ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 47
гр. Търговище , 20.05.2021 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ТЪРГОВИЩЕ, II СЪСТАВ в закрито заседание на
двадесети май, през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:
Председател:ТИХОМИР П. ПЕТКОВ
Членове:МИЛЕН И. СТОЙЧЕВ
БИСЕРА Б. МАКСИМОВА
като разгледа докладваното от БИСЕРА Б. МАКСИМОВА Въззивно частно
гражданско дело № 20213500500108 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 274 от ГПК.
С Определение № 10 от 10.05. 2021 г. съдията по вписвания при Районен съд – Търговище
е отказал вписването на едностранно прекратяване на Договор за аренда, вписан в Служба
по вписванията под вх. № 37, т.3, Дв. вх. № 2260/15.08.2017 г. по съображения, че липсва
изразено съгласие за прекратяване на договора от страна на единия от арендодателите -
Геновева Колева Иванова. Неучастието на коя да е от страните представлява нарушение
както на изискването за форма, така и за съдържание на акта според мотивите на съдията по
вписванията.
Против така постановеното определение е постъпила частна жалба от М. К. П., ЕГН
**********, с постоянен адрес: [населено място] В жалбата са изложени подробни
съображения за незаконосъобразността на атакувания съдебен акт. Счита се, че съдията по
вписванията не е съобразил, че съгласно чл. 3, ал.4 от Закона за арендата в земеделието
договорите за аренда, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване може
да се сключват със съсобственици на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на
сто идеални части от съсобствените имоти, предмет на договора или с упълномощени от тях
лица. В конкретния случай, видно от приложенията към частната жалба, жалбоподателката
и вуйчо й Д. Д. Д. притежават 75% от правото на собственост върху имотите, чието
ползване е предмет на въпросния договор. Навеждат се още доводи, че съдията по
вписванията не се е съобразил с TP № 1 от 16.01.2019 г. по тълк.д.№ 1/2018 г. на ОСГТК на
ВКС, съгласно което материалноправните предпоставки по чл. 3, ал.4 от Закона за арендата
в земеделието /ДВ, бр. 13/2017 г., в сила от 07.02.2017 г./ не попадат в обхвата на дължимата
от съдията по вписванията проверка при вписване на анекс към договор за аренда в
земеделието или на нов договор за аренда в земеделието, тоест с други думи казано съдията
по вписванията не е оправомощен от законодателя да проверява дали подписалите договора
1
за аренда или анекса за прекратяването му лица (или нотариалната покана и заявлението при
едностранно прекратяване) съставляват съсобственици, притежаващи повече от 51% от
правото на собственост върху съответните имоти. Последното се извършва от съответния
нотариус, който е заверил документите в рамките на съответното нотариално производство
(вж. Определение № 70 от 24.01.2019 г. по т.д.№ 1986/2018 г., т.к., II т.о. на ВКС). В
конкретния случай се касае за едностранно прекратяване на договор за аренда поради
неизпълнение като функцията на анекс за прекратяване се изпълнява от специално
подготвеното нотариално заявление за вписване на прекратяването, а нотариалната покана
удостоверява, че изявлението за прекратяване по чл.27, ал.1, т.2 от Закона за арендата в
земеделието във връзка с чл.28, ал.1 от Закона за арендата в земеделието, във връзка с чл.87
от Закона за задълженията и договорите, е достигнало до адресата си - арендатора.
По изложените съображения частната жалбоподателка моли съда да приеме, че частната
жалба е основателна и да постанови решение, с което да отмени обжалвания отказ на
съдията по вписванията при Служба по вписванията-Търговище, Агенция по вписванията,
ведно със законните последици от това.
След преценка на оплакванията по частната жалба, мотивите на обжалвания акт и
доказателствата по делото, окръжният съд приема за установено следното от фактическа и
правна страна:
Жалбата е с правно основание чл. 577, ал.1 от ГПК. Същата е подадена в предвидения в
закона едноседмичен срок, от лице, имащо право и интерес от обжалване, поради което е
допустима.
Преценена по същество частната жалба е основателна. Съображенията са следните:
Със Заявление, прието под вх.№ 3307/10.05.2021 г. в Служба по вписванията- Търговище
от свое име и като пълномощник на вуйчо си Д. Д. Д. с ЕГН ******, с постоянен адрес:
[населено място], по Пълномощно с рег.№ ****/09.03.2021 г. на С. И. - нотариус в район
Районен съд - Б. с рег.№ *** на Нотариалната камара, на основание чл. 27, ал. 2 от Закона за
арендата в земеделието жалбоподателката е поискала от CB-Търговище да се извърши
вписване в имотния регистър на прекратяването на Договор за аренда, вписан н Служба по
вписванията - Търговище под вх.№ 37 от 15.08.2017 г., том III, ДВВх.№ 2260, партидна
книга: 3507, 79062.
Жалбоподателката и нейният упълномощител притежават повече от 50% право на
собственост върху земеделските земи, предмет на арендния договор, чието прекратяване се
иска за вписване. Представена е нотариална покана, изпратена до арендатора и касаеща
неговите задължения за арендно плащане.
Според чл. 2 от Правилника за вписване, вписване, отбелязване и заличаване се допуска
само в случаите, които са предвидени изрично в законите или в този правилник. На
вписване в нотариалните книги подлежат посочените в чл.112 ЗС и чл.4 ПВп актове, а
договорът за аренда подлежи на вписване в имотния регистър, съгласно чл.3, ал.1 ЗАЗ и
чл.4, б."л" от ПВп. На вписване подлежи и прекратяването на договора за аренда, на осн.
2
чл.27, ал.2 ЗАЗ, без вписването да е обусловено от това кое е основанието за прекратяване
на арендния договор по чл.27, ал.1 ЗАЗ: изтичане на срока на договора, неизпълнение,
взаимно съгласие за прекратяване, едностранно предизвестие в хипотезите на чл.29 ЗАЗ,
като по отношение на всяко от тези основания може да възникне материалноправен спор за
неговото действително осъществяване и относно тава, дали то поражда целения с него
правен ефект - прекратяване на договора. При извънсъдебно прекратяване на договора за
аренда, поради неизпълнение от страна на арендодателя, доколкото то се обективира в
едностранно писмено волеизявление, за нуждите на вписването по чл.27, ал.2 ЗАЗ пред
съдията по вписванията следва да се представи актът, материализиращ това волеизявление и
се удостовери достигането до адресата му. /т.1 от ТР №2/20.07.2017 г. по т.д.№2/2015 г. на
ОСГТК на ВКС/.
По въпроса за предметния обхват на проверката на съдията по вписванията е формирана
задължителна съдебна практика в т.6 от Тълкувателно решение №7/25.04.2013 г. по тълк.д.
№7/2012 г. Съгласно дадените в него указания, проверката, която съдията по вписванията
извършва, съгласно чл. 32а, ал.1 от Правилника за вписванията, относно това дали
представеният за вписване акт отговаря на изискванията на закона, се ограничава до това
дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли
предвиденото в Правилника за вписванията съдържание. Не се проверяват
материалноправните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закона.
В чл. 3, ал.4 ЗАЗ (в ред.ДВ бр.13/2017 г., в сила от 7.02.2017 г.) е регламентирано, че
договорът за аренда може да бъде сключен със съсобственик на земеделска земя, чиято
собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или със съсобственик,
упълномощен от съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални
части от съсобствения имот. Въведено е изискването пълномощното да бъде с нотариална
заверка на подписите и съдържанието. По аналогия същото следва да важи и при
прекратяване на договора за аренда при условията на чл.27 и сл. ЗАЗ.
Настоящият съд приема, че от представеното заявление с искане за вписване на
едностранно прекратяване на обсъждания договор за аренда на земеделски недвижими
имоти, може да се направи извода, че отговаря на изискванията на чл.3, ал.4 ЗАЗ, а именно:
съсобствениците, поискали вписване на прекратяването на този договор да притежават
повече от 50 на сто от собствеността на земеделската земя. Подаденото заявление има
съдържанието, предписано в чл. 6, ал.1, б."а" от ПВп - идентификация на страните. В
случаят заявителите притежават повече от 50 на сто идеални части от конкретните имоти,
следователно са изпълнени и изрично упоменатите в закона материалноправни
предпоставки. Изменението в чл.3, ал.4 ЗАЗ е влязло в сила на 07.02.2017 г. и следва да бъде
съобразено.
При всичко изложено, частната жалба е основателна и атакуваният отказ следва да се
отмени като съдът разпореди вписване на прекратяването на арендния договор.
Водим от горното, съдът
3
ОПРЕДЕЛИ:
ОТМЕНЯ Определение № 10 от 10.05. 2021 г. на съдията по вписвания при Районен съд
– Търговище, с което е отказано вписването на едностранното прекратяване на Договор за
аренда, вписан в Служба по вписванията под вх. № 37, т.3, Дв. вх. № 2260/15.08.2017 г. като
незаконосъобразно като
ВРЪЩА преписката на съдията по вписванията с указания за вписване на едностранното
прекратяване на Договор за аренда, вписан в Служба по вписванията под вх. № 37, т.3, Дв.
вх. № 2260/15.08.2017 г.
Определението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
4