№……………………….../01.09.2020 г.
гр. В.
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
ВАРНЕНСКИ ОКРЪЖЕН
СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, ІХ СЪСТАВ в открито съдебно заседание, проведено на двадесети август през две хиляди и двадесета година, в
състав:
СЪДИЯ: МИРЕЛА КАЦАРСКА
при секретар Димитричка Георгиева,
като разгледа докладваното от съдията
гражданско дело № 1977 по описа за 2019 г.,
за да се произнесе взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.
В исковата си молба ищецът „Геко 16“ ООД, гр. *** твърди,
че на 28.04.2017 г. между „Термстрой 96“ ООД, гр. В., като продавач и него, като купувач е бил сключен предварителен договор
за продажба на недвижим имот, представляващ
само 10.500 дка от УПИ с
идентификатор № 20482.505.16, находящ се в гр. ***, община ***, обл. В., целият
с площ от 14500 кв.м. по документ за собственост, а по скица с площ от 17152
кв.м., ведно с изградените и прилежащи към продаваната част сгради: Склад производствен
– закрит с площ от 864 кв.м., Навес производствен с площ от 369.60 кв.м., ГСМ с
площ от 22 кв.м., Склад производствен с площ от 78 кв.м. за цена в размер на 65 000 лева. Излага се, че продавачът не е изпълнил
задължението си да прехвърли имота на уговорения между страните падеж – до 15.07.2017
г. Отправеното до съда искане е да се постанови решение, с което да обяви
за окончателен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 28.04.2017 г., сключен между ответника „Термстрой 96“ ООД, гр. В.,
в качеството му
на продавач и ищеца „Геко 16“ ООД, гр. ***, в качеството
му на
купувач, за продажба на недвижим имот, представляващ само 10.500 дка от УПИ с идентификатор № 20482.505.16,
находящ се в гр. ***, община ***, обл. В., целият с площ от 14500 кв.м. по
документ за собственост, а по скица с площ от 17152 кв.м., ведно с изградените
и прилежащи към продаваната част сгради: Склад производствен – закрит с площ от
864 кв.м., Навес производствен с площ от 369.60 кв.м., ГСМ с площ от 22 кв.м.,
Склад производствен с площ от 78 кв.м.
Претендират се
направените по делото разноски.
Ответникът „Термстрой-96“ ООД, гр. В. депозира отговор на
исковата молба в срока по чл. 131 от ГПК, с който оспорва предявения иск
изцяло. Излага се, че продавачът не е сключвал такъв предварителен договор с
ищеца. Твърди се, че управителя на ответното дружество е подписал последната
страница на друг договор, като първата такава на процесния документ е съставена
без знанието и съгласието на продавача. Оспорва се автентичността на документа
досежно положения подпис под продавач. Липсва съгласие от страна на ответника
за сключването на предварителния договор от 28.04.2017 г. Излага се, че
последният е нищожен поради невъзможност на предмета, поради липса на конкретизация
на същия и поради накърняване на добрите нрави, тъй като реалната продажна цена
на имотите, предмет на предварителния договор е в пъти по-висока от
договорената такава. Оспорват се и извършените плащания от купувача към
продавача. Претендират се направените
по делото разноски.
Съдът,
след преценка на събраните по делото доказателства с оглед разпоредбата на чл. 235
от ГПК, приема за установено от фактическа страна следното:
С нот. акт № 169, том ІІ, рег. № 1486, дело № 451/2002 г.
/листи 36-38 от гр.д. № 932/2019 г. по описа на ДРС/ „Термстрой-96“ ООД, гр. В. купува 1/2 ид.ч. от поземлен имот,
представляващ необработваема земя с обща площ от 14500 кв.м. по нот. акт, а по
скица 17152 кв.м. и построените върху имот сгради: Заготвителна работилница с
покрита площадка пред нея със ЗП от 390 кв.м., Склад /производствен/ и Секция –
отворен склад с площ от 282 кв.м., Склад и Секция – затворен склад с площ от
248 кв.м., Гараж /производствен/ и гаражни клетки с площ от 390 кв.м., при
граници на имота: ПИ с №№ 101, 15, 10, 142, 140, 9502.
С нот. акт № 142, том ІІІ, рег. № 1946, дело № 621/2003
г. /листи 39-41 от гр.д. № 932/2019 г. по описа на ДРС/ „Термстрой-96“ ООД, гр. В. купува 1/2 ид.ч. от имот пл. № 16, представляващ
необработваема земя с обща площ от 14500 кв.м. по нот. акт, а по скица 17152
кв.м. и построените върху имот сгради: склад /производствен/ - закрит с площ от
864 кв.м., навес /производствен/ с площ от 369.60 кв.м., ГСМ с площ от 22
кв.м., склад /производствен/ с площ от 78 кв.м.
С предварителен договор от 28.04.2017 г. /листи 6 и 7 от гр.д. № 932/2019
г. по описа на ДРС/ „Термстрой-96“ ООД, гр. В., в качеството му на продавач се
задължава да продаде на „Геко 16“ ООД, гр. ***,
в качеството му на купувач недвижим имот, представляващ само 10.500 дка от УПИ с идентификатор № 20482.505.16,
находящ се в гр. ***, община ***, обл. В., целият с площ от 14500 кв.м. по
документ за собственост, а по скица с площ от 17152 кв.м., ведно с изградените
и прилежащи към продаваната част сгради: Склад производствен – закрит с площ от
864 кв.м., Навес производствен с площ от 369.60 кв.м., ГСМ с площ от 22 кв.м.,
Склад производствен с площ от 78 кв.м. за цена в размер на 65 000 лева. Като в раздел V, чл. 8 от
договора страните са се задължили да извършат изповядването на сделката по
нотариален ред до 15.07.2017 г.
От заключенията на вещото лице по
допуснатата и приета от съда основна СПЕ /листи 62 – 72/ и допълнителна СПЕ
/листи 166 – 174/, кредетирани като обективно и компетентно дадени се
установява, че подписът положен за „Продавач“ в предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 28.04.2017 г. е изпълнен от И.Г.С., както
и че не се установява различие в структурата на хартията, тонера, химикална
паста, принтерния текст, оформянето на двете страници/мащабиране, разстояние
между редовете и други признаци в документа. Ръкописният цифров текст в
датирането на предварителния договор от 28.04.2017 г. е изпълнен от К.Н.А..
Изписаното датиране в началната част и подписите положени за продавач и купувач
в предварителния договор от 28.04.2017 г. са изпълнени с една и съща химикална
паста.
От заключението на вещото лице по
допуснатата и приета от съда СТЕ /листи 74 – 79/, кредетирано като обективно и
компетентно дадено се установява, че имотът описан в предварителния договор е
за 1/2 ид.ч. от целия имот № 20482.505.16, преди отразяването на два имота
20482.505.611 и 20482.505.612 по КК и общи граници на имот № 16 по
специализирания КП от 2002 г. на гр. ***.
От заключението на вещото лице по
допуснатата и приета от съда СИЕ /листи 80 – 84/, кредетирано като обективно и
компетентно дадено се установява, че при проверка в счетоводството на ищеца
общият размер на преведените суми от „Геко 16“ ООД, гр. ***
на „Термстрой-96“ ООД, гр. В. с основание за плащане по Предварителен договор е
сумата от 8000 лева, а при проверка в счетоводството на ответника не се
констатират документи, удостоверяващи преведени суми от ищеца на „Термстрой-96“
ООД, гр. В. с основание за плащане по Предварителен договор. Счетоводствата и
на двете дружества са водени редовно, съгласно изискванията на ЗСч. По
счетоводни данни задълженията на „Термстрой-96“ ООД, гр. В. са в общ размер на
46 357.39 лева. Средната пазарна цена на имота, предмет на предварителния
договор от 28.04.2017 г. е в размер на 525 000 лева.
По делото е допусната и приета СОЕ
/листи 187 – 191/, кредитирана от съда като обективно и компетентно изготвена.
По искане на страните, с оглед доказване на твърденията им,
са разпитани свидетелите И. К.И. /в трудови правоотношения с ищеца/, И.Б.В./без
родство и дела със страните/, С.Н.С. /без родство и дела със страните/, чиито
показания съдът възприема в частта, в която съдържат данни за релевирани факти,
базиращи се на непосредствени впечатления и не противоречат на приети за
установени факти с оглед съвкупната преценка на всички писмени и гласни
доказателства и съобразно разпоредбата на чл. 172 от ГПК.
При
така установената фактическа обстановка, съдът направи следните правни изводи:
С
иска по чл. 19, ал. 3
от ЗЗД се упражнява преобразуващо право за обявяване на предварителен договор за окончателен и той има
конститутивен характер.
Не
съществува спор в съдебната практика и правна доктрина, че предварителен
договор за покупко- продажба на недвижим имот може да бъде обявен за
окончателен по реда на чл. 19, ал. 3
от ЗЗД само, ако е валидно сключен, ако
съдържа уговорки относно съществените условия на обещания договор и ако продавачът е собственик на вещта, която подлежи на отчуждаване.
В конкретния случай не е налице спор между страните, а и от представените
по делото писмени доказателства /нот. акт № 169, том ІІ, рег. № 1486, дело №
451/2002 г. и нот. акт № 142, том ІІІ, рег. № 1946, дело № 621/2003 г./ и
заключението на вещото лице по допуснатата и приета от съда СТЕ, безспорно се
установява, че продавачът по предварителния договор
„Термстрой-96“ ООД, гр. В. е
собственик на УПИ с идентификатор № 20482.505.16, находящ се в гр. ***, община ***,
обл. В., целият с площ от 14500 кв.м. по документ за собственост, а по скица с
площ от 17152 кв.м., ведно с изградените в него сгради.
Предварителният договор от 28.04.2017 г. трябва
да отговаря на общите изисквания за договорите - т. е. задължителна част от
съдържанието му са всички общи елементи присъщи на договора – страни, съгласие, основание, предмет и цена, по арг. чл. 19, ал. 2 от ЗЗД. Когато предмет на предварителния
договор е продажбата на недвижим имот задължителното договаряне обхваща описанието
на вещта и цената. Договореното по тези съществени елементи има обвързваща сила
единствено при осъществяване на преобразуващото право, регламентирано от чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, тъй като ако същественото
съдържание на окончателния договор не е уредено в предварителния, съдът няма да
може с решението си да замести окончателния договор. Този извод произтича от
това, че не страните сключват доброволно окончателния договор, а съдът осъществява
едно тяхно дължимо поведение, произтичащо от поетото с предварителния договор
задължение.
В настоящия случай, предметът на процесния предварителен договор
е следният: само 10.500 дка от УПИ с идентификатор № 20482.505.16, находящ се в
гр. ***, община ***, обл. В., целият с площ от 14500 кв.м. по документ за
собственост, а по скица с площ от 17152 кв.м., ведно с изградените и прилежащи
към продаваната част сгради: Склад производствен – закрит с площ от 864 кв.м.,
Навес производствен с площ от 369.60 кв.м., ГСМ с площ от 22 кв.м., Склад
производствен с площ от 78 кв.м. Видно е, че не се касае до самостоятелно
обособен недвижим имот, а за реална част от такъв. Последната обаче не е
индивидуализирана с най-малко три граници, за да може да се направи обоснован извод от съда в каква конфигурация е договореното от страните,
т.е. къде точно и по какъв начин е ситуирана конкретната реална част в рамките
на целия имот, тъй като частта може да има различна форма дори при една и съща
площ. Предварителният договор от 28.04.2017 г. не препраща и към скица, върху
която графично да е нанесена договорената между страните по него реална част от
ПИ № 20482.505.16, която да е неразделна част от него. Сградите, предмет на
процесния договор също не са индивидуализирани в достатъчна степен с номера по
КК, площ по КК, граници – предвид множеството сгради в имота, за да може съдът
без да ползва специални знания да индивидуализира същите. Още повече, че от
заключението на вещото лице по допуснатата допълнителна СОЕ, неоспорено в тази
му част от страните, се установява, че на място в имота сградата ГСМ е
разрушена и заменена с фургон. В зависимост от момента, в който това се е
случило – преди сключване на предварителния договор или след сключването му, е
налице невъзможен предмет на същия или негоден предмет на същия в тази му част.
С оглед изложеното, настоящият състав намира, че предварителен договор за продажба на недвижим имот от 28.04.2017 г., сключен
между „Термстрой-96“ ООД, гр. В., в
качеството му на продавач и „Геко 16“ ООД, гр. ***,
в качеството му на купувач, не съдържа всички необходими
уговорки относно съществените условия на сделката, а именно предмета на същата,
поради което и предявеният иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД следва
да бъде отхвърлен като неоснователен.
С оглед изхода на спора ответникът е отправил искане с правно основание чл.
78, ал. 3 от ГПК за присъждане на направените по делото разноски, поради което ищецът
следва да бъде осъден да заплати сумата от 3500 лева, представляваща заплатени
от него депозити за СПЕ и СИЕ – 1000 лева и заплатено адвокатско възнаграждение
– 2500 лева, съобразно представен списък по чл. 80 от ГПК /лист 185/ и разписка
за реалното му плащане /лист 186/ и намалено по реда на чл. 78, ал. 5 от ГПК.
Възражението на ищеца с правно основание чл. 78, ал. 5 от ГПК, направено в с.з.
от 20.08.2020 г. се явява основателно предвид това, че минималното адвокатско
възнаграждение, съобразно чл. 7, ал. 2, т. 4 от Наредба № 1/09.07.2004 г. е в
размер на 2328.49 лева, като делото не се характеризира с фактическа и правна сложност,
но не следва да бъде намалявано и до нормативно определения минимален размер,
тъй като в производството са събирани множество доказателства – гласни, писмени
и СЕ.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
Р
Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ иска на „Геко 16“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:
гр. *** ***, ***, със законен представител К.Н.А. против „Термстрой-96“ ООД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: ***, със законен
представител И.Г.С. с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за
окончателен на предварителен договор за продажба на недвижим имот от 28.04.2017 г., по силата
на който „Термстрой-96“ ООД, гр. В.,
в качеството му на продавач се задължава да продаде на „Геко 16“
ООД, гр. ***,
в качеството му на купувач недвижим имот, представляващ само 10.500 дка от УПИ с идентификатор № 20482.505.16,
находящ се в гр. ***, община ***, обл. В., целият с площ от 14500 кв.м. по
документ за собственост, а по скица с площ от 17152 кв.м., ведно с изградените
и прилежащи към продаваната част сгради: Склад производствен – закрит с площ от
864 кв.м., Навес производствен с площ от 369.60 кв.м., ГСМ с площ от 22 кв.м.,
Склад производствен с площ от 78 кв.м. за цена в размер на 65 000 лева, като неоснователен.
ОСЪЖДА „Геко 16“ ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. *** ***,
***, със законен представител К.Н.А. да
заплати на „Термстрой-96“ ООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление: ***, със законен представител И.Г.С. сумата от 3500 /три хиляди и петстотин/ лева, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано пред Варненски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му.
СЪДИЯ В ОКРЪЖЕН СЪД: