№ 400
гр. Ямбол, 14.09.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ЯМБОЛ, XI СЪСТАВ, в публично заседание на
единадесети септември през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:Весела К. Спасова
при участието на секретаря Т. С. К.
като разгледа докладваното от Весела К. Спасова Гражданско дело №
20232330101244 по описа за 2023 година
Подадена е искова молба от Д. Г. К. от гр.Я. срещу В. С. А. от гр.Я., в която се твърди, че
между страните е сключен устен договор за наем от месец ноември 2018 г., по силата на
който ищцата като наемодател е предоставила на ответника като наемател за ползване
собствения си апартамент **, находящ се в гр. Я., ул. ***. Не е уговорен срок на договора.
Наемателят се е задължил да заплаща наемна цена в размер на 160 лв. месечно. На
16.09.2022 г. страните са подписали документ „Промяна в условията на договор за наем“,
потвърждение на постигната по-рано договорка за извършване на плащането на наемната
цена по банковата сметка на ищцата. Ответникът е подписал разписка за дължимите суми за
минал период. С оглед на това, че не са постъпили плащания, ищцата е решила да прекрати
договора за наем, като на 07.10.2022 г. е отправила предупреждение към наемателя да
освободи апартамента най-късно до 01.04.2023 г. и да предаде ключовете от входната врата.
Въпреки дадения срок от пет месеца, ответникът не е освободил апартамента, а ищцата няма
достъп до него. Поради това се иска да бъде осъден да го освободи и да предаде държането
на ищцата. Направено е искане и за присъждане на разноските по делото.
В с.з. искът се поддържа.
Ответникът не се явява и не изплаща представител в с.з. В писмения си отговор
възразява, че е заплащал редовно задълженията си към ищеца във връзка с ползването на
жилището. Твърди, че е забавил освобождаването му, с оглед на това, че майка му, която
живее с него, е в тежко здравословно състояние.
Въз основа на събраните по делото доказателства съдът приема за установено от
фактическа страна следното:
1
Безспорно е, че между страните е сключен посочения в исковата молба договор за наем
през ноември 2018 г., без срок, че наемодателят е предал държането на жилището, както и
че ответникът го ползва. Последното се установява и от разпита на свидетеля Г. съсед в
жилищния блок.
Не е спорно пораждането на посоченото в исковата молба задължение на ответника за
плащане на наем в посочените размер. По делото е представена „Промяна в условията на
договор за наем“ от 16.09.2022 г., подписана от страните, удостоверяваща задължението за
плащане на наемна цена в размер на 160 лв. по банков път, както и наличието на неплатени
задължения за предходен период –за 2021 г. в размер на 720 лв. Представена е и Разписка от
16.09.2022 г., подписана от страните, за дължимите суми за 2021 г. и за периода 01.-09.2022
г.(1330 лв.), общо 2160 лв., както и заплащането на 500 лв. в брой от наематея.
Представено е и Предупреждение за прекратяване на договор за отдаване под наем от
07.10.2022 г., с което ответникът е заявил, че е предупреден от наемодателя да освободи от
своите вещи апартамента не по-късно от 01.04.2023 г., да предаде всички ключове на
наемодателя. Предупреден е да заплати наема за 2022 г. и остатъка за 2021 г. и да започне да
плаща редовно всеки месец.
Ответникът е представил Вносна бележка от 12.04.2023 г. на „Юробанк България“ АД за
платена сума за наеми от 2620 лв.
Съдът намира Решение на ТЕЛК относно здравословното състояние на Кети Динкова А.а
за неотносимо към спора.
Въз основа на горното съдът прави следните правни изводи:
Предявен е иск с правно основание чл. 233 ал.1 изр.1 от ЗЗД вр. чл. 310 ал.1 т.2 от ГПК-
за осъждане на ответника да опразни и освободи наети помещения, в случая апартамент,
равнозначно на връщане на наетата вещ по смисъла на първата разпоредба.
Фактическият състав на разпоредбата включва наличието на наемно правоотношение
между страните, прекратяването му и ползване на помещенията от наемателя. По делото не
е спорно възникването на наемното правоотношение и ползването на помещенията от
ответника. Относно прекратяването ищецът в пледоарията по същество се позовава на
упражнено от него потестативно право по чл. 238 от ЗЗД. Съгласно разпоредбата, ако
договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като
предизвести другата един месец по-рано.
Както е посочено в Решение № 158 от 14.12.2009 г. по т. д. № 185/2009 г., т. к., І т. о.
на ВКС, трайната съдебна практика е категорична, че при иск за предаване държането на
нает имот, исковата молба би могла да се счита за предизвестие по чл. 238 ЗЗД, ако
договорът е безсрочен или страните са уговорили трансформацията му в такъв. За разлика от
изявлението по чл. 87, ал. 1 ЗЗД, при предизвестието по чл. 238 ЗЗД не се дава срок за
изпълнение при плащането на наемната цена, като следва да се отбележи, че тя не е и
предмет на иска по чл. 233, ал. 1 ЗЗД.
В случая още на 07.10.2022 г. е оправено предизвестие за прекратяване на договора, като
2
е даден срок, по-голям от 5 месеца за освобождаване на имота. Следователно е настъпила
правната последица, уредена с нормата на закона. Исковата молба, както се посочи, отново
има характер на предизвестие и ответникът е длъжен да предаде вещта на наемодателя. Без
значение са изложените в отговора на ответника обстоятелства на плащане на наемната
цена, с оглед цитираната практика на ВКС. Друг е въпросът, че плащането не е било на
падеж, а е закъсняло.
С оглед на последното, може да се приложи и правната уредба относно разваляне на
договора поради неплащане на наема от страна на наемателя. Съгласно чл. 87 ал.1 от ЗЗД,
когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина,
за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника
подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята
договора за развален. Предупреждението трябва да се направи писмено, когато договорът е
сключен в писмена форма.
В случая ответникът не е заплащал редовно, ежемесечно наемната цена, вкл. след
подписване на документите от него през септември 2022 г., удостоверяващи задължения за
минало време. Бил е предупреден през октомври 2022 г. да изпълни задълженията си, които
е забавил, както и редовно да изпълнява текущите си задължения за плащане на наема, като
му е отправено предупреждение, че след 01.04.2023 г. договорът ще се счита за прекратен.
Представеният платежен документ удостоверява закъсняло плащане- едва след изтичане на
дадения срок за освобождаване на имота. С това се явява неизправна страна -
неизпълнението му не се дължи на причина, за която той не отговаря, и се касае за виновно
неизпълнение. Следователно за кредитора по двустранния договор (пораждащ задължения
за двете страни) е възникнало и потестативното право на разваляне.
Доводите за здравословното състояние на майката на наемателя са ирелевантни за спора,
доколкото страните не са договорили такова условие във връзка с изпълнението на
задължението за връщане на вещта.
Поради изложеното е възникнало правото на наемодателя да иска връщане на наетата
вещ. Искът е основателен и като такъв следва да бъде уважен.
Съдът счита, че на основание чл.78 ал.1 от ГПК искането на ищеца за заплащане на
направените от него разноски следва да се уважи.
Ето защо ЯРС
РЕШИ:
ОСЪЖДА В. С. А. от гр.Я. ул. *** ***, ЕГН ******, да освободи и предаде на Д. Г. К. от
гр.Я., ****, ЕГН **********, апартамент **, находящ се в гр. Я., ул. ***, както и да й
заплати направените по делото разноски в размер на 576,80 лв.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от датата на обявяване, посочена в
съдебно заседание-26.09.2023 г.- пред ЯОС.
3
Препис-на страните!
Съдия при Районен съд – Ямбол: _______________________
4