Окръжен съд - Велико Търново |
|
В публично заседание в следния състав: |
като разгледа докладваното от | Димитринка Гайнова | |
за да се произнесе, взе предвид следното: Постъпила е искова молба от адв.Т., като пълномощник на С. Д. Х. и Л. Н. Х., двамата британски граждани, срещу „Т.” -гр.В.Т.. Твърди, че доверителите му и ответникът са сключили на 14.12.2007г. предварителен договор за продажба на недвижим имот, по силата на който ответникът като продавач се е задължил да построи и продаде на ищците като купувачи индивидуален жилищен недвижими имот, представляващ апартамент № , находящ се в новострояща се жилищна сграда в гр.С., район „С.”, за сумата общо в размер на 56196 евро. Твърди се и че до момента купувачите са изпълнявали точно и добросъвестно всички свои задължения по договора, като са изплатили изцяло авансово дължимата продажна цена в размер на 53386,20 евро. Сочи, че плащането е извършено по банков път по банковата сметка на продавача, посочена в договора. Твърди и че на осн.чл.5.2 вр.чл.6.1 и чл.8.1 от договора продавачът се е задължил да завърши строителството на сградата и на жилището като осигури въвеждането им в експлоатация в срок до 01.02.2010г., като извърши всички допълнителни строителни работи и предаде извършената работа, след което сключи окончателен договор за продажба, с който да прехвърли на купувачите правото на собственост върху процесния имот. Твърди и че съгласно чл.8.2 и чл.8.4 от договора продавачът е поел задължението да изпрати уведомление на доверителите му относно завършване на строителството, датата на предаване на владението върху имота, както и датата, мястото, часа и нотариуса за сключване на окончателен договор. Твърди, че до настоящия момент продавачът не е изпълнил нито едно от поетите задължения по договора, като забавата възлиза на повече от една година. Сочи, че от друга страна икономическата и финансовата конюнктура и задълбочаващото се лошо състояние на пазара на недвижими имоти биха могли да парализират изцяло търговската дейност на ответника и поставят под съмнение възможността въобще да бъдат изпълнени поетите задължения по договора. Излага, че на осн.чл.10.1 вр.чл.5.2 от договора в случай на забавено изпълнение продавачът дължи на купувачите неустойка в размер на 0,1% от платената продажна цена за всеки ден неизпълнение, но не повече от 5% от общата продажна цена по договора. Сочи, че ответникът е в забава повече от 400 дни, поради което дължимата от него неустойка възлиза на 40%, но предвид клаузата в договора, дължи на купувачите неустойка в размер на 5% от общата продажна цена, или 2809,80 евро. Излага и че на осн.чл.10.1 вр.чл.5.2 от договора страните са уговорили фикс клауза, съгласно която при неизпълнение повече от 180 дни купувачите могат да прекратят и да се откажат едностранно от договора, като освен връщане на всички суми, платени до момента и дължимата неустойка за забава, продавачът дължи и задатъка в двоен размер, който е определен в чл.3.3.1 от договора, или общо сумата 19668,60 евро. С исковата молба е извършено изявление, поради забавеното изпълнение, с което разваля, съответно едностранно прекратява и се отказва от името на доверителите си от сключения на 14.12.2007г. предварителен договор за продажба на недвижим имот, ведно с всички произтичащи от това правни последици. Мотивира наличието на правен интерес от едностранното разваляне на договора от страна на доверителите му без предизвестие с безполезността за тях от реалното изпълнение поради прекомерната забава от страна на ответника, както и поради рязката негативна промяна на финансовия климат и пазара на недвижими имоти. Моли съда да постанови решение, с което да осъди ответника да заплати на доверителите му сумата общо 75864,60 евро, от които: 1. сумата 53386,20 евро, представляваща платената продажна цена за закупуване на апартамент № по договора от 14.12.2007г.поради отпаднало правно основание; 2. сумата 2809,80 евро, дължими като неустойка за неизпълнение съгласно чл.10.1 изр.1 от договора; 3. сумата 19668,60 евро, представляваща платения на продавача задатък в двоен размер на осн.чл.10.1 изр.2 от договора, ведно със законната лихва за забава от датата на предявяване на иска до окончателното изплащане на сумите. Претендира разноски. В законоустановения срок е постъпил отгово на исковата молба от адв.К., като пълномощник на ответника „Т.” -В.Т.. Счита предявените искове за недопустими, пора ди това че след като договорът не е развален от ищците за тях не е възникнало правото да търсят връщане на даденото по договора. Излага, че купувачите не са правили изявление за развалянето на договора, респ. отказ то него, и възразява срещу направеното такова изявление от пълномощника на ищците като сочи, че същият няма представителна власт да стори това. Освен това излага, че купувачите не са изпълнили задължението си по чл.87 ал.1 от ЗЗД да дадат на длъжника подходящ срок за изпълнение, след изтичането на който договорът ще се смята за развален. Сочи и че договорът не може да бъде развален и поради обстоятелството, че неизпълнението /ако има такова от страна на продавача/ е незначително-чл.87 ал.4 от ЗЗД. Счита предявените искове за неоснователни, тъй като ищците са неизправна страна и окончателният договор не е сключен по тяхна вина-неизплащане на покупната цена и неосигуряване на документи за изповядване на сделката, поради което същите нямат право да претендират разваляне на договора и да търсят връщане на даденото по него, заплащане на задатъка в двоен размер и заплащане на неустойка. Сочи, че ищците не са изпълнили задължението си да заплатят договорената цена в уговорените срокове и са търсили начин да прекратят договора, който след определен период им се е сторил икономически неизгоден. Сочи, че те не са имали готовност да се явят пред нотариус и да представят необходимите за изповядване на сделката декларации и евентуално пълномощни, за което пълномощникът им адв.Тосков е уведомил пълномощника на ответника тогава-адв.Белчева по електронната поща. Излага, че процесният имот е въведен в експлоатация съгласно у-ние № от 18.05.2010г. и у-ние за поправка на ЯФГ от 08.06.2010г., които документи са своевременно изпратени на пълномощника на купувачите съгласно клаузите на предварителния договор. Сочи и че от посочения в чл.5.2.3 от договора срок за въвеждане на сградата в експлоатация, който е 01.02.2010г., до датата на въвеждането й в експлоатация 18.05.2010г. са изтекли по-малко от шест месеца, поради което съгласно чл.10.1 от договора не е възникнало правото на купувачите да искат разваляне на договора и връщане на платените по него суми. Възразява и срещу твърдението на ищците, че са заплатили сумата 53386,20 евро. Заема становище и че ищците нямат правна възможност да искат едновременно възстановяване на платената по договора част от цената на имота и заплащане на капарото в двоен размер и неустойка за забавено изпълнение, като сочи, че клаузата на чл.10.1 от договора в обратни смисъл е нищожна поради противоречие със закона и добрите нрави-чл.26 ал.1 от ЗЗД. Претендира разноски. Съдът, след като изслуша становищата на страните и след като прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено следното: На 14.12.2007г. страните по делото са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и за извършване на строителство, съгласно който ответникът като продавач се е задължил да прехвърли на купувачите /ищците по делото/ собствеността върху следния свой собствен недвижим имот: апартамент № 113, находящ се в гр.С., район „С.” , на втори етаж, в жилищна сграда Блок №, която ще бъде изградена съгласно одобрени архитектурни проекти от 23.01.2007г. и разрешение за строеж от 23.01.2007г. в УПИ V-1803, 1903, 2161, 1876, 1875, 1877, КВ.172 М.”С. г.”, със застроена площ на апартамента от 30 кв.м., състоящ се от антре, стая с кухненски бокс, и баня с тоалетна, заедно с прилежащото мазе № на първо подземно ниво с площ 2,76 кв.м.. Продавачът се е задължил да построи сградата, респ.-апартамента във вид и степен на завършеност, посочени в Приложение № 2, неразделна част от договора. Продажната цена на имота съгласно чл.3.1 от договора е 56196 евро с включен ДДС, която купувачът се е задължил да заплати на четири последователни вноски, както следва: чл.3.3.1-първа авансова вноска в размер на 19668,60 евро, намалена със сумата 1500 евро, платена преди подписване на договора,-до 21 дни да бъде преведена по банковата сметка на продавача, посочена в договора, като половината от сумата представлява капаро по чл.93 от ЗЗД; чл.3.3.2-втора вноска в размер на 16858,80 евро с ДДС, платима при завършване на сградата на етап „груб строеж”-в 15-дневен срок от датата, на която продавачът е предоставил на купувача заверено копие на протокола; чл.3.3.3-трета вноска в размер на 16858,80 евро, платима след подписване на Акт обр.15 за сградата-в 15-дневен срок от датата, на която продавачът е предоставил на купувача заверено копие на акта; чл.3.3.4-четвърта вноска в размер на 2809,80 евро, платима след въвеждане на сградата в експлоатация от общинските/държавни органи по съответния ред-в деня на сключване на окончателния договор. В чл.3.4 е уговорено заплащанията да се извършват по посочената от продавача банкова сметка, като чл.3.5 посочва, че всички плащания ще се считат извършени към момента, в който със съответната сума бъде заверена банковата сметка на продавача, посочена в чл.3.4. Съгласно чл.7.1 купувачите са се задължили да заплатят продажната цена по начина, в размерите и сроковете, посочени в договора. Съгласно чл.5.2 от договора продавачът се е задължил да завърши сградата в груб строеж до 30.08.2008г. и да бъде извършено въвеждане на сградата в експлоатация до 01.02.2010г. Съгласно чл.8.1 страните са се задължили да сключат окончателен договор за покупко-продажба когато сградата е въведена в експлоатация, удостоверено със съответен документ и ако към момента на подписване на нот.акт върху апартамента липсват противопоставими на купувачите вещни или облигационни права. С разпоредбата на чл.8.2 страните са се съгласили да сключат окончателния договор и да извършат предаването на апартамента в срок до 30 дни след датата на получаване на разрешение за ползване/у-ние за регистрация на сградата, като продавачът уведомява купувачите за датата и часа на сключване на окончателния договор. Съгласно чл.8.4 от договора в уведомлението по чл.8.2 продавачът посочва точната дата и час, когато страните следва да се явят пред нотариуса за сключване на окончателен договор, както и името и точния адрес на кантората на нотариуса в гр.С., където ще се сключи окончателния договор. . Съгласно чл.8.5 от договора всяка от страните отговаря за осигуряването на всички документи, които са необходими съгласно българското законодателство, или са поискани от нотариуса във връзка със сключването на окончателния договор. Съгласно чл.10.1 от договора при виновно неизпълнение на задължението си за изграждане на сградата и въвеждането й в експлоатация с у-ние/разрешение за ползване в уговорените срокове, както и при забава по вина на продавача за прехвърляне на правото на собственост за имота, която продължава повече от два месеца, продавачът дължи на купувача неустойка в размер на 0,1 % от общата продажна цена за всеки ден забава, но не повече от 5% от цената. Ако забавата е повече от шест месеца купувачът може/ но не е длъжен/ да прекрати настоящия договор и да претендира възстановяване на всички суми, платени съгласно чл.3.3, ведно с дължимата неустойка, като това не изключва правото на купувача да иска връщане на платения от него задатък в двоен размер. Видно от приложения по делото анекс от 09.02.2008г. страните са се съгласили, че плащанията на продажната цена ще бъдат извършвани по друга банкова сметка на продавача в „УниКредит Булбанк”, а не по посочената в договора сметка. Видно от приложените по делото банкови документи за извършени плащания, е че ищците са заплатили част от продажната цена както следва: на 09.01.2008г.-сумата 18168,60 евро, представляваща първата вноска съгласно чл.3.3.1; на 04.12.2008г.-сумата 16859,11 евро, представляваща втората вноска съгласно чл.3.3.2; на 12.02.2009г.-сумата 15496,98 евро и на 20.05.2009г.-сумата 1371,32 евро, представляващи общо третата вноска по чл.3.3.3. Видно от приложеното извлечение по разплащателна сметка № 11 от 15.02.2010г., издадено от „УниКредит Булбанк” е, че сумата по втората вноска 16859 евро е постъпила по банковата сметка на ответника, посочена в анекса от 09.02.2008г., на 12.02.2010г., тъй като на 04.12.2008г. е внесена по друга банкова сметка. Видно от приложения Акт за приемане на конструкцията, което представлява изискуемото по чл.3.3.2 от договора условие за плащане на втората вноска от цената-изграждането на сградата в „груб строеж”, същият е издаден на 05.11.2008г. От представените по делото у-ние № от 18.05.2010г. за въвеждане в експлоатация на строеж и Заповед от 08.06.2010г. на директора на Дирекция „Контрол по строителството” при С. о. за поправка на очевидна фактическа грешка, издадени от С., е, че сградата, в която се намира апартаментът, предмет на договора, е въведена в експлоатация. Като доказателства по делото са приложени електронни писма от електронните пощи на М.Б., И. Т. и Н. М. Верността на същите е оспорена от ищците и предвид на това е открито производство по чл.193 от ГПК по отношение на тези документи. Във връзка с това е разпитана в качеството на свидетел М. Б., която е адвокат на ответното дружество от 2004г. и се занимава основно с консултации при покупка на недвижими имоти, строителство и продажба на построените апартаменти Същата сочи, че това е основната дейност на ответното дружество като инвеститор, а строителството се извършвало от строителна фирма „Б.”. Излага, че изцяло с нейно участие е сключен предварителният договор, като в преговорите купувачите се представлявали от адв.И. Т. Излага, че не се е виждала с ищците, тъй като доколкото знае те не са идвали в Б.. Сочи, че е преговаряла с адв.Т. и впоследствие-с адв.Й., които представлявали около петима англичани, които си купили апартаменти от „Т.” . Сочи, че предварителните договори са типови, както и че Н. М. е сътрудник в кантората на посочените адвокати. Излага, че когато дружеството е получавало документите във връзка със строежа-за груб строеж, акт 15 и въвеждане в експлоатация, първоначално е изпращала на колегите Т. и Й. сканирано копие и няколко дни по-късно им носела лично заверено от нея копие на документа. Свидетелката излага, че съдържащите се в делото електронни писма представляват кореспонденцията между нея, адв.Т. и Н.М. Посочва, че тя лично, от нейната електронна поща е изпращала тези писма и ги е получавала. Сочи, че е изпратила на адв.Т. у-ние за въвеждане в експлоатация на обекта, но не са й издавали документ, потвърждаващ това. Излага, че ищците е следвало да заплатят последната вноска по договора и да изпратят и нотариално заверено пълномощно на адвокатите. Сочи и че колегите й казали през м.юни 2010г., че техните клиенти не са им превели последната вноска, а и разноските за сключването на окончÓтелния договор, които не били малки. Посочва и че за този апартамент до края на януари 2011г. имало затишие, а след това колегите й казали, че клиентите им имат финансови затруднения, нямат възможност и не желаят да заплатят последната вноска и таксата по сделката и желаят този апартамент да се продаде и да си разпределят продажната цена. Излага, че никога по сделките не са изпращали уведомление до купувачите за насрочване на сделката при нотариус, тъй като нямали такава практика, защото чакали клиентите да изпратят парите. Сочи, че в случая било напълно безсмислено да канят купувачите, тъй като цената не била платена изцяло-последните 5% не били платени. С оглед показанията на свидетелката съдът счита, че оспорването не е доказано. Като свидетел по делото е разпитан и Ц. М.,технически ръководител във фирма „Б.”. Същият посочва, че знае къде се намира апартамент № . Излага, че всички апартаменти били завършени до края на декември 2009г.-началото на м.януари 2010г., за да може да се вземе акт 16. Жилищата били напълно завършени, включително и този апартамент, като били и обзаведени. При тези данни от фактическа страна съдът направи следните правни изводи : Предявени са обективно съединени искове с правно основание чл. 55 ал.1 предл. 3, чл.92 и чл.93 ал.2 изр.2 от ЗЗД, които са неоснователни по следните съображения: Досежно иска по чл.55 ал.1 предл.3 от ЗЗД: За да възникне правото на страната по договор да иска връщане на даденото по договора въз основа на отпаднало основание, следва същият да е бил валиден и да е развален. Предпоставките на правото да се развали двустранният договор са: неизпълнение на задълженията по договора-пълно, забавено, лошо, несъответно на уговореното или частично изпълнение; неизпълнението трябва да е виновно; кредиторът трябва да е изправна страна; трябва на длъжника да е даден подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичане на срока ще смята договора за развален. В случая не са налице част от предпоставките за разваляне на договора. На първо място-по отношение на направеното с исковата молба от пълномощника на ищците адв.Т. изявление за разваляне на договора от 14.12.2007г.-същото не е извършено без представителна власт, както сочи пълномощникът на ответника, тъй като видно от приложеното по делото пълномощно от 2011г. , ищците са упълномощили адв.Т. и адв.Й. да развалят по надлежния ред вече сключени с дружеството договори. Налице е виновно неизпълнение-забавено изпълнение от страна на ответника-същият съгласно чл.5.2.3 се е задължил да извърши въвеждане на обекта в експлоатация до 01.02.2010г., а същата, видно от цитираното по-горе удостоверение на Столична община, е въведен в експлоатация на 18.05.2010г. Същият се е задължил и да уведоми купувача за датата, часа и нотариуса, за сключване на окончателния договор, който съгласно чл.8.1 страните следва да сключат след въвеждане на обекта в експлоатация. Не са налице обаче останалите две предпоставки-кредиторът, искащ разваляне, да е изправна страна и да е дал подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичане на срока ще смята договора за развален. Както бе посочено по-горе, втората вноска от цената, макар и платена на 04.12.2008г. /след издаването на документа за завършване на обекта в „груб строеж” от 05.11.2008г./, е преведена по банковата сметка на ответника, уговорена в анекса от 09.02.2008г., едва на 12.02.2010г., т.е. повече от година след уговорения срок. Фактът, че посоченият документ е изпратен до пълномощника на купувачите адв.Т., още след издаването му, се установява от показанията на св.Б., обсъдени по-горе. Страните не са уговорили в договора определен начин за уведомяване и предоставяне на купувачите на документите, след издаването на които купувачите следва да извършат плащанията по чл.3.3. Освен това не е налице друга основна предпоставка за разваляне на договора-ищците не са дали на ответника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичане на срока ще смятат договора за развален. Поканата /предупреждението/ с допълнителен срок за изпълнение е задължителна за кредитора, който иска да развали двустранния договор с едностранното си волеизявление, като без такава покана и изтичането на срока не може да настъпи исканото разваляне на договора. Становището на пълномощника на ищците, че договорът е развален на договорно основание-чл.10.1, където не се изисква даването на подходящ срок за изпълнение, е несъстоятелно, тъй като законът изисква наличието на посочената предпоставка. Кредиторът може да не даде подходящ срок за изпълнение само в хипотезите на ал.2 на чл.87 от ЗЗД. В исковата молба ищците чрез пълномощника си са направили именно такова едностранно волеизявление за разваляне на договора без отправят до ответника предупреждение и да му дадат подходящ срок за изпълнение, като са изложили, че поради прекомерната му забава и поради рязката негативна промяна на финансовия климат и на пазара на недвижими имоти, изпълнението е станало безполезно. Това безусловно разваляне на договора може да се прави само в случаите на чл.87 ал.2 от ЗЗД при някоя от посочените хипотези, като в случая ищците са посочили, че поради забава на длъжника изпълнението е станало безполезно. Необходимо е обаче ищците като кредитори да установят, че нямат полза от забавеното изпълнение, а същите не са ангажирали доказателства в тази насока. От обсъдените по-горе доказателства е видно, че ответникът е изградил обекта, в който се намира и процесният апартамент и е въведен същият в експлоатация не на 01.02.2010г., до която дата е бил уговореният срок, а три месеца по-късно, което не представлява прекомерна забава. Дали продавачът е установил присъединяване на сградата към експлоатационните дружества за снабдяване с вода и електричество за битови нужди, или не, е факт ирелевантен досежно настоящия спор, тъй като съгласно чл.8.1 от договора сключването на окончателен договор е предпоставено от въвеждане на обекта в експлоатация и липсата на противопоставими на купувача вещни или облигационни права. Всъщност ответникът е изпълнил задълженията си по договора да изгради процесния имот със забава от три месеца по отношение на срока за въвеждане в експлоатация, като е налице неизпълнение само досежно задължението му да уведоми купувачите за датата, часа и нотариуса за сключване на окончателен договор. В този смисъл са налице и условията на чл.87 ал.4 от ЗЗД, съгласно който текст от закона разваляне на договора не се допуска, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед интереса на кредитора. Очевидно е, че в случая неизпълнената част от задължението на ответника като продавач-по чл. 8.2 изр.2 вр.чл.8.4 от договора, е незначително с оглед интереса на кредитора, поради което разваляне на договора не може да се допусне и на това основание. С оглед на това, неоснователен е искът за връщане на даденото по договора от ищците поради отпаднало основание, тъй като договорът между страните не е развален-направеното от ищците чрез пълномощника им изявление за разваляне ни може да породи правни последици по изложените по-горе съображения. С оглед на това е неоснователен и искът по чл.93 ал.2 изр.2 от ЗЗД за заплащане на капарото в двоен размер. Досежно иска по чл.92 от ЗЗД: правото да иска неустойка има само изправната страна по договора. А както бе установено по-горе, ищците не са изправна страна по договора, поради неизпълнение на задължението си по чл.7.1 от него-плащане на продажната цена по начина, в размерите и сроковете, уговорени в договора. С оглед изложеното, следва предявените искове да бъдат отхвърлени като неоснователни и недоказани. При този изход на делото на осн.чл.78 ал.3 от ГПК ищците следва да заплатят на ответника направените разноски по делото за адв.възнаграждение в размер на 3400лв. Водим от горното , ВТОС Р Е Ш И : ПРИЗНАВА, че оспорването на електронни писма от електронната поща на М. Б. от 11.02.2010г., 20,33 ч.; 07.06.2010г., 16,53 ч.; 10.06.2010г., 17,48ч., 10.06.2010г., 18,01 ч., 07.07.2010г., 12,27 ч.; на И. Т. от 10.06.2010г., 19,00ч.; 07.07.2010г., 11,46 ч. и на Н. М. от 13.07.2010г., 15,00ч. и от 04.08.2010г., 15,49 ч., не е доказано. ОТХВЪРЛЯ предявените от адвокат И. П. Т. с адрес: гр.С., бул.”Д. Ц.” № , , офис, действащ в качеството на пълномощник на С. Д. Х., британски гражданин, роден на 12.1971г. в Б., притежаващ паспорт № , издаден на 08.04.2003г. и Л. Н. Х., британска гражданка, родена на 04.1980г. в С., притежаваща паспорт №, издаден на 08.10.2003г., срещу „Т.” със седалище и адрес на управление: гр.В.Т., ул.”Б.” № 21, В.Д, .1, искове с правно основание: по чл. 55 ал.1 предл. 3 от ЗЗД за сумата 53386,20 евро, предстÓвляваща платената продажна цена за закупуване на апартамент № по предварителен договор от 14.12.2007г. поради отпаднало правно основание; по чл.92 от ЗЗД за сумата 2809,80 евро, представляваща неустойка за неизпълнение съгласно чл.10.1 изр.1 от договора; и по чл.93 ал.2 изр.2 от ЗЗД за сумата 19668,60 евро, представляваща платения на продавача задатък в двоен размер на осн.чл.10.1 изр.2 от договора, като неоснователни и недоказани. ОСЪЖДА С. Д. Х. , британски гражданин, роден на12.1971г. в Б., притежаващ паспорт №, издаден на 04.2003г. и Л. Н. Х., британска гражданка, родена на 04.1980г. в С., притежаваща паспорт № , издаден на 08.10.2003г., да заплатят на „Т.” със седалище и адрес на управление: гр.В.Т., ул.”Б.” № 21, В.Д, .1, разноски по делото в размер на 3400 лв. Решението подлежи на обжалване пред ВТАС в двуседмичен срок от връчването му на страните. Окръжен съдия: |