Р Е Ш Е Н И Е №260098
Град Несебър, 13.04.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският районен съд, трети
състав, в открито съдебно заседание на деветнадесети февруари, през две хиляди
двадесет и първа година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ПЕТЪР ПЕТРОВ
При
секретаря Мая Деянова, като разгледа докладваното от съдия Петър Петров
гражданско дело № 276 по описа за 2020г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е образувано по
предявен иск с правно основание чл.38, ал.1, във
връзка с чл.11, ал.1, т.5 и т.7 и чл.51, ал.1 и чл.50, ал.2, т.1 от Закона за
управление на етажната собственост.
В исковата молба ищецът Етажната
собственост на Апартхотел “****”, с адрес: град Несебър, к.к. Слънчев бряг –
запад, Апартхотел “****”, представлявана от управителя Н.П.П., твърди, че
ответникът Г.А.Д., роден на ***г., гражданин на Руската Федерация, с постоянен
адрес ***, Апартхотел “****”, вход *, етаж *, ап.**** Код по Булстат *****, е
собственик на Самостоятелен обект в сграда с идентификатор *****, представляващ
Апартамент ***, находящ се на втори етаж в секция * на Сграда с идентификатор ******,
с обща площ на апартамента 65,97 кв.м., от които застроена площ 54,30 кв.м. и
11,67 кв.м. припадащи се идеални части от общите части на сградата, състоящ се
от дневна-спалня, баня-тоалетна и тераса, а в протокола от 09.01.2014г. от
проведено Общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в Апартхотел “****”,
е обективирано решение по точка четвърта от дневния ред, с което е прието
таксата за управление и поддръжка на общите части на сградата за 2014г. и
2015г. да бъде в размер на 9,5 евро на квадратен метър, а вноската във фонд
“Ремонт и обновяване” да бъде в размер на 0,5 евро; с решение по т.5 ОСЕС е
приело да се съберат по 100 евро депозит от всеки етажен собственик на
самостоятелен обект за вода и електричество, като плащането е следвало да се
извърши в срок до 30-и юни на всяка календарна година. В друг протокол от ОСЕС
от 02.06.2017г. е прието с решение по т.6 от дневния ред таксата управление и
поддръжка на общите части и вноската във фонд “Ремонт и обновяване” да не се
променят, а да останат в същите размери, а с друго решение по т.8 в протокола е
вписано решение на ОСЕС, според което да се завеждат граждански производства
срещу собственици на самостоятелни обекти в сградата, които не са платили
дължимите такси за поддръжка и управление на общите части. На 24.07.2019г. е
проведено друго Общо събрание на ЕС на Апартхотел “****”, на което за управител
е бил избран Н.П.П., а на поредното Общо събрание на ЕС, проведено на
08.08.2019г. с решения по т.2 от дневния ред е прието таксата управление и
поддръжка да бъде намалена на 6 евро за срок от една година, която да се
заплаща в срок до 31-и май на съответната година по банковата сметка на
Етажната собственост; по т.3 от дневния ред събранието е взело решение
неплатените такси за управление и поддръжка на етажните собственици за
предходни години, в т.ч. и за 2018г., да бъдат събрани по съдебен ред, като
преди това им се даде 3-месечен срок от събранието за доброволно плащане, а за
целта е бил упълномощен управителя Н.П.П. да предприеме действия по събирането
им. Вноската във фонд “Ремонт и обновяване” е прието да бъде 2 евро на
квадратен метър на година. Съобразно притежаваната от ответника площ в етажната
собственост от 65,97 кв.м., дължимите и неплатени от него суми са както следва:
такса управление и поддръжка за общите части по 1 161,24 лева за всяка от
календарните 2017-а и за 2018-а години, а вноските във фонд “Ремонт и
обновяване” – по 64,52 лева за всяка от календарните 2017-а и за 2018-а години,
които е следвало да заплати в срок до 31-и май на съответната година. Поради
забава ответникът дължи и законната лихва върху сумите, която е в размер на
355,13 лева. Моли ответникът да бъде осъден да заплати на Етажната собственост
дължимите от него суми. С допълнителна молба, подадена в изпълнение указанията
на съда, ищецът уточнява размера на мораторните лихви върху отделните главници
и периодите, за които се претендират лихвите, а именно: мораторна лихва в
размер на 12,07 лева върху главницата от 64,52 лева с падеж 31.05.2018г.,
начислена за периода от 31.05.2018г. до 02.04.2020г.; мораторна лихва в размер
на 5,52 лева върху главницата от 64,52 лева с падеж 31.05.2019г., начислена за
периода от 31.05.2019г. до 02.04.2020г.; мораторна лихва в размер на 217,08
лева върху главницата от 1 161,23 лева с падеж 31.05.2018г., начислена за
периода от 31.05.2018г. до 02.04.2020г.; мораторна лихва в размер на 99,35 лева
върху главницата от 1 161,23 лева с падеж 31.05.2019г., начислена за
периода от 31.05.2019г. до 02.04.2020г. По този начин уточнява общия размер на
мораторната лихва върху главниците върху отделните главници, а именно сумата от
334,02 лева.
Отговор на исковата молба е
подаден от особения представител на ответника, в който изразява становище за
недопустимост на иска с довода, че Общото събрание на Етажната собственост е
вписано в регистър Булстат, а такова вписване е задължително само за
сдруженията на собствениците, от което прави извод, че ищецът представлявал
сдружение на собствениците по чл.25 и сл. от ЗУЕС и не притежава активна
процесуална легитимация. По същество на спора заявява, че оспорва иска като
неоснователен предвид, че не били представени доказателства за законосъобразно
свикване и провеждане на Общото събрание на Етажната собственост, както и за
обявяване на решенията на ОСЕС, а именно: за спазване на реда по чл.13 от ЗУЕС,
за датата и часа на поставяне на поканата за свикване на общото събрание и за
дневния ред, и за поставянето на протокола от общото събрание на видно място
съгласно чл.16, ал.7 от ЗУЕС, което от своя страна е лишило ответника от
възможността да направи оспорване по чл.16, ал.9 от ЗУЕС. Моли производството
по делото да бъде прекратено, а при условията на евентуалност искът следва да
бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан.
В съдебно заседание ищецът се
представлява от упълномощен адвокат, който заявява, че поддържа исковата молба,
като подчертава, че управителя на Етажната собственост има право да предявява
иск от нейно име на основание чл.23, ал.4 от ЗУЕС, а ответникът е уведомен за
решенията на проведените четири общи събрания на ЕС чрез поставянето на
съобщенията на изготвените протоколи от събранията на видно и общодостъпно
място. Решенията са влезли в сила, тъй като не са били атакувани в
законоустановения срок, и подлежат на изпълнение.
Ответникът не се явява в съдебно
заседание, представлява се от назначения му особен представител, който счита,
че няма доказателства размерите на таксите за управление и поддръжка на общите
части да са определени поравно за собствениците съгласно чл.51 от ЗУЕС,
съответно няма доказателства за броя на етажните собственици и ползватели,
както и доказателства за законосъобразност на решенията с оглед свикването и
провеждането на събранието. Затова дори и решенията да са влезли в сила, след
като са в несъответствие със закона, не следва да бъдат изпълнявани, съответно
въз основа на тях не е възникнало задължение за ответника да заплаща суми.
Въз основа на събраните по делото
писмени доказателства съдът прие за установено следното от фактическа страна:
Ответникът Г.А.Д. е собственик по
силата на договор за покупко-продажба на недвижим имот от 14.05.2020г.,
обективиран в нотариален акт № ***, том *, рег.№ ****, дело № ***/2010г. на
нотариус С.А.с рег.№ 208 на НК и район на действие Несебърския районен съд, по
който договор ответникът има качеството на купувач, на следния недвижим имот, а
именно: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***** по кадастралната
карта и кадастралните регистри на град Несебър, одобрени със Заповед РД-18-46 /
18.08.2006г. на изпълнителния директор на АК, адрес на имота: град Несебър,
Апартхотел “****”, вход С, етаж 2, ап.***, предназначение: Жилище, апартамент,
Брой нива на обекта: 1, площ по документ 54,30 кв.м., ведно с 11,67 кв.м.
идеални части от общите части на сградата, при съседни самостоятелни обекти в
сградата: на същия етаж – ******.1.144, ******, под обекта – ******., ******.,
над обекта – ******., който апартамент е изграден като самостоятелен обект в
Сграда № 1 върху поземлен имот УПИ V-399 в кв.3702 по подробния устройствен
план на к.к. Слънчев бряг – запад, одобрен със Заповед № 154/14.08.2001г. на
Кмета на Община Несебър, целият с площ от 6014 кв.м., при граници на имота: юг
и запад – улици, от север – УПИ VІ-********, и от изток – пешеходна алея,
представляващ Поземлен имот № ****** по кадастралната карта и кадастралните
регистри на град Несебър, одобрени със Заповед № РД-18-46 / 18.08.2006г. на
Изпълнителния директор на АК, при граници и съседи: ******, ********, ********,
********.
На 29.12.2013г. е изготвена
покана за свикване на Общо събрание на Етажната собственост на ваканционен
комплекс “Апартхотел ****” – жилищна сграда за сезонно ползване, разположена
върху поземлен имот с идентификатор ****** по кадастралната карта и
кадастралните регистри на град Несебър, с адрес: град Несебър, к.к. Слънчев
бряг – запад, ваканционен комплекс “Апартхотел ****”, като поканата е била
поставена на табелата във вход А, Б, С и Д. Събранието е било проведено на
09.01.2014г. С решение по т.4 от дневния ред на него е било прието таксата
поддръжка на общите части да бъде в размер на 9,5 евро на квадратен метър, а
вноската във фонд “Ремонт и обновяване” да бъде в размер на 0,5 евро на
квадратен метър, а с решение по т.5 от дневния ред е прието всеки собственик да
плати по 100 евро депозит за вода и електричество в срок до 30.06.2014г.
Протоколът от ОСЕС е изготвен на 16.01.2014г., а съобщението за изготвения
протокол от събранието е било поставено на входните врати на вход А, Б, С и Д в
сграда с идентификатор ******.1 – комплекс “****”.
Друго Общо събрание на ЕС е
проведено на 28.11.2016г., като след като е одобрен бюджета, според който
разходите за финансовата 2017г. да бъдат в размер на 50 000 лева, с
решението по т.6 от дневния ред етажните собственици са приели разходите както
по чл.50, ал.2, т.1 така и по чл.51, ал.1 да се разпределят съобразно идеалните
части на собствениците, като с решението по т.7 е прието заплащането на
дължимите от собствениците вноски да се извърши в срок до 01 март 2017г.
Изготвено е съобщение за
поредното Общо събрание на ЕС, което е поставено на 25.05.2017г. на входните
врати на вход А, Б, С и Д на Апартхотел “****”, а събранието е проведено на
02.06.2017г., а според съставения протокол от събранието то е било проведено на
основание чл.12, ал.5 от ЗУЕС – при условията на неотложен случай. След като е
било отложено, на основание чл.15, ал.3 от ЗУЕС то е било проведено на
05.06.2017г. Според решението по т.3 от дневния ред етажните собственици
“Утвърждават гласуваните на последното ОС суми за електричество и вода”. С
решението по т.6 от дневния ред етажните собственици “Утвърждават гласувания
бюджет и заделените суми на последното проведено общо събрание на ЕС”.
Съставено е съобщение за изготвения от събранието протокол, но не се представят
доказателства – протокол за поставяне на съобщението, от което да е видно дали
това съобщение е било поставено на видно и общодостъпно място, по който начин
решенията, взети на събранието, да са били съобщени на етажните собственици.
Според протокол от 16.07.2019г.,
подписан от Председателя на Управителния съвет на ЕС, тогава е поставена на
входните врати на вход А, Б, С и Д на сграда Апартхотел “****” покана за
свикване на Общо събрание на ЕС. Това събрание е било проведено на 24.07.2019г.
На него са разгледани и са взети решения само по част от точките по дневния
ред. Общото събрание на етажната собственост след като е избрало членовете на
управителния съвет на ЕС, е избрало и Председател на УС и това да бъде Н.П.П..
Въз основа на това незаконосъобразно по смисъла на чл.19, ал.4. от ЗУЕС
решение, на 31.07.2019г., когато е бил изготвен протокола от ОСЕС, а
съобщението за изготвянето му е било поставено на входове А, В, С и D на Апартхотел “****”, Н.П.П. е заявил себе
си като Председател на УС на ЕС в подаденото от него Уведомление по чл.46б от ЗУЕС до Община Несебър.
Предният ден обаче – на
30.07.2019г., също Н.П.П., този път като “управител”, е съставил и подписал
протокол, подписан също и от двама свидетели, според който протокол той е
поставил на входове А, В, С и Д на комплекс “****” покана за свикване на общо
събрание на етажните собственици, което да се проведе на 08.08.2019г. от 10:00
часа, като дневния ред на събранието е инкорпориран и в протокола за
поставянето на поканата. На това събрание е взето решение по т.2 от дневния
ред, според което таксата за управление и поддръжка на комплекса е била
намалена от 8 евро на 6 евро за
срок от една година, която да се заплаща в срок до 31-и май, а с решението по
т.6 от дневния ред събранието е приело вноската във фонд “Ремонт” да бъде в
размер на 2 евро. Самият протокол от събранието е бил поставен на входове А, В,
С и Д на комплекс “****”, н същевременно той е бил и на разположение в офиса на
управителя на ЕС, ведно с пълномощните към него и списъка на присъствалите
собственици, което се удостоверява с протокол от 16.08.2019г.
Едва на 31.03.2020г. Етажната
собственост е съставила ордер с номер 10539, според който Г.Д. дължи следните
суми: годишна такса поддръжка в размер на 1 161,23 лева и вноска във фонд
“Ремонти” в размер на 64,52 лева за периода от 01.05.2017г. до 30.04.2018г.;
годишна такса поддръжка в размер на 1 161,23 лева и вноска във фонд
“Ремонти” в размер на 64,52 лева за периода от 01.05.2018г. до 30.04.2019г.,
или общо дължими суми в размер на 2 451,50 лева.
Въз основа на така приетото за
установено от фактическа страна съдът направи следните правни изводи:
Съгласно чл.11, ал.1, т.5 и т.7
от ЗУЕС сред правомощията на Общото събрание е да определя размера на паричните
вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата
и размера на паричните вноски във фонд “Ремонт и обновяване”, а съгласно чл.6,
ал.1, т.8, т.9 и т.10 от ЗУЕС собствениците на обекти в етажната собственост са
длъжни да изпълняват решенията на органите на управление на етажната
собственост и да заплащат разходите за управление и поддържането на общите
части на сградата и разходите за ремонт,
реконструкция, преустройство, основен ремонт и основно обновяване на общите
части на сградата, подмяна на общи инсталации или оборудване и вноските,
определени за фонд “Ремонт и обновяване”, съразмерно с притежаваните идеални
части.
Задълженията на ответника да
заплаща разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата
произтичат на първо място от закона и от решението на Общото събрание на
Етажната собственост.
Ищецът се позовава единствено на приложения
по делото ордер за да посочи в исковата молба размера на претенциите си по
главните искове. Първо, този ордер не е основание за плащане на изискуеми
парични суми, като такова основание може да бъде единствено валидно взето и
влязло в сила решение на ОС на ЕС, с което са определени, или е посочен начина
за определянето, размера на дължимите от отделните етажни собственици такси за
управление и поддръжка на общите части в ЕС и вноските във фонд „Ремонт и обновяване“.
На второ място, по никакъв начин не може да се приеме от събраните по делото
доказателства, че ответникът дължи на Етажната собственост сумите, посочени във
въпросния ордер, тъй като от неговото съдържание не става ясно кой, на какво
основание и на каква база е извършил изчисленията за да определи размер на
сумите дължими от ищеца за такси и вноски за периодите 01.05.2017г. –
30.04.2018г. и 01.05.2018г. – 30.04.2019г. Защото при издаването на ордера, с
който на ответника са вменени като дължими конкретните суми, предмет на
исковата претенция, основанието за тяхното изчисление не могат да послужат решенията
на Общото събрание на Етажната собственост предвид, че с нито едно от решенията
на тези събрания не е определян размерът на таксите и вноските занапред, които да
се заплащат от етажните собственици, нито е предложен алгоритъм за определянето
им. На събранието на ЕС от 28.11.2016г., което предхожда процесния период и
касае същия, решението по т.6 е „Разпределянето на разходите да се извърши
съгласно разпоредбите на ЗУЕС, както следва: Разходите по чл.50, ал.2, т.1 да
се разпределят съобразно идеалните части на собствениците, Разходите по чл.51,
ал.1 – да се разпределят съобразно идеалните части на собствениците.“. На
последвалото ОС на ЕС от 2-5 юни 2017г. по т.6 от дневния ред: „Определяне
размера на ежемесечните парични вноски за поддържане на общите части на
етажната собственост за срок от две години, включително и размера на „разходите
за управление и поддържане“ на общите части на етажната собственост за същия
срок“, взетото решение, обективирано в протокола от събранието е: Утвърждават
гласувания бюджет и заделените суми на последното проведено общо събрание на
ЕС“. Всичко това по същество означава, че на тези две събрания не са вземани
решения етажните собственици да заплащат нито такси за управление и поддръжка
на общи части, нито вноски във фонд „Ремонт и обновяване“, още по-малко да е
определян размер на таксите, съответно да е предвиден начин на определяне
размера на вноските и то с оглед бюджета на ЕС за съответната година. Наред с това решенията на ОС на ЕС от
2-5 юни 2017г., на които ищецът се позовава като основание на предявения иск,
са отменени по иск по чл.40 от ЗУЕС с влязло в законна сила съдебно Решение №
127/11.07.2018г. по гр.д.№ 657/2017г., по описа на Несебърския районен съд,
което е служебно известно на настоящия
съдебен състав.
На поредното проведено ОС на ЕС
от 08.08.2019г., макар то да не засяга процесния период, тъй като е проведено
след неговия край (30.04.2019г.), а решенията му действат занапред, е взето
решение такса поддръжка да бъде намалена от 8 евро на 6 евро, като и от това
решение на става ясно дали тази такса – конкретно 6 евро – се дължи от всеки
един от етажните собственици, или например въз основа на нея и притежавани от
етажните собственици идеални части от общите части ще се определя размерът на
действителната такса, дължима от всеки един от тях.
На трето място този ордер,
респ. конкретните размери на годишната такса и вноските във фонда, за първи път
отразени в него, не е съобщаван на ответника – етажен собственик, по надлежния
ред, и не може да се приеме, че вземането на Етажната собственост е изискуемо
на конкретно основание и в конкретни размери.
Ищецът не доказа нито размера
на исковите си претенции срещу ответника, нито основанието, на което се
претендират сумите за такси и вноски, като този извод се налага от липсата на решение на Етажната собственост, с
което да е вменено задължение на етажните собственици да заплащат в полза на
Етажната собственост конкретни такси и вноски за покриване на разходите за
управлението и за поддръжката на общите части в комплекса, включително и за
претендирания период.
Предвид на това исковете срещу
ответника следва да бъдат отхвърлени като неоснователни и недоказани, както и
акцесорните претенции за лихви.
С оглед изхода на спора на ищеца
не следва да се присъждат направените от него разноски по делото в общ размер
на 1 122,90 лева, поради което претенцията му по чл.78, ал.1 от ГПК следва
да бъде отхвърлена като неоснователна.
Ответникът не е направил
разноски по делото, поради което съдът не следва да се произнася по присъждане
в негова полза на разноски по чл.78, ал.3 от ГПК.
Мотивиран от гореизложеното,
Несебърският районен дсъд
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените от Етажната
собственост на сграда с идентификатор ******.1 „Апартхотел “****”, с адрес:
град Несебър, к.к. Слънчев бряг – запад, Апартхотел “****”, представлявана от
управителя Н.П.П., искове за осъждане на Г.А.Д., роден на ***г., гражданин на
Руската Федерация, с постоянен адрес ***, Апартхотел “****”, вход С, етаж 2,
ап.***, Код по Булстат *****, да му заплати следните суми: 1) сумата в размер
на 1 161,23 лв. (хиляда сто шестдесет и един лева и 23 ст.),
представляваща неплатена годишна такса управление и поддръжка, дължима за
периода от 01.05.2017г. до 30.04.2018г., ведно със законната лихва, считано от
09.04.2020г. до окончателното изплащане на главницата, и сумата в размер на
217,08 лв. (двеста и седемнадесет лева и 08 ст.), представляваща мораторна
лихва, начислена за периода от 31.05.2018г. до 02.04.2020г.; 2) сумата в размер
на 1 161,23 лв. (хиляда сто шестдесет и един лева и 23 ст.),
представляваща неплатена годишна такса управление и поддръжка, дължима за
периода от 01.05.2018г. до 30.04.2019г., ведно със законната лихва, считано от
09.04.2020г. до окончателното изплащане на главницата, и сумата в размер на
99,35 лв. (деветдесет и девет лева и 35 ст.), представляваща мораторна лихва,
начислена за периода от 31.05.2019г. до 02.04.2020г.; 3) сумата в размер на
64,52 лв. (шестдесет и четири лева и 52 ст.), представляваща неплатена вноска
във фонд „Ремонт и обновяване“, дължима за периода от 01.05.2017г. до
30.04.2018г., ведно със законната лихва, считано от 09.04.2020г. до
окончателното изплащане на главницата, и сумата в размер на 12,07 лв. (дванадесет
лева и 07 ст.), представляваща мораторна лихва, начислена за периода от
31.05.2018г. до 02.04.2020г.; 4) сумата в размер на 64,52 лв. (шестдесет и
четири лева и 52 ст.), представляваща неплатена вноска във фонд „Ремонт и
обновяване“, дължима за периода от 01.05.2018г. до 30.04.2019г., ведно със
законната лихва, считано от 09.04.2020г. до окончателното изплащане на главницата,
и сумата в размер на 5,52 лв. (пет лева и 52 ст.), представляваща мораторна
лихва, начислена за периода от 31.05.2019г. до 02.04.2020г., като НЕОСНОВАТЕЛНИ
и НЕДОКАЗАНИ.
ОТХВЪРЛЯ претенцията на
Етажната собственост на сграда с идентификатор ******.1 „Апартхотел “****”, с
адрес: град Несебър, к.к. Слънчев бряг – запад, Апартхотел “****”, представлявана
от управителя Н.П.П., за осъждането на Г.А.Д., роден на ***г., гражданин на
Руската Федерация, с постоянен адрес ***, Апартхотел “****”, вход С, етаж 2,
ап.***, Код по Булстат *****, да му заплати сумата в размер на 1 122,90
лв. (хиляда сто двадесет и два лева и 90 ст.), представляваща направени по
делото разноски, като неоснователна.
Решението подлежи на
обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок от съобщаването му на
страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: