№ 676
гр. Варна, 05.06.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ, в публично заседание на
десети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Цвета Павлова
Членове:Пламен Ат. Атанасов
Деница Добрева
при участието на секретаря Мая М. Петрова
като разгледа докладваното от Пламен Ат. Атанасов Въззивно гражданско
дело № 20233100500166 по описа за 2023 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на “Наба Ийстгруп“ ООД, с ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр.Варна, ул.“Дебър“ №55, представлявано от С.А. Б.а,
действащо чрез пълномощника си адв.Б. Б., със съдебен адрес: гр.Варна, ул.“Парижка
комуна“ №2, против Решение №3373 от 07.11.2022г., постановено по гр.д.№20213110112167
по описа на Районен съд Варна, с което е уважен предявеният от Потребителна кооперация
“Напредък“, с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.Варна,
ж.к.“Владислав Варненчик“, п.к.93, представлявано от Г.Д.К., със съдебен адрес: гр.Варна,
ул.“Ат.Христов“ №12, ет.1. ап.1, чрез адв.Б. З., иск с правно основание чл.232, ал.2 от ЗЗД и
чл.86, ал.1 от ЗЗД, като е осъден въззивника на заплати на въззиваемия сумата от 1600лв.,
представляваща незаплатен остатък от наемна цена по Договор за наем от 02.01.2020г. на
недвижим имот, находящ се в гр.Варна, ж.к.“Владислав Варненчик“, Централен пазар,
представляващ Заложна къща, с обща площ от 88 кв.м., за периода от 01.12.2020г. до
31.03.2021г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на
исковата молба в съда-20.08.2021г. до окончателното изплащане на задължението, и е
отхвърлен предявеният от жалбоподателя насрещен иск с правно основание чл.231, ал.2 от
ЗЗД за осъждане на наемодателя да му заплати сумата от 1600лв., съставляваща частичен
иск от общо 3500лв., представляваща стойността на разходите за извършен от наемателя
ремонт в гореописаният нает имот, ведно със законната лихва върху главницата, считано от
1
датата на предявяване на насрещният иск-25.10.2021г. до окончателното й изплащане.
В жалбата се излага, че атакуваното решението е постановено при неправилното
приложение процесуалния и на материалния закон, и е необосновано. Признава се, че между
страните е сключен Договор за наем на недвижим имот от 02.01.2020г. по силата, на който
кооперацията, в качеството си на наемодател отдава за временно и възмездно ползване от
търговското дружество на недвижим имот, находящ се в гр.Варна, ж.к.“Владислав
Варненчик“, Централен пазар, представляващ Заложна къща с обща площ от 88 кв.м., срещу
наемна цена в размер на 800лв. месечно с вкл. ДДС, платима с падеж 20-то число на месеца.
Твърди се, че предвид обявено в страната извънредно положение във връзка с пандемията от
COVID 19 и въведените заради нея противоепидемични мерки със заповед на здравния
министър, считано от 13 март от 2020г., използването на наетия обект е станало
невъзможно. Сочи се, че с оглед извънредното положение и наличието на форсмажорни
обстоятелства, наемателят е инициирал кореспонденция с наемодателя, като го информирал
за невъзможността на дружеството да упражнява дейност. Твърди се, че въпреки това с
оглед добрите и дългогодишни отношения между страните, търговско дружество е
заплатило целият наем за м.март и половината от наема за месеците април и май. Поддържа
се, че по тази причина на 28.05.2021г. наемателят е изпратил до наемодателя Анекс към
договор за наем, с предмет намаляване на наемната цена, като същият не е подписан, поради
иницииране на настоящото производство. Сочи се, че в условията на извънредно положение
изпълнението на двете основни задължения на страните по договор за наем, а имено
задължението на наемодателят да предостави веща за ползване и това на наемателят да
плати определената цена, е сериозно препятствано. Твърди се, че при прилагането на
определени противоепидемични мерки в страна, е разпоредено затварянето на конкретни
обекти, което прави обективно невъзможно задължението на наемодателя да предостави
обекта, предмет на договор за наем за временно ползване. Твърди се още, че поради
затварянето на обекти и поради влошаването на икономическата обстановка, е възникнала
невъзможност за наемателя да изпълни задължението си да плати определената цена, което
се установява от подписаният между страните анекс за заплащане на 50% от наемна вноска.
Поддържа се, че в нарушение на закона гореописаните обстоятелства, не са обсъдени в
мотивите на първоинстанционният съд. Оспорват се изводите на съда по предявения
насрещен иск за неустановеност на момента на извършване от наемателя на процесния
ремонт, като се поддържа, че без този ремонт наемният обект не би могъл да се използва по
предназначение. Поддържа се, че извършването на ремонта се установява от събраните по
делото гласни доказателства и назначената съдебно-техническа и оценителна експертиза. С
оглед горното, се моли за отмяна на решението и постановяване на ново, с което да
отхвърли предявения от наемодателя иск и да се уважи предявения от наемателя насрещен
иск, ведно с присъждане на сторените в производството разноски.
В срока по чл.263 от ГПК, въззиваемата страна е депозирала писмен отговор, с който
се поддържа становище за неоснователност на въззивната жалба. Оспорват се доводите на
жалбоподателя относно липсата на основание за цялостно плащане на наемна цена, поради
2
обявеното на 13.03.2020г. извънредното положение, като се поддържа, че претендираните
наеми са за периода 01.12.2020г.-31.03.2021г., когато на територията на страната не е
действало извънредно положение, респективно не са били налице форсмажорни
обстоятелства. Поддържа се още, че според установеното в хода на делото в периода на
извънредното положение, търговската дейност развивана в отдаденото под наем помещение
не е прекъсвала изобщо. Сочи се, че дейността на процесният обект-Заложна къща, не
попада в обхвата на нито една заповед на местно, или национално ниво, съответно не е била
ограничавана. Сочи се още, че съдът е съобразил и факта, че за период, предхождащ
процесния такъв, в името на добрите търговски отношения с Анекс №1/05.10.2020г. между
страните, е постигнато съгласие за намаляване на дължимия наем с 50 % за два месеца, като
считано от м.декември 2020г., наемателят се е задължил да заплаща наем в размер и срок
съобразно договореното в наемния договор. По отношение на жалбата насочена, срещу
частта от решението, с която е отхвърлен насрещният иск, се поддържа, че оплакванията на
въззивника са напълно бланкетни. Поддържа се още, че решението на първоинстанционният
съд е мотивирано задълбочено и всеобхватно, поради което се моли за потвърждаването му
и за присъждане на деловодни разноски.
В проведеното по делото открито съдебно заседание на 10.05.2023г., въззивникът не
се представлява, като с подадена от пълномощникът му писмена молба, заявява, че
поддържа жалбата си и моли за отмяна на първоинстанционното решение, ведно с
присъждане на деловодни разноски.
Въззиваемият, чрез процесуалният си представител поддържа отговора на въззивната
жалба и моли за потвърждаване на атакуваният съдебен акт, както и за присъждането на
съдебно-деловодните разноски.
Настоящият състав на Варненски окръжен съд, като съобрази предметните предели
на въззивното производство, очертани в жалбата, приема за установено от фактическа и
правна страна, следното:
Въззивната жалба, инициирала настоящото производство е подадена в срок, от
надлежно легитимирана страна, при наличие на правен интерес от обжалване, поради което
е допустима и следва да бъде разгледана по същество.
Съгласно разпоредбата на чл.269 от ГПК, въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта-в обжалваната му част. Обжалваното
решение е валидно-постановено в пределите на правораздавателната власт на съда, същото
е и допустимо, като постановено при наличието на положителните и отсъствие на
отрицателните процесуални предпоставки. По отношение на неправилността на
първоинстанционния съдебен акт, съобразно разпоредбата на чл.269, ал.1, изр.2 от ГПК,
въззивният съд е ограничен от посочените в жалбата оплаквания за неправилно
формираните от съда изводи. В случая, оплакванията на въззивника, са насочени срещу
изводите на районния съд за дължимост на процесните суми за наем и за неоснователност
на насрещната претенция за заплащане на разходите за извършени ремонтни работи в
наетия имот.
3
За да се произнесе по спора, настоящият състав на съда съобрази следното:
Съдът е сезиран с иск предявен от Потребителна кооперация “Напредък“, против
“Наба Ийстгруп“ ООД, с правно основание чл.232, ал.2 от ЗЗД за осъждане на ответното
дружество да заплати на ищеца сумата от 1600лв., представляваща незаплатен остатък от
наемна цена за ползването през периода от 01.12.2020г. до 31.03.2021г. на недвижим имот,
находящ се в гр.Варна, ж.к.“Владислав Варненчик“, Централен пазар, представляващ
заложна къща с обща площ от 88 кв.м., дължима на основание сключен между страните
Договор за наем от 02.01.2020г., ведно със законната лихва върху главницата, считано от
датата на подаване на исковата молба в съда-20.08.2021г., до окончателното изплащане на
задължението.
В исковата молба се твърди, че на 02.01.2020г. между страните е сключен договор за
наем, по силата на който ищеца се е задължил да предостави на ответника временно
възмездно ползване на недвижим имот, находящ се в гр.Варна, ж.к.“Владислав Варненчик“,
Централен пазар, представляващ заложна къща с обща площ от 88 кв.м., при месечна наемна
цена в размер на 800лв., с падеж 20-о число на месеца, за който се дължи. Поддържа се, че
до месец ноември 2020г., включително ответника е извършвал регулярно дължимото
плащане на наемната цена, а през периода от 01.12.2020г. до 31.03.2021г. е заплатил
половината от дължимият наем в размер на по 400лв. на месец. Сочи се, че предвид
дългогодишните търговски отношения между страните, ищецът многократно е правил опити
за доброволно решаване на спора, които до настоящия момент не са дали положителен
резултат.
С постъпилия отговор на исковата молба се признава обвързаността на страните от
процесния договор, но се оспорва дължимостта в цялост на уговорената наемна цена, поради
настъпилата почти пълна невъзможност за ответното дружество да упражнява дейността си
в резултат от обявеното с решение на НС извънредно положение на територията на
Република България, считано от 13.03.2020г. Сочи, че ответното дружеството е уведомило
представителят на ищеца за невъзможността да упражнява дейността си, в резултат от
форсмажорни обстоятелства. Твърди се че в отговор на 28.05.2021г. ищецът изпратил по
електронна поща Анекс към договора за наем, с който се предвиждало размерът на месечния
наем да бъде намален до 400лв., като подписването на същия било осуетено от настоящото
производство. Твърди, че по силата на предприетите в страната противоепидемични мерки,
е разпоредено затварянето на конкретни обекти, което направило невъзможно изпълнението
на задължението на наемодателя да предостави на наемателя временното ползване
процесния недвижим имот. Същевременно затварянето на обекта и влошаването на
икономическата обстановка, поставило наемателя в невъзможност да изпълнява
задължението си за плащане на наемната цена в пълен размер. Поддържа се, че са били
налице форсмажорни обстоятелства по смисъла на чл.306 от ТЗ, за които многократно и
своевременно ищецът е бил уведомен, поради което ответника не дължи заплащане на
претендираната сума.
4
Ответникът е предявил насрещен частичен иск с правно основание чл.231, ал.2 от ЗЗД
за осъждане на кооперацията да му заплати сумата от 1600лв., представляваща част от общо
дължимите 3500лв., съставляващи стойността на разходите за извършен от страна на
наемателя ремонт в процесният отдадения под наем недвижим имот, ведно със законната
лихва върху главницата, считано от датата на предявяване на насрещния иск-25.10.2021г., до
окончателното изплащане на задължението.
В насрещната искова молба се сочи, че през времето, през което наемателят е ползвал
имота, той се е грижил за поддръжката на същия. Сочи се, че вследствие на проливни
дъждове, са настъпили поражения по вътрешната страна на покрива и части от
ел.инсталацията на имота, които повреди са препятствали възможността помещението да се
използва по предназначение. Твърди се, че за теча от покрива и настъпилите поражения,
наемодателят е бил уведомяван многократно, но въпреки това последният не предприел
действия за отстраняването им. Поддържа се, че бездействието на наемодателя, принудило
наемателя да извърши ремонт върху 50 кв.м. от покрива на имота, за което е заплатена
сумата от 1200лв. Също така са платени 300лв. за подмяна на инсталацията и 100лв. за
боядисване на вътрешната страна на покрива, с цел привеждане на обекта във вид, годен за
ползване. Твърди се, че до настоящия момент горните суми не са възстановени на
наемателя, въпреки многократните за това покани до наемодателя.
Ответникът по насрещния иск е депозирал писмен отговор, с който се поддържа
становище за неоснователност на насрещната претенция както излага и доводи за
несъстоятелност на твърденията на наемателя за недължимост на наемната цена. Сочи се, че
с Анекс №1 от 05.10.2021г. към договора за наем, дължимият наем за месеците октомври и
ноември 2020г. е редуциран наполовина, поради възникналата извънредна епидемиологична
обстановка и наложените ограничения в този период, след което считано от месец декември
2020г. наема се дължи в пълен размер. Твърди се, че кооперацията не е получавала
уведомление от наемателя за наличие на форсмажорни обстоятелства. Поддържа се, че
възраженията на наемателя в тази посока, са неоснователни, тъй като дейността, развивана
от последния в наетото помещение, не е била преустановявана по време на обявената
извънредна обстановка в страната. Поддържа се още, че след отправена Покана от
27.04.2021г. до наемателя за заплащане на дължимите суми, последният заявил, че прихваща
същите срещу задълженията на наемодателя, произтичащи от извършен от наемателя
ремонт на покрива на сградата, без да уточни в какво се изразява ремонтът и кога е
извършен. Твърди се, че с нарочен имейл от 13.05.2021г. кооперацията е заявила, че поради
липса на насрещно нейно задължение, не приема отправеното й изявление за прихващане.
Поддържа се, че наемателят не е представил доказателства за извършен ремонт в процесния
имот и такъв не е одобряван от наемодателя. Твърди се, че дори да се докаже извършването
на ремонт, то според предвидено в договора, ремонта е за сметка на наемателя. Поддържа
се, че поради тази причина преди да изпадне в забава за плащане на наемната цена,
наемателя не е отправял претенции към наемодателя за заплащане стойността на твърдения
ремонт.
5
По делото не е налице спор, а и от приетите писмени доказателства се установява, че
страните са обвързани от Договор за наем от 02.01.2020г., по силата на който ПК
“Напредък“ е предоставила на “Наба Ийстгруп“ ООД временното и възмездно ползване на
недвижим имот, находящ се в гр.Варна, ж.к.“Владислав Варненчик“, Централен пазар,
представляващ Заложна къща с обща площ от 88 кв.м., срещу наемна цена в размер на
800лв. В раздел V, т.1 от договора е предвидено, че наемателят се задължава да експлоатира
добросъвестно, с грижа на добър стопанин, наетите помещения, като за своя сметка
отстранява всички повреди, получени в резултат на използването им и извършва текущ и
авариен ремонт. Точка 2 от същия раздел предвижда, че не може да се извършва
реконструкция, модернизация и преустройство без да е дадено изричното писмено съгласие
от наемодателя, като за целта страните следва да подпишат двустранен споразумителен
протокол, в който се упоменават видовете работи, тяхната стойност, за чия сметка ще бъдат
извършени и за коя от страните остават подобренията при освобождаване на обекта.
Предвижда още, че при неспазване на това изискване, извършените подобрения остават в
собственост на наемодателя без да бъдат заплащани. Видно е от Анекс №1 от 05.10.2020г.
към договора за наем, че страните са договорили дължимият наем за месеците октомври и
ноември 2020г. да бъде намален на 50% във връзка с възникналата в страната извънредна
епидемиологична обстановка и наложените ограничения в този период, като считано от
месец декември 2020г. наема ще се заплаща в размер и срок съобразно договореното, т.е. в
пълен размер.
По делото са представени препис от Фактури №№ ********** от 07.12.2020г.,
********** от 12.01.2021г., ********** от 09.02.2021г. и ********** от 09.03.20201г., всяка
за сумата от 800лв. с вкл. ДДС, които са издадени от наемодателя с посочени платец
наемодателя и основание: наем, съответно за месеците декември 2020г. и януари, февруари
и март 2021г.
Установява се от приетите по делото препис от водена между страните
ел.кореспонденция, че с писмо от 27.04.2021г. наемодателя уведомява наемателя, за
наличието на непогасени задължения, предмет на гореописаните фактури в общ размер от
1600лв. С писмо-отговор от същата дата наемателят заявява, че прави прихващане на
въпросната сума с насрещно дължима сума в размер на 1600лв., представляваща част от
направените от наемателя разходи за сметка на наемодателя необходими ремонти на
покривното пространство на наеманата сграда през лятото на 2020г. С писмо от 13.05.2021г.
наемателя оспорва прихващането, като поддържа че такова не може да се извърши, защото
кооперацията не е уведомена за подобен ремонт, такъв не е одобрен от неин представител и
не са представени разходни документи, удостоверяващи извършването на ремонта.
От заключението на назначената Съдебно-техническа и оценителна експертиза, което
се кредитира от съдът като компетентно дадено и неоспорено от страните, се установява, че
е извършен ремонт на процесният имот, изразяващ се в подмяна на хидроизолацията на 50
кв.м. от покрива на сградата, като момента /годината/ на извършването му не може да се
определи, чрез външен оглед. Според вещото лице при ползване на стойностите от
6
Справочник за цените в строителството, относно цена за труд, материали, допълнителни
разходи и 12% печалба на строителя, пазарната стойност на ремонта възлиза на 657лв. с
ДДС.
По делото са събрани гласни доказателства, като в полза на всяка от страните са
разпитани по двама свидетели, чиито показния съдът кредитира в частта относима към
наведените от страните твърдение и имаща значение за изясняване на спора от фактическа
страна, като се отчита възможната заинтересованост на свидетелите при условията на чл.172
от ГПК.
В показанията си разпитаните на страната на ищеца по насрещният иск свидетели
Д.М. и Д.Д. сочат, че процесната сграда имала нужда от ремонт още през 2017-2018г.
защото имало непрекъснати проблеми с течове от покрива, като са се извършвали частични
поправки. След поредните дъждове през 2019/2020г. течът станал по сериозен и не
позволявал ползването на веща по предназначение, затова по спешност бил направен пълен
/основен/ ремонт на покрива, за който наемателя по принцип бил уведомен и не било
възможно да се изчаква неговото одобрение. Въпросният ремонт решил окончателно
проблема, като неговата стойност била над 2000лв.
Свидетелките Н.Д. и Г.К., които са разпитани на страната на ответника по
насрещният иск, сочат, че към момента на сключване на процесният договор за наем от
2020г. за срок от три години, процесното помещение било в добро състояние. Сочат още, че
наемателя не е уведомяван за необходимостта ремонт на помещението и не са не са му
представяни разходни документи за такъв.
Въз основа на горното, въззивният съд намира следното:
Както вече се посочи по-горе безспорно е, че страните са обвързани от валидно
наемно правоотношение за недвижим имот, находящ се в гр.Варна, ж.к.“Владислав
Варненчик“, Централен пазар, представляващ Заложна къща, с обща площ от 88 кв.м. Спора
по делото се свежда до дължимостта част от наемното възнаграждение за периода от
01.12.2020г. до 31.03.2021г. в размер от 400лв. месечно или общо 1600лв.
Доводите на дружеството въззивник, че не дължи процесната наемна цена се
основават не на плащане, а на факта, че прилагането на определени противоепидемични
мерки в страна, е довело до обективна невъзможност за изпълнение на задължението на
наемодателя да предостави за временно ползване обекта, предмет на договор за наем. Така
описаните доводи освен че са бланкетни, доколкото не съдържат никаква конкретика
относно невъзможността да се ползва обекта, която да бъде предмет на проверка от съда, са
и несъстоятелни, защото през процесният период не са съществували никакви забрани от
административно и законодателно естество, които да налагат затварянето на обекта или
ограничаване на достъпа до него.
Неоснователни са доводите за наличието на форсмажорни обстоятелства, поради
въведено извънредно положение, тъй като както вече се посочи такова не е било налице
през периода от 01.12.2020г. до 31.03.2021г. Дори обаче да се приеме, че са налице
7
предпоставките приложимост на чл.306, ал.4 от ТЗ то невъзможността наемателят да
упражни правата си произтичащи от наемно правоотношение, обуславя разваляне на
договора по право, съответно прекратяването му от кредитора, който няма интерес от
изпълнението. В случая наемателя не твърди прекратяване на облигационната връзка,
поради което дължи изпълнение на задълженията си по нея и по-конкретно дължи плащане
на наемната цена в договореният размер.
От значение за ангажиране на отговорността на наемателя за плащане на цената за
ползване на имота е и обстоятелството, че на 05.10.2020г., когато страната се е намирала в
извънредна епидемична обстановка, наемателя и наемодателя са сключили анекс, с които е
предвидено заплащане на пълната цена по наемния договор, считано от процесния месец
декември. Подписването на въпросният анекс установява, че въпреки усложнената
обстановка, наемателят е приел настъпването на последиците от анекса, респективно се е
съгласил с тяхното настъпване.
Въз основа на изложеното, настоящият състав намира, че частта от въззивната жалба,
с която се атакува първоинстанционното решение по отношение на дължимият наем, е
неоснователна.
Относно оплакванията за неправилност на обжалваното решение, в частта, с която е
отхвърлена насрещната претенция, следва да се има предвид, че с раздел V от процесният
договор страните са уредили отношенията си по повод на извършването на ремонтни работи
в процесният имот. Съгласно трайната съдебна практика, когато според уговорките в
договора отговорността за извършването на ремонти в наемният обект е на наемодателя, то
наемодателят не дължи обезщетение за извършените ремонти. С разпоредбите на
цитираният по-горе раздел от договора, е предвидено, че извършването на основни ремонти
и реконструкции в наемният имот, става след получаване на изрично писмено съгласие на
наемодателя, обективирано в двустранен споразумителен протокол, в който следва да се
посочат вида и стойността на СМР, като в противен случай извършените работи са за сметка
на наемателя. Жалбоподателят-ответник не твърди да е инициирал съгласователна
процедура преди или при извършване на ремонта, чиято стойност претендира, поради което
следва да понесе отговорността за това, респективно наемодателя не му дължи репариране
на направените разходи.
Наред с горното в разглежданият случай претенцията остана и недоказана, доколкото
не се установи кога е извършен процесният ремонт и попада ли същия в границите на
действие на процесният договор за наем, или е извършен в предходен период.
С оглед горното съдът намира, че предявения насрещен иск е неоснователен и
същият правилно е отхвърлен от районният съд подлежи на отхвърляне.
В заключение съставът на въззивният съд приема, че като и уважил главният и е
отхвърли насрещният иск, първоинстанционният съд е постановил правилно и
законосъобразно решение което следва да бъде потвърдено.
При този изход на спора на въззиваемото дружество, следва да бъдат присъдени
8
деловодни разноски, съобразно представените доказателства за извършени такива, а имено
сумата от 400лв. за заплатен адвокатски хонорар.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №3373 от 07.11.2022г., постановено по гр.д.
№20213110112167 по описа на Районен съд Варна.
ОСЪЖДА “Наба Ийстгруп“ ООД, с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр.Варна, ул.“Дебър“ №55, представлявано от С.А. Б.а, да заплати на
Потребителна кооперация “Напредък“, с ЕИК *********, със седалище и адрес на
управление: гр.Варна, ж.к.“Владислав Варненчик“, п.к.93, представлявано от Г.Д.К., сумата
от 400лв., представляваща деловодни разноски за настоящото въззивното производството.
Решението не подлежи на касационно обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9