№ 819
гр. П., 02.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПЛЕВЕН, VIII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на дванадесети май през две хиляди двадесет и втора
година в следния състав:
Председател:Ана Ив. Илиева
при участието на секретаря ПОЛЯ Б. ЦАНЕВА
като разгледа докладваното от Ана Ив. Илиева Гражданско дело №
20224430100424 по описа за 2022 година
Предявен е от „***” ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление в гр. П., представлявано от управителя С.А. срещу Д. П. АНТ.,
ЕГН ********** и Г. АНТ. АНТ. ЕГН **********, и двамата с постоянен
адрес в гр. П., ул. „***” №5, вх. Г, ет.4, ап.7 иск с правно основание чл.92
ЗЗД за осъждане на ответниците да заплатят на ищеца всеки един от тях
сумата от по 960,85 лева, представляваща неустойка в удвоен размер на
договорения наем за следните недвижими имоти, а именно: поземлен имот с
идентификатор №***, с пл. №*** с площ по док. за собственост от 5046,00
кв.м, находящ се местност –*** обл. П., общ. ***, с.***; поземлен имот с
идентификатор ***, с пл.№ 051001, площ по документ за собственост от
3163,00 кв.м. няхадящ се в, местност ***, обл. П., общ. ***, с.***, поземлен
имот с идентификатор 30590.64.1, с пл.№ 064001, площ по документ за
собственост от 10003,00 кв.м. няхадящ се в, местност Под село, обл. П., общ.
***, с.***; поземлен имот с идентификатор ***, с пл.№ 121024, площ по
документ за собственост от 1006,00 кв.м. няхадящ се в, местност *** обл. П.,
общ. ***, с.*** за стопанската 2021г./2022г., дължима при преждевременно
прекратяване на договорите по вина на наемодателя.
Твърди в обстоятелствената част на ИМ, че между страните били
налице облигационни отношения по силата на договор за наем на земеделска
земя от 25.09.2020 г., по силата на който наследодателя на ответниците му е
предоставил под наем за срок от една година, считано от 01.10.2021 г. до
30.09.2022 г. процесните недвижими имоти. Сочи се, че съгласно чл.5, ал.2 от
Договора, наемодателят се е задължил да осигури на наемателя
безпрепятствено и необезпокоявано ползване на наетите имоти. Твърди се, че
1
съгласно чл.10 от Договора, при преждевременно прекратяване на договора
по вина на наемодателя същия дължи неустойка на наемателя в удвоен размер
на договорения наем за съответната площ за всяка от стопанските години, до
края на неговото изтичане. Излага се, че на 23.07.2021г., ответниците са
сключили с „*** ***” ООД, ЕИК *** договор за аренда по отношение на
процесните недвижими имоти за срок от 3 стопански години, считано от
01.10.2021 г. Сочи се, че с покана-уведомление, получена от ответника на
10.12.2021 г., а от ответницата на 21.01.2022 г. същите са уведомени, че
поради неизпълнение на поетите от тях задължения, съгласно чл.5, ал.2 от
Договора, едностранно се прекратява процесния договор за наем, считано от
датата на получаване на съобщението. Твърди се, че със същата покана-
уведомление ответниците била поканени в три дневен срок от получаване на
същата да заплатят по сметка на ищеца процесната сума, представляваща
неустойка в удвоен размер на договорения наем за съответната площ за
стопанската 2021г./2022г., дължима при преждевременно прекратяване на
договорите по вина на наемодателя. Излага се, че процесната сума не е
платена, поради което моли съда да уважи предявения иск и да му присъди
разноски.
В срока по чл.131 ГПК ответниците са депозирали отговор на исковата
молба. Сочат, че предявените искове са неоснователни и моли съда да ги
отхвърли, а в условията на евентуалност считат същите за частично
основателни. Не отричат, че: в качеството си на наследници на А.Г. А. са
встъпили в правата и задълженията по сключените от него договор; че
приживе наследодателят им е сключил с ищеца процесния договор за наем;
че след смъртта на наследодателя им Д.А., като съсобственик на процесиите
имоти, е сключил договор за наем по отношение на процесната земеделската
земя с друг наемател - „*** ***" ООД, за срок от 01.10.2021 г. до 30.09.2022
г.; че след сключването на този договор, този друг наемател, за разлика от
ищеца, е положил грижа за интереса си, и на 23.07.2021 г., е вписал договора
си в Имотния регистър и го е регистрирал в ОСЗ, за да го оповести и
противопостави на всички други трети лица, евентуално можещи да
претендират права върху процесиите имоти. Оспорват: какви са
действителните причини ищецът да не може да упражни правата си по
процесния договор и да ползва реално имотите, предмет на договора през
стопанската 2021/20222 г.; чия, с оглед на тези причини, е вината за
прекратяване на договора - тяхна, на ищеца или и на двете страни по
договора; че е налице тяхно договорно поведение, даващо основание за
ангажиране на отговорност за неустойка в чл.10 от договора; ако е налице
отговорност дали са налице основания за редуциране на тази неустойка по
размер. Навежда доводи, че след сключване на процесния договор ищецът не
се е погрижил за интереса си и близо 10 месеца е бездействал и не е
предприел каквито и да е действия по вписването му в Имотния регистър и по
регистрацията му в ОСЗ, за да бъде оповестено съществуването на договора,
вкл. и на тях като наследници и правоприемници на едната страна по него и за
2
да бъдат противопоставени правата по договора на други трети лица,
претендиращи ползването на имотите въз основа на други сключени договори
за наем или аренда. Твърди се, че именно заради това негово бездействие и
липсата на всякакви отбелязвания/регистрации в надлежните регистри на
процесния договор след смъртта на наследодателя им, факта на сключване и
съществуването на договора, останало неизвестно за тях и те обективно
нямало как да съобразят последващите си действия с него, вкл. - да предадат
владението и да осигурят безпрепятственото и необезпокоявано ползване на
процесиите имоти от ищеца. Излага, че именно поради това негово
бездействие ищецът не е бил допуснат да регистрира договора си и съответно
- да заяви за ползване процесиите имоти през стопанската 2021/2022 г., тъй
като съгласно разпоредбата на чл.37б, ал.6, т.2 от ЗСПЗЗ, когато за един и
същи имот са представени за регистриране повече от един договор за наем
или аренда на земеделска земя, в ОСЗ се регистрира не договора с по - ранна
дата, а вписаният договор - при представяне за регистриране на вписан и
невписан договор./. Поради изложеното считат, че причината ищецът да не
може да упражни правата си по процесния договор и евентуално да претърпи
вреда от неизпълнението на този договор, е не неговото собствено поведение
и липсата на положени от него необходими и достатъчни грижи за защита на
интереса му. Твърдят, че в случая са налице основанията в чл.83, ал.1 от ЗЗД
да бъдат освободени изцяло от отговорност за неустойка по процесния
договор, алтернативно - размерът на тази неустойка да бъде намален поради
наличието на „съвина" и от двете страни по договора за невъзможността да
бъдат упражнени правата на ищеца по договора и за неговото разваляне.
Излагат и, че неустойката е прекомерна тъй като липсва каквато и да е
реципрочност и еквивалентност между уговорените в полза на всяка една от
страните неустойки / в случая в полза на ищеца - наемател тя е уговорена и
завишена в удвоен размер на договорения наем, а в полза на ответниците -
наемодатели тя е уговорена и занижена в размер на законната лихва върху
договорения наем и ограничена до не повече от 10 % от него/.
В срока по чл.131 ГПК ответниците предявяват срещу ответника
насрещен иск с правно основание чл.79, ал.1 вр. чл.232, ал.2 от ЗЗД и чл.86
ЗЗД с искане ответникът да бъде осъден да заплати на всеки един от тях
сумата от по 480.42 лв., представляваща част от неплатен наем с общ размер
от 960.85 лв. по Договор за наем на земеделски земи № 32000034/25.09.2019 г.
със страни „***" ООД и наследодателя им А.Г. А., ведно със законната лихва,
считана от датата на предявяване на настоящия иск, какато и сума в размер на
по 14.95 лв. за всеки един от ищците по насрещния иск, представляваща
обезщетение в размер на законната лихва за забавеното изпълнение на
задължението за плащане на наем по Договор за наем на земеделски земи №
32000034/25.09.2019 г. със страни „***" ООД и наследодателя ни А.Г. А.,
считано от 01.11.2021 г. до датата на депозиране на насрещната искова
молба. Моли съда да извърши съдебно прихващане на дължимите между
страните суми. Навеждат доводи, че в качеството им на наследници по закон,
3
при равни права, на А.Г. А., ЕГН ********** са страна по Договор за наем на
земеделски земи № 32000034/25.09.2019 г., по силата на който на ищеца е
предоставено ползването на 19.217 дка земеделска земи в землището на с.***,
общ. ***, за срок от 01.10.2020 г. до 30.09.2021 г., срещу годишна наемна
цена от 50 лв./дка, или общо в размер на 960.85 лв. годишно, платима до един
месец от изтичане на стопанската година, но не по - късно от 30 октомври на
съответната стопанска година. Излага, че имотите били предоставени
своевременно на ответника по насрещния иск и той ги ползвал по
предназначение в срока му. Сочи се, че след изтичането на срока на действие
на процесния договор и след настъпването на падежа за плащане на наемната
цена по него, т.е. през месец ноември 2021 г., се срещнали с ответника и
поискали дължимото към наследодателя им плащане да бъде извършено на
тях. Твърди се, че плащането им било отказано с мотива, че за стопанската
2021/2022 г. са отдали земите си за ползване и са сключили договор за наем с
друг земеделски производител - „*** ***" ООД. Излага, че плащането не
получили и след отправената изрична писмена покана до ответника, връчена
му на 09.12.2021 г. Поради изложеното моли съда да уважи предявения иск.
В дадения от съда срок ответникът по насрещния иск е депозирал
отговор на същия. Признава иска по основание и размер. Моли съда да
извърши прихващане с дължимите от него суми с дължимата от всеки един от
ответниците процесна сума.
В проведеното по делото о.с.з. процесуалният представител на ищеца
по първоначалния иск и ответник по насрещния моли съда да уважи
предявения иск с правно основание чл.92 ЗЗД като основателен и доказан и да
му присъди разноски. Излага, че обратващия земята има право да получи
помощ от държавата в размер на наемната цена, като на практика неустойката
покрива именно тази помощ.
В проведеното по делото о.с.з. процесуалният представител
ответниците по първоначалния иск и ищци по насрещния моли съда да
отхвърли първоначалния иск и да уважи насрещния. Претендира
присъждането на разноски.
След съвкупна преценка на доказателствата по делото и съобразявайки
становището на страните, съдът приема за установено следното от
фактическа страна:
По делото не е спорно, че ответниците в качеството си на наследници
на А.Г. А., починал на 01.07.2021 г., бивш на гр. П. са собственици при равни
квоти на следните недвижими имоти, а именно: поземлен имот с
идентификатор №***, с пл. №*** с площ по док. за собственост от 5046,00
кв.м, находящ се местност –*** обл. П., общ. ***, с.***; поземлен имот с
идентификатор ***, с пл.№ 051001, площ по документ за собственост от
3163,00 кв.м. няхадящ се в, местност ***, обл. П., общ. ***, с.***, поземлен
имот с идентификатор 30590.64.1, с пл.№ 064001, площ по документ за
собственост от 10003,00 кв.м. няхадящ се в, местност Под село, обл. П., общ.
4
***, с.***; поземлен имот с идентификатор ***, с пл.№ 121024, площ по
документ за собственост от 1006,00 кв.м. няхадящ се в, местност *** обл. П.,
общ. ***, с.***.
Безспорно между страните е, а и се установява от представения на лист
15 договор, че на 25.09.2020г., наследодателят на ответниците А.Г. А.,
починал на 01.07.2021 г., бивш на гр. П. е сключил с ответника договор за
наем на земеделски земи за процесните имоти за срок от една година считано
от 01.10.2021г. до 30.09.2022г. срещу наемно плащане в размер на 50 лева за
декар. Видно е от договора, че страните са уговорили, че при
преждевременно прекратяване на договора по вина на наемодателя, същият
дължи неустойка на наемателя в удвоен размер на договорения наем за
съответната площ за всяка стопанска година до края на неговото изтичане.
Установява се и, че в договора е предвидено заплащане на неустойка при
прекратяване на същия, ако прекратяването е по вина на наемодателя.
Страните не спорят, а и се установява от представената справка от
Агенция по вписванията, че между ответниците по делото в качеството на
наемодатели и „*** ***“ в качеството на наематели, на 23.07.2021г. бил
сключен договор за аренда по отношение на процесните земеделски имота за
три стопански години, считано от 01.10.2021г.
Безспорно по делото е, че ответниците са получили от ищеца
уведомление, че поради неизпълнение на задълженията по договора за наем,
същия се счита прекратен и ищецът претендира заплащане на неустойка в
размер на 960,85 лева от всяка една от страните.
Страните не спорят и, че на 25.09.2019г., наследодателят на
ответниците А.Г. А., починал на 01.07.2021 г., бивш на гр. П. е сключил с
ответника договор за наем на земеделски земи за процесните имоти за срок от
една година считано от 01.10.2020г. до 30.09.2021г. срещу наемно плащане в
размер на 50 лева за декар. Видно е от договора, че страните са уговорили, че
при преждевременно прекратяване на договора по вина на наемодателя,
същият дължи неустойка на наемателя в удвоен размер на договорения наем
за съответната площ за всяка стопанска година до края на неговото изтичане.
Установява се и, че в договора е предвидено заплащане на неустойка при
прекратяване на същия, ако прекратяването е по вина на наемодателя.
Видно е от представената нот. покана, връчена на управителя на „***“
ООД, че Г. АНТ. АНТ. е отправил исксане до ищеца да му плати неплатения
наем за стопанската 2019/2020 г.
Въз основа на изложената фактическа обстановка и съобразявайки
становището на страните, съдът достигна до следните правни изводи:
По първоначално предявения иск с правно основание чл.92 ЗЗД
Съгласно разпределената по делото доказателствена тежест ищецът е
следвало да установи при условията на пълно и главно доказване следните
правнорелевантни факти, от които се ползва, а именно: че с ответника са се
намирали в облигационни отношения по силата посочения в исковата молба
5
договор, на който се основава претенцията; обстоятелството, че се явява
изправна страна по същия, т.е. че е изпълнил поетите с него задължения,
наличието на акцесорно съглашение в договора, според което при
неизпълнение на цялото или част от поетото задължение по договора,
неизправната страна по спора, като е възпрепятствала ползването на
предоставените под наем земеделски земи, в който случай ищецът е имал
право да прекрати договора предсрочно и да претендира неустойката
предвидена в договора.
Съответно в тежест на ответниците по делото е да установят
наведените положителни правоизключващи и правопогасяващи възражения
по исковете, от които черпят благоприятни за себе си правни последици, в
т.ч. изправността си по договора.
Между страните не е спорно, а и се установява от приложените по
делото доказателства, че: на 25.09.2020г., между наследодателят на
ответниците А.Г. А., починал на 01.07.2021 г., бивш на гр. П. и ищеца е бил
сключен договор за наем на земеделски земи за процесните имоти за срок от
една година считано от 01.10.2021г. до 30.09.2022г. срещу наемно плащане в
размер на 50 лева за декар; че страните са уговорили, че при преждевременно
прекратяване на договора по вина на наемодателя, същият дължи неустойка
на наемателя в удвоен размер на договорения наем за съответната площ за
всяка стопанска година до края на неговото изтичане; че в процесния договор
за наем е предвидено заплащане на неустойка при прекратяване на същия, ако
прекратяването е по вина на наемодателя; че между ответниците по делото в
качеството на наемодатели и „*** ***“ в качеството на наемател, на
23.07.2021г. бил сключен договор за наем по отношение на процесните
земеделски имота за три стопански години, считано от 01.10.2021г.; че
ответниците са получили от ищеца уведомление, че поради неизпълнение на
задълженията по договора за наем, същия се счита прекратен и ищецът
претендира заплащане на неустойка в размер на 960,85 лева от всеки.
Спорно по делото е дали ответниците са възпрепятствали с действието
си за отдаване под наем на процесните имоти на друго лице ползването на
отдадените под наем имоти, за да дължи претендираната неустойка.
За да възникне за наемателя правото да прекрати договора предсрочно
по реда, предвиден в чл.10 от договора, следва наемодателят да е
възпрепятствал наемателя да ползва имота, т.е. наемателят да не може да
ползва наетия имот.
Съгласно чл.37 б ал.1 ЗСПЗЗ, ползвателите на земеделски земи са
длъжни да представят в общинската служба по земеделие копие от
договорите за наем, аренда или съвместна обработка на земята, а съгласно
ал.6, на същият текст когато за един и същ имот са представени за
регистриране повече от един договор за наем или за аренда на земеделска
земя, в общинската служба по земеделие се регистрира:
1. договорът, вписан в службата по вписвания с най-ранна дата;
6
2. вписаният договор – при представяне за регистриране на вписан и
невписан договор.
В случая, вписан в АВп е договора за наем с „*** ***“ ООД, но по
делото не се представиха доказателства наемателя да е подал заявление в
Общинска Служба Земеделие да ползва имота. Ищецът от своя страна също
не е представил доказателства, че е упражнил правото си да заяви ползването
на имота и поради наличие на заявление от наемателя по вписания договор за
наем по процесния договор за наем да е бил възпрепятстван да ползва имота.
Доколкото по делото не се представиха доказателства процесните имоти да са
заявявани за ползване или ползвани от „*** ***“, ООД то съдът приема, че не
се доказа виновно поведение на ответниците да препятстват ползването на
земите от ищеца.
При тези изводи, съдът приема, че не се установи наличието на всички
елементи от фактическия състав, от който възниква задължението на
наемодателя за заплащане на неустойка. Съдът приема, че предявеният иск е
неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
По предявения насрещен иск с правно основание чл.232, ал.2 ЗЗД и
чл.86 ЗЗД
От събраните по делото писмени доказателства безспорно се
установява, че ищците по насрещния иск са наследници на А.Г. А., починал
на 01.07.2021 г., бивш на гр. П., който за процесния период е сключил
валиден договор за наем с ответника за собствените си земеделски земи,
находящи се в землището на с. ***, обл. П., а именно: поземлен имот с
идентификатор №***, с пл. №*** с площ по док. за собственост от 5046,00
кв.м, находящ се местност –*** обл. П., общ. ***, с.***; поземлен имот с
идентификатор ***, с пл.№ 051001, площ по документ за собственост от
3163,00 кв.м. няхадящ се в, местност ***, обл. П., общ. ***, с.***, поземлен
имот с идентификатор 30590.64.1, с пл.№ 064001, площ по документ за
собственост от 10003,00 кв.м. няхадящ се в, местност Под село, обл. П., общ.
***, с.***; поземлен имот с идентификатор ***, с пл.№ 121024, площ по
документ за собственост от 1006,00 кв.м. няхадящ се в, местност *** обл. П.,
общ. ***, с.***.
По делото не е спорно, доколкото и ответникът е признал иска, че за
стопанската 2019/2020 г. не е платен договорения от страните наем за
ползването на процесния имот.
Поради изложеното, съдът приема, че искът с правно основание чл.232,
ал.2 от ЗЗД, е изцяло основателен и следва да бъде уважен, като ответникът
по насрещния иск бъде осъден да заплати на всеки един от ищците ищеца
сумата по 480,42 лева, ведно със законната лихва от датата на предявяване на
иска до окончателното изплащане на сумата.
При уважаване на главния иск основателна се явява и аксесорната
претенция за присъждане на лихва за забава в размер от по на 14,95 лева за
всеке един от ищците по насрещния иск от 11.11.2021 г. до 20.02.2022 г.
7
С оглед изхода на делото, ищецът дължи на ответника направените по
делото разноски в размер на 1000 лева.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен и недоказан предявеният от „***”
ООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление в гр. П., представлявано
от управителя С.А. срещу Д. П. АНТ., ЕГН ********** и Г. АНТ. АНТ. ЕГН
**********, и двамата с постоянен адрес в гр. П., ул. „***” №5, вх. Г, ет.4,
ап.7 иск с правно основание чл.92 ЗЗД за осъждане на ответниците да
заплатят на ищеца всеки един от тях сумата от по 960,85 лева,
представляваща неустойка в удвоен размер на договорения наем за следните
недвижими имоти, а именно: поземлен имот с идентификатор №***, с пл.
№*** с площ по док. за собственост от 5046,00 кв.м, находящ се местност –
*** обл. П., общ. ***, с.***; поземлен имот с идентификатор ***, с пл.№
051001, площ по документ за собственост от 3163,00 кв.м. няхадящ се в,
местност ***, обл. П., общ. ***, с.***, поземлен имот с идентификатор
30590.64.1, с пл.№ 064001, площ по документ за собственост от 10003,00
кв.м. няхадящ се в, местност Под село, обл. П., общ. ***, с.***; поземлен
имот с идентификатор ***, с пл.№ 121024, площ по документ за собственост
от 1006,00 кв.м. няхадящ се в, местност *** обл. П., общ. ***, с.*** за
стопанската 2021г./2022г., дължима при преждевременно прекратяване на
договорите по вина на наемодателя.
ОСЪЖДА„***“ ООД ЕИК ***, със седалище и адрес на управление
гр.П. ул.*** №5 офис 1, представлявано от С.Ц.А. да заплати на всеки един от
ищците по насрещния иск Д. П. АНТ., ЕГН ********** и Г. АНТ. АНТ. ЕГН
**********, и двамата с постоянен адрес в гр. П., ул. „***” №5, вх. Г, ет.4,
ап.7 сумата от по 480.42 лв., представляваща част от неплатен наем в общ
размер от 960.85 лв., дължим по по Договор за наем на земеделски земи №
32000034/25.09.2019 г., сключен между ответника „***" ООД и наследодателя
на ищците А.Г. А., какато и сума в размер на по 14.95 лв. за всеки,
представляваща лихва за забава за периода от 11.11.2021 г. до 20.02.2022 г.,
ведно със законната лихва върху главницата, считана от датата на
предявяване на настоящия иск до окончателното плащане, на основание
чл.232, ал.2 ЗЗД и чл.86 ЗЗД
ОСЪЖДА „***“ ООД ЕИК ***, със седалище и адрес на управление
гр.П. ул.*** №5 офис 1, представлявано от С.Ц.А. да заплати на Д. П. АНТ.,
ЕГН ********** и Г. АНТ. АНТ. ЕГН **********, и двамата с постоянен
адрес в гр. П., ул. „***” №5, вх. Г, ет.4, ап.7 разноски по делото в размер на
1000 лева, на основание чл.78, ал.3 ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред П.ски окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
8
Съдия при Районен съд – П.: _______________________
9