№ 31
гр. гр.Несебър, 10.02.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, IV-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на деветнадесети януари през две хиляди двадесет и
втора година в следния състав:
Председател:Нина Р. Моллова Белчева
при участието на секретаря Радостина Г. Менчева
като разгледа докладваното от Нина Р. Моллова Белчева Гражданско дело №
20212150100434 по описа за 2021 година
Производството е образувано по повод исковата молба на Н. АЛ. Н.,
родена на ********** г., гражданка на Руска Федерация, и В. ВЛ. К., родена
на ********** г., гражданка на Руска Федерация, против „Е.К.“ ЕООД, ЕИК
*******, представлявано от Н.Л.. Твърди се, че ищците са собственици на
самостоятелни обекти в апартаментен хотел „М.п.“, разположен в поземлен
имот с идентификатор ******** по кадастралната карта и кадастралните
регистри на град Несебър, общ. Несебър, обл. Бургас, одобрени със Заповед №
РД-18-46/18.08.2006г. на Изпълнителния директор на АК, с предназначение
на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: незастроен имот за
курортно-рекреационен обект, с площ 1990 кв.м. Сочи се, че в нотариалните
актове изрично е визирано, че се касае за апартаментен хотел. В същото
време, ответникът по делото в лицето на своя управител и назначените от
него служители, които изпълнявали нарежданията му, препятствали
пълноценното ползване на собствеността на ищците. Заявява се, че в
свободната част от парцела имало изграден басейн, обслужващ собствениците
и наемателите в сградата, както и инфраструктура: озеленяване, детска
площадка и т.н. До 2020 ищците имали достъп до басейна и пространството
около него. На 21.05.2020г., представители на ответника, затворили изхода на
комплекса към двора и басейна и ограничили достъпа до двора освен от
улицата. Била поставена ограда между комплекс и съседния, собственост на
друга фирма на управителя на 12.06.2020г., като от този момент достъп до
басейна вече нямало. Отговорено било, че тези действия били във връзка с
безопасността на живущите поради планиране извършването на ремонт на
басейна. Заявява се, че в плана за евакуация на сградата този вход бил
1
посочен като евакуационен в случай на пожар в сградата. Независимо от
твърденията на ответника ремонт на басейна не бил предприет, нито бил
пуснат в експлоатация. Отделно от това, в свободната част на двора на
29.07.2020г., работници пренесли чадърите и масите от съседния комплекс
„М.Р.", които поставили по алеите като по този начин особено затруднили
ползването им. Твърди се, че през целия сезон шезлонги не били поставени.
Градината била изоставена. Водата в басейна застояла и станала причина за
популацията на комари и неприятна миризма, която влизала в жилищата на
етажните собственици. След проведено общо събрание през месец септември
2020г. и избран управителен съвет, същият се опитал да почисти района, да се
грижи за растенията и да почисти басейна, като също така демонтирал
оградата, която пречела на достъпа. На 26.11.2020 г. обаче оградата била
отново възстановена, поставени били във вътрешния двор тръби, разглобено
скеле и други строителни материали, като практически не оставили свободно
място и запречили всички проходи, като по този начин препятствали и
грижата за растенията и добрия вид на околното пространство. Напълно бил
затворен достъпа до детската площадка и басейна. И до настоящия момент
ответникът продължавал да препятства ползването на инфраструктурата на
поземления имот-басейн, алеи, детска площадка, както и цялата
инфраструктура в двора, с твърдението, че е собственик на всичко извън
етажната собственост, включително и на входа на сградата. Счита се, че
независимо от въпроса за собствеността на басейна, басейнът, алеите,
осветлението, детските площадки и т.н. имали обслужваща спрямо етажната
собственост функция, респективно собствениците на самостоятелни обекти в
етажната собственост имали право да се ползват от терена, доколкото е
необходимо да ползват обекта, което включва и правото да ползват
посочените, в случай, че същите не отговарят на определението за
самостоятелен обект и не може да бъдат обект на правото на собственост.
Заявява се, че консумираната от басейна вода се заплащала от всички
собственици, поради което басейнът не представлява отделен самостоятелен
обект. На следващо място се твърди, че във фоайето на първи етаж, намиращо
се между двата входа и представляващо топла връзка между тях, от страната
на вход „А", управителят на дружеството бил заградил част от него на площ
от 20 кв.м., до която част ищците нямали достъп. Същото представлява обща
част на сградата, като в него били разположени автоматичните предпазители
на бушоните за общите части: фоайе, етажните коридори, асансьорите,
фасадата на сградата, двора и басейна, както и оборудването за интернет за
сградата, обезпечаващо ползването му от всички собственици. По този начин
ответникът ползвал неправомерно обща по предназначението си част на
сградата, без да има съгласието на етажните собственици за това, а от друга
страна, възпрепятствал ползването на дворното осветление, басейна и това на
фасадата на сградата, тъй като последните можели да бъдат включвани и
изключвани само от там, посредством автоматичните превключватели.
Заявява се, че ищците ползвали целогодишно имотите си и достъпът до тези
2
съоръжения бил важен. Предвид изложеното се моли да бъде осъдено
ответното дружество да осигури достъпа и необезпокояваното ползване на
басейна, детската площадка и алеите в двора, като премахне поставените
вещи, както и да осигури необезпокояван и непрекъснат достъп до тази част
от фоайето на сградата, където са разположени автоматичните
превключватели и интернет съоръжението, както и да освободи същото от
вещите, разположени в него.
В срокът по чл.131 от ГПК постъпи писмен отговор от ответника, с
който се оспорва предявената претенция. Сочи се, че предявената негаторна
претенция е недопустима поради липса на правен интерес и активна
процесуална легитимация. Сочи се, че както басейна, така и свободния терен
от поземления имот не са обща част на етажната собственост, тъй като нямало
съвпадение между етажните собственици и собствениците на терена. На
ищците не било учредявано право на ползване на басейна или елементи на
инфраструктурата на имота. Твърди се, че искът е и неоснователен. Заявява
се, че басейна не се ползва само от собствениците на самостоятелни обекти, а
и от лица извън кръга на етажните собственици. Сочи се, че комплекса е от
„затворен тип", за управлението на общите части на който е валидна
разпоредбата на чл.2 от ЗУЕС, като земята била собственост на инвеститора,
като всеки собственик на обект придобива идеални части от правото на
строеж върху земята и може да се ползва от земята само доколкото това е
необходимо за използването на постройката според нейното предназначение,
освен ако в акта, с който му е отстъпено правото, е постановено друго. Сочи
се, че са неверни твърденията, че ответникът бил оградил басейна и не
допускал в него етажните собственици. Поради неплащане на такси
поддръжка за дружеството било финансово невъзможно да поддържа басейна
и за това същият не бил пуснат в експлоатация. По отношение на фоайето се
сочи, че не се оспорва факта на преграждането му, като в него бил
разположен офиса на фирмата, осъществяваща поддръжката и управлението
на общите части. Там се намирали и всички пособия и инструменти,
необходими за поддръжката на общите части, вкл. и системата за
видеонаблюдение. Това не променяло факта на предназначението на фоайето
на обща част. С тези аргументи се моли претенцията да бъде отхвърлена.
Съдът като взе предвид становищата на страните, приложения по делото
доказателствен материал и съобрази разпоредбите на закона, намира за
установено от фактическа и правна страна следното:
Претенцията носи правното си основание в чл.109 от ЗС.
По делото няма спор, че ищците са собственици на самостоятелни
обекти в апартаментен хотел „М.п.“, разположен в поземлен имот с
идентификатор ******** по КККР на гр. Несебър. В този смисъл същите имат
правен интерес и притежават активната процесуална легитимация да
предявяват негаторен иск, доколкото се твърди, че ответника възпрепятства
използването на правата, които ищците считат, че притежават.
3
Обстоятелството дали басейна или терена, върху който е построена сградата,
са общи части или индивидуална собственост, е въпрос по съществото на
спора и същия рефлектира върху основателността на иска, а не върху
неговата допустимост.
По същество претенцията е неоснователна по следните съображения:
Твърди се от ищците, че ответника пречел на същите да упражняват
правата си в пълен обем, ограничавайки достъпа до басейна, детската
площадка и алеите в двора, поставяйки строителни материали. От
показанията на св.М. и М. се установи, че действително през 2020 г. в двора
са били поставени строителни материали и скеле, с което се ограничавала
възможността да се достигне и да се ползват басейна, детската площадка и
алеите. През 2021 г., обаче, след завеждане на делото, двора бил изчистен и
понастоящем тези пречки били отстранени, поради което претенцията в тази
й част следва да бъде отхвърлена, като е безпредметно да се изследва въпроса
дали комплекса е от затворен тип и чия е собствеността на терена. Само за
пълнота следва да се посочи, че доколкото и от изложеното в писмения
отговор, и от показанията на двамата свидетели, става ясно, че на
собствениците на обекти в комплекса е дадено правото да ползват басейна,
детската площадка и алеите в двора, е без значение чия собственост са те.
От заключението на вещото лице по СТЕ се установи, че действително
терена е ограден, но оградата е поставена между процесния комплекс и
съседния, и същата не възпрепятства възможността от сградата на „М.п.“ да
се достига до двора и басейна.
По отношение на претенцията, касаеща осигуряване на достъп до
помещение, изградено във фоайето на сградата, то и това искане не следва да
бъде уважено. По делото няма спор, че е изградено такова допълнително
помещение, изпълнено с остъкление. От заключението на вещото лице се
установява, че в първия етаж спрямо проекта е променено местоположението
на рецепцията, която е обособена вляво от централния вход и заема площ от
фоайето пред помещението за багаж, като изпълнява и функция на архив.
Вещото лице е посочило, че има изградено помещение, ползващо се като
офис от ответника, което е оформено по време на изпълнение на сградата и се
ползва за управлението й. Към него имало изградено допълнително
помещение, с достъп от офиса, в което се съхранявала чувствителна
техническа инфраструктура за видеонаблюдението на комплекса, интернета и
охраната. Достъпът до тези две помещения бил контролиран. Тази
инфраструктура е посочено от експерта, че е обща за цялата сграда,
необходима е за физическата й сигурност и безопасност на ползвателите,
както и осигурява интернет връзка с определен режим на свързване и
абонамент. Инсталациите в това помещение обслужвали сградата.
С оглед на така изложеното съдът намира, че доколкото въпросните
инсталации обслужват сградата, до същите следва да има непрекъснат достъп.
От показанията на св. М. става ясно, че помещенията са заключени с оглед
4
възможността за посегателства върху техниката, но при поискване достъп е
бил осигуряван, включително и на двете ищци. В този смисъл съдът намира,
че обстоятелството, че помещенията са заключени не следва да се счита като
неправомерни действия, осуетяващи достъпа до тях. След като във всеки един
момент, при желание от страна на собственик, достъпа до инсталациите е
възможен и се осигурява, то не е налице неправомерно действие,
възпрепятстващо достъпа до общите за сградата инсталации. Друг би бил
въпроса, ако такъв достъп и при поискване не се е осигурявал, но
доказателства в тази насока не са ангажирани от ищците. Не без значение е и
обстоятелството, че от заключението на вещото лице се установява, че
въпросните помещения са били изградени още при строителството на
сградата, поради което същите към момента на придобиване на собствеността
от страна на ищците, не са били обща част, като в случая е без правно
значение дали това изграждане е било в разрез със строителните норми и
правила.
Съгласно нормата на чл.109 от ЗС, всеки собственик може да иска
прекратяване на всяко неоснователно действие, което му пречи да упражнява
своето право. Законът не е поставил ограничение спрямо лицето, което следва
да отговаря по предявена негаторна претенция. В този смисъл всяко лице,
което пречи на собственик да упражнява пълноценно и в цялост правото си на
собственост, може да бъде пасивно легитимиран да отговаря по такъв иск.
Материално- правната легитимация на ответникът по предявен иск с правно
основание чл.109 от ЗС предполага установяване на фактическо действие от
негова страна, надхвърлящо ограниченията на собствеността и
противоречащо на установения правен режим на ползване на имота, водещо
до накърняване правата на собственик. Само факта на изграждане на
незаконно помвещение не е основание за уважаване на негаторната
претенция. Трайна и последователна е съдебната практика, че искът по чл.
109 ЗС е насочен към защита на правото на собственост от неоснователни
действия, които пряко или косвено пречат, смущават или ограничават
правото на собственика да ползва имота съобразно неговото предназначение.
За да бъде уважена претенция по чл.109 от ЗС следва да бъдат установени и
доказани всички елементи от фактическия състав на нормата, включително и,
че неоснователните действия на ответника препятстват упражняването на
правото на собственост на ищците. От показанията на разпитаните свидетели
и от заключението по съдебно- техническата експертиза се установи, че
неправомерните действия от страна ответника по ограничаване на достъпа до
басейна, детската площадка и алеите в двора вече са отстранени, а достъпа до
помещението, в което се намират инсталациите, обслужващи сградата, е
конролиран, но не и ограничен.
С оглед изхода на спора следва да се разгледат исканията на страните за
присъждане на сторените разноски. Предвид на това, че достъпа до басейна,
детската площадка и алеите в двора, е бил осигурен от ответника след
завеждане на делото, същия следва да понесе и сторените от страна на ищеца
5
разноски в тази му част. Видно от приложените в тази връзка доказателства и
списък, ищците са заплатили общо сумата от 902 лв., която следва да бъде
присъдена в цялост, тъй като разходите се сторени за доказване на
претенцията, която се отхвърля по вина на ответника. Що се касае до сумата
от 600 лв., посочена като адвокатско възнаграждение в списъка, доказателства
за реалното й заплащане на се приложени по делото, поради което и същата
не следва да бъде присъждана.
От страна на ответника, въпреки направеното искане, не са представени
доказателства за реално сторени разноски, включително и заплатено
адвокатско възнаграждение.
Мотивиран от горното, Несебърският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ искът с правно основание чл.109 от ЗС, предявен от Н.
АЛ. Н., родена на ********** г., гражданка на Руска Федерация, и В. ВЛ. К.,
родена на ********** г., гражданка на Руска Федерация, за осъждане на
„Е.К.“ ЕООД, ЕИК *******, представлявано от Н.Д.Л., да осигури достъпа и
необезпокояваното ползване на басейна, детската площадка и алеите в двора,
като премахне поставените строителни материали и скеле, както и да осигури
необезпокояван и непрекъснат достъп до тази част от фоайето на сградата,
където са разположени инсталациите, обслужващи сградата, както и да
освободи същото от вещите, разположени в него.
ОСЪЖДА „Е.К.“ ЕООД, ЕИК *******, представлявано от Н.Д.Л., да
заплати поравно на Н. АЛ. Н., родена на ********** г., гражданка на Руска
Федерация, и В. ВЛ. К., родена на ********** г., гражданка на Руска
Федерация, сумата от 902 лв., представляващи направени разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд- Бургас в
двуседмичен срок от уведомяването на страните за изготвянето му.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
6