Р Е
Ш Е Н
И Е
№…….....................
гр. София, 29.05.2019г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, IV-Б състав, в публичното заседание на двадесет
и осми март, две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: РЕНИ КОДЖАБАШЕВА
ЧЛЕНОВЕ: СТАНИМИРА ИВАНОВА
мл.с. СВЕТЛАНА АТАНАСОВА
при
секретаря К.Лозева, като разгледа докладваното съдия Станимира Иванова въззивно гр. дело № 9628 по
описа за 2018г. на СГС, за да се произнесе взе предвид следното.
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
С Решение от 21.11.2016г. по гр.д.№ 11764 по описа за
2011г. на Софийски районен съд, 45-ти състав са отхвърлени като неоснователни исковете, предявени с искова молба
вх. № 11785/21.03.2011г. на Н.Й.Б., ЕГН **********, с адрес: ***-3 срещу Р.В.
Р., ЕГН ********** и В.Р.Р.,
ЕГН ********** с адрес: *** с правно
основание чл. 32, ал.2 от ЗС за разпределение на ползването на апартамент № 85 в гр. София, ж.к. **** ****”
, бл. *********, застроен на площ от 129,25кв.м., състоящ се от четири стаи,
кухня , баня, тоалетна, мокро помещение, предверие, коридори и три балкона,
като Н. Й.Б. е осъден да заплати ответниците
съдебни разноски от 1050лв.
С
Определение от 27.03.2018г. по гр.д.№
11764 по описа за 2011г. на Софийски районен съд, 45-ти състав е оставена без уважение молба на ищеца Н.Й.Б., ЕГН ********** с
правно основание чл. 248 от ГПК за
изменение на постановеното по делото решение в частта за разноските,
поставени в тежест на ищеца.
Срещу така постановено решение е депозирана въззивна жалба вх.№ 5002670/11.01.2017г. по регистъра на СРС от ищеца – Н.Й.Б., ЕГН **********.
Изложил е съображения, че решението е неправилно, постановено при нарушение на
съдопроизводствени правила и на материалния закон. Посочил е, че постановлението
за възлагане на имота и нотариалните актове за последвалите го сделки
установяват, че ищецът освен 12945/20595
идеални части от земята е придобил и построеното върху нея, поради което и било
установено че е съсобственик на процесния имот. Върху тези идеални части от
земята по изпълнителното дело от 2009г. била наложена възбрана от ЧСИ на
15.02.2008г. Извършените от ЖСК разпоредителни действия с имота след възбраната
били непротивопставими на купувача по публичната продан и на последващите приобретатели.
В постановлението за възлагане изрично било посочено, че имотът е изцяло
застроен, като на публична продан бил изнесен застроен имот. Не било нужно в
постановлението за възлагане на де описва построеното, което се прехвърля. Като
собственик на земята бил придобил по силата на приращението и построеното върху
нея, защото нямало валидно учредено право на строеж в полза на ІІІ-ти лица. Без
значение било, че сградата на бл. 259 била построена преди ищецът да придобие
12945/20595 идеални части от земята. В полза на ЖСК нямало учредено право на
строеж, поради което и ищецът придобил и съответните идеални части от тази
сграда. В случая не била изявена воля, че построеното върху земята не се
прехвърля , поради което и следвало да се приеме, че предмет на сделките са и
правата върху сградата. ЖСК притежавало
само 7650/20595 ид.ч. върху имота, защото от 1/10 от първоначално притежаваните
8500/20595 ид.ч. били прехвърлени чрез публична продан . Не било взето решение за
окончателно разпределение на имотите от ЖСК, защото сградата не била въведена в
експлоатация към 02.12.2015г., поради което и приобретателят й не били
придобили собственост върху имота. До 1994г. парцелът бил съсобствен на Съюза
на българските художници с участие от 8500/20595 ид.ч. и Държавата/СО за останалата част, поради
което и с оглед липса на учредено право на строеж върху идеални части,
собственост на Държавата/СО, то и парцелът и сградата били съсобствени между
ЖСК с участие от 8500/20595 ид.ч. и Столична община с участие от 12095/20595
ид.ч. Оспорил е претенцията на въззиваемите за разноски поради прекомерност.
Въззиваемите-
ответници по исковете Р.В. Р., ЕГН ********** и В.Р.Р., ЕГН ********** в предоставения
срок са оспорили жалбите. Навели са твърдения, че решението е правилно. Те били собствениците на имота и
това се установявало от приетия по делото нотариален акт по чл. 35 от ЗЖСК,
поради което искането на ищеца по чл. 32, ал.2 от ЗС било неоснователно. Ищецът
не бил придобил права върху процесния имот. Само земята била предмет на
публичната продан, поради което и ищецът не бил придобил права върху
построената върху нея сграда. Разпоредбата на чл. 92 от ЗС не била приложима,
защото при публичната продан не била продадена сградата. Парцел V, кв. 133д с площ от 8500 кв.м. бил
собственост на Съюза на българските художници , който го прехвърлил на ЖСК „Български художник“.
Този парцел бил обединен с парцел ІV в нов парцел V с площ от 20595кв.м., но
това не било дворищна регулация, а само групиране с оглед застрояването им,
тоест двата стари парцели не загубили самостоятелното си съществуване. В
последствие от обединения парцел V със заповед от 24.02.2000г. били образувани
4 нови парцели, процесната сграда била построена върху стария парцел V с площ
от 8500кв.м. Претендирали са разноски.
Съдът, след
като прецени доводите на страните и събраните по делото доказателства, намира
за установено от фактическа страна следното:
Първоинстанционният съд е сезиран с искова молба вх. № 11785/21.03.2011г. на Н.Й.Б., ЕГН **********, с
адрес: ***-3 срещу Р.В. Р., ЕГН ********** и В.Р.Р., ЕГН ********** с адрес: *** с която е поискал от съда на основание чл. 32, ал.2 от ЗС да разпредели
на ползването на апартамент № 85 в гр.
София, ж.к. „Гоце Делчев” , бл. *********, застроен на площ от 129,25кв.м.,
състоящ се от четири стаи, кухня , баня, тоалетна, мокро помещение, предверие,
коридори и три балкона. Навел е твърдения, че е собственик на 12095/20595 ид.ч.
от имота на основание на договор за покупко-продажба по нотариален акт №
68/2009г. , договор за дарение по
нотариален акт № 65/2009г., а по
нотариален акт № 37/2010г. бил собственик на 850/20595 ид.ч.
Придобивайки земята бил придобил и построеното върху нея, защото нямало валидно
учредено право на строеж за построеното, приложение намирал и чл. 92 от ЗС.
Посочил е, че ответниците ползвали имота, като придобил част от имота -7650/20595 ид.ч., от ЖСК
Български художник”, страните не можели да постигнат съгласие как да
разпределят ползването върху имота. Посоченото в нотариален акт № 138/2009г., че
ответниците са собственици на целия имот не било вярно, защото ЖСК“Български
художник“ притежавал само част от имота и
не можело да прехвърли повече на ответтниците. Претендирал е разноски.
Ответниците в предоставения им срок са оспорили
искането. Навели са твърдения, че са собственици на имота при равни квоти
придобит от ЖСК „Български художник“ на основание на чл. 35 от ЗЖСК. Посочили
са, че нотариалните актове за дарение и за покупко-продажба не установявали
правата на ищеца върху имота, защото неговите праводатели нямали такива права.
Към придобиване на имоти от ответника по
изпълнителните дела сградата на бл. *** и процесния апартамент били изградена
на груб строеж , като сградата е станала
собственост на ЖСК. Предмет на публичната продан била само земята , сградата не
била продадена на публична продан. При публичната продан разпоредбата на чл. 92
от ЗС не намирала приложение, поради което и ищецът нямал права върху имота.
Столична община не била съсобственик на сградата. Ищецът бил придобил само части
от земята, но не и от построената върху земята сграда. Претендирали са
разноски.
По делото са приети
заверени преписи от книжа по изпълнително дело № 20088510401559 по описа на ЧСИ
М.П., рег. № 851 на КЧСИ , съгласно които с протокол от 15.12.2008г. по
изпълнително дело № 20088510401559 за опис на недвижим имот, по което длъжник е Столична община, са описани 12095/20595 ид.ч. от парцели І, ІІ, ІІІ, ІV,
кв. 133-д по плана на София, местност Красно село-Плавателен канал” с обща площ
от 20 595 кв.м., които по одобрения
през 2000г. ЧРП са част от парцел V (стар) кв. 133-д по плана на София,
местност Красно село-Плавателен канал” при граници: бул. „Тодор Каблешков”,
улица и парцел І, ІІ от кв. 133-в, улица и парцел ІІ от кв. 133-б, кв. 133-г,
новопроектирана улица, като е посочено че с помощта на вещо лице е дадена
оценка на имота от 34 000лв. и е определена начална цена за проданта от
17 000лв. Посочено е, че имотът е
изцяло застроен. С Постановление за
възлагане на недвижим имот от 03.02.2009т. по изпълнително дело №
20088510401559 при публична продан на собствения на длъжника Столична община
имот на А.З.Н.е възложен 12095/20595 ид.ч. от парцели І, ІІ, ІІІ, ІV, кв. 133-д
по плана на София, местност Красно село-Плавателен канал” с обща площ от
20 595 кв.м., които по одобрения
през 2000г. ЧРП са част от парцел V (стар) кв. 133-д по плана на София,
местност Красно село-Плавателен канал” при граници: бул. „Тодор Каблешков”,
улица и парцел І, ІІ от кв. 133-в, улица и парцел ІІ от кв. 133-б, кв. 133-г,
новопроектирана улица.
По делото е приет нотариален акт № 65/25.05.2009г.
съставен от нотариус Р. Д., рег. № 274 на нот.К., носещ подписи за страните и
за нотариуса, съгласно който на 25.05.2009г. А.З.Н.е дарил на Н.Й.Б. 95/20595
ид.ч. от собствените си, придобити чрез публична продан по изпълнително дело
20088510401559, общо 120 95/20595 ид.ч. от
парцели І, ІІ, ІІІ, ІV, кв. 133-д по плана на София, местност Красно
село-Плавателен канал” с обща площ от 20 595 кв.м., които по одобрения през 2000г. ЧРП са част от
парцел V (стар) кв. 133-д по плана на София, местност Красно село-Плавателен
канал” при граници: бул. „Тодор Каблешков”, улица и парцел І, ІІ от кв. 133-в,
улица и парцел ІІ от кв. 133-б, кв. 133-г, новопроектирана улица.
По делото е приет нотариален акт № 68/25.05.2009г.
съставен от нотариус Р. Д., рег. № 274 на нот.К., носещ подписи за страните и
за нотариуса, съгласно който на 25.05.2009г. А.З.Н.е продал на Н.Й.Б.
собствените си 12 000/20595 ид.ч. от парцели І, ІІ, ІІІ, ІV, кв. 133-д по
плана на София, местност Красно село-Плавателен канал” с обща площ от
20 595 кв.м., които по одобрения
през 2000г. ЧРП са част от парцел V (стар) кв. 133-д по плана на София,
местност Красно село-Плавателен канал” при граници: бул. „Тодор Каблешков”,
улица и парцел І, ІІ от кв. 133-в, улица и парцел ІІ от кв. 133-б, кв. 133-г,
новопроектирана улица.
По делото са
приети заверени преписи от книжа по изпълнително дело № 20088580400017 и
по присъединеното към него изпълнително дело № 20098580400296, съгласно
които по тези дела длъжник е ЖСК „Български художник” и с протокол от
28.05.2009г. е описан 1/10 ид.ч. от
недвижим имот, находящ се в гр. София, съставляващ 8500/20595 ид.ч. от дворно място, цялото с площ от 20595 кв.м.,
представляващо парцел V кв. 133-д по плана на София, местност Красно
село-Плавателен канал” съгласно нотариален акт № 183/1994г., при огледа на
който е установено, че целият имот е
застроен . С експертизата по това дело вещото лице е посочило, че в имота са изградени сгради и подземни
гаражи, като е постигната 100% усвоеност на терена, пазарна стойност на земята
е 34 000лв., като е съобразено, че
земята е в режим на с собственост , че право на строеж е вече отстъпено
и реализирано. Вещото лице не е описало и оценило сградите, построени върху земята, нито отделните самостоятелни обекти в тях .
По делото е прието Постановление за възлагане на
недвижим имот от 24.08.2009г. по изпълнително дело № 20088580400017, по което е
присъединено изпълнително дело № 20098580400296, по които длъжник е ЖСК „Български художник”, съгласно
което при проведена публична продан на собствения на длъжника имот е възложен
на Й.К.Б. 1/10 ид.ч. от имот,
представляващ 8500/20595 ид.ч. от дворно
място, цялото с площ от 20595 кв.м., представляващо парцел V кв. 133-д по плана
на София, местност Красно село-Плавателен канал”. В постановлението е посочено,
че имотът е застроен и купувачът придобива и всички права, които длъжникът е
имал върху имота, включително и тези по чл. 92 от ЗС, както и че върху имота е
наложена на 15.02.2008г възбрана, за която длъжникът ЖСК е уведомен на
28.03.2008г.
По делото е приет нотариален акт № 171/19.05.2010г.,
вписан в АВписвания с акт № 37/2010г., носещ подпис за страните и за съставилия
го нотариус И.Н., рег. № 40 на нот.К. и заверени преписи от книжата по това
нотариално дело, съгласно който Й.К.Б. и В. Н.Б.са дарили на на Н.Й.Б. 1/10 от
8500/20595 ид.ч. от собствените си, придобити чрез публична продан по
изпълнително дело 20098580400017 и
присъединено изпълнително дело № 20098580400296 ид.ч. от парцел V (стар) кв. 133-д по плана на София,
местност Красно село-Плавателен канал” включително и приращенията, тоест
построеното върху този имот, който имот съгласно одобрен ЧРП е разделен на
четири нови УПИ, както следва: І,ІІ,ІІІ,ІV.
По делото е приет Протокол № 9/30.05.1989г. на ИК на
ОНС „Триадица“ , съгласно което за инвеститор на 9 броя жилищни блокове в западна
част на от парцел V кв. 133-д по плана
на София, местност Красно село-Плавателен канал е определен ЖСК „Български
художник”, като 63 апартамента от общо предвидените около 70 е останат за ЖСК,
която следва и да внесе сумата за правото на строеж.
По делото са приети нотариален акт № 183/1994г. и №
184/1004г., съгласно които на 19.05.1994г. с нотариален акт № 183 Съюза
на българските художници (СБХ) е дарило на ЖСК”Български художник” (ЖСК) 1/10
ид.ч. от 8500/20595 ид.ч. от дворно място с площ от 20 595 кв.м.,
представляващо парцел V , кв. 133-д по плана на София, местност Красно
село-Плавателен канал”, а с нотариален акт № 184/1994г. му е продало
9/10 ид.ч. от 8500/20595 ид.ч. от дворно място с площ от 20 595 кв.м.,
представляващо парцел V , кв. 133-д по плана на София, местност Красно
село-Плавателен канал”.
По делото са приети разрешение за строеж № 75, № 87,
заповед от 24.02.2000г. на СО и заповед
от 24.10.2005г. на Столична РДНСК , съгласно които разрешение за строеж е
издадено на 21.06.1990г. и на 18.07.1990г., през 2000г. е одобрен частичен
застроителен и регулационен план, съгласно който за стария парцел V са отредени
парцели І,ІІ,ІІІ,ІV, със заповед от
24.10.2005г. на Столична РДНСК е забранено ползването на изградената сграда
поради неприемането й по установения ред.
По делото са приети
решения на ОС на ЖСК „Български художник“, съгласно които с апартаменти в
сградите са разпределени между членовете-кооператори Решение от -9.1.1991г. и 27.06.2009г., отделните
апартаменти са разпределени между член-кооператорите, като апартамент № 85 във
вход Ж, бл. 259 е разпределен на член-кооператорите ответници.
По делото е приет нотариален акт № 138/31.07.2009г. съставен
от нотариус В.М., рег. № 053 на Нот. К. и заверени преписи от нотариално дело №
275/2009г., съставен на основание на чл. 35 от ЗЖСК и с който Р.В.Р. и В.Р.Р. са признати за
собственици на ап. № 85 в гр. София,
ж.к. „Гоце Делчев” , бл. 259, вх. Ж, ет. 4.
По делото е приет констативен протокол от 23.10.2007.,
съгласно който строеж на ЖСК Български художник” в УПИ І, кв. 133-д, м.
местност Красно село-Плавателен канал, София е изграден на ниво груб строеж, но
е в отклонение на одобрени строителни книжа и със заповед от 24.10.2005г е
забранено ползването му.
По делото е приет нотариален акт № 183 / 19.05.1994г.
нотариален акт № 184/19.05.1994г. съставен от нотариус Д.Т.при СРС, носещ
подпис за страните и за нотариуса, съгласно който Съюза на Българските
художници е дарило 1/10 ид.ч. и продало
9/10 ид.ч. на ЖСК „Български художник“ от своите 8500/20595 ид.ч. от
дворно място, цялото с площ от 20 595 кв.м. , представляващо парцел V, кв.
133-д по плана на София, местност Красно село-Плавателен канал”.
Приети са комбинирани скици за имота.
С прието по делото заключение по основна и
допълнителна съдебно-техническата експертиза, което съдът кредитира като
неопровергано от другите доказателства по делото, вещото лице след запознаване
с документи по делото и оглед на имота е посочило, че полезна площ на имота е
115,58кв.м. и е възможно разпределяне на ползването му на две части
съответстващи на заявени от ищеца идеални части на страните в имота, като дял І
е с площ от 54,04кв.м. , дял ІІ е с площ от 38,82кв.м. при общо ползване на
кухня, балкон и разпределителен коридор, последните с площ от общо 22,72кв.м. ,
за което е изготвило скици. Посочило е че среден месечен пазарен наем за двата
дяла е съответно от 206лв. и 121 лв., а за целия апартамент – 327лв.
Разпитан по делото св.Д.Ж.е
заявил, че към момента ап. 85 се ползва от Р.Р., той му бил разпределен с
основния протокол за разпределянето на апартаментите от 1991г., в последствие
се бил снабдил и с нотариален акт за него.
Разпитана по делото св. Б.Р.е заявила, че живее в
ап. ******от 1995г., Р.Р. виждала в ап. 85, но рядко – по веднъж на 5-6 месеца,
защото той не живеел там. Не била виждала В.Р..
Разпитан по делото св.
П.Р.е заявил, че живее в ап. ******,
ж.к. Гоце Делчев“, гр. София от 2000г., който бил собственост на сина му, съсед
отдолу им бил Р.Р., но той не живеел постоянно там, виждал го по веднъж
годишно. Не бил виждал В.Р..
С оглед на така установената фактическа обстановка,съдът намира от правна
страна следното:
Съгласно
разпоредбата на чл. 269 от ГПК въззивния съд се произнася служебно по
валидността на решението а по допустимостта му – в обжалваната част. По
останалите въпроси въззивния съд е ограничен от посоченото в жалбата.
В конкретния
случай постановеното по делото решение е
валидно и в обжалваната част е допустимо.
По правилността на решението :
Съгласно разпоредбата на чл. 32, ал.2 от ЗС ако
съсобствениците не могат да постигнат съгласие или да формират мнозинство или
ако решението на мнозинството е вредно за общата вещ, по искане на който и да е
от съсобствениците районния съд решава въпроса, взема необходимите мерки и ако
е нужно – назначава управител на общата вещ.
Претенцията по чл. 32, ал.2 от ЗС по съществото си не
е иск, насочен към разрешаване на гражданско правен спор със сила на пресъдено
нещо. Производството по чл. 32, ал. 2 от ЗС е производство на спорна съдебна
администрация. Съдът не е сезиран с правен спор, а замества липсата на
мнозинство от съсобствениците, като постановява това, което мнозинството е
следвало да реши с оглед на най-целесъобразното използване на общата вещ.
Веднъж разрешен въпроса за начина на ползване на вещта, той може да бъде
пререшаван при настъпило изменение на фактическото положение, като няма пречка
това да се извърши от мнозинството от съсобствениците, съответно от съда по
реда на чл. 32, ал.2 от ЗС (напр. намалена поради регулация площ; изграждане на
нова постройка и т.н.). В това производство
съдът не може да постанови промяна, за която е нужно съгласие на всички
съсобственици, ако няма такова съгласие
– напр. да се построи нова постройка или да се премахне съществуваща
такава, ако няма съгласие на всички съсобствениците. Това е така защото
компетентността на съда е ограничена до въпроси на управление, което се взема с
мнозинство от съсобствениците, а не с единодушие. Съдът постановява решението
си съобразно съществуващото фактическо положение на общия имот без да
съобразява предвиждания или изменения на застроителния план. Решението на съда
по чл. 32, ал.2 от ЗС не създава в полза на съсобственик вещно право върху
отредените им за ползване реални части от общия имот, а е само реализация на
правото на съсобственика да ползва общата вещ съобразно предназначението й, без
да пречи на останалите участници в общността да упражняват правата си. При
разпределяне на ползването съдът следва да съобрази квотите на страните,
квадратурата на имота, ползите от определените дялове, както и индивидуалните
права върху намиращите се в дворното място постройки, които са изключени от
разпределението. Ако в дворното място всеки съсобственик притежава в
индивидуална собственост отделен жилищен обект, то тогава разпределението
следва да бъде съобразено с оглед на осигуряване на достъп на всеки съсобственик
до жилището му и складовите помещения, излаз на улица за всеки дял,
съответствие на дела с квотата.
Искането за
разпределяне ползването на съсобствена вещ по чл. 32, ал. 2 ЗС може да бъде
предявен и от съсобственика, притежаващ повече от половината от общата вещ.
Нормата на закона не поставя ограничения с оглед квотата в съсобствеността.
Решението по чл. 32, ал.2 от ЗС има изпълнителна сила и за съсобственика,
притежаващ мажоритарен дял от вещта, винаги ще е налице правен интерес от
предявяването на такъв иск. (В този смисъл Тълкувателно решение №
13/10.04.2013г. на ОСГК на ВКС).
За да се
постанови решение по чл. 32, ал. 2 от ЗС по делото следва да се установи, че
вещта е обща на страните при определени
квоти, както и че тя е съществува реално. В конкретния случай спорен въпрос по
делото е дали имотът е съсобствен между страните. Този спор няма пречка да бъде
повдигнат и разрешен в настоящото производство, независимо че касае субективно
материално право. Действително, производството по чл. 32, ал.2 от ЗС е спорна
съдебна администрация, тоест предмет му е промяната на граждански правоотношения, съгласно
установени от закона критерии и интереси, а не субективни материални права. За да се постигне законосъобразна
промяна на тези правоотношение следва да се установи правоотношението (страни,
права, задължения), в което ще се внесе промяна. Характерът и целта на
производството по чл. 32, ал. 2 ЗС не
налагат отклонение от процесуалните правила на общия исков процес, поради
което, съдът дължи разглеждане на всички
възражения на страните, които са от значение за решаване на делото. В това
производство съдът изследва дали е налице съсобственост между страните и какви
са квотите им в съсобствеността. В рамките на това производство страните могат
да правят възражения относно правата им в съсобствеността. Тези възражения по
съществото си са преюдициални спорове за собственост и с разглеждането им в
рамките на производството по чл. 32, ал. 2 ЗС, а не в отделно производство по
иск за собственост в най-голяма степен би се постигнала целта на закона –
разпределяне на ползването на вещта, което да е съобразено с действителните
права на страните в съсобствеността върху нея. ( В този смисъл Тълкувателно
решение № 13/2013г. на ОСГК на ВКС).
В конкретния
случай посоченият от ищеца способ за придобиване на правото си на собственост
върху идеални части от имота е договори за дарение и покупко-продажба и чл. 92
от ЗС. Доколкото ответниците са оспорили правата на ищеца и на неговите
праводатели върху имота, то съдът приема, че в тежест на ищеца е било да
установи по делото при условията на пълно и главно доказване, че праводателите
му са придобили на публична продан идеалните части от процесния имот и така по
прехвърлителните сделки от 2009г. и от 2010г. ги е придобил ищецът.
Съдът приема, че от приетите по
делото доказателства, по делото не се установява ищецът да притежава права на
собственост върху идеални части от процесния апартамент. По делото е установено
от приетите по делото писма на СО, нотариални актове, че сградата, в която е процесният апартамент е бил изграден на ниво
груб строеж към момента, в който са били проведени публичните продани по
изпълнителните дела от 2008г. и от 2009г., към момента на съставянето на
нотариалния акт по чл. 35 от ЗЖСК и към момента на придобивните сделки на
ищеца. При така установеното съдът приема, че този апартамент № 85 е бил
самостоятелен обект на право на собственост към тези моменти, включително и към момента на
сключването от ищеца на договорите за дарение и договора за покупко-продажба.
Същевременно, съдът приема, че по делото не е установено, сградата и апартамент
№ 85 да са били собствени на праводателите на ищеца при сключването на сделките
с ищеца. Праводателите на ищеца - А.З.Н.,
Й.К.Б. и В. Н.Б., са придобили на публична продан идеални части от земята, върху която е построена сградата, в
която се намира процесният апартамент. Те, обаче, не са придобили идеални части
от този апартамент, поради което и ищецът не ги е придобил на основание на
сключените с тях сделки. Правилото на чл. 92 от ЗС за построена сграда, представляваща самостоятелен обект на право на
собственост при продажба на земята на
публична продан , не се прилага, ако тази сграда не е била предмет на публичната продан. Този извод се налага
при съобразяване на процесуалноправната същност на публичната продан и
последователните действия на съдия-изпълнителя, насочени към индивидуализация на имота,
предмет на принудителното изпълнение. Няма пречка съобразно чл. 63 от ЗС
земята и построената в нея сграда да
имат различни собственици. Допустимо е прехвърляне на собствеността на сградата
отделно от мястото, в което е построена и обратното-на мястото, отделно от
сградата в него. Когато това прехвърляне се извършва със сделка, то тогава
елемент от фактическия състав на сделката е съгласие за такава разделеност на
собствеността да се постигне между страните по сделката. Такова договаряне е
изключено при принудителното изпълнение върху недвижим имот поради спецификата на
фактическия му състав - едностранно властническо изявление на съдебния
изпълнител и гражданско-правното волеизявление на купувача при публичната
продан. Затова при публичната продан на имот, за да се приеме че е придобита и
сградата-самостоятелен обект на право на собственост, построена върху
продаваната земя, тази сграда следва да
е била описана, възбранена, оценена, обявена и възложена по предвидения в
ГПК ред от съдебния изпълнител.
Купувачът на публичната продан придобива всички права, които е имал длъжника
върху имота, предмет на публичната продан. Той не придобива права на длъжника,
които не са били предмет принудително изпълнение. Обособеността на правата
върху сградата от тези върху земята изключва приложението на разпоредбата на
чл. 92 от ЗС по отношение на такава сграда при проведена публична продан върху
имота. Различно би било положението, само ако сградата няма самостоятелно
предназначение, тоест ако е построена и предназначена предимно да обслужва
недвижимия имот, предмет на публичната продан. Такива постройки, които не
представляват самостоятелен обект на правото на собственост, трайно прикрепени
към земята или принадлежност към основния обект – земя или сграда, на общо
основание следват собствеността на земята, респ. сградата, към която са прикрепени,
респ. която са предназначени да обслужват, и за тях е приложима разпоредбата на
чл. 92, съответно – на чл. 98 от ЗС. (В този смисъл Тълкувателно решение №
5/18.05.2017г. на ОСГК на ВКС).
В конкретния случай приетите по
делото постановления за възлагане, протоколи за
опис и оценка на имотите, оценителна експертиза по изпълнителните дела
от 2008г. и от 2009г. на публична продан, по които праводателите на ищеца са
придобили идеални части от продавания имот,
не сочат процесния апартамент № 85 и сградата , в който той е построен
като обект на публична продан. Посочването на апартамент № 85 и/или на сградата в тези постановления на съдебния
изпълнител и то с индивидуализиращите белези на тези вещи е необходимо, за да
се приеме, че и тези вещи са били предмет на публичната продан. Това е така,
защото по делото се установи, че сградата на бл. 259 в ж.к. „Гоце Делчев“, гр.
София, а и намиращият се в нея апартамент
№ 85 към 2008г. вече са били изградени
на груб строеж, тоест те са били възможен самостоятелен обект на право на
собственост. При така установеното и по съображения, изложени по-горе, съдът приема, че за да се приложи
разпоредбата на чл.92 от ЗС за апартамент № 85, в тежест на ищеца по делото е
било да докаже, че този апартамент е бил предмет на принудително изпълнение по
изпълнителните дела от 2008г и от 2009г. Такова доказване съдът приема, че не е
проведено по делото. Приетите по делото доказателства не установяват апартамент
№ 85 и/или сградата, в която е построен са били описани,
възбранени, оценени, обявени на публична продан, предадени за пазене, и
възложени от ЧСИ. В нито един от тези документи сградата пи ап. 85 не са
индивидуализирани от ЧСИ като предмет на принудителното изпълнение, поради
което и съдът приема, че те не били придобити при публична продан по
изпълнителните дела от 2008г. и от 2009г.
Действително, в протоколите за опис и оценка на продаваните по тези
изпълнителни дела имоти е посочено, че имотът, изнасян на публична продан е
застроен изцяло. Съдебният изпълнител не е описал и оценил сградите, с които
земята е застроена, поради което и насочване на принудително изпълнение чрез
индивидуализация на застроеното, оценка и изнасяне на публична продан, съдът
приема че не е установено да е извършено по тези изпълнителни дела. Съдът
приема, че при липса на други доказателства по делото, следва да се обоснове
извод, че отбелязването за застроеност на имотите е направено от съдебните
изпълнители с оглед свеждане до знание на участници в публична продан на важна
характеристика на земята с оглед бъдещи инвестиционни цели, както и с оглед
обосноваване на определената от тях оценка на земята. Този извод се налага при съобразяване пазарни
условия към 2008г., 2009г., площ на земята и определената оценка. Това особено
ясно личи от заключението на назначения
експерт за оценка на имота по изпълнителното
дело 20088580400017, посочил , че със застрояването на имота е постигната на 100%
усвоеност на терена, пазарна стойност е определена при съобразяване на
обстоятелството, че право на строеж вече е отстъпено и реализирано, като се
оценява земята, а сградите, построени на нея и отделните самостоятелни обекти в
тях дори не са описани. Тези изводи на вещото лице обосновават извод, че застрояването
не е прието като основание за завишаване стойността на имота.
При така
възприето съдът приема, че по делото не е установено процесният имот да е бил
предмет на принудителното изпълнение по изпълнителните дела от 2008г. и от
2009г., поради което и съдът приема, че праводателите на ищеца - А.З.Н., Й.К.Б.
и В. Н.Б., не са придобили на публична продан идеални части от ап. № 85. С оглед гореизложеното съдът
приема, че ищецът не е придобил по договорите за продажба и дарение от А.З.Н., Й.К.Б.
и В. Н.Б.право на собственост върху идеални части от процесния апартамент № 85.
При така възприето съдът приема, че е безпредметно да изследва дали ответниците притежават право на
собственост върху идеални части от процесния имот и дали е възможно
разпределяне ползването на имота реално, съответно пазарния наем върху имота,
като решението на СРС в обжалваната част
следва да се потвърди.
По
отговорността за разноски:
С оглед изхода на делото в тежест на въззивника следва
да се постави отговорността за разноските по делото.
Въззиваемите
не се са ангажирали доказателства, че са направили разноски за производство
пред СГС и такива не им се следват.
Така мотивиран, Софийският градски съд
Р Е
Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА Решение от 21.11.2016г. по гр.д.№ 11764 по описа за
2011г. на Софийски
районен съд, 45-ти състав в обжалваната
част.
Решението е окончателно – арг. по чл. 280, ал.3, т. 2
от ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.