№ 13605
гр. София, 28.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 151 СЪСТАВ, в публично заседание на
девети ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:С Г
при участието на секретаря С В
като разгледа докладваното от С Г Гражданско дело № 20211110130746 по
описа за 2021 година
Производството е по реда на чл.124 и сл. ГПК.
Образувано е по предявен от В. В. Г., ЕГН **********, с адрес: гр. София, ул.“...“ №
..., ап.3 срещу Етажните собственици в сграда, находяща се в гр. София, ул.“...“ № ...,
представлявани от управителя Н. Н. Н., конститутивен иск с правно основание чл.40, ал.1
ЗУЕС.
Ищецът твърди, че е собственик на самостоятелен обект в жилищна сграда в режим
на етажна собственост, находяща се в гр. София, ул.“...“ № ..., общото събрание на която на
22.05.2021 г. взело решение за подмяна на настилка на прилежащия двор, относно начина на
използване на същия с подменена настилка за паркиране на автомобили и разпределение на
собствениците с право на ползване след промяната на предназначението на дворното място
и за поставяне на ограждения, врати, домофонна уредба и определяне реда на влизане в
двора, които решения твърди, че са незаконосъобразни, като приети в нарушение на чл. 17,
ал. 2, т. 1 ЗУЕС. Сочи, че липсва необходимо мнозинство за взимане на решението. При тези
твърдения иска съдът да отмени посочените по – горе решения и да присъди направените по
делото разноски.
Ответникът е представил писмен отговор в срока по чл.131 ГПК, в който са изложени
съображения за неоснователност на иска при твърдения провеждането на общото събрание
на 22.05.2021 г. да е съобразено с изискванията на закона.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение,
намира от фактическа и правна страна следното:
Не е спорно по делото, че ищецът притежава право на собственост върху самостоятелен
обект в етажната собственост, находящ се в гр. София, ул.“...“ № ...; че притежаваните от
1
всеки от обектите в етажната собственост идеални части съответства на идеалните части,
посочени в списъка на присъстващите собственици на имоти на общото събрание на
етажната собственост, проведено на 22.05.2021 г.
По отношение на решение № 1 от Протокол от 22.05.2021 г. на ОС на ЕС
Установява се, че по т. 1 от дневния ред е взето решение за подмяна на настилката на
прилежащия двор на етажната собственост, като разходите за това се покрият от
собствениците на самостоятелни обекти в етажната собственост, на които след това да бъде
предоставено съответно право за ползване на частите от прилежащия двор с подменена
настилка. Прието е още, че управителят на ЕС е упълномощен да сключи писмен договор с
изпълнителя, както и да подпише всички и всякакви документи по изпълнението и
неизпълнението на договора, вкл. протокол за приемане на работата, протоколи за
окончателния размер и обем на извършената работа. В протокола е отразено, че
предложението по т. 1 е било подложено на явно гласуване от присъстващите 98,26% от ЕС,
като резултатът от гласуването бил следният: "ЗА" – 72,72%; "ПРОТИВ" – 25,54% и
"ВЪЗДЪРЖАЛ СЕ" – няма.
От т. 2 от представения протокол за проведено общо събрание от 22.05.2021 г. се установява,
че е взето решение, че частта от прилежащия двор с подменена настилка да се използва за
паркиране на леки автомобили. Право на такова използване - за паркиране на по един
автомобил на апартамент имат собствениците на апартаменти 1, 2, 5, 6, 8. В протокола е
отразено, че предложението по т. 2 е било подложено на явно гласуване от присъстващите
98,26% от ЕС, като резултатът от гласуването бил следният: "ЗА" – 63,81%; "ПРОТИВ" –
34,45% и "ВЪЗДЪРЖАЛ СЕ" – няма.
От т. 3 от представения протокол за проведено общо събрание от 22.05.2021 г. се установява,
че е взето решение за поставяне на ограждения, врати и домофонна уредба на прилежащия
двор на ЕС, като влизането в двора да става през вход от страната на ул."Т". Разходите се
заплащат от собствениците на самостоятелни обекти в ЕС съобразно техните ид.ч. В
протокола е отразено, че предложението по т. 3 е било подложено на явно гласуване от
присъстващите 98,26% от ЕС, като резултатът от гласуването бил следният: "ЗА" – 72,72%;
"ПРОТИВ" – 25,54% и "ВЪЗДЪРЖАЛ СЕ" – няма.
При така установената фактическа обстановка съдът намира от правна страна
следното:
По иска с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС в тежест на ищеца е да докаже, че е
собственик на самостоятелен обект в процесната етажна собственост, че е взето от Общото
събрание решение, чиято отмяна се иска, както и твърдените в исковата молба нарушения
при вземане на процесните решения.
В тежест на ответниците е да докажат спазването на императивните изисквания по
отношение на свикването, провеждането и вземането на решения на Общото събрание,
както и че взетите решения не противоречат на императивни материалноправни норми.
Сочените от ищеца пороци на посочените решения следва да бъдат разгледани в поредност,
2
съобразно тяхната тежест.
Разпоредбата на чл. 15, ал. 1 ЗУЕС определя, че общото събрание се провежда, ако
присъстват лично или чрез представители, собственици на най-малко 67 на сто идеални
части от общите части на етажната собственост, с изключение на случаите по чл. 17, ал. 2, т.
1-4 и 7 ЗУЕС. В проведеното на 22.05.2021 г. общо събрание в 17,00 часа, лично или чрез
пълномощник, са присъствали собствениците на самостоятелни обекти в сградата,
представляващи 98,26% идеални части от общите части на етажната собстветност, поради
което изискването на чл. 15, ал. 1 ЗУЕС е спазено.
Изискванията към съдържанието на протокола са изчерпателно изброени в чл. 16, ал. 5
ЗУЕС - датата и мястото на провеждане на общото събрание, дневният ред, явилите се лица
и идеални части от етажната собственост, които те представляват, номерата на
самостоятелния обект, начина, по който са гласували лицата - "за", "против" или "въздържал
се", техния подпис, същността на изявленията, направените предложения и приетите
решения. В протокола от общото събрание са посочени притежаваните от отделните
собственици идеални части от общите части, а в протокола е отразено как са гласували
отделните собственици по всяко конкретно решение, както и процент от представените на
събранието ид. ч. от общите части на сградата. Представеният по делото протокол от
проведено на 22.05.2021 г. общо събрание, ведно с приложенията към него, отговаря на
изискванията към съдържанието по чл. 16, ал. 5 ЗУЕС.
Основният спорен по делото въпрос е с какво мнозинство е следвало да бъдат взети
решенията от протокола от проведеното на 22.05.2021 г. общо събрание – с мнозинство
повече от 50 на сто идеални части от общите части или с мнозинство не по малко от 75 на
сто идеални части от общите части. Ищецът поддържа, че в случая неправилно е посочено в
протокола подмяната на настилката като "Необходим ремонт" по смисъла на § 1, т. 8 ДР на
ЗУЕС, тъй като с подмяна на настилката на двора и превръщането му в паркинг /т.2/, ще се
смени предназначението на дворното място, поради което мнозинството за вземане на
решение за преустройство било 100% от общите части. Ответната страна поддържа, че по
своя характер подмяна на настилката, представлява своеобразно облагородяване на
съответната част от двора и привеждането му в нормален и хигиеничен вид. За извършване
на последното се изисквало разрешение на общото събрание на ЕС и наличие на мнозинство
повече от 67 на сто идеални части от общите части, какъвто бил налице към момента на
вземане на решението по т. 1 от дневния ред.
Съгласно легалната дефиниция, дадена в § 1, т. 8 от ДР на ЗУЕС "необходим ремонт" е
дейност за привеждане на сградата, на общи части, инсталации или части от тях в
съответствие с нормативните изисквания за техническа пригодност на сградата и
инсталациите, включително и покривите, с оглед отстраняване на създадени пречки или
неудобства за нормалното използване на сградата и самостоятелните обекти в нея. Съгласно
чл. 38, ал. 1 от ЗС при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни
собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата,
дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части,
3
вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите,
площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните
собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и
избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби,
асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по
естеството си или по предназначение служи за общо ползване. В този смисъл покривите
безспорно са обща част на сградата, като по силата на чл. 6, ал. 1, т. 9 от ЗУЕС
собствениците са длъжни да заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство,
основен ремонт и основно обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи
инсталации или оборудване и вноските, определени за фонд "Ремонт и обновяване",
съразмерно с притежаваните идеални части.
В случая обаче при анализ на установените факти по делото съдът не може да направи
категоричен извод, че се касае за "необходим ремонт" по смисъла на § 1, т. 8 ЗУЕС. Видно
от протокола от общо събрание на 22.05.20215 г. състоянието на двора е влошено при мокро
време и се създава непосредствена опасност за живеещите в ЕС хора. Други данни в
подкрепа на посочените твърдения по делото не са налице. От друга страна начинът на
разпределяне на разходите за извършването му и вземането на решение по т.2 за
използването му като паркинг от посочени в протокола етажни собственици, респ.
ограничаване достъпа до двора, навежда извод, че се касае за решение за промяна на
предназначението му. и това е така предназначението на двора няма да се запази. Напротив
същото ще служи за паркинг на част от собствениците на самостоятелни обекти, които са
участвали в разхода за подмяната на настилката. Следователно дворът ще се ползва от част
от етажните собственици за лични цели, а именно за паркиране на автомобилите им, като
останалите етажни собственици са лишени от правото на ползването му/тези които не
участват в разхода/.
Следователно при промяна предназначението на общите части, за да е законосъобразно
прието решението на общото събрание за неговото извършване, то следва да е прието със
100 на сто идеални части от общите части съгласно чл. 17, ал.2, т.1 ЗУЕС. Решението по т.1
по протокола от 22.05.2021 г., обаче е взето с мнозинство от 72,72 % от всички идеални
части от общите части на етажната собственост, по т.2 - с мнозинство от 63,81 % от всички
идеални части от общите части на етажната собственост, а по т.3 - с мнозинство от 72,72 %
от всички идеални части от общите части на етажната собственост. С оглед на изложеното
се налага крайният извод, че оспореното решение не е прието с изискуемото по закон
мнозинство, което го прави незаконосъобразно и като такова следва да бъде отменено.
Само за пълнота следва да се отбележи, че в случай, че се касаеше за необходим ремонт,
разходите са консумативни разноски за управлението и поддържането на ЕС, които се
разпределят по равно между собственици, обитатели и ползватели, на основание чл. 51, ал.
4, във вр. ал. 1 и ал. 3 ЗУЕС. Констатира се, че решението на ОС на ЕС за начина на
разпределение на разноската за посочения "ремонт" е в противоречие с установения законов
критерий.
4
Ето защо предявеният иск е основателен и решенията по т. 1, т. 2 и т. 3 от протокол от ОС от
22.05.2021 г. следва да бъдат отменени в приложение на чл. 40 ЗУЕС.
По разноските: С оглед изхода на спора, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, ответниците следва
да заплатят направените от ищеца разноски. Процесуалният представител на ищеца
претендира разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 900 лв., съобразно
представения по делото договор за правна защита и съдействие /л.17 от делото/.
Възражението на ответника за намаляване поради прекомерност на претендираното от
ищеца адвокатско възнаграждение съдът намира за неоснователно. Възнаграждението е
уговорено под минималния размер по чл.7, ал. 1, т. 4 ЗМРАВ (редакцията към датата на
приключване на устните състезания). Така на ответната страна следва да се възложат
разноски в общ размер на 1140 лева.
При тези мотиви Софийски районен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по предявения от В. В. Г., ЕГН **********, с адрес: гр. София, ул.“...“ № ..., ап.3
срещу Етажните собственици в сграда, находяща се в гр. София, ул.“...“ № ...,
представлявани от управителя Н. Н. Н., иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС,
решенията по по т. 1, т. 2 и т. 3 от протокол от ОС от 22.05.2021 г. на общо събрание на
собствениците на индивидуални обекти в жилищна сграда в режим на етажна собственост,
находяща се в гр. София, ул.“...“ № ....
ОСЪЖДА Етажните собственици в сграда, находяща се в гр. София, ул.“...“ № ...,
представлявани от управителя Н. Н. Н., да заплатят на В. В. Г., ЕГН **********, с адрес: гр.
София, ул.“...“ № ..., ап.3, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата от 1140 лева - разноски.
Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5