Р Е Ш Е
Н И Е №
гр.Плевен,
26.07.2019год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛЕВЕНСКИЯТ ОКРЪЖЕН СЪД, гражданско отделение в публично заседание на
двадесет и седми юни през две хиляди и деветнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЕКАТЕРИНА ПАНОВА
ЧЛЕНОВЕ: МЕТОДИ ЗДРАВКОВ
ЖАНЕТА ДИМИТРОВА
при
секретаря ………. Вергиния Петкова ..………… и в присъствието на прокурора ………………………...……….. като разгледа
докладваното от ……………. член-съдията Здравков …………. в.гр. дело № 350 по описа за
2019год. и на основание данните по делото и Закона, за да се произнесе, взе
предвид следното:
Производството е по чл.258 и сл. ГПК.
С решение № 489/13.03.2019г. по гр.д. № 6182/2017г. на ПлРС съдът е ОТХВЪРЛИЛ предявения от М.М.З., ЕГН ********** ***, против „***“ АД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление гр.София, ***,
представлявано от Е.А. и Л.П., иск с правно основание чл.26, ал.1 вр.чл.170 от ЗЗД вр. чл.167 и вр. чл.166 ал.2 от ЗЗД за прогласяване нищожността на договорна ипотека върху недвижим имот - АПАРТАМЕНТ
№1, разположен във ***, находящ се в *** в гр.Плевен, със ЗП от 77,07 кв.м.,
състоящ се от две стаи, кухня, баня и клозет, спалня, при съседи: изток – двор,
запад - двор, север – апартамент от ***, юг – стълбище и *** на С.К., отгоре – ***
на М.Д., отдолу – гаражи и мази, заедно с прилежащото избено помещение №1, както
и заедно с 0,714 % ид.ч. от общите части на сградата и от отстъпеното право на
строеж върху държавна земя в стр.*** по плана на гр.Плевен, който апартамент
съгласно схема на СГКК представлява самостоятелен обект с идентификатор ***, при
съседи: на същия етаж - обект с идентификатор ***., под обекта - обект с
идентификатор ***8. и обект с идентификатор ***7., над обекта - обект с
идентификатор ***., който самостоятелен обект попада в сграда с №11, находяща
се в ПИ с кадастрален №***, обективирана в нот.акт №194, том 1, рег.№1126, дело
№73/2006 г. на нотариус Ж.М., поради
накърняване на добрите нрави, противоречие на закона - липса на тъждество на
обезпеченото вземане – характер на вземането, сума, падеж, размер на лихвите, и
липса на тъждество на ипотекирания имот, изразяващо се в различия в застроената
площ, границите на жилището и описанието му в акта за собственост и договора за
нотариална ипотека, като НЕОСНОВАТЕЛЕН и
НЕДОКАЗАН.
ОСЪДИЛ на основание чл.78 ал.3 от ГПК М.М.З., ЕГН **********,***, ДА ЗАПЛАТИ на „***“ АД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление гр.София, ***,
представлявано от Е.А. и Л.П.,
сторените деловодни разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 3 600,00
лева.
Недоволна от решението е останала М.М.З. ***, ЕГН **********, която го
обжалва изцяло с оплакване, че е неправилно. Твърди, че ПлРС е следвало да
отговори на въпроса дали Договорът за ипотека както е сключен, съответства на
морала и добрите нрави към момента на сключване – 23.02.2006г., а според
жалбоподателката въпросът какви са етичните възгледи и правила за поведение,
които се споделят от по-голяма част от хората при обезпечаване на чуждо
задължение с ипотека върху собствен недвижим имот и дали Договорът за ипотека
по начина, по който е сключен съответства на тези разбирания. Навежда доводи,
че обезпечаването на вземането по Договор за банков кредит, който е търговска
сделка, с ипотека върху чужд недвижим имот, е в интерес както на Дружеството –
кредитополучател така и на Банката, но ипотекарния длъжник, който не е страна по
сделката е следвало да е информиран в най-пълна степен за целта на Договора,
уговорените клаузи, срока на издължаване, възможните неблагоприятни последици,
които могат да настъпят за него. Според нея неизпълнението на тези изисквания
от страна на Банката представлява накърняване на добрите нрави.
Излага съображения, че при сключване на Договора за ипотека, Договорът за
кредит не само, че не е представен, а и не е индивидуализиран като поред номер
и дата, дори е налице различие между представения по делото – Договор между
Банката и *** ООД гр.Плевен за банков контокорентен кредит – кредитна линия, а
втория, описан в нот. акт за ипотека е за обикновен банков кредит, който се
погасява с месечни вноски съобразно погасителен план. Посочената цел на Договора
за банков кредит – за рефинансиране на текуща кредитна линия в *** АД клон
гр.София и за оборотни средства не е отразена в Договора за ипотека и не й е
била известна, а липсата на информация за това не отговаря на общоприетите
представи за добри нрави, като води до тяхното накърняване.
Твърди, че в Договора за ипотека е вписано, че Договора за банков кредит е
за срок от 12м. от датата на сключване на договора, който срок може да бъде
удължаван, но не е посочена дата на Договора за банков кредит, нито кога, при
какви условия и за какъв период може да бъде удължаван срока на Договора и
действието на ипотеката върху имота й. Това ограничава правото й на собственост
в противоречие с чл.17 КРБ, което би било търпимо само ако ипотеката беше със
срок. Поради това като цитира съдебна практика, намира че ипотеката върху имота
й е нищожна и не поражда действие.
Излага съображения, че незапознаването й с клаузите на Договора за банков
кредит, с които се уточняват условия за лихви, такси, комисионни, различни от
тези в Договора за ипотека е накърняване на добрите нрави.
Навежда доводи, че учредяването на ипотеката е недействително поради липса
на тъждество на обезпеченото вземане – различни са самите Договор за банков
кредит – кредитна линия и Договор за стандартен банков кредит, какъвто е описан
в ипотеката, в нея е посочена сумата от 100 000лв. като размер на
основното вземане, но Договорът за ипотека не съдържа данни, чрез които може да
бъде определен падежа му, което е изискване по чл.167 ЗЗД. От друга страна липсва
тъждество между размера на лихвите, описани в Договора за ипотека и тези в
Договора за банков кредит – годишна лихва от 1М SOFIBOR плюс 7,25% и
наказателна надбавка при просрочие 10 пункта над договорения лихвен процент, а
в Договора за банков кредит – при настъпване на различни условия лихвата може
да бъде увеличавана с два процента.
Оплаква се, че учредяването на ипотеката е недействително поради липса на
тъждество на имота поради различия в застроената площ, вида на имота,
предназначението му, границите на жилището и описанието в акта за собственост и
Договора за ипотека и неспазване на изискването за специалност по чл.166 ал.2 ЗЗД – ипотеката може да се учреди само върху поединично определени имоти. Т.е.
към 23.02.2006г. имотът трябва да е конкретно определен. Счита, че ПлРС е
направил изводите си по тези въпроси при погрешно възприети факти и
неотстраняване на неясноти и противоречия в заключението на в.л. арх.Л. Л. по
назначената ССТЕ. Макар имотът да е описан по документ за собственост фактическа
идентичност не е налице поради искани и разрешени преустройства на жилището.
Навежда доводи, че въпреки че е направила възражение за прекомерност на
разноските на ответната Банка за адвокатско възнаграждение, съдът я осъдил да
заплати 3 600лв., до която ситуация се е стигнало поради неправилното
определяне цената на иска и от там материалния интерес по делото – при иск за
нищожност на учредяването на ипотека цената на иска се определя от данъчната
оценка на ипотекирания имот, а не от размера на обезпеченото вземане по
Договора за банков кредит.
Моли въззивния съд да отмени обжалвания
съдебен акт на ПлРС изцяло и да постанови решение, с което да уважи исковете
като основателни, а в случай че съдът потвърди решението - да го отмени в
Частта за разноските на ответната Банка като определи адвокатското
възнаграждение на минимума по Наредбата.
Ответната
по въззивната жалба Банка изразява становище, че същата е неоснователна.
Запознаването на ипотекарния длъжник с условията на кредита не е елемент от
учредяване на ипотеката и би имало значение в отношенията между главния длъжник
и ипотекарния длъжник. Твърди, че съгласно чл.167 ал.2 ЗЗД в Договора за
ипотека се посочват обезпеченото вземане, падежът му и размерът на лихвите ако
такива са уговорени, видно от представения нот. акт за договорна ипотека от
23.02.2006г. – л.6 от делото на ПлРС в него е посочено обезпеченото вземане –
100 000лв. за срок от 12 месеца и размера на лихвите, с което счита че
изискванията на чл.167 ЗЗД са изпълнени. Възразява, че изискванията на тази
разпоредба имат за цел да определят правото на ипотекарния кредитор, а не
създават задължение за предоставяне на информация, както се стреми да докаже
ищцата за да се позове на накърняване на добрите нрави с цел недействителност
на ипотечния акт. Твърди, че последващото предоговаряне на условията по кредита
не води до липса на тъждество на обезпеченото вземане или до неопределеност на
сумата, за която се учредява ипотеката. По арг. от чл.174 ЗЗД намира, че тя
обезпечава вземането независимо от промените, които настъпват, като обезпечението
е само до размера на сумата, за която е извършено вписването. Уговорката в нот.
акт за договорна ипотека, предвиждаща възможност за удължаване на срока не
накърнява правата на жалбоподателката защото тя е можела да откаже сключването
на Договора за ипотека, както и да ограничи отговорността си за определен
период от време чрез клауза в ипотечния акт.
Липсата
на описание на Договора за банков кредит в ипотечния акт с номер и дата на
подписване не се отразява на действителността на ипотеката. Липсата на
възпроизвеждане в нот. акт на всички лихвени клаузи от Договора за кредит при
съобразяване на чл.174 ЗЗД се отразява на обхвата на ипотеката, но не и на
действителността й.
Ипотеката
не е недействителна и поради неизвестност на имота – той е ясно определен по
документ за собственост – Договор по чл.117 ЗТСУ /отм./ - *** с маза № 1,
находящи се в *** , който се състои от две стаи, кухня, баня и клозет със
застроена площ от 77,07кв.м., при описани съседи както за Ап. така и за мазата.
Счита, че описанието по документа за собственост, съвпадащо с нот. акт за
договорна ипотека е достатъчно да идентифицира имота. Последващите
преустройства с остъкляване на лоджиите и включване на мазето в жилището, не
водят до липса на яснота кой имот е обременен от ипотеката.
Молят
съда да отхвърли жалбата като неоснователна и да потвърди решението на ПлРС,
като не претендират разноски за тази инстанция – да не се уважава искането за
прекомерност на адвокатското възнаграждение защото според Договора за правна
помощ сумата от 3 600лв. за адвокат е договорена за три инстанции.
Въззивният
съд като обсъди оплакванията на жалбоподателката, прецени становищата на
страните и събраните по делото доказателства по реда на чл.235 ГПК, намира за
установено следното:
Жалбата
е подадена в срока по чл.259 ал.1 ГПК, допустима е и е НЕОСНОВАТЕЛНА, с
изключение за оплакването за определения размер на адвокатското възнаграждение
на ответната Банка – същото е прекомерно, дори и преценявано за две инстанции.
За
да постанови обжалваното решение ПлРС е приел за безспорно, че с Договор за ипотека, изразен в
нот.акт №194, том І, рег. №1126, дело №73 от 23.02.2006г. на Нотариус Ж.М., се
установява, че „***”АД - гр.София отпуска на „***”ООД гр.Плевен банков кредит в
размер на 100 000,00 лева за срок от 12 месеца, считано от датата на
сключване на Договора за банков кредит, който срок може да бъде удължаван, с
годишна лихва в размер на 1М СОФИБОР плюс надбавка от 7.25 % и наказателна
надбавка при просрочие 10 пункта над договорения лихвен процент.
Относно условията за усвояване и погасяване на
кредита т.1 от нот.акт приел че, препраща към договора за банков кредит /който
не е индивидуализиран с номер и дата на сключване, а също и не е посочен
конкретно и като документ, представен при съставянето на нот.акт/. За
обезпечение на отпуснатия кредит, заедно със всички лихви, такси и разноски, в
т.3 от нот.акт е посочено, че ищцата М.М.З. е учредила в полза на „***”АД
гр.София ипотека върху собствения си ***, находящ се в гр.Плевен, ***, ***,
състоящ се от две стаи, кухня, баня и клозет, със застроена площ от 77,07
кв.м., при съседи: изток-двор, запад-двор, север – ап. от ***, юг – стълбище и ***
на С.К., горе – *** на М.Д., долу – гаражи и мази, ведно с принадлежащата към
апартамента ***, при съседи: изток – *** на М. К., запад-двор, север – ***, юг
– стълбище, и отгоре – жилищен етаж, ведно с 0,714 % ид.ч. от общите части на
сградата и от отстъпеното право на строеж върху държавна земя в стр.*** по
плана на гр.Плевен.
Приел също така, че от Писмо изх.№ МДТ-249/31.07.2017г.
се установява, че данъчната оценка на имот – жилище, представляващо ***, с площ
от 77,07 кв.м., находящо се в гр.Плевен, ***, е в размер на 17 293,40
лева.
От Схема №15-429495-04,09,2017 г. на СГКК-Плевен
се установява, че жилището, находящо се гр.Плевен, ***, ***, е с идентификатор ***,
брой нива на обекта – 1; посочена в документа площ – 77,07 кв.м.; прилежащи
части – избено помещение №1; съседни самостоятелни обекти – на същия етаж – ***;
под обекта – ***8 и ***; над обекта – ***.
От представеното с молба от ответника от 29.08.2018г.
заверено копие от Договор за банков кредит - кредитна линия №27/23.02.2006г. се
установява, че „***”АД гр.София се е задължило да предостави на „***”ООД
гр.Плевен банков кредит-кредитна линия в размер на 100 000,00 лева, който
ще се използва за рефинансиране на текуща кредитна експозиция в „***“АД гр.София
и за оборотни средства. Съгласно чл.3.7. от Договора, кредитополучателят се е
задължил да усвоява и погасява на всеки 6 месеца минимум 70 % от кредитната
линия, която съгласно чл.3.8., т.1 от Договора се намалява преди изтичането на
крайния срок по чл.6.3, т.2 – 23.02.2007г. В чл.3.8., т.2 от Договора е
предвидена възможност преди изтичане на крайния срок кредитополучателят писмено
да заяви желанието си за револвиране на кредитната линия за нови 12 месеца,
считано от 23.02.2007г., за което се съставя съответен анекс. Съгласно чл.4.1.
от договора, за ползвания кредит кредитополучателят дължи годишна лихва в
размер на 1М СОФИБОР плюс надбавка от 7.25 %. Съгласно чл.6.3, ал.1 от
договора, кредитополучателят се задължава да погаси кредита както следва: - до
20.11.2006г. - вноска в размер на 20 000,00 лева; до 20.12.2006г. - вноска
в размер на 10 000,00 лева; до 20.01.2007г. - вноска в размер на
10 000,00 лева; до 20.02.2007г. - вноска в размер на 10 000,00 лева и
до 23.02.2007г. - вноска в размер на 50 000,00 лева, освен ако преди тази
дата не е подписан Анекс за револвиране на кредитната линия.
Видно от представения с молба от ответника от 29.08.2018г.
/в заверено ксерокопие/ Анекс №1/23.02.2007г.
към Договор за банков кредит-кредитна линия №27/23.02.2006 г., „***”АД
гр.София и „***”ООД гр.Плевен са променили условията на кредита, както следва -
отпаднали са чл.3.8., касаещ сумата и периода на револвинга и чл.4.10, касаещ
таксата за ангажимент, която се дължи само при револвиращи банкови кредити;
изменен е чл.6.3., касаещ условията /начин и краен срок/ за погасяване на
кредита, като е посочен само нов краен срок за погасяване на кредита – 23.02.2008г.;
допълнени са чл.3 и чл.3.6; наложени са ограничения на кредитополучателя
във връзка с разпорежданията му с активи
на дружеството и запазване на капитала, разпределянето на печалба и дивиденти.
В анекса не се споменава размера на дълга по Договора за банков кредит към 23.02.2007г.,
но е записано, че всички останали клаузи от Договора за банков кредит -
кредитна линия №27/ 23.02.2006г. остават в сила без изменения и допълнения.
От представения от ищцата с молба от 17.09.2018г.
в ксерокопие Архитектурен проект, представляващ разпределение на ***, ***, в
жилищен ***, гр.Плевен, се установява, че вляво от входната врата се намира
вход към помещение, обозначено на проекта като ***.
От представения в заверено копие с молба от 17.09.2018
г. Договор за покупко-продажба на жилище, сключен по реда на чл.117 от ЗТСУ, се
установява, че същият е сключен между представители на „СДИСС“ от една страна,
и от М.М. К. и В.К.К. от друга, за продажбата на новопостроено жилище – ***,
намиращо се в ***, ***, на първи етаж, ***, *** в гр.Плевен, състоящо се от два
стаи и кухня, баня и клозет на 77,07 кв.м. застроена площ, заедно с припадащите
се избено помещение №1, както и 0,714 % ид.ч. от правото на строеж върху
мястото, при съседи за жилището: изток-двор, запад-двор, север-ап.от ***,
юг-стълбище и *** на С.К.; отгоре-*** на М.Д., отдолу-гаражи и мази; при
съседи за избеното помещение: изток-***
на М. К., запад-двор, север-*** на М. К., юг-стълбище, отгоре-жилищен етаж.
От представения в заверено копие Протокол от с.з.,
проведено на 18.12.1991г. по гр.д.№1454/1991г. на ПлРС се установява, че в
същото е обективирана Спогодба, по силата на която в дял на ищцата М.З. е
поставен недвижим имот – апартамент №1, находящ се в гр.Плевен, ***, ***, ведно
с прилежащото му избено помещение.
От
заключението на ВЛ по изготвената съдебна строително-техническа експертиза
приел, че се установява следното: процесният имот - ***, *** в ***, гр.Плевен,
е разположен на стръмен терен с денивелация изток – запад, и поради тази
даденост ***, намиращ се западно от блока, е на полуниво и от него на 9 стъпала
се слиза до апартамент 1 в ляво. В сочи, че единственото реално различие между
проекта на апартамента, получен от ищцата, и днешното му състояние, е
преграждането от 1,50 м. ниша за спане от северозападната му ос. Двете западни
помещения към *** се определят като мазе, защото се намират на 1,25 м. под
нивото на прилежащия терен при входа на секцията и са получили осветление от
прозорци 70/60 см. ВЛ категорично сочи, че ипотекираният имот и по проект, и по
изпълнение е жилище, тъй като притежава всички задължителни помещения за
жилище. ВЛ е установило някои неточности, които касаят отразяването на
покупко-продажбата на процесния имот по реда на чл.117 от ЗТСУ /отм./, а
именно: жилището е описано като състоящо се от „две стаи и кухня, баня и
клозет”, като изписването „баня и клозет“ е една неточност, защото това е едно
помещение; въпреки, че е типова панелна секция, санитарният възел и кухнята
отговарят на Нормативните изисквания за квадратура на двустайно жилище /по
Приложение №3 към чл.47 от Наредба №5/, а кухнята и дневната са с 35-40 % по-големи;
според чл.38, ал.2 от Наредба №5, *** се класифицира като двустаен апартамент,
който според указаното в чл.46 от Наредба №5 и Приложение №2 към нея следва да
е с квадратура 52 - 65 кв. м. – в договора е указана квадратура 77,07 кв.м.,
което е несъответствие с действащите правила, но допустимо при панелните
секции, които ограничават проектантите при напречните оси 3,60 м. ВЛ сочи, че
най-северната и централна ос на *** се заема от спална ниша и мазе, като
помещението Мазе без определена квадратура, с връзка към
малка част от оста на дневната, която дори не е записано какво е. ВЛ твърди, че
при определянето на съседите на *** е записано, че съсед от запад е двор, което
е спорно, тъй като *** западно граничи със своя маза /складово помещение/,
което не е част от жилищните или обслужващи помещения съгласно чл.36, ал.1 от
Наредба №5. Посочва, че в практиката на СД“ИСС“ при продажба на жилища до 1990г.
за много от типовите секции, част от недостигащите избените складови помещения
са разположени на ниво на жилището, какъвто е процесния случай. ВЛ сочи, че
входното антре на *** осигурява директен достъп до описаното в Договора на
СД“ИСС“ избено помещение №1, което тангира и е близко до „комуникационния
възел” /изискване по чл.39 от Наредба №5/. Установява се от заключението на ВЛ,
че непълно и без указана квадратура е описано в Договора на СД“ИСС“ избеното
помещение, като в одобрения проект за строителство също не е записана
квадратурата на избеното помещение /мазето/, както и тази на лоджиите, което е
задължително. ВЛ твърди, че застроената квадратура на *** по проект и според
правилата на чл.39 от Наредба №5 и котировката от чертежа, е 76,35 кв.м., като
се явява малка разлика от 0,72 кв.м., която е допустима и може да се обясни с
неточно записани и изчислени коти от чертежа. ВЛ е изчислило застроената площ
на *** по действащата днес Наредба №7/2003 г. и тя е 81,88 кв.м., тъй като
лоджиите се вземат с пълната им площ, а не с коефициент 0,4. ВЛ сочи, че ако и
обозначеното като мазе се приеме за част от ***, застроената площ на
апартамента се получава 104,72 кв.м. Сочи се обаче, че и към 1986 г., и към
момента, наличието на складово помещение е нормативно и неотменимо условие за
съществуването на едно жилище - чл.36, ал.1 от Наредба №5 и чл.110, ал.1 от
Наредба №7/2003 г. ВЛ сочи, че схемата от Кадастъра на жилището правилно
третира *** като самостоятелно жилище с идентификатор ***, намиращо се в сграда
11, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, но в скицата като
прилежаща част е посочено избено помещение №1, а реално не е показана границата
на жилището, а мазата е включена в конфигурацията на жилището. В с.з. ВЛ
пояснява, че няма пречка и е възможно складовото помещение да бъде достъпно и в
пряко съседство с жилището.
Въз
основа на тези факти ПлРС е приел от правна страна, че разглежда искова
претенция по чл.26 ал.1 вр.чл.170 от ЗЗД вр.чл.167 и вр.чл.166, ал.2 от ЗЗД за
прогласяване нищожността на договорна ипотека върху
недвижим имот - апартамент №1, на следните основания – 1/ поради накърняване
на добрите нрави, 2/поради противоречие на закона - липса на тъждество на
обезпеченото вземане – характер на вземането, сума, падеж, размер на лихвите, и
3/поради липса на тъждество на ипотекирания имот, изразяващо се в различия в
застроената площ, границите на жилището и описанието му в акта за собственост и
договора за нотариална ипотека.
Приел за неоснователно твърдението, че
непосочването на целта на банковия кредит в ипотечния акт води до нищожност
поради накърняване на добрите нрави, тъй като запознаването на ипотекарния
длъжник с условията на кредита не е елемент от учредяването на ипотеката и може
да има значение само в отношенията между обезпечилия чуждия дълг и главния
длъжник, каквато е и тезата на ответната Банка. Не възприел и разбирането, че
уговорката за удължаване на срока на действие на банковия кредит, който е
обезпечен е ипотека, противоречи на добрите нрави, тъй като имотът на ищцата можел
да остане обременен за продължителен срок, многократно надвишаващ първоначално
посочения. Според чл.167, ал.2 от ЗЗД, задължителен елемент от съдържанието на
ипотечния акт е посочването на обезпеченото вземане, като същото се
индивидуализира чрез размера на главницата и падежа, както и размерът на
лихвите, ако такива са уговорени. В настоящия случай вземането за посочената в
нотариалния акт сума от 100 000,00 лева произтича от Договора за банков
кредит, като са цитирани уговорените с този Договор падеж и размер на лихвите.
Последващото предоговаряне на условия по договора за кредит няма за последица
липсата на тъждество на обезпеченото вземане или за размера на сумата, за която
се учредява ипотеката по смисъла на чл.170 от ЗЗД вр.чл.167, ал.2 от ЗЗД, тъй
като по силата на чл.174 от ЗЗД ипотеката обезпечава вземането независимо от
промените, които са станали в него, като
обезпечението е до размера на сумата, за която е извършено вписването. Не
може да се приеме за накърняване на добрите нрави възможността за удължаване на
срока на Договора за банков кредит без знанието на ипотекарния длъжника, тъй
като от една страна няма такова нормативно изискване, а от друга страна
ипотекарния длъжник е можел изобщо да откаже сключването на ипотечния договор.
По отношение твърдяната недействителност
поради противоречие на Закона - липса на тъждество на
обезпеченото вземане – характер на
вземането, сума, падеж, размер на лихвите.
От представения Нотариален акт за договорна
ипотека се установява, че „***”АД-гр. София отпуска на „***”ООД гр.Плевен банков кредит в размер на 100 000,00 лева за
срок от 12 месеца, считано от
датата на сключване на договора за банков кредит, който срок може да бъде
удължаван, с годишна лихва в размер на
1М СОФИБОР плюс надбавка от 7.25 % и наказателна надбавка при просрочие
10 пункта над договорения лихвен процент. Относно условията за усвояване и
погасяване на кредита т.1 от нотариалният акт препраща към Договора за банков
кредит. Поради това в ипотечния акт ясно е описано от какво произтича
вземането, какъв е неговият размер, какъв е
падежа и размера и лихвата, както и че с ипотеката се обезпечава целия
размер на кредита с дължимите лихви и разноски по него. По смисъла на чл.170 от ЗЗД вр.чл.167, ал.2 от ЗЗД вземането, за което се учредява ипотека, се
индивидуализира чрез размера на главницата и падежа, както и размерът на
лихвите, а не чрез прилагане или пълно възпроизвеждане на породилия
обезпеченото вземане договор. В случая съдът счита, че е налице всеки от
елементите на вземането, доказващ тъждество на вземането по договора за кредит
и обезпеченото вземане, описано в нотариалния акт, въпреки че в нотариалния акт
Договора за банков кредит не е описан с номер и дата. Неоснователно е и
възражението на процесуалният представител на ищцата, че в Договора за банков
кредит са вписани ръкописно данните на нотариалния акт за учредената от трето
лице ипотека, което вписване компрометира съдържанието на договора в частта за
предложеното обезпечение на дълга. От една страна, с оглед датата на Договора
за банков кредит и за договорната ипотека се установява, че същите са сключвани
паралелно, и е напълно житейски логично Договорът за кредит да е бил вече
сключен и след подписването на нотариалния акт за договорна ипотека номерът му
да е бил вписан ръкописно в Договора за кредит. Приел, че е налице е ръкописно
дописване, А НЕ ПОПРАВКА, която да доведе до недействителност на Договора,
които не са оспорени по надлежен начин нито от ищцата, нито от процесуалния й представител.
Неоснователен е и доводът, че няма тъждество между
размера на лихвите, посочени в Договора за банков кредит, и ипотечния акт, тъй
като описаната в чл.4.1. от Договора за кредит лихва отговоря на лихвата,
описана в т.1 от нотариалния акт за договорна ипотека, още повече, че
чл.174 от ЗЗД предвижда, че поначало ипотеката обезпечава главницата до
размера на вписаната сума, а записването, че вземането е лихвоносно, е условие
в обхвата на ипотеката да се включи акцесорното вземане за съответните лихви.
За твърдяната недействителност поради липса на тъждество на ипотекирания имот, изразяващо
се в различия в застроената площ, границите на жилището и описанието му в акта
за собственост и договора за нотариална ипотека, приел че е в смисъл имота да е така
индивидуализиран, че веднъж вписана, ипотеката да обременява точно определен
имот, а не да липсва яснота кой точно имот е обременен. Според съда тази цел в случая е напълно постигната,
тъй като по идентичен начин имотът е описан както в документа за собственост –
Договора по чл.117 от ЗТСУ, така и в нотариалния договор за договорната
ипотека. Единствената разлика е, че в договора по чл.117 от ЗТСУ прилежащите
0,714 % ид. части са записани само от правото на строеж, докато в нотариалния
акт е посочено, че са и от общите части на сградата. За притежаваните идеални
части приел, че имат акцесорен характер и независимо дали са записани в Договора
по чл.117 от ЗТСУ /отм./, поради акцесорния си характер са придобити от ищцата
и то в процент, определен съгласно чл.40, ал.1 от ЗС.
Счел за неоснователни доводите на ищцата, че
реалната площ на жилището е различна от посочената в ипотечния акт и това
представлява липса на тъждество, която води до недействителност на ипотеката.
Предметът на ипотеката е напълно определен - апартамент и избено помещение
/мазе/, като е без значение дали избеното помещение е фактически част от
апартамента или не, доколкото е ясно, че имотът включва и двете, още повече че
изр.2 на чл.39 от Наредба №5 допуска складовите помещения да се разполагат извън очертанията на самото жилище - в избата, в тавана или на самия етаж, в близост до
комуникационния възел. В самия договор по чл.117 от ЗТСУ и в ипотечния акт това
обстоятелство е коректно отразено, като е посочено, че т.нар. избено помещение
граничи от север с процесния апартамент – тоест фактическата му свързаност с
процесния апартамент - намира са на същия етаж и в съседство с него, е вярно
отразена. Избеното помещение, видно от частта от архитектурния проект,
представен от ищцата, е извън очертанията на жилището и не е взето предвид при
определяне на площта му нито в акта за собственост /където липсва посочена площ
на избеното помещение/, нито в ипотечния акт, но и в двата акта то е ясно е
посочено като част от жилището.
Тоест
предметът на ипотеката е описан достатъчно ясно и недвусмислено, включително и
по отношение на площта - ясно е, че включва площ на апартамента и на избено
помещение в съседство до него, с което изискването на чл.167, ал.2 от ЗЗД е
изпълнено.
Съгласно чл.269 ГПК
въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по
допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси той е ограничен от посоченото в жалбата.
С други думи на изследване, установяване и отговор подлежат
единствено конкретните оплаквания по въззивните жалби на ответниците, защото
обжалваното решение е валидно и допустимо.
Неоснователно
е оплакването, че неизпълнението от страна на Банката на задължението за
информираност на ипотекарния длъжник за целта на Договора за банков кредит,
уговорените в него клаузи, срока на издължаване и неблагоприятните последици,
които могат да настъпят, представлява накърняване на добрите нрави по смисъла
на чл.26 ЗЗД. Съдържанието на добрите нрави се изразява в правила за
справедливост и добросъвестност, на които следва да отговарят сключените
Договори и сделки. Задължението за
добросъвестност при сключването им означава честно отношение при договарянето
на гражданско – правните сделки и съразмерност и еквивалентност в поемането на
задължения и за двете страни по сделката. Преценяват се насрещните престации, а
при учредяване на ипотеката – предписанията на Закона – чл.167 и чл.170 ЗЗД.
Видно от ипотечния акт в него е посочено изискуемото от Закона съдържание и
допълнителни изисквания, мотивирани от добрите нрави не биха могли да допълват
цитираните норми.
Неуточняването
на срока на Договора за банков кредит в твърдения от ищцата смисъл не е налице
– сключен е за срок от 12 месеца от датата на подписването му, който може да
бъде удължаван – ако ищцата не е одобрявала текста и не е знаела кога и при
какви условия може да бъде удължаван срока на Договора за кредит, то тя у могла
да откаже сключването на ипотечния акт или да предоговори клаузата, но тя не
прави нищожна ипотеката поради ограничаване на правото й на собственост. В тази
връзка цитираното за случая съдебно решение се отнася за безсрочно ограничаване
за неразпореждане с обособена Част като клауза от приватизационен договор и е
неприложимо за настоящия казус.
Неприемливо
е и второто основание за недействителност на договорната ипотека поради липса
на тъждество на обезпеченото вземане. Това, което предвижда чл.170 ЗЗД за
недействителност на учредяването на ипотеката като неизвестност на обезпеченото
вземане или за размера на сумата, за която се учредява ипотеката, е
предотвратено със съставяне на ипотечния акт при внимателния му прочит. Сумата
е посочена, срока на договора, размера на лихвите, а това че не са
възпроизведени всички лихвени клаузи от Договора за банков кредит не се
отразява на действителността на ипотеката – приложима е чл.174 ЗЗД както сочи
ответната Банка – непосочените лихви се изключват от обхвата на ипотеката, а от
друга страна в ипотечния акт изрично е вписано, че условията за ползването по
суми, усвояването и начина на погасяване на кредита са уговорени в Договора за
банков кредит – ако такъв не е бил представен на ищцата тя е могла да откаже
сключването на ипотеката или да изисква изясняване на тази препратка.
Твърдяната
неизвестност на имота, за който е ипотеката или за тъждеството на имота, описан
в Договора за ипотека, с този на който ищцата е собственик, също не е налице –
касае се за панелен Апартамент с избено помещение, придобит по реда на чл.117
ЗТСУ /отм./, на който каквито и преустройства да бъдат направени – с усвояване
на лоджиите и увеличаване на застроената му площ, винаги ще остане жилищен имот
– ***, находящ се в ***, ***, ***. Дори да бъдат разглеждани като приращения
към основната вещ по смисъла на чл.92 ЗС, увеличенията на застроената площ на
имота са от прилежащи към основната вещ – Апартамент – помещения – мазе и
лоджии. Неприемлив е изводът на вещото лице арх.Л., че ипотекирания *** може да
се разглежда като различен от установения на място при огледа – основателно е
възражението на ответника, че тъждеството следва да се изследва към датата на
сключване на ипотеката – 23.02.2006г., не 13 години по-късно и от друга страна основанието
на вещото лице да приеме, че е различен от ипотекирания към 24.01.2019г. е
приобщаването на площ от частично мазе след нишата, с което застроената площ на
имота се увеличава от 77,07 кв.м. на 83,76 кв.м. – Приложение 3 към
заключението, на което се позовава вещото лице, но това не го прави неизвестен
имот, за който е учредена ипотеката и нетъждествен с този, на който е
собственик ищцата по описаните документи за собственост.
Като
е стигнал да същите изводи ПлРС е постановил законосъобразно решение, което
следва да се потвърди и при условията на чл.272 ГПК ПлОС при мотивиране на
своето решение по съществото на исковете препраща към мотивите на ПлРС.
Жалбоподателката
не претендира разноски, но се оплаква, че ПлРС е присъдил такива на Банката без
да съобрази тяхната прекомерност досежно адвокатското възнаграждение.
Банката
също не претендира разноски – възразява, че видно от Договора – л.327 от делото
на ПлРС възнаграждението от 3 600лв. е за три инстанции и за всички услуги
по Договора.
Основателно
е оплакването, че при иск за нищожност на ипотека цената на иска и от там
материалния интерес при изчисляване на минималния размер на дължимото адв.
възнаграждение се определя по данъчната оценка на ипотекирания имот, а не по
размера на обезпеченото вземане по Договора за банков кредит, т.е. при интерес
от 17 293,40лв., колкото е данъчната оценка на имота, минималното адв. възнаграждение
възлиза на 1048,80лв. за една инстанция, определено по чл.7 ал.2, т.4 от
Наредбата. Или за две инстанции съответното на минималното възнаграждение след
като има възражение за прекомерност от страна на ищцата, възлиза на
2 097,60лв. Не би могло от сега да се присъди адвокатско възнаграждение за
трета инстанция в размер на минимума, доколкото в правото на страните е да
преценят дали ще подадат касационна жалба срещу решението предвид вещноправния
характер на ипотеката върху недвижим имот и редакцията на чл.280 ал.3, т.1 ГПК
досежно предвиденото изключение.
Ето
защо обжалваното решение следва да се отмени в Частта за разноските за
разликата от дължимите разноски в размер на 2 097,60лв. до присъдените в
размер на 3 600лв. и искането за разноски на Банката за сумата от 1 502,40лв.
да се отхвърли като неоснователно.
Водим от горното и на основание чл.271 ГПК и
чл.272 ГПК, Окръжният съд
Р Е
Ш И :
ОТМЕНЯ решение № 489/13.03.2019г., постановено по
гр.д. № 6182/2017г. на ПлРС в ЧАСТТА за разноските, с която М.М.З., ЕГН **********,***, е осъдена ДА ЗАПЛАТИ на „„***“ АД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление гр.София, ***,
представлявано от Е.А. и Л.П.,
сторените деловодни разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 3 600,00
лева за
разликата от дължимите разноски в размер
на 2 097,60лв. до присъдените в размер на 3 600лв. като
незаконосъобразно и вместо него ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ искането на „„***“ АД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление гр.София, ***,
представлявано от Е.А. и Л.П. за осъждане на ищцата М.М.З., ЕГН **********,*** да им заплати сумата от още 1 502,40лв.,
представляваща разноски за адвокатско възнаграждение, като неоснователно.
ПОТВЪРЖДАВА решение № 489/13.03.2019г., постановено по гр.д. № 6182/2017г. на
ПлРС в останалата обжалвана Част като законосъобразно.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред ВКС на РБ в едномесечен срок от
връчването му на страните при условията на чл.280 и сл. ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.
2.