Р Е Ш Е Н И Е
№ ...
гр.
София, 14.07.2017 г.
В
И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 20
състав, в публично заседание на двадесет
и шести април две хиляди и седемнадесета година в състав:
СЪДИЯ: ТАТЯНА КОСТАДИНОВА
при секретаря Д. Такова, като
разгледа т.д. № 3/2015 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са осъдителни искове с правно основание
чл. 236, ал. 2 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД.
Ищецът Н.Т.-Б.Г./Г./ твърди, че по силата на договор за наем от 14.08.2009 г., сключен с ответника А. ЕООД, предоставил ползването на недвижим имот, представляващ част от училищна сграда,
срещу задължението на наемателя да заплаща наемна цена и консумативни разходи. Поддържа, че поради неплащане на наемната цена за месец
януари 2014 г. развалил договора, но ответникът продължил въпреки
противопоставянето да ползва имота. Ето защо претендира обезщетение за
продължилото след разваляне на договора ползване в периода февруари –
19.08.2014 г. в размер на 30 948,39 лв., както и заплащане на консумативни
разноски за отопление за април 2014 г., студена вода за май-юли 2014 г. и такса
битови отпадъци за второ и трето тримесечие на 2014 г. /л. 41/ в общ размер от
824,76 лв. Наред с това поддържа, че за обезщетение на вредите от продължилото
след прекратяване на договора ползване ответникът дължи и неустойка - за всеки
ден на задържане в размер на тройния дневен наем, която за периода 08.02.2014
г. – 19.08.2014 г. възлиза на 88 833,75 лв. Претендира посочените суми, ведно
със законна лихва и разноски. Оспорва насрещните вземания, предявени от
ответника чрез съдебно прихващане, като твърди, че страните са уговорили
разходите за ремонт на помещението да са в тежест на наемателя; че не е
препятствал неоснователно ползването на имота; че за периода на действие на
договора за наем няма платени в повече консумативни разходи.
Ответникът А. ЕООД оспорва исковете при твърдението, че договорът за
наем е нищожен поради противоречие с чл. 16, ал. 1 ЗДС, тъй като директорът на Г.
няма право да сключва договор за имот, чието управление не му е възложено,
както и поради отдаване на имота за ползване извън предназначението на
сградата. Поддържа също, че след месец май 2014 г. наемодателят не е осигурил
безпрепятствено ползване на имота; че изявлението за разваляне на договора не е
надлежно връчено; че претендираните разноски за ползване на вещта не
съответстват на реално разходваните от наемателя консумативи. Оспорва като
нищожно поради противоречие с добрите нрави неустоечното съглашение за
обезщетяване на вредите от ползването на имота след прекратяване на договора.
При евентуалност прави възражение за съдебно прихващане със следните активни
вземания: - за сумата от 42 032 лв., представляваща стойността на
разходите, направени за ремонт на наетия имот; за сумата от 16895,20 лв.,
представляваща стойността на платени без основание консумативни разходи за
студена вода и такса битови отпадъци за периода 2010 г. – 2013 г. /претенцията
за 2009 г., заявена с молба за изменение на иска, съставлява нов иск и поради
това не може да бъде надлежно въведена в процеса по пътя на изменението на вече
предявения петитум и не следва да бъде разглеждана/; - за сумата от 90 000
лв., представляваща обезщетение за пропуснати пози /нереализирана печалба/ в
резултат от невъзможността имотът да бъде ползван по предназначение за периода
януари 2013 г. – август 2014 г. Претендира разноски.
Съдът, след като съобрази
представените доказателства, намира следното:
По
иска с правно основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД:
За основателността на иска е необходимо да се установят следните факти:
1/ сключен е валиден договор за наем, 2/ който е прекратен /в случая – с
разваляне/, 3/ но наемателят е продължил ползването на вещта въпреки
противопоставянето на наемодателя. В този случай ползващият дължи обезщетение в
размер на наемната цена, както и заплащане на консумативните разходи във връзка
с ползването като част от произтичащите от прекратения договор задължения, за
чието спазване е задължен с нормата на чл. 236, ал. 2 ЗЗД.
Валидно
ли е сключен договорът:
Предмет на договора е част от недвижим имот-публична държавна
собственост /приземен етаж от сградата на Г., с площ от 390 кв.м./.
Следователно, отдаването му под наем следва да бъде извършено по предвидения в
чл. 19, ал. 1 вр. чл. 16, ал. 2 ЗДС начин – чрез провеждане на търг от
ведомството, на което е предоставено ползването на имота. Тези изисквания са
спазени - от АДС 750/31.03.1998 г. се установява, че с ПМС 151/1993 г.
ползването на имота е предоставено на Г. в качеството й на юридическо лице
съгласно съгласно чл. 10 ЗНП /отм./, която като ведомство, управляващо имота, е
провела търг.
Не е налице нищожност поради нарушение на чл. 16, ал. 2 ЗДС и в частта
относно характера на ползването, за което е сключен договорът. Имотът, публична
държавна собственост, може да се отдава под наем, ако се използва съобразно
предназначението му и не се възпрепятства
осъществяването на дейностите, за които е предоставен за
управление.
Видно от събраните доказателства, вкл. заключението на СТЕ, предоставените под
наем помещения имат характер на складови и производствени, поради което отдаването
им под наем с цел осъществяване на печатарска дейност е в обхвата на тяхното
предназначение. Наред с това, сключеният договор не препятства ползването на
имота по неговото основно предназначение, а именно – функциониране като
училищно заведение.
Поради
изложеното съдът приема, че между страните валидно е възникнало облигационно
отношение по договор за наем със съдържанието, обективирано писмено на
14.08.2009 г.
Развален ли е договорът и кога:
Съгласно
чл. 12 от договора, забавата в плащането на наемната цена за повече от десет дни
е основание за разваляне на договора. Страните по договорен път са уговорили,
че неплащането и на една наемна вноска, щом забавата продължи десет дни, няма
да се счита за незначително по смисъла на чл. 87, ал. 4 ЗЗД и ще бъде основание
за разваляне на договора. Уговорката е напълно съответна на добрите нрави и
свободата на договаряне.
Уговорено
е също развалянето да се извърши след предоставяне на подходящ 14-дневен срок
/чл. 26 от договора/. Следователно фактическият състав на развалянето ще е
завършен след изтичане на 14 дни от получаване на писмено предизвестие за
разваляне, ако към този момент е налице забавено с повече от десет дни парично
задължение за наемна цена.
Установява
се, че наемодателят е отправил изявление за разваляне поради забава в плащането
на наемната цена за месец януари 2014 г. /дължима до пето число на същия месец
– чл. 3 от Анекс от 19.01.2012 г./, което изявление е получено за наемателя на
16.01.2014 г. Връчването е извършено чрез служител на търговеца – М.С. /посочена
в издадени от самия наемодател заповеди като служител, отговорен по
организацията на трудовия процес/. Материалната пасивна представителна власт
/за получаване на волеизявления за търговеца/ не е уредена в ТЗ, за разлика от
пасивната процесуална представителна власт /за получаване на книжа и съобщения
в рамките на процеса/. Именно поради липсата на уредба, както и поради липса на
договорно установено правило, следва по аналогия да се приложи принципът на
пасивното процесуално представителство на търговеца, установен в чл. 50, ал. 3 ГПК – с пасивна представителна власт разполага всеки служител на търговеца. Ето
защо съдът приема, че изявлението за разваляне е надлежно връчено.
Следва
да се установи, дали към момента на изтичане на дадения подходящ срок е налице
неизпълнение и дали същото е виновно.
Както
беше посочено, съгласно чл. 3 от Анекса от 2012 г. наемната цена се дължи до
пето число на текущия месец. Ответникът не твърди и не доказва да е извършил
плащане на наемната цена за месец януари 2014 г. на падежа, както и до изтичане
на дадения подходящ срок /до 30.01.2014 г./. Налице е следователно неизпълнено
задължение. Неизпълнението е виновно – от събраните свидетелски показания се
установява, че към януари 2014 г. наемодателят е осигурил безпрепятствено
ползване на наетата вещ, поради което наемателят не е имал право да задържи
паричната си престация. Свидетелските показания на А. сочат за ограничаване на
ползването през лятото на 2014 г. /свидетелят, поради невъзможност да си спомни
годината, я описва като „годината, в която се изнесохме оттам“/; свидетелят Й.също
свидетелства за период след месеца, за който е бил дължим наемът /март-април
2014 г./.
Поради
изложеното съдът приема, че е настъпил потестативният ефект на изявлението за
разваляне и договорът за наем се счита прекратен от 31.01.2014 г.
Продължило ли е ползването:
От
събраните гласни доказателствени средства се установява безспорно, че
ползването на имота от наемателя е продължило след 31.01.2014 г. – до
окончателното му изземване на 19.08.2014 г. В тази насока са показанията на
свидетеля Д. /л. 231, стр. 2/, на свидетеля Р. Й./л. 165/ и косвено – на
свидетеля Д. Я., който сочи, че през 2014 г. печатницата е продължавала да
работи. Показанията на тези свидетели съответстват на съставения при изземване
на имота протокол /л. 34/. Действително, същият съставлява частен свидетелстващ
документ без материална доказателствена сила, но съдът зачита неговата доказателствена
стойност предвид случайния /спрямо процеса/ характер на създаването му и
пълното му съответствие с останалите събрани по делото доказателства.
От
съвкупния анализ на тези доказателства съдът прави извод, че до 19.08.2014 г.
вещи на наемателя са били съхранявани в отдадените под наем помещения. Това
осъществява фактическия състав на ползването – дали наемателят е извършвал
дейността, за което е наето помещението, или просто не го е опразнил след
разваляне на договора, е ирелевантно за възникване на задължението му по чл.
236, ал. 2 ЗЗД /още повече, че се установява и продължаващо ползване на
печатницата по предназначение, въпреки противопоставянето на наемодателя – вж.
показанията на свидетеля Д./.
Именно
защото след разваляне на договора за наем наемодателят не дължи да осигури
безпрепяствено ползване на вещта, ирелевантни са доводите и доказателствата
относно наличието на технически препятствия във връзка с отваряне на вратата
към двора на училището, за които сочи свидетелят А.. Отговорността на наемателя
по чл. 236, ал. 2 ЗЗД е за неговото бездействие да освободи имота и тя не е
обвързана от изпълнение на насрещно задължение на наемодателя за предоставяне
на ползването /това задължение се погасява с разваляне на договора/. Ето защо
съдът не обсъжда събраните доказателства относно възможните спорадични пречки
за ползване на имота, свързани с ограничен достъп в летните месеци и в
неработни дни в периода след 31.01.2014 г.
Поради
изложеното съдът приема, че в полза на ищеца е възникнало вземане за
обезщетение за ползването, което се съизмерява с договорения наем. Следователно
за периода февруари 2014 г. – 19.08.2014 г. ответникът дължи обезщетение в
размер на 30 948,39 лв. /шест месеца по 4680 лв. и 2868,39 лв. за непълния
месец август/.
Относно консумативните разходи в периода на ползването
по чл. 236, ал. 2 ЗЗД:
Наред
с обезщетението за ползване наемателят дължи да изпълнява и всички задължения,
произтичащи от прекратения договор, каквото е и задължението за заплащане на
консумативни разходи. Такива се претендират за отопление, студена вода и такса
битови отпадъци /вж. справка на л. 41/.
Съгласно
чл. 20 от договора , наемателят се е задължил да заплаща разходи за вода в
размер на 30 % от стойността на фактурата. Няма данни тази клауза да е изменена
с анекс. Същевременно обаче от заключението на ССчЕ се установява, че през 2014
г. ищецът е начислявал разход за вода съобразно разпоредбата на чл. 39, ал. 5,
т. 1 от Наредба № 4/14.09.2004 г. на МРРБ – на база брой обитатели /по 6
куб.м./. Сочената разпоредба нормативно урежда заплащането на потребената вода
от потребителя към водопреносното предприятие и няма пряко приложение в
настоящите договорни отношения. Няма пречка обаче по пътя на договарянето тя да
бъде възприета от страните като норма, регулираща техните облигационни отношения.
В случая се установява, че ищецът е начислявал по този начин дължимия разход за
вода от месец май 2010 г. насетне /вж. допълнителна ССчЕ, л. 182/, а ответникът
е заплащал по този начин консуматива. В о.с.з. на 29.01.2016 г. процесуалният
представител на ответника е заявил, че не оспорва, че методът на изчисление „на
брой лица“ е приложимият към договора /л. 150, стр. 1/, и е формулирал искане
за изчисление на дължимата сума именно по този начин /л. 150, стр. 2/. Ето защо
съдът приема, че страните конклудентно са изменили уговореното в договора
относно начина на изчисление на разхода за вода и следва да бъде зачетена така
постигнатата и поддържана и от ответника в хода на настоящия процес обща воля.
От
допълнителното заключение на ССчЕ се установява, че за предходните периоди
ищецът е начислявал вода въз основа подадена от ответника информация за брой
служители – 17, 15, 14 /с писма, подавани до февруари 2011 г./. Именно на база
най-малкия брой служители, посочван от ответника в периода на договора, е
определен и размерът на дължимия разход за вода за 2014 г. /14 човека/. Изчислен
на тази база, той възлиза на 444,54 лв.
Ответникът
не доказа при условията на пълно доказване нито по-малък брой служители,
работещи в наетите помещения за процесния период, спрямо използвания от ищеца
за база, нито преустановен достъп на вода до наетите помещения /свидетелят К.
сочи, че е имало спорадични ремонти на канализацията, но не и преустановяване
на водоснабдяването за продължителен период, а свидетелят А. – че е имало вода
и ток, л. 163/. Ето защо, дори 14 да не е бил точният брой служители, съдът
приема същия при условията на чл. 162 ГПК като база за изчисление на разхода за
вода, дължим за периода май-юли 2014 г.
Разходът
за отопление е 19,31 лв. съгласно основното заключение на ССчЕ.
Разходът
за такса битови отпадъци възлиза на 278,41 лв. /за второто тримесечие – 180,41
лв., а за периода юли-август 2014 г. – 98 лв./. Същата е изчислена чрез
определяне на таксата за квадратен метър на база общата квадратура на сградата
/разгърната площ/. Не се доказа твърдението на ответника, че при определяне на
таксата, дължима от ищеца, е използвана квадратурата и на земята и поради това
тази квадратура следва да се отчете и при изчисление на дължимата от ответника
такса /напротив – съгласно чл. 23 от Наредба за определяне и администриране на
местни такси и цени на услуги, предоставяни от Столична община, квадратурата не
е определяща за размера на дължимата такса/. Нещо повече – съгласно чл. 16 от
договора страните са уговорили таксата за битови отпадъци да се изчислява
именно спрямо общата площ на сградата, а не и на земята.
Поради
изложеното съдът приема, че на основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД, освен обезщетение
за продължилото ползване, ответникът дължи и заплащане на разходите във връзка
с ползването общ размер от 742,26 лв. За разликата до 824,67 лв. искът следва
да бъде отхвърлен.
По
иска по чл. 92 ЗЗД:
В чл. 31 от договора е уговорено, че наемателят дължи на наемодателя
при неправомерно задържане на имота неустойка в размер на тройния дневен наем
за всеки ден. Тази уговорка е нищожна, тъй като нарушава добрите нрави.
Чрез присъждането й би се стигнало до екзорбитантно възмездяване на
претърпените от задържането вреди – до степен на неоснователно обогатяване на
наемодателя. Това е така, тъй като за периода на задържането същият има право
съгласно чл. 236, ал. 2 ЗЗД да получи пълния размер на наемната цена – т.е. да
бъде поставен в положението, в което би бил, ако договорът не беше прекратен.
Добавянето към тази наемна цена и нейния трикратен размер излиза извън
обезпечителните и обезщетителни функции на неустойката, а също и извън
наказателните, ако може да се приеме, че същата е уговорена като такава.
Поради това искът за сумата от 88 833,75 лв. следва да бъде отхвърлен.
По
възражението за прихващане:
Ответникът е
направил възражение за съдебно прихващане с три активни вземания.
Относно вземането за стойността на
извършените ремонтни дейности:
Подобряването
на наетия имот от държателя може да доведе до неоснователно обогатяване, което
да подлежи на възмездяване от наемодателя – но само ако страните не са се
уговорили друго.
В настоящия
случай страните са постигнали съгласие наемателят „да извършва за своя сметка
основния и текущ ремонт на наетия имот“ – чл. 18 от договора. Тази разпоредба е
съответна на дългия срок на договора – 10 години, през който извършеният ремонт
би се амортизирал чрез действията на самия наемател, и е разписана и в обявлението
за търга /л. 126/. Същевременно на участвалия в търга наемател е предоставена
възможността за оглед на имота, поради което същият е бил запознат с неговото
състояние към момента на сключване на договора. Ето защо поемането на
задължение за извършване за своя сметка на основен ремонт на наетото помещение /какъвто
безспорно съставлява извършеният/ не нарушава добрите нрави и валидно обвързва
наемателя. Последният, поемайки това задължение, е знаел /или е имал възможност
да узнае/ както за необходимостта от основен ремонт, така и за неговата
приблизителна стойност. Обстоятелството, че договорът е предсрочно прекратен по
вина на наемателя, и това е довело до невъзможността да ползва в пълен обем /до
тяхното амортизиране/ направените от него подобрения, не може да го освободи от
надлежно поетото задължение.
Ето защо в
полза на наемателя не е възникнало активно вземане, произтичащо от извършения за
негова сметка ремонт.
Относно вземането за претърпени вреди от
неизпълнение на задължението за осигуряване на достъп до имота:
Както беше
посочено, наемодателят има задължение да осигури безпрепятствено ползване на
имота по време на действие на договора. Ето защо всички доказателства, събрани
за установяване на затруднен достъп в периода след разваляне на договора, са
неотносими. Същевременно не се събраха доказателства относно препятстване на
ползването за периода от 2013 г. до януари 2014 г. /свидетелят А. говори за
ограничен достъп в период от 4-5 месеца, но „в годината, в която се изнесохме“,
т.е. за 2014 г., а освен това неговите показания се опровергават от показанията
на К., която изяснява подробно възможните причини за спиране работата на
дистанционните устройства, предназначени за отваряне на една от вратите на
двора/. Поради това отговорност за вреди не би могла да възникне.
Отделно от
това, не са събрани никакви доказателства относно невъзможността да бъде
произведена и реализирана продукция в обем, съответен на размера на претендираното
обезщетение.
Относно вземането за платени без основание консумативни
разходи:
Съгласно чл. 20 от договора
наемателят се е задължил да заплаща разходи във връзка с ползване на имота,
вкл. за вода и за сметосъбиране.
В мотивите към иска по чл.
236, ал. 2 ЗЗД са изложени правни аргументи относно начина на определяне на
дължимата от наемателя стойност за потребена студена вода и на такса смет.
Следва да се установи дали извършените от ответника плащания за периода 2010 г.
– 2013 г. са в размер, определен по горепосочения начин.
За отговор на този въпрос са
допуснати допълнителни заключения на ССчЕ, съгласно които /л. 180-188 и л.
374-380/ ответникът е заплащал дължимата стойност на разходите за вода,
определена първоначално като процент от общата фактурирана стойност, а
впоследствие – на брой заявени от него обитатели. След приспадане на авансово
платени суми за електроенергия и суми за вода, изплатени в повече за 2013 г. /в
резултат на техническа грешка/ общият размер на дължимите и на погасените
разходи е еднакъв /вж. таблици от допълнение към допълнителна ССчЕ, л. 376 и
сл./. Както сочи вещото лице при разпита си в о.с.з., при анализ „на всички
плащания и приспадания не се установяват надплатени суми“ за вода.
Не се установява и наличие на
платени без основание суми за такса битови отпадъци – напротив, от допълнителното
заключение на ССчЕ, л. 379, е видно, че след прихващане с част от подлежащата
на връщане надвнесена сума за вода за 2013 г. срещу задължението за ТБО за 2013
г. е налице непогасено задължение за 2010 г. и 2011 г.
Поради изложеното в полза на
ответника не съществува активно вземане по чл. 55, ал. 1, пр. 1 ЗЗД.
По разноските:
Съобразно
изхода от делото на ищеца следва да се присъдят разноски в размер на 1950,80 лв.
На
ответника следва да се присъдят разноски за адвокат в размер на 3745,18 лв. Разноски
за експертизи не следва да се присъждат, тъй като те са допуснати за
установяване на факти от предмета на доказване по приетото за неоснователно
възражение за прихващане.
Така
мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА А. ЕООД, ЕИК ********, да заплати на Н.Т.-Б.Г., гр. София, бул. ******на основание чл. 236, ал. 2 ЗЗД сумата от 30 948,39 лв., представляваща обезщетение за ползване на
отдадения с договор за наем от 14.08.2009 г. недвижим имот след прекратяване на договора за периода февруари – 19.08.2014 г., и сумата от 742,26 лв., представляваща консумативни разходи за отопление, студена вода и такса битови
отпадъци за 2014 г., ведно със законната лихва върху главниците от 30.12.2014 г. до погасяването, както и на основание чл. 78, ал.
1 ГПК сумата от 1950,80 лв. разноски, като ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл. 92 ЗЗД за сумата от 88 833,75 лв.,
представляваща неустойка за задържане на имота след прекратяване на договора за
наем за периода 08.02.2014 г. – 19.08.2014 г., както и иска за заплащане на
консумативни разходи за 2014 г. за разликата до 824,67 лв.
ОТХВЪРЛЯ ВЪЗРАЖЕНИЕТО ЗА ПРИХВАЩАНЕ, заявено от А. ЕООД, ЕИК ********, със
следните активни вземания срещу Н.Т.-Б.Г.,
гр. София, бул. ******: за сумата от 42 032 лв.,
представляваща стойността на разходите, направени за ремонт на наетия имот; за
сумата от 16 895,20 лв., представляваща стойността на платени без основание
консумативни разходи за студена вода и такса битови отпадъци за периода 2010 г.
– 2013 г., и за сумата от 90 000 лв., представляваща обезщетение за
пропуснати ползи от неизпълнение на задължението на наемодателя да осигури
достъп до имота в периода януари 2013 г. – август 2014 г.
ОСЪЖДА Н.Т.-Б.Г., гр. София, бул. ******да заплати на А. ЕООД, ЕИК ********, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК
сумата от 3745,18 лв. разноски.
Решението
може да бъде обжалвано пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от
връчване на препис.
СЪДИЯ: