№ 7
гр. Благоевград, 06.01.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ПЪРВИ ВЪЗЗИВЕН
ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и шести
октомври през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:Катя Бельова
Членове:Лилия Масева
Анета Илинска
при участието на секретаря Здравка Янева
като разгледа докладваното от Лилия Масева Въззивно гражданско дело №
20211200500720 по описа за 2021 година
За да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е по реда на чл.258 и сл. ГПК.
Образувано е по въззивната жалба с вх.№904228/21.05.2021 г. е подадена от
адв.П., пълн. на Р.К. и Р.К., против Решение №901057 от 13.04.2021 г. по гр.д.
№304/2020 г. по описа на РС – С.. Решението е обжалвано изцяло. С
атакуваното решение РС С. е отхвърлил като неоснователен предявения иск
от Р. М. К., с ЕГН-**********, от гр.София, ул.’’...”, № 17, вх.Б, ет.4, ап.22 и
Р. К. К., с ЕГН-**********, от гр.София, ул.’’...”, № 44, ап.10, срещу “****”-
ЕАД, с ЕИК:****, със седалище и адрес на управление в гр.София 1504,
район ’’****”, ул.’’...”, № 6, представлявано от изпълнителния директор
Г.К.Г., за разваляне на сключения между страните на 28.02.2019г., с
нотариален акт № 60, т.1, рег.№ 415, д.№57 от 2019г. по описа на нотариус
С.П., договор за покупко-продажба на недвижим имот- УПИ II (втори), пл.сн.
№ 521 (петстотин двадесет и едно), кв.81 (осемдесет и едно), с площ от 3200
(три хиляди и двеста) кв.м. по плана на с. ., община С., при съседи-улица и
УПИ Ш-пл.сн.№ 521, поради неизпълнение на задължението на купувача да
плати действителната цена на сделката.
1
В жалбата се релевират оплаквания за порочност изцяло на съдебния акт, като
се поддържа, неправилност и незаконосъобразност на решението. Молбата е
да бъде отменено изцяло, като се постанови решение, с което се уважи
предявеният иск с правно основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД, като основателен и
доказан.
Благоевградски окръжен съд намира жалбата за допустима, тъй като е
подадени в срока по чл. 259 ал.1 ГПК и отговарят на изискванията на чл.260 и
261 ГПК.
Съобразявайки се с разпоредбата на чл.269 ГПК, въззивната инстанция
направи следните изводи:
По допустимостта на съдебния акт: Атакуваният съдебен акт е постановен от
Районен съд С. по предявен иск с правно основание чл.87, ал.3 ЗЗД във вр. с
чл.17, ал.1 от ЗЗД. Предявеният иск е за разваляне на сключения между
страните на 28.02.2019г. договор за покупко-продажба на недвижим имот-
УПИ II, пл.сн.№ 521, кв.81, с площ от 3200кв.м. по плана на с.., община С.,
при съседи-улица и УПИ Ш-пл. сн.№ 521, поради неизпълнение на
задължението на купувача да плати действителната цена на сделката в размер
на 23 012 евро.
Видно от представения нотариален акт за покупко-продажба на недвижим
имот № 60, т.1, рег.№ 415, д. № 57 от 2019г. по описа на нотариус С.П.,
вписан в регистъра на НК под № 197, Р. М. К. и съпругата му Р. К. К. са
продали на „****“-ЕАД УПИ II, пл.сн.№ 521, кв.81, с площ от 3200кв.м., по
плана на с.., със данъчна оценка на имота в размер на 9 907,20лв., за сумата от
10 000лв., която е следвало да бъде платена по банков път по сметка на
продавачите в деня на подписване на нотариалния акт. Р.К. е дал съгласието
си сумата от 10 000лв. по този нотариален акт да бъде преведена по сметката
на съпругата му в „Общинска банка“-АД и тази сума е преведена от
продавача на 01.03.2019г.
Потестативното право да се иска разваляне на алеаторен договор по чл.87,
ал.3 ЗЗД принадлежи на страните по договора или на наследниците на
прехвърлителя на имота. От изложеното може да се направи извода, че
ищците са активно материално правно легитимирани по иска по чл.87 ал.3
ЗЗД. Активната материално правна легитимация обуславя наличието на
активна процесуална легитимация и наличието на правен интерес от
2
предявяване на иск за разрешаването му. Насрещна страна по иска с правно
основание чл. 87, ал. З от ЗЗД е насрещната страна по договора, чието
разваляне се иска, поради което ответника е легитимиран да отговаря по
предявения иск. Тоест, така предявявания от иск с правно основание чл.87,
ал.3 ЗЗД във вр. с чл.17, ал.1 от ЗЗД, е допустим. С оглед разпоредбите на
ГПК исковата претенция е подсъдна на районен съд, разгледан е от РС С. и е
постановен съдебен акт, който е и валиден.
Благоевградски окръжен съд, като прецени правилността на обжалваното
решение, във връзка с развитите в жалбата оплаквания и становищата на
страните, намира следното:
Производството по делото е по иск с правно основание чл. 87 от ЗЗД във вр. с
чл.17, ал.1 от ЗЗД. Пред първостепенния съд са събрани писмени и гласни
доказателства. Видно е от релевантните такива следното:
С предварителен договор от 20.05.2018г., сключен между първия ищец и
ответника, за продажба на част от процесния урегулиран поземлен имот,
впоследствие изменян с анекси относно предмета, цената, начина на плащане
и срока на действие, като съгласно последния сключен анекс- от 14.01.2019г.,
страните са се споразумели процесният имот да бъде закупен за сумата от 23
012 евро или тяхната левова равностойност по официалния курс на БНБ в
деня на плащането, като в деня на подписване на предварителния договор
купувачът да плати на продавача сума в размер на 1000 евро или тяхната
левова равностойност, а останалата част от цената в размер на 22 012 евро
или тяхната левова равностойност по официалния курс на БНБ да бъде
платена в деня на подписване на нотариалния акт, като срокът за сключване
на окончателния договор е до 28.02.2019г. и то едновременно с изповядване
на сделка за покупка на цех за бутилиране на минерална вода и безалкохолни
напитки, построен в същия имот, и при цялостно изплащане на фактура №
33/11.01.2019г., издадена от „...“-ООД за продажба на оборудване.
На 28.02.2019г. между страните по делото е сключен договор за покупко-
продажба на УПИ II, пл.сн. № 521, кв.81, с площ от 3200кв.м., по плана на с..,
който договор е материализиран в нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № 60, т.1, рег.№ 415, д.№ 57 от 2019г. по описа на нотариус
С.П., вписан в регистъра на НК под № 197. Съгласно сключения договор
ищците са прехвърлили на ответника собствеността върху описания имот.
3
Единственото задължение на ответника е да плати уговорената цена. В
нотариалния акт като цена на имота е посочена сумата от 10 000лв., както и
че същата ще бъде платена по банков път по сметка на продавачите в деня на
подписването на нотариалния акт. На 01.03.2019г. ответникът е превел сумата
от 10 000лв. по банковата сметка на ищцата, при декларирано съгласие от
страна на ищеца за заплащане по тази банкова сметка.
Върху закупените от ответното дружество имоти има наложени възбрани, а
именно: на 13.06.2014г. върху имота на Р. М. К. от ЧСИ Биляна Богданова по
изпълнително дело, по което длъжник е Р. М. К., а кредитор е Любимка
Владимирова Дюлгерова, и на 17.02.2016г. върху имота на „...“-ООД, от ЧСИ
Ш.Д..
Иска се от ищците разваляне на сключения между страните на 28.02.2019г.
договор за покупко-продажба на недвижим имот-УПИ II, пл.сн.№ 521, кв.81, с
площ от 3200кв.м. по плана на с.., община С., при съседи-улица и УПИ Ш-пл.
сн.№ 521, поради неизпълнение на задължението на купувача да плати
действителната цена на сделката в размер на 23 012 евро.
По делото са събрани както писмени, така и гласни доказателства.
Оформени са две групи свидетели, посочени от всяка от страните, които
депозират взаимно изключващи се показания, подлежащи на преценка при
усл. на чл. 172 от ГПК.
При преценка на показанията на двете групи свидетели съдът намира, че
следва да бъде дадена вяра на показанията на втората група - тези,
ангажирани от ответника. Същите са последователни, базират се на лични
впечатления и възприятия на свидетелите, които са незаинтересовани от
изхода на делото, а и се подкрепят от събраните по делото писмени
доказателства.
На основание чл. 272 от ГПК въззивният съд препраща към мотивите на
първоинстанционния по отношение на установените факти и направените
правни изводи.
Обсъждането на събрания доказателствен материал, заедно и по отделно,
налага извода за правилно установена от РС фактическа обстановка. Поради
това и при отсъствието на нови доказателства по см. на чл.266, ал.2 и 3 ГПК,
настоящият състав намира за безпредметно подробното преповтаряне на
4
същата и препраща към констатациите на РС.
При така очертаната фактическа обстановка БлОС намира, че предявеният
иск е неоснователен и следва да бъде отхвърлен по следните съображения:
Ищците основават иска си на твърдения за неизпълнение на договора за
покупко-продажба, сключен през 2019 г. между тях и ответното дружество,
поради неизпълнение на задължението на купувача да плати действителната
цена на сделката. Основното, което се поддържа е, че е налице симулативност
на договора в частта за продажната цена, като действителната воля на
страните е за цена от 23 012 евро, а не както е посочено в нотариалния акт -
10 000 лева. От тук следва и основния спорен момент в казуса, а именно -
каква е действителната цена на сделката, тази по предварителния договор,
сключен по между им или тази посочена в нотариалния акт за покупко-
продажба.
Въззивният съд приема за неустановено от страна на ищците твърдението, че
страните по договора за покупко-продажба не са искали удостовереното в
нотариалния акт изявление, че цената по сделката е платена и получена в
посочения размер, да ги обвърже. Материализираното изявление
представлява частен свидетелстващ документ с материална доказателствена
сила срещу продавача, поради удостоверяването на неизгоден за него факт и
поради подписването на документа от ищците като продавачи. Представеният
по делото предварителен договор за покупко-продажба се приема от съда за
представляващ начало на писмено доказателство като правещ твърдението за
симулативност вероятно. Тъй като обаче този документ, доколкото няма
съдържание, напълно разкриващо симулацията, не е достатъчен, за да се
приеме за установена симулативността на нотариалния акт в частта, в която
нотариусът е удостоверил изявленията на страните за платена и получена
цена по сделката, ищците е следвало да представят и ангажират и други годни
доказателства, с оглед провеждане на пълно и главно доказване на
симулацията. И това е така, тъй като продажбата с окончателен договор при
цена, различна от договорената в предварителния договор, не е симулативна
само на това основание, ако не са налице останалите елементи по чл.17 ЗЗД.
При относителната симулация волеизявлението на страните съдържа две
части: изявява се желание за сключване на сделката, при спазване на
предписаната форма, която сделка става достояние на третите лице, от друга
5
страна – страните са постигнали съгласие, че не целят правните последици на
обективираната пред третите лица сделка, а действителната им воля е
различна от външно изявената.
Когато страните са постигнали съгласие по предварителен договор, то те са
обвързани по същия относно съществените елементи на бъдещата сделка, но
до сключването на окончателен договор. В Решение № 118/06.10.2010г. по
т.д.№ 1053/09г. на І т.о. на В., постановено по реда на чл.290 ГПК, е прието,
че страните могат, в съответствие с чл.9 ЗЗД, да постигнат съгласие по
отношение на съществените елементи на договора до неговото сключване, без
да бъдат обвързани от постигнатото съгласие с предварителния договор по
тези елементи, като съобразно изискването за форма при прехвърлянето на
недвижими имоти по чл.18 ЗЗД, нотариалният акт единствено обективира
договореното по тези съществени елементи, а именно – цена и предмет и има
обвързваща сила. В този смисъл, изменението на клаузите на предварителния
договор в сравнение със сключения окончателния договор няма за последица
симулативност на окончателната сделката само на това основание. В
посочената хипотеза, за да се приеме, че е налице симулативна продажба, то
на доказване подлежи действителна обща воля на страните. А в конкретния
казус не са налице годни и безспорни доказателства установяващи както
действителната обща воля на страните по сделката, така и не са налице
безспорни доказателства установяващи твърдението за създадени отношения
на привидност между страните по процесния договор. Разкриването на
формирана воля, различна от отразената в атакуваната сделка, не е доказано.
Действително, между страните е бил сключен предварителен договор за
продажба на същия имот при цена от 23012 евро лв., но същият няма характер
на “обратен документ” и не опровергава клаузите, по които е постигнато
съгласие с окончателния договор. Страните не са обвързани от постигнатото
съгласие с предварителния договор и предвид на свободата на договаряне
могат да променят съществените елементи на договора. По делото не са
събрани доказателства, от които да се направи извод, че действителната воля
на страните е различна от външно изразената по атакуваната сделка. Предвид
липсата на доказване на симулацията, съдът приема, че обективираното
изявление в нотариалния акт за плащане и получаване на цената в пълен
размер е вярно и обвързващо страните, като няма пречка те в окончателния
договор да предоговорят клаузи от съдържанието на договора, а фактът на
6
предоговарянето сам по себе си не прави новите договори симулативни.
Разкриването на симулативност на посочена в нотариален акт цена може да
бъде направено чрез обратно писмо или чрез друг документ, представляващ
начало на писмено доказателство (какъвто, както беше посочено по-горе, в
процесния случай е приет да е предварителният договор за покупко-
продажба), като в случай, че самият предварителен договор разкрива напълно
привидността на изразеното в бъдещия окончателен договор съгласие,
например чрез изрични клаузи, че в окончателния договор продажната цена
ще бъде посочена в друг размер, тогава той представлява обратно писмо и не
е необходимо да бъде подкрепен със свидетелски показания, а когато е
преценен като начало на писмено доказателство, е налице основание да се
допуснат свидетелски показания за пълното доказване на привидността. В
процесния случай обаче, настоящия състав приема, че предварителният
договор между страните не представлява обратно писмо и след преценката на
останалите доказателства по спора е приема претенцията за неоснователна.
Обратното писмо доказва симулацията в отношенията между страните и по
тази причина доказването на симулацията със свидетели не е необходимо.
Симулацията обаче може да бъде доказана пред съда със свидетелски
показания и при наличието на т.нар. „начало на писмено доказателство“ –
документ, който не е „обратно писмо“, тъй като не доказва симулацията. В
този смисъл документът „начало на писмено доказателство“ не доказва
симулацията, а вероятното й съществуване, той се явява основание да бъдат
допуснати свидетелски показания, чрез които симулацията може да бъде
доказана. Събраните доказателства за симулативността на покупко-
продажбата, анализирани в съвкупност не водят до извод за установяването
по категоричен начин и не може да се приеме, че е налице симулация на
договора за покупко-продажба в частта, в която е посочена продажната цена.
Свидетелите доведени от ищцовата страна не установяват при условията на
пълно и главно доказване твърдяната симулация на сделката в частта на
нейната продажна цена. Обобщено, тези свидетели сочат, че не знаят как
страните са постигнали съгласие за продажната цена на продавания недвижим
имот. Сочат се факти досежно това, че процесната сделка се е била с
усложнения и чести промени на условията, изнасят се данни, че в деня на
подписване на нотариалния акт страните са напуснали кантората на
нотариуса и са водили продължителни разговори, но в крайна сметка свид.
7
нямат яснота и не знаят как се е стигнало до постигане на съгласие да се
подпише нотариалния акт, не са и наясно как и кога е постигнато
споразумение за действителната продажна цена, посочена в нотариалния акт.
Тоест ищците не са провели пълно доказване, че признатото от тях в
нотариалния акт обстоятелство за получаване на цената в посочения размер,
като окончателна такава по сделката, е невярно. От друга страна, БлОС
съобрази и другите релевантни за спора и събрани по делото доказателства,
наличието на нотариалният акт за покупко-продажба на недвижим имот
материализиращ удостоверителните изявления на нотариалния орган и
изявленията на страните по договора, в т.ч. изявление в нотариалния акт
деклариращо истинността на посочената в него продажна цена. Вярно е, че в
частта, с която купувачът е заявил, че е платил цената, а продавачът, че е
получил цената, нотариалният акт е частен свидетелстващ документ за знание
и материализира удостоверителното изявление на своя издател за даден факт -
плащането на цената, но с оглед доказателствената тежест за опровергаване
верността на удостовереното обстоятелство за получаване на цената и нейния
конкретно договорен размер, ищците, както вече се посочи, трябва да
проведат пълно и главно доказване, че признатото от тях обстоятелство за
получаване на цената е невярно, което не е сторено по делото чрез достатъчна
за целта процесуална активност. Успоредно с това, по делото е приобщено
като доказателство писмено съгласие от продавача К. продажната цена,
именно в размера, посочен в нотариалния акт, а именно – 10 000 лева, да се
преведе на съпругата му Р.К. по банков път в Общинска банка АД.
Установено е по делото, че в изпратения до купувача проект на нотариалния
акт липсва продажна цена, което се допълва и от установените по делото
сложни отношения между страните, които са преговаряли за няколко сделки с
недвижими имоти и по всички неколкократно са променяли условията, а
както и наличието на възбрана върху имота.
С оглед изложените съображения, съдът намира, че предявеният иск с правно
основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД вр. с чл. 17, ал. 1 ЗЗД е неоснователен и следва
да се отхвърли. До същия правен извод е стигнал и първоинстанционният съд
в обжалваното решение, поради което то е правилно. Подадената против него
въззивна жалба е неоснователна и следва да се остави без уважение, а
обжалваното решение - потвърдено. На основание чл. 272 от ГПК въззивният
съд препраща към мотивите на първоинстанционния по отношение на
8
установените факти и направените правни изводи.
По разноските пред настоящата инстанция: Предвид изхода на спора на
ответника се дължат направените по делото разноски в размер на 2000лв. -
платено адвокатско възнаграждение за процесуално представителство пред
БлОС, съобразно представен списък по чл. 80 ГПК.
Водим от гореизложеното, настоящия съдебен състав при Благоевградски
Окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 901057/13.04.2021г. постановено по гр.д. №
304/2020г. по описа на Районен съд – С..
ОСЪЖДА Р. М. К., с ЕГН-**********, от гр.София, ул.” ...”, № 17, вх.Б, ет.4,
ап.22 и Р. К. К., с ЕГН **********, от гр. София, ул. ’’...”, № 44, ап. 10, ДА
ЗАПЛАТЯТ на “****” -ЕАД, с ЕИК:****, със седалище и адрес на управление
в гр.София 1504, район ’’****”, ул.’’...”, № 6, представлявано от
изпълнителния директор Г.К.Г., сумата от 2 000 лева – разноски за платено
адвокатско възнаграждение за процесуално представителство пред БлОС,
съобразно представен списък по чл. 80 ГПК
Решението може да се обжалва пред ВКС на РБ в едномесечен срок от
съобщението на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9