Решение по адм. дело №352/2025 на Административен съд - Русе

Производството е по реда на чл. 145 и сл. от АПК вр.чл. 38 от Закона за държавната собственост ЗДС).

Образувано е по жалба на Р. И. Г. от с.Красен, обл.Русе чрез адв. Л. Х. от АК-Хасково против решение № 212 от 4 април 2025 година на МС на Република България, в частта му, която касае оценката на отчуждени недвижими имоти по реда на чл.34а и следващите от ЗДС - имот с идентификатор 39520.87.548 (87.24) с площ 6,300 дка четвърта категория в землището на с.Красен, общ.Иваново местността „ Под Корията“– т.145 по Приложение към т.1 на оспореното решение, за който е определено обезщетение в размер на 4 470 лева. В жалбата се развиват оплаквания за незаконосъобразност на административния акт в оспорената му част. Твърди се, че определеното за отчуждения имот обезщетение не отговаря на условията за равностойно парично обезщетение по смисъла на чл. 32, ал. 2 от ЗДС и несъответстващо на пазарната цена на имота. Иска съдът да постанови решение, с което да измени решението на Министерския съвет в оспорената му част като увеличи размера на определеното обезщетение. Претендира се и присъждането на направените деловодни разноски, съгласно списък на разноските.

Ответникът по жалбата – Министерски съвет на Република България, чрез процесуалния си представител, в съпроводителното писмо към жалбата и в представеното на основание чл. 38, ал. 4 от ЗДС становище излага подробни съображения за нейната неоснователност. Твърди, че оспореното решение е издадено от компетентен орган, при спазване на изискванията за форма и съдържание на акта, както и на административнопроизводствените правила. Поддържа, че е спазен и материалният закон. Сочи, че размерът на определеното парично обезщетение е основан на оценителски доклад, възложен от административния орган. Оценката била възложена с възлагателно писмо изх. № 53-00-11435 от 15.09.2023 г., поради което относимият период, през който следвало да са сключени сделките, използвани като пазарни аналози, е от 15.09.2022 г. до 15.09.2023 г., в който период такива аналози не били открити, поради което обезщетението било определено по реда на Наредбата за реда за определяне на цени на земеделските земи. Възразява относно оценката на представеното заключение по назначената оценителна експертиза, че ЗДС не допуска при липса на подходящи пазарни аналози да се прилагат общите методи за оценка на недвижимите имоти, практикувани от оценителите на недвижими имоти, какъвто е и използваният в заключението на вещото лице приходен метод (метод на директната капитализация на дохода, в случая на годишното рентно плащане). Сочи, че използваната от вещото лице стойност на средното годишно рентно плащане, определено по реда на § 2е от ДР на ЗСПЗЗ, са базира на осреднените стойности за всички категории земи в съответното землище и не предоставя информация за рентното плащане по отделни категории, каквото е основното изискване на чл. 3, ал. 1 от Наредбата за реда за определяне на цени на земеделските земи. Оспорва заключението и в частта му досежно изчисленият размер на обезщетение, при който за основа е взета капитализираната поземлена рента и към нея са приложени коефициентите по чл. 4 от Наредбата . Моли съда да постанови решение, с което жалбата да бъде отхвърлена. Претендира присъждането на юрисконсултско възнаграждение и прави възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение.

Заинтересованата страна – министърът на регионалното развитие и благоустройството, чрез процесуалния си представител, в писмено становище с приложения към него, счита жалбата за неоснователна. Счита, че решението на Министерския съвет, в обжалваната му част, е правилно и законосъобразно и моли жалбата срещу същото да бъде отхвърлена. Претендира юрисконсулско възнаграждение.

Заинтересованата страна – министърът на финансите, чрез процесуалния си представител, е депозирал становище, в което също счита подадената жалба неоснователна и недоказана. Поддържа, че решението на Министерския съвет, в оспорената му част, е постановено при спазването на всички изисквания на закона като размерът на паричното обезщетение е определен въз основа на правилна и законосъобразна експертна оценка, отговаряща на изискванията на ЗДС. Претендира юрисконсулско възнаграждение.

Заинтересованата страна - инвеститорът на обекта, за изграждане на който се извършва отчуждаването – Агенция „Пътна инфраструктура“, представя доказателства за връчване на оспореното решение. Не взема становище по жалбата.

Съдът, като съобрази събраните по делото доказателства, както и становищата на страните, прие за установено от фактическа и правна страна следното:

Жалбата е процесуално допустима.

Според чл. 34б, ал. 2 от ЗДС решението на Министерския съвет по чл. 34а, ал. 1 се съобщава на заинтересованите лица по реда на чл. 61 от АПК от инвеститора на обекта, т.е. от Агенция „Пътна инфраструктура“, който предоставя данните за датата на съобщаването на Министерския съвет. Разпоредбата на чл. 61 от АПК от своя страна препраща към реда за съобщаване на административните актове по чл. 18а от същия кодекс.

Видно от данните по делото решението, в оспорената му част, е съобщено на 23.04.2025г., жалбата е подадена на 05.05.2025г. с обратна разписка и се явява подадена в преклузивния 14-дневен срок за това по чл. 38, ал. 1 от ЗДС, от процесуално легитимирани страни – собственици на имота, който се отчуждава с решението, в оспорената му част досежно определения размер на обезщетение, поради което са неблагоприятно засегнати от него, при наличие на правен интерес.

Разгледана по същество, жалбата се явява основателна.

Оспореното решение е издадено от компетентен орган.

Според чл. 34а, ал. 1 от ЗДС отчуждаването на имоти и части от имоти - частна собственост, предназначени за изграждането на национални обекти, се извършва с решение на Министерския съвет по предложение на министъра на регионалното развитие и благоустройството и министъра на финансите. Решение № 212 от 04.04.2025 г. на Министерския съвет е издадено от посочения колективен орган на централната изпълнителна власт.

Решението е издадено в писмена форма и има задължителното съдържание по чл. 34б, ал. 1 от ЗДС – в него е посочена държавната нужда, за която се отчуждават имотите – за изграждане на обект „Автомагистрала „Русе-Велико Търново“ в посочените участъци, обявен за национален такъв, като в приложение към т. 1 на административния акт са подробно описани отчуждаваните имоти, техният вид, местонахождение, размер, цена (размер на обезщетението) и собственици за всеки от имотите.

По-конкретно в приложението по т. 1 от оспореното решение за отчуждаваните имоти в землището на с. Красен, общ. Иваново, обл. Русе, ЕКАТТЕ 39520, колона „№ по ред“, процесният поземлен имот, собственост на жалбоподателкта, който се отчуждава, е посочен под позиция № 145 - имот с идентификатор 39520.87.548 (87.24) с площ 6,300 дка четвърта категория в землището на с.Красен, общ.Иваново местността „ Под Корията“

Съдът не констатира при издаване на оспореното решение да са допуснати съществени нарушения на административнопроизводствените правила.

Според чл. 34, ал. 1, изр. първо от ЗДС, заинтересованото ведомство прави мотивирано искане за отчуждаване до министъра на финансите и до министъра на регионалното развитие и благоустройството. Т. искане, иницииращо административното производство, е направено от председателя на УС на Агенция „Пътна инфраструктура“ до МРРБ с писмо от 22.01.2025 г.

С решение № 660 на МС от 2022 г. обект „Автомагистрала „Русе-Велико Търново“ е обявен за обект с национално значение по смисъла на § 5, т. 62 от ДР на ЗУТ и за национален обект по смисъла на § 1 от ДР на ЗДС. За посочения национален обект е налице влязъл в сила ПУП (парцеларен план) в процесните участъци като същият бил одобрен със заповед № РД-02-15-110/10.10.2022 г. на министъра на регионалното развитие и благоустройството, изменена, поради допуснати очевидни фактически грешки относно номерата на имотите, посочени в регистъра на трайно засегнатите имоти в землището на с. Долна Студена, общ. Ценово, с влязла в сила заповед № РД-02-15-72/30.05.2023 г. на същия орган.

Според чл. 33, ал. 2 от ЗДС наличието на държавна нужда, която не може да бъде задоволена по друг начин, се установява с влязъл в сила подробен устройствен план, предвиждащ изграждане на обекти за задоволяване на държавни нужди, или с одобрен подробен устройствен план, който предвижда изграждане на национален обект, за който е налице влязло в сила разпореждане за допускане на предварително изпълнение, или по друг начин, предвиден в закон. Следователно с влизане на сила на ПУП – ПП посочената материална предпоставка за отчуждаването на имотите (държавната нужда и невъзможността тя да бъде задоволена по друг начин), чието наличие не се и оспорва от жалбоподателите, е категорично установена.

От представените с преписката доказателства се установява, че е спазено изискването на чл. 34, ал. 2 от ЗДС като с искането са представени и изискуемите приложения. По-конкретно представена е, съгласно чл. 34, ал. 2, т. 3 от ЗДС, и оценка на имотите, извършена от оценител на имоти - „Бачовски консулт“ ООД, гр. Пловдив. Експертната оценка била възложена с възлагателно писмо изх. № 53-00-11435 от 15.09.2023 г. на председателя на УС на Агенция „Пътна инфраструктура“ (л. 121 от делото). Няма спор, че юридическото лице, на което е възложено оценката, има качеството на „оценител на имоти“, съгласно легалната дефиниция по § 1а, т. 3 от ДР на ЗДС като разполага със сертификат рег. № ********* от 08.08.2023 г., издаден от Камарата на независимите оценители в България, с оценителска правоспособност недвижими имоти, машини и съоръжения, търговски предприятия и вземания, и земеделски земи и трайни насаждения .

Датата на възлагането на оценката фиксира края на периода от 12 месеца (от 15.09.2022 г. до 15.09.2023 г.) по § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС, през който следва да са били сключени сделките, които могат да бъдат използвани като аналози при определянето на пазарните цени.

Както беше посочено, искането за отчуждаване е направено с писмо от 22.01.2025 г., а оценителският доклад е от 16.12.2024 г. , поради което е актуален и отговаря на изискването по чл. 34, ал. 2, т. 3 от ЗДС оценката на имотите да е направена не по-рано от три месеца от датата на подаване на искането за отчуждаване.

След проверка по чл. 34, ал. 4 от ЗДС министърът на регионалното развитие и благоустройството и министърът на финансите, на основание чл. 34а, ал. 1 от ЗДС, със съвместен доклад до Министерския съвет, предложили на същия орган да разгледа и приеме проект на решение за отчуждаване на имоти и части от имоти – частна собственост, за държавна нужда – за изграждане на посочения национален обект по отношение на описаните в проекта на решение участъци. Към предложението били приложени и документи по чл. 34а, ал. 4 от ЗДС – всички документи по преписка с вх. № 90-03-59/2025 г., одобрена финансова обосновка, проект на съобщение за средствата за масово осведомяване и проект на решение на МС .

Започналата процедура по отчуждаване била надлежно оповестена по реда на чл. 34а, ал. 3 вр.ал. 6 от ЗДС.

С приемане на оспореното решение, размерът на паричното обезщетение, определено за всеки от отчуждаваните имоти, е изцяло съобразен с оценителския доклад.

Съдът намира обаче, че решението на Министерския съвет, в оспорената му част, противоречи на материалния закон, което обстоятелство води до неговата незаконосъобразност в тази му част, съгласно чл. 146, т. 4 от АПК и е основание за изменението му.

От представеното по делото писмено доказателство – нот.акт за собственост № 119/22.07.2016г. и влязъл в сила ПУП-ПП одобрен с влязла в сила заповед № РД-02-15-110 от 10.10.2022 г. на министъра на регионалното развитие и благоустройството, изменена с влязла в сила заповед № РД-02-15-72 от 30.05.2023 г. на министъра на регионалното развитие и благоустройството, част от имота ,собственост на жалбоподателката е засегнат ,като попадащ в трасето на магистралата, а именно : имот с идентификатор 39520.87.548 (87.24) с площ 6,300 дка, представляващ нива ,четвърта категория в землището на с.Красен, общ.Иваново местността „ Под Корията“

От заключението на вещото лице се установява, че в землището на с. Красен, общ. Иваново има само една сделка, която отговаря на законовите условия за пазарни аналози, в периода от 12 месеца преди датата на решението на МС – от 04.04.2024 г. до 04.04.2025 г.

От заключението на вещото лице е видно, че в землището на с.Красен, община Иваново няма сделки, които да отговарят на законовите условия за пазарни аналози, нито в изследвания в административното производство период от 15.09.2022 г. до 15.09.2023 г., нито в период от 12 – месеца преди датата на решението на МС – от 04.04.2024 г. до 04.04.2025 г. Вещото лице е изложило убедителна аргументация защо нито една от установените сделки през последния период не могат да бъдат ползвани като аналози, а именно, обощено част от сделките касаят и идеални части на имоти в различни землища, с посочена обща цена в изпълнение на дълг,или и ипотека, други за продажба освен на земя ,така и на сгради и съответно различен начин на трайно ползване.

Това е дало основание да се премине към изчисления по реда на Наредбата за реда за определяне на цени на земеделските земи.

В първия вариант на заключението на вещото лице, при прилагане на чл. 32, ал. 3, т. 2 от ЗДС и Наредбата за реда за определяне на цени на земеделските земи, включително на предвидената в чл. 3, ал. 1 от същата начална цена от 430 лв./дка, която на основание чл. 4, ал. 2 от Наредбата, се коригира, както следва: 430 лв./дка х 1, 65 = 710 лв./дка или определеното парично обезщетение за отчуждения имот с идентификатор 39520.87.548 (87.24) с площ 6,300 дка четвърта категория в землището на с.Красен, общ.Иваново местността „ Под Корията“: 6,300 дка х 710 лева= 4 470, 00 лева, каквото е по възприетия оценителен доклад и в позиция № 145 от колона „№ по ред“ на приложението към т. 1 от решението

Във втория вариант отново по реда на Наредбата на заключението вещото лице се е позовало на информацията от протокол № 1/17.01.2025 г. за определяне на средно рентно плащане за стопанската 2024/2025 г., публикуван на интернет страницата на ОД „Земеделие“, гр. Русе. На основание § 2е от ДР на ЗСПЗЗ, чл. 77б от ППЗСПЗЗ и Методиката за определяне на средното рентно плащане за стопанска година, одобрена от МЗХ, размерът на средното рентно плащане се изчислява за съответното землище от общината за предходната година въз основа на данни, предоставени от съответната общинска служба по земеделие, за средната стойност на рентните вноски, изчислена на база всички договори, регистрирани в общинската служба по земеделие. За с. Красен средното рентно плащане за 1 дка нива за стопанската 2024/2025 г. е в размер на 59 лв./дка, т.е. капитализираната поземлена рента е 59 х 25 = 1 475 лева/дка като към тази основа вещото лице е приложило коефициентите по чл. 4, ал. 1 от Наредбата, получаващо основа от 2434 лв./ дка и така за отчуждения имот обезщетението е изчислено в размер на 15 333 лева

В третия вариант на заключението вещото лице се е позовало на информацията от протокол № 1/17.01.2025 г. за определяне на средно рентно плащане за стопанската 2024/2025 г., публикуван на интернет страницата на ОД „Земеделие“, гр. Русе. На основание § 2е от ДР на ЗСПЗЗ, чл. 77б от ППЗСПЗЗ и Методиката за определяне на средното рентно плащане за стопанска година, одобрена от МЗХ, размерът на средното рентно плащане се изчислява за съответното землище от общината за предходната година въз основа на данни, предоставени от съответната общинска служба по земеделие, за средната стойност на рентните вноски, изчислена на база всички договори, регистрирани в общинската служба по земеделие. За с. Красен средното рентно плащане за 1 дка нива за стопанската 2024/2025 г. е в размер на 59 лева/дка, т.е. капитализираната поземлена рента е 59 х 25 = 1 475 лева/дка, т.е. за отчуждения имот с площ 6,300 дка обезщетението е в размер на 9 293 лева.Този вариант е без коефициентите по чл.4 ал.2 вр.ал.1 от Наредбата, изчислени на 1,65 за имота, предвид на корекцията за площ 0,10, корекцията за отстояние спрямо пътна мрежа с трайна настилка- над 1 км, т.е 0,00, отстояние от населено място 0,15 и отстояние от пазарен център до 2 км-0,40 .

С оглед твърдяната материална незаконосъобразност на оспорената част от решението на МС, съдът на първо място отбелязва, че при преценката за съответствие на оспореното решение със закона следва да се държи сметка за йерархията на нормативните актове, която изисква при установено противоречие между норми от два нормативни акта да се прилага този от по-висока степен /по арг. от чл. 15, ал. 1 и ал. 3 от ЗНА и чл. 5, ал. 1 и ал. 2 от АПК/, които изрично предвиждат принципа за съблюдаване юридическата сила на правните актове, както и чл. 5 ал. 4 от Конституцията на Република България, според която конституционнна норма международните договори, ратифицирани по конституционен ред, обнародвани и влезли в сила за Република България, са част от вътрешното право на страната и имат предимство пред тези норми на вътрешното законодателство, които им противоречат. Именно такъв международен договор е и ратифицираната Конвенцията за защита на правата на човека и основните свободи (ЕКПЧ), и протоколите към нея, включително чл.1 „Защита на собствеността“ от протокол № 1 към ЕКПЧ. По отношение на решенията на ЕСПЧ по същество, постановени по жалби срещу Република България, намира приложение и разпоредбата на чл. 46 от ЕКПЧ, озаглавена „Задължителна сила и изпълнение на решенията“.

От гледна точка на отчуждаването на имоти за обществени (държавни) нужди в константната практика на ЕСПЧ се приема, че балансът между обществения интерес и изискванията за защита на индивидуалните основни права ще се счита постигнат тогава, когато обезщетението, изплатено на лицето, чието имущество е отнето, е разумно свързано с неговата пазарна стойност, определена по време на отчуждаването.

В задължителното за България решението на ЕСПЧ от 14.05.2020 г. по делото К. и други срещу България (жалби № № 66581/12 и 25054/15), се приема, че е налице нарушение на чл. 1 от протокол № 1, тъй като прилагането на правилата, предвидени в Наредбата за реда за определяне на цени на земеделските земи, не е довело до присъждане на обезщетение, което е разумно свързано със стойността на земята на жалбоподателите, както изисква чл. 1 от протокол № 1 (§ 91). ЕСПЧ изрично отбелязва, че наредбата е приета отдавна и се основава на обща информация за цялата страна, а не на информация, специфична за пазарната стойност на конкретните парцели (§ 86).

В този смисъл са и последващите решения по дела „Х. и други срещу България“, № 56681/15, § 6, от 5 септември 2023 г., „Б. и други срещу България“, № 56383/15, §§ 11-13, от 5 септември 2023 г., дело „Невада турс 2004“ АД и Българско туристическо дружество „Глобал турс“ АД срещу България (жалби № 4173/20 и 6186/20) от 10 септември 2024 г. и др. Така и в решението по дело „Невада Турс 2004“ АД и ББТД“Глобал Турс“ срещу България от 10.04.2024г., „ Б. и други срещу България“ „Х. и други „ ЕСПЧ отново установява нарушение на чл.1 от Протокол 1 поради липса на гъвкавост на националното законодателство и посочва, че определящо е не е официалния статут на земята, а нейната действителна стойност.

Тук е мястото да се отбележи, че Наредбата за реда за определяне на цени на земеделските земи е приета с ПМС № 118 от 26.05.1998 г., обн., ДВ, бр. 64 от 5.06.1998 г., в сила от 5.06.1998 г., като последно е изм. и доп.,с ДВ бр. 65 от 8.08.2025 г., в сила от 8.08.2025 г. Едва с последните изменения обаче са увеличени началните цени на земеделските земи по категории, предвидени в таблицата към чл. 3, ал. 1 от този подзаконов нормативен акт като за четвърта категория земеделска земя е нормативно определена начална цена на декар 1352, 00 лева. Съгласно мотивите на органа така определеният по-висок размер на начална цена за съответната категория земеделска земя отразява размера на инфлацията спрямо 1998 г. съгласно информация от НСИ към 2024г.

Според съда, в настоящия му състав, дори да се приеме, че с тези изменения в наредбата, Министерският съвет, като издател на този подзаконов нормативен акт, предприема действия по изпълнение на задължението си за вземане на общи мерки по изпълнение решенията на ЕСПЧ, то тези нормативни промени, влезли в сила от 08.08.2025г., касаят на първо място материалноправна разпоредба, за която не е предвидено същинско обратно действие и е неприложима съгласно чл.142 ал.2 АПК./Решение № 41 от 3.01.2011 г. на ВАС по адм. д. № 8110/2010 г., IV о.,/.

На следващо място, по същественото обаче в случая е, че дори и в този им размер, началните цени на земеделските земи по категории, предвидени в чл. 3, ал. 1 от наредбата, към които съответно са приложими и коефициентите по чл. 4, ал. 1 от наредбата, не се явяват съобразени с актуалните пазарни условия. Според съда единствено и само при съобразяване на размера на инфлацията, според мотивите за изменението, без да е приложен и друг метод за тяхното изчисление, който да гарантира, че по реда на този подзаконов нормативен акт се определя равностойно парично обезщетение по пазарни цени, органът отново е определил размер на начални цени, който не води до изпълнение на решенията на ЕСПЧ, т.е. до определяне на разумно обезщетение, свързано с пазарната стойност на имота, определена по време на отчуждаването. Следва да бъде отбелязано, че с изменението в сила от 08.08.2025 г. изцяло е подменен методът, подходът при определяне на началната цена на отделните категории земеделски земи. До нормативната промяна в сила от 08.08.2025 г., той се е основавал на и е отразявал размера на капитализираната поземлена рента (годишно рентно плащане за декар, умножено по 25), докато в сега действащата редакция на нормата този подход, метод изцяло е отпаднал.

Според съда, именно капитализираната поземлена рента следва да се приеме за меродавна при определяне на разумно обезщетение, свързано с пазарната стойност на имота, определена по време на отчуждаването, механизъм за определяне на началната цена на земеделските цени би могъл да бъде ползван, каквато е изразената от законодателя воля в чл.32, ал.3, т.2 от ЗДС, но въз основа на актуални към датата на отчуждаването рентни/наемни плащания, т.е. въз основа на капитализираната поземлена рента (годишно рентно плащане на един декар х 25), изчислена не към датата на приемане на наредбата през 1998 г., а към стопанската 2024-2025 г., т.е като основа по втория и третия вариант.

Съображенията за това са следните:

В съответствие с константната си практика в цитираните решения ЕСПЧ припомня, че размерът на обезщетението трябва да се изчисли въз основа на стойността на имота към датата, на която собствеността върху него е загубена, т.е. към момента на постановяване на оспорения акт.

Заплащането на предварително и равностойно обезщетение се изисква не само от закона – чл. 32, ал. 1 от ЗДС, но и от конституционната норма на чл. 17, ал. 5 от Конституцията на Република България. Както е посочено и в мотивите на решение № 6 от 4.07.2006 г. на КС на РБ по конст. д. № 5/2006 г., чисто пазарният принцип за установяване равностойността на един имот би могло да бъде постигнат само ако този имот бъде предложен за продажба на свободния пазар. В случаите на принудително отчуждаване на частни имоти за държавни и общински нужди, т.е. на отнемане на частна собственост от Държавата на съответно конкретно посочени законови основания, предлагането на пазара по понятни причини не може да бъде осъществено. Това налага адекватното и равностойното парично обезщетение да се определя по законов ред. КС приема, че тази уредба несъмнено трябва да има предвид пазарната цена, която собственикът би получил от продажбата на имота на свободния пазар. Дори и с увеличението, в сила от 08.08.2025 г., началните цени по чл. 3, ал. 1 от наредбата за реда за определяне на цени на земеделските земи при липса на пазарни аналози, и увеличени със съответния корекционен коефициент, не могат да се считат за пазарни цени, т.е. те не представляват „… пазарната цена, която собственикът би получил от продажбата на имота на свободния пазар“, каквото изискване е изведено в мотивите на цитираното решение на КС и вече това на ЕСПЧ по делото К. и други срещу България, респ. на константната практика на ЕСПЧ по дела, свързани с отчуждаване на недвижими имоти за държавни нужди, тъй като отново не е преодоляно посоченото в параграф 84 и 86 от решението на ЕСПЧ“ обща информация за цялата страна, а не на информация, специфична за пазарната стойност на конкретните парцели“ при отпадналия метод.

С оглед изискването за предварително заплащане на обезщетението, разпоредбата на чл. 39, ал. 1, т. 2, б. „а“ от ЗДС предвижда, че решението на Министерския съвет и заповедта на областния управител влизат в сила и имотът се смята за отчужден в случаите на обжалване, когато е преведено обезщетението по сметка на правоимащите лица въз основа на решението на съда по чл. 38, ал. 8. Следователно размерът на обезщетението следва да отразява пазарната стойност на имота, определена максимално близо до датата на постановяване на оспорения административен акт, задължителен реквизит на който, съгласно чл. 34б, ал. 1 от ЗДС, е и цената (размерът на обезщетението) на отчуждаваните имоти,тъй като според трайната практика на ЕСПЧ размерът на обезщетението трябва да се изчислява въз основа на стойността на имота към датата, на която собствеността върху него е загубена.

Поради това съдът намира, че крайната дата на 12-месечния период, през който трябва да бъде съобразявано евентуалното наличие на сделки-аналози, посочени в § 1а, т. 2 от ДР на ЗДС (покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, обезпечаваща покупко-продажба на имот, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, с изключение на тези с предмет идеални части от имоти, по които поне една от страните е търговец, вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота), следва да е не датата на възлагане на оценката, а датата на издаване на оспорения акт – 04.04.2025 г., т.е. този период следва да обхваща времето от 04.04.2024 г. до 04.04.2025 г.

Според нормата на чл. 32, ал. 3, т. 2 от ЗДС, в случай че не могат да се определят пазарните цени на имоти с подобни характеристики поради липса на извършени по-малко от две сделки в съответната служба по вписванията, равностойното парично обезщетение се определя по реда на наредбата по чл. 36, ал. 2 от ЗСПЗЗ - за земеделски земи, действаща в редакцията към 04.04.2025г.

В чл. 1, т. 5 от Наредбата за реда за определяне на цени на земеделските земи е посочено, че с нея се уреждат и условията и редът за установяване на цени на земеделските земи при определяне на равностойното парично обезщетение в случаите по чл. 32, ал. 3, т. 2 от ЗДС, а нормата на чл. 5а указва, че цените по наредбата са база за определяне на цени на земеделските земи в случаите по чл. 1.

От заключението на вещото лице е видно, че в землището на с. Красен, общ. Иваново има само една сделка, която отговаря на законовите условия за пазарни аналози в периода от 12 месеца преди датата на решението на МС – от 04.04.2024 г. до 04.04.2025 г. (л. л. 62 – 110 от делото), поради което не е възможно определянето на равностойно парично обезщетение за зесегнатия имот по реда на чл. 32, ал. 2 от ЗДС.

Първият вариант на заключението потвърждава тезата на ответника и заинтересованите страни, но както беше посочено по-горе, в § 91 от решението по делото К. и други срещу България ЕСПЧ съдът приема, че прилагането на правилата, предвидени в наредбата, не е довело до присъждане на обезщетение, което е разумно свързано със стойността на земята на жалбоподателите, както се изисква, съгласно чл. 1 от протокол № 1.

Поради това съдът счита, че при липсата на подходящи сделки-аналози регламентираният в чл. 3, ал. 1 от наредбата механизъм за определяне на началната цена на земеделските цени би могъл да бъде ползван, каквато е изразената от законодателя воля в чл. 32, ал. 3, т. 2 от ЗДС, но въз основа на актуални към датата на отчуждаването рентни/наемни плащания, т.е. въз основа на капитализираната поземлена рента (годишно рентно плащане на един декар х 25), изчислена към стопанската 2024/2025 г., т.е. по третия вариант.

Директната капитализация на дохода (в случая на поземлената рента) е техника, приложима при метода на приходите, т.е. самият законодател, в лицето на МС, чрез позоваването в нормата на чл. 3, ал. 1 от Наредбата, в редакцията на разпоредбата до 08.08.2025 г., именно на капитализираната поземлена рента, е приел, че този оценителски метод е допустим при определяне обезщетенията за отчуждаваните земеделски земи.

Нещо повече в параграф 31 и 32 от решението К. ЕСПЧ е възприел позицията на МС, че „в чл. 3 от Наредбата се посочва, че основната стойност е равна на двадесет и пет пъти годишния наем за съответната категория земеделска земя….и пазарните условия“, а в параграф 63 се посочва, че „Условията за обезщетение съгласно съответното законодателство са от съществено значение за преценката дали оспорваната мярка спазва необходимия справедлив баланс и по-специално дали тя налага несъразмерна тежест за жалбоподателите“.

Поради и това съдът възприема третия вариант на екстертизата, при който вещото лице се е позовало на информацията от протокол № 1/17.01.2025 г. за определяне на средно рентно плащане за стопанската 2024/2025 г., публикуван на интернет страницата на ОД „Земеделие“, гр. Русе. На основание § 2е от ДР на ЗСПЗЗ, чл. 77б от ППЗСПЗЗ и Методиката за определяне на средното рентно плащане за стопанска година, одобрена от МЗХ, размерът на средното рентно плащане се изчислява за съответното землище от общината за предходната година въз основа на данни, предоставени от съответната общинска служба по земеделие, за средната стойност на рентните вноски, изчислена на база всички договори, регистрирани в общинската служба по земеделие.

В заключението си вещото лице е посочило, че за с. Красен, общ. Иваново, обл. Русе средното рентно плащане за 1 дка нива за стопанската 2024/2025 г. е в размер на 59 лв./дка, поради което капитализираната поземлена рента възлиза в размер на 1 475 лв./дка, т.е. за отчужденият имот паричното обезщетение възлиза на 9 293 лева.

Следва да се отбележи, че информацията за средното рентно плащане по § 2е от ДР на ЗСПЗЗ действително не е представена в протокола на ОД „Земеделие“ гр. Русе по отделни категории на земеделската земя (нива), както това е сторено в таблицата към чл. 3, ал. 1 от наредбата. От друга страна обаче тази информация се отнася до получаваните рентни плащания/наеми при отдаването на земеделски земи, принадлежащи именно към землището на конкретното населено място, докато, както ЕСПЧ отбелязва в § 86 от решението си по делото К. и други срещу България, началните цени, предвидени в таблицата към чл. 3, ал. 1 от наредбата, се основават на обща информация за цялата страна, а не на информация, специфична за пазарната стойност на конкретните парцели.

Накрая, видно и от заключението на вещото лице, тъй като посочените в протокола на ОД „Земеделие“ гр. Русе средни рентни плащания отразяват именно пазарните стойности на действащите договори за аренда и наем за стопанската година към датата на отчуждаването – за 2024/2025 г., то съдът не приема за меродавен изчисленият от вещото лице размер на обезщетение по вариант 2, при който изчислената капитализирана поземлена рента е увеличена с коефициентите по чл. 4, ал. 1 от Наредбата. Тези коефициенти, имащи за цел да преодолеят именно липсата на конкретика относно местоположението на имота и неговите характеристики са относими към цените посочени в таблицата, но не и към методиката за средните рентни плащания. Както беше посочено получаваните рентни плащания/наеми, тяхната осреднена стойност при отдаването на земеделски земи в конкретно землище отчитат именно спецификите на пазарната стойност на земеделските земи от това конкретно землище, включително обощено категорията земя, площ и отдалеченост. Предвид че показателите, посочени като коефициенти по чл. 4, ал. 1 от наредбата, вече са били отчетени при определяне на рентното плащане/наема, то определената капитализира поземлена рента не би следвало да бъде увеличава с потворното им съобразяване и защото годишното рентно плащане поглъща категорията земя, в случая -четвърта, отдалеченост на имота и другите показатели, специфични към сключването на вписаните договори за отдаване под наем и рента, като одобрената Методика със заповед на министъра на земеделието има предвид само средно премерена цена, образувана от площи, отдадени под наем или аренда, на база сключени и вписани договори на пазарен принцип, т.е. усредняването покрива и тези допълнителни коефициенти и се явава разумно близко до пазарната стойност на отчуждения имот.

По изложените съображения депозираната жалба следва да бъде уважена като размерът на паричното обезщетение, определено за поземлен имот - нива в землището на с. Красен, община Иваново, обл. Русе с идентификатор 39520.87.548, с площ 6,300 дка, описан в приложение към решението под позиция № 145, следва да бъде увеличен от 4 470 лева на 9 293 лева.По този начин ще е постигнат баланса и пропорционалността на интересите и бществената нужда.

По разноските

Жалбоподателката е направила деловодни разноски в общ размер от 1510 лева, за които е представен и списък (л. 131 от делото), както следва: 10 лева – държавна такса за образуване на дело , 600 лева – заплатен първоначален и допълнителен депозит за възнаграждение на вещото лице и 600 лева – адвокатско възнаграждение, чието заплащане в брой е удостоверено в представения по делото договор за правна защита и съдействие, имащ в тази част характера на разписка, удостоверяваща посоченото обстоятелство (вж. т. 1 от Тълкувателно решение № 6 от 6.11.2013 г. на ВКС по тълк. д. № 6/2012 г., ОСГТК). Размерът на адвокатското възнаграждение е изцяло съобразен с правната и фактическа сложност на делото и не следва да бъде намаляван.

Поради това и с оглед изхода на делото и на основание чл. 143, ал. 1 от АПК в полза на жалбоподателите следва да бъде присъдена сумата от общо 810 лева – деловодни разноски. На основание § 1, т. 6 от ДР на АПК те следва да бъдат възложени в тежест на ответника Министерския съвет, която има качеството на юридическо лице съгласно чл. 40, ал. 3 от ЗА.

Така мотивиран и на основание чл. 172, ал. 2 от АПК, съдът

Р Е Ш И:

ИЗМЕНЯ по жалба на Р. И. Г. от с.Красен, обл.Русе решение № 212 от 4 април 2025 година на МС на Република България, в частта му, която касае оценката на отчуждени недвижими имоти по реда на чл.34а и следващите от ЗДС - имот с идентификатор 39520.87.548 (87.24) с площ 6,300 дка четвърта категория в землището на с.Красен, общ.Иваново местността „ Под Корията“– т.145 по Приложение към т.1 на оспореното решение, за който е определено обезщетение в размер на 4 470 лева.

като увеличава размера на определеното парично обезщетение на 9 293 лева

ОСЪЖДА Министерския съвет, със седалище и адрес на управление: гр. София, [улица], представлявана от министър-председателя Р. Ж., да заплати на Р. И. Г. [ЕГН] от с.Красен, [улица], сумата от 1510 лева – деловодни разноски.

Решението е окончателно.