№ 16
гр. Котел, 12.02.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – КОТЕЛ в публично заседание на девети януари през
две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Катерина Г. Дедова
при участието на секретаря Христина Д. Джондрова
като разгледа докладваното от Катерина Г. Дедова Гражданско дело №
20242210100688 по описа за 2024 година
Производството по делото е по реда на чл. 145 и сл. от АПК.
Настоящото производство е образувано във връзка с подадена жалба
от С. Ж. Б. с ЕГН **********, с постоянен адрес гр. ************ чрез
пълномощника адв. С. М. Р. от АК Сливен, против откази за регистрация на
договор за наем и заявление по чл. 70 от ППЗСПЗЗ, обективирани в писмо
изх. № РД-12-02-997/14.08.2024 г. на Началника на Общинска служба по
земеделие гр. Котел, в което се отказва да бъде регистриран по реда на чл.37б
от ЗСПЗЗ договор за наем с правно основание и заявление по чл. 70 от
ППЗСПЗЗ, с предмет поземлени имоти с идентификатори 47528.77.412,
47528.69.3, 47528.72.8 и 47528.119.42 в землището на с. Медвен, общ. Котел,
сключен между наемодателя Ж.А. М. и наемателя С. Ж. Б., с която се иска
отказите, обективирани в посоченото писмо да бъдат отменени.
Жалбоподателят посочва, че на 18.12.2023г. в гр. Сливен между него и
Ж.А. М. е сключен договор за наем на земеделска земя по силата на който М. е
предоставил на Б. за временно и възмездно ползване за срок от 01.01.2024г. до
01.06.2030г. четири поземлени имота, находящи се в с. Медвен, общ. Котел, с
трайно предназначение на териториите „земеделска“ представляващи
поземлени имоти с идентификатори: 47528.77.412, 47528.69.3, 47528.72.8 и
47528.119.42. Жалбоподателят е следвало да заплаща наемна цена в размер на
25 лева на декар за всяка стопанска година, която сума е платима след
приключване на съответната стопанска година.
В жалбата се посочва, че този договор е вписан в СВ при РС Котел на
20.12.2023г. Жалбоподателят твърди, че в законоустановения срок по чл.37б,
ал. 2 от ЗСПЗЗ е подал заявление включително и по чл. 70 от ЗСПЗЗ за
регистрация на сключения договор и участие в споразумението по чл. 37в от
1
ЗСПЗЗ за землището на с. Медвен. Във връзка с така подаденото заявление и
договор за наем Б. е получил писмо изх. № РД-12-02-997/14.08.2024 г. на
Началника на Общинска служба по земеделие гр. Котел, от което ставало ясно,
че за същите поземлени имоти имало вече регистриран и действащ договор в
Общинската служба по земеделие – Котел, който бил вписан с по-ранна дата в
СВ, поради което представения от него договор не може да бъде регистриран.
В с.з. жалбоподателят, редовно призован не се явява, представлява се
от адв. С. Р., който поддържа жалбата. Адв. Р. заявява пред съда, че намира
акта, който обжалват за нищожен, тъй като не е постановен от колективен
орган, а именно от Общинската служба по земеделие. Посочва, че
постановеният от Началника на Общинска служба по земеделие отказ е по-
скоро „уведомяване за постановения административен акт“. Адв. Р. твърди, че
издаденият и обжалван акт не е достатъчно мотивиран, както и че договорът
на неговия доверител е с по-ранна дата на вписване в Служба по вписванията
от анекса, с който е удължен друг регистриран договор, т.е. постановеният акт
е незаконосъобразен. Претендира за направените по делото разноски.
Ответник по делото е административният орган, чийто акт се обжалва
– Началникът на общинска служба по земеделие - гр. Котел. В писмен
отговор, депозиран по делото, който се поддържа изцяло от процесуалния
представител на ответника в о.з.с., обективиран в писмо с вх. № СД-02-08-
2675/15.10.2024г. е посочено, че намират жалбата за недопустима или
алтернативно за неоснователна и недоказана. В отговора се твърди, че към
момента на сключване на договора за аренда на жалбоподателя, вписан в
Служба по вписванията нас вх. Рег. № 1239, акт 1239, том 2 от 18.12.2023г.,
процесните имоти са се обработвали от Нафизе Хюсеинова Селимова с
договор за наем на земеделска земя от 08.07.2021г.,вписан в Служба по
вписванията с вх. рег. № 592/29.07.2021г., акт 166,том 1, за срок от 3 години.
В отговора се излагат подробни съображения във връзка с правната уредба,
като е посочено, че в Заповед № РД-46-353/26.07.2018г. на Министъра на
земеделието и горите и одобрените с нея правила за регистрация на
договорите за наем и аренда на земеделска земя в общинските служби по
земеделие, съгласно разпоредбата на т.10 когато за един у същ имот са
представени за регистриране повече от един договор за наем или аренда на
земеделски земи, в общинската служба по земеделие се регистрира договорът,
регистриран с най-ранна дата. Предвид изложеното моли и за присъждане на
направените по делото разноски.
Ответникът по оспорването – началникът на общинска служба по
земеделие гр. Котел, редовно призован не се явява в о.с.з., а се представлява от
пълномощник юрисконсулт Колева. Процесуалният представител оспорва
жалбата, поддържа отговора, депозиран по делото, макар същият да е
изпратен от името на ОД Земеделие, в качеството си на представител на
Общинска служба по земеделие гр. Котел, като посочва, че това е една и съща
институция и иска от съда да вземе предвид всичко, посочено в него. Моли
съда да постанови решение, с което да потвърди оспореният изричен отказ,
2
като правилен и законосъобразен поради липса на процесуални и материални
нарушения и съответно да отхвърли жалбата като неоснователна и
недоказана.
Съдът, като обсъди доводите и възраженията на страните и
прецени събраните по делото доказателства - поотделно и в тяхната
съвкупност, прие за установено от фактическа страна следното:
Жалбата е подадена в срока за обжалване на административния акт от
надлежно легитимиран субект, имащ правен интерес от обжалването, поради
което същата е допустима и следва да бъде разгледана.
Разгледана по същество, жалбата е основателна.
От представените и приети по делото писмени доказателства се
установява, че на 18.12.2023г. между Ж.А. М. - наемодател и С. Ж. Б. –
наемател е сключен договор за наем на земеделска земя, който е с нотариално
заверени подписи от 18.12.2023г. от нотариус Елена Шидерова, вписана под №
128 в рег. на НК, с район на действие РС Сливен, като договорът е вписан в
СВ с дв.вх. рег. № 1239, акт 5, том II от 20.12.2023г. В договора е посочено, че
наемодателят предоставя на наемателя за временно и възмездно позлване за
срок от 01.01.2024г.до 01.06.2030г., следните земеделски земи: Поземлен имот
с идентификатор 47528.77.412, Поземлен имот с идентификатор 47528.69.3,
Поземлен имот с идентификатор 47528.72.8 и Поземлен имот с
идентификатор 47528.119.42. Всички поземлени имоти с адрес в с. Медвен,
общ. Котел, обл. Сливен.
Представено е заявление по чл. 70, ал. 1 от ППЗСПЗЗ във вр. с чл. 37в,
ал. 1 от ЗСПЗЗ за стопанска година 2024/2025г. от С. Б. с вх.№ 44/31.07.2024г.
за имоти, находящи се в с. Медвен, общ. Котел, посочени в приложение 1. В
приложението е посочено, че лицето желае да участва в масиви за ползване по
чл. 37в,ал.1 от ЗСПЗЗ с описаните в Приложение 1 имоти. Към заявлението е
приложено и приложение 2, в което заявителят е изразил желание да не
участва в масиви за ползване по чл. 37в, ал. 1 от ЗСПЗЗ в землището на с.
Медвен за описаните в това приложение имоти.
По делото е представен и договор за наем на земеделска земя от
28.07.2021г. сключен между В.Д.Д.-И. и С.К.К.-В. - наемодатели и Н.Х.С. –
наемател. Договорът е с нотариално заверени подписи рег. № 1017 от
28.07.2021г. от Екатерина Хайверова, нотариус с рег. № 766 в рег. на НК, с
район на действие РС Сливен, който договор е вписан в СВ с акт № 166, том I,
дв.вх.рег.№592 от 29.07.2021г. От договорът се установява, че наемодателите
предоставят на наемателя за временно земеделско ползване земеделски земи в
землището на с. Медвен, общ. Котел, както следва: Поземлен имот с
идентификатор 47528.69.3, Поземлен имот с идентификатор 47528.72.8,
Поземлен имот с идентификатор 47528.77.412 и Поземлен имот с
идентификатор 47528.119.42, за срок от три стопански години.
Към служебно изисканата от съда преписка е приложен и Анекс към
договор за наем от 12.07.2024г., сключен между В.Д.Д.-И. и С.К.К.-В. -
3
наемодатели и Н.Х.С. – наемател с нотариално заверени подписи акт 109,том
1,рег. № 1471/12.07.2024г. от Екатерина Хайверова, нотариус с рег. № 766 в
рег. на НК, с район на действие РС Сливен, вписан в Служба по вписванията с
акт № 139, том I, дв. вх. № 571 от 15.07.2024г. В анекса е посочено, че се
сключва към договор за наем рег. № 1017 от 28.07.2021г. по описа на нотариус
Екатерина Хайверова, нотариус с рег. № 766 в рег. на НК, с район на действие
РС Сливен, който договор е вписан в СВ с акт № 166, т.1, дв.вх.р.
№592/29.07.2021г. и съгласно анекса страните се съгласяват, считано от датата
на подписването му, да продължат действието на посочения договор за наем за
срок от 3 години. В анекса е посочено, че договорът е сключен по отношение
на следните недвижими имоти: Поземлен имот с идентификатор 47528.69.3,
Поземлен имот с идентификатор 47528.72.8, Поземлен имот с идентификатор
47528.77.412 и Поземлен имот с идентификатор 47528.119.42.
Представено е заявление по чл. 70, ал. 1 от ППЗСПЗЗ във вр. с чл. 37в,
ал. 1 от ЗСПЗЗ за стопанска година 2024/2025г. от Нафизе Хюсеинова
Селимова с вх.№ 29/18.07.2024г. за имоти, находящи се в с. Медвен, общ.
Котел, посочени в приложение 2. Към заявлението е приложено и приложение
2, в което заявителят е изразил желание да не участва в масиви за ползване по
чл. 37в, ал. 1 от ЗСПЗЗ в землището на с. Медвен за описаните в това
приложение имоти.
По делото е представена Заповед РД46-353 от 26.07.2018г. на
Министъра на земеделието, храните и горите, от която е видно, че са одобрени
правила за регистрация на договорите за наем и за аренда на земеделска земя в
общинските служби по земеделие, представляващи неразделна част от тази
заповед и приложени към нея.
При тези фактически констатации, които не се оспорват от
страните, съдът достигна до следните правни изводи:
Производството по делото е надлежно образувано срещу изричен
отказ за регистриране на договор за наем по реда на чл.37б от ЗСПЗЗ и
заявление по чл. 70 от ППЗСПЗЗ, обективирани в писмо изх. № РД-12-02-
997/14.08.2024 г. на Началника на Общинска служба по земеделие гр. Котел,
който отказ представлява индивидуален административен акт и подлежи на
обжалване пред районния съд по местонахождението на недвижимите имоти.
Жалбата е подадена от легитимирано за това лице, чиито права са засегнати от
акта.
В настоящото производство, съгласно чл. 168 от АПК, съдът следва да
провери законосъобразността на оспорения административен акт на всички
основания по чл. 146 от АПК като установи дали същият е издаден от
компетентен орган и в съответната форма, спазени ли са процесуалноправните
и материалноправните разпоредби по издаването му и съответен ли е същият
с целта на закона.
В забележка в правила за регистрация на договорите за наем и за
аренда на земеделска земя в общинските служби по земеделие (приложение
4
към Заповед № РД46-353/26.07.2018г.) е посочено, че „според утвърдената
съдебна практика по дела, образувани срещу откази на общинските служби по
земеделие да регистрират представените договори за наем или аренда,
регистрацията на представените по реда на чл. 37б, ал. 1 от ЗСПЗЗ договори
представлява извършване софтуерен продукт на нормативно предписани
действия от точно определен орган, поради което отказът да се извърши
регистрацията представлява индивидуален административен акт по смисъла
на чл. 21, ал. 4 от АПК във връзка с параграф 8 от ПЗР на АПК, който подлежи
на контрол за законосъобразност по реда на чл. 145 и сл. от АПК“.
В разпоредбата на чл. 37б, ал. 6 от ЗСПЗЗ е посочен редът, по който в
ОбСЗ се извършва регистрацията на договорите, представляващи правно
основание за ползването на земеделска земя. Тази регистрация е отделна
административна процедура, която се развива на основание изрично
депозирано заявление за извършване на административна услуга и приключва
с изявление на сезирания орган, имащо характер на ИАА, подлежащ на
самостоятелен съдебен контрол. Тъй като произнасянето по заявлението за
регистрация представлява административен акт, регистрацията или отказът да
се извърши такава подлежат на обжалване. Целта на тази регистрация е да е
налице влязъл в сила административен акт, въз основа на който да се издават
последващи административни актове. Съгласно разпоредбата на чл. 37б, ал. 5
и ал. 6 от ЗСПЗЗ, в общинската служба по земеделие се регистрират договори
за наем на земеделска земя, сключени при спазване на изискванията на чл. 4а
и 4б, както и договори за аренда, сключени при спазване изискванията на този
закон и на Закона за арендата в земеделието. Когато за един и същ имот са
представени за регистриране повече от един договор за наем или за аренда на
земеделска земя, в общинската служба по земеделие се регистрира договорът,
вписан в службата по вписвания с най-ранна дата; вписаният договор – при
представяне за регистриране на вписан и невписан договор. Съгласно
разпоредбата на чл. 4б, ал. 3 от ЗСПЗЗ, в съответната служба по вписванията
по местонахождението на имотите се вписват договорите за наем на
земеделска земя със срок, по-дълъг от една година, както и споразуменията за
тяхното изменение или прекратяване, сключени в писмена форма с
нотариално удостоверяване на подписите на страните. Във връзка с
изменението на тези договори и предвид изискванията за форма за
действителност, то може да се направи категоричен извод, че изменението се
приравнява на сключване на нов договор (по отношение изискванията за
форма и вписване).
По въпроса за подлежащите на вписване актове чл. 112 ЗС и чл. 4
Правилника за вписвания, е създадена трайна съдебна практика, която е в
смисъл, че подлежащите на вписване актове, са изчерпателно посочени в ЗС и
в ПВ. Съгласно чл. 4, б. „е“ от Правилника за вписванията „вписват се
договорите за наем на недвижим имот, в т.ч. на земеделска земя, за срок по-
дълъг от една година (чл. 237 ЗЗД)“. Вписването има оповестително действие
(такава е трайната съдебна практика по отношение вписването на договорите
5
за аренда на земеделска земя – определение № 21 от 09.01.2014г. на ВКС по
ч.т.д. №4318/2013г., I т.о., ТК). Такова е действието на това вписване и
съгласно Правилата за регистрация на договорите за наем и за аренда на
земеделска земя в общинските служби по земеделие (вписването има
информационно-регистърна цел). В параграф2, т. 3 от ДР на ЗАЗ се определя
стопанската година като времето от 1 октомври на текущата година до 1
октомври на следващата година. Дефиницията служи за избягване на спорове
между страните, когато е договора за аренда срокът не е ясно определен.
Във връзка с гореизложеното и като съобрази, че законодателят изрично е
въвел изисквания за форма и вписване на изменението на договорите за наем
на земеделска земя, сключени за срок по-дълъг от една година, то съдът
намира, че е логично при наличие на конкуренция на права да се вземе
предвид именно датата на вписване на продължаването на договора, а не
датата на вписване на първоначалния договор за наем. (в този смисъл е
практиката на ВКС и към договорите за аренда, като съдът намира, че същата
може да бъде отнесена и към договорите за наем на земеделска земя). В
противен случай съдът намира, че би се обезсмислило предвиденото в закона
оповестително-защитно действие на вписването на изменението на договора.
Първоначално сключеният договор за наем на земеделска земя от 28.07.2021г.,
сключен между В.Д.Д.-И. и С.К.К.-В. - наемодатели и Н.Х.С. – наемател, с
нотариално заверени подписи рег. № 1017 от 28.07.2021г. от Екатерина
Хайверова, нотариус с рег. № 766 в рег. на НК, с район на действие РС Сливен,
вписан в СВ с акт № 166, том I, дв.вх.рег.№592 от 29.07.2021г. и Анекса към
договор за наем от 12.07.2024г. се конкурират с договор за наем на земеделска
земя, сключен между Ж.А. М. - наемодател и С. Ж. Б. – наемател, който е с
нотариално заверени подписи от 18.12.2023г. от нотариус Елена Шидерова,
вписана под № 128 в рег. на НК, с район на действие РС Сливен, като
договорът е вписан в СВ с дв.вх. рег. № 1239, акт 5, том II от 20.12.2023г. При
изследване на предимството съдът намира, че анекса към първоначалния
договор за наем е сключен и вписан в СВ след договора за наем на ищеца.
Следователно между тях е налице конкуренция (за стопанските години за
които са сключени договорът на ищеца и анекса към другия договор) и като
взе предвид горепосочените съображения съдът намира, че предимство следва
да бъде отдадено на сключения договор за наем на ищеца, тъй като същият е
сключен на дата 18.12.2023г. и вписването му (20.12.2023г.) предхожда
сключването на анекса към другия по-ранен договор за наем (анексът е
сключен на дата 12.07.2024г.).
С оглед всичко гореизложено съдът намира, че доводите на процесуалния
представител на ответника за законосъобразност на оспорения отказ за
неоснователни. Отказът следва да бъде отменен, като на основание чл. 173, ал.
2 от АПК, преписката следва да се изпрати на административния орган за
ново произнасяне, при спазване на указанията, дадени в настоящото решение.
По отношение на разноските:
С разпоредбата на чл. 143 от АПК са определени правилата за
дължимост на разноски, направени в производството пред съда, като всички
6
предвидени хипотези, тежестта за понасяне на сторените по делото разноски е
обусловена от резултата при оспорването на административния акт. Правният
разум, залегнал в текстовете на чл. 143, ал.1-4 от АПК, изисква да бъдат
заплатени разноските на страната, в чиято полза е постановеният съдебен акт,
от страната, за която оспорването е приключило неблагоприятно. При този
изход на делото на жалбоподателя се дължат направените по делото разноски в
размер на 1010 лв. представляващи заплатена държавна такса и адвокатско
възнаграждение.
При тези мотиви, Районен съд Котел
РЕШИ:
ОТМЕНЯ отказа за регистрация на договор за наем и заявление по
чл. 70 от ППЗСПЗЗ, обективиран в писмо изх. № РД-12-02-997/14.08.2024 г. на
Началника на Общинска служба по земеделие гр. Котел, в което се отказва да
бъде регистриран по реда на чл.37б от ЗСПЗЗ договор за наем с правно
основание и заявление по чл. 70 от ППЗСПЗЗ, с предмет поземлени имоти с
идентификатори 47528.77.412, 47528.69.3, 47528.72.8 и 47528.119.42 в
землището на с. Медвен, общ. Котел, който договор за наем е сключен между
наемодателя Ж.А. М. и наемателя С. Ж. Б..
ОСЪЖДА Общинска служба по земеделие гр. Котел, представлявана
от Полина Бояджиева – началник на ОСЗ гр. Котел, с адрес гр. Котел, ул.
„Професор Павлов“ № 30 да заплати на С. Ж. Б. с ЕГН **********, с
постоянен адрес гр. Котел, общ. Котел, обл. Сливен, ул. Луда Камчия“ № 46,
вх. А, ет. 3, ап. 11, сумата от 1010 лева, представляващи разноски по гр.д. №
688/2024 г. по описа на Районен съд Котел.
След влизане на решението в сила преписката да се изпрати на
административния орган за ново произнасяне, при спазване на мотивите на
настоящото решение.
Решението подлежи на обжалване пред Административен съд Сливен,
в 14-дневен срок от връчването му на страните.
Препис от решението да се връчи на страните, което обстоятелство
изрично да се удостовери в отрязъците от съобщенията.
Съдия при Районен съд – Котел: _______________________
7