Решение по дело №261/2020 на Софийски градски съд

Р Е Ш Е Н И Е

гр. София, 02.09.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Софийски градски съд, І Гражданско отделение, 2-ри състав, в публично заседание на осемнадесети март, две хиляди двадесет и втора година, в състав:

Съдия: Евгени Георгиев

и секретар Евдокия-Мария Панайотова разгледа гр. д. 261/2020 г., докладвано от съдия Георгиев, и:

 

Р Е Ш И:

 

[1] ОБЯВАВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 11.09.2018 г. между В.К.Л. и Н.Т.К.. Съдът прави това по иск на В.К.Л. срещу Н.Т.К.. Предмет на предварителния договор е следният неджими имот: триетажна жилищна сграда със застроена площ от 124,00 кв. метра и 1/2 идеална част от бивш УПИ II-159, кв. 31 по регулационния план на Панчарево. Бившият УПИ II-159 е с идентификатор 55419.6706.832. Негови съседи са имоти с идентификатори: 55419.6706.1141, 55419.6706.1140, 55419.6706.1137.,  55419.6706.1136, 55419.6706.640, 55419.6706.831. На основание чл. 362, ал. 1 от ГПК в двуседмичен срок от влизането на решението в сила В.К.Л. следва да заплати на Н.Т.К. 163 000,00 лева цена по предварителния договор. Ако той не направи това, по искане на Н.К. съдът може да обезсили решението.

 

[2] ОСЪЖДА:

1. Н.Т.К. да заплати на В.К.Л. 177,00 лева разноски по делото на основание чл. 78, ал. 1 и ал. 3 от ГПК;

2. В.К.Л. да заплати на основание чл. 364, ал. 1 от ГПК:

- на Столична община 5 250,00 лева местен данък;

- на Агенцията по вписванията 210,00 лева такса за вписване.

 

[3] НАЛАГА ВЪЗБРАНА върху процесния имот в полза на СГС на основание чл. 364, ал. 1 от ГПК за 5 460,00 –  дължимите разноски по прехвърлянето на имота.

 

[4] ДА СЕ ИЗДАДЕ обезпечителна заповед след влизането на решението в сила, препис от която да се изпрати на Агенция по вписванията.

 

[5] ДА СЕ ИЗИСКАТ, А СЛЕД ТОВА ДА СЕ ПРИЛОЖАТ КЪМ НАСТОЯЩОТО ДЕЛО заверени копия от определението за допускане на обезпечение и обезпечителната заповед по гр. д. 1 841/2020 г. на СГС.

 

 

[6] Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред САС в двуседмичен срок от връчването му.

 

I.     ОБСТОЯТЕЛСТВА, ТВЪРДЕНИ ОТ СТРАНИТЕ, И ИСКАНИЯ НА СТРАНИТЕ КЪМ СЪДА

 

1.           На ищеца

 

[7] В искова молба от 09.01.2020 г. В.Л. е заявил, че на 11.09.2018 г. е сключил с ответника Н.К. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. Имотът е бил триетажна къща в кв. Панчарево и 1/2 идеална част от дворното място от 1 220,00 кв. метра, в която тя е била построена. По договора В.Л. е бил купувач, а Н.К. продавач.

 

[8] При подписването на предварителния договор В.Л. е заплатил на Н.К. 26 000,00 лева капаро. Впоследствие В.Л. е заплатил на Н.К. още 21 000,00 лева.

 

[9] В предварителния договор страните са договорили, че до 28.09.2018 г. Н.К. е следвало да раздели дворното място, като за частта, в която е била къщата, се обособи отделен урегулиран поземлен имот (УПИ) от 610,00 кв. метра, а на 12.11.2018 г. да прехвърли собствеността на имота. Впоследствие страните са променили тези две дати на 10.12.2018 г. и на 17.12.2018 г.

 

[10] Н.К. нито е разделил дворното място и обособил отделен УПИ, нито е прехвърлил на В.Л. собствеността за имота, предмет на предварителния договор. В.Л. твърди, че с предварителния договор е било уговорено, че, ако Н.К. не раздели дворното място и в уговорените срокове не прехвърли на В.Л. собствеността на имота, Н.К. му е дължал двойния размер на капарото и 15% от цената неустойка, както и на допълнително обезщетение от 26 000,00 лева – размера на капарото. Затова В.Л. моли съда да обяви предварителния договор за окончателен, но, когато го осъжда да заплати на Н.К. цената, да приспадне от нея: 21 000,00 лева, които вече му е заплатил; 109 500,00 лева обезщетение за неизпълнение на договорно задължение (исковата молба, л. 2-4).

 

2.           На ответника

 

[11] Н.К. е оспорил предявения иск. Той е заявил, че е предприел необходимите действия за разделянето на дворното място, но В.Л. е бил недоволен от проектите за разделяне без да има причина. Затова Н.К. не е причината дворното място да не бъде разделено.

 

[12] Н.К. е изтеглил заем, за да върне на В.Л. 21 000,00 лева, а В.Л. не му е заплатил 184 000,00 лева остатък от продажната цена, въпреки че за него не са били налице обективни пречки да го направи. Ето защо Н.К. моли съда да отхвърли предявения иск (писмения отговор, л. 59-60).

 

[13]Н.К. е заявил, че по процесния предварителен договор В.Л. е следвало му заплати 26 000,00 лева при подписването на договора, което е направил. Остатъкът от 184 000,00 лева В.Л. е следвало да заплати на Н.К. до 12.11.2018 г. В.Л. не го е направил.

 

[14] От това Н.К. е получил два инфаркта, той се е чувствал унизен и безпомощен. Той оценява на 20 000,00 лева неимуществените вреди от неизпълнението от В.Л. на задължението му да заплати на Н.К. още 184 000,00 лева по предварителния договор. Затова Н.К. заявява, че разВ.предварителния договор и моли съда да осъди В.Л. да му заплати 20 000,00 лева обезщетение за неимуществени вреди от неизпълнението на предварителния договор (писмения отговор, л. 59-60; исковата молба по насрещния иск, л. 69-71; определението за прекратяване на производството по насрещния иск за 31 500,00 лева неустойка за неизпълнение на предварителния договор, л. 141).

 

3. Насрещни твърдения на ищеца

 

[15] В.Л. е оспорил насрещния иск. Той е заявил, че не е пречил за разделянето на процесния имот, а до такова не се е стигнало поради бездействието на Н.К.. В.Л. е съдействал за разделянето на дворното място (отговора на насрещната искова молба, л. 107-110).

 

II. ОБСТОЯТЕЛСТВА, КОИТО СЪДЪТ УСТАНОВЯВА, СЛЕД КАТО СЕ ЗАПОЗНА С ФАКТИЧЕСКИТЕ ТВЪРДЕНИЯ НА СТРАНИТЕ И ДОКАЗАТЕЛСТВАТА, СЪБРАНИ ПО ДЕЛОТО

 

[16] На 03.03.1982 г. СРС е одобрил съдебна спогодба между Й.Й.К.(майка), К. Т.К. и Н.Т.К. (синове). С нея Н.К. е получил в свой дял стара паянтова едноетажна жилищна сграда от 54,20 кв. метра и 1/2 идеална част от дворното място от 1 220,00 кв. метра, в която е била построена. Дворното място е било парцел II-106 от кв. 31 по плана на Панчарево (протокола, л. 13; удостоверението за наследници, л. 79). Впоследствие от този парцел е бил образуван УПИ II-159 от кв. 31 по действащия регулационен план на Панчарево (удостоверението, л. 42).

 

[17] На 24.04.2016 г. Н.К. е преминал сърдечна операция, с което му е бил поставен стенд (епикризата, л. 74). На 05.10.2016 г. ТЕЛК му е определила пожизнено 74% на увреждане поради заболявания на сърдечно-съдовата система, долните крайници и диабет (решението, л. 76). На 19.01.2018 г. Н.К. е постъпил в болница „Света Анна“ в София с оплаквания за болки в прекордиалната област, отново е бил опериран, като лекарите са му поставили втори стенд (епикризата, л. 74).

 

[18] На 25.07.2018 г. по заявление на Н.К. ***(СО) е издала удостоверение за търпимост за двуетажна жилищна сграда от 124,70 кв. метра с полувкопан сутерен, и идентификатор 55419.6706.832.4, която е била изградена в УПИ II-159, кв. 31 по регулационния план на Панчарево (удостоверението, л. 14).

 

[19] На 16.08.2018 г. е починал К. К., брат на Н.К.. Той е оставил за свои наследници по закон съпругата си Ц.К. и децата си Г.Т., Т.Т. и М.Д. (удостоверението за наследници, л. 79). На 24.08.2018 г. Н.К. е поискал от СО да му издаде удостоверение за делимост на УПИ II-159 в кв. 31 по плана на Панчарево (заявлението, л. 174).

 

[20] На 11.09.2018 г. Н.К. и В.Л. са сключили предварителен договор за продажба на двуетажната къща и 1/2 идеална част от дворното място, в което е била изградена (договора, л. 6-10). В.Л. се е задължил да заплати в същия ден 26 000,00 лева капаро, а останалите 184 000,00 лева в деня на прехвърлянето на собствеността (т. 2.1.1. и т. 2.1.2. от договора).

 

[21] Н.К. се е задължил да обособи самостоятелен УПИ за 1/2 идеална част от дворното място, която е притежавал, с поне пет метра подход към улицата и отстояние от сградите. Това той е следвало да направи до 28.09.2018 г. (т. 6 и 9 от договора). Н.К. също се е задължил след 14 дни да предаде на В.Л. ключовете и достъп до имота, за да може последният да започне ремонтни дейност (т. 8 от договора). Страните са се задължили на 12.11.2018 г. да сключат окончателен договор за покупко-продажба (т. 3.1. от договора).

 

[22] Н.К. и В.Л. са уговорили, че при неизпълнение, на което и да е задължение по договора от Н.К., В.Л. е можел:

- да развали договора без уведомление и срок за изпълнение, и да получи обратно всички платени суми и неустойка в размер на капарото и 15% от стойността на сделката;

- да даде на Н.К. подходящ срок за изпълнение;

- да придобие имота или обяви договора за окончателен по съдебен ред, като получи неустойка в размер на задатъка (т. 7.1. от договора).

 

[23] Ако пък Н.К. не е прехвърлил на В.Л. собствеността на имота в уговорения срок, в десетдневен срок от 12.11.2018 г. Н.К. е следвало да върне задатъка плюс неустойка от 15% от стойността на сделката (т. 7.2. от договора). При виновно неизпълнение, на което и да е свое задължение, Н.К. е дължал на В.Л. двойния размер на задатъка и неустойка от 15% от стойността на сделката (т. 7.6. от договора).

 

[24] В деня на сключване на договора В.Л. е превел, а Н.К. е получил 26 000,00 лева задатък по договора (платежното нареждане, л. 18; разписката, л. 17). На 18.09.2018 г. В.Л. е предал на Н.К. още 4 000,00 лева (разписките, л. 19 и л. 17).

 

[25] Не се спори, че към 28.09.2018 г. от идеалната част на Н.К. от УПИ II-159 не е бил обособен самостоятелен УПИ. Въпреки това, на 30.09.2018 г. Н.К. е предал на В.Л. владението за двуетажната къща и 1/2 идеална част от УПИ II-159, в която тя е била изградена (протокола, л. 12).

 

[26] На 01.10.2018 г. Н.К. е подал до СО заявление за даване на разрешение за изработване на проект за подробен устройствен план (ПУП) (заявлението, л. 175). На 23.10.2018 г. Н.К., Т.Т. и М.Д. са поискали от СО да разреши изработването на проект за ПУП за изменение на плана за регулация на УПИ II-159 от кв. 31 по регулационния план на Панчарево, като той да бъде разделен на два поземлени имота. С него те са представили мотивирано предложение (заповедта, л. 62).

 

[27] На 29.10.2018 г. Н.К. и В.Л. са се съгласили да продължат до 12.11.2018 г. срока за обособяването на самостоятелен УПИ от идеалната част на Н.К. от УПИ II-159. Те са се съгласили, че причината за това е била забавянето на административната процедура за разделянето на УПИ II-159. Те също са уговорили срокът за сключване на окончателен договор за покупко-продажба да е до 17.12.2018 г. (допълнителното споразумение, л. 11). В същия ден В.Л. е заплатил на Н.К. още 7 000,00 лева (разписките, л. 20 и л. 17).

 

[28] Не се спори, че към 12.11.2018 г. от идеалната част на Н.К. от УПИ II-159 не е бил обособен самостоятелен УПИ. Не се спори, че затова на 17.12.2018 г. Н.К. и В.Л. не са сключили окончателен договор за покупко-продажба.

 

[29] На 11.01.2019 г. главният архитект на СО е издал заповед по искането на Н.К., Т.Т. и М.Д. за разрешаването изработването на ПУП за изменение на регулацията на УПИ II-159. С нея главният архитект е разрешил да се изработи проект на ПУП за УПИ II-159 (заповедта, л. 62-63). На 23.01.2019 г. главният архитект на СО е изпратил на кмета на район „Панчарево“ заповедта за сведение и изпълнение (решението на Столичен общински съвет (СОС), л. 126-гръб).

 

[30] На 04.02.2019 г. заявителите са внесли в СО проект с обяснителна записка за одобряване (пак там; показанията на свидетеля Ш., л. 181-183). На 20.02.2019 г. СО е изпратила в район „Панчарево“ проектът за съобщаване на заинтересованите лица (пак там).

 

[31] На 26.02.2019 г. Службата по геодезия, картография и кадастър (СГКК) е издала на Н.К. удостоверение. С него СГКК е удостоверила, че е приела проект за изменение на кадастралната карта и регистри по отношение на УПИ II-159 (имот с идентификатор 55419.6706.832) (удостоверението, л. 64). На 01.03.2019 г. това удостоверение е било представено в СО (решението на СОС, л. 126-гръб). На 09.04.2019 г. и на 22.06.2019 г. В.Л. е заплатил на Н.К. съответно 2 000,00 лева и 1 000,00 лева (разписките, л. 22-23, 17).

 

[32] На 27.06.2019 г. кметът на район „Панчарево“ е уведомил главния архитект на СО, че е обявил на заинтересованите лица проекта за ПУП за УПИ II-159, както и, че по него е постъпило възражение от М.К.Д., съсобственик на имота (решението на СОС, л. 126-гръб). След това свидетелят Ш., който е изготвил проекта за ПУП, свидетелят Д., съпруг на племенницата на Н.К. свидетелката М.Д., Н.К. и В.Л. са се срещали няколко пъти, да разговарят как от УПИ II-159 да бъдат обособени два УПИ (показанията на свидетелите: Ш., л. 181-183; Д., л. 184-185; К., л. 142-143; Д., л. 183-184).

 

[33] В.Л. е настоявал регулационната линия между двата новообразувани УПИ да бъде права. Това обаче, не е могло да осигури достатъчно пространство за маневриране при влизане в гаражите в къщата на Н.К. и къщата на свидетелите Д.. Затова свидетелитеД. не са били съгласни (показанията на свидетелите Ш., л. 181-183[1]; Д., л. 184-185; К., л. 142-143).

 

[34] Не се спори, че след постъпването на възражението, Н.К. е предявил срещу М.Д. и останалите съсобственици на дворното място иск за делба, по който е било образувано гр. д. 43 448/2019 г. на СРС (стр. 5-6 от протокола от съдебното заседание на 11.03.2022 г., л. 138-144; заявлението за оттегляне на иска, л. 137). На 05.08.2019 г. В.Л. е заплатил на Н.К. още 1 000,00 лева (разписките, л. 24, 17).

 

[35] В края на лятото на 2019 г. В.Л. се е срещнал с адвокат И.А. и е обсъдил с нея случващото се с предварителния договор. След това са се уговорили той да се срещне с нея в офиса ѝ, като на срещата присъства и Н.К..

 

[36] Такава среща се е състояла. В нея адвокат И.А. е обяснила на Н.К., че е в забава за изпълнението на задължението си по договора да се обособи самостоятелен УПИ за идеалната част на Н.К. от УПИ II-159. Затова той е следвало да заплати неустойка на В.Л. или да му прехвърли идеалната част от дворното място, но намали цената, което да компенсира В.Л. за разходите, които той е щял да направи за разделянето на дворното място (показанията на свидетелката А., л. 180-181).

 

[37] Н.К. не е бил съгласен да заплаща неустойка, но е предложил отстъпка от 2 000,00-3 000,00 лева. В.Л. не се е съгласил (показанията на свидетелката А., л. 180-181). Въпреки това, на 05.11.2019 г. и на 08.11.2019 г. В.Л. е заплатил на Н.К. по още 1 000,00 лева (разписките, л. 25-26, 17).

 

[38] Междувременно, са били подновени разговорите между свидетеля Ш., свидетелитеД. и Н.К. относно обособяването от УПИ II-159 на два самостоятелни УПИ. В тях вече не е участвал В.Л.. СвидетелитеД. и Н.К. са постигнали съгласие как да бъдат обособени двата бъдещи УПИ, което е предвиждало чупки на регулационната линия между тях, за да може да се осигури необходимото маневрено пространство за влизане в гаражите (показанията на свидетелите: Ш., л. 181-183; Д., л. 184-185; К., л. 142-143). Те също са осигурявали повече от пет метра за подход от улицата и отстояние между съседните сгради (скицата, л. 15). Затова на 09.01.2020 г. Н.К. е внесъл в СО коригиран проект за ПУП (решението на СОС, л. 126-гръб; показанията на свидетеля Ш.).

 

[39] На 10.01.2020 г. Н.К. и съпругата му В.К. са сключили с „БАНКА ДСК“ ЕАД договор за кредит за 15 000,00 лева (договора, л. 133). Липсват доказателства Н.К. да е върнал на В.Л. 21 000,00 лева. Затова съдът приема, че Н.К. не е върнал на В.Л. 21 000,00 лева.

 

[40] На 20.01.2020 г. Н.К. е постъпил в болница „Сити клиник“ с оплаквания от болки в лявата гръдна половина. Три дни лекарите са го лекували медикаментозно, а след това е бил изписан с предписания за амбулаторно наблюдение от кардиолог, като на първия контролен преглед е следвало да има и консултация с ангиолог (епикризата, л. 72-74).

 

[41] На 12.02.2020 г. В.Л. е подал молба за допускане на бъдещ иск чрез вписване на възбрана върху процесния имот. В нея той е вписал, че бъдещият иск, който е щял да предяви, е бил иск за обявяването за окончателен на предварителния договор от 11.09.2018 г. с Н.К.. Повече от месец преди това обаче, е било образувано настоящото дело, чийто предмет е точно този иск.

 

[42] По молбата СГС е образувал ч. гр. д. 1 841/2020 г. На 12.02.2020 г. СГС е постановил определение, с което е допуснал обезпечение на бъдещия иск на В.Л. срещу Н.К. чрез вписване на възбрана върху процесния имот. На 18.02.2020 г. СГС е издал обезпечителна заповед, като В.Л. я е получил в същия ден[2].

 

[43] На 19.02.2020 г. Н.К. е оттеглил иска си за делба, по който е било образувано гр. д. 43 448/2020 г. на СРС (заявлението, л. 137). Не се спори, че СРС е прекратил производството по делото преди да е било проведено първо открито съдебно заседание (стр. 6 от протокола от съдебното заседание на 11.03.2022 г., л. 138-144).

 

[44] На 31.08.2020 г. Н.К. е представил в СО удостоверение за наследници на К. К.. В същия ден Г.Т. и Ц.К. са заявили, че са били съгласни с коригирания проект за ПУП (решението на СОС, л. 126-гръб).

 

[45] На 11.09.2020 г. СО-НАГ е изпратил на кмета на район „Панчарево“ коригирания проект за ПУП за съобщаването му на заинтересованите лица (пак там). На 03.11.2020 г. кметът е уведомил СО, че проектът е бил съобщен и срещу него не е имало възражения (пак там).

 

[46] На 09.09.2021 г. СОС е одобрил проекта за ПУП за УПИ II-159 и така за идеалната част на Н.К. от него е бил обособен самостоятелен УПИ II-832 (решението на СОС, л. 126-129). На 01.12.2021 г. район „Панчарево“ е уведомил СОС, че е съобщил на заинтересованите лица решението на СОС и срещу него не са постъпили възражения в срока за това (писмото, л. 131).

 

[47] Административна процедура за разделянето на УПИ на два УПИ, която е започнала през 2018 г. и е преминавала през НАГ на СО, нормално е отнемала между около година-година и нещо. След това този период значително е бил продължен до няколко години (показанията на свидетеля Ш., л. 181-183). Не се спори, че към момента на приключване на съдебното дирене по настоящото дело Н.К. и останалите съсобственици на УПИ II-159 не са извършили делбата му съобразно одобреното обособяване от него на два УПИ.

 

[48] В.Л. е заплатил: 147,00 лева държавна такса (л. 43); 30,00 лева за съдебни удостоверения (л. 52). Той е бил представляван по делото от адвокат, който е регистриран по Закона за ДДС (л. 5 и л. 190). Липсват доказателства В.Л. да е заплащал адвокатско възнаграждение или да е уговорил безплатно представителство. Затова съдът приема, че В.Л. не е заплащал адвокатско възнаграждение и не е уговарял безплатно представителство. Н.К. е заплатил: 2 180,00 лева държавна такса (л. 90); 5,00 лева за съдебно удостоверение (л. 153а); 4 790,00 лева на адвокат (л. 178).

 

III. ПРИЛОЖИМО КЪМ СПОРА ПРАВО, СЪОТНАСЯНЕ НА УСТАНОВЕНИТЕ ФАКТИ КЪМ ПРИЛОЖИМОТО ПРАВО И РЕШЕНИЕ ПО ДЕЛОТО

 

[49] В.Л. е предявил иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор. Н.К. е предявил иск по чл. 79, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД за заплащане на обезщетение за неимуществени вреди от неизпълнението на договор.

 

1. По иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД

 

[50] Съгласно чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор. Когато задължението е да се прехвърли право на собственост върху имот, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърлянето на собствеността на имота, включително дали отчуждителят е собственик на имота (чл. 363 от ГПК).

 

[51] Следователно предпоставките за уважаването на иска са:

1. Н.К. да е собственик на триетажната къща със 124,00 кв. метра застроена площ и 1/2 идеална част УПИ II-159;

2. наличие на валиден предварителен договор между В.Л. и Н.К. за продажба на този недвижим имот;

3. да не е сключен окончателен договор;

4. В.Л. да иска от съда обявяването за окончателен на предварителния договор;

5. В.Л. да е изправен относно изпълнението на задълженията си по предварителния договор.

 

[52] Съдът установи, че:

1. Н.К. е собственик на процесния имот;

2. налице е валиден предварителен договор между В.Л. и Н.К. относно продажбата на процесния имот от Н.К. на В.Л. (вж. и по-долу, пар. 61);

3. не е сключен окончателен договор за покупко-продажба;

4. В.Л. иска от съда обявяването на предварителния договор за окончателен;

5. В.Л. е изпълнил задължението си по предварителния договор за заплащане на 26 000,00 лева задатък.

 

[53] Налице са предпоставките за уважаването на иска. Затова съдът обявява предварителния договор за окончателен, като осъжда В.Л. да заплати на Н.К. още 163 000,00 лева от цената (184 000,00 лева остатък от цената – 21 000,00 лева, които В.Л. вече е заплатил).

 

[54] В.Л. е поискал от съда да приспадне от цената обезщетения и неустойки, които Н.К. му дължи поради неизпълнението на задължението за обособяване на самостоятелен УПИ от идеалната част на Н.К. от имота и непрехвърлянето на имота в уговорените срокове. Искането е неоснователно.

 

[55] Това е така, защото: за да се дължи неустойка или обезщетение за неизпълнение на определена договорна клауза, е необходимо тази клауза да е действителна (чл. 92, ал. 1 и чл. 79, ал. 1 , пр. 2 от ЗЗД). Нищожни са договорите с невъзможен предмет (чл. 26, ал. 2, пр. 1 от ЗЗД).

 

[56] Съдът приема, че е нищожна поради невъзможен предмет уговорката в предварителния договор между В.Л. и Н.К. относно срока за обособяването на самостоятелно УПИ от идеалната част на Н.К. от УПИ II-159, а от този срок е било обусловено сключването на окончателен договор. Това е така, защото този срок първоначално е бил по-малко от 20 дни, а след това е бил продължен до три месеца. И в двата случая обаче, съдът установи, че този срок е бил абсолютно нереалистичен за София, особено за процедури в НАГ, защото обикновено срокът е бил година и над година, а вече дори няколко години. Подобна би била и уговорка, задължаваща някого да извърви разстоянието от София до Сандански за един час.

 

[57] След като е нищожна уговорката, от чието неизпълнение се търси обезщетение и неустойка, то такива не се дължат. Затова е неоснователно искането на В.Л. за намаляване на цената, която дължи, с обезщетенията и неустойките, които Н.К. му дължи.

 

[58] Дори да се приеме, че клаузата не е нищожна, съдът приема, че Н.К. отново не дължи обезщетение и неустойка на В.Л.. Това е така, защото макар Н.К. да не е изпълнил в срок задължението си да обособи самостоятелен УПИ за неговата идеална част от имота, неизпълнението му не е било виновно.

 

[59] Съдът приема, че неизпълнението не е било виновно, защото забавянето в обособяването на имота се дължи на причини, извън Н.К.. Те са бавните административни процедури и желанието на В.Л. за права регулационната линия между новообособените два УПИ. В.Л. е признал това чрез подписването на допълнителното споразумение и заплащането на части от цената до 08.11.2019 г. Нещо повече, след регулационното обособяване от процесната идеална част от УПИ на УПИ II-832, което е станало по време на разглеждане на делото, причината за липсата на делба на двете новообособени УПИ е вписването на възбрана върху процесния имот по искане на В.Л..

 

2. По насрещния иск на Н.К. по чл. 79, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД

 

[60] Съгласно чл. 79, ал. 1, пр. 2 от ЗЗД, ако длъжникът не изпълни точно задължението си, кредиторът има право да иска обезщетение за неизпълнение. Следователно предпоставките за уважаването на иска са:

1.           наличие на валиден договор между В.Л. и Н.К.;

2.           виновно неизпълнение на договора от В.Л.;

3.           Н.К. да е претърпял неимуществени вреди от неизпълнението на договора от В.Л.;

4.           В.Л. да не е изплатил на Н.К. обезщетение за тези вреди.

 

[61] Съдът не установява виновно неизпълнение на предварителния договор от В.Л.. Неизпълнението на договора, макар и невиновно, е на Н.К.. Ето защо Н.К. нито има право на разваляне на договора, нито на обезщетение от неизпълнението му. Дори и да имаше такова обаче, съдът не установи Н.К. да е претърпял неимуществени вреди от това неизпълнение, защото заболяванията му са били възникнали много преди сключването на предварителния договор.

 

[62] Не са налице предпоставките за уважаването на иска. Затова съдът го отхвърля.

 

2.           По разноските

 

[63] В.Л. търси разноски. Той е направил такива за 177,00 лева.

 

[64] Съгласно чл. 78, ал. 1 от ГПК, ищецът има право на разноски съобразно уважената част от иска. Съдът уважава иска на В.Л., а отхвърля насрещния иск на Н.К.. Затова съдът осъжда Н.К. да заплати на В.Л. 177,00 лева разноски по делото. Съдът не присъжда разноски на Н.К., защото съдът уважава иска срещу него, а отхвърля насрещния му иск.

Съдия: