Р Е Ш Е
Н И Е № 148
гр.Перник,07.03.2018г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД-ПЕРНИК, десети граждански състав, в откритото съдебно заседание на тридесет и първи януари през две хиляди и осемнадесета година в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ИЛИНА ЗЛАТАРЕВА
при участието на секретаря Наталия
Симеонова, като разгледа докладваното от съдията гр.д.
№ 1969 по описа на съда за 2017г., и за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени
са за разглежданепри условията на последващо обективно съединение частичен
осъдителен иск с правно основание чл. 92 вр. с чл. 88 ЗЗД от „Леми Трафо“ ЕАД
гр. Перник против „Унико 99” ЕООД с. Кладница, Община Перник за сумата от
25 000 лв., претендирана като част
от неустойка в общ размер от 250 000 лв. за разваляне на предварителен
договор за продажба на недвижим имот от 16.02.2016г. и обратен иск с правно
основание чл. 21, ал. 2 вр. с чл. 45 ЗЗД срещу „Обединена Българска Банка” АД
гр. София, като трето лице-помагач на страната на „Унико 99” ЕООД с. Кладница срещу подпомаганата
страна за обезщетение от увреждащи действия, които се изразяват в подновяване и
несвоевременно заличаване на особен залог върху имота, предмет на
предварителния договор за покупко-продажба.
Ищецът „Леми Трафо“ ЕАД твърди, че на 16.02.2016г. сключил с ответника „Унико 99“ ЕООД предварителен договор за покупко-продажбата на 7544/14546 реална част от поземлен имот в гр. Перник с идентификатор №55871.506.160 /съгласно уточненията, направени от адв. Б. в първото и последното по делото заседание/по Кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Перник /„КККР“/, одобрени със заповед №РД-18-91/13.10.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК с адрес в кв. „Твърди ливади“, с площ на целия имот по скица 14 546 кв. и с начин на трайно ползване: за търговски обект, комплекс, при съседи на имота: поземлени имоти с идентификатори 55871.506.26, 55871.506.22, 55871.506.21, 55871.504.526 и 55871.505.488 за сумата от 2 500 000 лв. без ДДС. Твърди, че по силата на предварителния договор страните се задължили да сключат окончателен такъв в нотариална форма при условие, че в срок до 8 месеца в КККР на гр. Перник след предприемане на всички необходими процедури от страна и за сметка на продавача от имота му, предмет на договора, да бъде обособен и нанесен самостоятелен поземлен имот с площ от 7 544 кв.м. Страните се съгласили, че продавачът ще изпълни така договореното условие с предаването на скица на новообразувания имот. Твърди, че на 03.10.2016г. страните сключили допълнително споразумение, в което, като констатирали, че е изпълнено условието за обособяване на самостоятелния имот с площ от 7 544 кв.м., се съгласили предмет на предварителния договор да така образувания поземлен имот с идентификатор №55871.506.180 по КККР и нотариалното му прехвърляне да се състои на 31.10.2016г. в 10ч. в кантората на нотариус Р.М.с район на действие РС-Перник. Твърди, че при извършването на справка в имотния регистър в деня на сделката се установило, че на 31.03.2016г. в Служба по вписванията гр. Перник върху недвижимият имот било вписано подновяване на особен залог със заложен кредитор „Обединена Българска Банка“ АД и залогодател „Перник План“ ЕООД. С оглед на данните от справката, задължението на продавача по предварителния договор да прехвърли собствеността върху имота без същия да е обременен от вещни тежести, права и претенции на трети лица, както и с оглед на обстоятелството, че на 28.10.2016г. „Унико 99“ ЕООД уведомило банката, че подновяването на особения залог върху имота било неправомерно, с допълнително споразумение от 31.10.2016г. страните договорили да отложат сключването на окончателния договор за 10.11.2016г. В член 2 от същото споразумение страните предвидили, че ако и към тази дата особеният залог върху недвижимия имот в полза на третото лице-помагач не е заличен, предварителният договор ще се счита за автоматично развален по вина на купувача. Твърди, че на така уговорената допълнителна дата за сключване на окончателен договор при справка в имотен регистър установили, че особеният залог не е заличен, поради което страните не подписали нотариален акт за покупко-продажбата му.
Ищецът твърди, че съгласно член 7.1 от предварителния договор страните
изрично и безусловно са се съгласили, че дори да е настъпило условието за
сключване на нотариален акт, същият се счита за незабавно развален, без да се
дава на продавача допълнителен срок с предупреждение за изпълнение, ако на
датата, определена за нотариално изповядване на сделката, някое от дадените от
продавача изявления или декларации в член 5.1 (5.1.1 до 5.1.8.вкл.) се окаже
невярно или неточно заявено/декларирано, в това число, че имотът не е обременен
с вещни тежести и трети лица нямат претенции за имота. Съгласно Член 7.2 при
разваляне на договора в хипотезата на чл.7.1 продавачът дължи на купувача
заплащане на неустойка в размер на 10 % от продажната цена за имота, посочена в
настоящия договор или сумата от 250 000 лева.Твърди, че с нотариална покана
рег.№ 123, т. I, акт 9 от 24.01.2017г. на Нотариус Н. *** действие ПРС отправил
до ответното дружество покана с която го уведомил, че сключения предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот се счита за развален на основание
чл.7.1 от предварителния договор, без даване на срок за изпълнение, като го
поканил да заплати договорената неустойка от 250 000 лева по посочена в
поканата банкова сметка. ***ство на 31.01.2017г. Според ищеца въпреки
направените от негова страна отстъпки ответното дружество не изпълнило
задълженията си по предварителния договор и двата анекса към него, поради което
и договорът бил развален по вина на ответното дружество, което в тази хипотеза
дължало заплащане на уговорената неустойка от 250 000 лв.
При така изложените фактически твърдения отправя искане към съда да осъди
ответника да му заплати сумата от 25 000
лв., представлява частичен иск от общо дължимата се неустойка в размер на 250
000 лв., която ответникът дължал на
основание неизпълнен договор за продажба на недвижим имот, развален изцяло по
негова вина. Претендира разноски.
В срока по чл. 131 ГПК от ответника са постъпили
писмен отговор на исковата молба и обратен иск срещу „Обединена Българска
Банка“ АД – трето лице помагач на страната на ответника.
С отговора си „Унико 99“ ЕООД оспорва предявения иск с конктретни съображения, че неизпълнението на договора било по вина на банката. Признава всички останали твърдения на ищеца, но поддържа, че придобил собствеността върху имота, предмет на предварителния договор, от публична продан, проведена по изпълнително дело № 20157530400194 на ЧСИ Ст. Бадев с взискател „Обединена Българска Банка“ АД и длъжник „Перник-План“ ЕООД. Твърди, че след обявяването му за купувач платил цената за имота, при което същият му бил възложен с постановление на съдебния изпълнител. В тази връзка сочи, че узнал за подновяването на особения залог едва при извършена справка в имотен регистър по партидата на предишния собственик, както и че това вписване било от 31.03.2016г. – т.е. след датата на подписване на предварителния договор. Сочи, че веднага след като узнал за подновяването на 28.10.2016г. подал молба в банката за незабавно предприемане на действия по заличаване на вписаното подновяване на особения залог и провел среща с директора на клона на банката в гр.Перник, от където го уверили, че ще предприемат необходимото за заличаване на особения залог върху имота, предмет на предварителния договор. Сочи, че въпреки това до 10.11.2016г. банката не заличила особения залог, което станало причина да не се сключи предварителния договор и да отпадне действието му. Твърди, че впоследствие узнали, че причината за това е, че банката искала разноските по заличаването да се поемат от „Унико 99“ ЕООД. Сочи, че залогът бил заличен по молба на банката едва след датата, определена за оформяне на сделката по нотариален ред и след отпадане на действието на предварителния договор. Твърди, че при уважаване на главния иск срещу него от поведението на третото лице-помагач – вписване на 31.02.2016г. на подновяване на особения залог върху имота, предмет на предварителния договор, и забава в заличаването му поради непредприемане на своевременни добросъвестни действия за това, в правната му сфера ще настъпят вреди в размер на договорната неустойка за разваляне на договора - 250 000 лв., от които претендира част, или 25 000 лв., ведно със законната лихва от датата на предявяване на иска. Претендира разноски.
В срочно депозиран писмен отговор ответникът по обратния иск „Обединена Българска Банка“ АД оспорва същия като неоснователен със съображения за отсъствие на основание за разваляне на предварителния договор, антидатирането му, симулативност на процеса между главните страни и отсъствие на вина като елемент от фактическия състав за ангажиране отговорността на банката. В тази връзка развива конкретни съображения, че имотът не е бил обременен с вещни тежести, като действието на особения залог отпаднало с влизането в сила на постановлението за възлагането му на купувача по публичната продан. На следващо място сочи, че към 10.11.2016г. по партидата на „Перник план“ в Търговски регистър било вписано изрично частично заличаване на особения залог върху недвижимия имот, предмет на предварителния договор, като тази информация била общодостъпна чрез справка в интернет сайта на Агенция по вписванията. Оспорва достоверността на датите на сключване на предварителния договор и допълнитените споразумения, като поддържа, че същите били антидатирани. Твърди, че изпратеното до него писмо от 28.10.2016г. визирало друг предварителен договор – с „Кауфланд Бъгария ЕООД едн Ко“ КД за продажбата на имот с идентификатор 55871.506.181, който бил част от имот 55781.506.160. Сочи, че върху имота имало възбрана, която била заличена на 16.12.2016г. и че евентуално същата е била пречка за сключване на окончателния договор, а не подновяването на особения залог. Поддържа, че с подписването на предварителния договор „Унико 99“ ЕООД декларирало неверни обстоятелства, както и че същото дружество е разполагало със срок от около девет месеца, но е предприело действия по уведомяване на банката за необходимостта от заличаване на особеня залог едва в последния работен ден преди проектираната сделка. Сочи, че в рамките на пет работни дни предприело действия за заличаване на особения залог върху имота, което му коствало неимоверни усилия с оглед на изискванията за представителство на банката от двама изпълнителни директори, които действат само заедно, и за подаване на заявления пред Търговски регистър задължително по електронен път. В тази връзка подчертава, че при отчитане усилието за своевременно извършване на действията по заличаване на особения залог следвало да се съобрази и служебната ангажираност на изпълнителните директори на банката, които отговаряли за структура от над 3000 човека. Оспорва твърденията на „Унико 99“ ЕООД таксите за заличаването на особения залог да са събрани от него. Сочи, че вземанията на банката, които са обезпечени с особения залог, били от договор за кредит, задълженията по който не били погасени, поради което и „Обединена Българска Банка“ ЕАД имала интерес да поддържа обезпечението си. При условията на евентуалност прави правонамаляващо възражение – за намаляване размера на дължимата се от него суми при съобразяване с изложените твърдения за своевременност на предприетите действия.
Съдът,
след като прецени събраните по делото, доказателства, по реда на чл. 12 ГПК и
чл.235, ал.2 от ГПК, приема за установено
следното от фактическа страна:
От постановление
за възлагане на недвижим имот от 29.07.2015г. на ЧСИ С.Б.по изп. дело №
20157530400194 е видно, че със същото след проведена публична продан от
22.06.2015г. до 22.07.2015г. на „Унико-99“ ЕООД е възложен следния собствен на
длъжника по изпълнителното дело „Перник План“ ЕООД недвижим имот: поземлен имот
с идентификатор 55871.506.160 с площ по скица 14546 кв.м., ведно с изградените в
него сгради.
Видно от
удостоверение за идентичност на обект от кадастъра /на л. 402 от делото/, имот с идентификатор 55871.506.160 е
възникнал на 31.07.2009г. вследствие на обединяването на имоти с идентификатори
55871.506.23, 55871.506.24 и 55871.506.25.
От удостоверение
с изх. № 17/СЛУ-9481 от 29.01.2018г. / на
л. 403 от делото/ се установява, че имот с идентификатор 55871.506.160 е
идентичен с УПИ II и УПИ III в кв. 159а.
Установява се в
отношенията между „Леми Трафо“ ЕАД и „Унико 99“ ЕООД, че между същите е
подписан предварителен договор за покупко-продажба на част от поземлен имот от
16.02.2016г. с идентификатор 55871.506.160 /погрешно индивидуализиран в текста
на договора с идентификатор 55781.506.160/ по Кадастралната карта и
кадастралните регистри /„КККР“/ на гр. Перник с площ от 7 544 кв. м. за
сумата от 2 500 000 лв. без ДДС, платима еднократно - на датата на
сключване на окончателния договор. Със същия договор страните са уговорили в 8-месечен срок продавачът да предприеме и
извърши за своя сметка всички процедури с цел нанасяне на самостоятелен поземлен
имот с площ от 7544 кв.м. с от площта на притежавания от него поземлен имот с
идентификатор 55871.506.160. Договорено е изпълнението на това условие да се
удостовери със скица, след което всяка от страните има право да определи деня,
часа и нотариуса за нотариално изповядване на сделката. В чл. 5.1.5. от договора продавачът е
декларирал, че имотът не е обременен с никакви вещни тежести и обезпечения в
полза на трети лица за задължения на продавача или за задължения на предишни
собственици. В чл. 5.1.7. е предвидено, че недвижимият имот не е обект на
каквито и да било претенции от трети лица или права на трети лица на каквото и
да е основание, вкл. във връзка с предишни собственици. Видно от разпоредбата на чл. 7.1, със същата
страните са уговорили, че договорът се счита за незабавно развален, без да се
дава на продавача допълнителен срок с предупреждение за изпълнение, ако на
датата, определена за нотариално изповядване на сделката, някое от дадените от
продавача изявления и декларации в чл. 5.1 се окаже невярно или неточно
заявено/декларирано. Посочено е, че наличието на невярно или неточно
деклариране се удостоверява чрез справка в имотния регистър, направена в деня
на нотариално изповядване на сделката за 10 години назад. Видно от текста на
чл. 7.2. страните са уговорили при разваляне на договора в хипотезата на чл.
7.1. продавачът да дължи на купувача неустойка в размер на 10 % от продажната
цена за имота.
По делото са
изискани и приложени преписките, образувани пред Община Перник /на л. 347-342 от делото / и пред
Службата по геодезия, картография и кадастър –Перник /на л. 270-288 от делото/ във връзка с промените в регулационния
статут на процесния имот.
Видно от първата
от цитираните преписки, същата е образувана по заявление с вх. №
16/СЛУ-6147/29.07.2016г. от „Унико-99“
ЕООД за съгласуване и одобряване на ПУП-план за регулация и застрояване на УПИ II в кв.
159а. От обяснителната записка към проекта за частично изменение на ПУП-ПРС /на л. 360 от делото/ се установява,
че желанието на възложителя е от съществуващия УПИ II – за обществено обслужване,
за търговски център, офиси и др. да се обособи нов УПИ III
– за обществено
обслужване с площ от 7000 м2.
Не се спори между
страните и видно от представената заповед №1849/18.08.2016г. на Кмета на Община
Перник със същата е одобрен проектът за изменение на ПУП-ПР и ПЗ. Заповедта е
съобщена на заинтересованите лица – „Унико-99“ ЕООД и „Кауфланд-България ЕООД
едн КО“ КД.
Видно от
представените документи от втората от цитираните преписки – пред Службата по
геодезия, картография и кадастър –Перник, същата е образувана по заявление с
вх. № 16/СЛУ-6753/25.08.2016г. По преписката са приложени скица-проект за
разделяне на поземлен имот с идентификатор 55871.506.160 на два новообразувани поземлени имота с проекти идентификатори
55871.506.180 с площ от 7 544 кв. м. и 55871.506.181 с площ от 7 000
кв.м.
От справка в Търговски
регистър по партидата на „Перник План“ ЕООД се установява, че по заявление от
14.03.2016г. на третото лице-помагач на 18.03.2016г.
е подновено вписването на
особен залог на търговското предприятие на заложния длъжник.
По делото са
представени справки и удостоверения от Служба по вписванията-Перник, от които
се вижда, че това подновяване на особен залог е отразено и по партидата на
„Перник План“ ЕООД с отбелязване от 31.03.2016г.
От представеното
допълнително споразумение №1 от 03.10.2016г. към предварителния договор за
покупко-продажба между „Унико-99“ ЕООД и „Леми Трафо“ ЕАД в отношенията между
същите се установява, че страните са констатирали изпълнението на условието за
обособяване на самостоятелен имот с идентификатор 55871.506.180 с площ от
7 544 кв. м. от издадената скица за същия имот със същата дата /навсякъде
в текста на договора новообразуваният имот е погрешно идентифициран с посочването
на идентификатора 55781.506.160/. В текста на чл. 4 и 5 от договора е
предвидено, че по предложение на купувача страните се уговарят нотариалното
изповядване на сделката да се състои на 31.10.2016г.
От представените
удостоверения и справки в Имотен регистър се установява, че на 27.10.2016г. по
искане на ЧСИ С.Б.са заличени възбрани, вкл. върху имота, предмет на процесната
прехвърлителна сделка.
В изисканата по
реда на чл. 192 ГПК документация от „Кауфланд България ЕООД енд КО“КД по
подготовката и сключването на нотариален акт за покупко-продажбата на
поземления имот с идентификатор 55871.506.181 с площ от 7000 кв. м. / на л. 289-343 от делото/ се съдържа
платена справка от имотен регистър при Служба по вписванията-Перник към
21.10.2016г. по партидата за имот с идентификатор 55871.506.160, в която се
съдържа отбелязване за подновяване вписването на особения залог върху
предприятието на „Перник План“ ЕООД и данни за наложени възбрани. Представени
са предварителен договор за покупко-продажба на поземления имот с идентификатор
55871.506.181 от 28.10.2016г. и нотариален акт за покупко-продажбата му от 13.12.2016г.
Видно от искане
от „Унико-99“ ЕООД до „Обединена Българска Банка“ АД, същото е заведено в
деловодството на адресата на 28.10.2016г. В текста на искането е посочено, че
по партида на собствения на „Унико-99“ ЕООД недвижим имот с идентификатор
55871.506.160 /отново погрешно индивидуализиран/ е подновено вписването на
особен залог на предприятието на предишния собственик и заложен длъжник
„Перник-План“ ЕООД. Посочено е, че „Унико-99“ ЕООД е сключило предварителен
договор за продажбата на имота, от където се извежда искане за незабавно
предприемане на действия по заличаване на особения залог върху този имот от
страна на банката.
Не е спорно в
отношенията между „Унико-99“ ЕООД и „Леми-Трафо“ ЕАД, че с анекс от
31.10.2016г., същите, като са констатирали от справка в имотен регистър по
партидата на „Унико-99“ ЕООД и предишни собственици, че върху имота, предмет на
предварителния договор от 16.02.2016г., е вписано неправомерно подновяване на
особен залог със заложен кредитор „ОББ“ АД и залогодател „Перник План“ ЕООД, са
постигнали съгласие да отложат сключването на окончателен договор със седем
работни дни – за 10.11.2016г. от 10ч. Видно от текста на допълнителното
споразумение, страните са уговорили изрично, че ако и към тази дата в Служба по
вписванията-гр. Перник не е заличен вписания в полза на ОББ АД особен залог
върху недвижимия имот на продавача, сключеният между страните предварителен
договор ще се счита за автоматично развален по вина на продавача.
Видно от
представените от третото-лице-помагач писмени доказателства, на 02.11.2016г. е
извършено нотариално удостоверяване на подписите на представляващите банката
двама изпълнителни директори за частично заличаване на вписването на залога на
търговско предприятие по партидата на „Перник План“ ЕООД /декларация-заявление на л. 175 от делото/.
От указания №
20161104121959/07.11.2016г./ на л. 178 от
делото/ се установява, че като е разгледало
заявлението за частично заличаване на особения залог, подадено от двамата
изпълнителни директори на банката на 04.11.2016г., длъжностното лице по
вписванията е дало указания за отстраняване нередовности в нотариалното
удостоверяване на заявлението-декларация.
По делото е
представено декларация-заявление със същото съдържание и издатели с нотариално
удостоверени подписи от 08.11.2016г.
Видно е от
справка по партидата на „Перник План“ ЕООД в Търговски регистър, че въз основа
на подаденото заявление е извършено вписване на заличаването на особения залог
на 11.10. 2016г., за което е издадено удостоверение с изх. № 2016111111144 от
същата дата / на л. 183 от делото/.
Представени са
обратна разписка до Служба по вписванията –Перник от ОББ АД с дата на изпращане
17.11.2016г. и дата на получаване 21.11.2016г./ на л. 185 от делото/, както и
документи, удостоверяващи плащане на такси към Търговски и Имотен регистър,
изходящи от „ОББ“ АД.
От представените
справки по партидата на „Перник План“ ЕООД и удостоверения от Служба по
вписванията-Перник, се установява, че частичното заличаване на особения залог
върху процесния имот е отразено по партидата на предишния му собственик на
21.11.2016г.
По делото е
приета като доказателство нотариална покана от „Леми Трафо“ ЕАД до“Унико 99“
ЕООД за изплащане на процесната договорна неустойка поради разваляне на
предварителния договор за покупко-продажба по вина на продавача, оформена като
депозирана пред нотариуса на 24.01. 2017г. и връчена с обратна разписка по
пощата на адресата й на 31.01.2017г.
Останалите
събрани писмени доказателства съдът не обсъжда, като неотносими.
По делото са
събрани гласни доказателства чрез разпита на четирима свидетели – Т.П.Д./оперативен
счетоводител в „Леми Трафо“ ЕАД, Ю.Г.К./бизнес партньор на „Леми Трафо“ ЕАД/, М.М.М./адвокат
– консултант по процесната сделка, нает от „Унико-99“ ЕООД/ и Я.Е.К./на длъжност отчетник-счетоводство
при „Унико-99“ ЕООД./
С оглед забраната
по чл. 164, ал. 1 т. 1 ГПК съдът ползва и кредитира събраните гласни
доказателства като последователни, житейски логични и непротиворечащи на
останалия събран по делото доказателствен материал, но само за установяване
обстоятелството, че между главните страни в настоящия процес са водени
неуспешни преговори за сключване на договор за покупко-продажба на недвижим
имот в гр. Перник. В останалата им част, показанията или са недопустими, или имат
неубедителен характер, като непоследователни и противоречиви– относно
местонахождението на имота /до магазин „Билла“ според св. М./, причините за
провалянето на сделката /запор, възбрана, особен залог/, източникът на
средствата за заплащане на продажната цена
/ кредитни линии и/или само оборотни средства/ и т.н., поради което
съдът не би могъл безрезервно да даде вяра на заявеното от свидетелите. Отделно
от това, съгласно трайната практика на ВКС, вкл.
обективирана в решение № 80 от 17.07.2013 г. по гр. д. № 161/2012 г. и решение
№235/04.6.2010 г. по гр.д.№176/2010 г. на ВКС, II г.о. абсолютно недопустимо е със
свидетелски показания да се установява достоверна дата на частен документ.
При така установената фактическа
обстановка съдът прави следните правни изводи:
По
иска с правно основание чл. 92 ЗЗД
Искът е основателен.
Установява се по безспорен начин в отношенията между „Унико-99“ ЕООД и „Леми Трафо“ ЕАД, че между тях е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот на 16.02.2016г., както и че договорът е развален автоматично и по вина на продавача-ответник в настоящето производство, при условията на чл. 2 от допълнително споразумение №2 от 31.10.2016г. –поради това, че на датата за сключване на окончателен договор 10.11.2016г. не е заличен вписвания в полза на ОББ АД особен залог върху недвижимия имот по партидата на предишния му собственик „Перник План“ ЕООД.
Страните са уговорили изрично комисорна клауза, при която двустранният договор се счита за развален при дерогиране изискванията на чл. 87, ал. 1 ЗЗД за даване на разумен срок за изпълнение и нарочно изявление от изправната страна. На основание чл. 8 и чл. 9 ЗЗД такава уговорка е действителна. Това е така, защото нормата на чл. 87, ал. 1 ЗЗД е диспозитивна и страните могат свободно да уговорят правните последици при неизпълнение на договорно задължение. При наличието на такава клауза (лекс комисория) неизпълнението автоматически и незабавно прекратява действието на договора. В свое решение №1181 от 12.10.1999г. на ВКС по гр.д. № 511/99г. върховната съдебна инстанция е посочила че комисорната клауза е напълно действителна и че се корени в общото начало за автономията на волята на страните, които са свободни да моделират своите облигационни отношения, стига да не са в противоречие на закона. В този смисъл са още Решение №131 от 13.11.2009г. на ВКС по т.д. № 661/2008г. II т.о., Т.К., Решение №251 от 07.01.2013г. на ВКС по т.д. №1001/2011г. II т.о., ТК, Решение №31 от 13.11.2009г. по т.д. №661/2008г. на II т.о. и решение №47от 31.03.2011г. по т.д. №706/2010г. на II т.о.
Отново по аргумент от автономията на волята, без правно значение в отношенията между страните по предварителния договор е дали подновяването на вписването на особения залог по партидата на предишния собственик на имота действително има характера на тежест и застрашава правата на приобретателя по евентуална последваща прехвърлителна сделка. С подписването на допълнителното споразумение от 31.10.2016г. ответникът в настоящето производство е поел изрично задължение да отговаря, ако в срок до 10.11.2016г. /6 работни дни/ в Служба по вписванията, гр. Перник, не е заличен вписания в полза на банката особен залог върху имота. Т.е. с цитираното допълнителното споразумение продавачът е поел задължението да отговаря за действието на трети лица- в т.ч. заложният кредитор и служителите му и длъжностните лица по вписванията в търговския и имотен регистър и страните са договорили при неизпълнение на това условие в отношенията помежду им договорът да се счита за автоматично развален по вина на продавача. Поради това и ирелевантно за ангажиране отговорността на ответника в настоящето производство е обстоятелството, че неизпълнението не се дължи на негово лично виновно поведение, доколкото същият сам е обещал на ищеца да отговаря за действията на трети лица. Такава уговорка е действителна, а съгласно разпоредбата на чл. 23 ЗЗД, този, който е обещал задължението или действието на едно трето лице, е длъжен да обезщети другата страна, ако третото лице откаже да се задължи или ако не извърши обещаното действие. Ако третото лице не извърши уговореното от обещателя действие, или откаже да се задължи, обещателят дължи обезщетение на съконтрахента си на общо основание, но това не влияе на действителността на самия договор /Решение № 159 от 22.02.2016 г. по т. д. № 1871 / 2014 г. на Върховен касационен съд, 2-ро тър. отделение/.
Ето защо съдът намира, че по делото между главните страни е установено възникването на основание за претендираното компенсаторно неустоечно задължение – договорът между тях е прекратен едностранно по вина на ответника в настоящето производство, поради което и по аргумент от изричните им уговорки и на основание чл. 23 ЗЗД, ответникът дължи на ищеца неустойка в размер на десет процента от продажната цена, или 250 000 лв. Искът е предявен като частичен, поради което и същият се явява основателен за пълния му размер от 25 000 лв.
По обратния иск с правно основание чл. 21,
ал. 2 ЗЗД
Искът е неоснователен.
Съгласно чл.21, ал.1 ЗЗД договорът поражда действия между страните, а спрямо трети лица - само в предвидените в закона случаи. Това означава, че и правата за търсене на отговорност за неизпълнение се осъществяват само между страните по договора. Наистина, разпоредбата на чл.23 ЗЗД създава правна възможност за обещаване задължението или действието на трето лице, но от това обещание задължения за третото лице не възникват, а те са за обещателя, който е и правно обвързаният, в какъвто смисъл е постоянната практика на ВКС – решение № 118/2011 год., по т.д.№ 474/2009 г. на ІІ т.о. Затова и ако третото лице не извърши уговореното от обещателя действие, или откаже да се задължи, обещателят дължи обезщетение на съконтрахента си на общо основание.
В чл.21, ал.2 ЗЗД е установен специален деликтен състав за отговорност за вредите, причинени от трети лица, които недобросъвестно попречат за изпълнението на договор. С поведението си третото лице – делинквент следва противоправно да възпрепятства изпълнението на задължение по договора. Предизвиканото от деянието неизпълнение на задължение по договора може да бъде във всичките му проявни форми – пълно неизпълнение или неточно изпълнение /в качествено, количествено или срочно отношение/, вкл. по отношение на акцесорните права, като правото на предпочитателно удовлетворение. Вредите следва да са последица от поведението на третото лице, като причинно - следствената връзка е усложнена: възпрепятстващо противоправно действие - неизпълнение на договора - вреда. Увредено лице се явява страна по съществуващо договорно правоотношение. Изискването за наличието на недобросъвестност на третото лице сочи на умисъл като форма на вината, поради което вината не се презюмира / в този смисъл е Решение № 126 от 18.06.2015 г. по т. д. № 3223 / 2013 г. на Върховен касационен съд, 1-во тър. отделение/.
По настоящето дело не се установява при условията на пълно и главно доказване третото лице-помагач виновно да е попречило на изпълнението на договора. Напротив, установява се, че в рамките на няколко работни дни от уведомяването й на 28.10.2016г. банката е организирала подписването и заверката на декларацията-съгласие за частично заличаване на подновяването на особения залог от двамата представляващи я и е депозирала същата пред първичния, единен и общодостъпен Търговски регистър, с което се изчерпва и кръгът на действията, за които може да се търси отговорността й за пасивност и несвоевременност.
Съгласно чл. 19 ЗТР заявленията за вписване, заличаване и обявяване на актовете по чл. 14 се разглеждат от длъжностно лице по регистрация по реда на постъпването им в срок от три работни дни – т.е. поне половината от уговорения в допълнителното споразумение срок за заличаване на особения залог в Службата по вписванията е бил необходим за провеждане на регистърното производство пред първичния Търговски регистър. При това положение не може да се ангажира отговорността на банката за това, че страна по чуждо за нея облигационно правоотношение е поела несъгласувано задължение кредитната институция не просто да инициира, а успешно да финализира производства по вписване на изявлението й за заличаване на особения залог в първичния търговски и във вторичния имотен регистър в рамките на осем работни дни от уведомяването й.
Нещо повече, съгласно чл. 11 ЗТР търговският регистър е публичен и всеки има право на свободен и безплатен достъп до базата данни, съставляваща търговския регистър, в т.ч. и до подадените заявления, а съгласно чл. 7, ал. 2 от същия закон третите лица могат да се позоват на подлежащо на вписване обстоятелство, макар и вписването още да не е извършено. Цитираните разпоредби навеждат на извод, че към уговорената крайна дата за сключване на окончателния договор за страните по него не е имало съмнение, че банката не поддържа, желае и е предприела необходимото, за да бъде заличено действието на подновяването на особения залог по отношение на процесния недвижим имот.
Наред с това, имуществото, предмет на предварителния договор, е отчуждено от партимониума на заложния длъжник и в случай, че банката е искала да се ползва от реда си на предпочитание по ЗОЗ, същата е следвало да инициира производство по вписване по партидата на приобретателя на имота, а не само по партидата на заложния длъжник. Такова вписване не е направено по партидата на „Унико-99“ ЕООД, а вписването на подновяване действието на особения залог пред Търговски регистър, видно от приложените към заявлението документи, е направено общо за предприятието, без в същото да се изброяват включените в патримониума му недвижимости. От тук следва извод, че правата на последващия приобретател на имота по никакъв начин не са застрашени от подновеното вписване на особения залог по партидата на предишния собственик и обстоятелството, че „Унико-99“ ЕООД е поело договорно задължение да отговаря за това обстоятелство не обосновава извод за ангажиране отговорността на банката в хипотезата на чл. 21, ал. 2 ЗЗД.
Недоказано е и възражението на ответника по първоначалния иск, че банката е поискала разноските по заличаването да са за негова сметка. С определението за насрочване на делото на основание чл. 101, ал. 1 ГПК съдът е указал на страната, че не сочи описаното като приложение към отговора на исковата молба доказателство в тази връзка и такова не е ангажирано до приключване на съдебното дитене пред настоящата инстанция. Напротив, третото лице-помагач удостоверява, че всички дължими плащания са направени за негова сметка.
Изложеното навежда на извод и за вероятната основателност на другото релевирано от банката възражение – за антидариране на предварителния договор и допълнителните споразумения към него и симулативност на процеса между главните страни. В тази връзка следва да се подчертае на първо място съвпадението в датата на сключване на предварителния договор с „Кауфланд България ЕООД едн Ко“ КД и датата на изпращане на уведомлението до ОББ“АД“ за заличаване на особения залог поради сключен един предварителен договор за покупко-продажбата му – и двата документа са от 28.10.2016г. Прави впечатление, че само и единствено в документацията, представена от „Кауфланд България ЕООД едн Ко“ КД се съдържа удостоверение за вещни тежести по партидата на имота, издадено на 21.10.2016г., в което фигурират както процесният особен залог, така и възбрани върху имота, които са били заличени в деня преди подписване на предварителния договор с „Кауфланд България ЕООД едн Ко“ КД. Нещо повече, в обяснителната записка към преписките по предложението за изменение на регулационния статут на процесния имот се иска да се обособи нов имот с площ от 7 000 кв.м., който е с видимо по-правилна форма от оставащите 7 453 кв.м., и граничи с друг собствен на „Кауфланд България ЕООД едн Ко“ КД недвижим имот. Правилата на житейската и инвеститорска логика обосновават извод за вероятната основателност на тезата на банката предприетите действия по разделяне на имотите да са с цел проектиран договор с „Кауфланд България ЕООД едн Ко“ КД. Поради това съдът не възприема възражението на главните страни, че от датата на иницииране на производството по промяна в регулационния статут на имота частният документ-предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, има достоверна дата по отношение на третите лица, каквото в случая е банката. Съгласно цитираната и по-горе трайната практика на ВКС, вкл. обективирана в решение № 80 от 17.07.2013 г. по гр. д. № 161/2012 г. и решение №235/04.6.2010 г. по гр.д.№176/2010 г. на ВКС, II г.о., абсолютно недопустимо е със свидетелски показания да се установява достоверна дата на частен документ.
По изложените съображения съдът намира, че релевираната претенция за ангажиране отговорността на третото лице-помагач следва да се отхвърли .
По разноските:
С
оглед изхода на “Унико-99” ЕООД следва да бъде осъдено да заплати на
„Леми-Трафо“ ЕАД сумата от 1000 лв. за платена държавна такса по делото и 1200
лв. за направените разноски за платен адвокатски хонорар, съобразно
представения списък по чл. 80 ГПК.
Третото
лице-помагач „Обединена Българска Банка“ АД има право на разноски като ответник
по предявения срещу него обратен иск, поради което и “Унико-99”
ЕООД следва да бъде осъдено да му заплати сумата от 450 лв. за юрисконсултско
възнаграждение.
Така
мотивиран, съдът
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА „УНИКО 99” ЕООД с. Кладница, Община Перник с ЕИК *********
да заплати на „ЛЕМИ ТРАФО“ ЕАД гр. Перник с ЕИК ********* по иск с
правно основание чл. 92 вр. с чл. 88 и 87, ал. 1 ЗЗД сумата от 25 000 лв.,
претендирана като частен иск за
неустойка в общ размер от 250 000 лв. за разваляне на предварителен
договор от 16.02.2016г. за покупко-продажбата реална част с площ от 7544 кв.м.
от поземлен имот в гр. Перник с идентификатор №55871.506.160 по Кадастралната
карта и кадастралните регистри на гр. Перник,
одобрени със заповед №РД-18-91/13.10.2008г. на Изпълнителния директор на
АГКК, с адрес в кв. „Твърди ливади“, с площ на целия имот по скица 14 546
кв., ведно със законната лихва върху
тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба- 13.04.2017г. до
окончателното й изплащане, както и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 2 200
лв., представляваща направени разноски по делото за държавна такса и
адвокатски хонорар.
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от „УНИКО 99” ЕООД, с. Кладница,
Община Перник с ЕИК ********* срещу
„ОБЕДИНЕНА БЪЛГАРСКА БАНКА” АД гр. София с ЕИК ********* обратен иск
с правно основание чл. 21, ал. 2 вр. с чл. 45 ЗЗД за сумата от 25 000 лв.,
претендирана като обезщетение от увреждащи действия, които се изразяват в
подновяване и несвоевременно заличаване на особен залог върху имота, предмет на
предварителния договор от 16.02.2016г. за покупко-продажба на реална част с
площ от 7544 кв.м. от поземлен имот в гр. Перник с идентификатор №55871.506.160
по Кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Перник.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК „УНИКО 99”
ЕООД с ЕИК ********* да заплати на
„ОБЕДИНЕНА БЪЛГАРСКА БАНКА” АД гр. София с ЕИК ********* сумата от 450 лв.
за юрисконсултско възнаграждение по делото.
Решението е постановено при
участието на „ОБЕДИНЕНА БЪЛГАРСКА БАНКА” АД гр. София с ЕИК ********* като
трето лице-помагч на страната на ответника „УНИКО 99” ЕООД с ЕИК ********* .
Решението
може да се обжалва пред Окръжен съд-Перник с въззивна жалба в двуседмичен срок
от връчването му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: