Р Е
Ш Е Н
И Е
№.............
град Шумен, 14.01.2022г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
Административен съд – град
Шумен, в публичното заседание на петнадесети
декември две хиляди двадесет и първа година в състав:
Административен съдия: Снежина Чолакова
при участието на секретаря Р.Хаджидимитрова, като
разгледа докладваното от административния съдия АД № 181 по описа за 2021
година на Административен съд – гр.Шумен, за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството е по реда на чл.145 и следващите от Административнопроцесуалния
кодекс (АПК).
Образувано е въз основа на жалба
с вх.№ 114/03.06.2021г. по описа на Общински съвет (ОбС) – Х., депозирана от К.Ф.М.
с ЕГН **********, с адрес ***, със съдебен адрес ***, срещу Решение № 44 от
20.05.2021г. по т.8.1 от дневния ред в
Протокол № 4 от 20.05.2021г. ОбС-Х.. С атакуваното решение на основание
чл.35, ал.3 от Закона за общинската собственост (ЗОбС), във вр.с чл.48, ал.1 от
Наредбата за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинско
имущество, приета от ОбС-Х., е възложено на Община Х. да продаде 232/545
идеални части от застроен урегулиран поземлен имот III-Обществено обслужващи дейности – за автогара в кв.48 по плана на с.Х.,
община Х., област Шумен, актуван с Акт за общинска частна собственост №
2780/20.09.2012г., като е завишена пазарната оценка, изготвена от инж.К.М.В-Ж.,
независим оценител на недвижими имоти, земеделски земи и трайни насаждения от
21 800 лева без ДДС на 41 000 лева без ДДС и е указано, че се дължи ДДС за
земята, съгласно чл.45, ал.5, т.1 от Закона за данъка върху добавената стойност
(ЗДДС) за частта извън прилежащите терени на сгради. Със същото решение е
възложено на кмета на община Х. да издаде заповед и сключи договор за продажба.
В жалбата се твърди, че решението в частта, с която ОбС-Х. е определил пазарна
цена на 232/545 ид.части от горепосочения УПИ в размер на 41 000 лева, е
издадено в нарушение на материалния закон и неговата цел, тъй като определената
цена значително надвишава действителната пазарна цена на съответните части от недвижимия
имот, по които следва да се осъществи закупуването му от оспорващия по реда на
чл.35, ал.3 от ЗОбС, в качеството му на собственик на законно изградена сграда
в него. Счита се, че в останалата му част решението е нищожно, поради
постановяването му в противоречие с влязло в сила съдебно решение, постановено
по адм.д.№ 223/2020г. по описа на ШАдмС, с което съдът е обявил за нищожно
предходно решение на ОбС-Х., с което на оспорващия е била отказана продажба на
232 кв.м. ид.части от УПИ III-ООД, кв.48 по плана на с.Х..
Сочи се също, че колективният административен орган неправилно е
индивидуализирал имота, както по отношение на АЧОС, с който процесните идеални
части са актувани като частна общинска собственост, така и по отношение
индивидуализацията му по действащия план на с.Х.. Въз основа на изложените
аргументи се отправя искане за обявяване на нищожност на атакуваното решение в
частта, с която административният орган се е произнесъл досежно продажбата на
идеалните части от имота на основание чл.35, ал.3 от ЗОбС, във вр.с чл.48, ал.1
от НРПУРОИ, приета от ОбС-Х. и е възложил на кмета на община Х. да издаде
заповед и да сключи договор за продажба, респективно за отмяна на същото в
частта, с която е определена пазарната цена на 232/545 ид.части от УПИ III-ООД, кв.48 по плана на с.Х. в размер на 41 000 лева без
ДДС, като се измени решението в тази му част до размера на действителната
пазарна цена на съответните идеални части, по която следва да бъде извършена
продажбата на същите на основание чл.35, ал.3 от ЗОбС. Претендира се присъждане
на сторените деловодни разноски.
В съдебно заседание оспорващият
се представлява от адвокат Ж.К.от АК-гр.Варна, която в хода на устните
състезания и в представени писмени бележки обосновава тезата за допустимост на
оспорването и доразвива аргументите за нищожност и материална
незаконосъобразност на атакувания индивидуален административен акт.
Ответната страна - Общински съвет
- Х., се представлява по делото от адвокат Б. Г. от ШАК, редовно упълномощен. В
приложени писмени становища последният излага аргументи за недопустимост на
оспорването, доколкото с атакуваното решение не се засягат неблагоприятно интересите
на К.Ф.М.. По съществото на спора излага доводи за неоснователност за
оспорването, тъй като атакуваният с него акт не страда от пороци, рефлектиращи
върху валидността и законосъобразността му.
Съдът, след
анализ и оценка на събраните в хода на производството писмени доказателства,
прие за установена следната фактическа обстановка:
Оспорващият К.Ф.М. се легитимира
като собственик на 313/545 ид.части от УПИ III-321,322 (ООД) в кв.48 по плана
на с.Х. и на изградените в този имот магазин за хранителни стоки със застроена
площ 35,3 кв.м., склад със застроена площ 34,3 кв.м., баничарница с площ 18,5
кв.м., фурна със застроена площ от 43,5 кв.м. и магазин „Хали“ със застроена площ 100 кв.м. - видно от
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 97/15.06.2012г., том II,
рег.№ 6569, дело № 278/2012г. по описа на нотариус с район на действие ШРС (л.100 от АД № 223/2020г. на ШАдмС),
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 51/ 27.11.2013г., том IV,
рег.№ 7986, дело № 618/2013г. по описа на нотариус с район на действие ШРС (л.101-102
от АД № 223/2020г. на ШАдмС) и договор № 0021/26.11.2012г. за ликвидиране на
съсобственост чрез продажба, сключен между Община Х. като продавач и К.Ф.М. -
като купувач, вписан в Служба по вписвания -гр.Шумен с № 163/28.11.2012г., том
21, дело № 3602/2012г., имотна партида 84802 (л.99 от АД № 223/2020г. на ШАдмС).
Съгласно приложените Акт за частна
общинска собственост (АЧОС) №1721/20.09.2012 г., Акт № 2779/19.12.2019г. за
поправка на АЧОС № 1721/20.09.2012г. и Акт №2780/10.02.2020 г. за поправка на
АЧОС №1721/20.09.2012 г., останалите 232/545 кв.м. ид.ч. от дворно място от УПИ
III-ООД, с площ 545 кв.м., в кв.48 по РП на с.Х., са частна общинска
собственост.
Със заявление вх.№94-00-113/17.02.2020
г. К.Ф.М. *** искане да му бъде разрешено закупуването на 232 кв.м. ид.ч. от
процесния имот, представляващи частна общинска собственост, доколкото по
отношение на останалите 313 кв.м. ид.ч. заявителят е собственик, както и е
собственик на сградите, построени в този имот. Към заявлението приложил документи,
установяващи собствеността му.
С писмо изх.№94-00-113/1 от 28.02.2020
г. кметът на община Х. отговорил, че общината има интерес от придобиване на
целия имот, включително и на построените в него постройки, поради което
отправил предложение към заявителя за изкупуване на неговите идеални части от
имота и сградите в него.
К.Ф.М. подал ново заявление до кмета на
община Х. с вх.№94-00-113/2 от 13.03.2020 г., съдържащо изрично искане по реда
на чл.35 ал.3 от ЗОбС за закупуване на 232 идеални части от имота,
представляващи частна общинска собственост. В тази връзка посочил, че сградите
в него са законно изградени, не са разрушени и той е собственик на същите.
С писмо изх.№94-00-113/3 от 17.03.2020
г., кметът на община Х. изрично отказал на оспорващия да прекрати
съсобствеността между него и община Х. по реда на чл.35, ал.3 от ЗОбС чрез
продажба на имота – частна общинска собственост, отправяйки предложение за
изкупуване на неговия дял от имота.
Несъгласен с посоченото писмо
изх.№94-00-113/3 от 17.03.2020 г., К.Ф.М. го
оспорил пред Административен съд-гр.Шумен. С Решение № 140/27.08.2020г. по АД №
218/2020г. по описа на ШАдмС съдът
отменил изричния отказ на кмета на ощина Х. за провеждане на процедура за
издаване на заповед по реда на чл.35, ал.3 от ЗОбС, обективиран в писмо
изх.№94-00-113/3 от 17.03.2020 г.; и върнал преписката на кмета на община Х. за
ново произнасяне по Заявление вх.№94-00-113/2 от 13.03.2020 г. на К.Ф.М., с
указание, че са налице всички предпоставки в хипотезата на чл.35, ал.3 от ЗОбС,
във вр.с чл.48, ал.1 от НРПУРОИ, приета от ОбС-Х., за извършване на продажбата
на притежаваните от община Х. идеални части от имота. Цитираното решение е
влязло в сила на 09.03.2021г. след оставянето му в сила с Решение №
3084/09.03.2021г. по АД № 12367/2020г. по описа на ВАС.
Междувременно, с Решение № 37 по Протокол №3 от заседание на ОбС - Х., проведено на 08.05.2020 г.,
на основание 35, ал.3 от ЗОбС и чл.21, ал.1, т.8 и чл.27, ал.4 и ал.5 от ЗМСМА било
отхвърлено предложение с изх.№09-00-34/06.05.2020 г. на заместник кмета на
Община Х. за продажба на имот, общинска собственост, представляващ 232 кв.м.
като идеална част от УПИ III-ООД, кв.48 по плана на с. Х., целият с площ от 545
кв.м., на К.Ф.М. като собственик на законно построените в имота сгради. Цитираният
ИАА бил обжалван пред Административен съд-гр.Шумен, който с Решение № 139 от
27.08.2020г. по АД № 223/2020г., го обявил за нищожен. Въпросният
първоинстанционен съдебен акт влязъл в сила на 24.02.2021г., след оставянето
му в сила с Решение № 2547/24.02.2021г. по АД № 12371/2020г. по описа на ВАС.
Със Заявление вх.№ 94-00-113/6 от
07.04.2021г. К.Ф.М. *** с искане да предприеме действия в изпълнение на Решение
№ 140/27.08.2020г. по адм.д.№ 218/2020г. на АС-гр.Шумен, оставено с сила с
Решение № 3084/09.03.2021г. по АД № 2367/2020г. на ВАС, а именно – да определи
съобразно правилата на НРПУРОИ, приета от ОбС-Х., пазарната цена на заявените
от него за закупуване 232 кв.м. ид.части от УПИ III-ООД, кв.48 по плана на с.Х.,
целият с площ 545 кв.м., и да издаде заповед по чл.35, ал.3 от ЗОбС по
подаденото от него искане за закупуване на съответните идеални части от имота,
съобразно мотивите на горецитираното съдебно решение.
С Докладна записка изх.№
09-00-44/17.05.2021г. на И.А.– заместник кмет на община Х., било предложено
на ОбС-Х. да вземе решение за продажба на основание чл.35,
ал.3 от ЗОбС на недвижим имот – частна общинска собственост, находящ се в с.Х.,
ул.А.М.№ 1-3, а именно – 232/545 ид.части от УПИ III-ООД в кв.48 по плана на с.Х..
Искането е мотивирано с факта, че имотът е с обща площ 545 кв.м., като 313/545
ид.ч. от него са собственост на К.Ф.М., съгласно договор за
продажба № 0021/26.11.2012г., а 232/545 ид.ч. са общинска частна собственост
съгласно Акт за частна общинска собственост № 2780/20.09.2012г. Посочено е, че
е извършена оценка на пазарната стойност на общинския дял от имота от независим
лицензиран експерт-оценител, в размер на 21 800 лева без ДДС,
поради което е предложено да се приеме решение за продажба на 232/545 ид.части
от застроения УПИ III-ООД в кв.48 по плана на с.Х. на К.Ф.М. – собственик на
изградените в имота сгради.
ОбС-Х. се произнесъл по докладната
записка с Решение № 44 по Протокол № 4 от 20.05.2021г., с което на основание
чл.35, ал.3 от ЗОбС, във вр.с чл.48, ал.1 от НРПУРОИ на ОбС-Х. решил:
„1. Община Х. да продаде 232/545
идеални части от застроен урегулиран поземлен имот III-Обществено
обслужващи дейности – за автогара, в кв.48 по плана на с.Х., общ.Х., обл.Шумен,
актуван с АЧОС № 2780/20.09.2012г.
Завишава пазарната оценка, изготвена от
инж.К.М.В-Ж., независим оценител на недвижими имоти, земеделски земи и трайни
насаждения, от 21 800 лева без ДДС на 41 000 лева без ДДС.
Дължи се ДДС за земята, съгласно чл.45, ал.5, т.1 от ЗДДС за частта извън прилежащите терени на сгради.
2. Възлага на Кмета на община Х. да издаде заповед и
сключи договор за продажба.“
Цитираното решение било съобщено на оспорващия на
01.06.2021г., видно от представената разписка.
Несъгласен със същото, К.Ф.М. го оспорил пред
Административен съд-гр.Шумен с жалба вх.№ 114/03.06.2021г. по описа на ОбС-Х.,
въз основа на която е образувано настоящото съдебно производство.
В хода на съдебното
производство към делото са приобщени писмените доказателства, представляващи
цялата административна преписка по издаване на обжалвания акт.
Към делото са изискани и приобщени материалите по АД № 223/2020г. по описа на
ШАдмС, ведно с АД № 12371/2020г. по описа на ВАС.
По искане на страните по делото са допуснати и приети
три броя съдебно-оценъчни експертизи (СОЕ), имащи за предмет определяне
пазарната цена на 232/545 кв.м. идеални части от процесния имот УПИ III (321,322), кв.48 по плана на с.Х.,
общ.Х.. Според първата СОЕ, изготвена от в.л.В.И., пазарната стойност на
232/545 кв.м. идеални части от процесния имот УПИ III (321,322), кв.48 по плана
на с.Х., общ.Х., е определена по метода на пазарните сравнения (пазарни
аналози). Прилагайки този метод, вещото лице е изчислило пазарната стойност на
имота въз основа на различни информационни потоци в четири различни варианта –
сравнявайки го с цената по приложени по делото нотариални актове за
покупко-продажба на имоти, намиращи се в с.Х. – в размер на 1815 лева; въз
основа на решения на ОбС-Х. за обявяване на търгове за общинско имущество – в
размер на 1500 лева; въз основа на приложени по делото договори за продажба на
общинска собственост на подобни имоти в Община Х. – в размер на 1765 лева и въз
основа на извършена справка за продажбата на подобни имоти в Агенцията по
вписванията, гр.Шумен – в размер на 1565 лева. След това, определяйки по 25%
тежест на всеки един от начините на изчисление, е заключил, че пазарната
стойност на 232/545 кв.м. идеални части от процесния имот е 1661 лева.
Според повторната СОЕ, изготвена от в.л.С.Н.,
пазарната стойност на посочените идеални части е 1600 лева. За да достигне до този извод, вещото лице е използвало
отново метода на пазарните аналози (сравнителен метод), съпоставяйки
стойностите на три урегулирани поземлени имота със сходни характеристики –
общинска собственост, продадени през 2021г. - незастроено дворно място в
с.Върбак, общ.Х., незастроено дворно място в с.Сливак, общ.Х., УПИ-здравен дом
ведно с масивна двуетажна сграда в с.Развигорово, общ.Х.. Вещото лице уточнява,
че не е установило сделки с имоти с идентични характеристики, разположени само
в с.Х. и то в централната му част и в близост до процесния имот, считайки, че
няма пречка за определяне пазарната стойност въз основа на стойността, на която
са извършени сделки с имоти от други населени места в същата община.
По искане на ответната страна е допусната трета по ред
СОЕ, изготвена от в.л.С.Б.. Посоченото вещо лице също е приложило метода на
пазарните аналози, като е базирало своята преценка, съпоставяйки цените по
сделки с други три УПИ, намиращи се в с.Х., коригирани с коефициент, отчитащ
стойността на инфлацията, доколкото въпросните сделки са от предходни периоди –
2017г., 2017г. и 2019г. Въз основа на извършения анализ експертът е заключил,
че пазарната стойност на 232/545 кв.м. идеални части от процесния имот, е 1757 лв.
Шуменският
административен съд, като прецени предпоставките за допустимост и
основателност на жалбата, с която е сезиран, и взе предвид доказателствата по
делото и доводите на страните, с оглед на изтъкнатите отменителни основания по чл. 146 от АПК, приема следното:
Предмет на
оспорване по делото се явява решение на ОбС-Х., с което колективният административен
орган е възложил на Община Х. да продаде 232/545 идеални части от УПИ
– частна общинска собственост, по реда на чл.35, ал.3 ат ЗОбС; определил е
пазарната оценка, на която да бъде извършена продажбата на частта от поземления
имот – частна общинска собственост, и е възложил на Кмета на община Х. да издаде заповед и сключи договор
за продажба.
Съдът намира, че решението
в частта му, с която е възложено на Община Х. да продаде 232/545 идеални части от УПИ –
частна общинска собственост, по реда на чл.35, ал.3 ат ЗОбС и е указано на кмета на община Х. да издаде заповед и сключи договор
за продажба, не
притежава властнически характер, доколкото не обективира волеизявление за
разпореждане с недвижим имот - частна общинска собственост, а обективира процедурата, по която същият
подлежи на продажба от компетентния за това административен орган – кмета на
община Х. и във връзка с която ОбС дължи определяне на пазарната стойност на
имота. В тази смисъл, в тази му част решението не представлява подлежащ на
оспорване ИАА, респективно жалбата срещу него в тази й част е процесуално
недопустима съгласно чл.159, т.1 от АПК. Нещо повече, дори и да се приеме, че
решението в обсъжданите части представлява ИАА по смисъла на чл.21, ал.1 от
ЗОбС, доколкото оспорващият се явява лицето, което е собственик на законно
построени сгради в поземления имот, ид.част от който е частна общинска
собственост, същият не би имал правен интерес да оспори акта в тази му част, тъй
като с него по същество се удовлетворява направеното от последния искане,
обективирано в Заявление вх.№ 94-00-113/6 от 07.04.2021г. по описа на ШАдмС,
т.е. актът в тази му част би се явявал благоприятен за него. По изложените
съображения жалбата на оспорващия в частта й, насочена срещу Решение № 44 по Протокол № 4/20.05.2021г. на ОбС-Х., в
частта му, с която е възложено на Община
Х. да продаде 232/545 идеални части от застроен урегулиран поземлен имот III-Обществено
обслужващи дейности – за автогара, в кв.48 по плана на с.Х., общ.Х., обл.Шумен,
актуван с АЧОС № 2780/20.09.2012г.; и е възложено
на Кмета на община Х. да издаде заповед и сключи договор за продажба, се явява процесуално
недопустима и следва да се остави без разглеждане.
В останалата й
част, насочена срещу Решение № 44 по
Протокол № 4/20.05.2021г. на ОбС-Х., в частта, с която се завишава пазарната оценка, изготвена от инж.К.М.В-Ж.,
независим оценител на недвижими имоти, земеделски земи и трайни насаждения, от
21 800 лева без ДДС на 41 000 лева без ДДС, жалбата се явява подадена срещу индивидуален
административен акт по смисъла на чл.21, ал.1 от АПК, подлежащ на съдебен
контрол за законосъобразност и от надлежна страна, имаща правото и интереса да го оспори. В тази връзка съдът не споделя
тезата на ответната страна, че решението е благоприятно за оспорващия и в тази
му част, тъй като в качеството му на лице, имащо право да закупи имота при
условията на чл.35, ал.3 от ЗОбС, К.М. безусловно има правен интерес да оспори
пазарната оценка, определена от ОбС за закупуването му. Жалбата е подадена и в
срока по чл.149, ал.1 от АПК, доколкото решението е връчено на оспорващия на
01.06.2021г., а жалбата срещу него е депозирана на 03.06.2021г. Разгледана по
същество, жалбата в допустимата й част се явява основателна, поради следните
съображения:
Решението е издадено от компетентен орган в рамките на законоустановените
му правомощия по чл. 21, ал. 1, т. 8 от ЗМСМА, във вр. с чл. 41, ал. 2 от ЗОбС, както и чл. 43, ал.
2 от НРПУРОИ на ОбС - Х.. Спазени са изискванията за форма и съдържание на
акта, като в него и преписката по издаването му са посочени фактическите и
правните основания за издаването му, което позволява осъществяването на
съдебния контрол за законосъобразност. Решението е прието на редовно проведено
заседание на общинския съвет по мотивирано предложение на кмета на общината, в
присъствието на всички 17 общински съветници, включени в състава на ОбС-Х., с 11
гласа „за“, 6 гласа „против“ и без
„въздържали се“, т.е. при наличие на изискуемите кворум и мнозинство.
Съдът не споделя доводите на оспорващия за допуснато съществено нарушение
на изискванията за форма при изписване на разпоредителната част на обжалваното
решение, обусловено от непрецизното описание на индивидуализиращите белези на
имота, предмет на оценка. Според даденото в оспорваното решение описание на имота,
същият е описан като „застроен урегулиран поземлен имот III – Обществено обслужващи дейности – за автогара в кв.48 по плана на с.Х.,
община Х., обл.Шумен, актуван с АЧОС № 2780/20.09.2012г.“. В същото време в
самия АЧОС № 1721/20.09.2012г., поправен с АЧОС № 2779/19.12.2019г. и АЧОС №
2780/10.02.2020г., както и в договор № 0021/26.11.2012г. за ликвидиране на
съсобственост чрез продажба, имотът е описан като УПИ III- Обществено обслужващи дейности в кв.48 по плана на с.Х.. Описани са и идеалните
части от имота, представляващи частна общинска собственост – 232/545 идеални
части. Т.е. в решението поземленият имот е описан по същия начин, както и в цитираните
документи, като единствената разлика се свежда до това, че е добавено „за
автогара“. Така направеното допълнение в описанието обаче не препятства
възможността за еднозначното индивидуализиране на имота, доколкото са описани
всички индивидуализиращи белези на същия, а и в решението фигурира изрично
позоваване на АЧОС, издаден за притежаваните от Община Х. идеални части от
него. Това от своя страна обосновава извода, че дори и да се приеме, че има
допуснато нарушение в изискванията за форма на акта, след като то не препятства
възможността да се идентифицира имота, предмет на оценка, не е съществено и не е
основание за отмяна на решението. Самият факт, че оспорващият е разбрал, че
въпросното решение касае именно поземления имот, по отношение на който той и
Община Х. са съсобственици, респективно го е оспорил с искане за изменение на
оценката на същия, ясно сочи, че не се касае за съществено нарушение по чл.146,
т.2 от АПК, тъй като не е лишило жалбоподателя от възможността да упражни
правата си в пълен обем.
С оглед изложеното решението в
допустимата за обжалване част се преценява като удовлетворяващо изискванията,
очертани от законовия му статут на индивидуален административен акт -
постановено от компетентен орган, в предвидената от закона форма и при липса на
съществени процесуални нарушения.
По отношение на материалната законосъобразност на оспореното решение и
съответствието му с целта на закона в допустимата за обжалване част, съдът
намира доводите на жалбоподателя за несъответствие на приетата оценка с
действителната пазарна стойност на имота за основателни.
С обжалваното решение е одобрена пазарна цена на имота за целите на
разпоредителна сделка по чл. 35, ал. 3 от ЗОС. Съгласно тази
разпоредба, продажба на земя - частна общинска собственост, на собственика на
законно построена върху нея сграда, се извършва от кмета на общината без търг
или конкурс по ред, определен в наредбата на съответния общински съвет за реда
за придобиване, управление и разпореждане с общинско имущество. Алинея 1 от чл.
48 от НРПУРОИ на ОбС - Х., който урежда процедурата за продажба по чл. 35, ал. 3 от ЗОбС, гласи, че продажба
на земя – частна общинска собственост, на собственика на законно построена
върху нея сграда се извършва от кмета на общината без търг или конкурс по
пазарни цени, определени с експертна оценка на лицензиран оценител.
Съгласно чл. 41, ал. 2, изр. второ от ЗОбС,
приложим по отношение на оценката, одобрена с оспореното решение, пазарните
цени на имотите и на вещните права се определят от общинския съвет въз основа
на пазарни оценки, изготвени от оценители. Наредбата не съдържа правила,
способи и методи за начина на определяне на пазарните оценки. Правила в ЗОбС
относно методите и начините за определяне на пазарна оценка общо за целите на
разпоредителните сделки с общинско имущество също липсват, поради което съдът
намира, че приложение съответно следва да намерят правилата на чл. 22 от ЗОбС, и по-специално,
изискването оценката да бъде определена въз основа на пазарните цени на имоти
със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот. Това се
налага от необходимостта оценката да отговаря на пазарните условия и да бъде
обоснована с цените на действителни разпоредителни сделки между несвързани лица
за сходни имоти, каквото е и изискването на възложителя на оценката към
оценителя – да бъде определена справедлива пазарна стойност.
Съдът приема, че одобрената с обжалваното решение оценка в размер на 41000
лева без ДДС не отговаря на тези изисквания, доколкото същата не е мотивирана
по никакъв начин и не е обоснована с реално осъществени разпоредителни сделки.
Аналогичен извод следва да се направи и по отношение на оценката, направена в
хода на административното производство от лицензиран оценител Кремена
Вичева-Желева, в размер на 21800 лева без ДДС, доколкото в същата е прието, че
имотът представлява празен урегулиран поземлен имот, което не отговаря на
действителното фактическо положение, тъй като, видно от представените по делото
документи за собственост и множество писмени доказателства, в поземления имот
има две постройки с обща площ 232 кв.м. – търговски обект с площ 132 кв.м. и
масивна сграда магазин „Хали“ с площ 100 кв.м. (нот.акт № 97/15.06.2012г.,
нот.акт № 51/27.11.2013г., АЧОС № 2779/19.12.2019г., удостоверение за факти и
обстоятелства по ТСУ № 628/17.07.2020г. и др.). Не е без значение факта, че по
делото има назначени три СОЕ, които оценяват процесния имот между 1600 лева и
1757 лева, т.е. повече от 10 пъти по-малко от пазарната стойност, приета за
установена от оценителя в хода на административното производство. Ето защо
съдът счита, че изготвената в административното производство оценка е
необоснована и не отговаря на изискванията да представя справедливата пазарна
стойност на оценявания обект, каквото е било заданието на възложителя.
Оценката на имота е елемент от материалната законосъобразност на
административния акт, тъй като обуславя фактическите основания за одобряване на
продажната цена. Несъответствието между оценката на имота, подлежащ на продажба
по реда на чл. 35, ал. 3, ЗОС, определена в
административното производство, и неговата пазарна стойност, води до извод за
незаконосъобразност на решението на ОбС – Х. за одобряване на размера на
оценка.
Предвид естеството на разпорежданията на основание чл. 35, ал. 3 от ЗОбС, съдът намира, че
същите не могат да бъдат квалифицирани като сделки, сключени при нормални,
свободни пазарни условия, за да бъдат сравнявани с такива сделки. Причината е,
че самият закон ограничава възможните купувачи само до лицата, които притежават
построената в имота законна сграда. Предвид това, съдът счита, че
най-достоверна пазарна цена на разглеждания имот би дал методът на пазарните
аналози, при който предмет на сравнение са били имоти със сходни характеристики
и намиращи се в същото населено място като имота, предмет на оценка. По тези
съображения, съдът възприема като обективна и компетентно дадена и отразяваща
посочените особености на разглеждания имот третата СОЕ, изготвена от в.л. С.Б.,
доколкото по същата пазарната стойност на процесния имот в размер на 1757 лева е
определена на базата на извършена съпоставка със сделки със следните имоти –
дворно място с площ 996кв.м., представляващо УПИ XXIII-105,106, кв.7 по плана на с.Х., продадено на 23.03.2017г. заедно с
изградените в него складове за зърнени храни и работилница с обща застроена
площ от 710 кв.м., са сумата от 14000 лева; УПИ V-71, кв.6 по плана на с.Х. с площ от 575 кв.м., продадено на 28.02.2017г.
за 5000 лева и УПИ XXII-63, кв.6 по плана на с.Х., представляващо празно дворно място, продадено
16.09.2019г. за 2850 лева. Действително,
касае се за сделки, които не са извършени в период, близък до този на
осъществяване на процесната оценка. Вещото лице обаче е съобразило това
обстоятелство, прилагайки корекционен коефициент, отчитащ стойностите на
инфлация в страната за съответния период, поради което съдът приема изчислената
от него пазарна стойност за обоснована.
Съдът не кредитира първите две СОЕ, приложени по делото, доколкото и двете
вещи лица при извършване на съответните изчисления са взели предвид и
стойността на имоти от други населени места в Община Х., която е несъпоставима
с тази на имоти със сходни характеристики в с.Х.. Това е така, защото, макар и
с.Х. също да е малко населено място, е общински център, където са съсредоточени
множество структури на държавната и местната администрация, което предпоставя
по-голяма посещаемост на населеното място, по-добри условия за живот и работа, а
това от своя страна неминуемо води до по-голямо търсене на недвижими имоти и
свързаните с това по-високи пазарни стойности на същите. Ето защо съдът намира,
че най-точна се явява именно оценката, направена въз основа на сравнения със
сходни имоти, намиращи се в с.Х., а не и с имоти, разположени в други населени
места, макар и от същата община.
По всички тези съображения, съдът намира, че решението на ОбС – Х. следва
да бъде изменено, като размерът на пазарната оценка на недвижимия имот бъде
определен в съответствие със заключението на СОЕ, изготвена от вещото лице С.Б.
и приобщена към доказателствения материал с протоколно определение от
15.12.2021г., а именно в размер на 1757 лева. Съгласно същата експертиза, данъчната
оценка на същия имот е в размер на 1146,08
лева, поради което пазарната оценка в размер на 1757 лева, определена от вещото
лице, отговаря на изискването на чл. 41, ал. 2, изр. първо от ЗОбС.
Неоснователно процесуалният представител на ответната страна предлага да се
вземе предвид първоначалното заключение на вещо лице В.И. с вх.№
ДА-01-2467/20.09.2021г. по описа на ШАдмС, според което пазарната цена на
процесния имот, определена според метода на пазарните сравнения (пазарните
аналози), е в размер на 6025 лева. Това е така, защото въпросното заключение не
е приобщено към доказателствения материал, тъй като по време на изслушване на
вещото лице последното констатира допуснати от него грешки при изчисленията,
отправяйки искане да му се даде възможност да прецизира и коригира заключението
си. А според коригираното и прецизирано заключение, депозирано по делото с
рег.№ ДА-01-2677/11.10.2021г. по описа на ШАдмС, стойността на процесните
232/545 ид.части от поземления имот е определена в размер на 1661 лева.
В обобщение на изложеното, Решение
№ 44 по Протокол № 4 от 20.05.2021г. на ОбС – Х. в частта, с която ОбС – Х. завишава пазарната
оценка, изготвена от инж.К.М.В-Ж., независим оценител на недвижими имоти,
земеделски земи и трайни насаждения, от 21 800 лева без ДДС на 41 000 лева без
ДДС, следва да се измени, като се определи цена на притежаваните
от Община Х. 232/545 ид.части от УПИ III - ООД,
кв.48 по плана на с.Х., общ.Х., в размер на 1757,00 лева, която стойност е без ДДС, по аргумент от чл.45,
ал.5, т.1 от ЗДДС. Жалбата срещу решението в частта му, с която ОбС е решил Община Х. да продаде 232/545 идеални части от застроен урегулиран
поземлен имот III-Обществено обслужващи дейности – за автогара, в кв.48 по плана на с.Х.,
общ.Х., обл.Шумен, актуван с АЧОС № 2780/20.09.2012г.; и в частта, с която е
възложил на кмета на община Х.
да издаде заповед и сключи договор за продажба, следва да се остави без разглеждане като
процесуално недопустима, а образуваното по нея съдебно производство следва да
бъде прекратено в тази му част.
Водим от горното, Административен съд – град Шумен,
Р Е
Ш И :
ИЗМЕНЯ Решение № 44 по Протокол № 4 от 20.05.2021г. на
Общински съвет – Х., в частта му, с която Общински съвет – Х. е завишил
пазарната оценка, изготвена от инж.К.М.В-Ж., независим оценител на недвижими
имоти, земеделски земи и трайни насаждения, от 21 800 лева без ДДС на 41 000
лева без ДДС, по отношение на 232/545 идеални части от застроен урегулиран
поземлен имот III-Обществено обслужващи дейности, в кв.48 по плана на с.Х., общ.Х.,
обл.Шумен, актуван с АЧОС № 2780/20.09.2012г., КАТО ОПРЕДЕЛЯ цена за 232/545
идеални части от застроен урегулиран поземлен имот III-Обществено
обслужващи дейности, в кв.48 по плана на с.Х., общ.Х., обл.Шумен, актуван с
АЧОС № 2780/20.09.2012г., в размер на 1757,00 (хиляда седемстотин
петдесет и седем )лева без ДДС.
ПРЕКРАТЯВА производството по АД №
181/2021г. по описа на Шуменски административен съд срещу Решение № 44 по
Протокол № 4 от 20.05.2021г. на Общински съвет – Х., в частта му, с
която Общински съвет – Х. е решил Община Х. да продаде 232/545 идеални части от
застроен урегулиран поземлен имот III-Обществено
обслужващи дейности – за автогара, в кв.48 по плана на с.Х., общ.Х., обл.Шумен,
актуван с АЧОС № 2780/20.09.2012г.; и в частта му, с която е възложил на
Кмета на община Х. да издаде
заповед и сключи договор за продажба.
Решението подлежи на касационно
обжалване в 14 (четиринадесет) дневен срок от съобщаването му, а в
прекратителната му част – в 7 (седем) дневен срок от съобщаването му, пред
Върховния административен съд на Република България - град София.
Препис от
настоящото решение да се изпрати на страните по реда на чл.137, във вр. с
чл.138, ал.3 от АПК.
АДМИНИСТРАТИВЕН СЪДИЯ: