Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 29.07.2020г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО, VІ-18,
в публично заседание на седемнадесети юли през две хиляди и деветнадесета
година в състав:
СЪДИЯ: МИРОСЛАВА КАЦАРСКА
При участието на секретаря
ТАНЯ С. и като разгледа докладваното от съдията търг. дело № 1248 по
описа за 2018г. и за да се произнесе взе предвид следното:
Предявени
са при условията на евентуалност искове с правно основание чл. 60а, ал.1, т.1 предл.1 и
предл.2 от ЗБН.
Ищците А.Н.Д. и К.Х.М. - синдици на „КТБ“ АД – в несъстоятелност
твърдят, че въз основа на подробно описаните единадесет договори за банков
кредит, сключени в периода от 29.08.2008г. до 28.06.2013г. банката е предоставила
на дружеството „Е.****“ ЕООД кредити, като по последния договор сумата, която
била отпусната и усвоена била в общ размер на 7 500 000 евро. Сочат,
че целта на кредита е закупуване на недвижими имоти, находящи се в гр. София,
бул.“********, което и било извършено с нотариален акт №196, т.1, рег.№5260,
дело №172 на нотариус Ц.К., като сумите по сделката са с произход договора за
кредит. Твърди, че кредитът е обявен за предсрочно изискуем на 22.05.2015г., но
междувременно с решение по т.д.№76/2014г. на ОС-Кюстендил е открито
производство по несъстоятелност на кредитополучателя. Ищецът твърди, че
закупеният със средства по кредита имот с нотариален акт № 39, т.II, дело № 205/2014г. на нотариус М.„Е.****“
ЕООД е продал на 12.12.2014г. на „Б.Е.“ ЕООД, който от своя страна го е продал
с нотариален акт № 105, том IV, дело №627/2016г. на ответника „Б.-**“ ООД за сумата от 260 000 лв.
Претендира, че са налице всички предпоставки на чл. 60а от ЗБН, тъй като има
изискуемо вземане, сочи, че пряк длъжник е прехвърлил на трето лице активи без
да е получил равностойна престация, както и че претендираното имущество е
придобито именно с даденото от КТБ. Ищецът твърди, че третото лице „Б.“ ООД не
е изпълнило насрещна престация, а евентуално същата е на стойност по-ниска от
полученото. Предвид горното по предявените при условията на евентуалност две
претенции съответно с правно основание чл. 60а, ал.1, т.1 предл.1 и чл. 60а,
ал.1, т.1 предл.2 от ЗБН претендира осъждането на ответника да върне получения
имот, подробно описан в исковата молба, а именно: поземлен
имот е идентификатор № 65259.501.3 /шест, пет,две,пет,девет, НЕДВИЖИМ ИМОТ,
находящ се в град София, Столична община, Район "Младост", бул. „********
(сто и тринадесет), а именно: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № 68134.4081.9525
(шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка четири хиляди и осемдесет
и едно точка девет хиляда петстотин двадесет и пет) по кадастралната карта и
кадастралните регистри на недвижимите имоти, одобрени със Заповед №
РД-18-35/09.06.2011г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменена със
Заповед : 18-8038- 31.05.2014г. на Началник на СГКК- София, с площ от 7509
кв.м. (седем хиляди петстотин и девет квадратни метра), трайно предназначение
на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: Високо застрояване (над
15м.), стар идентификатор: 68134.4081.108 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет
и четири точка четири хиляди и осемдесет и едно точка сто и осем), номер по предходен
план: няма, при съседа по скица на СГКК- София: ПИ с идентификатори №№
68134.4082.797 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка четири
хиляди и осемдесет и две точка седемстотин деветдесет и седем), 68134.4081.60
(шестдесет и осем хиляда сто тридесет и четири точка четири хиляди и осемдесет
и едно точка шестдесет), 68134.4081.61 (шестдесет и осем хиляда сто тридесет и
четири точка четири хиляда и осемдесет и едно точка шестдесет и едно),
68134.4081.907 (шестдесет и осем хиляда сто тридесет и четири точка четири
хиляда и осемдесет и едно точка деветстотин и седем), 68134.4081.567 (шестдесет
и осем хиляда сто тридесет и четири точка четири хиляди и осемдесет и едно
точка петстотин шестдесет и седем), който съгласно документ за собственост е с
описание: дворно място, цялото с площ от 7 300 кв.м. (седем хиляди и триста
квадратни метра), представляващо парцел III (трети) за „А.С.П.“ от кв.9
(девети) по регулационния план на град София, НПЗ „Изток“, местност „Къро“,
одобрен със заповед № РД-06- 149/05.06.1998 г. на Кмета на Район Младост СО,
при съседи: от североизток - парцел II (втори), отреден за ДКИТ „Национален
център по метрология", от югоизток-парцел V (пети), отреден за ЕАД „Балкан
прес“ София, от югозапад -улица и от северозапад - парцел IV (четвърти),
отреден за административен търговски център и парцел II (втори) ДКИТ
„Национален център по метрология“. В допълнителната искова молба от
03.12.2018г. ищцовата страна оспорва възраженията на ответника и счита, че
исковата претенция е допустима и основателна, като възразява срещу
конституирането и участието на другите дружества по подробно изложените
съображения. В хода на съдебното производство поддържа исковите чрез
процесуалния си представител адв. К., като претендира отхвърлянето им и
присъждане на разноски.
Ответникът „Б.-**“ ООД оспорва
исковата молба по съображения, подробно изложени в отговора от 01.11.2018г. и
допълнителния отговор от 11.01.2019г.,
както и в хода на съдебното производство чрез процесуалния си представител –
адв. Д..
Счита, че исковете са недопустими, тъй като разпоредбата на чл. 60а от ЗБН е
приета и влиза в сила на 24.03.2015г., а сделките са извършени преди това и нормата няма ретроактивно действие. Счита, че независимо от
това дали ще се приеме, че нормата е материалноправна или процесуалноправна, то
тя е неприложима за правоотношения, които са възникнали преди датата на
неплатежоспособността на банката, която е 20.06.2014г. Поддържа, че допустим
предмет на иска по чл. 60а от ЗБН може да е само пряко придобито имущество, но
случая не е такъв. Поддържа, че не са и налице предпоставките на горепосочената
норма, тъй като е налице изпълнена насрещна престация и тя е еквивалентна на
полученото. Твърди, че с първата сделка от 12.02.2014г. се прекъсва връзката за
произход на имуществото от банката, а и имуществото е закупено от „Б.е.“ ЕООД за
сумата от 258 000 лв., която не се твърди да е с произход банката. Твърди,
че представя и доказателства за заплащане от негова страна на цената по сделката
в размер на 260 000 лв., която твърди, че е платена по банков път на
15.05.2016г., която дата е уточнено, че е 14.05.2016г. с допълнителния отговор.
Третото
лице –помагач „Б.Е.“ ЕООД е заявило в молба от 07.02.2019г., че оспорва
предявените искове, споделяйки аргументите на ответника. Твърди, че има плащане
на цената по банков път, като е представил и извлечение за това. Твърди и че
сделката е сключена на пазарна цена.
Съдът като обсъди доводите на
страните и събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност,
намира за установено от фактическа страна следното:
С исковата молба е
представен договор за банков кредит от 28.06.2013г., сключен между КТБ АД като Банката от една страна, и „Е.****“ЕООД, като Кредитополучател
от друга страна, съгласно който банката отпуска на кредитополучателя банков кредит в размер на 3 500 000,00
евро. Средствата по кредита са предназначени за финансиране на покупната цена
на недвижими имоти находящи се в гр.София, Столична община, Район Младост,
бул.“********– поземлен имот с идентификатор 68134.4081.108. Кредитополучателят
е
уговорено в чл. 10 от договора, че ще заплаща на Банката за ползвания кредит годишна лихва в
размер на 9 %. При нарушаване на срока за погасяване на вноската по главницата
или при предсрочна изискуемост на кредита, съгласно чл. 12 от договора банката освен договорената лихва
начислява върху просрочената (дължима) главница и събира от Кредитополучателя и
наказателна надбавка в размер на 10 пункта годишно. В чл. 13 от договора
е уговорено, че начислените,
но не платени в срок лихви се отнасят за отчитане по отделна сметка, като в
този случай Кредитополучателят дължи на Банката неустойка в размер на 10 % годишно
върху начислената, но неплатена лихва до окончателното й издължаване. В чл. 14.1 от
договора е уговорено, че кредитополучателят заплаща на банката еднократна комисиона за разходите по управление и
обработка на кредита в размер на 0,5 % от размера на кредита, платима до
30.07.2013г. Краеният срок за погасяване
на всички дължими от кредитополучателя по договора суми – главница, лихви, наказателни
лихви, комисиони, неустойки и разноски, съгласно чл. 16.1 е 10.11.2018г., като по силата на
чл. 16.2 от договора кредитополучателят се задължава да погаси главницата по кредита в
размер на 3 500 000,00 евро на 50 броя поредни равни месечни
погасителни вноски в размер на 70 000,00 евро всяка една, дължими в
периода от 10.10.2014г. до 10.11.2018г. и платими ежемесечно на 25-то число на
съответния месец. За гарантиране на издължаването е уговорено в чл. 30 учредяване на ипотека
в полза на банката върху описания имот и на първи по ред особен залог на всички
бъдещи и настоящи вземания на кредитополучателя. Съгласно представения към
исковата молба анекс №1 от 18.07.2013г., банката отпуска на кредитополучателя
допълнителен банков кредит в размер на 4 000 000,00 евро, с което
общият размер на банковия кредит става 7 500 000,00 евро.
Кредитополучателят се задължава да погаси главницата по кредита в размер на
7 500 000,00 евро на 50 броя поредни равни месечни погасителни вноски
в размер на 150 000,00 евро всяка една, дължими в периода от 10.10.2014г.
до 10.11.2018г. и платими ежемесечно на 25-то число на съответния месец. С
нотариална покана, която съгласно отбелязването от нотариус Е.П.е връчена на
управителя на „Е.****“ ЕООД на 22.05.2015г. е връчено изявление за обявяване на
предсрочна изискуемост и покана за доброволно изпълнение, които също са
представени и са съответно с изх.№355/21.01.2015г., като са описани просрочените
суми по всеки от описаните 11 договора за банков кредит.
Не се спори и се
установява от представеното решение на ОС – Кюстендил от 25.02.2016г. по
т.д.№76/2014г., че е обявена свръхзадължеността на „Е.****“ ЕООД, с начална
дата – 30.11.2014г., като е и открито производство по несъстоятелност, назначен
е синдик. На 19.11.2017г. е постановено решение по чл. 710 от ТЗ, като е
обявена несъстоятелността на дружеството, прекратена е дейността му, както и
правомощията на органите и длъжника е лишен от право на управление и
разпореждане с имуществото, включено в масата на несъстоятелността. Не се спори
и се установява от обявения в ТР и представен на стр. 51 и следващите от делото
списък на приетите предявени вземания в производството по несъстоятелност на
длъжника, че ищецът „КТБ“ АД е кредитор с приети подробно описаните вземания.
Съгласно представения на стр.41 и следващите от делото нотариален акт
№196, том І, рег.№5260, дело №172/08.07.2013г. на Нотариус Ц.К., помощник
нотариус по заместване на Г.Й.-Д., със сключения на 08.07.2013г. договор за
покупко-продажба на недвижим имот „Е.****“ ЕООД е закупило от Сдружение „А.С.П.“
следния имот: поземлен имот е
идентификатор № 65259.501.3 /шест, пет,две,пет,девет, НЕДВИЖИМ ИМОТ, находящ се
в град София, Столична община, Район "Младост", бул. „********(сто и
тринадесет), а именно: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № 68134.4081.108 по
кадастралната карта и кадастралните регистри на недвижимите имоти, одобрени със
Заповед № РД-18-35/09.06.2011г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно
изменена със Заповед : 18-8038- 31.05.2014г. на Началник на СГКК- София, с площ
от 7492 кв.м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно
ползване: за пориграфическа промишленост, с описаните граници, както и
застроените в имота две двуетажни производствени сгради, подробно описани и
целият сутеренен етаж на осеметажна административна сграда, както и първия
етаж, офис и целите шести и седми етажи от същата сграда. Уговорената продажна
цена е 4 889 575 лв. без ДДС. Представено е преводно нареждане от
08.07.2013г. за превод на сумата от 4 889 575 лв. на сдружението пред
посочената сметка в „КТБ“ АД за покупката на имота.
С договор за покупко-продажба от 12.12.2014г.,
сключен с нотариален акт №105, том ІV, рег.№4502, дело №627/2016г. на Нотариус И.Н.,
с рег.№040 на НК, „Е.****“ ЕООД е прехвърлил на „Б.Е.“ ЕООД следният недвижим
имот: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор 68134.4081.9525 по кадастралната карта и кадастралните регистри
на недвижимите имоти, одобрени със заповед №РД-18-35/09.06.2011г. на
изпълнителния директор на АГКК, последно изменена със заповед
№18-8038/31.05.2014г. на Началник на СГКК-София, с площ от
С договор за покупко-продажба от 13.05.2016г.,
сключен с нотариален акт №105, том ІV, рег.№4502, дело №627/2016г. на Нотариус И.Н.,
с рег.№040 на НК, процесният имот е прехвърлен на ответника – „Б.-**“ ЕООД, за
сумата от 260 000 лв., платима след подписването на акта по банкова сметка
***, като е отразено в акта, че данъчната оценка на описания имот е
218 819 лв.
От ответника е представено извлечение по сметка
от банка Пиреос, от която е видно извършване на превода от 260 000 лв. към
„Б.е.“ ЕООД. Представено е и самото преводно нареждане от 14.05.2016г. – стр.
134 от делото.
С друг нотариален акт „Б.е.“ ЕООД също от
12.12.2014г. купува от „Евробилд“ и подробно описаната сграда за търговия,
находяща се в имота на същия адрес за сумата от 42 000 лв.
От третото лице е представена пазарна оценка и
доклад на оценителя от август 2018г., в който като обща стойност на сградата и
място се приема сумата от 315 860 лв.
По делото е изслушано заключение и на съдебно-счетоводна експертиза,
изготвена от вещото лице Г.М., чието заключение съдът кредитира като дадено
обективно, безпристрастно и компетентно. От същото се установява, че на
28.06.2013г. между КТБ АД, като Банката от една страна и „Е.****“ЕООД, като
Кредитополучател от друга страна е сключен договор за банков кредит, съгласно
който Банката отпуска на Кредитополучателя банков кредит в размер на
3 500 000,00 евро, с цел финансиране на покупната цена на недвижими
имоти находящи се в гр.София, Столична община, Район Младост, бул.“********–
поземлен имот с идентификатор 68134.4081.108. Кредитополучателят заплаща на
Банката за ползвания кредит годишна лихва в размер на 9 %. При нарушаване на
срока за погасяване на вноската по главницата или при предсрочна изискуемост на
кредита, Банката освен договорената лихва начислява върху просрочената
(дължима) главница и събира от Кредитополучателя и наказателна надбавка в
размер на 10 пункта годишно. Начислените, но не платени в срок лихви се отнасят
за отчитане по отделна сметка, като в този случай Кредитополучателят дължи на
Банката неустойка в размер на 10 % годишно върху начислената, но неплатена
лихва до окончателното й издължаване. Кредитополучателят заплаща на Банката
еднократна комисиона за разходите по управление и обработка на кредита в размер
на 0,5 % от размера на кредита, платима до 30.07.2013г. Краен срок за
погасяване на всички дължими от Кредитополучателя по договора суми – главница,
лихви, наказателни лихви, комисиони, неустойки и разноски, е 10.11.2018г.
Кредитополучателят се задължава да погаси главницата по кредита в размер на
3 500 000,00 евро на 50 броя поредни равни месечни погасителни вноски
в размер на 70 000,00 евро всяка една, дължими в периода от 10.10.2014г.
до 10.11.2018г. и платими ежемесечно на 25-то число на съответния месец. На 18.07.2013г. е сключен Анекс №1 към Договор за банков кредит от
28.06.2013г., съгласно който Банката отпуска на Кредитополучателя допълнителен
банков кредит в размер на 4 000 000,00 евро, с което общият размер на
банковия кредит става 7 500 000,00 евро. Кредитополучателят се
задължава да погаси главницата по кредита в размер на 7 500 000,00
евро на 50 броя поредни равни месечни погасителни вноски в размер на
150 000,00 евро всяка една, дължими в периода от 10.10.2014г. до
10.11.2018г. и платими ежемесечно на 25-то число на съответния месец. Вещото
лице сочи, че размерът на усвоените от Кредитополучателя суми по Договор за
банков кредит от 28.06.2013г. са общо 10 352 500,00 евро, в т.ч. по дати и суми
на усвояване, както следва: на 28.06.2013г.- 3 000 000,00 евро; на
08.07.2013г. - 2 563 000,00 евро; на 10.07.2013г. – 24 500,00 евро; на 18.07.2013г.- 4 080 000,00
евро; на 29.07.2013г. –
410 000,00 евро; на 29.07.2013г. –
200 000,00 евро и на 29.07.2013г. -75 000,00 евро. В изпълнение на Договор за банков
кредит от 28.06.2013г., заемната сметка на „Е.****“ЕООД в КТБ АД с номер 2261 978 194744 119 е заверена на 08.07.2013г. със сумата от 2 563 000,00 евро. Сумите предоставени по договор
за банков кредит от 28.06.2013г. и усвоени от „Е.****“ЕООД по заемната му
сметка в КТБ АД, общо в размер на 10 352 500,00 евро, са прехвърлени по
разплащателната сметка на „Е.****“ЕООД в КТБ АД с IBAN: ***, общо в размер на
10 352 500,00 евро, в т.ч. по дати и суми, съответстващи на
описаните по-горе, с основание –усвояване на средства. Експертът сочи, че на
08.07.2013г. с вътрешен превод „Е.****“ЕООД прехвърля от разплащателната си
сметка в евро в КТБ АД с IBAN: ***ната си сметка в лева в КТБ АД с IBAN: ***
2 563 000,00 евро с левова равностойност 5 011 946,50 лв. Продажната
цена на процесния недвижим имот е преведена от разплащателната сметка в лева на
„Е.****“ЕООД в КТБ АД с IBAN: ***ната сметка
в лева на Сдружение „А.С.П.“ в КТБ АД с IBAN: ***.07.2013г. Преведената сума е в размер на 4 889 575,00 лв., а основанието
за плащане е за покупка на недвижими имоти, съгласно нотариален акт от
08.07.2013г.
Експертът сочи, че
с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот №39, том II, рег.№12449,
дело №205/2014г. е издаден на 12.12.2014г. „Е.****“ЕООД продава на „Б.Е.“ЕООД ***
– поземлен имот за продажна цена в размер на 258 000,00 лв., която
продавачът заявява, че е получил напълно от купувачът при подписване на този
Нотариален акт, по банков път, по банковата сметка на продавача.
„Е.****“ЕООД е
издал на „Б.Е.“ЕООД следната данъчна фактура №1-0610/16.12.2014г., с основание
продажба на недвижим имот съгласно НА 39/12.12.2014г. за сумата от 213 882,00
лв., местен данък – 6 450,00 лв., такса за вписване – 258,00 лв., продажба
на недвижим имот, съгласно НА 38 от 12.12.2014г. – 34 818,00 лв.; местен данък –
1 050,00 лв., такса за вписване – 42,00 лв., или обща сума от 248 700,00
лв., като данъчната основа е 256 500,00 лв., с ДДС в размер на 51 300
лв., общата сума за плащане е 300 000 лв. В счетоводството на „Е.****“ЕООД,
издадената фактура е осчетоводена със следната счетоводна статия: Дт с/ка 411 –
Клиенти – „Б.Е.“ЕООД – 300 000,00 лв.; Кт с/ка 705 – Приходи от продажби на ДМА – 248 700,00 лв.; Кт с/ка 4532 –
Начислен данък продажби – 51 300,00 лв.
С тази счетоводна операция в счетоводството на „Е.****“ЕООД е отразено
вземането на дружеството от „Б.Е.“ЕООД за продажбата на имоти в размер на
300 000,00 лв. (в тази сума влиза цената на продажбата на процесния имот),
увеличението на приходите от продажбата в размер на 248 700,00 лв. (в тази
сума влиза цената на продажбата на процесния имот), както и увеличение на
задължението на дружеството към бюджета в размер на 51 300,00 лв. (в тази
сума влиза начисления ДДС върху продажбата на процесния имот). Издадената
фактура е включена в дневника за продажби за данъчен период м. декември 2014г.
под пореден номер 13 и е намерила отражение в подадената справка-декларация за
ДДС за същия данъчен период. На 12.12.2014г. банковата сметка на „Е.****“ЕООД е
заверена със сумата от 299 000,00 лв., като основание на получения превод
е покупка на земя. Полученият превод е осчетоводен, като е намалено вземането
на дружеството от „Б.Е.“ЕООД, както и е отразено увеличението на паричните
средства на дружеството по банковата му сметка. В счетоводството на „Б.Е.“ ЕООД, получената данъчна фактура е
осчетоводена със следната счетоводна статия: Дт с/ка 201 – ДМА номер 2016 – УПИ – Цариградско 113
– 7 300 кв.м. – 213 882,00 лв.; Дт с/ка 203 – ДМА номер 203021 –Дт с/ка 4531 – Начислен
данък при покупки– 44 336,40 лв.; Дт с/ка 4531 – Начислен данък при
покупки–6 963,60 лв.; Кт с/ка 4014 – Доставчици – „Е.****“ЕООД – 300
000,00 лв. С тази счетоводна операция в счетоводството на „Б.Е.“ЕООД е отразено
задължението на дружеството към „Е.****“ЕООД от покупката на имоти в размер на
300 000,00 лв. (в тази сума влиза цената на покупката на процесния имот),
увеличението на закупените ДМА общо в размер на 248 700,00 лв. (в тази
сума влиза цената на покупката на процесния имот), както и увеличение на
вземането на дружеството от бюджета в размер на 51 300,00 лв. (в тази сума
влиза начисления ДДС върху покупката на процесния имот). Получената фактура е
включена в дневника за покупки за данъчен период месец декември 2014г. под
пореден номер 28 и е намерила отражение в подадената справка-декларация за ДДС
за същия данъчен период. Съгласно нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот №105, том IV, рег.№4502, дело №627/2016г., издаден на
13.05.2016г., „Б.Е.“ЕООД продава на „Б.“ООД *** – поземлен имот за сумата о
260 000,00 лв., която сума ще бъде платена след подписване на Нотариалния
акт по банковата сметка на продавача в срок до седем дни от подписването на
акта. „Б.Е.“ЕООД издава на „Б.“ООД следната данъчна фактура:
№9-036/13.05.2016г. - УПИ гр.София, Цариградско шосе №13 – стойност –
216 666,67 лв.; данък придобиване -6 500,00 лв.; такса вписване -260,00
лв., общо 215 314,67 лв., данъчна основа - 223 426,67 лв., ДДС в размер на
44 685,33 лв. или сума за плащане 260 000лв. В счетоводството на „Б.Е.“ЕООД,
издадената данъчна фактура е осчетоводена със следната счетоводна статия: Дт
с/ка 411 – Клиенти – „Б.“ООД –
260 000,00 лв.; Кт с/ка 7092 – Приходи от продажби на ДМА- 215 314,67
лв.; Кт с/ка 4532 – Начислен данък продажби - 44 685,33 лв. С тази
счетоводна операция в счетоводството на „Б.Е.“ЕООД е отразено вземането на
дружеството от „Б.“ООД от продажбата на имота в размер на 260 000,00 лв.,
увеличението на приходите от продажбата на ДМА в размер на 215 314,67 лв.,
както и увеличение на задължението на дружеството към бюджета в размер на 44
685,33 лв. Издадената фактура е включена в дневника за продажби за данъчен
период м.май 2016г. под пореден номер 1 и е намерила отражение в подадената
справка-декларация за ДДС за същия данъчен период. На 14.05.2016г. банковата
сметка на „Б.Е.“ ЕООД е заверена със сумата от 260 000,00 лв. с получен
превод от „Б.“ООД. Основание за получения превод – Покупка на УПИ – Цариградско
шосе 113.
Полученият превод е
осчетоводен, като е намалено вземането на дружеството от „Б.“ООД, както и е
отразено увеличението на паричните средства на дружеството по банковата му
сметка. В счетоводството на „Б.“ООД, получената данъчна фактура е осчетоводена
със следната счетоводна статия: Дт с/ка
201 – ДМА номер 2010003 – УПИ – Цариградско 113 – 223 426,67 лв.; Дт
с/ка 4531 – Начислен данък при покупки - 44 685,33 лв.; Кт с/ка 4014 –
Доставчици – „Б.Е.“ЕООД– 268 112,00 лв. С
тази счетоводна операция в счетоводството на „Б.“ООД е отразено задължението на
дружеството към „Б.Е.“ЕООД от покупката на имота в размер на 268 112,00 лв.,
увеличението на ДМА в размер на 223 426,67 лв., както и увеличение на
вземането на дружеството от бюджета в размер на 44 685,33 лв. Получената
фактура е включена в дневника за покупки за посочения данъчен период под
пореден номер 1 и е намерила отражение в подадената справка-декларация за ДДС
за същия данъчен период. На 14.05.2016г. с платежно нареждане за кредитен
превод „Б.“ООД превежда по банковата сметка на „Б.Е.“ЕООД сума в размер на
260 000,00 лв. Основание за превода
– Покупка на УПИ – Цариградско шосе 113. Извършеният превод е осчетоводен, като
е намалено задължението на дружеството към „Б.Е.“ЕООД, както и е отразено
намалението на паричните средства на дружеството по банковата му сметка. На
експертизата е предоставена оборотна ведомост на „Е.****“ЕООД към 31.12.2013г.,
от проверката на която се установява, че налични активи на дружеството към
31.12.2013г. са следните: паричните средства на каса и по разплащателни сметки
- 410 506,05 лв.; Дълготрайни материални активи -22 330 781,00
лв.; Дългосрочни инвестиции – 29 547 865,55 лв.; краткосрочни
вземания - 781 967,11 лв.; незавършено производство - 4 373 475,68 лв.; предоставени
заеми – 74 504 782,46 лв.; вземания от бюджета –
1 480 859,57 лв. Задълженията на дружеството към 31.12.2013г. са
следните: Други заеми и дългове –
52 935 337,19 лв.; други предоставени заеми и гаранции–
52 974 580,50 лв.; краткосрочни задължения – 9 633 533,31 лв.
По делото е изслушана единична експертиза, чието заключение е изготвено
от вещото лице Т.Т., депозирал заключение от 18.02.2019г. Съгласно това
заключение средната пазарна цена към 08.07.2013г. /дата на придобиване
от ”Е.****”ЕООД, съгласно нотариален акт №196, том І, рег.№5260, дело
№172/08.07.2013г. на Нотариус Ц.К., помощник нотариус по заместване на Г.Й.-Д.,
с район на действие СРС/, на недвижим имот, с административен адрес: град София, СО район „Младост”, бул.„********; представляващ - УПИ, без сгради, застроен с максимално допустима
плътност на застрояване, възлиза на 440 553.00 лв. /58.67 лв. х
Във връзка с оспорване на единичната
експертиза, е изслушана основна тройна съдебно-техническа експертиза и
допълнителна такава. В заключението на тройната експертиза от 11.04.2019г.,
което е изслушано и прието в съдебно заседание на 19.04.2019г. се сочи, че процесният недвижим имот с административен адрес: град София, кв.
"Полигона", бул."********, е застроен
със административни и производствени сгради, които не са предмет на оценката.
Същият е в регулация, има изградена прозирна ограда по границите му и асфалтова настилка. Същият е захранен с ел.
енергия, вода и канал. Поземления имот е равнинен, с лице и достъп от
локалното платно на бул.“Цариградско шосе“. В заключението се сочи, че съгласно
действащия ОУП – имот с КИ 68134.4081.9525 попада в устройствена зона Смф - „предимно за
комплексни центрове по главните градски булеварди“ с устройствени показатели
плътност: 60%, Кинт 3,5; минимална озеленена площ: 40%
Използвана е
информация за пазарните цени на еталонни имоти в регулация с ток, вода и канал,
застроени, съгласно Общ устройствен план на гр.София, попадащи в устройствени
зони - Смф и Смф1 - смесени многофункционални зони с предназначение - предимно
за комплексни центрове по главни градски булеварди, както и за нови комплексни
центрове, кв.”Полигона”, от Агенции за недвижими имоти – М., О. Ю.В., Д. Е.А.
Груп, A. R. A., С., М., П. и., интернет-сайтове - www.****.net, www.****.bg, www.*****.bg и www.*****.bg, както и Софийски имоти /м.07.2013г.; м.12.2014г. и м.05.2016г./. За
еталонни имоти, в гр.София кв.”Полигона”, близост до
бул.„Цариградско шосе”, са установени цени, посочени
в таблица 1 от 110 евро на кв.м. до 350 евро на кв.м., поради което се приема
осреднена стойност от 250 евро на кв.м. След
изчисления /използвайки метод на
интерполацията/ вещите лица са посочили, че осреднената
претеглена пазарна стойност на 1 м2 площ за имоти - УПИ, ток, вода, канал, застроени,
съгласно Общ устройствен план на гр.София попадащи в устройствени зони - Смф и
Смф1 - смесени многофункционални зони с предназначение - предимно за комплексни
центрове по главни градски булеварди, както и за нови комплексни центрове,
кв.”Полигона”, за м.юли 2013г. е 250.00 евро, но тя не е
крайна такава, а следва да се приложи корекционен
коефициент от 0.80, отчитащ офертни цени, както и относно получената стойност да се приложи коефициент от 0.15 с оглед факта, че предмет на оценката е
само земята, без построените сгради, при съобразяване, че застрояването
е с максимално допустима плътност, поради което след
изчисления вещите лица приемат пазарна стойност на
Съгласно изслушаното допълнително
заключение на тройната съдебно-техническа експертиза в съдебно заседание на
17.07.2020г., изготвеното от вещите лица Й.П.Н., инж. А.Ж.А. и инж. К.С.Д., се
установява, че същите са описали подробно процесния имот и са установили
съгласно представената на стр. 2 от заключението извадката от ОУП, че имотът
попада в зона СМФ. Вещите лица сочат, че съгласно ЗУТ, ОУП не е план за пряко приложение, а
предвижданията в него определят в перспективен аспект стратегическите насоки за
социално - икономическото и пространствено развитие на населеното място, в
случая град София, т.е. с него се определят предназначението и начина на
устройство на отделните структурни части на териториите, обхванати от плана, в
т.ч. общият режим за устройството им със съответните правила и норми за
застрояване. Според експертите за да може даден имот да придобие
характеристиките на зоната, в която попада, следва да се изработи ПУП (подробен
устройствен планов), които задължително
се съобразяват с предвижданията на концепциите и схемите за пространствено
развитие в устройствения план от по-горна степен, какъвто е ОУП, с който ПУП се определят вида и допустимите параметри на застрояване. Видно
от извадката от кадастралната карта към м.декември 2014г (датата на закопуване)
имотът е застроен и е с отреждане съгласно ПУП за А.С.П., като същото е
отреждането и към настоящия момент. Според вещите лица при оценката на ПИ
следва да се приемат като параметри наличното застрояване, което към момента на
закупуване е смесено – търговска, административна и производствени сгради,
както и трафопост, които са както следва: двуетажна производствена сграда със
ЗРП 345 кв.м. и РЗП 690 кв.м.; двуетажна производствена сграда със ЗП 842 кв.м.
и РЗП 1684 кв.м.; осеметажна административна сграда с РЗП 8 415 кв.м. и
трафопост от 10 км.м. Според експертите
към момента на извършване на продажбите няма възможност за допълнително
застрояване предвид липсата на процедиран ПУП, с който да бъдат определени
различни от настоящите параметри. Вещите лица са посочили, че за 2014г и
2016г са намерили актове за реално сключени сделки за продажба на застроени ПИ
и е изготвен и вариант с данни от
нотариални актове за продажба. За определяне
стойността на земята по остатъчен метод са взети статистически офертни данни от
сайта www.imot.bg и imoti.net за офиси, като не
е направена корекция за наличие на промишлени и търговска сгради, а при
изготвяне на оценките по остатъчен метод са ползвани данни от СЕК Стройексперт
еталон 7 за построяване пететажна административна сграда за съответните години.
Единичната цена е коригирана с 25% в завишение предвид строителството в гр. София.
В таблицата на стр. 5 е дадено заключение за цената на имота към 2013г., като
видно от изчисленията, по индикация за пазарна цена стойността му е
434 395 лв., а по остатъчния метод – в размер на 423 134 лв., като
при съотношение 50/50 между двата метода, за което в съдебно заседание вещите
лица уточняват, че считат за най-удачно, са дали стойност на имота за 2013г. в
размер на сумата от 428 764 лв. За 2014г. изчисленията са в таблицата на
стр. 6 от заключението, като в таблицата са описани установени петнадесет
сделки със сходни имоти, като се приема от експертите средна пазарна цена за 1
кв.м. – 29.40 лева или общо за имота 214 620 лв. В таблицата на стр. 7 от
заключението при съчетание на пазарния метод и метода на остатъчната стойност
се дава цена на имота в размер на 309 538 лв. За пълнота на експертизата е
разработен и вариант със статистически офертни цени за 2014г. при който данните
са в таблицата на стр. 8 и стойността на имота е в размер на 466 269 лв. В
таблица на стр. 9 от експертизата вещите лица са представили установените от
тях девет сделки със сходни имоти за 2016г., като въз основа на същите изводът
им е, че пазарна стойност на процесния УПИ по сравнителен метод на база
действително сключени сделки и вписани в СВ гр. София възлиза на 311 402 лева. При
изчисленията в таблица на стр. 10 и ползване на установените пазарни цени и
остатъчния метод, стойността възлиза на сумата от 540 247 лв. Същевременно
са направили изчисления и по статистически офертни цени и съчетание на пазарния
с остатъчния метод, представени в таблицата, при който стойността на имота
възлиза на 641 541 лв. Вещите лица са посочили, че при направените справки
в АВ не са открили сделки за продажба на аналогичени поземлени имоти – застроен с промишлени и/или офис
сгради с изчерпана плътност както и земята да е собственост на едно юридическо лице,
сградите да са собственост на други юридически лица за 2013г. За 2014 и
2016 година установените сделки са подробно описани в табличен вид съответно на
стр.6 - 2014г и стр.9 - 2016г и са взети предвид при изготвяне на изчислителните
анализи във варианта сравнителен метод със сключени сделки. Според експертите районът
на процесния имот е застроен предимно с жилищни, търговски и административни
сгради от висок клас, а свободните от застрояване поземлени имоти са почти изчерпани,
като основната предпоставка за непрекъснатото увеличаване цените в района е
засиленото търсене на УПИ и слабото предлагане.
При така установената фактическа
обстановка съдът достигна до следните правни изводи:
По делото не се спори по
отношение на това, че за „КТБ“ АД е открито производство по несъстоятелност,
назначени са синдици, както и че банката е кредитор с неудовлетворено вземане
срещу своя съконтрахент „Е.****“ ЕООД в размерите, в които същото е прието в
производството.
Съгласно чл. 60а, ал. 1 от Закона за банковата
несъстоятелност синдикът, временният синдик или фондът могат да предявяват искове пред съда
по несъстоятелността за връщане на получено имущество с произход от банката
срещу всяко трето лице в случаите, когато: 1) третото лице не е изпълнило
насрещна престация или същата е на значително по-ниска стойност от полученото,
или 2) полученото от третото лице е под формата на парична и/или непарична
вноска в капитала му. Фактическият
състав на правото по чл. 60а, ал. 1, вр. § 1, т. 7 ЗБН включва предоставяне на парични средства от
банката на нейн длъжник, придобиване на имущество от длъжника с предоставените
средства, получаване на имуществото от трето лице без насрещна престация,
евентуално срещу насрещна престация на значително по-ниска стойност. Както се приема и в определение №
648/15.12.2017 г. по ч.т.д. № 2209/17 г. На ВКС,първо т.о., искът по чл. 60а, ал. 1 ЗБН е осъдителен за
защита на облигационно право, като е
последица от предвидена в закона, настъпваща по силата на него, при
осъществяване на елементите от специалния фактически състав на нормата,
относителна недействителност спрямо банката в несъстоятелност на извършени
прехвърляния на имущество с произход от банката. В разпоредбата на § 1, т. 7 от ДР на ЗБН е изяснено кое имущество е с
"произход от банката", а именно: всяко първоначално предоставяне от банката на парични средства и/или
имуществени права на неин длъжник, включително и предоставените обезпечения,
които в същия или в променен вид са станали част от патримониума на всяко трето
лице, независимо от броя на междинните прехвърляния и правната им форма. Следователно законът е предвидил
възникването на специално притезателно право - да се иска връщане на имущество
с произход от банката, което имущество е придобито от трето лице /не от
длъжника на банката/ и намиращо се в негово държане, в случай че са налице
предпоставките по т. 1 или т. 2. От систематичното тълкуване на двете
разпоредби следва, че това е имуществото, което е било придобито от прекия
длъжник на банката чрез финансиране от банката, респ. трансформирано имущество,
независимо от вида и броя на последващите прехвърляния на същото на последващи
титуляри. Чрез иска по чл. 60а, ал. 1 от ЗБН по
същество се претендират последиците на настъпила ex lege относителна
недействителност и едновременно с това се осъществява пряко удовлетворяване на
вземането на банката чрез фактическо връщане на имуществото, представляващо
елемент от патримониума на едно трето лице, което означава, че в тежест на това
трето лице по силата на закона и при предвидените в него предпоставки възниква
правно задължение да предаде на банката (върне в масата на несъстоятелността)
това имущество, тъй като по отношение на банката третото лице се счита само за
държател, но не и за негов титуляр. (така напр. определение
№ 358 от 30.07.2018 г. на ВКС по т. д. № 983/2018 г., I т. о., ТК. и др./
Предпоставките
за уважаване на исковата претенция по чл.60а от ЗБН са кумулативни и включват
освен придобиването на имущество с произход банката и последващото му
прехвърляне на трето лице, то горното да е осъществено при пълна липса на
насрещна престация или при нейната нееквивалентност, а именно както постановява
разпоредбата – третото лице да не е изпълнило насрещна престация или същата да
е на стойност, значително по-ниска от размера на полученото. Последният елемент от първия фактически състав на правото
на банката по чл. 60а, ал. 1, т. 1 ЗБН представлява отрицателен факт - третото
лице не е изпълнило насрещна престация, като съдържанието на разпоредбата може
да обуслови извод, че хипотезата й покрива както случаите, при които
имуществото е получено от третото лице без основание или въз основа на
безвъзмездна сделка с длъжника на банката, така и случаите, при които
имуществото е получено по възмездна сделка с длъжника на банката, но третото
лице е в пълно неизпълнение на задълженията си по тази сделка. Последният елемент от втория
фактически състав на правото на банката по чл. 60а, ал. 1, т. 1 ЗБН
представлява значително несъответствие между стойността на полученото имущество
от третото лице и стойността на насрещната престация на третото лице към
длъжника, като отново са възможни две хипотези за осъществяване на фактическия
състав - уговорените престации по сделката между длъжника и третото лице са
значително неравностойни, уговорените престации са равностойни, но третото лице
е в неизпълнение на значителна част от своето задължение. Общото между двете е
недобросъвестното поведение на третото лице, вследствие на което то се
обогатява неоснователно за сметка на прекия длъжник на банката. Именно заради
проявената от него недобросъвестност, то е санкционирано от закона да върне
обратно полученото по сделката, за да може кредиторите на банката да се
удовлетворят от него. Няма
съмнение обаче, че всички предвидени в ЗБН хипотези имат изключителен характер
- те представляват извънредни средства/предвидени само в този закон и при
строго определени предпоставки/ за удовлетворяване на кредиторовия интерес. По
тази причина и разширително тълкуване на тези разпоредби не е допустимо.
Незачитането на придобити права спрямо несъстоятелната банка и възникването на
задължение в тежест на ответника за връщане на придобитите активи, без значение дали има проявена недобросъвестност, т. е.
и при евентуално правомерно поведение от негова страна, би било нарушение на чл. 1 от Протокол № 1 на ЕКПЧ,
която разпоредба има примат над вътрешноправните актове, които й противоречат
(чл. 5, ал. 4 КРБ). Посочената разпоредба от
ЕКПЧ постановява, че никой не може да бъде лишен от своята собственост, освен в интерес на обществото и
съгласно условията, предвидени в закона и в общите принципи на международното
право. На първо
място следва да се има предвид, че искът по чл. 60а от ЗБН не е вещен и не
съставлява основание за прехвърляне на имущество, за да се приеме, че се лишава
едно лице от право на собственост, а е облигационен и включва имплицитно
установяване на относителна недействителност спрямо кредиторите на банката, но
при определени предпоставки във връзка с основанието, на което третото лице е
получило имущество с произход банката.Ако се приеме, че недобросъвестността няма
отношение към основателността на исковете по чл. 60а, ал. 1, т. 1 ЗБН, тогава ще е налице хипотезата на лишаване на
един правен субект от имуществено право, само защото то някога е имало произход
от банка, обявена в несъстоятелност, което по никакъв начин не е в интерес на
търговския оборот и обществения интерес. Правилото на чл. 60а, ал. 1, т. 1 ЗБН, ако предвиждаше лишаване на един правен субект от имуществено право, само защото
същото има произход от банка, обявена в несъстоятелност, не би било в съотвествие с общите принципи на
международното право, съответно нарушава и КРБ. В практиката на ЕСПЧ по прилагане
на чл. 1 от Протокол № 1 към ЕКПЧ е подробно разяснено, че лишаването от
притежание трябва да е в интерес на обществото, предприетата мярка да е
правомерна и съразмерна на преследваната цел (напр. решение от 22.09.1994 г. на
ЕСПЧ по делото Hentrich v France ). Безусловно трябва да съществува
пропорционалност между използваната мярка и целта, чието постигане се търси чрез
прилагането й (решение от 21.02.1986 г. по делото James and Others v UK ). Следователно следва да се
установи, че има недобросъвестност, която се изразява съобразно законовата
норма в липса на насрещна престация изобщо или в нейното съществено несъответствие.
Законовата разпоредба предвижда, че връщането на полученото се дължи само ако е
без изпълнение на насрещна престация или при нееквивалентна такава, което
означава, че получателят се е облагодетелствал неоснователно, а именно получил
е нещо, без да е престирал надлежно насреща на своя съконтрахент срещу
полученото. Няма единен
критерий /като абсолютна стойност, процент или обикновена дроб/, за преценката
дали престацията на третото лице е на значително по-ниска стойност от
полученото от него, не може да бъде въведен, като тя се прави за всеки отделен
случай, към момента на сключването на сделката, съобразно конкретно
установените по делото, релевантни за спора факти и обстоятелства / в този смисъл изрично
определение №247 от 22.04.2020г. по т.д.1640/2019г., II т.о. на ВКС и др./ Преценката за нееквивалентността се извършва на база на
действителната пазарна стойност на насрещните престации към момента на сключване на
договора. Нееквивалентност
на престациите съгласно константната практика на съдилищата изисква тяхната равностойност да се
преценява към момента на сключването на сделката и същата не
може да се тълкува като пълен идентитет между цената на даденото и цената на
полученото по сделката, като дали е налице значително несъответствие
също е въпрос на конкретна преценка съобразно данните. Съгласно рещение №
107 от 14.11.2011 г. по т.д. № 742/2010 г. на ТК, І т.о. на ВКС дали неравностойността
на престациите е значителна се преценява във всеки конкретен случай, като съдът
задължително мотивира изводите си. При разпоредителни сделки с недвижим имот
еквивалентността на престациите се преценява чрез съпоставяне на реалната
пазарна стойност на имота към момента на сключване на договора със стойността
на насрещната престация на приобретателя, уговорена при сключване на сделката, както
изрично е приел и ВКС в постановеното по реда на чл. 290 от ГПК решение
№1/22.04.2016г. по т.д.№2750/2014г., ІІ т.о. и др. Данъчната
оценка не е релевантна, тъй като следва да се прецени пазарната стойност на
имота, а данъчната оценка не се равнява на пазарната стойност
на имота. Данъчната оценка е основа на
местния данък, който следва да бъде заплатен при разпореждане с имота. За
пазарна цена следва да се приеме тази, на която действително са реализирани
продажби за процесния период. Пазарната цена е ориентир за
действителната стойност на актива, т.е.
за колко може да бъде купено към момента на сделката имущество от подобен вид.
В случая както се е произнесъл
съдът и с определението по чл. 374 от ГПК, неоснователно е възражението на ответника,
че щом придобиването на имота е преди влизане в сила на разпоредбата на чл. 60а, ал. 1 от ЗБН, то
имуществото не може да бъде отнемано, тъй като на разпоредбата на чл. 60а, ал.
1 от ЗБН не е придадено обратно действие. Забраната за обратно действие на законите е общ принцип,
който се извлича от понятието за правова държава (преамбюла и чл. 4, ал. 1 от Конституцията). Принципът може да се извлече с аргумент от противното и от чл.
14, ал. 1 от ЗНА - обратна сила на нормативен акт може да се даде само по
изключение и то с изрична разпоредба при определени предпоставки, като тази
разпоредба следва да се прилага и служебно от правоприлагащите органи. В този смисъл е
становище към Решение № 11 от 09.07.1996 г. по к.д. № 10/1996 г. на
Конституционния съд, както и най-общо решенията по множество други дела на
същия съд (к.д. № 4/1992 г., к.д. № 9/1994 г., к.д. № 9/1996 г., к.д. № 12/1997
г., к.д. № 1/2001 г., к.д. № 8/2013 г., к.д. № 1/2017 г. и др.). В подобен
смисъл са и решенията на Конституционния съд, посочени от ответника. В случая обаче няма приложение на
разпоредбата на чл. 60а, ал. 1, от ЗБН с обратно действие, а нейно приложение
занапред спрямо отношения, които заварва, така както тези отношения са посочени
в исковата молба на ищеца като съществуващи към датата на влизане в сила на
разпоредбата. Това са висящо правоотношение по договор за кредит, задълженията
на кредитополучателя по който не са изпълнени, твърдяно придобиване на
имущество със средствата, предоставени по договора за кредит, без изпълнени
никаква насрещна престация, съответно такава на значително по-ниска стойност,
по отношение на длъжника – кредитополучател.
Съдът намира, че по делото се
установи безспорно, че по договор за банков кредит от 28.06.2013г., сключен
между КТБ АД и „Е.****“ ЕООД,
като нредитополучател банката е отпуснала на кредитополучателя
банков кредит в размер на 3 500 000,00 евро, като целта на
финансирането е именно закупуване на описания имот, а средствата по кредита са
усвоени още на 28.06.2013г. в размер на
3 000 000,00 евро, както се установи от заключението на ССЕ. Като продажна цена на имота
кредитополучателят „Е.****“ ЕООД по сключения
на 08.07.2013г. договор за покупко-продажба на недвижим имот е заплатило на Сдружение
„А.С.П.“ с преводно нареждане от 08.07.2013г. сумата от 4
889 575 лв. Следователно средствата за
придобиване на този имот са с произход банката „КТБ“ АД, а именно предоставения
от нея кредит, което се установява от съпоставяне на сумите и датите и предвид
целевия характер на сделката, както и от това, че в заключението на ССЕ по
обследвания ГФО на това дружество за 2013г. не се установява то да е
притежавало парични вземания в такъв размер, извън усвоения кредит, за да се
приеме, че покупката на имота е финансирана по друг начин и с негови собствени
средства. Вярно е, че няма пряко плащане на цената от банката на купувача на
имота, а усвояване на средствата по сметката на кредитополучателя и последващо
плащане на цената на имота, но въпреки че парите са родово заместими вещи,
съдът счита, че може да се направи извод, че имотът е придобит със средства с
произход отпуснат от банката кредит. Извън предмета на спора е защо при
придобиването на имота от „Е.****“ ЕООД уговорената продажна цена е значително
завишена спрямо установените от ескспертните заключения средни пазарни цени,
както и защо банката е допуснала кредитът да бъде усвоен, без да бъдат учредени
обезпеченията по него и дали е налице недобросъвестност с цел източване на
средства от „КТБ“ АД. Безспорно е, че същият имот е придобит от трето лице – „Б.е.“
АД чрез договор за покупко-продажба от 12.12.2014г., за продажна цената 258 000
лв., като сумата по фактура № *********/16.12.2014г. за сделката по нотариалния
акт, с начислен ДДС възлиза на 300 000 лв., и е платена съгласно извлечение от
сметка от „Инвестбанк“ АД. С договор за покупко-продажба от 13.05.2016г.,
сключен с нотариален акт №105, том ІV, рег.№4502, дело №627/2016г. на Нотариус И.Н.,
с рег.№040 на НК, процесният имот е прехвърлен на ответника – „Б.-**“ ЕООД, за
сумата от 260 000 лв., като също са представени доказателства за
извършаване на превод на сумата. Следователно придобиването на имота от третите
лица последователно не е осъществено при липса на престация, а при извършване
на плащане на уговорената между страните продажна цена. Съдът намира, че за
2014г. и 2016г. както се установи от заключението на тройната съдебна
експертиза има извършени сделки с подобни имоти и въз основа на същите, вещите
лица посочват, че средната пазарна стойност на процесния имот възлиза на 214 620
лв. за 2014г., а при съчетание на пазарния метод и метода на остатъчната
стойност на 309 538 лв., а за 2016г. по сравнителен метод на база
действително сключени сделки и вписани в СВ стойността е 311 402 лева, а при ползване
на установените пазарни цени и остатъчния метод, стойността възлиза на сумата
от 540 247 лв. При изслушването на експертите в съдебно заседание те
изрично посочват, че след като има извършени сделки, може да се ползва и
единствено и само сравнителния метод, а оценката при съчетаване на двата метода
са посочили защото така им е поставена задачата, поради което няма основание да
се приема втория вариант. Съдът приема, че няма основание да се ползва и третия
вариант, при който за тези години се използват статистическите цени, тъй като
на първо място при тях не са отчетени спецификите на имота, а и за периода са
налични и установени конкретни сделки, въз основа на които е определена
средната пазарна цена. При съпоставяне на установената средна пазарна цена от
вещите лица и заплатената от „Б. е.“ АД за придобиване на имота не се
установява да е налице нееквивалентност на престациите, като дори и във втория
вариант с ползване на остатъчния метод разликата е несъществена. Съдът от
цялостната преценка на доказателствата по делото и изслушаните заключения на
съдебно-техническата експертиза, намира че следва да кредитира варианта на
заключението, при който е изготвена оценка на имота по средни пазарни цени на
база на данни за реално осъществени сделки, каквито за установени за 2014г. и
то не малко на брой, а не на база статистически данни, тъй като последните по
никакъв начин не отчитат конкретните особености на имота и реално извършваните
сделки, а съставляват извадка за офертни цени. Първоначалната
съдебно-техническа експертиза и първоначалната тройна експертиза, освен че са оспорени
от процесуалния представител на ответника, съдът намира, че не може да бъдат
кредитирани, тъй като са изготвени по методика, без да са ползвани пазарни
аналози, а само офертни цени, като не е отчетен и факта, в поземления имот не
може да бъде реализирано строителство и той е с изчерпан строителен потенциал,
като собственик на сградата е друг субект, различен от собственика на земята,
както се посочва изрично в допълнителната СТЕ. Предвид горното съдът намира, че
средната пазарна стойност на процесния имот възлиза 214 620 лв. за 2014г.
според този вариант на заключението на СТЕ, то първото придобиване на процесния
имот от „Б.е.“ АД, извършено срещу заплащане на цена по фактура в размер на общо
на 300000 лв., от които 258 000 лв. за земята и 42 000 лв. за
сградата, предмет на отделен нотариален акт, не отговаря на изискванията на чл.
60а, ал.1 от ЗБН да е съществена нееквивалентна. Напротив, заплатената цена, представляваща
насрещната престация на третото лице е в съответствие със средната пазарна цена
на имота към момента на придобиването му, и дори леко я надвишава – платени са
258 000 лв. при средна пазарна цена 214 620 лв., като не се
установява насрещната престация срещу полученото имущество да е на значително
по-ниска стойност. Съдът споделя доводите на ответника, че с оглед установяване
на горното се прекъсва връзката за произход на имуществото на банката и
еквивалентността на престациите при последващите сделки е ирелевантна. Предвид
евквивалентността на престациите по сделката от 2014г. не може да се приеме
недобросъвестност на третото лице „Б.е.“ АД при придобиване на имота. След като
при придобиване на имота, чиято покупка е финансирана с кредит от банката,
третото лице е извършило заплащане на цена, която съответства на средната му
пазарна цена по приетото допълнително заключение на тройната СТЕ, то
последващите сделки с този имот са ирелевантни, тъй като придобиването при
липса или при нееквивалентна престация важи по отношение на прекия длъжник на
банката. Последващите сделки със същото имущество между трети лица, които нямат
никакво отношение към кредитополучателя и към банката, са ирелевантни, тъй като
тези взаимоотношения са между лица, които не са длъжници на банката. Ответникът
„Б.**“ ЕООД е закупил имота не от кредополучателя – длъжник на банката, а от
трето лице – „Б.е.“ АД, поради което неговата престация към съконтрахента му не
е от значение за приложение на нормата на чл. 60а ал.1 от ЗБН, която визира
липса на предстация или нееквивалентност, но се визира сделката между длъжника
на банката и третото лице, а не последващата такава. Независимо от горното дори
и да се приеме, че следва да се прецени и евкивалентността на престация на
ответника „Б.**“ ООД, то същата е в
размер на 260 000 лв. Във кредитирания вариант от заключението за средни
пазарни цени на имота към 2016г. вещите лица са посочили сумата от 311 402 лева.
От процесуалния представител на ответника в писмените бележки се сочи, че на
страница 9 от експертизата в точка
2.3.1. Оценка по Сравнителен метод на процесния УПИ в табличен вид са
дадени изчислителни анализи на база осреднена цена от нотариални актове за
реално сключени сделки, като счита, че е допусната явна фактическа грешка
(грешка при извършването на аритметичните операции), като е посочено, че
общата цена на УПИ с площ 7300 кв. м. при средна цена за кв. м. 42,658 е 311
402 лева. Според ответника като се съберекоригираната стойността в лева на осемтте
имота, предмет на нотариалните актове, посочена в крайната колона:118.359+1.55+47.47+7.335+10.3065+5.8695+107.715=298.605,
се получава средната цена за квадратен метър 298.605:8=37,326, а не както
грешно е посочено в експертизата - 42.658. При средна цена на квадратен метър
37.326 лева за УПИ от 7300 кв.м. общата цена на имота е 272 479, 80 лева, а не
311 402 лева. Ответникът твърди, че вярната стойност на имота, изчислена въз
основа на изчислителните анализи в таблицата, към 2016г. възлиза на
272 479,80 лв. В случая, макар да се касае за изчисления, съдът намира, че
след като ответникът не е възразил и не е поискал от вещите лица да коригират
заключението си, включително и при изслушването му, тази възможност е
преклудирана, още повече че нито другата страна, нито вещите лица могат да
вземат становище и да обяснят разликата и да се установи надлежно налице ли е
грешка. Съдът не разполага със специални знания и именно поради това е възложил
на вещите лица изчисленията и даването на заключение за средната пазарна стойност
на имота. Независимо от горното, обаче, дори и при несъобразяване на сочената
от ответника аритметическа грешка, средната пазарна цена според заключението не
надвишава в пъти платената от ответника „Б.**“ ЕООД, а е сравнително близка до
същата, като разликата не е съществена, поради което според настоящия състав не
може да се приеме, че е налице значителна нееквивалентност на престациите. С
оглед гореизложеното съдът намира, че предявените искове са неоснователни и
недоказани и следва да бъдат отхвърлени.
С оглед изхода на спора на ищцовата страна не се следват
разноски, но такива предвид изричното искане следва да бъдат присъдени на
ответника. Последният е представил списък на разноските, който включва сумата
от 3600 лв. – платени депозити за вещи лица, както и сумата от 25 000 лв.
– адвокатско възнаграждение, като същото е уговорено в приложения договор за
правна защита № 0557935 от 01.11.2018г. и заплатено видно от представените
извлечения от сметка. Ищцовата страна е заявила възражение за прекомерност на
адвокатското възнаграждение. Съобразно цената на иска, която е установена по
представеното писмо от СО- ДОП Младост, а именно данъчната оценка на имота,
възлизаща на 284 516 лв., следващото се минимално адвокатско
възнаграждение съобразно Наредбата включва твърда сума от 3530 лв. и 2% за
горницата над 100000 лв., което в случая е 3690,32 лв., или следващото се
адвокатско възнаграждение е 7 220,32 лв. В случая действително по делото
са проведени повече от две съдебни заседания, но горното е било по причина
нередовно призоваване на третото лице-помагач, неизготвяне на експертизи
своевременно от вещите лица, смърт на едно от тях в хода на процеса, но съдът
намира, че независимо от горното не може да се приеме, че делото е с фактическа
или правна сложност, поради което адвокатски хонорар в размер на 25 000
лв., който е повече от три пъти над минималния, се явява прекомерен. Предвид
горното, без това да влияе на взаимоотношенията между ответника и неговия
процесуален представител, искането на ищцовата страна за намаляване на
адвокатското възграждение следва да бъде уважено по горепосочения размер от
7 220,32 лв. Предвид горното на ответника следва да бъдат присъдени
разноски в общ размер на сумата от 10 820,32 лв.
В случая предвид разпоредбата на чл. 60а, ал.2 от ЗБН, не се събират
предварително държавна такса от лицата по чл. 62, ал. 1, като ако искът бъде
уважен, следващата се държавна такса се събира от осъдената страна, а ако искът
бъде отхвърлен, държавната такса се събира от масата на несъстоятелността. В случая искът се
отхвърля и следващата се такса следва да бъде събрана от масата на
несъстоятелността, като същата съобразно данъчната оценка възлиза на сумата от
2845,16 лв. и следва да бъде присъдена в полза на СГС.
Воден от горното съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ исковете с правно
основание чл. 60а, ал.1, т.1 предл.1 и чл. 60а, ал.1, т.1 предл.2 от ЗБН,
предявени от ищците А.Н.Д. и К.Х.М. - синдици на „КТБ“ АД / в
несъстоятелност/, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление ***, срещу „Б.-**“ ООД,
ЕИК ********, със седалище и адрес на управление ***, за осъждане на ответника да
върне получения имот, подробно описан в исковата молба, а именно: НЕДВИЖИМ
ИМОТ, находящ се в град София, Столична община, Район "Младост", бул.
„********(сто и тринадесет), представляващ: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор №
68134.4081.9525 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка четири хиляди
и осемдесет и едно точка девет хиляда петстотин двадесет и пет) по
кадастралната карта и кадастралните регистри на недвижимите имоти, одобрени със
Заповед № РД-18-35/09.06.2011г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно
изменена със Заповед : 18-8038- 31.05.2014г. на Началник на СГКК- София, с площ
от 7509 кв.м. (седем хиляди петстотин и девет квадратни метра), трайно
предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: Високо
застрояване (над 15м.), стар идентификатор: 68134.4081.108 (шестдесет и осем
хиляди сто тридесет и четири точка четири хиляди и осемдесет и едно точка сто и
осем), номер по предходен план: няма, при съседа по скица на СГКК- София: ПИ с
идентификатори №№ 68134.4082.797 (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири
точка четири хиляди и осемдесет и две точка седемстотин деветдесет и седем),
68134.4081.60 (шестдесет и осем хиляда сто тридесет и четири точка четири
хиляди и осемдесет и едно точка шестдесет), 68134.4081.61 (шестдесет и осем
хиляда сто тридесет и четири точка четири хиляда и осемдесет и едно точка
шестдесет и едно), 68134.4081.907 (шестдесет и осем хиляда сто тридесет и
четири точка четири хиляда и осемдесет и едно точка деветстотин и седем),
68134.4081.567 (шестдесет и осем хиляда сто тридесет и четири точка четири
хиляди и осемдесет и едно точка петстотин шестдесет и седем), който съгласно
документ за собственост е с описание: дворно място, цялото с площ от 7 300
кв.м. (седем хиляди и триста квадратни метра), представляващо парцел III
(трети) за „А.С.П.“ от кв.9 (девети) по регулационния план на град София, НПЗ
„Изток“, местност „Къро“, одобрен със заповед № РД-06- 149/05.06.1998 г. на
Кмета на Район Младост СО, при съседи: от североизток - парцел II (втори),
отреден за ДКИТ „Национален център по метрология", от югоизток-парцел V
(пети), отреден за ЕАД „Балкан прес“ София, от югозапад -улица и от северозапад
- парцел IV (четвърти), отреден за административен търговски център и парцел II
(втори) ДКИТ „Национален център по метрология“ като имущество с произход банката.
ОСЪЖДА на основание чл. 78
от ГПК ищците А.Н.Д. и К.Х.М. - синдици на „КТБ“ АД / в
несъстоятелност/, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление ***, да заплатят на
ответника „Б.-**“ ООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление *** 820,32
лв. / десет хиляди осемстотин и двадесет лева и тридесет и две стотинки/ -
съдебно-деловодни разноски.
ОСЪЖДА на основание чл.
60а, ал.2 от ЗБН „КТБ“ АД / в несъстоятелност/, ЕИК ********, със
седалище и адрес на управление ***, да заплати от масата на несъстоятелността
на СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, с адрес – гр. София, бул.“Витоша“ №2, сумата от 2845,16
лв. – държавна такса по делото.
Решението е постановено при участието на трето лице – помагач „Б.Е.“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление ***.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Софийски
апелативен съд в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
СЪДИЯ: