РЕШЕНИЕ
№58 14.03.2019
г. гр. Несебър
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският районен съд граждански състав на двадесет и седми февруари през две хиляди
и деветнадесета година
в публично заседание в следния
състав:
Председател: Нина Моллова- Белчева
секретар Диана Каравасилева
като разгледа докладваното от с.
Моллова- Белчева
гр.д.№ 933 по описа за 2018 г. и
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е
образувано по повод молбата на „Е.Х.” ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление ***, комплекс „E.”, представлявано от И.И.,
против Етажната собственост на сграда, находяща се в с. ****, ул. „****”, № **,
комплекс „*.”, сграда * /главен корпус/, състоящ се от входове E., К., Д. и С.,
представлявана към датата на подаване на исковата молба от А.С.Т. в качеството
му на управител. Твърди се, че ищецът е собственик на самостоятелни обекти в Етажната собственост /ЕС/, както
и на 21.80
% идеални части от общите части в сградата, всичко придобито чрез апортна вноска. На 02.05.2018 г. било свикано, а на
03.05.2018 г. се провело Общо събрание на етажната
собственост, на което се взели решения,
противоречащи на материалния закон и процесуалните правни норми. Протоколът не бил обявен по реда на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС и на ищеца
не бил предоставен екземпляр от него. За проведеното в етажната
собственост Общо събрание и обективираните в
протокола решения ищеца узнал след посещение на Община Несебър, от където на 18.09.2018
г. му било предоставено копие от протокола. Общото събрание на етажната
собственост било свикано на основание чл. 12, ал. 5 от ЗУЕС без да бъде
упоменато мястото на провеждане. Заявява се, че събранието се провело извън
територията на етажната собственост. Общото събрание на етажната собственост
било свикано в противоречие с нормата на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС без да бъде
поставена покана на видно и
общодостъпно място в етажната собственост, без да бъде съставен протокол за
разлепване на покана за свикване на Общо събрание, без да е бил С.зен срокът на предизвестие за свикване съобразно чл. 13.
ал. 1 от ЗУЕС, като било проведено без да бъде С.зен
7-дневния срок. ЕС била от ваканционен тип, като малка част от
собствениците обитавали постоянно и ежегодно своите имоти в сградата. За Общото
събрание на етажната
собственост се твърди, че не били изпратени
покани за свикването му до всички собственици, не бил представен
изискуемия кворум за провеждане съгласно чл. 15, ал. 1, 2 и 3. Твърди се, че
вписаният в протокола кворум не бил действителен. На присъстващите не бил
изискван документ за собственост, който да легитимира правото им да присъстват
и гласуват. В протокола не били упоменати лицата, присъствали на събранието и
идеалните части, които представляват, в разрез с чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС. В протокола
от Общото събрание не било описано нито едно пълномощно на представител на
събранието. При провеждането на събранието не бил избран протоколчик, не били отразени в протокола гласуванията на
всеки един от присъстващите, не бил положен подпис на гласуващия, не били
отразени изявленията, направените предложения и взетите решения. Навеждат се
доводи и за нищожност на взетите решения предвид на това, че се касаело за
комплекс от затворен тип, поради което не следвало неговото управление и поддържане
да е в правомощията на общо събрание, а по реда на чл.2 от ЗУЕС. С оглед
изложеното се моли да бъдат отменени решенията, взети на Общото събрание на
етажната собственост, свикано на 02.05.2018 г. и проведено на 03.05.2018 г. като
нищожни, респективно незаконосъобразни.
В
срокът по чл.131 от ГПК постъпи писмен отговор от ответната ЕС. Навеждат се
доводи за недопустимост поради просрочие. Наред с това се твърди и
неоснователност на молбата. Заявява се, че към процесната дата на провеждането
на общото събрание на ЕС в комплекса, „Е.Х.”
ООД, ЕИК *********, се представлявало от тогавашния управител С.В.Т..
Събранието било инициирано и проведено именно поради отправено от него нарочно
писмо от месец април 2018г., с което се уведомявали всички собственици в
етажната собственост, че се преустановява поддръжката и управлението на
комплекса от ищеца, което до тогава управлявал комплекса. На събранието
присъствали представители на ищеца и на последния било дадено копие от протокола,
ведно с приложенията към него още на 11.06.2018г., като протокола бил разлепен
по всички входни врати на комплекса. На 30.06.2018г. била проведена
пресконференция в комплекса, на която се представили новите собственици на
"Е.Х." ООД. На тази среща били показани два договора за придобиване
на 100 % дружествени дялове от капитала на "Е.Х." ООД и от
дружеството бил поет ангажимент в срок до 12-ти юли 2018г. да се подготвят и
предложат оферта на собствениците за поддръжка и управление на комплекса, което
така и не се случило. В тази връзка, на 20.07.2018г., поради неотложен случай,
именно ищеца се опитал да проведе общо събрание в комплекса с една от точките
от дневния- смяна на управителния съвет, което събрание било водено от тогавашния председател на УС на ЕС- адв. Георги Славов от САК, с
пълномощно от управителя на "Е.Х." ООД - С.В.Т.. Оспорват се
твърденията в исковата молба за незаконосъобразност на проведеното на
02.05.2018г. и 03.05.2018г. общо събрание на етажната собственост на комплекса
като се заявява, че не били налице твърдените от ищеца несъответствия със ЗУЕС
при свикването и провеждането на общото събрание. Протоколът бил обявен на
07.05.2018г., за което бил съставен протокол. Поканата била поставена на
30.04.2018г. Събранието било свикано от Т.Н.П., при условията на чл. 12, ал. 5
от ЗУЕС при неотложен случай, поради което и поканата била поставена повече от
24 часа след провеждането му. За протоколчик била избрана Г. Д.. Отразено било,
че събранието се провеждало в
хола до главния вход- сграда „А". Протоколът за проведеното ОС бил
подписан от протоколчика и председателстващия ОС. На 07.08.2018г. било
проведено също ОС на ЕС, на което събрание присъствали голяма част от
собствениците на самостоятелни обекти в сградата, включително и представител на
ищеца, което отново навеждало извода за недопустимост на настоящото
производство. Предвид на това се моли да
бъде отхвърлен предявеният иск.
Съдът, като взе предвид
становищата на страните, приложения по делото доказателствен материал и
съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от фактическа и правна
страна следното:
Производството е с правно основание чл. 40, ал.1
от ЗУЕС.
По повод направеното възражение от страна на ответната ЕС за
недопустимост на иска, съдът го намира за неоснователно. Съгласно
непротиворечивата практика на ВКС защитата срещу порочни
решения на общото събрание на ЕС може да
бъде осъществена само по специалния
ред посочен в чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, в предвидения 30-дневен преклузивен
срок, независимо дали се навеждат доводи за нищожност или незаконосъобразност
на взетити решения. Решенията на общото
събрание на етажната собственост са правни актове
на общност от лица, които
не са персонифицирани,
за които не се прилагат
правилата за недействителност по ЗЗД. Уредени
са специални правила за вземането
на тези решения
и начина на отмяната им, които
изключват общите правила за недействителност
на сделките. Приема се също,
че ЗУЕС
урежда специална процедура за вземане
на решения от общото събрание
на етажната собственост, чието С.зване е основание за тяхната действителност,
като се посочва,
че извън определения от закона срок не
може да се
иска отмяна нито на нищожните,
нито на незаконосъобразните
решения и в тези случаи е неприложим принципа, че нищожност
може да се
установява без срок.
Чл.16, ал.7 от ЗУЕС предвижда
задължение на председателя на управителния съвет (управителят) в срока по ал.
6 /7-дневен от
провеждане на събранието/ да поставя на видно
и общодостъпно място на входа на
сградата съобщение за изготвянето на протокола. За
поставяне на съобщението се съставя протокол от председателя на управителния съвет (управителя) и един собственик, ползвател или обитател,
в който се посочва датата, часът и мястото на поставяне на
съобщението. Копие от протокола от
провеждане на общото събрание, заверен с надпис "Вярно с оригинала", и приложенията към него, се
предоставят на собствениците, ползвателите или обитателите, а в случаите по чл. 13, ал. 2 се изпраща на
посочената електронна поща или адрес
в страната. Когато в случаите по чл. 13, ал. 2 лицето не е посочило
електронна поща или адрес в страната,
на които да се изпращат
копия на протоколи, то се
смята за уведомено с поставяне на съобщението. От страна на ответникът се
твърди, че на 11.06.2018 г. бил предоставил препис от протокола на ищеца, както
и че на 07.05.2018 г. било поставено съобщение, че същия бил изготвен.
Доказателства в подкрепа на тези твърдения, обаче, не бяха представени.
Приложеното по делото копие от протокол, удостоверяващо поставяне на съобщение
за изготвяне на протокола от проведеното общо събрание, бе изключен от
доказателствения материал предвид на това, че при поискване и задължаване по
чл. 183 от ГПК не бе представен оригинала или заверено копие от същото. Дори обаче
да съставляваше годно доказателство, то следва да се отбележи обстоятелството,
че ответната ЕС твърди, че съобщението е било поставено на 07.05.2018 г., а
представеното копие носи дата 08.05.2018 г. Независимо от това от показанията
на св.Н., А. и М. се установи, че същите са пребивавали в комплекса към тези
дати, но не са видели окачени съобщения във фоайето на главната сграда, нито
във входовете на всички секции в сградата, както се сочи в протокола. Наред с
това в последният като място на поставяне е посочено „на видно място” без да се
конкретизира кое е това място за да се направи преценка дали същото
действително е видно и съставлява такова по смисъла на чл.16, ал.7 от ЗУЕС.
Предвид на така изложеното съдът
намира, че в случая не е била С.зена процедурата по
чл.16, ал.7 от ЗУЕС, поради което срока за предявяване на иска следва да
започне да тече от датата, на която ищецът е узнал за изготвения протокол.
Видно от показанията на св. А., ищцовото дружество се е снабдило с копие от
протокола от Община Несебър на 18.09.2018 г. и на същата дата е входирана исковата молба. В тази връзка производството се
явява допустимо.
По делото няма спор, че ищецът е
етажен собственик, притежаващ обекти в ЕС, поради което същия е легитимиран да
предявява иск по чл.40, ал.1 от ЗУЕС.
Предвид на това, че са наведени твърдения за нищожност
и незаконосъобразност на взетите решения, съдът намира, че на първо място
следва да прецени действителността на решенията. Върховната инстанция константно
приема, че решенията на общото събрание на етажната собственост може да са
нищожни и незаконосъобразни. В тази връзка съдът първо проверява нищожността на
тези решения и ако установи такава- прогласява решенията за нищожни, а само ако
не са нищожни- се проверява тяхната незаконосъобразност.
Както бе посочено по- горе основанията на нищожност на
решенията на Общото събрание не се припокриват с тези, сочени в ЗЗД, който
закон е неприложим в тази насока. НеС.зването на различни
правила от предвидените за свикване и провеждане на общото събрание
и за вземане на решенията не
е равностойно, но законът не определя
кои пороци водят до нищожност
и кои до незаконосъобразност, като е оставил тази преценка
на съда в рамките на съдебното
производство като настоящото. По делото няма спор, че комплекс „E. Р.Б.и
С.” е такъв от затворен тип, като това обстоятелство бе обявено за безспорно с
протоколно определение по повод съвпадане твърденията на двете страни. За такъв
тип комплекси чл.2 от ЗУЕС въвежда особен режим на управление на общите части,
а именно- с писмен договор с нотариална заверка на подписите, сключен между
инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. По делото са представени
множество такива договори, вписани в Агенцията по вписване съобразно изискването
на ал.2 на чл.2 ЗУЕС. Нормата е с императивен характер, поради което общото
събрание на ЕС, вземайки решения в тази насока, излиза извън своята
компетентност. Видно от протокола, решенията по т.1, 2, 3 и 4 касаят
организационни въпроси по самото събрание като избор на председател, секретар,
комисия по преброяването и преводач на събранието, а т.5 и 6- избор на
управителни органи. Взетите решения по т. 7, 8, 9, 10, 11, 12 и 13, обаче, касаят
управлението на общите части, което не е в прерогативите на общото събрание по
аргумент на чл.2 от ЗУЕС. Както бе посочено по- горе управлението на общите
части в затворен тип комплекс, какъвто е процесния, се извършва посредством
договори с нотариална заверка на подписите, поради което взетите решения по
т.7-13 се явяват нищожни като постановени от орган, неразполагащ с такива
правомощия.
Независимо от горното всички
решения на проведеното събрание се явяват и незаконосъобразни. По делото не
бяха представени годни доказателства, оборващи твърденията на ищеца във връзка
със свикването, провеждането на събранието и оповестяването на изготвения
протокол. Приложените към отговора на исковата молба копия на документи бяха
изключени от доказателствения материал, тъй като не бяха представени в оригинал
или официално заверен препис съобразно изискването на чл.183 от ГПК. Такива не
се представиха дори и с последващата молба на ЕС, депозирана в съда на
08.03.2019 г. след приключване събирането на доказателствата, като към нея
отново бяха приложени заверени от страната копия, каквито бяха и приложените
първоначално към исковата молба, изключени впоследствие. В тази връзка от
страна на ЕС, в чиято тежест бе да стори това, не се обориха отрицателните
твърдения на ищеца за липса на поставена покана за свикването му на видно и общодостъпно
място, несъставяне на протокол за това действие; неС.зване на срока за предизвестие за свикване на събранието
съобразно правилата на чл.13, ал.7 от ЗУЕС; липса на яснота относно начина на
сформиране на кворума; непредставяне на пълномощни за лицата, представлявани на
събранието; не са отразени изказванията на присъстващите на събранието; липса
на списък на присъстващите на събранието. Липсата на тези документи е
равнозначно на несъставяне на същите, което опорочава в цялост процедурата по
свикването, провеждането и оповеставянето на
събранието.
Предвид всичко изложено по- горе
съдът намира, че решенията по т.1-6 следва да бъдат отменени като
незаконосъобразни, а решенията по т.7-13- прогласени за нищожни.
На основание чл.78, ал.1 от ГПК,
следва да бъде уважено искането на ищецът да му бъдат присъдени сторените по
делото разноски, възлизащи на сумата от общо 230 лв.- държавна такса и такса за
превод на книжата за ответника. Въпреки, че дружеството бе защитавано от
адвокат, за същият няма доказателства да му е било заплатено реално
възнаграждение, поради което и не следва да бъде присъждано. Настоящата
инстанция констатира, че по делото е налице надвнесена от ищеца сумата от 180
лв., която следва да бъде върната на дружеството по посочена от него банкова
сметка.
***, Несебърският районен съд
РЕШИ:
ПРОГЛАСЯВА нищожността на решенията по т.7, т.8, т.9, т.10,
т.11, т.12 и т.13 от дневния ред на проведеното
Общо събрание на Етажната собственост на сграда, находяща се в с. ****, ул. „****”, № **,
комплекс „*.”, сграда */главен корпус/, състоящ се от входове *., К., Д. и С., обективирани в нарочен протокол от 02.05.2018 г.-
03.05.2018 г., посочени в същата номерация.
ОТМЕНЯ като
незаконосъобразни решенията по т.1, т.2, т.3, т.4, т.5 и т.6 от дневния ред на проведеното Общо събрание на Етажната собственост на сграда,
находяща се в с. ****, ул. „****”, № **, комплекс „*.”, сграда * /главен
корпус/, състоящ се от входове *., К., Д. и С., обективирани
в нарочен протокол от 02.05.2018 г.- 03.05.2018 г., посочени в същата
номерация.
ОСЪЖДА Етажната
собственост на сграда, находяща се в с. ****, ул. „****”, № **, комплекс „E.”,
сграда * /главен корпус/, състоящ се от входове E., К., Д. и С., да заплати на „Е.Х.”
ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление ***, комплекс „E.”,
представлявано от И.И., сумата от 230 лв. /двеста и тридесет лева/,
представляващи разноски.
Надвнесената от ищеца сума в
размер на 180 лв. следва да бъде върната на дружеството по посочена от същото
банкова сметка.
***жен съд- Бурга
в двуседмичен срок от уведомяването на страните за изготвянето му.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: