Р Е Ш Е Н И Е
№ V-164
25.05.2021 г. Град Бургас
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Бургаският окръжен
съд, гражданска колегия, пети въззивен състав
На тринадесети юли през
две хиляди и двадесета година
В открито заседание в
следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ
: ВЯРА КАМБУРОВА
ЧЛЕНОВЕ: 1. ГАЛЯ БЕЛЕВА
2. мл.с.АЛЕКСАНДЪР МУРТЕВ
Секретар: Таня Михова
Прокурор: -
като разгледа докладваното от съдия Белева
въззивно гражданско дело № 1279 по описа за 2020 година,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.258 и следващите от ГПК.
С
решение № 597 от 13.02.2020г.
по гр.д.№6133/19г.***, поправено с решение № 645 от
20.02.2020г.
по гр.д.№6133/19г. , постановено по същото дело, С.В.Ц., гражданин на Р., род. на *** год. в
с.***, гр.К., Ч.О., Р., притежаващ паспорт № ***, издаден на ***год. от ФМС
66002, с постоянен адрес:***, е осъден да заплати на „Флорес гарден мениджмънт”
ЕООД, ЕИК *********, седалище и адрес на управление: гр.София, ул.“Николай
Ракитин“ № 1, ет.4, ап.9, представлявано от Светлана Героева- Попова, сумата от
2949,96 евро - неплатена годишна такса за управление и поддръжка на общи части
в к-с „Флорес гарден“, дължима за 2019 год. по сключен между страните договор
за управление и поддръжка от 16.08.2017 год., ведно със законната лихва върху
горната главница, начиная от 29.07.2019 год. до окончателното ѝ
изплащане, както и деловодни разноски в размер на 630 лв.
Против решението е постъпила въззивна жалба вх.№12695/13.03.19г.***,
подадена от С.В.Ц., чрез адв.Диляна Павлова, съдебен адрес: гр.Бургас, ул.“Трайко
Китанчев“ № 47, ет.3, офис 10. С нея решението е обжалвано изцяло. Изложени са
оплаквания, че същото е неправилно, постановено в нарушение на материалния закон и
процесуалните правила.
Изложени са оплаквания, че при постановяване на решението съдът е приел, че
сградата, в която ответникът притежава недвижими имоти се намира в комплекс от
затворен тип, в подкрепа на което обаче по делото не са събрани доказателства.
Посочва, че е налице законова дефиниция за „жилищен комплекс от затворен тип“,
съдържаща необходимите критерии за наличието на такъв. Първият от тях е един
урегулиран поземлен имот, в който да са изградени сградите в режим на етажна
собственост, който белег в процесния случай липсвал, тъй като за изграждането
на комплекс „Флорес гардън“ било разрешено поетапно строителство в три
самостоятелни поземлени имота, които в последствие били обединени в един УПИ.
Вторият критерий бил свързан с наличието на няколко сгради с жилищно
предназначение, за всяка от които възникнал режим на етажна собственост.
Наличието на обслужващи обекти било следващото изискване, както и наличието на
контролиран достъп за външни лица.
Сочи се, че в процесния случай, дружеството „БГ Естейтс Дивелопмънтс“ ЕАД-
собственикът на земята под изградените
сгради, сключило един единствен договор за поддръжка и управление на общите
части в комплекс „Флорес гардън“ в изискуемата от ЗУЕС форма, но това не бил
процесния договор. Договорът за управление на общите части на сгради в режим на
етажна собственост в комплекс от затворен тип следвало да се сключи между
инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти в комплекса. Сочи, че
инвеститорът е „БГ Естейтс Дивелопмънтс“ ЕАД, а процесният договор въз основа
на които се претендират годишните такси, бил сключен с дружеството „Флорес
гарден мениджмънт” ЕООД, като по делото не било установено правоприемство между
дружествата.
Счита за безспорно установено, че в сградата, в която ответникът притежава
самостоятелни обекти, има учредена етажна собственост и нейният управител е
сключил договор за управление и поддръжка с трето лице – „ТНТ Травел“ ЕООД.
Съдът не взел предвид факта, че след отмяната на решенията на проведеното през
2018г. общо събрание на ЕС, на 01.08.2019г. било проведено ново общо събрание,
като взетите на него решения не били оспорени по съдебен ред. В изпълнение на
законосъобразно взетите решения, ответникът заплатил такса поддръжка за 2019г.
на „ТНТ Травел“ ЕООД, доказателства за което били представени още с отговора на
исковата молба.
Сочи се, че по делото било доказано, че някои от дейностите по управление и
поддръжка са осъществявани съвместно от „Флорес гарден мениджмънт” ЕООД и от
„ТНТ Травел“ ЕООД, но дейностите по почистване на общите части на сградите „А“
и „В“ и на цялата територия на комплекса, както и охраната се осъществявали от
„ТНТ Травел“ ЕООД.
Излага се становище, че ищецът не е успял по категоричен начин да докаже
изпълнение на задълженията си по договора. Твърди се, че същият е в
неизпълнение на голям брой от задълженията си, тъй като повечето от тях били
изпълнявани от „ТНТ Травел“ ЕООД. Заявява, че ищцовото дружество е
осъществявало само част от почистването и озеленяването на общата територия на
комплекса, но не и на сгради „А“ и „В“, в които се намират апартаментите,
собственост на ответника.
Сочи, че уговорената в чл.24 от договора такса в размер на 12 евро на
квадратен метър площ включва разходи за поддръжка и управление на общите части
в сградата – дейност, извършвана от „ТНТ Травел“ ЕООД, разходи за поддръжка и
управление на дворното място – дейност извършвана съвместно от ищеца и „ТНТ
Травел“ ЕООД, суми за заплащане на разходи за консумативи, свързани с общите
части и съоръженията в комплекса, за които било установено, че са заплащани
от „ТНТ Травел“ ЕООД. Посочва се още, че
по делото има ангажирани доказателства, че собствениците сами си плащат
разходите към „ВиК“ ЕАД за вода, изразходвана за басейна и поливната система в
комплекса, което обуславяло намаляване и преизчисляване на таксата за
поддръжка.
Моли решението да бъде отменено, а исковите претенции да бъдат отхвърлени
като неоснователни. Претендират се разноски за въззивното производство.
В
законоустановения срок е подаден отговор на въззивната жалба от адв.Б.К. – процесуален представител на „Флорес гарден мениджмънт” ЕООД. С него
въззивната жалба се оспорва като неоснователна. Въззиваемото
дружество счита за безспорно установено наличието на договор за управление и
поддръжка, сключен на 16.08.2017г., на основание чл.2, ал.1 от ЗУЕС, по силата
на който ответникът се е задължил да заплаща такса по 12 евро с ДДС на кв.м.
площ от притежаваните от него имоти. От
показанията на свидетелите по делото безспорно се установявало, че до края на
2016г. комплекса бил стопанисван от „БГ Естейтс Дивелопмънтс“ЕАД, след което
поддръжката е била извършвана от ищеца, а части от комплекса били поддържани от
„ТНТ Травел“ ЕООД. Ангажирани били доказателства, обуславящи извода, че „Флорес
гарден мениджмънт” ЕООД е изправна страна по договора и е изпълнявала задълженията
си.
По отношение оплакванията във въззивната жалба посочва, че проведените през
2018г. и 2019г. общи събрания на собствениците, притежаващи самостоятелни
обекти в сгради „А“ и „В“ и решенията, взети на тях, не изключват особения
режим на управление по чл.2 от ЗУЕС. Не оспорва плащането на ответника към „ТНТ
Травел“ ЕООД въз основа на така взетите решения, които били отменени от съда,
но счита, че същите били взети от ненадлежно учредена етажна собственост, в
противоречие с чл.8, ал.2 от ЗУЕС, тъй като предвид характера на комплекса като
такъв от затворен тип, действал особения режим на чл.2 от ЗУЕС. Дори и да се
приемело, че решенията са взети от законосъобразно учредена етажна собственост,
то същите породили действие от датата на провеждане на общото събрание, т.е. от
01.08.2019г.- след периода, за който се претендират процесните такси.
Иска се от съда атакуваното решение да бъде потвърдено.
По допустимостта на въззивната жалба Бургаският окръжен съд приема следното:
Въззивната жалба е подадена в законоустановения срок от надлежно
упълномощен представител на страна, която има правен интерес от обжалването на
решението. Жалбата отговоря на изискванията на чл.260 и чл.261 ГПК и е
допустима, поради което следва да се разгледа по същество.
Производството пред първоинстанционния съд е образувано по искова молба на „Флорес
Гарден Мениджмънт“ ЕООД /неправилно в исковата молба е посочено ЕАД/ против С.В.Ц..
В обстоятелствената част на исковата молба се твърди, че ответникът е
собственик на три самостоятелни обекта- Апартамент А 13, А 14 и А 15, в сграда
с идентификатор 81178.5.430.1 с адрес: гр.Черноморец, местност „Аклади“,
бл.“А“, находящи се на трите етаж. На 16.08.2017г., на основание чл.2, ал.1 от ЗУЕС между страните бил сключен договор са нотариална заверка на подписите,
вписан в Службата по вписванията. С него ответникът възложил, а ищецът приел да
осъществява цялостното стопанисване и управление на ваканционен комплекс
„Флорес Гарден“, срещу уговорено в същия договор възнаграждение- по 12 евро с
ДДС на кв.м., върху площта на притежаваните от него самостоятелни обекти, плюс
съответните идеални части от общите части на сградата /чл.21, ал.1/. Възнаграждението
представлявало годишна такса за стопанисване и поддържане на общите части на комплекса,
със срок на плащане- до първи ноември всяка календарна година за периода на
следващата календарна година /чл.21, ал.3/. Към завеждането на делото не била платена
дължимата според договора годишна такса за 2019г., което плащане следвало да
бъде извършено до 1.11.2018г. Дължимата
сума за трите обекта била в размер на 2949,96 евро с ДДС, като същата е
конкретизирана и за всеки от обектите.
Моли, ответникът да бъде осъден да заплати на ищцовото дружество сумите,
посочени в исковата молба, ведно със законната лихва от датата на предявяването
на иска. Представени са доказателства.
В срока по чл.131, ал.1 ГПК ответникът Ц., чрез пълномощника си адв.Павлова,
е представил отговор на исковата молба, с който исковете са оспорени като
неоснователни и недоказани. Направено е възражение за липса на международна
компетентност на съда, пред който исковете са предявени, както и такива за
нередовности на исковата молба. По същество се сочи, че от 2017г. ищцовото
дружество не предоставя услугите, предмет на процесния договор, поради което
намира, че договорът е прекратен поради неизпълнение от страна на „Флорес Гарден Мениджмънт“ ЕООД. Заявява, че
от една година сградата се намира в режим на етажна собственост с избран управител,
а протоколът от Общото събрание на собствениците на обекти в сгради А и В
/включително паркинг/ в комплекс „Флорес Гардън“ от 21.09.2018г.***. От
началото на м.януари 2019г. услугата по поддръжка и управление на общите части
на сгради А и В, представляващи една етажна собственост, както и прилежащия
терен, както и съоръженията за общо ползване в комплекс „Флорес гардън“ се
осъществявали от „ТНТ Травел“ ЕООД, въз основа на договор от 17.12.2018г.,
сключен с последното дружество от управителя на ЕС Иконникова на основание
решенията на ОСЕС, приети на 21.09.2018г. Съгласно решенията на ОСЕС всички
собственици на обекти в сгради А и В били задължени да заплащат годишна такса
поддръжка на изпълнителя по договора. Сочи, че е платил дължимата такса
поддръжка в размер на 2950 евро за периода от 1.01.2019г. до 31.12.2019г. на
„ТНТ Травел“ в изпълнение решенията на ОСЕС. Акцентира, че услугата по
поддръжка на общите части на сградата на ЕС, както и поддръжката на
съоръженията, предназначени за общо ползване в комплекса са дължими към самата
етажна собственост, а не към отделния етажен собственик. Развити са съображения
относно правната природа на етажната собственост, както и относно това, че
задълженията за поддръжка на общите части на сградата на ЕС произтичат от
императивните норми на закона, а не от договор, уговорка или споразумение между
етажните собственици. Възлагането на отделните дейности по поддръжката на трето
лице не можело да дерогира спора. Всеки от собствениците дължал сумата за
поддръжка на общите части на основание изричната императивна норма на закона,
като етажната собственост имала оперативната самостоятелност да определя
размера на вноските, а не и тяхната дължимост.
Моли делото да бъде прекратено поради липса на международна компетентност,
понеже искът следвало да бъде предявен по постоянния адрес на ответника в гр.П.,
Ч., а при условията на евентуалност- искът да бъде отхвърлен. Претендират се
разноски.
В първото проведено съдебно заседание пред първата инстанция процесуалният
представител на ищеца е заявил, че поддържа исковата молба и оспорва изложеното
в отговора, като твърди, че дружеството е изпълнило задълженията си по
договора. Намира за неотносими доводите и доказателствата на ответника, че е
проведено Общо събрание в комплекса, в резултат на чийто решения се стигнало до
сключване на договор за управление с „ТНТ Травел“ ЕООД, като сочи, че режимът
на ЗУЕС е приложим само когато няма индивидуален договор за поддръжка, а в
случая такъв е налице.
В същото заседание процесуалният представител на ответника е заявил, че
съществува спор кое точно дружество осъществява услугата по поддръжка на
територията на същия комплекс. Заявява, че адвокатът на ищцовото дружество е
предявил идентичен иск за заплащане на такса за поддръжка за 2019г. срещу друг етажен
собственик, но от името на друго дружество- „БГ Естейтс Дивелопмънтс“ ЕАД, докато
всъщност трето лице- „ТНТ Травел“ ЕООД осъществява дейностите по поддръжката на
комплекса. Представя преписи от искова молба по която е образувано
гр.д.№5515/19г. на БРС и копие от товарителница, адресирана до С.Д.Г.-П.за
прекратяване на договора за управление.
В тази връзка пълномощникът на ищцовото дружество е заявил, че приложената
искова молба касае друг период, както и че между двете дружества има писмен
договор за извършване на поддръжка.
В следващото съдебно заседание ищцовата страна е изтъкнала ново
обстоятелство- че решенията на ОСЕС от 21.09.2018г. са отменени със съдебно
решение, постановено в производство по чл.40 от ЗУЕС, докато процесуалният
представител на ответника е посочил, че било проведено ново Общо събрание, а
задълженията по отменените решения били подновени с договор.
Районният съд е приел писмените доказателства, представени от страните и е
разпитал водените от тях свидетели.
За да уважи исковете в претендирания размер, районният съд е приел, че в
процесния период страните са били обвързани от сключения помежду им договор за
управление и поддръжка, по силата на който, срещу предлаганите услуги,
ответникът дължал заплащане на уговорената такса. Приел е също, че липсват
доказателства таксата да е платена в определения в договора срок, както и до
приключване на съдебното дирене в първата инстанция. По възраженията на
ответника е приел, че независимо от наличието на сгради в режим на етажна
собственост, доколкото същите са построени в комплекс от затворен тип /с
пропускателен режим/, управлението на общите им части се урежда с писмен
договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на
самостоятелните обекти. Такъв договор бил наличен, подписан бил доброволно от
ответника, нямало данни да е развален поради неизпълнение от страна на изпълнителя,
поради което отказът на ответника- възложител да изпълнява произтичащите от
договора задължения, под каквато и да било форма, в това число посредством
провокиране на общи събрания и избор на нов изпълнител, които действия са
преценени като недобросъвестни и препятстващи по-нататъшното изпълнение на
договорните задължения на ищцовото дружество. Изтъкнал е, че дори в протокола
на ОСЕС не се съдържат оплаквания за неизпълнение на договорните задължения на
ищцовото дружество. В заключение съдът е подчертал, че в чл.2 от ЗУЕС е уреден
начинът на управление на общите части на комплекс от затворен тип, дефиницията
на който се съдържа в §3, т.3 от ДР на този закон. Посочил е, че няма съмнение,
че комплекс „Флорес гардън“ е именно комплекс от затворен тип- обособен като
отделен УПИ с построени в същия сгради- етажна собственост, както и други
обекти с обслужващи функции, при наличие на контролиран достъп на външни лица.
Затова съдът е счел, че управлението на общите части на комплекса се подчинява
на специалния режим на чл.2 от ЗУЕС, който изключва общия по гл. II от същия закон. По тази причина е
приел за неоснователни възраженията на ответниците, извличани от разпоредбите,
уреждащи общия режим на управление на общи части в етажна собственост.
Съгласно чл.269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на
решението, а по допустимостта- в обжалваната му част. По останалите въпроси съдът
е ограничен от посоченото в жалбата.
Обжалваното решение е валидно и допустимо.
Постановено е от законен състав в предвидената от закона форма, съдържа
изискуемите реквизити по чл.236 ГПК, мотивите и диспозитива на решението са
ясни и разбираеми. Следователно решението не е нищожно.
Съдът се е произнесъл по редовна и допустима искова молба, по спор който му
е подсъден, в пределите на търсената защита. Следователно, решението е
допустимо.
Ето защо спорът следва да бъде разгледан по същество.
След като обсъди доводите на страните и прецени събраните по делото
доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, съдът приема за установено
следното.
Предявени са следните обективно съединени искове: за главница- в размер на 2949,96
евро с правно основание чл.79, ал.1 ЗЗД във връзка с чл.287 ТЗ за заплащане на
годишна такса по договор за управление и поддръжка, сключен между страните на 16.08.2017г.,
както и акцесорен иск с правно основание чл.86, ал.1 от ЗЗД- за заплащане на
обезщетение за забавено плащане в размер на законната лихва, считано от завеждането на делото.
Пред въззивната инстанция са безспорни обстоятелствата във връзка със
сключването на процесния договор на 16.08.2017г. /л.8-21 от делото на РС/ между
страните по делото, както и съдържанието
на правата и задълженията по договора. Ищецът се е задължил да осъществява организационното,
техническо и административно стопанисване /управление/, поддръжка на общите
части и съоръжения на комплекс „Флорес гарден“, като конкретното съдържание на
тези задължения е уговорено в чл.1,
ал.2, чл.12 и чл.13 от договора. Ответникът се е задължил да заплаща на ищеца
сумите по чл.5, ал.1 и чл.21, ал.1 от договора- като годишната такса за
поддръжка е в размер на 12 евро на кв.м. с включен ДДС от общата площ на
апартамента, включително съответните идеални части от общите части на сградата.
В чл.21, ал.3 е уговорен падежа на задължението за плащане на годишната такса,
а именно- ежегодно, до първи ноември на всяка календарна година за периода за
следващата календарна година. Договорът е със срок на действие 2 години- така
чл.25, като е предвидено автоматичното му подновяване за нов двугодишен/
едногодишен срок, в случай, че
междувременно не бъде прекратен.
От събраните по делото доказателства се изяснява, че от началото на
м.януари 2019 г. част от дейностите по поддръжката и управлението на общите
части в комплекса фактически се осъществяват от друго дружество- „ТНТ Травел”
ЕООД /в този смисъл показанията на св.Дунебабин, както и договор за охрана/. Установява
се също, че на 18.11.2015г. в полза на „ТНТ Травел” ЕООД е било учредено от
инвеститора на комплекса „БГ Естейтс Дивелопмънтс” ЕООД възмездно вещно право
на ползване върху поземления имот, върху който е изграден комплекса. С влязло в
сила на 25.06.2019г. решение по гр.д.№1210/18г.*** е прието, че правото на
ползване е било прекратено с изтичането на срока, предвиден в договора /до
сключването на окончателен договор за покупко-продажба на имота, какъвто не е
бил сключен/.
От свидетелските показания се установява, че предимно това трето за спора
дружество извършва дейностите по поддръжката и управлението на общите части на
сгради А и В, в които през 2018г. била
формирана Етажна собственост. Управлението и поддръжката са възложени на „ТНТ
Травел“ ЕООД въз основа на приети решения на ОСЕС, проведено на 21.09.2018г. Такива
дейности, извършени през 2019г. според св.Дунебабин са ремонти на течове в
коридорите и по тавана на сгради А и В, почистване на сградите през цялата
година. Не е спорно, че решенията на ОСЕС от 2018г. са отменени по реда на
чл.40 от ЗУЕС /така и решение на л.96 и сл. от делото на БРС/. След тяхната
отмяна било проведено ново общо събрание, в резултат на което задълженията на
етажната собственост по договора за предоставяне на услуги по управление,
техническо обслужване и поддръжка на общите части в жилищен комплекс „Флорес
гардън” от 27.12.2018г. били подновени /договор на л.125/- тези обстоятелства
не са оспорени от ищеца.
Същевременно от приложените писмени доказателства- фактури, както и от
показанията на свидетеля Комсулов /служител на ищцовото дружество/ се изяснява,
че ищцовото дружество също продължава да участва в поддръжката на сградите А и
В, в които е учредена етажна собственост. Според показанията на този свидетел,
през лятото на процесната 2019г. е извършен ремонт на асансьора в сграда А /в
която се намират апартаментите на ответника/. Свидетелят Дунебабин /търговски
пълномощник на „ТНТ Травел” ЕООД/ също установява, ищцовото дружество извършва
част от поддръжката на комплекса. Именно той установява, че за останалите
сгради, в които не е учредена етажна собственост, поддръжката се осъществява от
ищцовото дружество, както и че двете дружества съвместно осъществяват
поддръжката на общата територия на комплекса.
Не е спорно, че ответникът не е платил процесните суми на ищеца, а е
заплатил такса за поддръжка и управление за 2019г. на „ТНТ Травел” ЕООД, като
това се установява и от приложените банкови извлечения /л.79 и 80/.
Едва с въззивната жалба ответникът е направил възражение, че комплекс
„Флорес гарден“ не представлява комплекс от затворен тип по смисъла на №1, т.3
от ДР на ЗУЕС, както и че ищецът няма качеството на инвеститор, макар още в
исковата молба да са били изложени твърдения, че процесния договор е такъв по
чл.2, ал.1 от ЗУЕС. Тези възражения не могат да бъдат разглеждани на този етап
на производството, предвид настъпилата преклузия - така чл.266, ал.1, предл.1
от ГПК. Налице е обаче признание на ищеца, че инвеститор в комплекса е „БГ
Естейтс Дивелопмънтс” ЕАД /по повод представената пред първата инстанция искова
молба за заплащане на такса поддръжка и управление, подадена от това дружество
срещу друг собственик на самостоятелни обекти/, поради което съдът намира за изяснено
по делото, че ищцовото дружество няма качеството на инвеститор на комплекса.
Въпреки че няма да бъдат разглеждани възраженията на въззивника за липса на
затворен комплекс, но доколкото е необходимо да се изясни правната квалификация
на договора между страните, следва да се посочи, че липсата на сключени
договори по чл.2, ал.1 от ЗУЕС между инвеститора и всички собственици на
самостоятелни обекти не е определяща за това дали процесният жилищен комплекс,
в който се намират трите апартамента на ответника, е такъв от затворен тип,
както неправилно счита въззивникът. Според легалната дефиниция на §1, т.3 от ДР
ЗУЕС, жилищен комплекс от затворен тип е комплекс,
обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в
режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и
обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица. Видно е, че сключването на договори по чл.2, ал.1 от ЗУЕС със
собствениците на самостоятелни обекти в сградите етажна собственост не е
въведено като задължително условие за възникването на такъв комплекс. Понеже липсва
своевременно оспорване на обстоятелството, че комплексът е от затворен тип /по
която причина пред РС не са събирани доказателства в тази насока/ и във връзка
с показанията на св.Комсулов, дадени пред БРС, може да се направи извод, че
комплекс „Флорес гарден” отговаря на изискванията на §1, т.3 от ДР ЗУЕС за
затворен комплекс.
Законодателят е предвидил, че управлението на жилищния комплекс от затворен
тип следва да се осъществява с договор по чл.2, ал.1 ЗУЕС. Неправилна е обаче
тезата на районния съд, че чл.2 от ЗУЕС урежда начина на управление на общите
части в комплекс от затворен тип, който изключва общия, уреден в глава II от закона. С други думи, според
първоинстанционният съд ако е налице жилищен комплекс от затворен тип,
управлението на общите части се осъществява само с договор по чл.2, ал.1 ЗУЕС.
Но, тази теза не държи сметка за това, че в закона липсва установено задължение
за лицата, придобиващи самостоятелни обекти в комплекс от затворен тип
непременно да сключат договор по чл.2 от ЗУЕС с инвеститора /лицето, от което
закупуват обекта/. Липсва и уредба, която да индицира, че сключен договор по
чл.2 от ЗУЕС не може да бъде прекратен /например поради изтичането на
уговорения срок, поради неизпълнение от страна на изпълнителя и т.н./. Ето
защо, според настоящият съдебен състав, при липса на сключени договори по чл.2
от ЗУЕС, респективно- при тяхното прекратяване или разваляне, управлението на
общите части на сградите в режим на етажна собственост в затворен комплекс
следва да бъде осъществявано по реда на глава II от ЗУЕС- чрез Общо събрание, тъй като липсва друг
предвиден в закона ред за управление на сгради в режим на етажна собственост.
Това обаче не означава, че Общото събрание на етажната собственост
разполага с правомощия да взема решения относно управлението на обектите, които
са извън обхвата на етажната собственост /изброените в чл.38 от ЗС/- земята,
която е собственост на инвеститора, както и съоръженията за общо ползване в
нея, които са собственост на инвеститора /след като в договорите за
покупко-продажба на самостоятелните обекти не е посочено, че същите се продават
ведно с идеални части от земята и останалите съоръжения, изградени в нея/. При
това положение е възможно да възникне „двойнствен” режим на управление- когато
инвеститорът, който е собственик на земята, върху която са изградени сградите и
съоръженията в нея, осъществява управлението на своите обекти, а собствениците
на самостоятелни обекти в сградите ползват неговите съоръжения срещу заплащане,
ако са сключили договор за това /върху тях собствениците на самостоятелни
обекти в сградите нямат право на собственост, а могат да ги ползват само във
връзка с упражняване правото си на собственост, например- да преминават през
двора/, а в отделните сгради да бъдат учредени етажни собствености, които да
управляват общите части на тези сгради по реда на глава втора от ЗУЕС.
Следва да се отбележи също, че в ЗУЕС липсва конкретна уредба на съдържанието
на договорите по чл.2, ал.1, поради което следва да се приеме, че уредбата е
диспозитивна и съдържанието на договорите е предоставено на свободната воля на
страните. Законодателят е въвел само изискване за сключване на този вид
договори в писмена форма с нотариална заверка на подписите, също за вписването
им в Агенцията по вписванията, като е указано и кои лица са легитимирани да
сключат такъв договор- инвеститорът и собствениците на самостоятелни обекти.
В случая по делото не се установява между инвеститорът на процесния жилищен
комплекс от затворен тип/ за който не е спорно, че не е ищецът по делото/ и
ответникът да е сключен договор по чл.2 от ЗУЕС. Ето защо процесният договор не
може да бъде квалифициран като договор по чл.2, ал.1 ЗУЕС, въпреки че е сключен
в предписаната от закона форма и е вписан в Агенцията по вписванията. Това
обаче не означава, че договорът не обвързва страните.
Въззивната инстанция приема, че за процесния период-
2019г., страните по делото са обвързани от валиден договор, който съдържа
белезите на договор за извършване на услуги, както и договор за изработка. Възражения по неговата валидност от страна на ответника не са въведени в
предмета на делото, а от събраните доказателства не се установява договорът да
е бил развален / респективно прекратен. Несъстоятелна е, предвид липсата на
опора в закона, изложената в исковата молба теза на ответника, че договорът е
бил прекратен по право поради неизпълнението му от ищеца. Съгласно чл.87, ал.1 ЗЗД, за развалянето на двустранен писмен договор поради неизпълнение
задълженията на една от страните е необходимо писмено изявление на изправната
страна. Доказателство такова да е достигнало до ищеца по делото липсват-
приложена е само товарителница /л.92 от делото на РС/, но няма данни за нейното
доставяне.
Както и по-горе беше казано, установява се, че през процесната 2019г.
ищецът е изпълнявал частично задълженията си по договора- осъществявал е
управлението и поддръжката на земята и съоръженията за общо ползване в нея,
както и на останалите сгради /извън учредената етажна собственост на сгради А и
В/, както и че неизпълнението на задълженията за поддръжка на общите части в
сгради А и В се дължи на това, че собствениците на самостоятелни обекти в тях
са учредили етажна собственост и са възложили управлението и поддръжката в нея
на трето за спора дружество. Ето защо в случая не се касае за виновно
неизпълнение на задълженията на ищеца. Не е налице и виновно неизпълнение на
задълженията от страна на ответника, доколкото по силата на решенията на
новоучредената през лятото на 2018г. ЕС /макар и впоследствие отменени/, същият
е бил задължен да заплаща такси за управление и поддръжка на трето лице, което
е сторил. Т.е. налице е хипотезата на чл.267, ал.1, изр.2 ЗЗД- ищецът е
изпълнил част от уговореното в процесния договор, поради което изпълнителят има
право на съответната част от уговореното възнаграждение.
Ето защо и на основание чл.162 ГПК въззивната инстанция
приема, че ответникът следва да заплати на ищеца половината от уговореното
възнаграждение за всеки един от трите притежавани самостоятелни обекта.
От изложеното следва, че главния иск е основателен и
следва да бъдат уважен до размер от 1474,98 евро с ДДС, а за разликата над тази
сума искът е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Тъй като фактическите и правни изводи на двете инстанции съвпадат частично,
решението на районния съд следва да бъде отменено в частта, с която иска е
уважен за разликата над сумата от 1474,98 евро с ДДС до претендираните 2949,96
евро с ДДС, като вместо това се постанови ново решение, с което иска бъде
отхвърлен над тази сума. Затова разноските пред първата инстанция, присъдени на
ищеца също следва да бъдат намалени наполовина. В останалата част решението
следва да бъде потвърдено.
С оглед частичната основателност на въззивната жалба, претенцията за
разноски за въззивното производство, съдържаща се във въззивната жалба, следва
да бъде уважена частично- до размер на ½ от сторените разноски, а
именно- 607,70 лв.
Мотивиран от изложеното и на основание чл.271, ал.1, предл.3 ГПК, Бургаският окръжен съд
Р Е
Ш И :
ОТМЕНЯ решение
№ 597 от 13.02.2020г.
по гр.д.№6133/19г.***, поправено с решение № 645 от
20.02.2020г.
по гр.д.№6133/19г. по същото дело, В ЧАСТТА, с която С.В.Ц. е осъден да заплати на „Флорес
гарден мениджмънт” ЕООД, сумата от 1474,98 евро с ДДС – представляваща
разликата над дължимата за 2019г. годишна такса за управление и поддръжка на
общи части в к-с „Флорес гарден“ по сключен между страните договор за
управление и поддръжка от 16.08.2017 год. до претендираните 2949,96 евро с ДДС,
ведно със законната лихва върху сумата от 1474,98 евро, начиная от 29.07.2019
год. до окончателното ѝ изплащане, както И В ЧАСТТА, с която на ищеца са
присъдени деловодни разноски над сумата от 315 лв., като вместо това
ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ иска на „Флорес гарден мениджмънт” ЕООД, ЕИК *********, седалище и
адрес на управление: гр.София, ул.“Николай Ракитин“ № 1, ет.4, ап.9,
представлявано от Светлана Героева- Попова, против С.В.Ц., гражданин на Р.,
род. на *** год. в с.***, гр.К., Ч.О., Р., притежаващ паспорт № ***, издаден на
***год. от ФМС 66002, с постоянен адрес:*** за заплащане на годишна такса за
управление и поддръжка на общи части в к-с „Флорес гарден“, дължима за 2019
год. по сключен между страните договор за управление и поддръжка от 16.08.2017
год., за горницата над сумата от 1474,98
евро с ДДС до претендираните 2949,96 евро с ДДС, ведно със законната лихва
върху разликата от 1474,98 евро, начиная от 29.07.2019 год. до окончателното ѝ
изплащане.
ПОТВЪРЖДАВА решение № 597 от
13.02.2020г.
по гр.д.№6133/19г.***, поправено с решение № 645 от
20.02.2020г.
по гр.д.№6133/19г. по същото дело, В ЧАСТТА, с която иска за главницата е
уважен до размер от 1474,98 евро с ДДС,
ведно със законната лихва върху тази главница, начиная от 29.07.2019 год. до
окончателното ѝ изплащане, както И В ЧАСТТА, с която на ищеца са
присъдени разноски за първата инстанция в размер на 315 лв.
ОСЪЖДА „Флорес гарден мениджмънт” ЕООД, ЕИК *********,
седалище и адрес на управление: гр.София, ул.“Николай Ракитин“ № 1, ет.4, ап.9,
представлявано от Светлана Героева- Попова да заплати на С.В.Ц., гражданин на Р.,
род. на *** год. в с.***, гр.К., Ч.О., Р., притежаващ паспорт № ***, издаден на
***год. от ФМС 66002, с постоянен адрес:*** деловодни разноски в размер на 607,70 лв. за въззивното
производство.
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба пред
Върховния касационен съд в едномесечен срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ :
ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.