РЕШЕНИЕ
№ 1539
гр. Варна, 03.05.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 12 СЪСТАВ, в публично заседание на
четиринадесети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Десислава Й.
при участието на секретаря Станислава Ст. Стоянова
като разгледа докладваното от Десислава Й. Гражданско дело №
20243110102921 по описа за 2024 година
Производството е образувано по искова молба на „****“ ЕООД срещу Етажната
собственост на сграда с адрес: гр. ****, представлявани от управителя на ЕС ***, с която е
предявен иск за отмяна на следните решения на ОС на ЕС, обективирани в протокол от ОС
на етажните собственици от 09.02.2024 г.
т. 1. За избор на *** за Управител на Етажната собственост в сграда. ***/студиен/
хотел. ****кв. 131 на го. *** за срок от 2 години.
т. 2. Общото събрание на етажните собственици в сградата ***/студиен/ хотел.***
по КККР. гр. ***, да се свиква за нуждите на Етажната собственост през цялата година, дори
ежемесечно, ако е необходимо, освен в дните, обявени за официални празнини и дни,
обявени от Министерския съвет за почивни, съгласно чл. 13 ал. 8 ЗУЕС, а в неотложни
случаи, дори и в такива дни.
т. 3.1. Управителят на ЕС да отчита по контролните електромери консумираната ел.
енергия в общите части на сградата, ***"А", както и за всеки самостоятелен обект в нея от
25-то до 30-то число на всеки месец и да отразява съответните показания в констативен
протокол. Протоколът с отчетените количества ел. енергия да се постави до 5-то число на
месеца, следваш отчитането, на информационното табло в сградата, а екземпляр от него да
се изпраща по ел.поща на „***, собственик на трафопоста, обслужваш сградата с ел.енергия.
т.3.2. Заплащането на ел.енергията за отделните обекти в ***„А"се извършва от
собствениците им до 30-то число на месеца, следваш месеца на отчитането й по сметка на
****
т.3.3. Заплащането на ел.енергията за общи части на сградата, ***„А", се извършва
от Управителя на ЕС от средствата на етажната собственост за поддържане на общите части
до 30-то число на месеца, следващ месеца на отчитането й по сметка на ****
т.3.4 „***да префактурира на Етажната собственост дължимата сума за консумирана
ел.енергия за общите части, съгласно справка, изпратена му в тази връзка от управителя на
Етажната собственост.
т.3.5. При забава в плащането на консумирани количества ел.енергия за
самостоятелен обект в сградата с повече от 5 /пет/ дни, захранването за съответния обект с
ел.енергия се преустановява, без отговорност за последиците от това. За целта след изтичане
1
на срока за заплащане „*** ЕООД предоставя на Управителя на Етажната собственост
справка по обекти за неизплатените суми дължими за консумирана ел.енергия.
т.3.6. При преустановяване на електрозахранването на обект в сградата поради
неплащане на консумирана ел.енергия, същото се възстановява след плащане на съответната
сума ведно със законната лихва върху нея, и разходите по спирането и възстановяването на
електрозахранването на съответния обект.
т.3.7. С цел изпълнение на горните решения, управителят на ЕС да поиска от “
****писмена справка за забавени дължими суми на ел. енергия за самостоятелни обекти в
сградата към момента.
т.3.8. Решенията по тези точки не се отнасят за собствениците на самостоятелни
обекти, които имат действащи договори за управление и за поддържане и изпълняват
задълженията си по тях, съответно са заплатили всички дължими такси до момента, вкл.
таксата си за текущата година
В исковата молба се излага, че ищецът е собственик на ап. 36 в сграда на ул. „***.
Наведени се доводи за извършени нарушения на процедурата по свикване и провеждане на
състоялото се на 02.09.2024 г. общо събрание на ЕС, на което същият е бил представляван от
упълномощено лице, а именно, че:
По свикването
-оспорва свикалия ОС събрание „**** да е собственик на повече от 20% от общите
части, съобразно изискването на чл.12, ал.2 вр. ал.4 ЗУЕС.
- не са уведоми по ел. поща по реда на чл.13, ал.2 ЗУЕС всички отсъстващи от
сградата етажни собственици
По провеждането
- Липсвал е кворум за провеждане на ОС
- Не е доказан кворум при вземане на решенията.
- Не е присъствал действащия управител с не спрени права Галин Ненов и ОС
не се е председателствало от него
- Протоколът е подписан от незаконно председателстващ събрание и външно за
съсобствеността лице, което незаконосъобразно е избрано за протоколчик
- Решението по т.1 не е взето с необходимото мнозинство- над 50% от всички
ид.ч. от общите части / чл.17, ал.2, т.7 ЗУЕС/, както и не е доказано Ивайло Ненов да е
собственик на самостоятелен обект
- Не са представени пълномощните в ползва на представляващи собствениците
лица
- Сериозна част от обсъжданията по време на ОС не са отразени в протокола
По отношение на решението по т.1 намира, че заобикаля закона, доколкото
управителят е избран след като с определения по 2 бр. граждански дела е спряно
изпълнението на решения на ОС на ЕС от 09.10.2023г. и 13.12.2023 г. за избор на същия за
управител.
Излага, че самото вземане на решението по т.2 отнема правото на етажните
собственици да участват в управлението вкл. във вземането на решения ОС.
По отношение на решението по т.3.1. излага, че то е материално незаконосъобразно,
тъй като СТИ към собствения на ищеца може да се отчита само от дружество с лиценз по
ЗЕ, а не от управителя на ЕС, както и че в ползва на ищеца има влязло в сила решение по
силата на което „*** следва да отчита СТИ на ищеца индивидуално.
Счита, че решението по т.3.2. е незаконосъобразно, тъй като „*** няма право да
определя стойността на потребена ел. енергия или да събира пари за тази стойност и ищецът
не може да бъде задължаван да плаща на него.
По отношение на т.3.3 излага, че е незаконосъобразна тъй като: ЕС няма бюджет от
който да се плащат сумите за ел. енергия в общите части; предвидено е само част от
собствениците да участват в плащането на ел. енергия за общите части; не е взето предвид,
че повече от помещенията се ползват индивидуално и за нужди на „****, което пък от своя
страна не е задължено да заплаща за ползването на тези помещения; плащането ще се
извършва по сметка на „***
Решението по т.3.4 се оспорва тъй като управителя няма право да извършва
измерване на ел. енергия респ. няма как той да прави справка за това.
За решението по т.3.5. счита, че е незаконосъобразно тъй като нито управителя на
2
ЕС, нито „**** са лица които да имат право да изключват ел. захранване по ЗЕ.
Счита, че е незаконосъобразно решението по т.3.6., тъй като такси се дължат само
по силата на нормативен акт.
По отношение на решението по т.3.7. намира, че не може да се изисква справка от
лице, на което не е възлагано да отчита ел. енергията, респ. не може да се говори за
„забавени“ и „дължими“ суми.
Решението по т.3.8. счита за такова за опрощаване на задължения и е следвало да се
вземе с мнозинство не по-малко от 75 на сто идеални части от общите части, което не е
изпълнено.
Предвид изложеното, ищецът иска отмяна на посочените решения на ОС на ЕС.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът е подал отговор на исковата молба, в който
е застъпено становище за допустимост, но неоснователност на така предявените претенции.
Конкретно излага, че събранието на 09.02.2024 г. е свикано от „*** на осн. чл.12, ал.2 ЗУЕС
като собственик на 36 обекта в сградата и притежаващ повече от 20% ид.ч. от общите части,
като е поставена покана съдържащата необходимите реквизити на видно място на 01.02.2024
г., както и е изпратена ел. адрес на етажните собственици. Оспорва посочените ид.ч. от
общите части на присъствалите собственици да са изчислени по площообразуване от 2008г.,
а сочи, че те са посочени съобразно актовете за собственост за обектите, по които се
образува 100%. Посочва се при събранието по отношение на кворума е спазен чл. 15, ал.2
ЗУЕС според редакцията от 29.09.2023г. Счита, че във връзка с упълномощаването на
представители на ОС е спазен чл.14, ал.4 ЗУЕС. Излага, че събранието е председателствано
от управителя на „***- етажния собственик по инициатива на който е свикано то, тъй като
решението по т.1 от последното ОС от 13.12.2023 г. е било спряно с определение на съда по
гр.д. 199/2023г. Намира, че няма нарушение при избор на протоколчик, тъй като ЗУЕС не
поставя изисквания кое лице може да бъде избрано. По отношение на решението по т.1
намира, че изискуемото мнозинство е спазено, тъй като Ивайло Ненов е собственик на
самостоятелен обект в сградата и е избран с повече от 50% от представените ид.ч.. Излагат
се съображения за законосъобразно и на решенията по т.2 и т.3.1-3.8 от ОС.
Моли за отхвърляне на така предявените претенции и присъждане на разноски.
Варненският районен съд, като прецени събраните по делото доказателства и
доводите на страните, съгласно чл. 235, ал. 2 ГПК, намира следното:
Предявеният от ищцовата страна конститутивен иск намира правното си основание
в разпоредбата на чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.
Предвид разпределената от съда доказателствена тежест, при условията на пълно и
главно доказване, ищцовата страна е следвало да докаже, че притежава право на собственост
върху самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост, което да му придава
качеството етажен собственик, провеждането на общо събрание, взетите решения, от което
събрание претендира да бъдат отменени.
В тежест на ответника е да докаже спазване на законоустановените предпоставки за
провеждане на събранието, вземане на решенията по чл. 15 и чл. 16 ЗУЕС – че покана е
залепена поне 7 дни преди провеждане на общото събрание, като в поканата в същия срок е
бил посочен часа на провеждане; че е съставен протокол за залепяне на поканата, че
събранието е проведено при необходимия кворум съобразно прилежащите ид.ч. от общите
части към всеки обект, като са присъствали собственици/ пълномощници на собствениците;
че взетите оспорвани решения съответстват на предварително обявения ред; че решенията
са взети с необходимото за всяко едно от тях мнозинство; че в 7-дневен срок от
провеждането на ОС е поставено на видно и общодостъпно място на входа на сградата
съобщение за изготвянето на протокола; че присъствалите лица са собственици на
самостоятелни обекти в сградата или упълномощени от тях лица, съобразно правилата за
упълномощаване по ЗУЕС; наличието на представителна власт в полза на упълномощеното
лице да представлява етажни собственици, респ. в случай на извършени действия без
представителна власт да представят доказателства за потвърждаване на тези действия.
Разпоредбата на чл. 40, ал. 1 ЗУЕС предвижда възможността всеки собственик да
поиска отмяната на незаконосъобразно решение на общото събрание при установяване
незаконосъобразността на проведеното общо събрание на етажната собственост.
Уважаването на така предявената претенция е обусловено от установяването на някое от
следните обстоятелства, а именно когато решението е взето в нарушение на предвидените в
3
закона процедури и правила за вземане на решение; когато решението е взето при нарушен
ред за свикването на Общото събрание и когато решението е взето по въпрос, който е извън
компетентността на Общото събрание на ЕС, предвидена в чл. 11 от ЗЕУС.
В доклада по делото като безспорно е отделено, че ищецът е собственик на
самостоятелен обект в сграда в гр. ***.
Когато се касае до проверка на законосъобразността на решения на общото
събрание на етажна собственост по реда на чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС, предметът на делото се
определя от твърденията на ищеца за допуснати нарушения с оглед разпоредбите на ЗУЕС
относно вземането им, като във всички случаи тези нарушения трябва да са конкретно
посочени. Отмяната на решение на общото събрание на етажната собственост не може да
бъде постигната поради наличието на порок, който не е бил въведен като предмет на спора и
въз основа на извършена от съда служебна проверка. В този смисъл е Решение №
37/20.04.2016 г. по гр. д. № 4432/2015 г. на ВКС.
В тежест на ответника е било установяване спазването на изискуемите от закона
предпоставки за провеждане на събранието от 09.02.2024г., както и че са взети решения,
съобразно изискванията на чл. 14, 15 и 16 ЗУЕС, отнасящи се до наличието на нужния
кворум за редовното осъществяване на всяко от тях, самото им провеждане и надлежното
представителството на неприсъствалите етажни собственици.
По свикването:
Съгласно чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС, общото събрание се свиква чрез покана, подписана
от лицата, свикващи общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно място на
входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи не
по-късно от 24 часа. Датата и часът на поставянето задължително се отбелязват върху
поканата от лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя протокол. Общото
събрание може да бъде насрочено и да се проведе най-рано на осмия ден след датата на
поставяне на поканата, а в неотложни случаи - не по-рано от 24 часа след поставянето й.
В конкретния случай не са наведени доводи за свикване на процесното ОС в
условията на неотложност, поради което съдът следва да провери дали покана е надлежно
залепено в срок от поне 7 дни преди ОС.
Ответниците са наведели твърдения, че ОС е свикано на осн. чл.12, ал.2 ЗУЕС.
Съгласно чл.12, ал.2 ЗУЕС общото събрание може да се свика и по писмено искане
на собственици, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата.
Съгласно ал. 3 искането по ал. 2 се отправя до управителния съвет (управителя), който
свиква общото събрание в 10-дневен срок от получаването му, а в ал. 4 е предвидено, когато
управителният съвет (управителят) не свика общото събрание в срока по ал. 3, общото
събрание се свиква от собствениците по ал. 2 по реда, предвиден в ЗУЕС.
С отговора на исковата молба е представено искане от 17.01.2024 г. от М. ****като
управител на „**** до ***-управител на ЕС за свикване на ОС по инициатива на посоченото
дружество в качеството на етажен собственик на повече от 20% ид.ч. от общите части.
Искането е получено на 17.01.2024г., като няма данни ***да свикал ОС в срока по чл.12, ал.3
ЗУЕС.
Представена е покана за свикване на ОС от представляващия *** с дата и час на
поставяне на поканата 01.02.2024г., 13,40 ч., за залепянето на която покана е представен
протокол отговарящ на изискванията на чл.13, ал.1, изр. 2 ЗУЕС.
По отношение възражението на ищеца, че „***няма право да свиква ОС, тъй като не
е собственик на повече от 20% ид.ч. от общите части, както и във връзка с твърденията за
липса на кворум при привеждане на ОС и мнозинство при вземането на решенията,
доколкото е налице неяснота по отношение на начина на формиране на стойността на
посочените % ид.ч. от общите части в протокола, съдът намира следното:
Представено е площообразуване на обект ***хотел - Корпус А , *** по плана на
гр.***, изготвено през м. февруари 2008 от*** оценител на недвижими имоти,съобразно
което общата РЗП на сградата е 16203 кв.м. /л.699/
Представено е разрешение за ползване на сградата от 07.05.2009г. и приложение обр.
16 от 21.04.2009г. , съгласно което общата РЗП на сградата е 15524,43 кв.м.
Оплакванията на ищеца по отношение посочване на процента ид.ч. е основано
4
единствено на оспорване на посочените в протокола ид.ч. на всеки от обектите, като
определени, неправилно според него, съобразно площообразуване от 2008г., а не по
съобразно обр. № 16 от 2009г.
Видно документите за собственост на *** ЕООД /л.281 и сл./ е собственик на 36
самостоятелни обекта в сградата, като в документите са посочени прилежащите към всеки %
ид.ч. от общ. части, съответстващи на посочените в протокола от ОС от 09.02.2024г.
Представени са и нотариални актове обективиращи договори за прехвърляне собствеността
върху самостоятелни обекти в сградата, видно от които ***- собственик на 8/10 ид.ч. от
собствеността на ап. 40 с приложещи ъм сочената ид.ч. 0,56096 ид.ч. от об.ч. / л.552/, ****,
собственик на ап. 47 с прилежащи 0,6746% ид.ч. от об.ч. /л.540/, *** съсобственик на ап. 69
с прилежащи 0,3958 % ид.ч. от об.ч. за притежаваната от нея ид.ч. /л.483/, Д*** собственик
на ап.***с прилежащи 0,6952% ид.ч. от общ.ч. /л.440/, ***собственик на ап. 52 с
прилижащите му 0,8494% ид.ч. от общ.ч. /л.528/, студио 18 собственост на ***/ 49/50 ид.ч./
и *** / 1/50 ид.ч./ с прилежащите му 0,4069% ид.ч. от общ. ч. / л.623, л.629/, както и ищецът
е собственик на ап.36 ведно с прилежащите 1,5452 % ид.ч. от общите части /л.12/.
В протокола от ОС са посочени именно тези идеални части, които фигурират в
актовете за собственост на посочените за представлявани лица на ОС. В документите за
собственост са посочени идеалните части от общите части на сградата и доколкото правото
на собственика върху самостоятелните обекти не е отречено по предвидения за това ред и
документът за собственост не е оспорен, общите части следва да се приемат за такива,
каквито са били посочени в документите за собственост. В случая не се установява в
кворума да са включени идеални части към обект, представляващ обща част по естеството
си, която не може да премине в индивидуална собственост, нито идеални части към обект, за
който да не са представени документи, удостоверяващи правото на собственост.
Дори и да се приеме, че ид.ч. от общите части са били неправилно определени при
продажбата на обекти в сградата, то този въпрос не би могъл да бъде разрешен в настоящото
производство. Когато при учредяване на етажната собственост размерът на дяловете в
общите части на отделните собственици не е бил определен или е определен неправилно,
всеки собственик може да предяви иск за определянето му по реда на чл. 40, ал.1 ЗС.
При изложеното съдът намира, че по делото се установява, че „*** има право да
свиква ОС като собственик на самостоятелни обекти в сградата режим на ЕС, към които
принадлежат повече от 20% ид.ч. от общите части.
На следващо място, ищецът е навел твърдение за неспазване на чл.13, ал.2 ЗУЕС.
Последният гласи, че собственик или ползвател, който не ползва самостоятелния
си обект или ще отсъства повече от един месец, уведомява писмено управителя или
председателя на управителния съвет, като посочи електронна поща и адрес в страната, на
които да му бъдат изпращани покани за свикване на общо събрание, както и телефонен
номер.
Освен поставянето на покана на видно място на входа на сградата, установено от
посочения по-горе протокол, ответникът е представил препис от ел. съобщение, в което се
съдържа поканата за ОС на 09.02.2024 г., което е изпратено с копие до над 90 ел. адрес,
голяма част от които до руски ел. пощи. Ищеццът не е навел конкретни твърдения вкл. след
запознаване с отговора на исковата молба и приложенията да има конкретни етажни
собственици, които да са заявили желание да бъдат уведомяване по този начин и това да не е
сторено. От разпитания свидетел ***/л.685 гръб/, доведен от ищеца се установява, че
законния представител на ищеца е получил ел. съобщение от ел. поща на ***, на което е
върнал отговор, т.е. действително етажните собственици са уведомени и на ел. адреси.
По провеждането:
Съгласно чл. 15, ал.1 ЗУЕС (Доп. - ДВ, бр. 57 от 2011 г., бр. 26 от 2016 г., изм., бр. 82
от 2023 г., в сила от 29.09.2023 г.) общото събрание се провежда, ако присъстват лично или
чрез представители собственици на най-малко 51 на сто идеални части от общите части на
етажната собственост, с изключение на случаите по чл. 17, ал. 2, т. 1 - 4 и 7. Съгласно ал.2
(Изм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г., бр. 82 от 2023 г., в сила от 31.12.2023 г.) ако събранието не може
да се проведе в посочения в поканата час поради липса на кворум по ал. 1, събранието се
отлага с един час, провежда се по предварително обявения дневен ред и се смята за законно,
ако на него са представени не по-малко от 26 на сто идеални части от общите части на
етажната собственост.
5
В случая ответникът твърди, че ОС е проведено във втората хипотеза, с един час
отлагане на началото, като това се установява и от разпита на свид. Г. /л.686/. Именно
отлагана на ОС за 12.00 ч. е посочено и в самия протокол от ОС.
Ищецът счита, че на събранието не са били представлявани изискуемите 33% ид.ч.
от об.ч. Във връзка с това възражение съдът изложи по-горе мотиви за възприемане на
процента ид.ч. посочен в актовете са собственост като прилежащите към описаните по горе
имоти ид.ч. от общ.ч., които надхвърлят изискуемия минимум от 26%, според действащата
уредба. Установява се, че действително в нотариалните актове относими за собствеността на
ап. 59 /л.512/ и ап.29 /л.29/ не са посочени % ид.ч., а са посочени кв.м. такива, но дори да се
изключват посочените за тях в протокола от ОС съотв. 0,6762% и 0,7916%, то
представлявани ид.ч. биха отново надхвърлили 26% / 37,1892% са посочени като
представлявани от които като се извадят 1,4678% / за ап.59 и ап.29/ се получава резултат от
35,7214%. При изложеното, съдът намира, че са били представени повече от 26 на сто
идеални части от общите части на етажната собственост.
Наведено е твърдение за нарушение по отношение на лицето председателствало ОС-
М*** като законен представител на „***
Съгласно чл. 16, ал. 2 ЗУЕС Общото събрание се председателства от председателя
или друг член на управителния съвет или от управителя.
Видно от материалите по делото ***е бил избран за управител на ЕС с решение от
ОС от 13.12.2023 г., което решение също към момента се оспорва по висящо гр.д. 199/2024г.
по описа на ВРС, 19 състав. В хода на последното ВРС е постановил спиране на решението
за избор на Ненов с определение от 11.01.2024г. / което според констативен протокол
съставен от ЧСИ Н. Д. е изпратен на ел. поща на ****на 30.01.2024г.-л.975/, но с
окончателно определение 1886/15.05.2024г. ВОС е отменил определението за спиране. Към
момента на ОС на 09.02.2024г. изпълнението на решението за избор на Ненов за управител е
било спряно, съотв. той не може да го председателства. По делото не е представен протокол
за избор на управител на ЕС на ***
Доколкото ОС е свикано по реда на чл.12, ал.2 ЗУЕС, съдът намира, че не може да се
изисква то да е председателствано от председателя или друг член на управителния съвет или
от управителя. Настоящият състав намира за достатъчно ОС да е председателствано от лице,
което е собственик/ползвател на самостоятелен обект в сградата или посочено от
собственика лице, което живее в сградата и е вписано в книгата на етажната собственост,
доколкото такива лица съгласно чл. 19, ал. 5 ЗУЕС могат да са членове на управителния
съвет. Председателстващия ОС е ***, видно от представените по делото доказателства е
собственик на самостоятелен обект в сградата.
Във връзка с твърдението, че провеждането на ОС е опорочено, тъй като
протоколчик е била ***Г., съдът намира следното:
Видно от протокола от ОС председателстващия е предложил за протоколчик ***Г.-
юрисконсулт на „Миг Маркет Варна“ ЕООД. Всички представлявани освен ищеца са
гласували „за“ избирането на Г. за протоколчик, което е отразено в протокола.
Г. е разпитана като свидетел по делото и е посочила, че е юрисконсулт на **** както
и че не е собственик на обект в ЕС.
Съгласно чл. 16, ал. 4 ЗУЕС, протоколчикът се избира с обикновено мнозинство,
измежду присъстващите. Действително, по делото се установява, че З. Г. не е собственик на
обект в етажната собственост. Същевременно, не е налице изискване на закона,
протоколчикът императивно да е етажен собственик. Единственото изискване на закона,
посочено по – горе, е протоколчикът да бъде предложен на събранието и да бъде избран с
обикновено мнозинство, което е спазено. Същевременно, в протокола не е посочено това
лице да е участвало в гласуването, нито да е участвало във формирането на кворума, за да
опорочи това процедурата.
Следващото оплакване на ищеца касае вземането на решение по т.1 без да е било
налице мнозинство над 50% от всички ид.ч. от общите части / чл.17, ал.2, т.7 ЗУЕС/,
доколкото избрания управител не е собственик на самостоятелен обект в ЕС.
Твърденията на ищеца, че не е доказано *** да е собственик на самостоятелен обект
се опровергават от представените от ответника писмени доказателства – нотариален акт на
л.629 от делото, в който е обективиран договор за дарение на 1/50 ид.ч. от студио 18 от
***на сина й ***
6
Съгласно чл.17, ал.2, т.7 от ЗУЕС (нова – ДВ, бр. 26 от 2016 г., изм., бр. 82 от 2023 г.,
в сила от 29.09.2023 г., а относно думите "на професионален управител-търговец, вписан в
регистъра по чл. 47а, ал. 1, т. 1", в сила от 31.12.2024 г.) за избор на управителен съвет
(управител) на етажната собственост, както и за възлагане правомощията на управителния
съвет (управителя) или на част от тях на професионален управител-търговец, вписан в
регистъра по чл. 47а, ал. 1, т. 1, също и за възлагане на дейности по поддържането на
общите части на сградата на юридически или физически лица, които не са собственици, с
мнозинство повече от 50 на сто идеални части от общите части на етажната собственост.
Съгласно сочената разпоредба, за избор на домоуправител, който не е собственик на
отделен обект в етажната собственост, е необходимо мнозинство от 50 % от всички идеални
части от общите части. Същата разпоредба следва да се тълкува систематически, заедно с ал.
3 от чл. 17, съгласно която, във всички останали случаи, мнозинството за вземане на
решение е 50 % от представените на събранието идеални части от общите части. Както се
посочи по – горе, избраният *** е собственик на отделен обект в ЕС, поради което и
мнозинството за избора му за домоуправител е обикновено, съгласно чл. 17, ал. 3 ЗУЕС, от
представените идеални части от общите части, а не квалифицирано, съгласно чл. 17, ал. 2, т.
7 ЗУЕС, която разпоредба се отнася само до изброените в нея случаи.
Ищецът е навел твърдения, че не са представени пълномощните в ползва на
представляващи собствениците лица, по реда на чл.16, ал.7 ЗУЕС заедно с протокола.
На л.252 – л.260 / като на л.665 от делото е представен четлив препис от
пълномощното находящо се на л.260 са представи пълномощни за представителство на ОС
на ЕС. Представено е пълномощно от ***като собственици на ап.29 в полза на ***, с
нотариална заверка на подписите от 06.02.2024г.; за упълномощаване представител на ищеца
с нот. заверка на подписа от 12.12.2023г.; от *** като собственик на ап.40 в полза на *** с
нот. заверка на подписа на упълномощителя от 03.09.2021г.; от*** като собственик на ап.47
в полза на *** с нот. заверка на подписа от 03.09.2021г.; от *** като пълномощник на ***
като собственик на ап.69 в полза на ****; от *******като пълномощник на ***н-собственик
на ап.88 в полза на ***с нот. зав. на подписа от 06.10.2023г.; от *** като собственик на ап.59
в полза на ***
Именно същите пълномощници са посочени в представения по делото протокол от
ОС, на което е присъствал представител на ищеца. Противно на твърденията на ищеца,
пълномощните са представени пред съда в оригинал и съдът е констатирал идентичността
на оригиналите с представените по делото преписи.
Отново следва да се отбележи, че в производството по предявен иск с правно
основание чл. 40 ЗУЕС, съдът дължи произнасяне само по заявените в исковата молба
основания за незаконосъобразност на оспорените решения на ОС. Това е така, защото при
преценката законосъобразно ли е проведено общото събрание на етажните собственици и
законосъобразно ли са взети решенията, съдът е обвързан от наведените от ищеца в искова
молба основания за допуснати нарушения с оглед разпоредбите на ЗУЕС относно
свикването, провеждането и вземането на решения от общото събрание, както и обявяването
на решението. Във всички случаи тези нарушения следва да са конкретно посочени и
именно те определят спорния предмет. В този смисъл решение № 37/20.04.2016 г.,
постановено по гр. д. № 4432 по описа за 2015 г. на ВКС, I г. о. Ако определени пороци на
решението на общото събрание не са въведени в спорния предмет по предвидения в ГПК
ред, съдът не разполага с правомощие да основе крайния си извод за законосъобразност на
оспореното решения върху тях. Изрично в този смисъл Решение № 58/25.03.2014 г. по гр. д.
№ 5704/2013 г., I г. о., ГК на ВКС, постановено по реда на чл. 290 ГПК. Именно в
приложение на тази практика, настоящият състав не следва да обсъжда изпълнени ли са
изискванията на чл.14, ал.3 и ал.4 ЗУЕС, а следва да посочи дали е допуснато нарушение по
чл.16, ал.7 ЗУЕС във връзка с твърденията, че пълномощните не са представени като
приложение заедно с протокола от ОС.
Съдът констатира, че в протокола от ОС пълномощните не са посочени като
приложенията респ. не може да се очаква да се изпратят като такива на етажните
собственици. От друга страна, процедурата по чл.16, ал.7, изр. ЗУЕС е свързана с
оповестяване на протокола и за незпазването й не са въведени възражения, а и да бяха
въведени такива с оглед представените съобщение за изготвяне на протокола и протокол за
залепяне на това съобщението, както и представеното ел. съобщение, изпратено на етажните
7
собственици, че протокола е изготвен, тя е спазена. Процесните пълномощни са
представените с отговора на исковата молба и дори да се приеме, че за първи път ищецът се
е запознал с получаване на същите с приложенията, то би могло да се приеме, че той е могъл
да прави възражения във връзка с чл.14 ЗУЕС, каквито той не е навел. Възраженията, че
представените пълномощни съдът неактуални данни на упълномощите и пълномощните
съдът намира за неотносими към спора, доколкото на ненадлежно представителство може да
се позовава само представлявания, но не и трети лица. В производство по чл. 40 ЗУЕС
представителството може да е в нарушение само на чл. 14 ЗУЕС, за каквото както се посочи,
че не са навеждани твърдения.
Наведени са оплаквания от ищеца, че сериозна част от обсъжданията по време на
ОС не са отразени в протокола, във връзка с които съдът следва да изложи следното:
Съгласно чл. 16, ал. 5 ЗУЕС протоколът съдържа датата и мястото на провеждането
на общото събрание, дневният ред, явилите се лица и идеалните части от етажната
собственост, които те представляват, номера на самостоятелния обект, начина, по който са
гласували лицата – "за", "против" или "въздържал се", техен подпис, опис на декларациите в
случай на проведено неприсъствено гласуване, същността на изявленията, направените
предложения и приетите решения.
В конкретния случай протоколът съдържа всички посочени реквизити - датата и мястото на
провеждането на общото събрание, дневният ред, явилите се лица и идеалните части от
етажната собственост, които те представляват, номера на самостоятелния обект, начина, по
който са гласували лицата - "за", "против" или "въздържал се", техен подпис, същността на
изявленията, направените предложения и приетите решения. Протокола съдържа
изявленията вкл. на представителя на ищеца във връзка с обсъждането на решенията по т.3,
като обективираната част е достатъчна да се разбере същност- представителя на ищеца не е
бил съглА. с предложенията за приемане на решения, а друг етажен собственост е изразил
необходимост от тяхното приемане и неразбиране становището на представляващия ищеца.
Обективираните в протокола изявления, макар и кратни, са достатъчно ясни да се открои
същността на становищата на присъстващите вкл. в защита на приемане или неприемане на
решения.
При изложеното до тук, съдът намира, че не се констатираха нарушения в
процедурата по свикване, провеждане и оповестяване на решенията на ОС на ЕС от
09.02.2024г., която би довела до незаконосъобразност на всички взети на събранието
решения. Съдът следва да разгледа твърденията за незаконосъобразно на всяко от взетите
решения поотделно, съобразно наведените от ищеца пороци.
Във връзка с решението по т. 1
Ищецът твърди, че взетото решение заобикаля закона, доколкото управителят е
избран след като с определения по 2 бр. граждански дела е спряно изпълнението на решения
на ОС на ЕС от 09.10.2023г. и 13.12.2023 г. за избор на същия за управител.
Законът - ЗС, ЗУЕС урежда специална процедура за вземането на тези решения, като
регламентира начина на свикване, състав, представителна власт гласуване, предметна
компетентност. Спазването на тези правила е основание за действителността на решението.
ЗС и ЗУЕС не урежда специални основания за нищожност на решенията на общото
събрание на етажната собственост. Отликите между вземането на решенията от сключването
на сделките, дори и многостранните са съществени, което е основание да се приеме, че
решенията на етажната собственост не са сделки и за тях няма да се прилага ЗЗД.
Законосъобразността на тези решения се определя от правилата за тях в ЗС и ЗУЕС, а не от
ЗЗД. Специфичен е и контрола за спазването им. За разлика от нищожността на сделките, на
която може да се позове всяка страна и заинтересовано лице безсрочно, контролът за
законосъобразност на решенията на етажната собственост е съдебен, ограничен е със срок за
предявяване на иска, който като процесуален е преклузивен и тече от узнаването на
решението, извършено по реда за уведомяването за събранието - чл. 40, ал. 2 ЗУЕС.
Ограничена е активната процесуална легитимирани, като е предоставена такава само на
собствениците на обекти от етажната собственост - чл. 40, ал. 1 ЗУЕС. Правомощията на
съда са ясно дефинирани. Отмяната на решението на етажната собственост може да се иска
при нарушаване на процедурата и при неспазване на императивни правни норми. /Решение
№ 39 от 19.02.2013 г. на ВКС по гр. д. № 657/2012 г., I г. о., ГК/
От материалите по делото се установява, че със съдебни определение е спряно
8
изпълнението на решенията на ОС на ЕС от 09.10.2023г. и 13.12.2023 г. за избор на *** за
управител на ЕС. Този факт обаче, съдът намира, че не доказва заобикаляне на императивни
правни норми на ЗУЕС представляващ приложимия закон, определят процедурата за избор
на управител и изискванията, на които той следва да отговаря. Постановеното спиране
изпълнението на определени решения на ОС на ЕС касае именно тези конкретни решения и
не възпрепятства ОС да вземе последващо решение в същия смисъл, като ако то е
законосъобразно респ. не бъде обжалвано, ще бъде приложено.
Настоящият състав намира решението по т.1 за законосъобразно.
Във връзка с решението по т.2
Ищецът поддържа, че самото вземане на решението по т.2 отнема правото на
етажните собственици да участват в управлението вкл. във вземането на решения ОС.
Както в исковата молба, така и в уточнителната молба от 25.03.2024 г. ищецът не е
изложил, как изпълнението на това решение би рефлектирало пряко в неговата правна
сфера. Излага, че при изпълнението биха могли да се ограничат права на етажните
собственици да присъстват на събрания извън летния сезон, което да рефлектира върху
тяхната законосъобразност, а по отношение на ищеца биха били предпоставка за разходи,
оглед бъдещо производства по чл.40 ЗУЕС. Съдът намира, че тези съображения касаят
целесъобразността на взетите решения,а контролът който съдът може да извършва касае
само тяхната законосъообразност. За пълнота следва да се посочи, че съдът намира, че
взетото решение не нарушава права на етажни собственици, доколкото независимо в кой
период от годината ще се провеждат събранията, за тяхното свикване, провеждане и
обявяване на решенията ще се прилагат изискванията на ЗУЕС, а по отношение участието
на етажните собственици- техен е избора и как ще осигурят представителството си, още
повече че след изменение през 2023г. чл.16, ал.1 ЗУЕС предвижда възможност за
провеждане на ОС и в смесен режим на работа – присъствено и онлайн чрез
видеоконференция.
Настоящият състав намира решението по т.2 за законосъобразно.
По отношение на решенията по т.1 /3.1-3.8/:
Съдът намира, че всички решения по т.3.1-т.3.8 са незаконосъобразни като взети
извън материалната компетентност на ОС.
Всички решения в подточките към т.3 касаят отчитане и заплащане на електрическа
енергия. Съгласно §1, т.11 от ДР на ЗУЕС "разходи за управление и поддържане" са
разходите за консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на
членовете на управителните и контролните органи и за касиера, както и за електрическа
енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други
разноски, необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата,което
"поддържане на общите части" е определено в § 1, т.12 от ДР на ЗУЕС като
дейност,насочена към запазване на общите части в добро състояние, т.е. свързана с
обикновена поддръжка и отстраняване на текущи повреди.
В конкретния случай ОС на ЕС е вземало решения касаещи отчитането и
заплащането на ел. енергия не само за общите части на сградата, но и за индивидуалните
обекти на етажните собственици, за което няма компетентност - така по т.3.1 да се отчитат
електромери за самостоятелни обекти, което да се отразява в протокол, като в следващите
точки е прието решение как и кога се извършва плащане на отчетените суми / до т.3.4./.
Задълженията на етажните собственици за заплащане на разноските за поддържане и
управление на общите части в сградата - етажна собственост са такива към самата етажна
собственост, а не спрямо трети лица. Поради тази причина съдът намира, че ОС на ЕС не
може да се взема решения задължения за управление на общите части да се заплащат на
един от етажните собственици - *** ЕООД /т.3.3./, който доколкото е дружество да
префактурира задълженията / т.3.4./.
Недопустимо е ОС на ЕС да взема решения за преустановяване на електричеството в
конкретни самостоятелни обекти на собственост в сградата, както и за условията за
възстановяване на същото / т.3.5 и т.3.6., както и решение спомагащо изпълнението на
посочените – т.3.7/. Отчитането, заплащането и последиците от незаплащане на ел. енергия в
самостоятелните обекти на собственост следва да се уреждат индивидуално между
електроснабдителното дружество и клиента на ел. енергия. Дори да не са налице отношения
с електроснабдително дружество и спецификата на електроснабдяването в сградата да
9
изисква уреждане на отношения между потребител на ел. енергия и собственика на
трафопоста, те също следва да се уреждат индивидуално между тях, а не чрез решение на
етажната собственост.
По отношението на решението по т.3.8 съдът намира, че същото е
незаконосъобразно доколкото не може решение на органа на управление на ЕС да не се
отнася за етажни собственици сключили договори за управление и поддръжката. Дори да се
приеме, че се касае за договори по смисъла на чл.2 ЗУЕС то следва да се посочи, че предмет
на тези договори е единствено управлението на площта прилежаща към повече от една от
сградите в режим на ЕС разположени в комплекса, каквато площ се явява общия им
поземлен имот, съответно изградените в него обекти - басейн, зелени площи, спортни
площадки и т. н., които обслужват собствениците и обитателите на всички сгради. Стълбите,
площадките, покривите, стените, асансьорите и др. елементи на отделните сгради в режим
на ЕС (изброени неизчерпателно в чл. 38 ЗС), обаче са общи части само за собствениците на
самостоятелни обекти разположени в тях, респективно не са общи и за другите сгради в
комплекса и не попадат в обхвата на договорите по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС. Съответно
отношенията в ЕС възникнали в отделните сгради от затворения комплекс не се регулират с
този тип договори, доколкото не касаят общи за всичките сгради части.
Отделно, с оглед незаконосъбразността на решенията от т.3.1 до т.3.7., решението по
т.3.8. е безпредметно.
По отношение на разноските:
Съобразно изхода на спора, разноските следва да се разпределят съразмерно на
уважената, респ. отхвърлена част. Оспорвани са общо 10 бр. решения на ОС на ЕС, от които
съдът следва да отмени 8 бр., а да отхвърли иска за 2 бр., т.е. ще уважи иска условно за 80%
от искането и ще го отхвърли за 20%. Именно при такава пропорция следва да се
разпределят разноските.
Ищецът е направил искане за присъждане на разноски е доказал сторването на
такива: 80 лв.- държавна такса и 800 лв.- адвокатско възнаграждение /общо 880 лв./.
Съразмерно следва да му се присъди сумата от 704,00 лв.- разноски в съдебното
производство.
Ответникът претендира разноски е доказал заплащането на 1200 лв.- адвокатско
възнаграждение. Ищецът е навел възражение по чл.78, ал.5 ГПК, което съдът намира за
неоснователно, което съдът намира за основателно по следните съображения.
Съдът намира, че съгласно чл. 7, ал.1, т.4 от НАРЕДБА № 1 от 9.07.2004 г. за
възнаграждения за адвокатска работа (Загл. изм. – ДВ, бр. 14 от 2025 г.) е възнаграждението
по неоценяем иск е 1000 лв.
След постановеното решение на СЕС от 25.01.2024 г. по дело С–438/22 съдът не е
обвързан императивно с фиксираните в НМРАВ / сега Наредба за възнаграждения за
адвокатска работа/ размери на адвокатските възнаграждения. При приложението на чл. 78,
ал. 5 ГПК размерът на дължимото адвокатско възнаграждение подлежи на преценка с оглед
цената на предоставените услуги, вида на спора, материалния интерес, вида и количеството
на извършената работа и преди всичко – фактическата и правна сложност на делото
/Определение № 50021 от 5.03.2024 г. на ВКС по т. д. № 1944/2022 г., II т. о., ТК,
Определение № 959 от 5.03.2024 г. на ВКС по ч. гр. д. № 5106/2023 г., III г. о., ГК /.
Съдът намира, че делото се отличава с фактически и правна сложност спрямо други
дела със същия предмет. Предмет на разглеждане е законосъобразността на десет решения на
ОС на ЕС, като ищецът е навел множество твърдения за опорочаване на процедурата по
ЗУЕС, както и множество твърдения за материална незаконосъобразност на същите /
исковата молба е развита на 15 стр., като е постъпила и 8 стр. уточнителна молба, по които
насрещната страна е взела подробно становище с отговора на исковата молба /на 9
страници/, водещи до правна сложност на спора. Събран е значителен обем на
доказателства, като делото е с обем от 980 листа, обуславящ фактическа сложност.
Процесуалните представители са извършили множество процесуални действия вкл.
представяне на изисквани документи и вземане на становища в хода на производството,
като стойността на работата им надхвърля размера посочен в Наредбата. Доколкото обаче
ищецът е заплатил и претендирал адвокатско възнаграждение под посочения в Наредбата
размер, съдът е обвързан да присъди този размер. Този факт обаче не се отнася за ответника,
като съдът намира за справедливо заплатеното от ответника възнаграждение от 1200 лв. за
10
адвокат. Съобразно отхвърлената част от иска на ответника следва да се присъдят разноски
от 240 лв.
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по иск на „*** със съдебен адрес: гр. *** , на основание чл. 40, ал. 1
ЗУЕС, следните решения на Общото събрание на Етажната собственост на сграда с адрес:
гр. ***сграда с идентификатор *** обективирани в протокол от ОС на етажните собственици
от 09.02.2024 г.
„т. 3.1. Управителят на ЕС да отчита по контролните електромери консумираната ел.
енергия в общите части на сградата, ***"А", както и за всеки самостоятелен обект в нея от
25-то до 30-то число на всеки месец и да отразява съответните показания в констативен
протокол. Протоколът с отчетените количества ел. енергия да се постави до 5-то число на
месеца, следваш отчитането, на информационното табло в сградата, а екземпляр от него да
се изпраща по ел.поща на „*** собственик на трафопоста, обслужваш сградата с ел.енергия.
т.3.2. Заплащането на ел.енергията за отделните обекти в ***„А"се извършва от
собствениците им до 30-то число на месеца, следваш месеца на отчитането й по сметка на
„***
т.3.3. Заплащането на ел.енергията за общи части на сградата, ***„А", се извършва
от Управителя на ЕС от средствата на етажната собственост за поддържане на общите части
до 30-то число на месеца, следващ месеца на отчитането й по сметка на „ ***
т.3.4 „***да префактурира на Етажната собственост дължимата сума за консумирана
ел.енергия за общите части, съгласно справка, изпратена му в тази връзка от управителя на
Етажната собственост.
т.3.5. При забава в плащането на консумирани количества ел.енергия за
самостоятелен обект в сградата с повече от 5 /пет/ дни, захранването за съответния обект с
ел.енергия се преустановява, без отговорност за последиците от това. За целта след изтичане
на срока за заплащане „*** ЕООД предоставя на Управителя на Етажната собственост
справка по обекти за неизплатените суми дължими за консумирана ел.енергия.
т.3.6. При преустановяване на електрозахранването на обект в сградата поради
неплащане на консумирана ел.енергия, същото се възстановява след плащане на съответната
сума ведно със законната лихва върху нея, и разходите по спирането и възстановяването на
електрозахранването на съответния обект.
т.3.7. С цел изпълнение на горните решения, управителят на ЕС да поиска от “***
писмена справка за забавени дължими суми на ел. енергия за самостоятелни обекти в
сградата към момента.
т.3.8. Решенията по тези точки не се отнасят за собствениците на самостоятелни
обекти, които имат действащи договори за управление и за поддържане и изпълняват
задълженията си по тях, съответно са заплатили всички дължими такси до момента, вкл.
таксата си за текущата година“
ОТХВЪРЛЯ предявения от „*** със съдебен адрес: гр. ***, партер срещу Етажната
собственост на сграда с адрес: гр. ***, сграда с идентификатор *** иск за отмяна на
основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, на следните решения на общото събрание на етажната
собствено, обективирани в протокол от ОС на етажните собственици от 09.02.2024 г.
т. 1. За избор на И*** за Управител на Етажната собственост в сграда. ***/студиен/
хотел. ****на го. ***, област Варна с адрес: гр. *** за срок от 2 години.
т. 2. Общото събрание на етажните собственици в сградата **** гр. ***, да се
свиква за нуждите на Етажната собственост през цялата година, дори ежемесечно, ако е
необходимо, освен в дните, обявени за официални празнини и дни, обявени от Министерския
съвет за почивни, съгласно чл. 13 ал. 8 ЗУЕС, а в неотложни случаи, дори и в такива дни.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, Етажната собственост на сграда с
адрес: гр. ***, сграда с идентификатор ***представлявана *** ДА ЗАПЛАТИ на „*** със
съдебен адрес: гр***, сумата от 704,00 лв. /седемстотин и четири лева/, представляваща
сторени съдебно-деловодни разноски.
ОСЪЖДА, на основание чл. 78, ал.3 ГПК, „***, със съдебен адрес: гр.*** да
11
заплати на Етажната собственост на сграда с адрес: гр. *** представлявана *** сумата от
240,00 лв. / двеста и четиридесет лева/, представляваща сторени съдебно-деловодни
разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд – Варна в двуседмичен срок от
връчване на препис от него на страните.
Препис от решението да се изпрати на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
12