№ 79
гр. Благоевград, 13.02.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ЧЕТВЪРТИ ВЪЗЗИВЕН
ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети януари през
две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Николай Грънчаров
Членове:Владимир Ковачев
Атанас Иванов
при участието на секретаря Герасим Ангушев
като разгледа докладваното от Атанас Иванов Въззивно гражданско дело №
20241200501313 по описа за 2024 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е въззивно и е образувано по жалба, подадена от З. С.
Е., ЕГН **********, срещу решение № 288/ 04.09.2024 г., постановено по
гражданско дело № 753/ 2022 г. на Pайонен съд – Разлог, с което допуснато на
основание чл. 33, ал. 2 от ЗС, по иска, предявен от Т. М. К., ЕГН **********, с
постоянен адрес в гр. Якоруда, ул. „***“ №1 срещу З. С. Е., ЕГН **********, с
адрес в гр. Якоруда, ул. „***“ №1 и А. М. Ч., ЕГН **********, с адрес в
с.Кралев дол, общ.Перник, ул. „***“ №20, ищецът Т. М. К., ЕГН **********
да изкупи правото на собственост върху ½ от УПИ II, пл.№ 1068 в квартал 70
по плана на гр. Якоруда, с площ от 408,70 кв.метра, ведно с първи жилищен
етаж със застроена площ от 80,00 кв.метра от двуетажна жилищна сграда,
ведно с ½ идеални части от общите части на къщата, тавана и мазето, при
условията, договорени на 02.03.2022 г. от продавача Р.Д.К., бивш жител на
гр.Якоруда, притежавал ЕГН **********, починал на 04.04.2022г. (с
единствен наследник А. М. Ч., ЕГН **********) и З. С. Е., ЕГН **********, в
качеството на купувач, обективирани в нотариален акт за продажба на
недвижим имот № 110, том I, дело 101 от 2022г. на нотариус с район на
действие – Районен съд – Разлог, вписан в Служба по вписванията – Разлог с
№184, том трети, дело №468 от 2022г., ПРИ УСЛОВИЕ, че в едномесечен
срок от влизане на настоящото съдебно решение в законна сила ищецът Т. М.
К., ЕГН ********** заплати на единствения наследник на Р.Д.К. – А. М. Ч.,
сумата от 6599,55 лв. (шест хиляди петстотин деветдесет и девет лева и
1
петдесет и пет стотинки), като е указано на Т. М. К., ЕГН **********, с
постоянен адрес в гр. Якоруда, ул. „***“ №1, че ако не заплати дължимата
сума в едномесечен срок от влизането на решението в сила, настоящото
решение се счита обезсилено по право, както и са присъдени разноски по
делото, с искане за неговата отмяна и отхвърляне на предявения иск.
Навежда се възражение, че съдебното решение е неправилно и
незаконосъобразно, постановено при нарушение на материалният закон и на
процесуалните правила. Поддържа се, че исковата претенция е неоснователна,
тъй като процесното жилище е самостоятелно жилище и не е налице
съсобственост.
Поддържа се, че предявеният иск е неоснователен, тъй като този иск не
се прилага при етажната собственост, а само при наличие на съсобственост.
Сочи се, че ако има кадастър в град Якоруда, то по кадастралната карта двата
жилищни етажа щели да бъдат описани като самостоятелни обекти в сграда.
От представените нотариални актове, е видно че това са два самостоятелни
имота в режим на етажна собственост и не е налице съсобственост.
Поддържа се, че ако се приеме обратното, то във всеки един блок бе се
създало условие да се изпращат покани до всички собственици на отделните
апартаменти, което е абсолютно алогично. В общият парцел има една
жилищна сграда с два отделни апартамента - самостоятелни обекти в сграда,
има и още две сгради в парцела - жилище и търговски обект. Прави се довод,
че са налице цели четири самостоятелни обекта в парцела. След като има два
жилищни етажа и една самостоятелна жилищна сграда, в парцелът, чийто
собственик е дъщерята на ищецът и ищецът, видно от данъчната оценка
представена от ищеца. Това означавало, че в парцела има четири
самостоятелни обекта, които се обслужват от парцела и той губил своят
самостоятелен характер, тъй като вече е с обслужващ характер на
съществуващите сгради. Тези съществуващи сгради са самостоятелни обекти и
са предмет на разпоредителни сделки с отделни собственици, които нямат
задължението да канят съсобственикът на парцела да изкупи техните
самостоятелни обекти.
Поддържа се, че поради липса на съсобственост, липсва и правен
интерес от водене на настоящето дело, тъй като е налице само и единствено
съсобственост на парцела, но поради липсата на самостоятелен характер,
поради наличие на няколко постройки и изгубил своят самостоятелен
характер, парцелът не може да бъде предмет дори на дело за делба, тъй като
той има само и единствено обслужващ характер на три постройки в него и на
три собственици на различни сомостоятелни обекти.
Прави се довод, че в УПИ II -1068, в кв. 80 по плана на град Якоруда е
възникнала етажна собственост, при която построените в него сгради и/или
обекти в сградите, имат различен собственик, а мястото е обща част и към
всяка сграда и/или обект се припадат съответни идеални части от мястото.
Също така има и две сгради в този парцел, които са собственост на ищеца и на
2
нейната дъщеря. Навежда се, че при прехвърляне на съответните идеални
части от мястото на собственик на отделни обекти/сгради, построени в него,
право на изкупуване не възниква, в който смисъл е и трайната практика на
ВКС - решение № 101 от 11.02.2009 г. на ВКС по го. д. № 461/2008 r., IV г. о.,
решение № 858 от 23.12.2009 г. на ВКС по гр. д. № 3069/2008 г„ / г. о„
решение № 978 от 13.01.2010 г. на ВКС по гр. л. № 2413/2008 г„ / г, о„
решение № 466104.12.2020 г. по гр.л. № 2459/2020 г. на ВКС, I ГО.
Поддържа се, че не съществува съсобственост, която да определя
приложението на чл. 33 от ЗС в настоящият случай. Установило се по
безспорен начин,че само и единствено съсобствен е парцелът, но той
обслужва няколко самостоятелни сгради и няма самостоятелен характер - не
може да остане в изключителна собственост на един дори и при дело за делба.
На един от двамата съсобственика може да остане само лично при съгласие и
прехвърляне доброволно от страна на един съсобственик.
Оспорват се изводите на съда относно факта , че след парцела няма
статут на обща част, той има обслужваща функция тъй като е загубил своят
самостоятелен характер и обслужва всички сгради, построени в него. Този
факт е безспорен и не променя характера на самостоятелният жилищен етаж
по никакъв начин.
Поддържа се, че съгласно чл. 38 от Закона за собствеността при сгради, в
които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи
на всички собственици са: земята, върху която е построена сградата; дворът;
основите; външните стени; вътрешните разделителни стени между отделните
части; вътрешните носещи стени; колоните; трегерите; плочите; гредоредите;
стълбите; площадките; покривите; стените между таванските и избените
помещения на отделните собственици; комините; външните входни врати на
сградата и вратите към общи тавански и избени помещения; главните линии
на всички видове инсталации и централните им уредби; асансьорите;
водосточните тръби; жилището на портиера и всичко друго, което по
естеството си или по предназначение служи за общо ползване. Навежда се, че
общите части следва да бъдат всичко, което не е идеална част или още по-
накратко казано - всяка част на сградата, осигурява достъпа на всяко лице до
неговите идеални части. Общите части биват два вида: Общи части в сграда
по естество - стълбище, площадки, асансьор, покрив, комини, стени,
водосточни тръби и др. и Общи части по предназначение - Това са
допълнителни общи части, които дават допълнителни удобства на живущите -
двор, градина, партер и др.
Сочи се, че извън тези части в настоящия случай е налице абсолютна
индивидуална собственост на етажа на въззивника, както и етажа на ищеца,
всичко останало е сьсобствено и представлява общи части от сграда и идеални
части както и дворното място, което е с обслужващ характер.
Поддържа се, че предявеният иск по чл. 33 от ЗС Е НЕДОПУСТИМ
ПОРАДИ ПРОПУСНАТ ПРЕКЛУЗИВЕН СРОК. Срокът от 2 месеца и
3
преклузивен и законодателят не е предвидял възможност за се предявявя от
узнаването, тъй като всеки един ищец би злоупотребил с предявяване на този
иск ако можеше по всяко едно време да доказва със свидетелки показания как
е разбрал някога, а не в двумесечният срок. Практиката е категорична в тази
насока и този иск може да бъде предявен само и единствено в двумесечен
срок от продажбата на имота. Договорът за покупко - продажба на недвижим
имот е подписан на 02.03.2022г. и срокът да бъде предявен този иск е изтекъл
на 02.05.2022 г. Сочи се, че въпросът за началото на срока по чл. 33, ал. 2 ЗС -
за съществуването или не на потестативното материално право на изкупуване
е такъв по съществото на правния спор, поради което обуславя
основателността, а не допустимостта на иска. В този смисъл е приложеното по
делото Определение № 329 от 06.10.2008 г. по ч. гр. д № 1543/2008 г. на IV г.
о. на ВКС.
Поддържа се, че след като е установен люментът на фактическо
узнаване за промяна на собственика на претенлиранота за изкупуване
идеална част от съсобствеността, то от този момент е възникнало
потестативното право и тече срокът за неговото прелявяване в съда. Това е
моментът, от който обективно за съсобственика, претенлиращ изкупуване
по чл. 33 ЗС, съществува възможност да узнае и всички условия на сключения
логовор за покупко-пролажба, тъй като послелният е от категорията на
слелките, поллежащи на вписване, а самото вписване има оповестително
лействие (Решение № 1 /23.01.2009 г. по гр. д. № 5355/2007 г. на ВКС, 11-ро г.
о.). Сочи се, че договорът за покупко-продажба на недвижим имот е подписан
на 02.03.2022 г. и срокът да бъде предявен този иск е изтекъл на 02.05.2022 г.
Изводите на първоинстанционният съд са изключително оскъдни, и
повърхностни, едностранчиво съдът е обсъдил само и единствено момента на
узнаване, но липсва обосновка относно възражението, че жилищния етаж на
въззивника-ответник е съсобствен на ищеца.
Прави се искане пред въззивният съд за отмяна на решение № 288/
04.09.2024 г., постановено по гражданско дело № 753/ 2022 г. на Pайонен съд –
Разлог, като съдът да отхвърли иска.
Прави искане за разноски в настоящето производство.
Във въззивната жалба не се правят искания за събиране на нови
доказателства при въззивната проверка, като се иска присъждане на сторените
при второинстанционната проверка разноски.
В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК, е постъпил отговор по въззивната
жалба от въззиваемата страна. Поддържа се, че решението на първата
инстанция е правилно и законосъобразно, постановено при правилно
приложение на материалния и процесуалния закон.
Сочи се, че е неоснователно възражението във въззивната жалба, за
самостоятелност на жилищния етаж и липса на съсобственост.
Сочи се, че PC - Разлог правилно е изложил в своите мотиви, че в случая
не се спори между страните и се установило по безспорен начин от
4
представените по делото писмени доказателства, че ищеца е единствен
наследник на Д.М.К., в качеството й на негова майка, като Д.К. е признат за
собственик, видно от нот. акт от 15.05.2013 г., на 1/2 от У ПИ парцел II, с пл.
№ 1068 , попадащ в , кв.70 по плана на гр. Якоруда, с площ от 408,70 кв.м.,
ведно с ВТОРИ ЖИЛИЩЕН ЕТАЖ, със застроена площ от 80 кв.м. от
двуетажна жилищна сграда, намираща се в имота.
Тъй като Д.К. е придобил имота въз основа на изпълнен фактически
състав на придобивната давност, същият е придобил собствеността на
първично придобивно основание, поради което предходни разпореждания с
тази част от имота са неотносими към спора. Прави се довод, че към момента
на атакуваната сделка от 2022 г. ищецът - Т. К., притежава качеството на
съсобственик, тъй като е единствен наследник от втори ред на праводателя си.
От друга страна, в парцела са налице няколко сгради, които са
изключителна собственост на няколко лица. Както се посочи и по-горе, А. е
едноличен собственик на масивна сграда - търговски обект, находящ се в
парцела. Налице е съсобственост между Т. К. и А. Н. /по мъж/ и на едноетажна
масивна жилищна сграда, построена в дъното на УПИ парцел II, с пл. Nq 1068,
попадащ в кв.70, по плана на гр. Якоруда.
Правилно, много подробно и мотивирано PC - Разлог изложил и
съображения относно дворното място, а именно: Съгласно Решение №124 от
20.10.2014 г. на ВКС по гр. д. №2054/2014 г., II г. о., дворното място
представлява обща част по естеството си по смисъла на чл.38, ал. 1 от ЗС, само
в случай че е налице пълна идентичност между етажните собственици и
собствениците на земята. Когато в дворното място съществува и сграда в
режим на индивидуална собственост, независимо дали нейният притежател е
етажен собственик или не, специалните правила по управлението, ползването
и разпореждането със земята като обща част не могат да намерят приложение,
тъй като мястото обслужва не само сградата в режим на етажна собственост,
но и друг обект, чийто собственик не може да бъде подчинен на този режим
при незачитане на правата му. Дворното място няма да има статут на обща
част и когато в него е построена сграда в режим на етажна собственост, но не
всички собственици на самостоятелни обекти притежават идеални части от
дворното място, а наред с това право на собственост върху идеалните части от
дворното място притежава и лице, което няма вещни права върху
самостоятелен обект в сградата.
Въз основа на това, PC - Разлог правилно е стигнал до извода, че за
процесното дворно място следва да се прилагат общите правила на ЗС, в това
число и разпоредбите на чл. 33 ЗС.
Поддържа се, че така изложените основания във въззивната жалба за
отмяна на Решение № 288 от 04.09.2024г. на PC Разлог, са напълно
неоснователни.
Поддържа се, че съдът изцяло законосъобразно е преценил, че сградата
НЕ е със самостоятелни обекти в ЕТАЖНА СЪСОБСТВЕНОСТ, доколкото
5
сградата е съсобствена с един единствен вход, с общо стълбище, с общи части.
Тук не са налице отделни обекти, а един общ, който е съсобствен между двама
съсобственици. Тези обстоятелства били доказани от свидетелите и на двете
страни, за което има данни и във всички писмени доказателства (актове за
собственост и скица).
Факта, че в имота има други самостоятелни обекти, които са собственост
на един собственик не променя съсобствеността на сградата, която
категорично не може да се приеме за сграда със самостоятелни обекти (етаж),
като прави довод въззиваемия, че и практиката на ВКС е именно такава.
Жилището е съсобствено - така е било изградено и не се е променило нищо от
периода на изграждането му до настоящият момент. Налице е двуетажна
масивна жилищна сграда, която принадлежи на двама съсобственици.
Оспорва се възражението за неправилно приложен материален закон,
тъй като съдът правилно е преценил, че за успешното провеждане на иска по
чл. 33, ал.2 от ЗС, е необходимо да се установят следните материалноправни
предпоставки: да е налице съпритежание на правото на собственост в/у
недвижим имот и съсобственикът да е продал своята част от недвижимия имот
на трето (външно за съсобствеността) лице, без да е предложил на другите
съсобственици тази част при условия, при каквито е договарял с третото лице.
С правото по чл. 33 от ЗС, разполага само лице, имащо качеството
съсобственик, поради което и на първо място ищеца следва да докаже чрез
пряко и пълно доказване, че е била съсобственик заедно с продавача на
продадения с договора от 2022 г. имот, както и че имотът е съсобствен.
Навежда се, че за въззиваемия-ищец са налице описаните факти, които
се доказали по категоричен начин. Жилището е съсобствено - така е било
изградено и не се е променило нищо от периода на изграждането му до
настоящият момент.
Оспорва се твърдението във въззивната жалба, че въззиваемия-ищец е
пропуснала законоустановения срок за предявяване на иск по чл. 33 от ЗС.
Оспорва като неоснователни твърденията, че ищцата е узнала за
съсобствените си права от дъщеря си А. М. К., тъй като тя се е снабдила с
препис от нотариалния акт, с който е извършена сделката на 21.04.2022 г., като
също така в подадената въззивна жалба се твърди, че тъй като сделката била
вписана в Агенция по вписванията и това вписване има оповестително
действие, се счита че ищцата е уведомена за сделката.
Навежда се, че вписването има оповестително действие, но в този
случай това твърдение се явява неоснователно. Тъй като меродавен за
началото на срока по чл. 33, ал. 2 от ЗС е моментът, в който съсобственикът
фактически е узнал за разпоредителната сделка, а не кога е била вписана.
Аргументът е, че при липса на отправено предложение се предполага
незнание от съсобственика, тъй като не е страна по договора и не е длъжен
сам да следи дали не е налице разпореждане в полза на трето лице. В тази
насока е и изложеното в мотивите на Решението на PC - Разлог. В конкретният
6
случай, срокът за предявяване на иска за изкупуване и реализиране по съдебен
ред на потестативното си субективно право тече от датата на продажба, ако
съсобственикът не е предложил писмено на останалите съсобственици да
изкупят дела му, тоест ако те не знаят за извършената продажба, този
срок тече от момента на узнаване на сделката.
Прави искане за разноски в настоящето производство.
След преценка на доказателствата по делото и доводите на страните
настоящият въззивен състав намира следното от фактическа и правна страна:
Жалбата е процесуално допустима, а разгледана по същество –
неоснователна, по следните съображения:
За да уважи исковете, предвид, че по делото е установено надлежно, а и
не е било спорно, че в процесния парцел са налице няколко сгради, които са
изключителна собственост на няколко лица, като А. Ч. е едноличен
собственик на масивна сграда – търговски обект, находящ се парцела, налице е
съсобственост между Т. К. и А. Ч. и на едноетажна масивна жилищна сграда,
построена в дъното на УПИ II, пл.№ 1068 в квартал 70 по плана на гр.
Якоруда, като А. Ч. не притежава част от парцела към момента на процесната
сделка, като жилищната сграда, за която се установява, че е на два етажа, като
всеки етаж е собственост на отделно лице и всеки етаж притежава
самостоятелност и възможност за достъп до него, има характеристиките на
етажна собственост. Приел е първостепенният съд, че е налице етажна
собственост и собственост на индивидуални сгради на лица, съсобственици на
парцела, че е налице пълна т между етажните собственици и собствениците
на земята, но в тъй като в дворното място съществува и сграда в режим на
индивидуална собственост, независимо дали нейният притежател е етажен
собственик или не, специалните правила по управлението, ползването и
разпореждането със земята като обща част не могат да намерят приложение,
тъй като мястото обслужва не само сградата в режим на етажна собственост,
но и друг обект, чийто собственик не може да бъде подчинен на този режим
при незачитане на правата му.
Дворното място няма да има статут на обща част и когато в него е
построена сграда в режим на етажна собственост, но не всички собственици
на самостоятелни обекти притежават идеални части от дворното място, а
наред с това право на собственост върху идеални части от дворното място
притежава и лице, което няма вещни права върху самостоятелен обект в
сградата, то първоинстанционният съд е приел, че е логично да се направи
извода, че за дворното място следва да се прилагат общите правила на ЗС, в
т.ч. и разпоредбите на чл.33 ЗС.
Тези изводи са направени въз основа на надлежна преценка на
доказателствата по делото и при съобразяване със съдебната практика /вкл.
задължителна такава/, правилни са и се споделят от въззивния съд, поради
което и на основание чл. 272 ГПК въззивният съд препраща към мотивите на
първоинстанционното решение. Следва да се добави следното във връзка с
7
оплакванията на въззивниците:
Неоснователно е оплакването на въззивниците, че първоинстанционният
съд неправилно е приел, че след като има в парцела четири самостоятелни
обекта, които се обслужват от парцела, то той губил своят самостоятелен
характер, тъй като вече е с обслужващ характер на съществуващите сгради,
поради което дворното място е обща част, съгласно чл. 38, ал. 1 ЗС, а това
означава, че в тази хипотеза е неприложим чл. 33, ал. 2 ЗС.
С разпоредбата на чл. 33, ал. 2 ЗС е уредено правото на съсобственик да
изкупи идеалната част от съсобствения имот, продадена от друг съсобственик
на трето лице, когато не са били спазени предвидените в посочената
разпоредба изисквания- не е било отправено предложение до другите
съсобственици да изкупят частта при същите условия; представената пред
нотариуса декларация е неистинска или третото лице е купило частта при
условия, уговорени привидно във вреда на останалите съсобственици.
Нормата на чл. 33, ал. 2 ЗС е императивна. Тя е предназначена да брани
интересите на трети за договора за продажба лица- другите съсобственици, на
които законът дава възможност да запазят собствеността върху общата вещ
само между тях, вместо да се включват и други лица в съсобствеността.
По своя характер правото на изкупуване е субективно потестативно
право, което се упражнява по съдебен ред чрез предявяване на конститутивен
иск. Съдебното решение, с което този иск се уважава, внася търсената от
изкупуващия съсобственик правна промяна- той придобива правото на
собственост върху продадената на третото лице идеална част при същите
условия, при които третото лице е купило частта. Преобразуващото действие
на решението се изразява в заместване на купувача във вече реализираната
продажба с друго лице- изкупуващия съсобственик, без да се засяга самата
сделка- нейното съдържание и вещно действие. Конститутивното действие на
влязлото в сила решение, с което се уважава иск по чл. 33, ал. 2 ЗС, е занапред.
Съгласно даденото с Тълкувателно решение № 45 от 01.04.1960 г. на
ВС- ОСГК, тълкувателно разрешение, разпоредбите на чл. 33 от Закона
за собствеността не се прилагат в случаите, когато в съсобствен парцел
съществуват отделно сгради, принадлежащи на различни собственици, и
всеки от тях желае да продаде собствената си сграда заедно със
съответните идеални части от мястото.
Аргументи в същия смисъл се извеждат и от Постановление № 2 от
04.05.1982 г. по гр. д. № 9/1981 г. на Пленум на ВС /"по някои въпроси на
съдебната делба"/, според което е недопустима делба на съсобствен парцел, в
който има сграда, в която етажи или части от етажи заедно с придадените към
тях помещения на тавана или зимника принадлежат на различни собственици
(когато е образувана етажна собственост) - б. "е". По силата на закона е
създадено положение, сходно с етажната собственост. Сградите са
изключени от съсобствеността и принадлежат на отделни съсобственици
на парцела, върху който са построени и който е общ. Парцелът е обща част
8
и съсобствеността върху него е неразделно свързана с отделните сгради. Не е
допустимо отчуждаване или прехвърляне на право на собственост върху
общите части без съответно придобиване на права върху отделни сгради. Не е
допустима съгласно чл. 38, ал. 3 ЗС и делбата на общи части.
Недопустимостта на делба на общ парцел с оглед на посочените по- горе
съображения не изключва възможността да бъде извършена делба между
наследниците на един от съсобствениците върху правата, които е имал в
общия парцел, без да засяга съсобствеността на неделимия парцел. Може
също така да се иска делба на една от сградите, построени върху един парцел,
между съсобствениците на тази сграда. В този случай ще се подели между
съсобствениците само сградата и припадащата й се част от парцела.
Не е аналогично е положението и в настоящия случай, тъй като в
процесния парцел са налице няколко сгради, които са изключителна
собственост на няколко лица, като А. Ч. е едноличен собственик на масивна
сграда – търговски обект, находящ се парцела, но не е собственик на идеални
части от парцела, като е налице и съсобственост между Т. К. и А. Ч. и на
едноетажна масивна жилищна сграда, построена в дъното на УПИ II, пл.№
1068 в квартал 70 по плана на гр. Якоруда, като А. Ч. не притежава част от
парцела към момента на процесната сделка, като жилищната сграда, за която
се установява, че е на два етажа, като всеки етаж е собственост на отделно
лице и всеки етаж притежава самостоятелност и възможност за достъп до
него, има характеристиките на етажна собственост.
При тези установени факти, субсумирани под правилото, изложено по-
горе, дворното място е обща част на сградата, само доколкото
принадлежи на всички етажни собственици, при което, ако в него има
сграда -индивидуална собственост, теренът не е изгубил самостоятелния
си характер и няма обслужващо сградата значение, т.е. не представлява
обща част.
От тълкувателната практика следва еденствения извод, че дворното
място е обща част по естеството си по смисъла на чл. 38, ал.1 ЗС само в
случай, че е налице пълна идентичност между етажните собственици и
собствениците на земята.
Когато в дворното място съществува и сграда в режим на индивидуална
собственост, независимо дали нейният притежател е етажен собственик или
не, специалните правила по управлението, ползването и разпореждането със
земята като обща част не могат да намерят приложение, тъй като мястото
обслужва не само сградата в режим на етажна собственост, но и друг обект,
чийто собственик не може да бъде подчинен на този режим при незачитане на
правата му – така и Решение № 59 от 12.03.2012 г. по гр.д.№ 911/11 г. на ІІ г.о.,
Решение № 124 от 20.10.2014 г. на ВКС по гр. д. № 2054/2014 г., II г. о. .
Съвкупният анализ на събрания по делото доказателствен материал
обосновава извод на въззивния съд за признаване потестативното право
на изкупуване на ищеца. Правилно е прието от първоинстанционния съд,
9
че в случая разпоредбата на чл. 33 ЗС следва да намери приложение,
доколкото върху съсобствения терен са изградени няколко сграда с
повече от един самостоятелен обект, собственост на различни лица, като
не всички от тези лица притежават собственост върху дворното място, и
дворното място не се е превърнало в обща част според предназначението
си.
Съответно изводите на първоинстанционния съд са правилни,
съобразени с фактите по делото.
Неоснователно е и оплакването, че неправилно е приложена от
първоинстанционния съд разпоредбата на чл. 33, ал. 2, изр. 2 ЗС, както и
неправилно е приложена съдебната практика, че искът трябва да се предяви в
двумесечен срок от продажбата. Поддържаната теза от въззивника, че срокът
от 2 месеца е преклузивен и законодателят не е предвидил възможност за се
предявява от узнаването, тъй като всеки един ищец би злоупотребил с
предявяване на този иск ако можеше по всяко едно време да доказва със
свидетелки показания как е разбрал някога, а не в двумесечният срок, е
несъставомерна.
От значение за началото на срока е наличието или липсата на
отправено предложение за изкупуване до съсобственика, т.е. знанието на
съсобственика за предстоящата сделка. Само в случаите, когато
съсобственикът изобщо по никакъв начин не е уведомен за извършеното
разпореждане, то тогава той ще може да упражни правото си на
изкупуване в двумесечен срок от узнаване на продажбата. Това
разрешение произтича от систематическото тълкуване на разпоредбата на чл.
33 ЗС. Първата алинея създава задължение на съсобственика преди да
извърши продажба на своя дял да представи пред нотариуса доказателства, че
го е предложил на останалите съсобственици и те не са приели. Втората
алинея постановява, че при неизпълнение на това задължение
заинтересованият съсобственик може да поиска да изкупи тази част при
действително уговорените условия, като срокът за упражняване на правото е
два месеца от извършване на продажбата. Видно, е че законът свързва
началото на срока с датата на продажбата. А съдебната практика е установила
разграничението, че началото на този срок се прилага при наличие на
отправено предложение за изкупуване, а при липса на такова срокът тече от
узнаването с оглед затруднението съсобственикът да научи за извършеното
разпореждане в толкова кратък срок, така и в решение № 383 ОТ 26.10.2010 Г.
ПО ГР. Д. № 532/2010 Г., Г. К., ІІ Г. О. НА ВКС.
От първоинстанционния съд е прието, че от представения по делото
нот.акт от 02.03.2022г., обективиращ процесната сделка, при съставянето му
не е била представена декларация по чл. 33 от ЗС, поради което липсва
представяне на декларация от съсобствениците чл. 33 от ЗС, като в тази
хипотеза, при липсата на уведомяване на съсобствениците за извършване на
сделката, срокът по чл. 33, ал.2 от ЗС следва да тече от момента на узнаване,
10
като в случая правата на съсобственост на ответника е узнала при получаване
на скица за имота на 23.05.2022 г.. При положение, че липсват доказателства,
че ищецът е узнал за същата в един по-ранен момент, то този извод се явява
правилен; предявеният иск е в срок.
Целта на законодателя при приемането на чл. 33, ал.2 ЗС е да бъде
гарантирано съдебното предявяване на установеното в полза на съответния
съсобственик потестативно право на изкупуване, чието упражняване не може
да бъде свързано с момента на сделката, респ. с нейното вписване, след като
съсобственикът не е бил известен за нея - в този смисъл и решение № 694 от
28.09.2009 г. по гр.д.№ 1497 по описа за 2008 г. на ГК, І ГО на ВКС на РБ.
На основание гореизложеното настоящата инстанция приема, че
обжалваното решение е правилно, поради което ще следва да бъде
потвърдено.
Изводите на двете инстанции съвпадат. Въззивният съд възприема
фактическите и правни констатации в обжалваното решение, срещу които се
възразява в жалбата. Същото следва да се потвърди по съображения, основани
на препращане към мотивите на районния съд. Оплакванията в жалбата не
намират опора в закона и на събраните доказателства.
Релевантните за казуса факти са изяснени. Опирайки се на тях, първата
инстанция е формирала правилен правен извод за основателност на
претенцията с правно основание чл. 33, ал. 2 ЗС, с която е била сезирана.
По разноските:
При този изход на спора на въззивника разноски не се следват.
Въззиваемата Т. К. претендира разноски, като са налице доказателства
такива да са сторени, поради което следва да й се присъдят.
Водим от гореизложеното и на основание чл. 271 от ГПК, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 288/ 04.09.2024 г., постановено по
гражданско дело № 753/ 2022 г. по описа на Pайонен съд – Разлог.
ОСЪЖДА З. С. Е., ЕГН **********, ДА ЗАПЛАТИ на Т. М. К., ЕГН
**********, сумата от 1200.00 лева (хиляда и двеста лева), представляваща
разноски за адвокат във въззивното производство.
Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС в едномесечен
срок от съобщението до страните.
Този съдебен акт е издаден в електронна форма и е подписан електронно
/ чл. 102а, ал. 1 ГПК/, поради което не носи саморъчен подпис на съдиите.
Председател: _______________________
11
Членове:
1._______________________
2._______________________
12