№ 16634
гр. София, 16.10.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 32 СЪСТАВ, в публично заседание на
деветнадесети септември през две хиляди двадесет и трета година в следния
състав:
Председател:МАРИЯ М. ЗАПРЯНОВА
при участието на секретаря КАМЕЛИЯ Й. ЙОТОВА КУПЕНОВА
като разгледа докладваното от МАРИЯ М. ЗАПРЯНОВА Гражданско дело №
20221110170463 по описа за 2022 година
Страни в производството по първоначалния иск са ищецът В. В. Г. с ЕГН **********, със
съдебен адрес гр. София, ул. Иван Денкоглу №20, адв. А. и ответникът „***“ ЕООД с ЕИК
***, гр. София, бул. Братя Бъкстон №85, чрез адв. М..
Предявен е осъдителен иск по чл.92 ЗЗД за сумата 15000лв. – неустойка за забава в размер
на 10% от продажната цена, уговорена в т. 4 от договор за покупко-продажба на подробно
описан недвижим имот, обективиран в нотариален акт №179, т. Трети, рег. № 4758, д.
№526/2019г. на помощник-нотариус Ани Груева при нотариус Д. Тенев, №41 НК, ведно със
законната лихва от датата на исковата молба – 23.12.2022г. до плащането.
Искът се основава на следните твърдения: ищецът купил от ответника подробно описан
недвижим имот – ателие №2, находящо се сграда с етап на завършеност „груб строеж“ с
посочена в нотариалния акт цена от 150000лв. Страните уговорили в деня на сключване на
договора да бъде платена сумата 15000лв.; след представяне на УВТ, че е вписана първа по
ред договорна ипотека в полза на „Райфайзен банк България“ ЕАД– 100000лв.; при издаден
Акт – образец №15 за сградата – 17500лв.; при издаден Акт – образец №16 за сградата –
17500лв. Уговорено е в пункт 4 от нотариалния акт, че ответникът се е задължил да
представи на купувача разрешение за ползване на сградата в срок до 31.12.2019г., като в
случай на забава дължи неустойка в размер на 10% от продажната цена. Удостоверението за
ползване било представено със забава – същото е издадено на 16.3.2022г. Ищецът изцяло е
заплатил продажната цена на имота.
Ответникът оспорва иска. Твърди, че крайната продажна цена на имота е посочена в
1
предварителен договор от м. юни 2019г. и е 120 000 евро, а посочената цена в договора за
покупко-продажба е цената на имота в степен на завършеност „груб строеж“. Възразява, че
забавата е по вина на административен орган и на пандемията от Ковид 19. Прави
възражение за прекомерност на неустойката. Твърди, че между страните бил сключен устен
договор за извършване на СМР, по силата на който ищецът Г. възложил на ответника да
извърши СМР в обекта след завършения етап „груб строеж“. СМР са подробно описани в
отговора и е посочена цена от 54102лв. Била издадена фактура № 79/10.2.2023г. и протокол
образец 19 за извършени СМР от 10.2.2023г.
По първоначалния иск в доказателствена тежест на ищеца е да докаже сключването на
твърдения договор за покупко-продажба с описаната уговорка за плащане на неустойка за
забава в изпълнение на задължението на продавача да получи разрешение за ползване.
От изявленията на страните е видно, че не спорят относно следните факти:
Ищецът купил от ответника подробно описан недвижим имот – ателие №2, находящо се
сграда с етап на завършеност „груб строеж“ с посочена в нотариалния акт цена от 150000лв.
Уговорено е в пункт 4 от нотариалния акт, че ответникът се е задължил да представи на
купувача разрешение за ползване на сградата в срок до 31.12.2019г., като в случай на забава
дължи неустойка в размер на 10% от продажната цена.
Удостоверението за ползване било издадено на 16.3.2022г.
Ищецът изцяло е заплатил продажната цена на имота.
В срока по чл.211 ГПК „***“ ЕООД е предявил насрещен иск по чл. 266 ЗЗД срещу В. В. Г.
за сумата 25000лв., частично от 54102лв., представляваща неплатена главница за
възнаграждение по устен договор за изработка от 4.7.2019г. за извършени СМР в
процесното ателие след ниво на завършеност груб строеж, ведно със законната лихва от
датата на насрещния иск – 13.2.2023г. до плащането.
Ответникът по насрещия иск е представил отговор, с който го оспорва и излага подробни
доводи за това, че е неоснователен. Оспорва възникването на облигационно отношение по
договор за изработка, изпълнението и стойността му.
По насрещния иск в доказателствена тежест на ищеца е да докаже сключване на договор за
изработка от 4.7.2019г. за извършени СМР в процесното ателие след ниво на завършеност
груб строеж; точно изпълнение на възложените с договора СМР и тяхната стойност.
Страните спорят сключен ли е договор за изработка, уговаряно ли е възнаграждение за него,
изпълнен ли е договорът и каква е стойността на извършените СМР.
Страните не спорят и от представените доказателства се установява, че са сключили
договор за покупко-продажба на имот и са уговорили неустойка за забава в случай, че
продавачът не се е снабдил с разрешение за ползване до 31.12.2019г. Следователно са се
осъщевили фактите, които пораждат за купувача правото да получи неустойката в размер на
10 % от продажната цена, а именно 15 000лева.
Относно твърдението за симулация по отношение на посочената в нотариалния акт
2
цена – по делото не се доказа страните да са уговорили по-висока цена от посочената в
нотариалния акт. Не се установява сключването на предварителен договор с уговорена цена
от 120 000 евро – такъв не се представи нито от страните, нито от кредитиращата банка.
Липсва уговоряне на допълнителни задължения за плащане за извършени СМР след етапа
груб строеж. Видно от нотариалния акт /т.2 и 3., касаещи начина на плащане на цената от
150 000лв. на части, а именно плащане на суми от по 17500лв. при снабдяване с акт образец
15 и акт образец 16/ – уговорената цена от 150 000лв. обхваща изпълнение на всички
необходими строителни работи и административни процедури до снабдяване с разрешение
за ползване.
Относно възражението, че забавянето се дължи на непреодолима сила – бездействие на
административните органи и епидемията от Ковид 19 – съгласно чл.306, ал.3 ТЗ длъжникът,
който не може да изпълни задължението си поради непреодолима сила, в подходящ срок
уведомява писмено другата страна в какво се състои непреодолимата сила и възможните
последици от нея за изпълнението на договора. При неуведомяване се дължи обезщетение за
настъпилите от това вреди. В случая не се доказва уведомяване за настъпване на
непреодолима сила. Уведомяването следва да се извърши към момента на настъпване на
непреодолимата сила, в противен случай следва да се приложи чл.306, ал.1, изр.2 ТЗ – ако
длъжникът е бил в забава, той не може да се позовава на непреодолима сила. От
представените доказателства не се установя и периода за забавата, която се дължи на
обстоятелствата, сочени като непреодолима сила.
Относно възражението, че неустойката е прекомерна – в случая относно продавача, който е
търговец, е приложима нормата на чл.309 ТЗ - не може да се намалява поради прекомерност
неустойката, дължима по търговска сделка, сключена между търговци. Освен това не се
установяват и факти, които да водят до извод за прекомерност на неустойката.
Предвид изложеното, първоначаният иск е основателен и следва да бъде уважен.
Относно насрещния иск за плащане на възнаграждение за изпълнение на СМР след етап
груб строеж – от представените доказателства не се установи страните да са постигнали
съгласие за сключване на отделен устен договор за изработка относно изброените СМР.
Както представената фактура, така и представеният образец 19 за извършени СМР са от дата
10.2.2023г. – след издаване на разрешението за ползване и получаване на исковата молба от
ответника и доколкото са едностранно съставени от него, не установяват възникване на
договорно отношение между страните.
След като ищецът по насрещния иск не изпълни доказателствена да докаже сключване на
договор за изработка от 4.7.2019г. за извършени СМР в процесното ателие след ниво на
завършеност груб строеж, то предявеният насрещен иск е неоснователен и следва да бъде
отхвърлен.
Относно разноските:
Предвид изхода на спора разноски се дължат на ищеца по първоначалния иск за за д.т.
– 600 лв., за адвокатско възнаграждение – 1750лв., за депозит за вещо лице – 400лв.
3
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „***“ ЕООД с ЕИК ***, гр. София, бул. Братя Бъкстон №85, да плати на В. В. Г. с
ЕГН **********, със съдебен адрес гр. София, ул. Иван Денкоглу №20, адв. А., сумата
15000лв. – неустойка за забава в размер на 10% от продажната цена от 150 000 лева,
уговорена в т. 4 от договор за покупко-продажба на подробно описан недвижим имот,
обективиран в нотариален акт №179, т. Трети, рег. № 4758, д. №526/2019г. на помощник-
нотариус Ани Груева при нотариус Д. Тенев, №41 НК, ведно със законната лихва от датата
на исковата молба – 23.12.2022г. до плащането.
ОТХВЪРЛЯ предявения насрещен иск от „***“ ЕООД с ЕИК ***, гр. София, бул. Братя
Бъкстон №85, срещу В. В. Г. с ЕГН **********, със съдебен адрес гр. София, ул. Иван
Денкоглу №20, адв. А. за сумата 25000лв., частично от 54102лв., представляваща неплатена
главница за възнаграждение по устен договор за изработка от 4.7.2019г. за извършени СМР
в процесното ателие след ниво на завършеност груб строеж, ведно със законната лихва от
датата на насрещния иск – 13.2.2023г. до плащането.
ОСЪЖДА „***“ ЕООД с ЕИК ***, гр. София, бул. Братя Бъкстон №85,да плати на „В. В. Г.
с ЕГН **********, със съдебен адрес гр. София, ул. Иван Денкоглу №20, адв. А., сумата
2750лв. разноски в производството.
Решението подлежи на обжалване в 2-седмичен срок от връчването му на страните с
въззивна жалба пред СГС.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4