РЕШЕНИЕ
№ 356
гр. ХАСКОВО, 17.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ХАСКОВО, III-ТИ СЪСТАВ, в публично заседание
на деветнадесети октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:ТОШКА ИВ. ТОТЕВА
Членове:АННА ВЛ. ПЕТКОВА
ЙОНКО Г. ГЕОРГИЕВ
при участието на секретаря П.Д. Д.-Ш.
като разгледа докладваното от ТОШКА ИВ. ТОТЕВА Въззивно гражданско
дело № 20225600500378 по описа за 2022 година
Производството е по чл.258 - 273 от ГПК.
ВЪЗЗИВНИКЪТ – „ПАРАДАЙС“ ООД – гр.***
е останал недоволен от Решение № 253 от 05.05.2022 год., постановено по
гр.д. № 2528 / 2021 год. по описа на Районен съд - Хасково, с което е
отхвърлен иска, предявен на основание чл.124, ал.1 от ГПК - за признаване за
установено по отношение на Община ***, че сключеният между тях договор
№ ***от 22.06.2012 год. за наем на общински недвижим имот, не е валидно
прекратен и е запазил действието си, поради което го обжалва с искане
решението да бъде отменено и вместо него въззивният съд постанови друго, с
което уважи иска.
ВЪЗЗИВАЕМИЯТ – ОБЩИНА *** - оспорва
въззивната жалба.
Съдът, след преценка на събраните по
делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, приема за
установено от фактическа страна следното:
Първоинстанционният съд е бил сезиран с иск,
предявен от „Парадайс“ ООД – гр.*** против Община ***, с искане да се
признае за установено по отношение на ответника, че към 10.09.2021 год. не
са били налице основанията за прекратяване на договор за наем рег.№ *** от
1
22.06.2012 год., както и, че същият не е валидно прекратен и е запазил
действието си.
С определение № 83 от 20.10.2021 год.,
постановено по т.д. № 133/2021 год. по описа на Окръжен съд – Хасково, пред
който първоначално е била подадена исковата молба, е прието, че искът за
признаване за установено, че не е налице неизпълнение на договора за наем е
недопустим, а искът за установяване съществуването на договора за наем е
допустим, но с оглед цената на иска, същият се явява родово подсъден на
районния съд, поради което производството по делото е прекратено и
изпратено по правилата на родовата подсъдност за разглеждане на Районен
съд – Хасково, по описа на който е образувано гр.д. № 2528 / 2021 год.,
постановеното по което решение е предмет на обжалване в настоящото
въззивно производство.
С определение № 1133 от 31.12.2021 год.,
постановено по гр.д. № 2528 / 2021 год. по описа на Районен съд – Хасково, е
прието, че предявеният отрицателен установителен иск, че към 10.09.2021
год. не са били налице условията за прекратяване на договор за наем рег.№
*** от 22.06.2012 год., се явява недопустим, поради което производството по
делото в тази му част е прекратено. Определението е влязло в законна сила на
20.01.2022 год., поради необжалването му.
С оглед частичното прекратяване на делото,
очертаният предмет на делото се свежда до установяване съществуването на
сключения между страните договор № *** от 22.06.2012 год. за наем на
общински недвижим имот.
Безспорно по делото е установено, че на
22.06.2012 год. страните по делото са сключили договор № *** за наем на
общински недвижим имот, в изпълнение на който Община *** е предоставила
на „Парадайс“ ЕООД – гр.*** за временно и възмездно ползване недвижим
имот с идентификатор 77195.735.278 по КК на гр.***, с площ от 4 326 кв.м.,
публична общинска собственост, представляващ парк *** – поддържане на
озеленената площ и възможност за монтаж на временен обект с площ от 130
кв.м.
Месечната наемна цена е договорена в размер на
416.70 лева, без ДДС, платима в срок до 10-то число на същия месец, в брой
или по сметка.
Договорът е сключен за срок от десет години,
считано от „датата на договора“ – 22.06.2012 год.
В чл.14 от договора са изброени основанията за
неговото прекратяване, като в т.5.4 е посочено, че договорът може да бъде
прекратен едностранно от наемодателя и без предизвестие при неплащане на
една наемна вноска.
От страна на въззивника, с процесуалното
качество на ищец при разглеждане на делото пред първоинстанционния съд
не се оспорва обстоятелството, че за месеците 10. и 11.2020 год., както и за
периода от м.03.2021 год. до м.09.2021 год., не е изпълнил задълженията,
2
поети в качеството му на наемател за заплащане на договорената наемна цена.
С уведомление с рег. индекс 53 П-180-3 от
09.09.2021 год., наемодателят – Община *** е уведомила наемателя –
„Парадайс“ ООД – гр.***, че поради неизпълнение на задълженията за
заплащане на дължимия наем за посочените по-горе периоди, счита договора
за прекратен от датата на получаване на уведомлението, на основание чл.15,
ал.3 от ЗОС и чл.14, т.5.4 от договора.
Уведомлението е връчено на наемателя на
10.09.2021 год., видно от приложената по делото обратна разписка.
Въведените от ищеца доводи в подкрепа
основателността на иска се свеждат до това, че с получаване на цитираното
по-горе уведомление не са настъпили последиците от прекратяване на
договора за наем, позовавайки се на нищожност на цитираната по-горе клауза
на чл.14, т.5.4 от договора, поради противоречието й със закона – чл.15, ал.3
от Закона за общинската собственост, чл.33, ал.1 от Наредба за управление и
разпореждане с общинска собственост и чл.87 от ЗЗД, според които
прекратяването на договора за наем може да се извърши само с писмено
предизвестие и даване на подходящ срок за изпълнение, които две изисквания
за валидно прекратяване на договора, не били изпълнени от страна на
наемодателя. Като основание за нищожност на посочената договорна клауза,
ищецът въвежда и това, че същата накърнява добрите нрави, позовавайки се
на нееквивалентност на размера на задължението за заплащане на наемна
цена в размер на 5 043.16 лева, посочен в цитираното по-горе уведомление,
послужило като основание за прекратяване на договора и размера на
изпълнената от него част от договора по осъществяване на инвестиция,
определена в размер на 200 670 лева, без ДДС, съгласно чл.9 от договора.
Позовавайки се на нищожност на цитираната по-
горе клауза, на основание на която е прекратен договора за наем, ищецът
обосновава тезата си, че договорната връзка не е валидно прекратена и
действието на договора е продължило и след получаване на уведомлението от
09.09.2021 год., обективиращо едностранното волеизявление на наемодателя
за прекратяване на договора за наем.
Действително, съгласно чл.15, ал.1, т.1, вр. ал.3,
вр. чл.14, ал.7 от Закона за общинската собственост /ЗОС/, наемните
договори, имащи за предмет имоти – публична общинска собственост се
прекратяват по реда на Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/, в случаите
на неплащане на наемната цена за повече от един месец или поради
системното й неплащане в срок. Доколкото обаче посочените норми от ЗОС и
тази на чл.87, ал.1 от ЗЗД, съгласно която, когато длъжникът по един
двустранен договор не изпълни задължението си по причина, за която той
отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника
подходящ срок за изпълнение, с предупреждение, че след изтичането на срока
ще смята договора за развален, по своята правна същност представляват
диспозитивни норми, неспазването на които не води до нищожност на
договора или на части от него поради противоречието им със закона по
3
смисъла на чл.26, ал.1, предл.1-во от ЗЗД, доколкото изискването за
нищожност на посоченото правно основание е договорната клауза да
противоречи на законова норма с императивен характер – хипотеза, в която
разглежданият казус не попада.
В подкрепа на изложените по-горе доводи за
неоснователност на въведеното с исковата молба възражение на нищожност
на чл.14, т.5.4 от договора, следва да са посочи и това, че съгласно чл.9 от
ЗЗД страните могат свободно да определят съдържанието на договора,
доколкото същото не противоречи на повелителни норми на закона и на
добрите нрави. В случай, че страните изрично са уговорили клауза в писмен
договор, то тя не следва да се възприема като противоречаща на принципа на
равнопоставеност на страните по една двустранна сделка, по която изправната
страна по договора, съгласно чл.87 от ЗЗД може винаги да го развали в
случай, че другата страна не е изпълнила свои съществени задължения.
Страните могат да уговарят, както, че предизвестие не е необходимо,
независимо, че не са налице предпоставките на чл.87, ал.1 от ЗЗД, така и, че
предупреждение трябва да се направи и в случаите по ал.2 на същия законов
текст, предвид диспозитивния характер на посочените норми. Определянето
на съдържанието на възмездния договор, какъвто е договорът за наем, зависи
от волята на страните и в рамките на договорната свобода по чл.9 от ЗЗД.
Доколкото начинът на определяне на съдържанието зависи от конкретната
воля на страните, твърдяната недействителност на клаузата следва да се
преценява и съобразно общата воля. В тази връзка изрично законният
представител на ищцовото дружество – наемател е декларирал, че при
неизпълнение на поети с договора задължения изразява съгласието си да
освободи доброволно имота – предмет на наемния договор, обективирано
както в самия договор, така и в нотариално заверена декларация от 29.05.2012
год.
В подкрепа на изложените по-горе съображения
относно възможността за едностранно прекратяване на срочния договор за
наем е и съдебната практика, според която разпоредбата на чл.238 от ЗЗД е
диспозитивна и извежданият от нея аргумент за противното извод за това,
че при срочните договори за наем, прекратяването им чрез отказ от договора
с предизвестие е невъзможен, е също по своята същност диспозитивно
правило. А като такова то също може да търпи валидно отклонения, само ако
са изрично уговорени между страните – хипотеза, в която попада и
разглеждания казус.
Относно последиците, които са настъпили с
получаване на изявлението, обективирано в разглеждания казус в
уведомление с рег. индекс 53 П-180-3 от 09.09.2021 год., изпратено от
наемодателя до наемателя, за автоматичното, без предизвестие прекратяване
на договора, следва да се посочи, че чл.87 от ЗЗД урежда общите правила за
разваляне на двустранните договори, явяващи се приложими, когато в
особената част не са уредени особени правила и когато страните не са
уговорили друг начин на разваляне. По общо правило двустранният договор
се разваля поради неизпълнение по причина, за която длъжникът отговоря с
4
едностранно изявление на кредитора. Изявлението трябва да съдържа срок за
изпълнение, независимо от това дали падежът вече е настъпил или настъпва
по силата на изявлението. Ако посоченият срок е подходящ, ефектът на
развалянето настъпва ако длъжникът не изпълни до изтичането му, а ако
изявлението не съдържа срок или срокът е недостатъчен, ефектът на
развалянето настъпва ако длъжникът не изпълни до изтичането на обективно
подходящия с оглед на обстоятелствата срок. Договорът се счита за развален,
считано от получаване на уведомлението – 10.09.2021 год. ако длъжникът не е
изпълнил задължението си до изтичането на обективно подходящия с оглед
обстоятелствата срок. Безспорно в тази насока по делото е установено, че за
периода от получаване на уведомлението – 10.09.2021 год., обективиращо
волята на наемодателя за едностранно прекратяване на договора до
изземването на имота – публична общинска собственост – предмет на
наемния договор, съгласно заповед № 1787 от 11.10.2021 год. на кмета на
Община ***, от страна наемателя са останали неизпълнени задълженията за
заплащане на наемната цена, което не е сторено и до момента на
приключване на устните състезания пред въззивния съд, което само по себе си
сочи на допуснато от наемателя неизпълнение на договора за наем, а от тук и
наличието на основание за прекратяването му, направено с едностранно
волеизявление от изправната страна. В тази връзка следва да се посочи и това,
че към момента на приключване на устните състезания пред въззивния съд са
настъпили последиците от прекратяването на договора и на друго,
предвидено в него основание – изтичане на срока.
Като неоснователни съдът преценя изложените
от въззивника доводи за възможността на наемодателя да извърши
прихващане между наемните вноски, посочени по вид и размер в
уведомлението и внесената при сключване на договора гаранция в размер на
5 000 лева, съгласно чл.9, ал.10 от договора, с което задълженията му да се
считат за погасени, предвид това, че гаранцията обезпечава изпълнението на
инвестиционната програма, а не изпълнението на задължението за заплащане
на наемната цена. От друга страна, по делото не се представят доказателства,
установяващи наличието на предвидените в договора основания за
освобождаването й, нито такива за прихващане с насрещни вземания.
Като неоснователни съдът намира и твърденията
на въззивника за възможността да бъде извършена компенсация между
дължимият от него наем, посочен в уведомлението и този, заплатен по време
на обявеното в страната извънредно положение във връзка с пандемията от
КОВИД – 19, предвид липсата на доказателства в тази насока. Напротив, по
делото безспорно е установено, че по молба на ищеца са сключени две
допълнителни споразумения към договора за наем – от 05.06.2020 год. и от
24.03.2021 год., с които е бил освободен от задължението за заплащане на
наем за периодите - от 13.03.2020 год. до 13.05.2020 год. и от 27.11.2020 год.
до 28.02.2021 год.
Като неоснователно съдът намира и заявеното от
ищеца с исковата молба възражение за нищожност на чл.14, т.5.4 от договора,
на основание чл.26, ал.1 от ЗЗД, като такава, накърняваща добрите нрави,
5
позовавайки се на липса на еквивалентност на насрещните престации и
последиците от неточното им изпълнение, по следните съображения:
Действително, стойностното изражение на неизпълнената от страна на
наемателя част от договора към датата на неговото прекратяване е в размер на
5 043.16 лева, докато направените от него инвестиции в наетия обект са
договорени в размер на 200 670 лева, без ДДС, но само по себе си това
несъответствие не обосновава извод за нищожност на клаузата от договора
като такава, противоречаща на добрите нрави, отчитайки в тази връзка
продължителността на срока, за който е сключен договора за наем – от 10
години и срокът, за който наемателят е бил лишен - поради едностранно
прекратяване на договора да държи наетия имот – от 6 месеца, считано от
получаване на уведомлението за разваляне на договора до изтичане на срока
на действие на договора – 22.06.2022 год., и то в случай, че заповедта за
изземване на имота е изпълнена. В тази връзка следва да бъде отчетено и
това, че от страна на наемателя са допускани и други неизпълнения на
договора за наем, изразяващи се в неточно изпълнение както на
инвестиционната програма, констатирано с протоколи от 05.03.2013 год. и от
21.04.2016 год., така и на задължението му за заплащане на наема, довело да
прекратяване на наемния договор, съгласно заповед от 13.10.2017 год. на
Кмета на Община ***, отменена по молба на наемателя, след изплащане на
дължимия наем.
Достигайки до същите фактически и правни
изводи за неоснователност на иска за признаване за установено, че
сключеният между страните договор за наем не е валидно прекратен и
отхвърляйки същия, първоинстанционният съд е постановил правилно
решение, което по изложените по – горе съображения следва да бъде
потвърдено.
Мотивиран така, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 253 от 05.05.2022
год., постановено по гр.д. № 2528 / 2021 год. по описа на Районен съд –
Хасково.
ОСЪЖДА „ПАРАДАЙС“ ООД, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление – гр.***, представлявано от управителя
С.Т.С. да заплати на ОБЩИНА – *** – гр.****, представлявана от кмета –
С.Д. сумата в размер на 100 /сто/ лева – деловодни разноски – възнаграждение
за юрисконсулт.
Решението може да се обжалва пред Върховен
касационен съд в едномесечен срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
6
Членове:
1._______________________
2._______________________
7