Р Е
Ш Е Н
И Е
гр.София, 14.09.2022г.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ПЪРВО ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 9-ти състав в публичното заседание
на шести юни две хиляди двадесет и втора година, в състав
ПРЕДСЕДАТЕЛ : БИЛЯНА МАГДЕЛИНОВА
при секретаря Юлия Асенова, като разгледа докладваното от съдия Магделинова гр.дело №4332/2019год. и за да се произнесе,
взе предвид следното.
Предявени са обективно
съединени искове с правно основание чл. 108 ЗС
и чл. 59 ЗЗД.
Ищцата Ц.Д.Н. лично и като
представител на Р.П.Й. излага в исковата
молба, че по време на брака си придобили
от „Е.“ ЕООД чрез договор за покупко-продажба, обективиран в Нот. акт № 536/2007
г. по описа на Нотариус Е.Г.с рег. № 340, АТЕЛИЕ№ 16, етаж 5 с площ 69,21 кв.м.
и мазе № 16 с площ 5,9 кв.м. с адрес: гр. София, район Красно село, ул. „******.
Твърди, че са упражнявали фактическа власт върху него от датата на придобиването
му – 29.08.2007 г. до края на 2017 г. Имотът бил самостоятелен обект в
съседство с друг самостоятелен обект – Апартамент № 9 с площ 65, 27 кв.м.
собственост на друго лице. От края на 2017 г. достъпът до него бил ограничен
чрез метална врата, поставена от „Ф.7.“ ЕООД, който оспорва собствеността им,
ограничавайки достъпа им до имота с твърдението, че е придобило имота от „Е. Ц“
ЕООД /в несъстоятелност/. Поддържат, че от закупуването до края на 2017г.
имотът фактически е представлявал самостоятелен обект с отделен вход и с
характеристиките, описани в нот. акт и е отразен като
такъв в технически проект рег.№ УТ-9200-576/27.09.2006г. към разрешение за
строеж №421/2000г., като на етаж пети били разположени два самостоятелни
обекта–ателие№16, собственост на ищцата, и ап.№ А9 с площ от 65,27 кв.м.,
закупен през 2009г. от А.С.. От края на 2017г. на ищците е отнет достъпа до
недвижимия имот и във външното фоайе на
етажната площадка, обслужваща тяхното ателие и съседния имот е монтирана желязна врата, от която не е
предоставен ключ на ищцата. Към настоящия момент имотът се владее от ответника.
При евентуално твърдение, че имотът е част от съседния ищците считат, че им се падат
69,21/122,91 ид. части от него. Излагат, че за
периода от 01.01.2018 г. до предявяването на иска ответникът ги е лишил от
ползването на имота, поради което им дължи обезщетение в размер на 1 300 лв. или по 100 лв.
месечно. При условията на евентуалност
излагат, че са придобили процесния недвижим имот, чрез добросъвестно владение в
периода от 29.08.2007 г. до края на 2017
г. Излагат твърдения за владение на имота
необезпокоявано, явно и непрекъснато, като през целия период имотът е представлявал самостоятелен обект с
отделен вход и характеристики, описани в нотариалния акт, с който са го
закупили.
Предвид изложеното
предявяват следните искове:
-Да бъде прието за
установено по отношение на ответника, че ищците
са собственици на Ателие ******със застроена площ от 69,21 кв.м., заедно
с мазе № 16 с адрес на имота: гр. София, район Красно село, ул. „****** и да бъде осъден ответникът да им предаде владението върху
него.
-При условията на
евентуалност да се приеме за установено
спрямо ответника, че ищците са собственици на 69, 21/122, 91 идеални части от имот-
Апартамент № А9 със застроена площ 122, 91 кв.м. находящ се на пети етаж в
сграда с адрес: гр. София, район Красно село, ул. „****** и да бъде осъден ответникът да им предаде
владението на имота.
-Да бъде осъден ответникът
да им заплати сумата от 1 300 лв. обезщетение за неоснователното ползване
на недвижимия имот за периода 01.01.2018 г. – 31.01.2019 г. ( по 100 лв. на
месец), ведно със законна лихва от 28.03.2019 г. (датата на подаване на
исковата молба) до окончателното плащане. Претендират направените по делото
разноски.
Ответникът „Ф.7.“ ЕООД редовно
уведомен на 17.06.2020 г. не подава отговор в законоустановения срок. В молба
от 23.08.2021г. изразява становище за неоснователност на исковете, тъй като
праводателят им по договора за покупко-продажба, с който се легитимират като
собственици, е придобил имот различен от ателие 16, а именно апартамент А7,
ет.4 със застроена площ от 60.94кв.м., находящ се в същата сграда. Твърди, че
въз основа на нот. акт №127, том 181, дружеството праводател на ищците „Е.“ЕООД е продало ап. А 9, ет.5, със
застроена площ от 122,91кв.м. на дружеството
„О.-БП“ОДД със сегашно наименование „Е. Ц“ ЕООД. Поради изложеното счита, че
към датата на сключване на договора за
покупко-продажба, с който ищците се легитимират като собственици, праводателят
им не е бил собственик на продавания апартамент, а представения нот.акт №136, том III, рег.№ 6590, д.№ 388/2016г. го легитимира като
собственик на друг имот. Твърди, че ателието което ищците твърдят да са закупили
никога не се е намирало на ет. 5, което е видно от представено площообразуване. Оспорва да са налице предпоставките за
придобиване на недвижия имот по давност, тъй като с разпореждане на СРС по гр.д.№ 15979/2013г. по описа на
117състав на 09.10.2012г. е разпоредено запечатване на възбранените
имоти на длъжника „Е.“ ЕООД, в изпълнение на което ЧСИ Чолаков по изп.дело№ 515/2011г. е извършил запечатване на ап.А9, ет.5,
вх.А на ул, „******, като в уведомлението е посочено,
че никой няма право да разпечатва обектите. Излага, че са налице и други
доказателства, приложени към молбата, като заповед №РД-09-50-894/10.06.2010г.
на СО, НАГ, район Красно село, в която е възпроизведено съдържанието на констативен
акт №УТ -6602-150-2/15.09.2009г., с който е издадена забрана за ползването на
строежа. Посочена е и заповед нa РДНСК, с която е забранено ползването на
строежа, тъй като не е въведен в експлоатация. С оглед на изложеното счита, че
не се установява ищецът да е добросъвестен владелец , придобил имота на годно
правно основание, тъй като праводателят му не е бил
собственик, както и не е налице период от 5 години, в който да са владели имота
постоянно и необезпокоявано. Излага, че ищците не са предявили никакви
права в производството по несъстоятелност
на „Е. Ц“ЕООД.
Ищците оспорват изложените в посочената молба на ответника възражения за неоснователност на исковете.
Съдът,
като взе предвид събраните по делото доказателства и становищата на страните, приема за
установено от фактическа и правна страна
следното:
При иск по чл. 108 от Закона за собствеността е
необходимо да се докаже: 1) че ищецът е собственик на вещта, предмет на иска;
2) че вещта се намира във владение или държане на ответника и 3) че ответникът
владее или държи вещта без основание. Не е ли налице която и да е от тези три
предпоставки, искът не може да бъде уважен.
За установяване правото си на собственост върху процесния недвижим имот ищците представят договор за
покупко-продажба от 29.08.2007г., обективиран в нот. акт №12, том IV, рег.№ 11352, дело№536 от 12007г., въз основа на
който ищцата Ц.Д.Н. купува от фирма „Е. “ООД следния недвижим имот, построен на
етап груб строеж: АТЕЛИЕ №16, ет.5, със застроена площ от 69,21кв.м, състоящо се от предверие, антре, кухненски бокс, дневна, спалня с балкон,
баня с тоалетна , мокро помещение и мазе№15, заедно с 1,479% ид. части от общите части на сградата за сумата от
29 665лева, която е изплатена на купувача при сключване на предварителен
договор. От описаното в нотариалния акт се установява, че продавачът по
договора се е легитимирал като собственик
с нот. акт№ 36, том III, рег.№ 6590, д. №388/2006г. на нотариус Г.Д.. Между документите представени
при съставяне на акта е представен и
одобрен арх. проект от 27.09.2000г. на УАГ.
Не е спорно и от удостоверение за сключен
граждански брак се установява, че при сключване на договора ищците са имали
граждански брак, поради което са налице условията за придобиването му в режим
на СИО.
Във връзка с оспорването от страна на ответника, че
праводателят на ищците не е бил собственик на продавания недвижим имот е
представен нот.акт№ 36, том III, рег.№ 6590, д. №388/2006г. на нотариус Г.Д., който обективира
договор за покупко-продажба, с който „Е.“ЕООД
купува АПАРТАМЕНТ А7, находящ се в гр. София, район „Красно село“, ул.“******
, на ет.*****, с площ от 60,96кв.м. , при съседи ап.А6, коридор, ап.А8, както
гараж и идеални части от общите части на сградата. Следователно договорът има
за предмет недвижим имот, който е различен от този, предмет на договора за покупко-продажба, обективиран в нот. акт №12, том IV, рег.№ 11352, дело№536 от 2007г.
Във връзка с оспорването от страна на ищците по
реда на чл.186 от ГПК е изискано от нотариус Г.Д. нотариалното дело, по което е
издаден посоченият нот. акт, във връзка с което е
получен отговор, че делото е унищожено, но
е представен съхранявания препис от нот.акт,
който е идентичен с този представен от ответника. От гореизложеното следва, че
е доказано възражението на ответника за това, че праводателят на ищците не е
бил собственик на продавания недвижим имот, поради което не е могъл да
прехвърли повече права от тези, които притежава, поради което договорът за
покупко-продажба, обективиран в нот. акт №12, том IV, рег.№ 11352, дело№536 от 2007г.,
не легитимира ищците като собственици на процесния недвижим имот.
Във връзка със заявеното второ основание, въз
основа на което ищците твърдят, че са собственици на имота, а именно
придобиването му по давност чрез владение в периода от 29.08.2007 г. до края на 2017 г., съдът
приема следното:
На първо място следва да се вземе предвид, че ищците
в исковата молба излагат твърдения, че на етаж пети, на който се намира
процесния имот, били разположени два
самостоятелни обекта–ателие№16, собственост на ищците, и ап.№ А9 с площ от
65,27 кв.м., закупен през 2009г. от А.С.. На следващо място според заключението на вещото лице по приетата съдебно
–техническа експертиза след оглед на място
в процесния ап.А9 е установено, че са
обособени две жилища, като първата част се владее от ответника, разположена в
северозападната част и достъпът до него е през входна врата вдясно от общия
коридор. При сравнение между изпълненото на място и одобрения арх. проект от
27.9.2000г. е констатирано, че има
сменено предназначение на помещения –спалнята е преустроена като кухненски бокс
с цел да се обособят две отделни жилища, а терасата е с по-голяма площ от
посочената в проекта. Относно втората част, обособена като отделно жилище,
която е с друг собственик, вещото лице констатира, че достъпът до него е с
входна врата вляво от общия коридор,
заема югоизточната част на ап.А9 и е
напълно завършен. При сравнение с изпълненото на място и одобрения арх.проект
от 27.09.2000г. е установено, че има вътрешно преустройство и сменено
предназначение на помещения-премахната е преградната стена между тоалетната и
дрешника и е обособена баня, зазидана е вратата на тоалетната, а вратата на
дрешника е изместена. Дневната и кухненския бокс са общо помещение, което не е
така по проект.
При направена справка в отдел архив инвестиционни
проекти при СО-НАГ вещото лице установява,
че не е предоставен одобрен проект за преработка за обекта, в който се намира
процесния имот. Вещото лице взема предвид представената от ответника заповед №
РД-09-50-894/10.06.2010г. на Главен
архитект на СО, с която е отказано одобрение на инвестиционен проект
–преработка за обект: жилищна
сграда в УПИ III, кв.305 Г, м.“бул. Цар Борис III“, район Красно село, като в
мотивите са изложени забележки и са посочени от вещото лице относимите
към процесния имот, а именно променени са нивата на етажните плочи, има ново обособени
обекти- три магазина, а ателиетата от пет на брой са станали 20 и е увеличена РЗП на сградата, чрез придаване
и усвояване на покривни части, превърнати в тераси.
От заключението на вещото лице и посочената заповед
следва да се направи извод, че процесното ателие 16 не е обособено като
самостоятелен обект в сградата, съобразно одобрения архитектурен проект на 27.09.2000г. Същото е обособено с
неодобрените, но изпълнени изменения в сградата, в която ателиетата са станали
от пет по одобрения проект на 20 по неодобрения инвестиционен проект. Този
извод следва да се направи, тъй като в заповедта е посочено, че внесените за
одобряване отклонения от одобрения инвестиционен проект са вече извършени в
нарушение на чл.154, ал.5 изр. 2 и при липса
на нотариално заверено съгласие на заинтересованите лица по чл.149, ал.2 от ЗУТ.
При установените факти следва да се вземе предвид
съдебната практика, обективирана в решение № 30 от 7.02.2012 г. на ВКС по гр. д. №
401/2011 г. на ВКС, постановено по реда на чл.290 от ГПК, според което „Предмет на
придобиване на вещни права са само самостоятелно съществуващи движими и
недвижими вещи. Съгласно чл. 98 от ЗС, освен ако не е постановено или уговорено
друго, принадлежността към вещ не е самостоятелна вещ и съответно не може да се
придобива самостоятелно, а следва собствеността на главната вещ. Когато
недвижимата вещ е сграда, самостоятелно може да се придобива само такава част
от нея, която по силата на архитектурен /инвестиционен/ проект, одобрен съгласно
действащите строителни правила и норми, е обособена като самостоятелен имот
/жилище, ателие или др. подобни/. Съответно и владението върху реална част от сграда
може да доведе до придобиване по давност на тази реална част, само ако
владяната реална част и останалата част от сградата са били разделени на два
или повече обекта /жилища, ателиета и др. подобни/ с одобрен архитектурен
/инвестиционен/ проект, отговарящ на действащите строителни правила и
норми.“
Посочената съдебна практика се споделя от настоящия съдебен състав и
прилагайки я към процесния спор следва да с е
приеме, че е неоснователно твърдението на ищците за придобиване на процесния
недвижим имот по давност, тъй като в настоящото производство се установи, че
ателие 16 не е обособено като самостоятелен обект с одобрен архитектурен
проект, поради което владението, упражнявано от ищците след сключване на договора
за покупко-продажба не може да доведе до
придобиването му по давност.
Поради горния извод съдът приема, че не следва да се обсъждат събраните
гласни доказателства във връзка с твърдението на ищците, че са владели имота
постоянно и необезпокоявано, тъй като не биха могли да го придобият по давност.
Предвид изложеното главният ревандикационен
иск следва да бъде отхвърлен поради неустановена активна материално-правно
легитимация на ищците, а останалите предпоставки за уважаване на иска са
кумулативни и не следва да се обсъжда наличието им.
Неоснователен е предявения при
условията на евентуалност иск за установяване, че ищците са собственици на идеална
част от ап.А9, тъй като не се установи същите да се легитимират като
собственици на недвижимия имот описан в нот. акт №12, том IV, рег.№ 11352, дело№536 от 2007г., поради
което по този иск също е налице
неустановена активна материално-правна легитимация на ищците.
Неоснователен
е искът за заплащане на обезщетение за лишаване от ползване по чл.59 от ЗЗД, тъй като не се установява през процесния период ищците да са собственици
на процесния недвижим имот.
При този изход на спора и
на основание чл.78, ал.3 от ГПК ищците дължат на ответника направените разноски.
Представени са доказателства за направени разноски в размер на 3000,00лева за
платено адвокатско възнаграждение. Съдът приема за неоснователно възражението
за прекомерност на адвокатското възнаграждение, тъй като с оглед материалния
интерес, фактическата и правна сложност на делото, същото не е прекомерно и незначително надвишава
минималния размер, определен съобразно Наредбата за минималните адвокатски
възнаграждения.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ
предявените от Ц.Д.Н. с ЕГН ********** лично и като
пълномощник на Р.П.Й. , роден на ***г. в гр.Париж, Франция, срещу „Ф.-**“ЕООД с
ЕИК ******обективно и евентуално съединени искове с правно основание чл.108 от ЗС и чл.59 от ЗЗД за установяване по отношение на ответника, че ищците са собственици на Ателие ******със застроена
площ от 69,21 кв.м., заедно с мазе № 16 с адрес на имота: гр. София, район
Красно село, ул. „****** и да бъде
осъден ответникът да им предаде
владението върху него, при условията на евентуалност да се приеме за установено спрямо ответника,
че ищците са собственици на 69, 21/122, 91 идеални части от имот- Апартамент №
А9 със застроена площ 122, 91 кв.м. находящ се на пети етаж в сграда с адрес:
гр. София, район Красно село, ул. „******
и да бъде осъден ответникът да им предаде владението на имота, както и да бъде осъден ответника да им заплати
сумата от 1 300 лв. обезщетение за неоснователното ползване на недвижимия
имот за периода 01.01.2018 г. – 31.01.2019 г. ( по 100 лв. на месец), ведно със
законна лихва от 28.03.2019 г. (датата на подаване на исковата молба) до
окончателното плащане.
ОСЪЖДА Ц.Д.Н.
с ЕГН ********** лично и като пълномощник на Р.П.Й. , роден на ***г. в
гр.Париж, Франция, да заплатят на „Ф.-**“ЕООД
с ЕИК ******направените по делото разноски в размер на 3000лева адвокатско
възнаграждение.
РЕШЕНИЕТО може
да се обжалва
с въззивна жалба пред Софийски апелативен
съд в двуседмичен срок от съобщението до страните.
СЪДИЯ: