Р Е Ш Е Н И Е
№ III-140 , 28.10.2019 г. гр. Бургас
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД БУРГАС, Гражданско отделение, трети въззивен
състав в открито заседание на двадесет и втори октомври
две хиляди и деветнадесета година в състав:
Председател: Калина Пенева
Членове: Кремена Лазарова
мл. съдия
Красен Вълев
при секретаря Жанета Граматикова, като
разгледа докладваното от младши съдия Красен Вълев в.гр.д.№ 1503 по описа за 2019 г. и за да се произнесе взе предвид
следното:
Производството
е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
С
Решение № 1896 от 22.07.2019 г. по гр.д. № 1321/2019г. Районен съд Бургас е
прогласил нищожността на договора от
14.11.2016г. за управление и поддръжка на общите части на сграда с
административен адрес: гр. Бургас, к-с „Изгрев“, бл. 192, сключен между „УНИ
ИНВЕСТ МЕНИДЖМЪНТ” ЕООД, ЕИК ********* и „УНИ ИНВЕСТ” ЕООД, ЕИК *********, в
която се намират притежаваните от П.И.Р., Д.В.П. и А.К.П. самостоятелни обекти
в частта относно уговорката за обвързване
на последващите преобретатели без тяхно съгласие досежно самостоятелен обект в
сграда с идентификатор № 07079.501.217.2.82 по отношение на П.И.Р. и в частта
досежно самостоятелен обект в сграда с идентификатор № 07079.501.217.2.53 и самостоятелен
обект в сграда с идентификатор № 07079.501.217.2.243 по отношение на Д.В.П. и А.К.П.,
поради противоречие със закона.
Осъдени
са „УНИ ИНВЕСТ МЕНИДЖМЪНТ” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр. Бургас, ж.к. Изгрев, бл. 192, ателие 114, представлявано от
управителя Стоян Георгиев Георгиев и „УНИ ИНВЕСТ” ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ж.к. Изгрев, бл. 192, вх. 1, ап.
офис № 114, представлявано от управителя Стоян Георгиев Георгиев да заплатят на П.И.Р., ЕГН **********, с
постоянен адрес гр. Б., ул. „З. З.“ № **, Д.В.П., с ЕГН **********, постоянен
адрес: гр. Б., ж.к. „И.“ бл. ***, ет.*, ап. *** и А.К.П., с ЕГН **********, постоянен адрес: гр.
Б., ж.к. „И.“ бл. ***, ет.*, ап. *** сумата от 1058 лева /хиляда петдесет и
осем лева/ съдебно – деловодни разноски.
Постъпила
е въззивна жалба от „УНИ ИНВЕСТ МЕНИДЖМЪНТ” ЕООД, ЕИК ********* и „УНИ ИНВЕСТ”
ЕООД, ЕИК *********, с която се обжалва Решение № 1896 от 22.07.2019 г. по
гр.д. № 1321/2019г. на Районен съд
Бургас изцяло. Иска се отмяна и постановяване на ново решение, с което
предявения иск да бъде отхвърлен като неоснователен. В депозираната жалба се
сочи, че решението е неправилно, постановено в нарушение на материалноправния
закон и необосновано. Излагат се съображения, че първоинстанционният съд
неправилно е приел, че е за ищците е налице правен интерес от прогласяване на
нищожността на процесния договор. Твърди се, че договорът за управление и
поддръжка поражда положителни правни последици за собствениците, респективно
ползвателите, поради това, че те са ползватели на услуги и извличат
благоприятни последици от него. Прави се позоваване на чл. 26, ал. 4 ЗЗД с
твърдение, че сделката би била сключена и без недействителните ѝ части.
Изразява се несъгласие с изводите на Районен съд Бургас, че блок 192 в ж.к.
„Изгрев“ в гр. Бургас не е жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на § 1.
т. 3 от ДР на ЗУЕС. Излагат се съображения, че съдебната практика дава едно
по-разширено определение на жилищен комплекс от затворен тип в сравнение с § 1,
т. 3 от ДР на ЗУЕС, които са: 1. наличие на поне 4 самостоятелни обекта в режим
на етажна собственост (защото ако са три и принадлежат на различни собственици,
съгласно чл. 3 от закона, не се прилага ЗУЕС); 2. наличие на други обекти, обслужващи собствениците и
обитателите; 3. всички обекти да са изградени в комплекс, обособен в регулиран
поземлен имот; 4. да се спазват изискванията за контролиран достъп за външни
лица. Изложени са подробни съображения защо всички тези предпоставки са налице.
Твърди се, че процесният договор има
всички характеристики на договор за поръчка по чл. 280 и сл. ЗЗД, насочен е към
извършване на правни действия, които да осигурят поддръжката, организационното,
техническото и административното управление на комплекса, находящ се в ж.к.
„Изгрев“ и разпоредбите на чл. 280 и следващи от ЗЗД, следва да намерят
приложение. Не се въвеждат искания
по доказателствата.
В
срока по чл.263 ал.1 от ГПК е постъпил
отговор от П.И.Р., Д.В.П. и А.К.П., с който се оспорва изцяло въззивната жалба
и се иска същата да бъде оставена без
уважение, а решението на Бургаския районен съд да бъде потвърдено като правилно
за законосъобразно. Твърди се, че правилно първоинстанционният съд е решил
въпроса с наличието на правен интерес от предявяването на иска, като се излагат
съображения, че: „УНИ ИНВЕСТ МЕНИДЖЪМНТ“ ЕООД е подавало заявление за издаване
на заповед за изпълнение по чл. 410 от ГПК по отношение на А.П. и на П.Р.,
претендирайки плащане на суми по фактури издадени на основание сключения
договор за поддръжка между „УНИ ИНВЕСТ МЕНИДЖЪМНТ“ ЕООД и „УНИ ИНВЕСТ“ ЕООД; „УНИ ИНВЕСТ
МЕНИДЖЪМНТ“ ЕООД неправомерно е ограничавало достъпа до общите части в сградата
на ищците мотивирайки се, че последните не заплащат такса поддръжка дължима по
процесния договор; Договорът сключен между УНИ ИНВЕСТ МЕНИДЖЪМНТ ЕООД и УНИ
ИНВЕСТ ЕООД е вписан по партидата на имотите собственост на ищците в Имотния
регистър и заличаването на същия не може да се извърши едностранно от тях, тъй
като последните не са страна по него.Твърди се, че правилно първоинстанционният
съд приема, че не е налице жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на §1 т.
3 от ДР от ЗУЕС, тъй като договорът не е сключен между инвеститора и
собствениците на самостоятелни обекти - Дружеството „УНИ ИНВЕСТ МЕНИДЖМЪНТ”
ЕООД не притежава качеството на инвеститор, за да бъде страна по договор по
смисъла на чл.2, ал. 1 от ЗУЕС.Сочи се, че твърдението на въззивника,
че договорът представлява договор за поръчка, е неоснователно, тъй като
договорът не притежава спецификите на такъв. Излагат се съображения, че в случай,
че бъде приет договора за такъв за поръчка, то съгласно чл. 287 от ЗЗД той може
бъде прекратен с оттегляне на поръчката, а явното противопоставяне от страна на
ищците за плащане на каквито и да е било суми по въпросния договор още след
получаването на фактури са действия, които биха могли да се счетат като
оттегляне на поръчката. Твърди се, че договорът за поръчка има действие по
отношение на трети лица съгласно чл. 2, ал. 2 от ЗУЕС само при наличие на „комплекс от затворен тип“,
белезите на който правилно първоинстанционният съд е приел, че не притежава
сградата.Не са заявени доказателствени искания. Претендират се разноски.
В
съдебно заседание въззивната страна, редовно призована, не изпраща представител
Ответните
страни по въззивната жалба П.Р., Д.П. и А.П., чрез
своя процесуален представител адвокат Д. Койчева,оспорват жалбата и считат, че
следва да бъде потвърдено първоинстанционното решение, претендират направените
пред настоящата инстанция разноски.
Бургаският окръжен съд, като прецени
събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 12 ГПК във
връзка с наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт,
намира за установено следното:
Депозираната въззивна жалба е допустима -
подадена е от процесуално легитимирано лице в срока по чл.259, ал.1 ГПК срещу
подлежащ на инстанционен контрол съдебен акт и отговаря на изискванията на
чл.260, ал.1, т.1, т.2, т.4 и т.7 ГПК и чл.261 ГПК.
Предмет на въззивно обжалване е Решение №
1896 от 22.07.2019 г. по гр.д. № 1321/2019г.
на Районен съд Бургас, като същото се обжалва изцяло.
Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се
произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в
обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в
жалбата с изключение на случаите когато следва да приложи императивна
материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от
страните – т. 1 от ТР № 1/09.12.2013 г. по тълк. д. №
1/2013 г. на ОСГТК на ВКС.
Обжалваното решение е допустимо и валидно, доколкото е постановено от надлежен
съдебен състав, в писмен вид и е подписано от разгледалия делото съдия.
Въззивната инстанция не споделя направеното
възражение, че за ищците не е налице правен интерес от прогласяване на нищожността
на процесния договор. Същият се извежда от разпоредбата на чл. 124, ал. 1 от ГПК, съгласно която всеки може да предяви иск, за да установи съществуването
или несъществуването на едно правно отношение или на едно право, когато има
интерес от това. Съдът счита, че за ищците безспорно е налице правен интерес от
прогласяване нищожността на процесния договор, доколкото същият е основанието,
на което ответникът „УНИ ИНВЕСТ МЕНИДЖЪМНТ“ е претендирал заплащане на парични
суми от ищците, като правният им интерес се извежда и от факта на вписването на
процесния договор по партидите на самостоятелните обекти, на които те са
собственици.
Решението е и правилно, като въззивният
състав споделя мотивите му, поради което и на основание чл. 272 ГПК препраща
към мотивите на РС - Бургас. Във връзка с доводите в жалбата за неправилност на
решението, следва да се добави и следното:
Пред
районен съд Бургас е предявен иск с
правно основание чл. 26, ал.1, предл.1-во от ЗЗД, при
условията на евентуалност иск по чл. 26, ал.1, предл.2-во
от ЗЗД, при условията на евентуалност иск по чл.26, ал.2, пр.1 от ЗЗД.
В жалбата се съдържат противоречиви твърдения
за характера на процесния договор. От една страна се твърди, че се касае
за жилищен комплекс от затворен тип и
съответно това е договор за управление и поддръжка на общите части, нотариално
заверен и вписан, а от друга, че става дума за договор за поръчка по смисъла
на чл.280 и сл. ЗЗД.
По
възражението, че се касае за жилищен комплекс от затворен тип съдът намира
следното: съобразно разпоредбата на пар.1 ,т.3 от ДР
на ЗУЕС "жилищен комплекс от
затворен тип" е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот,
в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти,
обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания за
контролиран достъп за външни лица. Посоченото в жалбата, а именно, че имотът е
ограден от метална ограда, има озеленяване, изградена е поливна система ,вентилационна
система, пожарозащитна система, домофонна
система, видеонаблюдение, дизелов генератор, явяващ
се обслужващ обект според въззивниците, не може да
доведе до еднозначен извод, че се касае
за жилищен комплекс от затворен тип.
Безспорно
е налице една смесена многофункционална
сграда с жилища, офиси, ателиета, обществено обслужване и подземен
паркинг, построена в УПИ ІІІ-217, кв.36 по плана на ж.к.Изгрев, град Бургас-
видно от представеното разрешение за строеж №И-1/12.01.2015г./л. 114 от
първоинстанционното производство/ Според
практиката на ВКС-определение № 300 от 30.04.2018 г. на ВКС по гр. д. №
4342/2017 г., III г. о.,и
определение по ч. гр. д. № 47/14
г. на четвърто г. о. на ВКС, предвид § 1, т. 3 ЗУЕС и по арг.
от чл. 3 от ЗУЕС т. нар, „жилищен комплекс от затворен тип“ изисква наличие на
поне четири самостоятелни обекта в режим на етажна собственост и други обекти,
обслужващи собствениците и обитателите, всички изградени върху комплекс,
обособен в урегулиран поземлен имот, при спазване на изискванията за
контролиран достъп за външни лица.
Това
означава, че няма пречка разпоредбата на чл.2 от ЗУЕС да се приложи и в
случаите на една сграда в режим на етажна собственост ,построена в обособен
урегулиран имот,със специфичен пропускателен режим.От анализа на доказателства
по делото е видно,че в УПИ ІІІ-217 в кв.36 по плана на ж.к.“Изгрев“ е
построена една единствена смесена
многофункционална сграда с жилища, офиси, ателиета,обществено обслужване и
подземен паркинг. От строителните книжа и от разпитания свидетел категорично се
опровергава твърдението на въззивниците, че в
поземления имот е изградена друга
жилищна сграда. Независимо от това, според цитираната практика е възможно да
има „жилищен комплекс от затворен тип“ ,когато в сградата има повече от четири самостоятелни обекта,
собственост на различни лица- обстоятелство, което е безспорно.
Спорно
е дали е налице контролиран достъп за външни лица. Безспорно е, че в сградата
има търговски обекти, което изключва ограничен достъп за външни лица по
принцип. Според показанията на свидетеля Д. сградата не е оградена, има ограда
само от едната страна. От неоградената страна на сградата има вход със свободен
достъп. Свидетелят също така установява, че в сградата може да се влезе без чип
през вратата откъм подземния гараж. Също така се установява ,че достъпът до сградата
и асансьорите е с чип, като се твърди, че е
възможно да е влезе и без да е налице чип. Това обаче не познавача
контролиран достъп на външни лица, още
повече, че повечето сгради
разполагат с чип за входната врата. В случая е контролиран достъпът само до
самостоятелните обекти в самата сграда, а не до комплекса като цяло. Наличието
на видеонаблюдение също не означава контролиран
достъп, а само възможност да се констатира и наблюдава движението в сградата и
извън нея. Видеонаблюдението не може да ограничи
достъпа до сградата само по себе си. Не се установява достъпът до комплекса да
е контролиран и ограничен с бариера или врата.
Освен
това, дизеловият генератор не е друг обект, обслужващ собствениците по смисъла
на закона. Такива обекти са басейни, алеи, беседки, барбекюта и други, служещи
за общо ползване от всички етажни собственици. Според съда не се касае за
жилищен комплекс от затворен тип.
Дори
да се приеме обратното, то уреждането на управлението и поддръжката на общите
части става с договор между инвеститора и собствениците на самостоятелни
обекти, с нотариална заверка на подписите. Няма спор, че едната страна по
сключения договор за управление на
общите части е собственик на самостоятелни обекти – „Уни
инвест“ ЕООД ,което дружество е праводател
на ищците съобразно представените нотариални актове /л. 7-8 и 10-11 от
първоинстанционното производство/. Няма данни обаче към датата на сключения договор кои лица са
собственици на всички самостоятелни обекти в сградата. Законът изисква договора
за управление по чл.2 да се сключи между инвеститора и всички собственици на
самостоятелни обекти. От друга страна, дружеството няма качеството инвеститор.
Действително, липсва законова дефиниция
на понятието „инвеститор“, но според тълкуването на термина, това е
лицето или лицата, които финансират строителството, като инвеститор може да
бъде и самият строител, а също
възложителите / носители на правото на собственост или право на строеж върху
терена/ или лицата, закупили обекти в бъдещата или строящата се сграда. „Уни
инвест“ ЕООД не е нито едно от изброените лица. Поради
това, независимо от нотариалната заверка на подписите и от вписването на
процесния договор по партидите на
недвижимите имоти,той няма характер на договор за управление и поддръжка
на общите части на жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на чл.2 ЗУЕС.
Във
въззивната жалба е направен пространен анализ на договора, от които произтичат
вземанията, като въззивното дружество
счита, че се касае за договор за поръчка. Дори и това да е така, съобразно
разпоредбата на чл.21,ал.1 ЗЗД договорите пораждат действие между страните, а
спрямо трети лица - само в предвидените в закона случаи, какъвто случай не е
процесния. Доколкото е прието, че договорът няма характер на договор за
управление и поддръжка на общите части на жилищен комплекс от затворен тип по
смисъла на чл.2 ЗУЕС, то неговия правен характер е ирелевантен за изхода на
спора.
Ето защо и като взе предвид, че направените от
страна на настоящата инстанция фактически и правни изводи напълно съвпадат с
тези, които е направил районния съд в атакуваното първоинстанционно решение,
Бургаският окръжен съд намира, че то следва да бъде потвърдено.
На основание чл. 78, ал. 3 от ГПК следва да
бъде уважено искането на въззиваемите П.И.Р., Д.В.П.
и А.К.П. и да им бъдат присъдени и направените по делото разноски в размер на
600 лева, представляващи възнаграждение за един адвокат, платено при подписване
на сключения между страните Договор за правна защита и съдействие (л. 37 от
делото).
На
основание чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК
решението подлежи на обжалване пред ВКС с касационна жалба в едномесечен срок
от връчването му на страните.
Мотивиран от горното и на основание чл. 271 от ГПК
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 1896 от 22.07.2019 г. по гр.д. № 1321/2019г.
Районен съд Бургас.
ОСЪЖДА „УНИ ИНВЕСТ МЕНИДЖМЪНТ” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: гр. Бургас, ж.к. Изгрев, бл. 192, ателие 114,
представлявано от управителя Стоян Георгиев Георгиев и „УНИ ИНВЕСТ” ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ж.к. Изгрев, бл.
192, вх. 1, ап. офис № 114, представлявано от управителя Стоян Георгиев
Георгиев да заплатят на П.И.Р., ЕГН **********,
с постоянен адрес гр. Б., ул. „З. З.“ № **, Д.В.П., с ЕГН **********, постоянен
адрес: гр. Б., ж.к. „И.“ бл. ***, ет.*, ап. *** и А.К.П., с ЕГН **********, постоянен адрес: гр. Б., ж.к.
„И.“ бл. ***, ет.*, ап. ***, сумата от 600 лева /шестстотин лева/ съдебно –
деловодни разноски.
На
основание чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК
решението подлежи на обжалване пред ВКС с касационна жалба в едномесечен срок
от връчването му на страните.
Препис
от решението да се изпрати на страните.
Председател:
Членове: 1.
2.