РЕШЕНИЕ
№ 64
гр. Бургас , 14.05.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, VI ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ в
публично заседание на петнадесети април, през две хиляди двадесет и първа
година в следния състав:
Председател:Веселка Г. Узунова
Членове:Таня Д. Евтимова
Александър Д. Муртев
като разгледа докладваното от Таня Д. Евтимова Въззивно гражданско дело
№ 20212100500411 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
Предмет на въззивна проверка е решение № 260019/05.01.2021г., постановено от
Районен съд– Бургас по гр.д. № 330/2020г. С това решение съдът е отменил решенията по
т.3, т.4 и т.5 на Общото събрание на Етажната собственост на бл.4 в к/с „Съни Хил“,
гр.Бургас, ул.“Слънчеви Хълмове“, представлявана от „Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД,
ЕИК: ********* със седалище и адрес на управление в гр.Бургас, ул.“Рилска“ № 1,
представлявано от Ехуд Гдаляху, взети на 14.12.2019г. и е осъдил „Съни Хил“
Мениджмънт“ ЕООД като представител на Етажната собственост да заплати на Д. С. С.
съдебни разноски в размер на 500 лева.
Подадена е въззивна жалба от „Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД в качеството му на
представител на Етажната собственост на бл.4 в к/с „Съни Хил“, гр.Бургас, ул.“Слънчеви
Хълмове“ против решение № 260019/ 05.01.2021г. Дружеството твърди, че решението е
неправилно и излага подробни съображения за законосъобразно свикване и провеждане на
общото събрание и за законосъобразно взети решения.
В съдебно заседание Етажната собственост се представлява от адвокат Маркова,
която пледира за отмяна на първоинстанционното решение и за отхвърляне на иска. Адвокат
Маркова претендира и разноските по делото.
Ответната страна – Д. С. С. представя писмен отговор, в който изразява становище за
неоснователност на жалбата.
В съдебно заседание С. се явява лично и пледира за отхвърляне на жалбата. Прави
искане за присъждане на съдебни разноски.
1
Като взе предвид твърденията на страните и събраните по делото доказателства,
Бургаският окръжен съд намира за установено следното:
ФАКТИ:
Д. С. С. притежава право на собственост върху самостоятелен обект в сграда с
идентификатор № 07079.671.339.5.7, находяща се в ж.к. „Меден рудник“, к/с „Съни Хил“,
бл.4, ет.*, ап.* (нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № ***/***г. на
нотариус Любка Костадинова с рег.№ 247 в РНК).
На 14.12.2019г. е проведено общо събрание на етажната собственост на блок № 4 в
комплекса, на което първоначално са представени 38,667% идеални части от общите
сградата, което е по-малко от изискуемия кворум от 67%. Поради това, провеждането на
събранието е отложено и проведено с един час по-късно при кворум от 44,137%. Събранието
взема следните решения:
по т.3 от дневния ред:
„Определя вноските на фонд „Ремонт и обновление“ на блок № 4 да бъдат в
минимален размер, предвиден в ЗУЕС, а именно 0,1% от минималната работна заплата за
страната на месец. Сумата да се заплаща в сроковете по ЗУЕС“. Решението е взето с
мнозинство от 44,137%.
по т.4 от дневния ред:
„Възлага на „Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД следните функции, а именно:
организиране изпълнението на решенията на общото събрание; следене за спазването на
вътрешния ред в етажната собственост; съхраняване на протоколната книга, плановете на
блок № 4 и на комплекса, реконструкции, преустройства и други дейности в сградата и
комплекса, както и отчети за изпълнението им; представителство на етажната собственост в
отношенията й с органите на местната власт и с други правни субекти; създаване,
съхраняване и поддържане на книга на етажната собственост на бл.4; подаване на
уведомления до общинската администрация за обстоятелствата по чл.4б от ЗУЕС и
промените в тях; представяне на информацията за вписаните кучета в книгата на етажната
собственост на съответната областна дирекция по безопасност на храните; определяне на
идеалните части по реда на чл.17, ал.4 и ал.5 въз основа на представените данни от
собствениците и/или информацията по т.10 – на блока и комплекса; издаване на документ на
собствениците за наличието или липсата на задължения към етажната собственост; свикване
на общо събрание по реда на чл.12 от ЗУЕС; представляване пред съда на собствениците в
етажната собственост по исковете, предявени срещу собственик, ползвател или обитател,
който не изпълнява решение на общото събрание или задълженията си по ЗУЕС;
извършване на всякакви действия по ремонт на общите части, вкл. За необходим,
неотложен, основен или друг ремонт, вкл. и за превъзлагането на ремонтните дейности на
трети физически или юридически лица, като определя всички съществени и несъществени
условия на договорите с тези трети лица“. Решението е взето с мнозинство от 31,523%.
по т.5 от дневния ред:
„Собствениците, които нямат сключен индивидуален договор за поддръжка със
„Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД да заплащат сумата в размер на 55 лева на месец,
представляваща таса/възнаграждение за предоставяне на услугите по поддръжка и
управление на общите части на блок № 4 и общите части на целия комплекс “Съни Хил“,
дължима на „Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД, в която сума е включена прогнозна печалба от
15% за обслужващата фирма „Сйни Хил Мениджмънт“ ЕООД. Сумата следва да се заплаща
по банкова сметка на „Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД в сроковете съгласно
индивидуалните договори – до 5-то число на текущия месец.
2
„Собствениците, които нямат сключен индивидуален договор за поддръжка със
„Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД да заплащат сумата в размер на 0,20 лева на кв.м.,
изчислена съобразно застроената площ за собствените им самостоятелни обекти, които суми
са необходими за заплащане на разходите за поддръжка на сградата и комплекса“.
„Общото събрание оправомощава „Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД да събира от
името на етажната собственост всички дължими от собствениците суми и да ги изразходва
съгласно принципите, залегнали в индивидуалните договори за поддръжка или съгласно
решение на Общото събрание на етажната собственост. Общото събрание взе решение да се
предприемат действия по принудително събиране на дължимите суми, вкл. и за завеждане
на дела срещу собствениците, които не са заплатили дължимите от тях суми за поддръжка и
управление на сградата и комплекса, вкл. и за заплащане на разноски във връзка с делата“.
Решението е взето с мнозинство от 35,689%.
На 20.01.2020г. Д. С. С. подава искова молба против етажната собственост с правно
основание чл.40 от ЗУЕС за отмяна на взетите решение. В молбата С. твърди, че решенията
по т.4 и т.5 са взети съответно с мнозинство от 31,523% и 35,869% при законоустановен
квалифициран минимум от 67%. Според ищеца, решението за събиране на сумите по сметка
на „Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД противоречи на чл.17, ал.2, т.7 от ЗУЕС.
В отговор по чл.131 от ГПК Общото събрание на Етажната собственост на бл.4 в к/с
„Съни Хил“ твърди, че иска е допустим, но неоснователен. ОС е свикано от „Съни Хил 2“
ЕАД, в качеството му на собственик на самостоятелни обекти в блока, чрез писмена покана,
отговаряща на изискванията на ЗУЕС. Поканата за свикването е поставена на видно и
общодостъпно място на входа на сградата на 06.12.2019г. в 16:30 часа. За поставянето на
поканата е изготвен протокол от 06.12.2019 г., подписан от свидетел, съгл. изискването на
чл. 13 от ЗУЕС. Ответникът твърди, че общото събрание е взело решения само по
оповестения дневен ред. Отделно от това, ответникът твърди, че „Съни Хил“ е жилищен
комплекс от затворен тип съгласно §1, т.3 от ДР на ЗУЕС.
В хода на първоинстанционното производство са събрани множество писмени
доказателства, въз основа на които районният съд формира извод за основателност на иска.
Решаващият мотив на районния съд за отмяна на оспорените решения е нищожност поради
противоречие с чл.2 от ЗУЕС.
ПРАВНИ ИЗВОДИ:
Въззивната жалба е подадена в законоустановения срок и изхожда от надлежна
страна, за която решението поражда неблагоприятни правни последици. Поради това,
жалбата е процесуално допустима.
Разгледана по същество, жалбата е неоснователна.
Предметният обхват на въззивното произнасяне е очертан с разпоредбата на чл.269 от
ГПК. Според правилото на цитираната норма въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част. По останалите
въпроси той е ограничен от посоченото в жалбата.
При извършената проверка по реда на чл.269 от ГПК, съдът констатира, че
обжалваното решение е валидно - постановено е от законен състав в пределите на
правораздавателната му власт и в предвидената от ГПК писмена форма. Подписано е и е
разбираемо.
Решението е допустимо – произнесено е при наличие на правен интерес от търсената
защита и при определен съобразно с принципа на диспозитивно начало предмет на спора.
3
Решение № 260019/05.01.2021г. е правилно.
Съгласно разпоредбата на чл.2, ал.1 и ал.2 от Закона за управление на етажната
собственост управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост,
построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална
заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти.
Договорът се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по партидата на всеки
самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобритатели.
Легалната дефиниция на понятието „жилищен комплекс от затворен тип” се съдържа
в §1, т.3 от ДР на ЗУЕС. Това е комплекс, който е обособен като отделен урегулиран
поземлен имот и в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други
обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания за
контролиран достъп за външни лица. Следователно, за да се квалифицира като жилищен
комплекс от затворен тип, комплексът трябва да отговаря на следните изисквания: 1. да
съществува един поземлен урегулиран имот, в който да са изпълнени: 2 две или повече
жилищни сгради в режим на етажна собственост и 3. други обекти, които са предназначени
да обслужват собствениците и обитателите на жилища – сгради, съоръжения, площадки,
градини, развлекателни кътове, басейни и други; 4. да са въведени изисквания за
контролиран достъп на външни лица. В конкретния случай от твърденията на страните и от
представения по делото Правилник за вътрешния ред и управлението на жилищен комплекс
от затворен тип „Съни Хил“ – гр.Бургас се установява, че комплексът е от затворен тип.
Особеният режим на управление на комплексите от затворен тип изключва приложението на
общите правила по учредяване на Етажна собственост, по реда на които в настоящия случай
е проведено общото събрание и са взети процесните решения. При това положение,
решенията на общото събрание се явяват нищожни поради противоречието им с чл.2 от
ЗУЕС. В този смисъл е определение № 89/22.05.2017г., постановено по ч.гр.д. №
1464/2017г., Първо ГО на ВКС. Като е достигнал до този извод и е отменил решенията на
Общото събрание, районният съд е приложил правилно императивните норми на закона и е
постановил правилно решение, по отношение на което не са налице основанията за отмяна,
въведени във въззивната жалба.
По изложените съображения, жалбата е неоснователна и трябва да се отхвърли със
следващото от това потвърждаване на решение № 260019/05.01.2021г.
По делото е направено искане за присъждане на съдебни разноски от въззиваемата
страна. След като се съобрази с нормата на чл.78, вр. чл.81 от ГПК и с изхода на спора пред
настоящата инстанция, съдът намира, че следва да присъди в полза на ответната страна
извършените от нея разноски за правна помощ в размер на 600 лева.
Мотивиран от горното, Бургаският окръжен съд, VІ въззивен състав,
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 260019/05.01.2021г., постановено от Районен съд–
Бургас по гр.д. № 330/2020г.
ОСЪЖДА Етажната собственост на бл.4 в к/с „Съни Хил“, гр.Бургас, ул.“Слънчеви
Хълмове“, представлявана от „Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД, ЕИК: ********* със
седалище и адрес на управление в гр.Бургас, ул.“Рилска“ № 1, представлявано от Ехуд
Гдаляху да заплати на Д. С. С., ЕГН: ********** от гр.*** съдебни разноски в размер на 600
лева.
4
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5