РЕШЕНИЕ
№ 260048
12.12.2022г. гр.
Несебър
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският
районен съд
граждански състав на двадесет и
първи април
в
публично заседание в следния състав:
Председател: Мария Берберова-Георгиева
секретар
Атанаска Ганева
като
разгледа докладваното от с. М. Берберова-Георгиева
гр.д.№
1172 по описа за 2020 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
по делото е образувано по повод исковата молба на А.В.Л.,
гражданин на Руската Федерация, роден на ***г. в гр.Н., с Булстат ......., с
адрес в Рбългария: с.Р., общ.Несебър, обл.Бургас, к.к.Е., сграда С. --, ап....,
със съдебен адрес:*** /чрез адв.А.Т. ***/, против „У.О.И С.”
ЕАД с ЕИК ...., със седалище и адрес на управление:***, представлявано от Е.Ц.Р.,
„Е.Н.У.”
ЕООД с ЕИК ........., със седалище и адрес на управление:***, представлявано от
М.Д.М.и „Ф.” ЕООД с ЕИК ........, със седалище и адрес на управление:***.
В исковата молба се сочи, че с договор за
покупко-продажба, обективиран в нотариален акт № 5, том XIII, per. № 6315, дело
№ 2313 от 31.05.2007г. на нотариус ......, peг. № ...в регистъра на НК, с район
на действие - района на РС-Несебър, ищецът е закупил правото на собственост
върху недвижим имот, представляващ: Апартамент № С..., крило „С.", находящ
се на 2 етаж, на площ от 136,10 кв.м., от които - жилищна площ 104,80 кв.м. и
31,30 кв.м. идеални части от общите части на сградата и съответният процент
идеални части от правото на строеж върху урегулирания поземлен имот, който
апартамент се намира в сграда „А" на курортен апартаментен комплекс „Е.",
изграден в урегулиран поземлен имот (УПИ) XIV- 467, 468, 480, в квартал 22 по
действащия регулационен план на с.Р., община Несебър, област Бургас, целият с
площ от 39248 кв.м., с идентификатор 61056.502.... по КККР на с.Р.,
общ.Несебър.
Сочи се, че изграденият в имота курортен комплекс е
съвкупност от множество самостоятелни жилищни и нежилищни обекти, които са
прехвърлени в собственост и се притежават от множество трети лица, поради което
правният статут на комплекса се подчинява на правилата за етажната собственост
по смисъла на ЗУЕС. Твърди се, че в комплекса има зона с басейн за общо
ползване от всички етажни собственици и единна за всички етажни собственици
градинска инфраструктура, които следва да се считат за принадлежност към
етажната собственост по смисъла на ЗУЕС. Наред с горното, се сочи, че
застроеният урегулиран поземлен имот е ограден и е с ограничен достъп, а самите
басейни са изградени за ползване само и единствено от собствениците на самостоятелни
обекти в комплекса, както и всички останали елементи на дворната
инфраструктура.
Ищецът сочи, че първият ответник- „У.О.И С.”
ЕАД, в качеството си на наемодател, е сключил с втория ответник „Е.Н.У.” ЕООД,
в качеството му на наемател, договор за наем от 24.02.2020г. По силата на чл.1
от договора за наем, наемодателят е предоставил на наемателя облигационното
право на ползване на незастроената част от терена на курортния комплекс. В чл.
6 страните по договора за наем са се споразумяли за това, че „....наемателят
има право да извършва контрол по отношение на договореното ползване на имота
съобразно предназначението му...". С анекс към така сключения договор за
наем, който анекс е подписан между първите двама ответници на 25.02.2020г.
страните са уточнили, че незастроената част от терена на комплекса, която
съгласно договора съставлява предмет на договарянето, е в размер на 21 322
кв.м. Според ищеца, под незастроена част от терена на комплекса се разбира
частта, която не е заета от сградите на основното застрояване, но се оказва
заета от изградените елементи на градинската инфраструктура /басейн, алеи,
цветни и тревни площи и т.н./. Наред с това се сочи, че, в т.4 и т.5 от анекса
страните са се договорили, че вторият ответник, със съгласието на наемодателя,
има право да въведе контролно-пропусквателен режим в наетия имот като достъпът
на трети лица може да се осъществява със съгласието на наемателя. Твърди се, че
въз основа на така сключения договор за наем вторият ответник, действайки със
съгласието на първия ответник, е въвел пропусквателен режим в комплекса, като
за целта е ангажирал третият ответник „Ф.” ЕООД, като с договор за охрана от
24.02.2020г. му е възложил упражняването на контрола за достъп до двора като
цяло, до басейна и до останалите отделни елементи на градинската
инфраструктура.
Ищецът твърди, че правото му на собственост върху
самостоятелен обект в комплекса, включва и правото му да ползва прилежащата
дворна инфраструктура и съответно басейн, т.е. всички общи части на комплекса:
както тези, които са общи по смисъла на чл. 38 от ЗС, така и тези, които са
принадлежности по смисъла на § 1, т. 2 от ДР на ЗУЕС. С оглед на това, същият
заявява, че нито един от ответниците няма право да ограничава достъпа на ищеца,
както до самите сгради на комплекса, така и до отделните елементи на дворната
инфраструктура. Предвид гореизложеното, ищецът твърди, че като ограничава
достъпа на ищеца до отделните сгради, басейни и прилежащата към комплекса от
сгради дворна инфраструктура, ответната страна пречи на спокойното упражняване
на притежаваното от него право на собственост, включващо и правото на ползване
на прилежащата дворна инфраструктура и свободен достъп до нея. Сочи се, че
изложените в исковата молба доводи били поддържани и по друго дело пред ВКС, по
което е било допуснато касационно обжалване и по което съдът със свое решение № 175 от 18.12.2019г., постановено по гр.д. №
4660/2018г. по описа на съда е
уважил предявените по делото негаторен и ревандикационен иск, като е осъдил
ответната страна да преустанови строителството в дворното място и съответно да
предостави и осигури достъп на ищците до басейна и дворната инфраструктура.
Гореизложеното е мотивирало правния интерес у ищеца да
поиска от съда да се произнесе с решение, с което да осъди ответниците да
преустановят въведения от тях пропускателен режим, като осигурят достъп на
ищеца до басейна и дворната инфраструктура на целия двор на комплекса от
сгради, изграден в поземлен имот с идентификатор 61056.502.... с площ от 39 235
кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно
ползване: комплексно застрояване, при граници: имоти с идентификатори
61056.502....; 61056.502...., 61056.502.....
В срока по чл.131 от ГПК, по делото е постъпил писмен
отговор на исковата молба от „У.о.и с.” ЕАД, с който не оспорват сключването на
договор за наем от 24.02.2020г. с втория ответник „Е.Н.У.” ЕООД на
незастроената част от ПИ 61056.502...., нито сключения към договора анекс от
25.02.2020г., с който е уточнено че незастроената част от терена се равнява на
21322 кв.м. и е договорено правото на наемателя да осъществява
контролно-пропускателен режим в наетия имот, като акцентират, че представлява
незастроената част от ПИ 61056.502..... Сочат, че в застроената част на ПИ
61056.502...., която не е предмет на сключения договор за наем, се намира к.к.„Е.“.
Считат, че договора е сключен при съблюдаване правилата на чл.64 от ЗС, която
законова разпоредба е приложима в отношенията между „У.о.и с." ЕАД от една
страна, като собственик на парцела и от друга страна собствениците на сгради и
самостоятелни обекти в сгради, съставляващи комплекс „Е.“. Твърдят, че нито с
действия, нито с бездействия, са възпрепятствали правото по чл.64 от ЗС на
собствениците, в това число и на ищеца. Сочат, че не са ограничавали правото им
на достъп до имотите им, нито необходимото ползване на парцела, съгласно
предназначението на притежаваните от тях имоти-апартаменти. В тази връзка
твърдят, че сключването на договора за наем за незастроената част от ПИ
61056.502.... също не е от категорията на ограничаващите действия. Заявяват, че
не се считат за адресат на общата формулировка в исковата молба „..... с това
си поведение ответната страна осъществява фактическия състав на чл.109 от
ЗС". Сочат, че ищецът не е посочил нито дали конкретно „У.о.и с." ЕАД
извършва действия, с които му пречи да упражнява своето право, нито в какво се
изразяват тези действия, конкретно за „У.о.и с." ЕАД. Що се отнася до
договора за охрана, сочат, че не са страна по него и не могат да вземат
отношение. Твърдят, че между тях и „Ф." ЕООД не съществува правна връзка и
„У.о.и с." ЕАД не отговаря за техни действия спрямо собствениците на сгради
и самостоятелни обекти в сгради в комплекс „Е.". Предвид
гореизложеното, считат ищцовата претенция спрямо „У.о.и с." ЕАД за
неоснователна и молят съда да постановите решение, с което да отхвърли изцяло
исковата молба спрямо дружеството.
В срока по чл.131 от ГПК, по делото е постъпил писмен
отговор на исковата молба и от „Е.Н.У.” ЕООД, с който излагат становище за
неоснователност и недоказаност на предявените искове. Уточняват, че ищецът има
сключен и действащ договор за управление и поддръжка по смисъла на чл.2 от ЗУЕС
с дружество „Е. Х." ООД (дружеството, извършващо дейността по управление и
поддръжка комплекс Е.). Сочат, че ищецът заплаща редовно таксите си за
управление и поддръжка и има безпрепятствен достъп във всички части на
комплекса. Не оспорват наличието на облигационни отношения на основание сключен
договор за наем от 24.02.2020г. между първият и вторият ответник, както и
наличието на валидно сключен договор за охрана от 24.02.2020г. между втория и
третия ответник. Оспорват всички останали факти и обстоятелства твърдени от ищеца
в предявената искова молба. Заявяват, че изграденият в ПИ 61056.502....
курортен комплекс „Е. .......-
с.Р.“ е комплекс от няколко жилищни и обслужващи сгради, има характер на
„комплекс от затворен тип", при
спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Наред с
горното, оспорват твърдението на ищеца, че самият комплекс е изграден като общ
проект. В тази връзка сочат, че всяка отделна сграда си има отделно строително
разрешение и отделно разрешение за въвеждане в експлоатация. Дворната
инфраструктура, външните кабелни линии и всички паркови елементи в двора са
изградени от „П.Д." ЕООД
и към момента са подобрения в парцела
собственост на „У.О.И С." ЕАД.
Дворната инфраструктура е изградена по сключен договор за изпълнение между „П.Д. ЕООД“ и „И-с ЕИК .......
Твърдят, че за извършените подобрения в парцела до момента „П.Д." ЕООД не е предявил иск за
тяхното заплащане към собственика. Освен горното, се твърди, че ищецът Л. не е придобивал идеални части от
парцела, в който е построена сградата. Сочат, че собствениците на
самостоятелни обекти, какъвто е и ищеца са придобили единствено правото на
строеж върху терена по смисъла на чл.63 от ЗС. Твърдят, че дворната инфраструктура на
комплекса е собственост на „Е. Х."
ООД на основание апортна вноска от дружеството строител и инвеститор в
комплекса.
Сочат, че басейните в комплекс „Е.” са самостоятелен
обект на правото на собственост, като „открит обект" по смисъла на пар.5, т.68 ДР ЗУТ, същите са с обем
много над 100 куб.м. и са
изградени на основание реализирано право на строеж от страна на „П.Д." ЕООД. Заявяват, че
басейните са изградени с отделни строителни книжа и имат самостоятелно
разрешение за строеж и удостоверение за въвеждане в експлоатация. Твърдят, че
големият басейн в комплекса се обслужва от самостоятелни помещения, които не са
част от сградите на комплекса и са самостоятелни по своя характер. Прилежащ към
басейна бил пул бар,
разположен в басейна, помпени станции, съоръжения за подгряване и др. Пул барът бил самостоятелен обект,
нанесен в кадастралната карта на с.Р.. Собственик на пул бара и прилежащия към него голям
басейн бил „Е. Х." ООД, тъй
като тези обекти били продадени от „П.Д."
ЕООД на „Е. Х." ООД
с нотариален акт през 2008г.
Относно въведения в комплекса контролно- пропускателен
режим сочат, че същият регулира единствено достъпа на външни лица (несобственици)
в комплекса. Преди въвеждане на контролно-пропускателния режим чести били
случаите на влизания на външни лица, кражби, ползването на ресторанти и обекти
в комплекса от външни лица, ползването на басейните от почти всички жители на
с.Р.. Контролно- пропускателния режим и съществуващият правилник давал право на
всеки собственик да влиза безпрепятствено в комплекса след установяване на
неговата самоличност и след проверка в нарочно предаден списък на собствениците
на охранителите от фирма „Ф."ООД. По повод сключения договор за охрана с „Ф."ООД
сочат, че никой и под никаква форма не е забранявал на служители на „Ф."
ООД да спират влизането на собственици в комплекса и свободното ползване на
вътрешния двор. Твърдят, че ищецът по никакъв начин не е бил потърпевш от
контролирания достъп в комплекса. Справката от използване на неговия чип от
системата за контрол на достъпа на „Е. Х."ООД показвала, че ищеца влиза и
излиза безпрепятствено в комплекса и има свободен достъп в общите части. Твърди
се, че ищецът и в момента имал безпрепятствен достъп до външната инфраструктура
в комплекса, редовно си заплащал и таксата за управление и поддръжка към „Е. Х."
ООД.
В срока по чл.131 от ГПК, по делото е постъпил писмен
отговор на исковата молба и от „Ф.” ЕООД. Като страна по договор за охрана,
оспорват да имат каквито и да е вещноправни отношения с ищеца по повод
процесния имот – басейн и дворна инфраструктура. Сочат, че в незастроената част
на поземлен имот с кадастрален идентификатор 61056.502.... по КККР на Община
Несебър се намират няколко
басейна и много други различни съоръжения, а понятието „дворна инфраструктура"
няма легална дефиниция и общоприето значение.
Отделно от гореизложеното,
ответникът „Ф.” ЕООД излага възражения за неоснователност и недоказаност на
ищцовата претенция, като оспорва всички факти и обстоятелства твърдени от
ищеца, а представените доказателства намира за неотносими. Категорично оспорват
твърдението на ищеца, че „Ф.” ЕООД никога и при никакви обстоятелства не е
ограничавало под каквато и да е форма достъпа му, както до собствения му
апартамент, така и до територията на комплекса въобще. Твърдят, че целта на
договора за охрана, по която са страна, не е да ограничава достъпа на
собствениците, а да контролира достъпа на трети лица, несобственици на
самостоятелни обекти в хотела. Твърдят, че сключването на договор за охрана
само по себе си не представлява неоснователно действие по смисъла на чл.109 вр.
чл.64 от ЗС.
В допълнително
депозираната от процесуалния представител на ищеца молба се уточнява предявения
иск. Твърди се, че ответната страна смущава спокойното упражняване правото на
собственост на ищеца, като упражнява контрол за достъп без да има право за това-
без сключен с ищеца договор по чл.2 от ЗУЕС и без взето решение на ЕС за
възлагане на упражняването на такъв контрол за достъп. Твърди се, че достъпа на
ищеца до басейните и дворищната инфраструктура, като етажен собственик, се
осигурява под условие- след като извърши плащанията, които самите ответници
твърдят, че той извършва доброволно. Твърди се, че създаването на пречки за
упражняването на ползване се изразяват не само в поставяне на условия за
плащане, но съответно и във физическо препятстване на достъпа. Наред с това се
твърди, че освен ограничаването на физическия достъп на ищеца до отделните
части на комплекса също така се прекъсва електрозахранването му в собствения му
апартамент, като това фактическо положение е трайно създадено и съществува и
към настоящия момент. Ищецът прецизира, че предявява исковата претенция против
всички ответници. Оспорва се възражението, че с действията си ответниците не
създавали за ищеца пречки по- големи от обикновените по смисъла на чл.50 от ЗС,
като се твърди, че тази разпоредба не може да намери приложение при решаването
на настоящото дело. Твърди се, че ищеца не оспорва правния статут на комплекса
като такъв от затворен тип, нито оспорва нуждата от охрана и конкретизира, че
спорът се състои в това дали ответниците могат законосъобразно да въведат охранителен
режим с контрол на достъп, както и да определят правила за контрол на този
достъп. Оспорва се възражението на ответникът „У.о.и с.“ ЕАД, че сключения от
него договор за наем касае само незастроената част в комплекса и не противоречи
на разпоредбата на чл.64 ЗС. В тази връзка се твърди, че правният статут на
комплекса е от затворен тип- ЕС се регламентира по реда на ЗУЕС, а не по реда
на чл.64 ЗС, и на следващо място, че разпоредбата на чл.64 ЗС касае ползването
на незастроената част от дворното място, като в конкретния случай на практика
целия терен е застроен, поради което чл.64 ЗС е неприложим според ищцовата
страна. Заявяват, че ищеца никога не е твърдял, че има право на собственост
върху дворното място, в този случай не заявяват вещноправни претенции спрямо
терена притежаван от „У.о.и с.“ ЕАД. В този смисъл се твърди, че с поведението
си ответниците нарушават правото на собственост на ищеца по отношение на
закупения от него апартамент, като обект в режим на ЕС. Оспорва се възражението
на ответника като неоснователно, че басейните в процесния комплекс са
самостоятелни обекти на собственост, както и това, че са „открит обект“ по
смисъла на §5, т.68 от ДР на ЗУТ. Оспорват се доводите на ответника, че
елементите на дворната инфраструктура са прехвърлени в полза на трето лице чрез
апорт. В тази връзка се прави изрично възражение за липса на
вещнопрехвърлителен ефект на твърдяното от ответника прехвърляне на правото на
собственост върху басейните и дворната инфраструктура, както поради нищожност
на подобна разпоредителна сделка, така и поради липса на вещнопрехвълрителен
ефект на разпореждането.
Съдът, като взе предвид становищата на страните,
приложения по делото доказателствен материал и съобрази разпоредбите на закона,
намира за установено от фактическа и правна страна следното:
С протоколно определение от 22.02.2022 г. е прието за
безспорно, че ищецът е етажен собственик в комплекс „Е.“, сграда „С.“, с
административен център село Р. община Несебър, като собственик на апартамент № С...,
крило „С.“, находящ се на втори етаж, с площ от 136.10 м2 и 31.30 м2
идеални части от общите части на сградата. Не се спори по делото и относно
обстоятелството, че комплекса е от затворен тип.
Съгласно легалната дефиниция на понятието, дадено
в §1, т.3 от ДР
на ЗУЕС, жилищен комплекс от затворен тип е комплекс, обособен като
отделен УПИ, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други
обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изискванията на
контролиран достъп на външни лица. В настоящият случай от доказателствата по
делото и от заключението на вещото лице по изготвената съдебно- техническа
експертиза, се установява, че комплекса е изграден в поземлен имот УПИ XIV- 467, 468, 480,
кв. 22, по плана на с. Р., община Несебър, понастоящем с идентификатор
61056.502....., като соченият имот е предназначен за комплексно застрояване.
Комплексът се състоял от 12 сгради и постройки, от които осем били нанесени в
кадастралната карта. Благоустрояването на свободните незастроени площи включва
външни открити басейни, алеи за транспортен и пешеходен достъп, плочници,
озеленени площи с декоративна растителност, инфраструктурни обекти, детски кът,
водни декоративни елементи, открити паркоместа и ограда по всички имотни
граници. По северната граница към прилежащата улица била обособена зона за
сигурност с елементи на физическа защита- бариери, служебни помещения за охрана
и оборудване. Достъпът бил ограничен само за собственици и ползватели на
самостоятелни обекти, и за гости на комплекса, както и за лица по поддръжка и
инспекция на съоръженията. Контролът се осъществявал чрез охрана,
видеонаблюдение, бариери и средства за електронен контрол на физически достъп
за сочените лица. Експертът е посочил, че свободната дворна площ в имота и
около сградите била проектирана с обща вертикална планировка, благоустройство и
паркоустройство. Басейните, алеите, местата за отдих и озеленените площи били
компоненти от общата за целия комплекс рекреационна зона. Техническата
инфраструктура била изпълнена да обслужва целия комплекс. С оглед на всичко
това следва да се приеме, че в случая действително се касае за комплекс от
затворен тип, за който едно от изискванията е да има контролиран достъп. В
случая такъв достъп е налице, като по делото няма данни да е бил отказан на
ищеца. От всички доказателства по делото- показанията на св. Стефанов,
разпечатка от системата на входа, се установява, че Л. влиза и излиза
безпрепятствено в комплекса, независимо от въведения пропускателен режим.
Основният спор по делото между страните е налице ли е
законова възможност да бъде ограничен достъпа на един собственик до комплекса,
в който се намира имота му, поради неплащане на съответната такса за поддръжка
и управление на общите части. Съдът намира, че доколкото заявения петитум на
претенцията касае единствено искане за премахване на въведения от ответниците
пропускателен режим, с цел осигуряване на достъп на ищеца до басейна и дворната
инфраструктура на целия двор на комплекса, спорния между страните въпрос е
неотносим към делото. Установи се, че ищеца има достъп до басейна и дворната
инфраструктура, разполага с чип, който му осигурява безпрепятствено преминаване
през пропускателния режим, поради което заявената претенция се явява
неоснователна. Дали следва да заплаща претендираните от някой от ответниците
такси за поддръжка или не, е въпрос на облигационни отношения между страните,
решаването на които не е предмет на настоящото производство.
Съгласно нормата на чл.109 от ЗС, всеки собственик може да иска
прекратяване на всяко неоснователно действие, което му пречи да упражнява
своето право. Законът не е поставил ограничение спрямо лицето, което следва да
отговаря по предявена негаторна претенция. В този смисъл всяко лице, което
пречи на собственик да упражнява пълноценно и в цялост правото си на
собственост, може да бъде пасивно легитимиран да отговаря по такъв иск.
Материално- правната легитимация на ответникът по предявен иск с правно
основание чл.109 от ЗС предполага установяване на фактическо действие от негова
страна, надхвърлящо ограниченията на собствеността и противоречащо на
установения правен режим на ползване на имота, водещо до накърняване правата на
собственик. Установи се по делото, че комплекса е от затворен тип, което
въвежда задължителното контролиране на достъпа до него. Ищецът понастоящем, а и
към датата на завеждане на делото, няма данни да е възпрепятстван от някой от
ответниците да влиза и излиза от комплекса, както и да ползва басейна и
дворищната инфраструктура, което е достатъчно за да се отхвърли предявения
негаторен иск.
С оглед изхода на спора исканията на част от ответниците
за заплащане на разноските по делото се явяват основателни, но предвид липсата
на доказателства за реално сторените такива, не следва да бъдат присъждани.
Мотивиран от горното, Несебърският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ исковете
на А.В.Л., гражданин на Руската Федерация, роден на ***г. в гр.Н., с Булстат .......,
с адрес в Рбългария: с.Р., общ.Несебър, обл.Бургас, к.к.Е., сграда С. --, ап....,
със съдебен адрес:*** /чрез адв.А.Т. ***/, против „У.О.И С.”
ЕАД с ЕИК ...., със седалище и адрес на управление:***, представлявано от Е.Ц.Р.,
„Е.Н.У.”
ЕООД с ЕИК ........., със седалище и адрес на управление:***, представлявано от
М.Д.М., и „Ф.” ЕООД с ЕИК ........, със седалище и адрес на управление:***, за
осъждане на ответниците да преустановят въведения от тях пропускателен режим,
като осигурят достъп на ищеца до басейна и дворната инфраструктура на целия
двор на комплекса от сгради, изграден в поземлен имот с идентификатор
61056.502.... с площ от 39 235 кв.м., трайно предназначение на територията:
урбанизирана, начин на трайно ползване: комплексно застрояване, при граници:
имоти с идентификатори 61056.502....; 61056.502...., 61056.502.....
Решението подлежи на обжалване пред ОС- Бургас в
двуседмичен срок от съобщаването на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: