№ 296
гр. София, 06.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, III ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на седми май през две хиляди двадесет и
пета година в следния състав:
Председател:Ирина Р. Славчева
Членове:Ивайло П. Георгиев
Лилия М. Руневска
при участието на секретаря Теодора Р. Вутева
като разгледа докладваното от Ивайло П. Георгиев Въззивно гражданско дело
№ 20241800500768 по описа за 2024 година
С Решение № 100 от 10.06.2024г., постановено по гр.д. № 120/2022г. на
Самоковския районен съд, е отхвърлен предявеният от А. Д. Ч. срещу „Първа
инвестиционна банка“ АД и срещу „А и Л Корпорация“ ООД (н) иск с правна
квалификация чл. 124, ал. 1 от ГПК за установяване, че в полза на ответника
„Първа инвестиционна банка“ АД не съществува ипотечно право по
учредената договорна ипотека с Нотариален акт № 197, том ІІІА, рег. № 3957,
дело № 573/2007г. на нотариус Б.лав Механджийски, върху следния собствен
на ищеца недвижим имот, находящ се в к.к. „Боровец“, Община Самоков,
апартаментен хотел „Кокиче“, ет. 3, а именно: самостоятелен обект в сграда,
представляващ Студио-С43, с идентификатор № 65231.919.144.4.51 по
одобрените кадастрална карта и кадастрални регистри (КККР) на гр. Самоков,
с площ 33,49 кв.м. и принадлежащите 8,51 кв. м. идеални части от общите
части на сградата, попадащ в сграда с идентификатор 65231.919.144.4,
построена в поземлен имот с идентификатор 65231.919.144 по КККР на гр.
Самоков.
Настоящото производство е по реда на чл. 258 и сл. от Гражданския
процесуален кодекс и е образувано по въззивна жалба на А. Ч. срещу горното
решение. Жалбоподателят счита същото за неправилно поради нарушение на
материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила
и необоснованост. Намира, че процесната ипотека е трябвало да бъде заличена
или неподновена от първият ответник „ПИБ"АД поради извършеното
плащане от вторият ответник и ипотекарен длъжник "А и Л Корпорация" ООД
на сумата от 6 882 000 лева, представляваща продажна цена на х-л „Кокиче"
по сключено между страните споразумение от 05.02.2016г., представляващо
първо плащане за погасяване на кредита по Договор за кредит № 00КР-АА-
1
2978 от 30.05.2007г., както и поради изтеглянето от ответната банка в
нарушение на договора за откриване на специална сметка на сумата от 1 356
800 лева от разплащателна сметка с IBAN BG68FINV9150101679619 на
дружеството „Айсберг Боровец“ ООД, разкрита в „ПИБ" АД, която сума е
трябвало да бъде отнесена по специална сметка с IBAN
BG23FINV91501016743042 с титуляр „ПИБ"АД, за намаляване на дълга,
представляваща второ плащане за погасяване на кредита по същия договор за
кредит, а също и с извършените плащания в общ размер на 993648,79 лева от
дружествата "Ахелой Инвестмънт" ООД, "Кръстова вада"ООД, "Кайряка
ленд" ООД и „Интер панорама“ ООД, наредени по специалната сметка с IBAN
BG23 FINV 9150 1016 7430 42, преставляващи трето плащане за погасяване на
кредита. Оспорва извода на районния съд за непогасяване на ипотечното
право поради недоказаност на факта, кредитополучателят да е извършил
плащания за намаляване на дълга при условията по нотариалния акт за
учредяване на договорна ипотека № 197, том ІІІА, per. № 3957, дело №
573/2007 год. на нотариус Б.лав Механджийски, а именно – или чрез пълно
погасяване на кредита по договор № 00КР-АА-2978 от 30.05.2007г. или въз
основа на клаузата на чл. 5 от договора за учредяване на ипотека, по силата на
която „А и Л Корпорация" ООД се задължава, при продажба на обекти на
апартаментния хотел, да погасява части от кредита, равни на стойността на
прехвърлените обекти, изчислени на база 600 евро за кв.м. продадена площ за
апартаменти и студия и 900 евро за търговски обекти, като банката- кредитор
се задължава да даде необходимото съгласие за частично заличаване на
ипотеката за тези недвижими имоти, чиято стойност е погасена. Счита, че този
извод не съответства и противоречи на събраните по дело доказателства, а
направените правни изводи са неправилни. Поддържа, че ответната банка е в
пълно неизпълнение на задълженията си по договора за кредит и по договора
за специална сметка с втория ответник, както и че в нарушение на тези
договори е събрала без основание огромни суми, с които се е обогатила вместо
да погаси задължения по кредита на втория ответник. Счита, че процесният
кредит е бил реално изцяло погасен през периода 2016г. - 2017г., но банката
умишлено е осуетила това. Излага детайлни съображения в подкрепа на
твърденията си и анализира установената фактическа обстановка относно
материалните правоотношения между страните, като се позовава на събраните
по делото доказателства и – по- конкретно – на заключението по ССЕ.
Акцентира върху неправомерните (според него) действия на банката във
връзка с опериране с постъпили парични суми, както и върху поведението на
физически лица – представители на „Айсберг Боровец"ООД, за които твърди,
че са целели да саботират погасяването на кредита, въпреки възможността за
това. Съпоставя тези действия с уговореното в Договора за специална сметка
и Приложение 1 към него. Оспорва и мотивите на първоинстационния съд, че,
съгласно Анекс № 5/20.12.2010г. към Договора за кредит № 00KP-AA-
2978/30.05.2007г., ипотеката върху имота на ищеца може да бъде погасена
само след пълно погасяване на дълга. Счита, че този извод се основава на
превратно тълкуване на т. 3.1. и т. 3.2 от анекса, тъй като в тях било уговорено
само увеличение на стойността, която кредитополучателят трябва да заплаща
при продажбата на обекти от хотела, но не и промяна на поетите от банката
задължения съгласно чл. 5 от н.а. № 197, том IIIA, рег. № 3957, дело №
573/2007г. Позовава се на молба - съгласие от ответника „Първа
инвестиционна банка“ АД, вписана в Службата по вписванията - Самоков на
01.04.2013г. под № 743, рег. № 108, том 1, парт. книга том № 12511, за
2
заличаване на ипотеката върху друг обект в същия апартаментен хотел (а
именно - Студио С-53) поради погасяване на сума от 24 000 евро, като това
събитие е настъпило три години след подписването на Анекс 5 към Договора
за кредит № 00KP-AA- 2978/30.05.2007г. Счита това за доказателство, че в
този анекс не е налице договорка между ответната банка и вторият ответник
"А и Л корпорация" ООД, съгласно която банката да даде съгласие за
заличаване на ипотеките само след пълно погасяване на дълга. Освен това
сочи, че с Анекс 5 неоснователно била начислена лихва, което съставлявало
недобросъвестно поведение на банката. Намира, че ако не са били начислени
тези лихви, то със заплащането на продажбата на 63- те обекта с Нот.акт
№81,том 1,рег.№722,дело №53/24.02.2016г., в размер на 8 258 400 лева ДДС,
задължението по договора за кредит е щяло да бъде изцяло погасено. Прави
извод, че предоставеният кредит е можело реално да бъде погасен от
многократни плащания от страна на втория ответник, но, поради
неизпълнение на поетите задължения и отнасяне на постъпилите средства за
погасяване на несъществуващи задължения, банката е успяла да създаде
впечатление, че предоставеният кредит е виновно непогасен. Поддържа, че
тези действия на банката следва да се окачествят като недобросъвестни по
смисъла на чл. 63, вр. чл. 12 от ЗЗД. Моли въззивния съд да отмени
обжалваното решение и да постанови друго, с което да бъде прието за
установено в отношенията между страните, че ипотечното право на „Първа
инвестиционна банка“ АД по отношение на имота на ищеца А. Д. Ч. (Студио
С-43) е погасено с извършените плащания.
В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК е постъпил отговор от „Първа
инвестиционна банка“ АД, с който жалбата се оспорва и се изразява
становище за нейното отхвърляне, както и за цялостно потвърждаване на
обжалваното решение. Въззиваемият поддържа изложените от него
съображения в подадения отговор на исковата молба и в писмените бележки,
депозирани пред първоинстанционния съд. Резюмира установената
фактическа обстановка по делото. Подчертава, че задължението на „А и Л
Коропорация” ООД по процесния договор за банков кредит не е било
погасено, въз основа на което прави извод, че за ипотекарния кредитор не е
възникнало задължение по смисъла на т. 5 от Нотариален акт за учредяване на
договорна ипотека да заличи последната. Поддържа, че паричните преводи, на
които се позовава жалбоподателят, и чрез които са превеждани парични суми
по специалната сметка, представляват възстановен ДДС, а не са от
прехвърляне на самостоятелни обекти в сградата. Поради това
кредитополучателят не е изпълнил задължението си да е превел в полза на
Банката сума от продажната цена на процесния за делото имот, изчислена
минимум на база 600,00 евро на квадратен метър от площта на обекта ведно с
общите части от сградата. Оспорва твърдението на ищеца, че процесното
Студио С-43 е предмет на Договор за покупка-продажба на недвижими имоти
(Нотариален акт за покупка-продажба на недвижими имоти № 81, том 1, рег.№
722, дело № 53 от 2016г. на нотариус Б.лав Механджийски, per. № 411 на НК,
район на действие - РС-Самоков, вписан в службата по вписванията Вх. № 591
от 24.02.2016г.), сключен между „А и Л Корпорация" ООД като продавач и
ПИБ като купувач. Сочи, че наистина, по силата на тази сделка, Банката е
придобила голяма част от обектите в сградата, но не и целият хотел, като
процесния имот не фигурира в нотариалния акт и не е предмет на тази сделка,
откъдето прави извод, че не е възможно въз основа на това да се претендира за
погасяване на ипотечното право върху него.
3
Оспорва и твърденията, че сумата по покупко- продажбата не била платена
реално, като счита, че същите се опровергават от заключението на съдебно-
счетоводната експертиза. Поддържа, че продажната цена е постъпила реално
по сметката на длъжника, след което е била отнесена за погасяване на
задължението на кредитополучателя съгласно уговореното в т. 1 от
Споразумението от 05.02.2016г. Прави извод, че Банката е спазила абсолютно
всички ангажименти поети във връзка с придобиване собствеността на част от
самостоятелните обекти в хотел „Кокиче“, измежду които не фигурира
процесния за делото имот. Акцентира върху това, че собственият на ищеца
имот – Студио С-43 – продължава да служи за обезпечение на задължения на
„А и Л Коропорация” ООД по процесния договор за банков кредит № 00КР-
АА-2978 от 30.05.2007г., тъй като в т.2 от Анекс №6 от 29.03.2013г., т.З от
Анекс №7 от 01.04.2016г. и т.9.2. от Споразумението от 05.02.2016г. и
приложението към него, изрично между страните по кредитното
правоотношение е уговорено, че предоставените с договора за банкова кредит
и договора за встъпване в дълг обезпечения продължават да обезпечават
вземанията на Банката, а в Приложение №1 в т.1, т.23 към Споразумение от
05.02.2016г. е уговорено, че ипотеката на процесния за делото имот обезпечава
вземанията на Банката по Договор за банков кредит № 00КР-АА-
2978/30.05.2007г., което е индиция, че не са налице основания за заличаване на
ипотеката на същия. Въз основа на така цитираните договорни клаузи и
разпоредбата на чл.150 от ЗЗД прави извод, че ипотечното право се погасява
едва с пълното погасяване на обезпеченото вземане, каквото в случая няма.
Изтъква, че освен това процесният имот служи за обезпечение не само за
задълженията по Договор за банков кредит № 00КР-АА-2978/30.05.2007г., но
и за задължения на същия длъжник срещу същия кредитор по два други
договора, а именно - по договор за банков кредит № 000LD-L-
000119/12.02.2010г. и договор за банков кредит № 000LD-L-
000207/20.12.2010г. Анализира клаузата на т. 5 от договора за учредяване на
ипотека, обективиран в н.а. № 197, том ІІІА, рег. № 3957, дело № 573/2007г. на
нотариус Б.лав Механджийски, като прави извод, че за нейното приложение
било необходимо да са налице четири кумулативно изискуеми условия, които,
обаче, в случая не били изпълнени. Решаващо било, кредитополучателят да
няма просрочени и непогасени задължения по договора за кредит, тъй като
плащането по т. 5 се явявало предсрочно допълнително погасяване на
задълженията по договора извън предвидените по погасителния план. И, тъй
като към 2016г. и 2017г. кредитът е бил в просрочие, не били налице
предпоставките за извършване на такова плащане. Намира, че трето лице (за
каквото счита ищеца) не е легитимирано да се позове на горната клауза.
Изтъква, че част от извършваните в полза на банката парични преводи
всъщност представлявали ДДС от трети лица, поради което не било възможно
да се ползват за погасяване на задължението на ищеца, което от своя страна
било предпоставка за заличаване на обезпечението по договора за банков
кредит. Оспорва твърденията на ищеца за привидност на извършената през
2016г. покупко- продажба на обекти в хотел „Кокиче“, като изтъква, че
продажната цена е реално заплатена. Подчертава, че процесното Студио С-43
не е предмет на тази сделка. Описва детайлно паричните суми, които са били
превеждани на банката във връзка с процесния договор и с други договори,
като сочи основанията за преводите и за отнасянето им за погасяване на
конкретни задължения. Оспорва значението на изявленията на Антоанета
Кабадийска, като изтъква, че дружеството „Айсберг Боровец“ ООД се
4
представлява само съвместно от двамата си управители при опериране с
банковите му сметки, поради което банката не била изпълнила едноличното
преводно искане на Кабадийска. Същевременно, според него, банката не е
имала право да оперира с личните банкови сметки на лицата, нареждащи
парични преводи, вкл. да използва част от тези преводи за погасяване на
задължения по договори за кредит и за финасов лизинг. Във връзка с това,
оспорва твърдението на ищеца, че банката била длъжна да преведе така
постъпили парични суми по специалната сметка за погасяване на
задължението на „А и Л Коропорация” ООД към самата банка. Изтъква, че
едва на 22.12.2017г. в банката постъпило искане, подписано от двамата
управители на „Айсберг Боровец“ ООД - Антоанета Кабадийска и Августин
Ганчев, за превеждане на сумата 1356800лв. по специалната сметка, но, тъй
като към този момент наличността по сметката била по- малка, не е било
възможно изпълнение на това искане. В подкрепа на горното се позовава на
заключението по ССЕ. Намира, че банката е изпълнявала точно задълженията
си по договора за специална сметка и точно е отнасяла постъпилите по нея
суми. Подчертава, че вещото лице е установило непогасени задължения по
процесния договор за банков кредит въпреки всички постъпили парични суми
по специалната сметка. Прави извод, че частичното погасяване на вземането
не освобождава имота от ипотеката. Споделя изводите на районния съд. Моли
за отхвърляне на въззивната жалба и за потвърждаване на обжалваното
решение. Претендира разноски.
В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК не е постъпил отговор от втория
ответник - „А и Л Коропорация” ООД (в несъстоятелност).
В открито съдебно заседание пред въззивната инстанция
жалбоподателят не се явява, не се представлява и не изразява становище по
спора.
В открито съдебно заседание пред въззивната инстанция въззиваемият
„ПИБ“ АД не се представлява и не изразява становище по спора.
В открито съдебно заседание пред въззивната инстанция въззиваемият
„А и Л корпорация“ ЕООД (в несъстоятелност) се представлява от синдика Б.
Б., който оспорва жалбата и поддържа отговора на „Първа инвестиционна
банка“ АД. Счита за недоказано погасяването на ипотечното право. Моли
съда да потвърди обжалваното решение.
Съдът намира, че събраните по делото доказателства и установената въз
основа на тях фактическа обстановка са описани подробно и коректно в
обжалваното решение, поради което не е необходимо да се възпроизвеждат в
настоящия съдебен акт.
В производството пред въззивната инстанция не са събирани
доказателства.
При така установената фактическа обстановка, съдът намира от правна
страна следното:
Съгласно разпоредбата на чл. 269 от ГПК, въззивният съд се произнася
служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната
му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.
1. По валидност
В случая съдът намира, че обжалваното решение е валидно, доколкото е
5
постановено от надлежен съдебен състав, в писмен вид и е подписано от
разгледалия делото съдия, който се е произнесъл в пределите на своята
правораздавателна власт.
2. По допустимост
Същото е и допустимо, тъй като са били налице положителните
предпоставки за упражняване на правото на иск, липсвали са отрицателни
такива, а първоинстанционният съд се е произнесъл по действително
предявените искове.
Съгласно правната теория (Калайджиев А. „Облигационно право. Обща
част“, изд. Сиби, шесто издание, 2013г., стр. 762) „всяко лице, което има
интерес, може да предяви отрицателен установителен иск, че ипотеката е
погасена.“
В друг теоретичен източник (Марков М. „Облигационно право.
Помагало“, изд. Сиби, десето преработено и допълнено издание, 2018г., стр.
255) като едно от основанията за заличаване на ипотека е посочено: „Въз
основа на съдебно решение, с което е постановено заличаването. По
установителен иск, че ипотечното право е погасено“.
Съдебната практика също счита този иск за установителен, като не
отрича наличието на конститутивен елемент в него, или – най- малкото – на
конститутивни правни последици от съдебното решение, постановено по
такъв иск, приемайки, че то следва да съдържа разпореждане за заличаване на
ипотеката (напр. Определение № 481 от 5.06.2017 г. на ВКС по гр. д. №
1260/2017 г., III г. о., ГК, Решение № 431 от 8.11.2011 г. на ВКС по гр. д. №
1759/2010 г., IV г. о., ГК, Решение № 816 от 20.04.2018 г. на СГС по т. д. №
2084/2017г.).
С оглед гореизложеното, така предявеният иск е допустим, както и е
допустимо постановеното по него съдебно решение.
3. По същество
Настоящият съдебен състав споделя изложените в обжалваното решение
мотиви и препраща към тях на основание чл. 272 от ГПК.
В допълнение, както и в отговор на наведените в жалбата доводи, съдът
намира следното.
Предявен е иск с правна квалификация чл. 124, ал. 1 от ГПК за
установяване несъществуването на ипотечно право по учредената договорна
ипотека с нотариален акт № 197, том ІІІА, рег. № 3957, дело № 573/2007г. на
нотариус Б.лав Механджийски в полза на ответника „Първа инвестиционна
банка“ АД върху недвижим имот (Студио С-43 с идентификатор
65231.919.144.4.51 в апартаментен хотел „Кокиче“), собственост на ищеца А.
Ч., която ипотека е учредена за обезпечаване на задълженията по договор за
банков кредит № 00КР-АА-2978 от 30.05.2007 г., ползван от „Търговска къща
Йолов” ЕООД (с настоящо наименование „А и Л Коропорация” ООД – в
несъстоятелност).
Като първо основание за претендираното несъществуване на това право,
ищецът изтъква, че последното, макар и валидно учредено, е било погасено
чрез три плащания, довели до реално погасяване на задълженията по договора
6
за банков кредит от 30.05.2007г. и по сключения впоследствие Договор за
специална сметка.
Така изтъкнатото основание, ако бъде доказано, е по принцип годно да
доведе до уважаване на предявените искове, тъй като, съгласно съдебната
практика (Решение № 76 от 7.05.2013 г. на ВКС по гр. д. № 391/2012 г., IV г.
о., ГК, Решение № 8 от 5.02.1998 г. на ВКС по гр. д. № 2196/97 г., V г. о.,
Решение от 15.05.2009 г. на СГС по гр. д. № 2562/2007 г., ГО, 4-ти "А" възз. с-
в, Определение № 3495 от 20.12.2011 г. на ОС - Пловдив по гр. д. № 3235/2011
г., ГО, 10-ти с-в), установяването на погасяването (или несъществуването) на
вземането, което ипотеката обезпечава, предхожда искането за нейното
заличаване, и има преюдициален характер.
В конкретния случай съдът намира, че така посоченото фактическо
основание на иска е останало недоказано, поради следните съображения.
Видно от отговора на въпрос № 7 на ответника, съдържащ се в приетото
заключение по ССЕ (л. 346 – 354 от първоинстанционното дело), дължимите и
непогасени суми по договора за банков кредит № 00КР-АА-2978 към
22.12.2017г. са: 952695,46 евро – просрочена главница, 224536,13 евро –
просрочена (наказателна) лихва, 8609,41 евро – остатък договорна лихва, и
3622,27 евро – такси за подновяване на ипотеката. Това означава,
задълженията по този договор не са били погасени и са съществували към
тази дата. По делото не се твърди и не се доказва, след нея (вкл. в хода на
процеса и към момента на изготвяне на заключението – чл. 235, ал. 3 от ГПК)
да са били извършвани действия, водещи до погасяване на задълженията по
договора. Следователно, и към настоящия момент все още е налице
непогасено вземане на ипотекарния кредитор, което се обезпечава с
процесната ипотека, а това изключва възможността да се уважи предявения
иск и да се установи претендираното от ищеца несъществуване на процесното
ипотечно право.
Също така неоснователно жалбоподателят черпи аргументи от
финансови операции и изявления, извършвани от трети лица и от втория
ответник („А и Л Коропорация” ООД), за които претендира, че имат
отношение към погасяване на дълга по процесния договор за банков кредит №
00КР-АА-2978 от 30.05.2007г. Наистина, от приетите по делото писмени
доказателства се установява, че трети лица са встъпили в дълг и са участвали в
споразумение за погасяване на задължения както по процесния, така и по
други договори. Дали, обаче, тези трети лица, както и „А и Л Коропорация”
ООД (н) и ипотекарният кредитор „Първа инвестиционна банка“ АД, са
изпълнявали коректно поетите от тях ангажименти по тези договори, с което
да доведат до погасяване на процесния главен дълг, е ирелевантно за
настоящия правен спор. Възможно е, някое от тези лица да не е изпълнило
свое задължение по някой от тези договори, вкл. задължението на банката да
приема и отнася постъпилите плащания към погасяване на конкретни
задължения съобразно уговорките между страните, както се поддържа от
ищеца. Противно на претендираното от него, обаче, в такава хипотеза съдът не
може в настоящия процес да игнорира тези реално извършени действия
(макар и в нарушение на договорите), нито да ги фингира като извършени в
съответствие с договорите и – в резултат от това – водещи до погасяване на
процесния главен дълг. Ако констатираното по- горе непогасяване
действително се дължи на виновно неизпълнение на нечии договорни
задължения (както твърди жалбоподателят), това поведение може да бъде
7
санкционирано по някой от законоустановените способи за това (чл. 79 и сл.
от ЗЗД), но не и чрез уважаване на настоящия иск, тъй като това би било
непредвидена в закона форма на компенсиране на изправната страна по един
договор за неизпълнение на задължение на неизправната страна по същия
договор. Поради това, дори да се установи релевираното от жалбоподателя
неизпълнение на задълженията на „Първа инвестиционна банка“ АД, то не
може да доведе до уважаване на иска му. Предпоставка за несъществуване на
процесното ипотечното право може да бъде единствено реалното погасяване
на дълга по договор за банков кредит № 00КР-АА-2978 от 30.05.2007г., но не и
претендираната от жалбоподателя фикция за неговото погасяване, основана на
собствената му интерпретация на причините за непогасяването.
Съдът намира за неоснователно и второто изтъкнато основание за
претендираното от ищеца несъществуване на процесното ипотечно право, а
именно – неговото частично погасяване (т.е. само по отношение на
процесното Студио С-43). Дори да се възприеме тълкуването на
жалбоподателя на т. 3.1 и т. 3.2 от Анекс № 5 в смисъл, че такава възможност
продължава да съществува и след сключването на този анекс, по делото не са
доказани предпоставките за нейното осъществяване поради следните
съображения.
На първо място, неоснователно жалбоподателят претендира за
погасяване на задължението (а съответно – и на ипотечното право) именно по
отношение на процесното студио, доколкото по делото не се установи, никои
от извършените плащания, на които той се позовава, да се отнасят към това
задължение, чието погасяване би довело до заличаване на ипотеката върху
този конкретен обект. Точно обратното: видно от заключенията по ССЕ, както
и от клаузите на договора за откриване на специална сметка от 02.08.2016г. и
от клаузите на споразумението от 05.02.2016г., всички тези плащания са
уговорени и извършвани общо за съответния договор за кредит, визиран в
тези документи, но без да се регламентира погасителен ефект по отношение на
който и да било конкретен ипотекиран обект, вкл. студиото на ищеца.
Неоснователен е и доводът на жалбоподателя, основан на писмото на Н.
Печев за погасена сума и площ за заличаване от 313,81 кв.м. по договор №
00КР-АА-2978 от 30.05.2007г., тъй като по делото няма данни, в тази площ да
се включва именно процесното студио, а и не се сочат основания за такова
включване. Същевременно, от данните по делото се установява, че
постъпилите суми, с които според жалбоподателя се погасява дълга за
въпросните 313,81 кв.м., нямат пряка връзка с този обект. Още повече, че
самият жалбоподател твърди, че в тази площ се включва не процесното
студио, а друго такова - Студио С-16.
Неоснователни са и съображенията на жалбоподателя, че, след като
дългът по процесния Договор за кредит № 00КР-АА-2978/30.05.2007г. бил
частично намален (стр. 5-6 от въззивната жалба), обезпечението също
трябвало да се „намали“, за да бъде адекватно на оставащият дълг, т.е. банката
трябвало да даде съгласие за частично заличаване на договорната ипотека.
Тази теза пряко противоречи както на изричните уговорки между страните по
т. 2 от Анекс № 6 от 29.03.2013г. (л. 111-112 от първоинстанционното дело), т.
3 от Анекс № 7 от 01.04.2016г. (л. 113-114 от първоинстанционното дело) и т.
9.2 от Споразумението от 05.02.2016г., в приложението към която е изрично
посочено и процесното Студио С-43 (л. 39-43 от първоинстанционното дело),
така и на неделимата същност на ипотечното право и разпростирането му
8
върху всички части на ипотекирания обект.
В този смисъл е Решение № 1401 от 22.Х.1999 г. на ВКС по гр. д. №
702/99 г., V г. о., съгласно което „Ипотеката, както и залогът е неделимо
право. Всяка част от вземането е обезпечена от ипотечното право и всяка
част от имота обезпечава вземането. Следователно плащането на една
част от дълга не освобождава част от имота от ипотеката. Тя
продължава да тежи върху целия имот.“
В същия смисъл е и Решение № 50221 от 19.12.2022 г. на ВКС по гр. д.
№ 238/2022 г., IV г. о., ГК, в което е изразено становище, че „ ….
разпореждането с част от ипотекирания имот в полза на трето лице, не
освобождава прехвърлената част от ипотечната тежест за цялото
вземане, без съгласие на кредитора. … Ипотеката обхваща всички
подобрения и приращения в ипотекирания имот и преминава върху
постройката, след като грубият строеж на сградата е завършен (т. 1 от
ТР № 1/4.05.2011 г. по тълк. дело № 1/2011 г., ОСГК на ВКС). Ипотечното
право е неделимо и следва всички части от първоначално ипотекирания
имот, независимо дали те са били изградени самостоятелно и прехвърлени в
собственост на трети лица. Когато части от ипотекирания имот са
придобити от трети лица преди изграждането им в груб строеж, тези
части /самостоятелни обекти/ не се освобождават от ипотечната тежест
за цялото вземане на кредитора, освен ако придобиването им не предхожда
учредяването на ипотеката.“
Същото виждане, вкл. в неговата първа и последна част, е застъпено и в
правната теория - Калайджиев А., „Облигационно право - обща част“, изд.
„Сиби“, 2016г., стр. 813), съгласно която „Ипотеката е неделима.
Неделимостта означава, че всяка част от вземането е обезпечена с ипотека
и всяка част от имота обезпечава вземането. Приобретателят на част от
ипотекиран имот следва да понесе изпълнението върху придобитата от него
част от имота за събиране на цялото задължение, а не само за събиране на
част от дълга за съответстваща на придобитата от него част от имота.
Плащането на част от дълга не освобождава част от имота от ипотеката
– тя продължава да тежи върху целия имот.“ Наистина, този теоретичен
източник допуска възможност, кредиторът да се откаже от неделимостта, но
при следните условия: „Отказът трябва да бъде в писмена форма с
нотариална заверка на подписа. Отказът е възможен само ако вземането
или ипотекираният имот са разделени. В противен случай се стига до отказ
от невъзникнало право, който е недопустим.“
В настоящия случай не е налице нито една от горните предпоставки за
погасяване на ипотечното право върху процесното студио, тъй като:
Ипотеката върху правото на строеж за построяване на целия
апартаментен хотел е учредена на 15.06.2007г. Тя предхожда
придобиването на правото на собственост върху Студио С-43 в този
апартаментен хотел от страна на ищеца по силата на н.а. № 60 от
07.12.2009г. на нотариус Б.лав Механджийски. (л. 11-13 от
пъроинстанционното дело) Следователно, тя тежи и върху това студио.
Липсва отказ на кредитора „ПИБ“ АД от неделимостта на ипотечното
9
право в писмена форма с нотариална заверка на подписа. Такова
задължение за банката е предвидено в т. 5 от нотариалния акт за
учредяване на договорна ипотека № 197/15.06.2007г., но по делото няма
данни за изпълнението му, а и страните не спорят, че то не е изпълнено.
От друга страна, както се обоснова по- горе, наличието на предпоставки
за изпълнение на едно задължение не създава фикция, че то е изпълнено,
нито замества реалното му изпълнение. Поради това е излишно да се
изследва, дали тези предпоставки са били налице, както и дали
неизпълнението е недобросъвестно.
Не може да се приеме, че така цитираната клауза на т. 5 от нотариалния
акт представлява предварителен отказ от неделимост, тъй като в такъв
случай той би бил направен преди разделянето на ипотекирания имот на
отделни обекти (дори преди разделянето на ипотекираното право на
строеж), т.е. би имал за предмет невъзникнало право, а това би
обусловило неговата недействителност по смисъла на цитираната по-
горе съдебна практика.
Следователно, няма основание да се приеме, че ипотечното право върху
притежаваното от жалбоподателя Студио С-43 е престанало да съществува –
нито поради неговото погасяване в частта за това студио, нито поради пълно
погасяване на обезпеченото с него вземане.
В същия смисъл е съдебната практика, формирана по идентични казуси,
касаещи други обекти в същия апартаментен хотел (Решение №
42/19.01.2023г. по в.гр.д. № 202/2022г. на ОС- София, недопуснато до
касационно обжалване с Определение № 434/26.02.2024г. по т.д. №
1061/2023г. на ВКС, и Решение № 116/22.02.2023г. по в.гр.д. № 536/2022г.,
недопуснато до касационно обжалване с Определение № 1021/23.04.2024г. по
т.д. № 1055/2023г. на ВКС).
С оглед гореизложеното, жалбата е неоснователна, а обжалваното
решение е правилно и следва да бъде потвърдено.
4. По разноските
С оглед изхода на делото и направено в този смисъл искане,
въззиваемият „Първа инвестиционна банка“ АД има право на направените от
него разноски във въззивното производство, но доказателства за такива не са
представени, поради което не следва да се присъждат.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 100 от 10.06.2024г., постановено по гр.д.
10
№ 120/2022г. на Самоковския районен съд.
Решението може да се обжалва пред ВКС на РБ в едномесечен срок от
връчване на препис от него.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
11