място с площ * кв.м., ведно с първи етаж от жилищна сграда, застроена в него на площ от * кв.м., представляващ парцел *, кв.*, отреден на имот пл. № * по ЗРП на гр. Н. от 1974г. По ЗРП на гр. Н. от 1987г., този имот, представлява УПИ *, кв.* по ПУП на гр. Н. Твърдят, че след прехвърляне на посочения имот, построили втори етаж, с площ * кв.м. над прехвърления първи от посочената жилищна сграда и в посочения парцел, който представлява самостоятелен жилищен етаж и се състои от 4 стаи, голям коридор и баня с тоалетна. Изградили етажа със собствени сили и средства и го завършили през 1994г., без участието и помощта на децата си и от 1994г. установили владение върху този жилищен етаж/имот/ сами, за себе си, като започнали да го своят като свой за себе си. По този начин, през 2004г. придобили посочения жилищен имот по давностно владение, продължило спокойно и непрекъснато в продължение на 10 години и повече на основание чл. 79 ЗС. През 2008г., синът им се задомил в гр. С., но скоро след това изпаднал в крайна нужда за пари, а след него и те изпаднали в такава, поради сватбата му, която била голяма, присъствали около 300 души и, за да се снабди с жилище в гр. С., синът им направил големи заеми. Сочат, че тези заеми явно били краткосрочни, тъй като веднага след сватбата, той започнал да иска от тях пари за погасяването им, като им казвал, че с жена му не могат да спят и не смеят да излизат навън, поради страх от заемодателите. Започнали да му помагат, като изпаднали и те в такава нужда, тъй като първият от тях имал болна, сляпа майка, за която полагали грижи, не работел, а втората получавала малка пенсия в размер на 155.00 лв. По тези причини, били принудени, заедно със сина си, да продадат посочения недвижим имот в гр. Н., макар и при неизгодни условия, за да посрещнат тази тяхна крайна нужда. Притиснати от посочената крайна нужда, продали имота си при явно неизгодни условия. На 22.12.2008г. с Нотариален акт № *, том *, рег. № *, дело № */*г. на Нотариус № *, гр. З., синът им В.Ч., продал на ответника Р.К. 283 кв.м., представляващи */* ид.ч. от УПИ *, кв.* по ПУП на гр. Н., при граници на парцела, посочени в нотариалния акт, а те ищците и синът им продали на същия купувач жилищната сграда със застроена площ от * кв.м., състояща се от два етажа, като всеки продал своя етаж, който притежава – синът им първия етаж, а те втория, общо за 10 000.00 лв., като в тази сума, според пазарните цени към деня на продажбата, влизат 2 000.00 лв. за дворното място и о 4 000.00 лв. а всеки от етажите. Твърдят, че техният етаж към деня на продажбата струвал 23 000.00 лв., тъй като целият имот струва 50 000.00 лв., в това число дворно място – 4000.00 лв., тъй като жилищната сграда е на главната улица в гр. Н., с южно изложение и железобетонна конструкция. По този начин, вместо 23 000.00 лв., продали втория си жилищен имот от процесната сграда на ответница за 4 000.00 лв. или обезщетението им по чл. 33, ал.1 ЗЗД е в размер на 19 000.00 лв. Твърдят, че реално никакви пари не са получили, тъй като с тяхното съгласие, техните пари от продажбата ги взел синът им, за да си плати заемите. Веднага след това заплахите към него отпаднали и обстановката се успокоила. За тях се явява правен интерес да искат унищожаване на посочения договор за покупко-продажба в частта му за втори етаж на процесната жилищна сграда. Молят съда, да постанови решение, с което да се обяви на нищожен Договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с Нотариален акт № *, том *, рег. № *, дело */*г. на 22.12.2008г. между тях ищците и синът им, като продавачи и купувач ответникът по делото, в частта му за втори жилищен етаж, с площ от * кв.м. от двуетажна масивна железобетонна жилищна сграда, застроена в УПИ *, кв. * по ПУП на гр. Н. и при граници на парцела: на изток – *, записан на Й.К. и А.М.; на запад – *, записан на наследници на А.З.; на север – * и УПИ *, записан на Р., А., Б. и Н. З., като сключен поради крайна нужда при явни неизгодни условия, в посочената му част, за втори жилищен етаж от посочената жилищна сграда, застроена в посочения УПИ. Претендират и за направените по делото разноски. С Молба вх. № */15.02.200г., ищците уточняват, че са предявили свое потестативно право за разваляне на продажбата в частта й само за втория етаж от жилищната сграда, за който твърдят, че са изключителни собственици на посоченото оригинерно правно основание: придобивно давностно владение. Ответникът, чрез пълномощника си и в писмен отговор твърди, че предявения иск е неоснователен и моли да се отхвърли като такъв изцяло. Сочи, че ищцата няколко години преди сключване на сделката, знаейки, че работи в чужбина и получава добра заплата, е обсъждала с бащата на съпругата му – Р.И.Г., че желае да им продаде недостроената къща на два етажа от предвидени три, незаконно построеният гараж и двора описан в процесния по делото нотариален ак‗, като заявявала, че парите й трябват за сина й, който имал желание да си закупи апартамент в С. След като разбрал, каква е данъчната оценка на имота, се съгласил да закупи имотът за предложената му цена от 10 000.00 лв. След сделката, осъществена на 22.12.2008г., ищцата Р.Ч., поискала допълнително още 30 000.00 лв., които й били платени, като част от тях били в евро – 12 815.00, а остатъка в български лева. Парите били дадени в присъствието на сина й, така че не е налице явна неизгодност на сделката. Към писмения отговор е приложен и Установителен договор, подписан от В.Ч. на 25.01.2010г. за обстоятелствата твърдени в отговора, като е приложено и бордеро за закупуване на 12 815 евро равнени на 24 995.66 лв. Третото лице-помагач В.Г.Ч. с Молба-становище, вх. № */15.02.2010г., заявява, че на 22.12.2008г. пред „Пощенска банка в гр. З., около 11:50ч. пред двама свидетели, ответникът със съгласието на родителите си, му заплатил първо 10 000.00 лв., след това още 30 000.00 лв., като част от сумата била заплатена в евро - 12 815.00. Сумата от покупко-продажбата, както и частта на родителите си, взел той, с тяхно съгласие, за закупуване на жилище в гр. С., което им било добре известно и че за тази сума, купувачът закупил целият им имот, в груб строеж с незаконен гараж, без дограма, без водна, мръсна и електрическа инсталации. Съдът, след като прецени събраните по делото писмени и гласни доказателства, прие за установено следното: Няма спор, че ищците са родители на третото лице, конституирано като техен помагач. Като такива, с Нотариален акт № *, том *, дело */*г., те му прехвърлили срещу задължение за гледане, дворно място в гр. Н., с площ 380.00 кв.м. и жилищна сграда в него на един етаж, застроен на *кв.м., при граници: *, имоти на З.К., на П.Ч. Мястото по плана на гр. Н., съставлява парцел *, в кв. *, отреден на имот пл. № *. С Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № *, том *, рег. № *, дело */*г., на 22.12.2008 год., ищците и третото лице В. Ч., са продали на ответниците процесният недвижим, описан в т.2, а третото лице е продал собствения си недвижим имот по Нот.акт */* год., описан в т.1. Продажната цена е 10 000 лева. В нотариалния акт е отбелязано, че продавачите са получили сумата изцяло и в брой. Ищецът е регистриран като безработен от 01.01.1990 год., видно от Удостоверение, изх.№ */05.01.2010 год. на Агенция по заетостта (л.78), а ищцата е пенсионер с месечна пенсия 155.84 лева, считано от 04.10.2007 год.(л.79). Приложено е ксерокопие от Установителен договор, подписан от В.Ч. на 25.01.2010г. за обстоятелствата твърдени в отговора на ответника, а имено, че е получил сумата при покупко-продажбата, със съгласието на майка си, както и че получил допълнително 30 000.00 лв. пред „Пощенска банка” в гр. З., като част от сумата била в евро и за това обстоятелство е приложено бордеро за закупуване на 12 815 евро равнени на 24 995.66 лв. от 22.12.2008 год. – дата на извършване на продажбата. Приложено е и ксерокопие от Разписка (л.54), подписана от третото лице В.Г.Ч., за получената от него сума в размер на 40 000.00 лв., част от които в евро – 12 815.00 лв. По делото бяха разпитани като свидетели К.С.А., Р.И.Г., В.А.Г., Р.М.Г., Н.Г.Ч. и Р.И.Г. Представена е по делото покана за сватба, в която е посочено че сватбеното тържество на третото лице В.Ч. е обявено за 02.08.2008 год. Дъщерята на ищците св. Н.Ч. заяви, че сватбено тържество се е състояло и на него са присъствали и родителите й. Няма спор, че третото лице е съпруг на Ц.М.Ч. и че имат едно дете, родено на 15.02.2010 год., видно от Удостоверение за раждане от 26.02.2010 год. Съпругата му работи като „*” в Ю. АД., град С. Св. Н.Ч. заяви, че баща й е безработен от 15 год., а майка й е пенсионер. Преди около година, т.е. след извършване на оспорваната сделка, родителите й прехвърлили срещу задължение за издръжка и гледане къща в гр. Н., в която те продължават да живеят и да се грижат за децата й, тъй като тя и съпругът й работят в гр. Д., обл. К. Къщата е на ул. Г. Д.№160, който е и адрес на ищците. Едното й дете е в 11-ти клас, а другото – в 5-ти клас. И двете живеят при родителите й, като тя им изпраща пари, за да ги подпомага. Свидетелката поясни, че родителите й са в лоши взаимоотношения с третото лице, което от 4-5 години изнемогва и майка и взема заеми, за да му дава пари. Дължал пари на хора от гр.С., където живее, а също и на други хора. Твърди, че се е заканвал на родителите си и за това се съгласили да продадат втория етаж, който те построили и владеят от 1993 год. Показанията на тази свидетелка не следва да се кредитират в частта им относно взаимоотношенията между ищците и третото лице. Тя в известна степен е зависима от родителите си, които се грижат за децата й, а също така е получила от тях недвижим имот, поради което се стреми да им помогне, като подкрепя техните твърдения. Свидетелката К.А. свидетелства за това че, ищците и третото лице са във влошени взаимоотношения. Заяви, че дори на нея лично синът на ищците й се обаждал по телефона, за да й иска субсидиите от тютюна, тъй като изнемогвал и не можели да купуват дори памперсите за бебето си. Излага твърдения, че подобен имот в гр. Н. можел да се продаде за доста по-голяма сума от тази, за която са го продали, че идвали чужденци и купували един етаж за 200 000.00 евро. Поясни също така, че ищцата е пенсионерка, като пенсията и е малка, тъй като се пенсионирала по-рано от навършените й години и че и ищецът е безработен от доста години. Издържат се от земеделие и от кравата си, от която продават млякото. Останалите свидетели - Р.И.Г., В.А.Г., Р.М.Г. и Р.И.Г. заявиха, че познават страните и че между тях е била осъществена покупко-продажба на процесния имот, като св. Р.Г. заяви, че била уговорена пърноначално сума за имота в размер на 10 000.00 лв. След подписване на договора, ищцата поискала допълнително пари от ответника и той заплатил поисканата допълнително сума, за която твърди и третото лице в своето обяснение , където сочи че допълнителната сума е 30 000.00 лв., от които 12 815.00 в евро. Предаването на парите станало пред „Пощенска банка” в гр. З., било видяно и от св. В.и Р.Г. Свидетелят Р.Г. заяви, че процесната къща е строена 1983-1984г., като на първия етаж-приземен, има гараж, а втория се ползвал за стопанска сграда. Заяви, че в момента вторият етаж е без дограма. Обстоятелство, че етажът е без дограма, се потвърди и от самата ищца, която по реда на чл. 176 ГПК отговори, че дограмата от къщата е свалена и е при нея, тъй като такава била уговорката с купувача. По делото бе изготвена Съдебно-техническа експертиза, видно от която, оценката на дворното място в процесния УПИ е 5 377.00 лв., на първият етаж е 13 750.00 лв., на втория жилищен етаж е 14 300.00 лв. или общата стойност на обекта е 33 427.00 лв. Такава е и пазарната цена. По Нотариален акт № */*г., цената на земята е 1 609.00 лв., на първия жилищен етаж – 4 113.00лв., а на втория жилищен етаж – 4 278.00 лв. Разликата между действителната пазарна цена на втория жилищен етаж към 22.12.2008г. и продажната цена по горепосочения нотариален акт е 10 022.00 лв. Сградата е изпълнена в груб стоеж и е построена през 1979 година. Не са направени водопроводната, канализационната и ел. инсталации.Няма монтирана дограма, не е изпълнена вътрешна и външна мазилка и фаянсова облицовка на санитарните възли и кухните. Покрива е прокапал, няма улуци и водосточни тръби. Двора не е благоустроен. В съдебно заседание заяви, че в нотариалния акт е записано, че се продава жилищна сграда от сутерен и два етажа – приземен и първи етаж. , а всъщност жилищната сграда се състои от приземен и още един етаж. Съдът прие представеното заключение, като обективно и компетентно изготвено. ПРАВНИ ИЗВОДИ: Имайки предвид твърденията на ищците в исковата молба и заявения петитум, в доклада си по чл. 146 ГПК, съдът е квалифицирал спорните отношения като такива по чл. 33, ал. 1 ЗЗД. Страните не са направили възражения относно приетата правна квалификация. При преценка на доказателствата, ангажирани от страните, съдът приема, че предявеният иск е неоснователен и недоказан. Искът е процесуално допустим, подаден е в едногодишния срок по чл.33, ал.2 ЗЗД. По смисъÙът вложен в нормата на чл.33 ЗЗД крайната нужда е състояние на материално затруднение на едно лице в резултат на недостиг или липса на парични средства, което може да бъде преодоляно с парите от продажбата, като от наличието на това материално състояние е принудено да сключи договора, т.е. това да е мотива за сключване на сделката. Под явно неизгодни условия законът разбира такава несъразмерност на престациите, която е съществена – дадената цена е несъразмерно ниска с оглед действителната пазарна стойност на вещта. Фактическият състав на крайната нужда по чл. 33 ЗЗД се състои от три елемента : 1. Състояние на крайна нужда, като напр. тежка житейска ситуация, имаща за резултат винаги някакъв недостиг на средства, необходими за лечение, за изплащане на дълг, за издръжка, за посрещане на лични или семейни неотложни нужди и пр.; 2. Наличие на причинна връзка между условията за сключване на сделката и самата сделка; 3. Крайно неизгодни условия, при които съществено е накърнен принципът на еквивалентност на престациите. Тези елементи следва да са налице кумулативно. Не е необходимо лицето, което се е възползвало от крайната нужда, да е действало умишлено или да е имало някаква цел. Ищците не ангажираха доказателства, които безусловно да обосновават извод за наличие на такава тежка житейска ситуация, излизането от която да е било възможно единствено чрез продажбата на процесния втори жилищен етаж, при посочените в нотариалния акт условия и че именно тази ситуация ги е принудила да сключат договора. Не се доказа твърдението, че синът им – третото лице, е изпаднал в крайна нужда, тъй като имал да погасява заеми, поради което те решили да продадат втория етаж при явно неизгодни условия. Самите те твърдят, че доброволно са взели това свое решение да помогнат на сина си и че с тяхно съгласие той взел парите от продажбата. Следва да се отчете обстоятелството, че синът им е пълнолетен и трудоспособен и те не носят отговорност за неговите действия и задължения. Ако е имал заеми, то негово е било задължението да ги погасява. Самото трето лице заявява, че не е изпадал в крайна нужда и твърденията на ищците не отговарят на истината. Прави признание, че в деня на продажбата купувачът изплатил допълнително парични средства, за което свиделстват св. Ваклин и Росен Годумови, както и представения банков документ от 22.12.2008 год. Доплащането получил той със съгласието на родителите си. Ищците биха могли да имат претенция срещу третото лице за допълнително получената сума. Противоречията между обясненията на ищците и третото лице-техен помагач се преценяват във връзка с всички обстоятелства по делото/чл.221, ал.2 ГПК/, а последните сочат на липса на крайна нужда за ищците. Ищците не са живеели в продадения имот и той не е бил единственият им жилищен имот. Една година след продажбата на процесния имот са прехвърлили на дъщеря си жилищната сграда, в която живеят и понастоящем, което сочи че в имуществото им към 22.12.2008 год. е съществувал и друг недвижим имот. Установи, се че помагат на дъщеря си като се грижат за двете й деца, за което и тя дава парични средства. Според свидетелите, грижите за болната майка на ищеца са споделяни и от другите й деца. Всичко това не може да обоснове извод, че ищците са били в такава безизходна житейска ситуация, разрешаването на която да е било възможно единствено чрез сключването на процесната сделка. Предвид липсата на състояние на крайна нужда няма как да е налице причинна връзка между условията за сключване на договора и самия договор. Допълнително наведените твърдения на ищците и показанията на свидетелите Ч. и А. за заплашване и закани от страна на третото лице имат отношение към друг състав на недействителност, какъвто иск не е предявен, поради което не следва да се обсъждат свидетелските показания в тази насока. Цената на втория жилищен етаж, по нот. акт е 4 278.00 лв, а пазарната му цена към 22.12.2008 год. е 14 300 лв. Действително налице е несъответствие в цената, но това само по себе си не прави договора унищожаем, тъй като единственото средство за определяне на продажната цена е договорното съгласие. В конкретния случай, ищците са имали възможност да преценят предложената офертна цена, да възразят срещу договорната цена и чак тогава да сключат сделката. Не се събраха доказателства, ищците да са били задължени по някакъв начин да подпишат договора, като едновременно са се намирали в крайна нужда. Неоснователно е искането за отмяна на процесния нотариален акт, в оспорваната му част. На отмяна подлежат само констативни нотариални актове и нотариални актове по обстоятелствена проверка. Ищецът е направил разноски, които реално е заплатил до приключване на устните състезания, общо в размер на 553.00 лв. Представени са анекси към ДПЗС, с които са довнесени, както следва: 35.00 лв. – на 10.05.2001г., след съдебното заседание; на 11.05.2001г. - 40.00 лв. и на 15.05.2001г. – 160.00 лв. Ответникът е направил разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 3400.00 лв. (л. 15), а третото лице – 400.00 лв. за адвокатско възнаграждение. Съгласно разпоредбата на чл. 78, ал. 10 ГПК, на третото лице помагач, не се присъждат разноски. На осн. чл. 78, ал.3 ГПК, ответникът има право да иска заплащане на направените от него разноски, съразмерно отхвърлената част от иска. Процесуалният представител на ищците е направил искане по чл. 78, ал.5 ГПК, за присъждане на по-нисък размер на разноските, тъй като адвокатското възнаграждение изплатено от ответника е прекомерно завишено – четирикратно повече. Цената на иска е 23 000.00 лв. Минимално определения размер, съобразно чл. 36 от Закона за адвокатурата, вр. с § 2 от ДР на Наредба № 1 от 09.07.2004г. и чл. 7, ал.2, т.4 от същата наредба, присъденото възнаграждение, следва да бъде в размер на 2 730.00 лв., които ищците следва да заплатят на ответника. Водим от гореизложеното, съдът Р Е Ш И: ОТХВЪРЛЯ предявеният от Г.П.Ч., ЕГН * и Р.А.Ч., ЕГН * и двамата от гр. Н., обл. С., ул. Г.Д. № * срещу Р.К.К. от гр. Н., ул. С.п. № *, ЕГН * иск на осн. чл. 33, ал.1 ЗЗД за унищожаване на Договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт № *, том *, рег. № *, дело № */*г., на Нотариус М.Д., с район на действие – Районен съд гр. З., сключен на 22.12.2008г. между продавачите Г.П.Ч., Р.А.Ч. и В.Г.Ч. и купувач – Р.К.К. в частта му за втория жилищен етаж с площ от * кв.м. от двуетажната масивна железобетонна жилищна сграда, застроена в УПИ *, кв.*, по ПУП на гр. Н. и при граници на парцела, посочени в нотариалния акт, като сключен поради крайна нужда при явно неизгодни условия в посочената му част, както и да бъде отменен нотариалният акт в тази му част, като неоснователен и недоказан. ОСЪЖДА Г.П.Ч., ЕГН * и Р.А.Ч., ЕГН * и двамата от гр. Н., обл. С., ул. Г.Д. № * да заплатят на Р.К.К. от гр. Н., ул. С.п. № *, ЕГН *,разноски по делото в размер на 2 730.00 лв. РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Смолянския окръжен съд в двуседмичен срок от съобщаването му. С Ъ Д И Я:И.К. |