Р
Е Ш Е
Н И Е
№_______
гр.Добрич, 26.02.2020г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ДОБРИЧКИЯТ РАЙОНЕН СЪД ГРАЖДАНСКА КОЛЕГИЯ в публично съдебно
заседание на тридесети януари през две хиляди и двадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ : ПАВЛИНА
ПАСКАЛЕВА
При участието на секретаря ХРИСТИНА ХРИСТОВА разгледа докладваното от
районния съдия гр.д.№528 по описа на ДРС за 2019г. и за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството по делото е образувано по предявени от З.М.К.,
ЕГН ********** *** и М.К.К.,
ЕГН ********** *** срещу
В.И.С.,
ЕГН ********** и Я.И.С., ЕГН ********** *** и „*“
ЕООД,
ЕИК *, със седалище и
адрес на управление гр.Д*, ул.“*
представлявано от управителя П*К*
И. искове:
за признаване за установено по отношение на
първите двама ответници - В.И.С. и Я.И.С., че ищецът З.М.К. е собственик на
недвижим имот, находящ се в гр.Д*,
ул.“****“ №*-партер, представляващ магазин №*
със застроена площ от 34,38 кв.м., ведно с 1,142% ид.части от общите части на
сградата и 1,142% ид.части от правото на собственост върху УПИ с идентификатор
72624.624.1059 по КК на гр.Добрич, представляващ самостоятелен обект с
идентификатор 72624.624.1059.1.45 в сграда с идентификатор 72624.624.1059.1 и
за осъждане на ответниците В.И.С. и Я.И.С. да предадат владението
върху имота на ищците З.М.К. и М.К.К.;
за
отмяна на нотариален акт №27, том III, рег.№3858, дело №278/2016г. на нотариус
с рег.№177 на НК, вписан в СВп с вх.рег.№1761/16.12.2016г., акт №3, том
ХХVII, дело №5065/2016г.;
за
осъждане на ответниците В.И.С. и Я.И.С. и „*“
ЕООД да заплатят солидарно на ищеца М.К.К. сумата от 16500 лв., представляваща
пропуснати ползи вследствие лишаването му от правото да владее и държи
гореописания недвижим имот за периода от 01.01.2013г. до 31.12.2018г., ведно
със законната лихва от подаване на исковата молба до окончателното изплащане на
сумата и сумата от 1456,72 лв., представляваща законната лихва за забава върху
главното задължение за периода от 01.02.2016г. до 01.01.2019г. Претендират се и сторените по делото разноски.
В исковата молба се излага, че ищецът М.К. в качеството на ЕТ „ЛАР - М.К."***, сключва договор от 25.11.1995 г. за построяване на жилищна
сграда по проект предварително съгласуван със собствениците. Издадено
е разрешение за строеж №244 от
10.06.1996 г., протокол №65 от
17.07.1996 г. за определяне на строителна линия и ниво,
сградата е построена и приета с акт обр. 16, издадено е
разрешение за ползване №421 от
25.11.1999 г. Междувременно
спазвайки договореностите между страните всички собственици упълномощават ищеца
М.К. да извърши съответните разпоредителни действия със съответните части от
сградата. С нот. акт №13/20.10.2005 г. том
IV peг.
№2562 нот. дело №501 от 20.10.2005 г. на
нотариус К*К* рег.№513 на НК с район на
действие PC Добрич,
ищецът М.К. става собственик на ап. №8,
разположен на трети жилищен етаж в същата сграда и на
процесния магазин, разположен в партера на вх.„*"
под №* със застроена площ от
34.38 кв. м., ведно с 1.142% ид.ч. от
общи части на сградата и 1.142 % ид.ч. от
правото на собственост върху УПИ представляващ парцел 4-ти, с пл.№
1059, 1077 и 1078, кв.
661 на гр.Д*, със съответните съседи. Магазинът като самостоятелен обект е с
идент. №*** с предназначение за търговска дейност. Нотариалният
акт е за покупко-продажба на недвижим имот. По този начин ищецът М.К. е станал
собственик на спорния имот, респективно последният е заплащал дължимите такса
битови отпадъци и данък недвижими имоти.
С нотариален акт за дарение на
недвижим имот от 20.03.2015 г.
№18 том I peг.
№253 нот. дело 17 от
2015 г. на нотариус Е.С. *** действие PC Добрич,
ищецът М.К. дарява на сина си – ищеца З.К.
процесния недвижим имот, като си запазва
правото да ползва докато е жив плодовете от него, а именно наемната цена при
отдаване на обекта под наем или друг вид доходи при реализирането му на
ползване. Новият собственик също заплаща съответните данък недвижими имоти и
такса битови отпадъци.
В издадената скица на поземлен имот №15-562319/10.11.2017 г. в
списъка на собствениците под №8 е посочен новия собственик – З.М.К., а М.К.К. е
посочен като носител на вешното право на ползване. На
21.02.2017 г. ищците е
изпратено съобщение от АГКК гр.Д* за това, че е извършено изменение в
кадастралния регистър на недвижимите имоти за същия обект, което се изразявало
в това, че в този регистър е отразено правото на собственост на първите двама
ответници и е цитиран констативния им нотариален акт. На това съобщение е подадено възражение,
към което били прилоЖ.съдебните актове за приключилия междувременно съдебен
процес, в който първите двама ответници били ищци, а ищецът М.К. -
ответник, на което било отговорено формално с ново писмо изх. №2011691/08.03.2017 г. от
същата агенция.
До първия ответник е изпратена нотариална
покана от втория ищец, получена от него с рег.№934/15.11.2011 г.,
връчена му на 23.11.2011 г. от
нотариус Е.С. *** действие PC гр.Добрич,
като за срещата, състояла се на 23.11.2011 г. в
кантората на адв. Д*Д* е изготвен протокол, който първият ответник отказва да
разпише и от който протокол е видно, че отношенията им не са уредени.
Допълнително е изпратена нова покана до ответника В.С. със справки прилоЖ.към
нея, за която отново няма реакция. Изпратена е и нотариална покана до третия
ответник, с която е поискана среща и с него, за да се уредят отношенията и с
това ЮЛ, връчена на 19.03.2013 г. на
тогавашната управителка на ЮЛ – А*Б*Г.. Реакция и на тази нотариална покана
няма. Принуден от обстоятелствата, М.К. *** от
19.04.2013 г., която в постановление за отказ от образуване на ДП от
12.06.2013 г., се мотивира за ненамесата си с оглед на това,
че се касае за граждански спор, а от своя страна г-н К. жали този акт на
прокуратурата до ОП гр.Добрич и до главния прокурор на Република България, от
които институции реакция няма.
Междувременно във връзка с други задължения
на М.К. е образувано изп. дело, по което той е длъжник и срещу този имот е
насочено принудително изпълнение - изп.
дело е № * на ЧСИ С* с район на действие ОС гр.Добрич. Във
връзка с това изпълнително дело първите
двама ответници завеждат съдебен процес по реда на чл.440 ГПК, с претенция, че
те са собственици на този имот и не би следвало изпълнението да бъде насочено
срешу него. Исковата молба е подадена на 03.06.2013 г.
първоначално само от В.С., а впоследствие след съответното възражение и от
неговата съпруга. В хода на процеса и писмено, и с прилоЖ.документи от самия С.
става ясно, че имотът е собственост на М.К.. С
определение №7/09.01.2015 г.,
постановено по гр. д. 2406/2013 г. по
описа на PC гр.Д*,
искът подаден от В.И.С. и съпругата му, е оставен без разглеждане и делото е
прекратено. С определение №435/13.05.2015 г.,
постановено по в.г.д.№ 301/2015 г. на ОС
гр.Д*, това определение е отменено и делото е върнато на
PC, за продължаване на съдопроизводствените действия. Впоследствие с
решение №* том * стр. * от
20.07.2015 г. исковете на В.И.С. и Я.И.С. са отхвърлени, като
съдът се произнася по отношение на твърденията, че те са собственици
на процесния магазин, че са го придобили по давност, както и по отношение на твърденията, че нотариалният акт на ищеца от
2005 г. е нищожен, че същите са неоснователни и те са отхвърлени с подробни
мотиви. Междувременно към момента на разглеждане на делото по въззивната жалба
на ищците и преди произнасянето на съдебния акт изп. производство е прекратено,
поради пълно плащане на задълженията, поради което с решение №8/14.01.2016г.,
постановено по в.гр.д.№602/2015г. на ОС гр.Добрич поради липса на правен
интерес у ищците, решението на PC гр.Д*е
обезсилено и производството е прекратено. С определение №285/01.07.2016
г., постановено от с-в на II отд. на
ВКС по гр.д. №1460/2016 г.,
касационното обжалване на В.И.С. и Я.И.С. не е допуснато. С ново определение №169/26.10.2016 г.,
постановено по същото дело от същия с-в, касаторите са осъдени да заплатят
допълнително разноски. Издаден е изпълнителен лист от
10.11.2016 г. и е образувано изпълнително дело пред ЧСИ Б*
№610/2016 г., което и в момента е в ход, като в хода на
същото са извършвани справки за длъжниците, от които става ясно, че в
Агенцията по геодезия, картография и кадастър, към
25.11.2016 г. спорния имот не присъства, както и става ясно че
към 1999 г. първите двама ответници са
трети задълЖ.лица по ипотека, като за обезпечаване вземането на банката
предоставят /учредяват такава върху апартамент ведно с изба, който няма нищо
общо с процесния имот, а в последствие с нотариален акт за дарение на 13.02.2002 г. даряват
същия този апартамент на сина си Я*В* И.. В тези две сделки процесният имот не
присъства по никакъв начин. Освен това от тях личи какво е волевото
отношение на ответниците към тази спорна вещ, а именно към тези два момента -
1999 и 2002 г. те не
се възприемат като собственици на същата. Ако беше
обратното, щяха да търсят съответния правен способ да установят своята
собственост, още към този минал период, който в крайна сметка най-вероятно е
включен в претенцията за констатиране право на собственост, осъществена в хода
на нотариалното производство.
Ищците разполагат с договор за наем №2 от
02.01.2012 г., с който първият ответник се представя като
наемодател и предоставя на третия ответник имот, който не е негова собственост
срещу наемна цена от 200 лв.
месечно. Прави впечатление, че в договора не е посочен точен адрес на имота, а
посочената квадратура не е точна. Подписан е и договор за наем №* от 07.01.2013 г.
Отново в договора не е посочен точен адрес на имота, а посочената квадратура не
е точна. Всичко останало в договора е идентично с предходния.
На * г. първите двама ответници успяват да убедят
нотариус И*П* peг.
№177 на НК с район на действие PC
гр.Добрич, да издаде постановление от 15.12.2016 г. въз
основа на обстоятелствена проверка, извършена по нотариално дело №278/2016 г., с
който тя е признала съпрузите за собственици по давностно владение на процесния
имот, на който пазарната оценка посочена в нот. акт
№27 том 3 peг.
3858 дело №278/2016 г. е 26
800 лв.
Правото на собственост на ищците безспорно съцествува - за втория
ищец още от 20.10.2005г. след
извършена покупко-продажба, а за
първия ищец от 20.05.2015г. след
извършеното в негова полза дарение, като с оглед запазеното право на ползване в
полза на втория ищец, първият ищец, който номинално е собственик, но на тъй
нар. „гола собственост" и двамата следва да бъдат ищци по предявения
ревандикационен иск/ придобито с покупко-продажба и
дарение, а ответниците никога не са имали такова,
нито пък в тяхна полза е текла и изтекла
дългата придобивна давност. В нито един момент държанието,
което са осъществявали, абсолютно незаконосъобразно, не е било нито спокойно,
нито явно, нито несъмнено, нито безспорно. Споровете текат от години и само
поради твърде тежкото здравословно състояние на втория ищец - почти
пълна слепота и изключителната служебна ангажираност на неговия син, който към
настоящия момент е собственик на имота
(г-н З.К. е ръководител на една
от големите спортни
федерации в България и ангажиментите му в страната и
чужбина са значителни), а и поради обстоятелството, че в предходния съдебен
процес за съжаление спора за собственост не е бил решен, беззаконните действия на ответниците
не били пресечени и продължават и до настоящия момент. Първите двама ответници
се обогатяват неоснователно от гражданските плодове от чуждия за тях имот, а
държателите -
съответните наематели, независимо че са били изрично поканени, също не зачитат
чуждите права, държат чужд имот без правно основание - а
надлежното такова би било само договор с истинския собственик, плащат зле, като
плащат на несобственик и би следвало при приключване на този процес, да бъдат
осъдени да заплатят солидарно с техните наемодатели, цялата сума на
гражданските плодове от този имот, респективно за главницата за 5 годишен
период, а за лихвите за 3 годишен
период.
Ревандикационният иск може да бъде
предявен от всеки притежател на вещното право на собственост срещу всяко лице,
което му го оспорва, като е без значение е дали последния претендира, че
притежава правото, или не. В конкретния случай третият ответник е такъв само по
иска за неоснователно обогатяване.
Първите двама ответници нямат законово
основание за владение на този имот, а третият ответник не притежава годно
правно основание да държи имота, поради което и владението и държането в случая
е неправомерно. Тъй като първите двама ответници се позовават на отразено в
констативен нотариален акт изтекла в
тяхна полза придобивна давност, в случая става въпрос за конкуренция на права,
при които обаче е безспорно, че ищците имат предимство и тяхното право на
собственост предхожда твърденията за придобито друго впоследствие. В нито един
момент първите двама ответници не са владеели на законно правно основание, нито
пък тяхното владение да е било спокойно, да не е било оспорвано от ищците и те
да не са положили всякакви правни и фактически действия по прекратяване на това
недобросъвестно и незаконосъобразно фактическо, а към настоящия момент и правно положение.
Издаденият нотариален акт за собственост е нотариално удостоверяване,
което е невярно и оттам е недействително, т.к. давностно
владение въраху имота на лицата, на които нотариус Пенева е издала
постановление, не е текло и не е изтекло. Обезсилването на този нотариален акт
може да стане чрез отмяна на същия. Неистинското нотариално удостоверяване може
да бъде неавтентично - или тъй
нар. материална подправка, или невярно - тогава,
когато удостоверяването не отговаря на действителността, а именно, че
удостовереното в него никога не е съществувало и не се е осъществило, както е в
случая, че двамата ответници имат право на собственост върху процесния недвижим
имот, което в действителност не е така. Издаденият нотариален акт е констативен
и е допустима отмяната му по съдебен ред. Нотариусът, към който първите двама
ответници са се обърнали е следвало да откаже издаване на такова постановление
и издаване на такъв нотариален акт,
поради което той следва да бъде отменен след уважаване на основния иск за собственост
и осъждане за предаване на владение.
Искането за
солидарно осъждане на ответниците по предявените осъдителни искове се основава
на това, че вредите са причинени и от действията на ответниците семейство С*, а
така също и от действията на ответника-дружеството, което не е сключило договор
за наем с истинския собственик на имота, независимо от това, че надлежно са
били поканени от него. Гражданските плодове са доходите, които С.са получавали
и получават от чуждата, не тяхна собственост вещ по силата на съществуващите
между тях и третия ответник правоотношения. Всички граждански плодове възникват
във връзка с извличане на полезните свойства на вещта, но самите те не
представляват вещи, а облигационни права. В отменения ЗИСС е съществувало
определение за тях в чл. 74, ал. 3, според което
те представляват плодове, които се получават по случай на вещта. Такива са
наемът за използване на вещта, арендно плащане, лихва и др. подобни. Първите
двама ответници сключват договори за наем с третия ответник, независимо от
това, че и двете страни по тези договори отлично знаят кой е действителния
собственик на вещта, като първите двама ответници получават доходи от наеми,
който не им се следват, а третият ответник вместо да плаща на действителния
собственик, на свой риск и отговорност е плащал и продължава да плаща на
лице/лица, които не са собственици на имота. На това основание се базира
ищцовата претенция за солидарно осъждане на ответниците по предявените
осъдителни искове.
Ответниците
В.С. и Я.С. са подали писмен отговор на исковата молба, с който оспорват
основателността на предявените искове. Претендират се и сторените по делото
разноски.
Оспорва
се, че З.К. собственик. Оспорва се
действителността на сделката, с
която същият е прибил имота -
нотариален акт № 98, том I дело № 1061
oт 20.3.2015г. на АВ - Добрич. Придобил е от несобственик, при което е
приложим принципа "nemo dat quod
nоn habet". З.К. не е получил владението от своя "праводател" -
баща му М.К. на 20.3.2015г. В нотариалния
акт е записано, че то се предава по-късно. То никога не е предавано,
защото се упражнява не от бащата, а от ответниците В. и Я. С.от датата
25.11.1999г., когато цялата сграда е въведена в експлоатация и е разрешено
ползването и с Разрешение за ползване № 421 от 25.11.1999г. на ДНСК. Дори и да
е бил собственик, З.К. не е можел да предаде владението, защото с нотариален
акт № 98, том I дело № 1061 oт 20.3.2015г. на АВ – Добрич то е запазено за
"праводателя" - баща му М.К.. Предаване на владението би могло да
бъде претендирано от бащата М.К..
Противопоставя се възражението, че ответниците са
придобили имота по давност с добросъвестно, евентуално –
недобросъвестно владение в периода от 25.11.1999г. до датата на исковата молба и до
подаване на отгвора. Фактическата власт върху имота е упражнявана винаги от
ответниците С.с намерението, че имотът е единствено и само техен. Владението
никога не е прекъсвано с действия по чл. 116 ЗЗД, предприети от или
спрямо ищеца. Към 20.3.2015г. -
датата на недействителната сделка, собствеността вече е придобита по давност от ответниците.
М.К. не е собственик. Оспорва се действителността на
сделката с нотариален акт № 160, том
XXXVIII, нот.дело №
8537/2005г. на СВ -
Добрич. М.К. не е разполагал с представителна власт да извърши сделката. Към датата на
сделката някои от упълномощителите не са били живи. Отделно пълномощията не са
за извършване на сделка - продажба и не
съдържат правомощия да се прехвърлят права сам на себе си. В пълномощията се
съдържат прибавки и добавки. В нотариалния
акт не са описани прилоЖ.декларации за гражданство и семейно положение
на участниците в сделката. Правомощията
съдържат право за получаване на имоти от упълномощителите, а не за
прехвърляне. Затова и е уточнено, че може да става въпрос и за договор за
доброволна делба между собствениците. Те не съдържат права за прехвърляне па
имоти в качеството на продавачи на упълномощителите, още по-малко на процесния
на физически лица. М.К. не е предавал сума по сделката на продавачите. Сделката
е привидна, тя прикрива сделка -учредяване на право на строеж върху собствено
място срещу задължение за строителство и получаване на изградени обекти -
договор от
25.11.1995г., приложен по делото.
Собствениците са си получили 25 % обезщетение и обектите по
нотариален акт акт № 160, том XXXVIII, нот. дело № 8537/2005г.
не им принадлежат, нито някога са разпределяни за тях, конкретно процесния
магазин. Никога не са имали намерение или воля да станат собственици на
процесния магазин или да го прехвърлят на единия от строителите, при това не в
качеството му на търговец, а - като физическо лице.
Липсва съгласие на упълномощителите за извършване на сделката.
М.К. не е собственик и защото на 20.3.2015г.
с нотариален акт № 98,
том I дело № 1061 oт
20.3.2015г. на АВ – Добрич е дарил имота на сина си З., с което той
престава да бъде собственик, дори и да бе действителна сделката му от 2005г.
Искът му е и недопустим, защото няма правен интерес да твърди, че е собственик,
когато се е лишил от собствеността. Допълнително, на основание чл. 110
ЗЗД не притежава и право на иск, което да може да защити, тъй като не го е
упражнил в 5 годишен срок. М.К. не е собственик и защото
собствеността е придобита от ответниците по давност с добросъвестно, евентуално -
недобросъвестно владение в периода от 25.11.1999г. до датата на
исковата молба, а и до подаването на отговор. Фактическата власт върху имота е
упражнявана винаги от ответниците С.с намерението, че имотът е единствено и
само техен. Владението никога не е прекъсвано с действия по чл. 116
ЗЗД, предприети от ишеца. М.К. никога не е притежавал владението върху имота.
То не му е предадено и с нотариален акт от 20.10.2005г., нито е притежавано от
неговите "праводатели". За ответниците с налице правно основание -
придобито право на собственост по силата на чл.79,
ал.2, евентуално - чл.79, ал. 1
ЗС чрез непрекъснато владение.
Неоснователно е и искането за отмяна на нотариалния
акт на ответниците по съображенията излоЖ.относно исковете по чл.108 ЗС.
Допълнително, отразеното в нотариалния акт за собственост върху недвижим имот
по обстоятелствена проверка е вярно - ответниците са владели
имота в периода от
25.11.1999г. до датата на
исковата молба и до подаването на отговора, без владението да е прекъсвано по
реда на чл.
116 ЗС.
Исковете по чл. 73.
ал.1 ЗС и чл. 86 ЗЗД спрямо ответниците С.и
дружеството са неоснователни, защото ответниците С.са собственици по
давност, защото същите са добросъвестни и
липсва покана за плащане на обезщетение. Частично са погасени по
давност.
Изцяло е неоснователен иска на З.К., тъй като баща му М.К.
си е "запазил" правото да ползва имота, каквото никога не е
притежавал.
Няма основание за "солидарност" в
осъждането, тъй като чл.121 ЗЗД не допуска такава произволна
"солидарност". Дружеството наемател не е във вещни отношения с ищите.
Размерът на
главницата е произволен. Лихва не се дължи, защото няма покана.
Не се
представя в цялост договора oт
25.11.1995г. със собствениците, а той съдържа приложение, от което е видно кои
обекти ще останат за тях. Нито се представят такива договори с всички
съсобственици на земята на ул. "***" №28. Правоотношенията между ответниците С.са с едноличния
тьрговец ЕТ "Лар- М.К.", който е субект, който не съществува вече в
правния мир- не се е пререгистрирал.
Оспорва
се, че собствениците на земята са запазили за себе си процесния обект -магазин 8, с него се е
разпореждал строителя ЕТ "Ларс - М.М." - така приложения от самия
него договор от
9.1.1996г., сключен
с ответниците.
С приложените 4 пълномощни не се
оправомощава М.К. да продава на себе си, а да снабди собствениците с документи
за собственост на собствените им разпределени обекти, вкл. и чрез договор за
доброволна делба.
С нотариалния акт от 20.10.2005г.
М.К. не е станал собственик. Оспорва се твърдението, че М.К. е заплащал данъци
през периода в който е бил "собственик", както и неговите
"праводатели", както и неговия син.
Същите са се активизирали преди
сделките, но не в целия период. Плащането на данъци, дори и да е редовно, не установява
''владение" върху имота. Дори не се твърди да е налице
"владение" върху имота от двамата ищци. Вписванията в кадастралния
регистър не установяват права на собственост, вкл. скици и данъчни оценки.
Никакви правни последици няма възражението за вписване на промяна в
кадастралния регистър по писмо изх.№ 24-2856
о г 15.2.2017г. и писмо изх.№ 20-11691 от
18.3.2017г. То не е отправено до ответниците. Административните действия не се
отразяват на прекъсване на давността, която се прекъсва единствено по някой от
начините на чл.116 ЗЗД, какъвто не е налице. Никаква правна стойност
нямат и решенията по гр. д.№2406/2013г. на
ДРС, въззивното и касационното му дело. Решението е обезсилено. Това означава,
че такова липсва. Това е иск на ответниците срещу втория ищец, с което не се
прекъсва тяхната придобивна давност.
С нотариалната
покана на М.К. до В.С. от 15.11.2011г., връчена на 23.11.2011г. на ответника, нито е
прекъсната давността, нито е поканен да плаща обезщетение. Протоколът от 23.11.2011 г. представляла свидетелски
показания в недопустима писмена форма. Дори и да се кредитира протокола, той е
показателен за неизпълнение от страна на строителя на задълженията му да
построи и прехвърли собствеността върху офис 3, магазин 8 и гараж/склад № 3. Гараж/склад № 3 той е продал на трето лице - на 8.11.2002г. на Галя Г. Гичева.
И до днес не е снабдил ответниците С.с нотариален акт за нито един от имотите. Правоотношенията са се трансформирали във вещни права, като
ответниците са установили фактическа власт добросъвестно, тьй като в договора
от 9.1.1996г. е вписано, че строителя ще построи и предаде на възложителя
магазин №8.
Поканата без дата и без доказателства за връчване -
ръкописно написана, неизвестно от кого изхождаща, но адресирана до В.С., също
не установява прекъсване на придобивна давност.
Нот. покана, peг. № 250, том I, № 9
от 6.3.2013г. на Нотариус № 301 - Е.С., връчена на ответното дружество на 19.3.2013г. -
няма ефект на покана за плащане на обезщетение. Тя кани за изясняване
основанието за ползване па процесния магазин-фризьорски салон.
Жалбите на М.К. до Прокуратурата срещу ответното
дружество, нямат действие спрямо ответниците Стоянови. Не представляват и действие по прекъсване на
давността по чл. 116
ЗЗД.
Образуването на изп.д.№* срещу М.К. -
също няма ефект на действие по чл.116 ЗЗД. Процесът по чл. 440
ГНК - гр.д.№ 2406/2013г. на PC -Добрич
установява, че ответниците С.винаги са считали имота за свой. Процесът е правно
нищо- решението по него е обезсилено. Мотиви на друг съд не задължават
настоящия, който следва да разгледа събраните от него доказателства и да се
произнесе по твърденията повдигнати пред него. Фактът, че ответникът М.К. с
притежавал документ за собственост до 2015г.
не означава, че е собственик. Затова е
и настоящия спор. Когато е налице друго правно основание - фактическо
отношение, скрепено с правна последила - добросъвестно, евентуално -
недобросъвестно владение от ответниците Стоянови, собственост не е възникнала
за К., евентуално - загубена е от него, защото е придобита от ответниците
С*. В процеса по гр.д.№2406/2013г. ответниците С.са представили документи, с които М.К.
е разполагал, за да обосноват правния си интерес от иска. Те никога не са
казвали "той е собственик". Вписването на името на ответника К. в
различни документи като собственик -кадастрални или общински
регистри, дори и в нотариален акт -
не го прави собственик. Такъв го прави годно правно
основание каквото не е налице, респ. -
загубено е.
С изп.д.№ 610/2016г. на ЧСИ Б* не е
предприето действие на принудителпо изпълнение спрямо процесния имот. Ищците
навеждат твърдение, че по него били събрани данни, че ответникът не е собственик на имота. Вписвания в кадастрални
регистри не е основание за собственост. Самият ищец представя констативния нот.
акт за собственост на ответниците от *г., който не оспорва. Имотът е придобит
по давност от ответниците с добросъвестно владение от *г., тъй като владението на имота е предадено от
строителя, който е обещал на ответниците да им прехвърли собствеността върху
процесния магазин № *.
Никакъв аргумент за спора не може да се черпи от
факта, че на 3.2.1999г. ответниците С.участвали в сделка -
учредяване на договорна ипотека като ипотекарни гаранти за дълг на трето за
спора лице, с което гарантирали дълга с друг свой имот. Към 3.2.1999г. имотът
дори не е въведен в експлоатация. Същото се отнася и за сделката дарение от
13.2.2002г. от ответниците към техния син – Я*С. на друг техен апартамент. Към тези дати имотът
не е придобит по давност, за да участва в правния оборот. В правото на всеки
собственик е да прецени кога и с кои свои имоти да се разпореди.
Вярно е, че процесният имот е отдаван иод наем през 2012, 2013г. за фризьорски салон на ответното дружество.
Самите ищци сочат, че именно процесният имот се отдава под наем от ответника С..
Никакво значение няма каква е квадратурата на процесния имот. Това са
правоотношения между трети лица, в които ищците нямат правен интерес да се
намесват. Процесният имот е ползван от ответниците С.от 25.11.1999г. -
първоначално от самият С., а по-късно отдаван под наем с договори за наем,
което е доказателство, че имотът се свои
от ответниците С*.
Вярно е, че ответниците разполагат с констативен
нотариален акт по обстоятелствена проверка от 16.12.2016г., като констатацията на Нотариуса е вярна - ответниците С.са
собственици на имота въз основа на упражнявано владение на имота в периода 25.11.1999г.
до датата на акта, което продължава и до днес.
Правото на собственост не може да съществува в полза
на двамата ищци на различно правно основание - М.К. се е разпоредил с имота през
2015г., при наличието на спор, че той самият през 2005г. не е станал
собственик. Ищците признават, че правото им на иск е погасено по давност - М.К. не го е защитил в срока по
чл.110 ЗЗД. Действията на ответниците са изцяло законни, те
държат имота на годно правно основание.
Няма никакво
основание за солидарно осъждане на ответниците да заплатят за ползите, от които
ищците са били лишени - гражданските плодове от имота. Такова възниква само по
силата на закона или договорено. Нито едно от тези императивни законови
изисквания на чл. 121 ЗЗД не е
налице.
Няма
как съдът да признае и двамата ищци за собственици. Собственик може да бъде
само едно лице. В случая и двамата ищци не са собственици. Такива са
ответниците С*. Ответниците са добросъвестни владелци. С Договора от 9.1.1996г.
строителят им е обещал построяване на обекта и прехвърляне на собствеността му.
Приложим е чл. 70. ал.1 ЗС - ответниците не са знаели,
че праводателят строител не е собственик или че предписаната от закона форма е
била опорочена. Добросъвестността на ответниците С.по смисъла на чл.70, ал.1 ЗС прави иска по чл.73, ал.1 ЗС неоснователен.
Ответниците С.владеят на годно правно
основание - право на собственост, възникнало на основание добросъвестно
владение на 25.11.2004г., евентуално - на 25.11.2009г. -
като недобосъвестно. Ответното дружество държи на годно правно основание -
договор за наем. Договор за наем може да се сключи и от несобственик. Никакво
основание няма за осъждане ''солидарно" на ответниците. Правоотношенията
между дружеството "*" ООД и ищците не почива на принципи на Закона за
собствеността изобщо. Наемателят не е владелец.
Удостоверяването
в констативния нот. акт от 16.12.2016г. е вярно. Това ще се установи с
договорите за наем, събраните по делото писмени доказателства, дори твърденията на ищците са такива -
че от самото осъщетвяване на строежа владението се упражнява от ответниците
Стоянови. И в двата нот. акта на ищците - този от 2005
и този от 2015г. липсва удостоверяване, че владението са предава. То никога не
е притежавано от ищците, нито от старите собственици на имотите, върху които с
построена сградата. От възникване на правото на собственост към 25.11.1999г.
върху процесния обект, то е осъществено за пръв път от ответниците С.-
добросъвестно. Фактическите отношения са от съществено значение за настоящия
процес. Приложимо е Постановление 6 от 27.12.1984г. по
гр.д.№9/1974г. па Пленума на ВС, с което е прието, че съдилищата следва да
изхождат от законовата презумпция на чл. 69 ЗС и ясно да отграничават
фактическото отношение.
Ответникът „*“ ЕООД е подал
писмен отговор на исковата молба. Исковата претенция се оспорва по основание и
размер. Претендират се и сторените по делото разноски.
Излагат се съображения, че неправилно ищцовата страна е посочила като
ответници и солидарни длъжници В.И.С., съпругата му Я.И.С. и търговско
дружество „*" ЕООД. Търговското дружество няма отношение към спора и
същото би следвало да бъде конституирано в качеството му на трета страна. Този
извод се обосновава от факта, че от настъпване на наемните отношения със
сключването на договор за наем № 2 от 02.01.2012 г. до датата на депозиране на
исковата молба в регистратурата на ДРС - 02.04.2019 г., „*" ЕООД е
изпълнявало съвестно и в срок своите задължения като наемател. През годините
юридическото лице е заплащало в срок наеманата цена /издавайки съответните
счетоводни документи/, внасяни са и дължимите към хазната данъци и са подавани
изискуемите по ЗДДФЛ декларации.
ВКС в своята практика възприема тезата, че за отдаването под наем на
недвижим имот, законът не изисква наемодателят да е изключителен титуляр на
правото на собственост върху имота. С договора за наем, сключен между В.И.С.
и „*" ЕООД се е създала
облигационна обвързаност между страните, съгласно която едната страна има задължението да предостави на наемателя
опредЕ.вещ за ползване, като последният следва да заплати опредЕ.цена. С този
договор не се прехвърлят вещни права и той не обвързва действителния собственик
на вещта. Не може наемателят, като съвестен платец да бъде осъден да заплати
още веднъж сумите, изплатени от него на наемодателя.
В конкретния случай е налице правен спор между страни, които
претендират, че са собственици на недвижим имот - Магазин № *, находящ се в гр.
Д*, ул. „***" № * - партер, на база документи за собственост - нотариални
актове. Търговско дружество „*"' ЕООД няма задължението по закон да
обследва въпроса относно собствеността на
имота при условие, че нито едни от документите за собственост не е
отменен от съда. Негово задължение е да изпълнява поетите с договора за наем
задължения за плащане на наемната цена, но и съпровождащите наема престации -
свързани с ползването на наетата вещ - ток, вода и пр.
В
исковата молба ищцовата страна е посочила сумата от 275 лева, явяваща се месечна
наемна цена, от която са били лишени през годините, поради противоправното
държане на процесния имот от ответниците. Определената от наемодателя и
наемателя наемна месечна цена при подписване на първоначалния договор от 2012
година е в размер на 200 лв. Тя не е търпяла промени през годините. И няма как
да е иначе, тъй като инфлационният индекс през някои от годините е бил
отрицателен, т.е имало е дефлация. Единствено през 2017 г. е имало повишение с
2,8 %. Друг определящ елемент оказващ влияние върху наеманата цена е
местоположението на имота. Самият факт, че той се намира в град Добрич, който е
малък град е само по себе си предпоставка за по-ниски ставки на наемните цени в
сравнение с подобен род имоти, находящи се в по-големите областни градове, като
София, Пловдив, Ст. Загора, Варна и т.н. При наличието на тези фактори и видно
от сключените последващи договори за наем, в които месечната наемна цена не е
повишавана, интерес представлява на каква база е изчислена посочената в
исковата претенция сума от 275 лв. В исковата молба се твърди, че за уреждане
на отношенията между страните по настоящия спор са връчени нотариални покани,
както на В.С., така и на А*Б*Г. - управител и представляващ ЮЛ. Към момента на
изпращане на поканата са били налице два документа за собственост, на база на
които всяка една от страните се е легитимирала, като собственик. Няма как
управителите на търговското дружество да ревизират нотариален акт № *, том *, peг. № *, дело № * г., обследвайки
въпроса дали в действителност В.И.С. и съпрутата му са реални собственици на
посочения в него имот и с кого следва да
бъде сключен договора за наем - с последните двама или с ищците З.М.К. и М.К.К..
През 2013 година е имало вече сключен договор между В.И.С. и „*" ЕООД,
който е имал силата на закон. Търговското дружество е сключило валиден договор
за наем на процесния имот, който не е нищожен поради липса на форма или липса
на предмет. Ако се приеме хипотетично, че съдът беше отменил през 2013 година
нотариален акт № * г. и З.М.К. и М.К.К.
бяха признати за собственици, то в този случай отправената нотариална покана до „**" ЕООД щеше да има желания от тях
ефект, тъй като на база влязло в сила съдебно решение, това щеше да породи
автоматично задължение за наемателя да заплаща наема на реалния собственик, а
не на бившия наемодател - В.И.С.. След като нотариален акт № 27, том III peг. №
3858, дело № 278 от 2016 г. на база на който В.И.С. и съпругата му Я.И.С. се
легитимират, като собственици не е отменен по съдебен ред, то изпращането на
нотариална покана не е породило желаното от ищците действие. Още повече самата
нотариална покана е поставила в
деликатно положение управителите на търговското дружество, тьй като те е
трябвало да вземат много важно решение- на кого да плащат наем занапред. В този
случай е правилно това, че те са продължили да изпълняват съвестно поетите от
тях договорни задължения.
Районният
съд, съобразявайки становището на страните,
събраните по делото доказателства по вътрешно убеждение и приложимия закон прие
за установено от фактическа и правна страна,
следното:
Предявените
искове са с правно основание чл.108 от ЗС и чл.59 от ЗЗД.
При иск с правно основание чл.108 ЗС в тежест на ищеца е
докаже: че е собственик на вещта, предмет на иска, че вещта се намира във
владение или държане на ответника и че ответникът владее или държи вещта без
основание. В тежест на ответниците С.е да доказат наведеното от тях възражение
за придобиване на имота по давност - действията по
началното установяване на владението, т.е. на фактическото господство върху
процесния имот с намерение той да се свои, по-нататъшното постоянно
съществуване на така установеното фактическо владение и действията, чрез които
това владение се осъществява.
За
да бъде уважена претенцията по чл.59 ЗЗД е необходимо ищецът
да докаже, че е
собственик на имота/
носител на ограничено вещно право на ползване, че ответниците ползват имота,
както и че това ползване е без правно основание, което от своя страна е довело
до обедняване на ищеца и до
обогатяване на ответниците,
сътветно и размера на обедняването, съответно обогатяването.
Ищецът М.К. твърди, че е
придобил собствеността върху процесния недвижим имот въз основа на договор за
покупко-продажба от 20.10.2005г., обективиран в нотариален акт №13/20.10.2005 г. том
IV peг.
№2562 нот. дело №501 от 20.10.2005 г. на
нотариус К** рег.№* на НК с район на
действие PC Добрич, вписан
в СВп гр.Добрич с вх.рег.№15718, акт
№160, том ХХХVIII, дело №8537/2005г.
С договор за дарение на недвижим имот от 20.03.2015 г.,
обективиран в №18 том I peг. №253 нот.
дело
17 от 2015 г. на нотариус Е.С. *** действие PC Добрич, вписан
в СВп гр.Добрич с вх.рег.№2628, акт №98,
том I,
дело №1061/2015г. ищецът М.К. прехвърля на сина си – ищеца З.К.
процесния недвижим имот, като си запазва
правото да ползва докато е жив плодовете от него.
Ответниците В.С. и Я.С. въз основа на обстоятелствена проверка са се
снабдили с нотариален акт с №27, том III, рег.№3858, дело
№278/2016г. на нотариус с рег.№177 на НК, вписан в СВп с
вх.рег.№1761/16.12.2016г., акт №3, том ХХVII, дело №5065/2016г. за собственост на процесния недвижим
имот.
Ответното дружество „*с“ ЕООД ползва процесния
недвижим имот въз основа на договор за наем №006 от 01.01.2016 г.,
сключен с ответника В.С. в качеството на
наемодател.
Ответниците
В.С. и Я.С. са навели възражение за недействителност на сделката, сключена с
нотариален акт № 160, том XXXVIII, нот.дело № 8537/2005г. на СВ – Добрич с твърдения, че М.К.
не е разполагал с представителна власт да извърши сделката, към датата на сделката някои от упълномощителите не са били живи,
пълномощията не са за извършване на сделка - продажба и не съдържат правомощия
да се прехвърлят права сам на себе си, в
пълномощията се съдържат прибавки и добавки. Видно от съдържанието на нотариален акт №13/20.10.2005 г. том
IV peг.
№2562 нот. дело №501 от 20.10.2005 г. на
нотариус К*К* рег.№* на НК с район на
действие PC Добрич, ищецът М.К. е договарял сам със себе си,
като е действал лично в качеството на купувач и като пълномощник /съвместно с
трето лице/ на продавачите М.М.А., З.М.Д., К.К.С., И.В. С.,Г.М.П., И.И.Т., П.Д.Т., Ж.Н.И., М.И. П., И.П. И.. Ответниците
С.са заявили искане на основание чл.183 от ГПК за представяне на оригиналите на
пълномощните, въз основа на които е сключен договора за покупко-продажба от
ищеца М.К.. Съгласно разпоредбата на чл.183 от ГПК когато по делото се прилага
документ, той може да бъде
представен и в заверен от страната препис, но в такъв случай при поискване тя е
длъжна да представи оригинала на документа или официално заверен препис от
него. Ако не стори това, представеният препис се изключва от доказателствата по
делото. Тъй като ищецът не
представи оригиналите, на основание чл.183 от ГПК от доказателствата по делото
бяха изключени представените Пълномощно отГ.М.П. с
рег. № 4349/10.10.2002 с нотариална
заверка от нотариус К*К* – пом.нотариус
при Ц*А*; без
дата и заверка от И.И.Т. и П.Д.Т.; Пълномощно
от К.К.С. и И.В. И.с рег.№
2533/17.10.2005г.
с нотариална заверка от нотариус К*К*,
вписан в регистъра на Нотариалната камара под № *; Пълномощно от М.М.А.и З.М.Д. с рег.№ 4850/06.11.2002 с нотариална
заверка от нотариус К*К* –
пом.нотариус при Ц*А*,
вписан в регистъра на Нотариалната камара под №*; Пълномощно № 2692/27.06.2002 2002 с
нотариална заверка от нотариус К*К* –
пом.нотариус при Ц*А*,
вписан в регистъра на Нотариалната камара под №* и Пълномощно
№ 4851/06.11.2002 г. на нотариус с рег.№* на
Нотариалната камара от И.И.Т. и П.Д.Т..
Когато
по делото съществува спор за наличието на упълномощаване, в тежест на страната,
която поддържа, че при сключването на сделката е било представено пълномощно за
извършване на разпореждане с недвижим имот е да установи това - всяка
страна съгласно чл.154, ал. 1 ГПК е длъжна да установи
обстоятелствата, на които основава своите искания или възражения. В случая ищците не са представили
такива доказателства. По делото не бяха представени оригиналите на посочените
пълномощни. В
подобна хипотеза, в която спорът касае обема на представителната власт,
отбелязаната от нотариуса констатация за наличие на представено пълномощно не
може да се приеме за достатъчна. А след като договорът за покупко-продажба е сключен от пълномощник /ищецът М.К./ без наличие на представителна власт, следва да се
приеме, че така извършеното разпореждане е недействително и не поражда
предвидените в закона и целените с факта на сключване на договора правни
последици. Договорът за покупко-продажба въз основа на който, ищецът
М.К. твърди да е придобил собствеността върху спорния имот е нищожен поради
липса на съгласие. Липсата на представителна власт за лице, което действа от
чуждо име, е равна на липса на предпоставка за сключване на сделката, а именно
липса на съгласие и при липсата на последващо одобряване на сделката съгласно разпоредбата на чл.42, ал. 2 ЗЗД, същата е нищожна на основание чл.
26, ал. 2, пр. 2 от ЗЗД.
От гореизложеното следва, че сключеният договор за
покупко-продажба, обективиран в нотариален
акт №13/20.10.2005 г. том
IV peг.
№2562 нот. дело №* г. на нотариус
К*К*рег.№* на НК с район на действие PC Добрич, като нищожен не поражда правни последици и не е произвел
вещно-транслативен ефект. Затова
като М.К. е дарил на З.К. процесния имот, същият е отчуждил
чужда вещ. Приобретателят по договора за дарение не е могъл да придобие повече
права от своя праводател, а щом като М.К. не е бил собственик, то и З.К. не е станал собственик, тъй като
договорът за дарение, обективиран в №*** г. на
нотариус Е.С. *** действие PC Добрич,
вписан в СВп гр.Добрич с вх.рег.№*, акт
№*, том *, дело №*г. не е произвел целеното с него вещно-правно действие.
При
липсата на първата предпоставка от фактическия състав на разпоредбата на чл.108
от ЗС /собственическата легитимация на ищеца З.К./,
изследването на въпроса за наличието на останалите две предпоставки,
вкл.възражението на ответниците С.за
придобиването на имота по давност, е неотносимо към настоящото гражданско
производство. Липсва необходимост да се обсъждат и останалите доказателства, доколкото и при това не би се стигнало до
по-различен резултат с оглед изложените по-горе съображения. Предявеният ревандикационен иск е неоснователен и следва да бъде отхвърлен. Като последица от неоснователността на предявения ревандикационен иск,
следва да бъдат отхвърлени и предявените искове за отмяна на нотариален акт №27, том III,
рег.№3858, дело №278/2016г. на нотариус с рег.№177 на НК, вписан в СВп с вх.рег.№1761/16.12.2016г., акт №3, том ХХVII, дело №5065/2016г. и осъдителните искове за заплащане на обезщетение за лишаването
от правото да се владее и държи процесния недвижим
имот и обезщетение за забава в изплащането на същото.
С оглед изхода на спора и заявеното от ответниците искане на ответника В.И.С.
се следват сторени по делото разноски в размер на 3000 лв. – заплатено
адвокатско възнаграждение, а на ответника „***“ ЕООД в размер на 450 лв. –
заплатено адвокатско възнаграждение.
Водим от горното, Добричкият
районен съд
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявените от З.М.К.,
ЕГН ********** *** и М.К.К., ЕГН ********** *** срещу В.И.С., ЕГН ********** и Я.И.С., ЕГН ********** *** и „*“
ЕООД, ЕИК *, със
седалище и адрес на управление гр.Д*,
ул.“*, представлявано от управителя П*К*И. искове:
за признаване за установено по отношение на
първите двама ответници - В.И.С. и Я.И.С., че ищецът З.М.К. е собственик на
недвижим имот, находящ се в гр.Д*,
ул.“****“ №*-партер, представляващ магазин №*
със застроена площ от 34,38 кв.м., ведно с 1,142% ид.части от общите части на
сградата и 1,142% ид.части от правото на собственост върху УПИ с идентификатор *
по КК на гр.Д*, представляващ самостоятелен обект с
идентификатор * в сграда с идентификатор * и за осъждане на ответниците В.И.С. и Я.И.С.
да предадат владението
върху имота на ищците З.М.К. и М.К.К.;
за
отмяна на нотариален акт № *,
том *I, рег.№ *, дело № 278/2016г.
на нотариус с рег.№ * на
НК, вписан в СВп с вх.рег.№*г., акт № *, том *, дело
№5065/2016г.;
за
осъждане на ответниците В.И.С. и Я.И.С. и „*“
ЕООД да заплатят солидарно на ищеца М.К.К. сумата от 16500 лв., представляваща
пропуснати ползи вследствие лишаването му от правото да владее и държи
гореописания недвижим имот за периода от 01.01.2013г. до 31.12.2018г., ведно
със законната лихва от подаване на исковата молба до окончателното изплащане на
сумата и сумата от 1456,72 лв., представляваща законната лихва за забава върху
главното задължение за периода от 01.02.2016г. до 01.01.2019г.
ОСЪЖДА З.М.К., ЕГН **********
*** и М.К.К., ЕГН ********** *** да заплатят на В.И.С.,
ЕГН ********** *** сторени по делото разноски в размер на 3000 лв.
ОСЪЖДА З.М.К., ЕГН **********
*** и М.К.К., ЕГН ********** *** да заплатят на „*“
ЕООД, ЕИК *, със
седалище и адрес на управление гр.Д*,
ул.“*“ № *, представлявано от управителя П*К*И. сторени по делото разноски в размер на 450 лв.
Решението подлежи на отбелязване при условията на чл.115,
ал.1 от ЗС в шестмесечен срок от влизането му в сила.
Решението подлежи на
въззивно обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните пред ДОС.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: