Разпореждане по дело №100/2013 на Окръжен съд - Благоевград

В закрито заседание в следния състав:

Проектодоклад по чл. 146, ал. 1 от ГПК:

По т. 1 Обстоятелствата, от които произтичат претендираните права и възражения:

Ищецът сочи, че е единствен наследник на Н. М. Р. и като такъв с влязло в сила решение за възстановяване правото на собственост на земи в съществуващи или възстановими стари реални граници № 893/25.11.2005 г. му е възстановено правото на собственост върху недвижим имот ливада, с № 029002 по картата на землището, идентичен на поземлен имот с идентификатор № 02676.29.2 по кадастралната карата и кадастралните регистри на [населено място].

С решение № 240/20.12.1994 г. по гр.д. № 521/1994 г. по описа на БОС ищецът е поставен под ограничено запрещение. За попечител му е назначен Г. Б. Е., а за зам. попечител - Г. М. С..

На 30.3.2007 г. лично, без съгласието на попечителя си, е сключил договор за покупко-продажба на идеални части от възстановения му от поземлената комисия имот като ги е продал на „Ф”, О. за 1 000 лв. Твръди, че не е получил продажната цена, не е разбрал какво точно се е случило, но е приел, че след като не е получил пари, то и не е прехвърлил собствеността. Мислел е, че е подписал предварителен договор за покупко-продажба. Продължил е да си владее целия имот и да го отдава под наем. На 27.9.2010 г. е сключил договор за наем с „Я, О..

След извършена справка в Служба по вписванията е констатирана продажбата, която ищецът счита за нищожна. В подкрепа на тезата си сочи: Сделката е нищожна на основание чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД, поради липса на съгласие. Извършил е правно действие след като е бил поставен под ограничено запрещение, за валидността на което съгл. чл. 4, ал. 3 във вр. с чл. 5, ал. 3 и 2 от ЗЛС е било необходимо и съгласието на назначения му попечител. Сочи, че е нищожна и на основание чл. 26, ал. 2, пр. 3 ЗЗД – поради липсата на предвидената в закона форма – разрешение от РС за извършването й, където се преценява и интереса от сделката за поставения под запрещение. Необходимостта от такова разрешение обосновава с нормите на чл. 168, чл. 164, чл. 165, ал. 2 и 4 и чл. 130, ал. 3 и 4 от СК. Твърди, че неплащането на цената по договор сочи на липса на съществен елемент от фактическия състав на договора. Ако се счете, че договорът е сключен, то същият да се приеме за нищожен на основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД - сключен в нарушение на добрите нрави. Цената в договора е многократно по-ниска от действителната/реална пазарна цена на продавания имот към момента на изповядване на сделката.

Ответникът в отговора твърди, че обстоятелствата по сключената от него с ищеца сделка са различни от тези, изложени в исковата молба. Сочи, че процесната сделка е елемент от сложните фактически отношения помежду им по повод намерението им да реализират инвестиционна инициатива в притежавания от ищеца имот.

Преди сключване на продажбата страните са сключили предварителен договор от 14.4.2006 г., в който са уговорили условията за бъдещото застрояване на имота на ищеца, при условие, че след изпълнение на множество задължения от страна на дружеството, уговорени в р. ІІ като „Етапи на изпълнение на договора”, предвиждащи най-общо изпълнение на необходимите по закон изисквания за извършване на проектирането и извършването на строителството, при уговорен в полза на прехвърлителя процент на овъзмездяване с обекти в бъдещите сграда – в размер на 20% от разгърнатата застроена площ, които е следвало да бъдат простроени изцяло за тяхна сметка, включително и завършването на общите части на целия строеж, като М. получи своите обекти безвъзмездно.

Получаването на обекти с обща Р. от около 1 000 кв. м. само поради факта, че си собственик на земята, според ответника, не е явно неизгодна за собственика, тъй като той ще придобие множество недвижими имоти т.е. сделката е напълно съобразена с неговия интерес.

Преди сключване на предварителния договор с пълномощно рег. № 445/27.6.2006 г. ищецът е упълномощил един от представляващите ответното дружество управител – Г. Ц. да извърши всички необходими правни и фактически действия по промяна предназначението на имота и извършване на проектирането с оглед бъдещото застрояване.

В деня на подписването на предварителния договор е подписано и пълномощно рег. № 1428/14.4.2006 г., с което Л. М. упълномощава попечителя си- като никой освен тях двамата тогава не е е знаел, че е такъв, нито че М. е запретен да сключи проектирания окончателен договор, с широк обем права, включително и да продава имота. В предварителния договор като адрес за кореспонденция за собственика на имота е посочен адреса на пълномощника, попечител на ищеца.

При всяка една от сделките и разпорежданията на М., попечителят му Е. е бил заедно с него, но единствено и само поради тяхната обща недобросъвестност фактът на поставянето му под запрешение е бил укрит от длъжностните лица, съставяли и удостоверявали подписите на М. под различните негови волеизявления.

Действията пред различните нотариуси, пред които ищецът се е явявал, нито веднъж, който да е от тях не е е усъмнил в неговата дееспособност. Подписването в един ден на предварителния договор и на пълномощно от М. на попечителя му сочи, че двамата са действали в пълнен синхрон, изразявайки единна обща воля. Въз основа на пълномощното попечителя – пълномощник е подписал на 10.8.2006 г. анекс към договора, с който са уговорени условията за сключването на окнчателния договор и който е сключен с представения по делото нотариален акт.

Молят да се допуснат до разпит двама свидители, при режим на довеждане за установяване на факта, че при сключването на всяко едно от съглашенията с ищеца – пълномощното към управителя на дружеството, предварителния договор и пълномощното към Е., окончателния договор, както и последващите им отношения, ищецът е бил наясно с фактическите отношения по повод подписваните договори.

Ответникът сочи, че бидейки добросъвестни са извършили множество правни и фактически действия по изпълнение на договорните задължения-променили статута на имота, за което са заплатили разходи; след това са предприели действия за изработване на ПУП и на инвестиционен проект, по който са започнали подготовка за СМР-та, преди всеобщата финансова криза да отложи временно реализирането на инвестиционните им намерения.

Правят искане да представят писмени доказателства, установяващи извършените от дружеството действия по изпълнение на договорните им задължения и извършените плащания в интерес на ищеца.

По отношение твърдението за неполучаване от ищеца на сумата, представляваща продажната цена, да се съобрази, съдържащото се в нотариалният акт изявление на продавача, че е получил от купувача „напълно и в брой” продажната цена. Възразяват за допускане събирането на гласни доказателства за установяване на отрицателния факт за липсата на извършено плащане.

По иска по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД – за нищожност на договора като сключен в нарушение на добрите нрави – изразяват становище за неоснователността му. Сделката сочат е сключена не толкова ищецът да получи парична сума, колкото да бъде овъзмезден с множество самостоятелно обособени обекти в бъдещата сграда – общо 15 апартамента, получаването на която престация е свързана именно с неговия интерес. Преди сделката дружеството е сторило нужното за значително увеличаване стойността на имота, чрез промяна предназначението му и с изработване на строителните книжа, по които да се извърши застрояването му. Следователно няма неравностойност на престациите, като при сключване на сделката ищецът се е ръководил от своя осъзнат интерес.

По иска с пр. основание чл. 26, ал. 2, пр. 3 ЗЗД- да се има предвид, че нотариалната форма за сключване на договора за продажба на недвижим имот е спазена, като неучастието на попечителя в същата и липсата на разрешение от РС не сочи липса на форма.

При преценка на основателността на исковете да се има предвид, че попечителят е потвърдил извършеното разпореждане. Потвърждаването е станало с получаването на пълномощно от Е., точно в деня на подписване на предварителния договор, след което Е. е подписал на 10.8.2006 г. анекс към този договор, което представлява потвърждение на сключения предварителен договор.

Впоследствие Г. Б. Е. по силата на договор, сключен с нот. акт № 53/2007 г. на 12.6.2007 г. е получил дарения от дружеството на 291/2244 ид.ч. от дворното място и право на строеж за няколко обекта в сградата с уговорката помежду им, той да заплати стойността на натуралните СМР-то по изграждането на обектите. С участието си в тази сделка Е. според ответника по същество е одобрил действията на ищеца М. по прехвърляне на права в тяхна полза. Според ответника предоверяването от тяхна страна на тези две лица е причина да бъдат подведени за част от действителните правоотношения помежду им.

По отношение на иска по чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД- за нищожност на договора като сключен при липса на съгласие - да се има предвид още, че с последващите си действия попечителят е одобрил договора, защото се е ползвал от него, за да придобие права. Същевременно сделката е възмездна и не попада сред изрично изброените нищожни разпореждания по см. на чл. 130, ал. 4 от СК. Според ответника чл. 5, ал. 1 от ЗЛС е приложим за пълното запретените и не е в сила досежно ограничено запретените, за които се прилага чл. 4, ал. 2 от ЗЛС, всъответствие, с която норма те могат да извършват сделки със съгласието на попечителите си и не се изисква съгласие на съда. В деня на сделката Е. е бил в кантората на нотариуса, който е изповядал сделката и чрез това действие попечителят е потвърдил сключването на сделката. За установяването на този факт молят да се ползват от показанията на двама свидетели.

Сочат правен довод, според който препращането на чл. 168, ал. 2 от СК към чл. 165 от СК е за попечителя, не и за поставения под попечителство. Препрещането към чл. 130, ал. 3 СК / а не ал. 4, каквато сочена от ищеца алинея няма/ е за разпореждане на лице, поставено под настойничество, не и под попечителство, като употребения израз в нормата „дете” има предвид малолетно лице, за разлика от обичайното наименование на непълнолетните като „юноша” или „девойка”. Затова според ответника липсата на разрешение на съда за сделката не е порок, водещ до нейната нищожност, защото правните действия се извършват лично от ограничено запретения, като поставянето под попечителство не е равно на учредяване на настойничество.

Изразяват принципното си становище, че договорите сключени от ограничено запретени без техния попечител представляват сключване на сделка без спазване на изискванията на закона за тях, при което тяхната недействителност е относителна. Такива сделки могат да се потвърдят от попечителя, а при липса на потвърждение порокът им е релевиран от чл. 27 ЗЗД.

Ответникът прави възражение за погасителна давност. Доколкото сделката е сключена на 30.3.2007 г. и до датата на предявяване на иска ищецът и попечителят му са знаели за предмета на сделката, и те са имали възможност да релевират тови си оплакване още от деня на сключване на същата, при което от този момент е започнала да тече погасителната давност за предявения от тях иск.

Не се касае за действия, касаещи прилагане на чл. 79 ЗС, макар и да владеят имота като свой от датата на сделката, тъй като са го подготвили за застрояване, а за настъпване ефекта на чл. 110 от ЗЗД, при който с изтичане на срок от 5 години от датата на сключване до предявяване на иска е настъпил ефектът на погасителната давност вкл. и за установяване на недействителност на сделката на каквото и да е основание. Има се предвид в чл. 110 и сл. ЗЗД погасяване правото на иск – правото да се иска от съда защита на нарушено субективно материално право - /Решение № 845/2.6.2003 г. по гр.д. № 2471/2002 г. на ВКС/.

Ответникът възразява и по дееспособността и процесуалната легитимация.

Твърди, че поставянето под запрещение на ищеца е последица от симулативен процес. За целта сочи, че ищецът в последните 10 години е извършил сам няколко разпоредителни сделки с недвижими имоти, а също така заедно със свои родственици е извършил още няколко такива разпореждания, като при всяка една от сделките той се е явявал лично при което същият в рамките на десет години има десет лични разпореждания с недвижими имоти, вкл. в полза на юридически лица и граждани и в нито един от случаите дееспособността му не е поставяна под съмнение. Затова искат да се задължи ищеца да се яви лично в съда и да отговори на въпроса: ”Дали за последните дванадесет години е извършил лично и с участието на негови родственици повече от пет сделки с недвижими имоти, включително и с купувач – генерал Б. Б., при които винаги е участвал в производството лично или чрез пълномощник и никога – заедно с попечителя си”. В зависимост от отговора молят да им се даде възможност да изискат копия от нотариалните дела и нот. актове.

Моли да се изиска от НАП Б. справка за трудовата ангажираност на лицето за 2007 г., за да се установи, че същият е работодател и може да работи, което оборва презумпцията, че не разбира свойството и значението на постъпките си и не може да ги ръководи разумно, поради което е трябвало да бъде поставен под запрешение.

Моли да се изиска от Областен диспансер за психиатрични заболявания- Б. справка, от която да е видно дали ищецът се води на отчет в болницата и дали същият е бил настаняван за лечение след 2006 г. Правят искане и за психиатрична експертиза.

Ответникът прави искане за привличане на трети лица:

На нотариуса К М., което обосновава със задължението му да се увери в дееспособността на лицата, участници в нотариалното производство, като ако се обяви сделката за нищожна, то платените от тях нотариални такси ще се окажат платени при липса на основание. Освен това, ако той не е изпълнил точно задълженията си да установи дееспособността на продавача би носил и отговорност спрямо тях за причинените им вреди, ако е действал при умисъл или груба небрежност.

На попечителя Г. Б. Е., което искане за привличането му обосновава с това, че лицето е било пълномощник на ищеца, но е укрил факта, че е негов попечител, за което сторено от него „добро” дружството го е дарило с идеална част от имота и му е учредил безвъзмездно право на строеж за няколко обекта. Същият се явява недобросъвестен и към двете страни. С подписаното от него Приложение № 1 като пълномощник на ищеца и по негово искане, поражда за ответното дружество интерес да поиска обезщетяване за причинените им вреди, като е укрил важни за сделката обстоятелства, като той не е изпълнил задължениетя си по чл. 168, ал. 2 във вр. с чл. 164, ал. 3 от СК, нито по чл. 165, ал. 2 от СК, с което е станал причина да се сключи от поставения под запрещение опорочена сделка. Ако същата се обяви за такава, то дружеството ще предяви иск за обезщетение на вредите, поради очевидно напълно съзнателно умишлено неизпълнени негови задължения.

По т. 2 на чл. 146, ал. 1 ГПК: Правна квалификация на правата, претендирани от ищеца, на насрещните права и възражения на ответника: Правна квалификация на правата, претендирани от ищеца чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД; чл. 26, ал. 2, пр. 3 ЗЗД и чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД.

Правна квалификация на възраженията на ответника: по чл. 110 и сл. ЗЗД, както и възражения за симулативност на процеса за поставяне на ищеца под запрещение

По т. 3 на чл. 146, ал. 1 ГПК: Кои права и обстоятелства се признават: сключването на процесната сделка.

По т. 4 на чл. 146 от ГПК: Кои обстоятелства не се нуждаят от доказване.

По т. 5 на чл. 146, ал. 1 ГПК: Как се разпределя доказателствената тежест за подлежащите на доказване факти

В тежест на ищеца е да докаже, че е сключил сделката с ответника, след поставянето му под ограничено запрещение и че реалната пазарна стойност е многократно по-висока от договорената от страните цена.

В тежест на ответника е да докаже, всички изложени от него обстоятелства, в подкрепа на тезата му за неоснователност на исковете.

Съдът счита производството за недопустимо по отношение на две от основанията за прогласяване нищожността на договора - на основание чл. 26, ал. 2, пр. 2 и на чл. 26, ал. 2, пр. 3 от ЗЗД – липса на съгласие и на форма. В подкрепа на тези основания ищецът сочи, че договорът, с който на 30.3.2007 г. е продал на ответника „Ф” идеални части от възстановения му от поземлената комисия имот, е сключен лично от него, без съгласието на назначения му попечителя – Г.Е., е нищожен, поради липса на съгласие. А с липсата на разрешение от РС в съответствие с норми от СК/подробно цитирани по-горе/ обосновава искането си за нищожност на основание липса предписаната от закона форма.

Изложените от ищеца обстоятелства не сочат на нищожност договора на посочените две основания. Когато лице, което е сключенило договор, след като е поставено под запрещение, както се твърди в процесния случай, че ищецът е сключил договора след като е поставен под ограничено запрещение, то липсата на съгласие за сключването от попечителя или липсата на разрешение на РС /дори да се счете такова за необходимо по СК/ сочи на иск по чл. 27 от ЗЗД. Установяването на обстоятелства за сключен договор от недееспособен без спазване изискванията установени за тях води не до нищожност, а до унищожаемост на договора, какъвто не е предявен. Когато ищцовата теза, изложена в обстоятелствената част, дори да се докаже, не води до уважаване на искането, то това е въпрос по допустимостта на иска, защото е безпредметно установяване на обстоятелства спрямо несъстоятелни искания. Недопустимостта произтича от това че обстоятелствените твърдения не съответстват на предпоставките на закона, съставляващи основание на иска по чл. 26, ал. 2, пр. 2 и по пр. 3 от ЗЗД. По изложените съображения съдът прекратява частично производството.

Исканията на страните за доказателства съдът намира за допустими и относими с изключение на искането на ищеца за изискване на нотариално дело № 469/2007 г., тъй като не се твърди, че в него се съдържат доказателства във връзка определяне цената на сделката и за плащането й преди подписването на договора. Също така по отношение искането на ищеца за доказване на факта, че не е получил сумата по договора, съдът ще се произнесе след уточняване от ищеца в подкрепа на кое от основанията за нищожност изтъква този факт.

По отношение на искането на ответника за привличане на трети лица съдът ще се произнесе след обжалване и евентуална отмяна на определението в прекратителната му част. Освен това съдът констатира, че няма копие от отговора за връчване на третите лица, където е обективирано искането на ответника за привличането им, поради което указва на ответника в едноседмичен срок да представи копия от отговора, обективиращ искането за привличане на третите лица, за да им се връчи.

Водим от изложеното и на основание чл.140, чл. 157 и чл. 159, ал. 1 от ГПК съдът

О п р е д е л и:

Обявява проектодоклада на страните, съобразно обстоятелствената част на настоящия акт.

Приема представените от ищеца и от ответника писмени доказателства.

Оставя без уважение искането на ищеца за изискване от нотариуса Кр.М. на нотариално дело № 469/2007 г.

Допуска назначаването на съдебно-оценителна екпертиза, изпълнена от вещо лице –оценител на недвижими имоти, което след като се запознае с материалите по делото и справка на територията на [населено място] досежно реализирани подобни продажби за период около сключване на сделката - 30.3.2007 г. да отговори на въпроса: каква е действителната пазарна цена на квадратен метър на описания в исковата молба имот, предмет на договора за покупко продажба от 30.3.2007 г. Назначава за вещо Хр. Г. при депозит 150 лв., платим от бюджета на съда.

Указва на ищеца да уточни до датата на с.з. в подкрепа на кое от основанията за нищожност изтъква факта на неполучаване на сумата по процесната сделка.

Прекратява производството, в частта, в която се претендира от Л. Н. М. против „Ф”, О. установяване на нищожност на основание чл. 26, ал. 2, пр. 2 и на чл. 26, ал. 2, пр. 3 от ЗЗД на сключения между страните договор за покупко продажба, сключен на 30.3.2007 г.и обективиран в нотариален акт 84/2007 г.

Определението в прекратителната му част може да се атакува в едноседмичен срок от връчването му на страните пред Софийски апелативен съд.

Ако се обжалва и отмени определението за частичното прекратяване на производството, то тогава:

Дава възможност на ищеца да доведе свидетели за установяване на факта, че след сключване на договора е продължил да владее имота и че го е отдал под наем.

Да се изиска от НАП Б. справка за трудовата ангажираност на лицето Л. Н. М. за 2007 г. респ. дали е бил работодател.

Да се изиска от Областен диспансер за психиатрични заболявания- Б. справка, от която да е видно дали ищецът Л. Н. М. се води на отчет в болницата и дали същият е бил настаняван за лечение след 2006 г.

Задължава ищеца да се яви лично пред съда и да отговори на формулирания в отговора въпрос.

Дава възможност на ответника да ангажира свидетели при режим на довеждане за датата на с.з. за установяване на фактическите отношения по повод подписваните договори, с предмет процесния имот, както и за установяване на посочени в отговора действия, сочещи потвърждаване на сделката от попечителя.

Съдът ще се произнесе по искането за встъпване на трети лица-помагачи, поискани от ответника /ако искането се поддържа/ като за целта указва в едноседмичен срок да представи копия от отговора, обективиращ искането за привличане на третите лица, за да им се връчи.

Насрочва делото за 28.5.2015 г. - 13:30 ч.

Копие от определението да се връчи на страните.

Председател: