№ 205
гр. София, 12.01.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Е СЪСТАВ, в публично
заседание на петнадесети април през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Иванка Иванова
Членове:Петър Люб. Сантиров
Виктория М. Станиславова
при участието на секретаря Елеонора Анг. Г.а
като разгледа докладваното от Виктория М. Станиславова Въззивно
гражданско дело № 20211100507163 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
С Решение № 20271310 от 08.12.2020 г., постановено по гр. д. № 4392/2020 г. по
описа на СРС, I ГО, 124 състав, ответникът С. К. К. е осъден, на основание чл. 93, ал. 2, изр.
2 ЗЗД, да заплати на ищеца В. Г. В. сумата в размер на 18 000 (осемнадесет хиляди) лева –
задатък в двоен размер, даден по предварителен договор за покупко – продажба на
недвижим имот от 25.10.2019 г. – апартамент № 34, представляващ самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 68134.4356.108.9.34, находящ се в гр. София, ж. к. „******* бл.
******* ведно със законната лихва от завеждане на делото – 28.01.2020 г., до окончателното
плащане. На основание чл. 78, ал. 1 ГПК в тежест на ответника са възложени сторените от
ищеца разноски в производството пред СРС в размер на 1 700 лева.
Срещу първоинстанционното решение, в законоустановения срок по чл. 259, ал. 1
ГПК, е депозирана въззивна жалба от ответника С. К. К., чрез адвокат А. Т.. Излагат се
оплаквания за неправилност и необоснованост на обжалваното решение. По делото било
установено, че на 25.10.2019 г. е сключен предварителен договор за покупко – продажба на
недвижим имот, представляващ апартамент № 34, находящ се в гр. София, ж. к. „*******
бл. ******* между С. К. К. – като продавач, и В. Г. В. – като купувач. В чл. 1.1. от договора
били посочени прехвърлителните сделки, въз основа на които продавачът се е легитимирал
като собственик на процесния апартамент, респ. тези сделки са били известни на ищеца –
купувач към момента на подписване на предварителния договор. Съгласно чл. 5.1. от
договора крайният срок за сключване на окончателен договор бил 24.12.2019 г. В исковата
молба се съдържало изрично признание на купувача, че същият е отказал сключване на
окончателен договор. Отказът бил мотивиран с узнати от ищеца данни за входиран сигнал в
Софийска районна прокуратура /СРП/ вх. № 56668 от 20.12.2019 г. във връзка с процесния
недвижим имот, с който последният е обосновал извод за наличие на извънсъдебен спор
досежно собствеността върху гореописания недвижим имот. Жалбоподателят счита, че
направеният отказ не почива на валидно основание, поради което не е породил правни
последици между страните по договора. Посоченият сигнал до Софийска районна
прокуратура не съдържал данни за наличие на съдебен или извънсъдебен спор относно
апартамент № 34, като същевременно същият изхождал от лице, за което липсвал правен
1
интерес да оспорва прехвърлителните сделки, легитимиращи ответника като собственик на
имота. С оглед така изложеното поддържа, че към момента на сключване на предварителния
договор – 25.10.2019 г., както и към уговорения краен момент за сключване на окончателен
договор – 23.12.2019 г, процесният апартамент не е бил предмет на извънсъдебен или
съдебен спор. В тази насока счита за неправилно позоваването на Софийски районен съд на
данните за инициирано исково производство с предмет ревандикационен иск, касаещ същия
имот, като сочи, че този иск е предявен в неотносим за спора по делото момент. При така
установеното от фактическа страна се твърди липса на виновно неизпълнение на
предвиденото в т. 3.2. от предварителния договор задължение на продавача, което да
поражда преобразуващо право в полза на купувача да се откаже или да развали договора и
да претендира връщането на дадения задатък в двоен размер. Сочи се неяснота в мотивите
на Софийски районен съд досежно вида на спора, който съдът е приел за установен по
делото. Твърди се и неоснователност на предявената в условията на евентуалност искова
претенция за връщане на платения задатък, като получен на отпаднало основание,
обоснована с неизправността на купувача по предварителния договор, отказал да сключи
окончателен договор на определената в договора дата – 24.12.2019 г. При тези аргументи
моли за отмяна на обжалваното решение и за постановяване на друго решение, с което
предявените искове да бъдат отхвърлени. Претендират се разноски пред двете съдебни
инстанции.
В законоустановения срок по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на въззивната
жалба от ищеца В. Г. В., чрез адвокат Д. Й.. Поддържа се неоснователност и необоснованост
на заявените с въззивната жалба оплаквания. Оспорват се доводите на жалбоподателя за
липса на извънсъдебен спор досежно собствеността върху процесния апартамент. В сигнала
до Софийска районна прокуратура, послужил като основание на ищеца – купувач да се
откаже от сключването на окончателен договор за покупко – продажба на апартамент № 34,
се съдържали данни за измама и влошено психическо и физическо състояние на праводателя
на продавача – ответник към момента на изготвяне на Нотариален акт № 93, том I, рег. №
2696, дело № 72/2019 г. на нотариус А.Ш., в каквато насока били и събраните по делото
гласни доказателства. Относно действителността на прехвърлителната сделка, обективирана
в посочения нотариален акт, било инициирано в последващ момент гр. д. № 552/2020 г. по
описа на СРС, ГО, 157 състав. По посоченото дело било постановено съдебно решение, с
което била прогласена нищожността на договора за покупко – продажба на идеални части от
недвижим имот, сключен на 17.05.2019 г. във формата на Нотариален акт № 93, том I, рег.
№ 2696, дело № 72/2019 г., на нотариус А.Ш., и на основание чл. 108 ЗС третото
неучастващо по делото лице М.И.С. е било признато за собственик на ½ идеална част от
апартамент № 34, находящ се в гр. София, ж. к. „******* бл. ******* по силата на
наследствено правоприемството и въз основа на договор за продажба на държавен
недвижим имот по реда на Наредбата за държавните имоти, сключен на 29.12.1988 г. При
така изложеното твърди, че с депозирания пред Софийска районна прокуратура сигнал за
извършено от ответника престъпление е поставено началото на поредица от действия,
целящи защита правото на собственост на М.И.С. върху ½ от апартамент № 34. Моли за
потвърждаване на първоинстанционното решение като правилно и законосъобразно.
Претендира сторените пред въззивната инстанция разноски за адвокатско възнаграждение.
С определение № 3101 от 07.10.2021 г., постановено по настоящото дело, въззивният
съд е допуснал и приел като ново писмено доказателство по делото Решение №
20027063/29.01.2021 г. по гр. д. № 552/2020 г. по описа на СРС, ГО, 157 състав.
Софийският градски съд, Гражданско отделение, II Е въззивен състав, като прецени
събраните по делото доказателства и взе предвид наведените във въззивната жалба пороци
на атакувания съдебен акт и възраженията на насрещната страна, приема за установено от
фактическа страна следното:
Първоинстанционният съд е сезиран с осъдителен иск с правно основание чл. 93, ал.
2 ЗЗД, а в условията на евентуалност – осъдителен иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3
ЗЗД.
Ищецът В. Г. В. твърди, че на 25.10.2019 г. е сключил с ответника С. К. К.
предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, по силата на който
ответникът – като продавач, се е задължил да прехвърли на ищеца – купувач, чрез
окончателен договор за покупко – продажба в нотариална форма, собствеността върху
следния недвижим имот: апартамент № 34, представляващ самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 68134.4356.108.9.34, находящ се в гр. София, общ. Столична, по кадастрална
2
карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД – 18 – 14/06.03.2009 г. на
изпълнителния директор на АГКК, последно изменение със заповед: няма издадена заповед
за изменение в КККР, с адрес на имота: гр. София, ж. к. „******* бл. ******* който
самостоятелен обект се намира в сграда № 9, разположена в поземлен имот с идентификатор
68134.4356.108, брой нива на обекта 1 /едно/, целият с площ по схема и документ за
собственост от 52.24 кв.м., заедно с прилежащи части: избено помещение № 34, с полезна
площ 4,50 кв.м., както и 2,583 % идеални части от общите части на сградата и 2,583 %
идеални части от правото на строеж върху мястото /подробно индивидуализиран в ИМ/. При
подписване на договора купувачът заплатил на продавача сумата от 9 000 лева,
представляваща капаро (задатък). Това обстоятелство било изрично удостоверено в самия
предварителен договор, имащ значението на разписка за извършеното плащане. Владението
върху апартамента било предадено на купувача в деня на подписване на договора, като
последният веднага предприел действия във връзка с неговото освежаване и почистване.
При извършването на тези действия купувачът се запознал с други обитатели на жилищната
сграда, в която се намирал апартамент № 34. При разговори с тях се установило, че лицето
С. К. К. не им е познато, макар да твърдели, че познават внука на починалата предходна
собственица, за който продавачът се бил представил пред ищеца. Това обстоятелство
накарало купувача да се усъмни в редовността на процесната сделка и декларираното от
ответника – продавач, за което допринесло и поведението на последния, който вече желаел
изповядване на сделката при по-ниска цена от договорената в предварителния договор.
Допълнително, при представяне на декларацията по чл. 87 ДОПК, се установило
неизплатени публични задължения на собственика на процесния имот. Всичко това
мотивирало ищеца да потърси контакт с праводателя на продавача по предварителния
договор – М.И.С.. При телефонен разговор със С., последният му обяснил, че никога не е
продавал своята ½ идеална част от апартамент № 34, нито е упълномощавал С. К. К. да се
разпорежда с неговата собственост, че е измамен от К. и ще заведе дело срещу него.
Впоследствие на ищеца бил представен сигнал до Софийска районна прокуратура, подаден
от дъщерята на М.И.С. – М.М. Б., в който били изложени твърдения, че М.И.С. е бил
измамен при подписването на Нотариален акт № 93, том I, рег. № 2696, дело № 72/2019 г. на
нотариус А.Ш.. На 23.12.2019 г. бил съставен Констативен протокол по реда на чл. 593 ГПК,
в който било удостоверено, че купувачът прави изявление за разваляне на предварителния
договор, на основание чл. 3, ал. 3 от същия – поради нарушение на чл. 3, т. 2 от него, и на
основание чл. 5, т. 4 от договора претендира връщане на платения задатък в двоен размер.
На 07.01.2020 г. в Софийски районен съд била депозирана искова молба от М.И.С. срещу С.
К. К. с предмет прогласяване нищожността на прехвърлителната сделка, обективирана в
Нотариален акт № 93, том I, рег. № 2696, дело № 72/2019 г. по описа на нотариус А.Ш..
Ищецът твърди, че окончателен договор не е бил сключен по вина на продавача, който
нарушил чл. 3.2. от предварителния договор – получената информация лично М.И.С. и
входираният в СРП сигнал за извършено престъпление несъмнено свидетелствали за
наличие на извънсъдебен спор досежно собствеността на процесния апартамент. С оглед на
това и на основание чл. 93, ал. 2, пр. 2 ЗЗД в полза на ищеца – купувач било възникнало
вземане за сумата от 18 000 лева – двойния размер на предоставения задатък. Предвид
изложеното моли съда да постанови решение, с което да осъди ответника да му заплати
сумата от 18 000 лева, представляваща двойния размер на платения задатък. В условията на
евентуалност моли съда да постанови решение, с което да осъди ответника да му заплати
сумата от 9 000 лева, като платена на отпаднало основание – въз основа на разваления
предварителен договор за покупко – продажба от 25.10.2019 г. Претендира сторените по
делото разноски.
С постъпилия в срока по чл. 131 ГПК писмен отговор ответникът оспорва предявения
иск. Поддържа, че направеното от ищеца – купувач изявление за отказ от сключване на
окончателен договор за покупко – продажба на процесния имот не почива на валидно
правно основание, поради което не е породило правно действие. Посоченият в исковата
молба сигнал за извършено престъпление не съдържал данни за наличие на съдебен или
извънсъдебен спор по отношение на апартамент № 34. Същевременно същият бил подаден
от лице, за което липсвал правен интерес от оспорване прехвърлителните сделки,
легитимиращи ответника като собственик на имота. Към датата на сключване на
предварителния договор и към уговорената от страните крайна дата за сключване на
окончателен договор не съществувал какъвто и да е спор относно собствеността на
процесния апартамент, поради което не било налице твърдяното виновно неизпълнение на
клаузата на т. 3.2. от сключения между страните предварителен договор. Относно данните за
входирана в СРС искова молба срещу С. К. К. по повод действителността на сделката,
3
обективирана в Нотариален акт № 93, том I, рег. № 2696, дело № 72/2019 г. на нотариус
А.Ш., сочи, че същата е депозирана след уговорената крайна дата за сключване на
окончателен договор, поради което е неотносима към преценката за основателност на
заявената искова претенция за връщане на двойния размер на платения задатък. Твърди
неоснователност и на предявената в условията на евентуалност претенция за връщане на
получената сума от 9 000 лева, като платена на отпаднало основание, обоснована с
твърдения за неизправност на купувача по предварителния договор. Моли съда да постанови
решение, с което да отхвърли предявените искове. Претендира сторените по делото
разноски.
По делото е приет, неоспорен от страните, предварителен договор от 25.10.2019 г. за
покупко – продажба на недвижим имот, носещ подписи на страните по него, по силата на
който С. К. К. – като продавач, се е задължил да прехвърли на В. Г. В. – като купувач, чрез
окончателен договор за покупко – продажба в нотариална форма собствеността върху
следния свой собствен недвижим имот: апартамент № 34, представляващ самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 68134.4356.108.9.34, находящ се в гр. София, общ.
Столична, по кадастрална карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД – 18 –
14/06.03.2009 г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: гр. София, ж. к.
„******* бл. ******* целият с площ по схема и по документ за собственост от 52.24 кв.м.,
заедно с прилежащите му части: избено помещение № 34, с полезна площ 4,50 кв.м., както и
2,583 % идеални части от общите части на сградата и 2,583 % идеални части от правото на
строеж върху мястото /подробно индивидуализиран/, срещу насрещно задължение на
купувача да му заплати продажна цена в размер на сумата от 89 966 лева.
Съгласно чл. 2.1. от договора продажната цена следва да бъде заплатена от купувача
по следния начин: в деня на подписване на предварителния договор – сумата от 9 000 лева,
представляваща капаро /задатък/, а в деня на нотариалното изповядване на сделката –
остатъкът от 80 966 лева /съгласно чл. 4.2 платима по банков път/. Според уговореното в чл.
4.1. купувачът поема задължение да заплати в брой при подписване на предварителния
договор сумата от 9 000 лева, имаща значение на капаро /задатък/ и представляваща част от
продажната цена. В договора е обективирано изявление на продавача, носещо неговия
подпис, неоспорен от ответника, че на същия ден – 25.10.2019 г. в 15:31 часа, е получил
капаро в размер на 9 000 лева.
В чл. 3.1. от договора са посочени 2 броя нотариални актове, легитимиращи
продавача С. К. К. като собственик на гореописания имот към датата на сключване на
предварителния договор: Нотариален акт № 46, том I, рег. № 1607, дело № 40 от 2019 г. на
нотариус А.Ш. и Нотариален акт № 93, том I, рег. № 2696, дело № 72/2019 г. на нотариус
А.Ш..
Съгласно чл. 3.2. от договора продавачът декларира и гарантира на купувача, че към
датата на сключване на настоящия договор /като изброените обстоятелства ще се считат
препотвърдени и към датата на окончателната сделка/ е единствен собственик на
недвижимия имот, че същият е негова изключителна собственост; реална и/или идеална част
от имота не е прехвърляна в собственост на трети лица; за имота не са сключени
предварителни договори, договори за наем, нито каквито и да е други договори; имотът не е
предмет на съдебни и/или извънсъдебни спорове, по отношение на имота не са учредявани
каквито и да е било ограничени вещни права за трети лица, за лични или чужди задължения,
и не са налице никакви други вещни тежести, вкл. обезпечителна мярка по ЗОПДИППД; за
имота няма неприключени делбени, бракоразводни и други дела и съдебни спорове, касаещи
собствеността му, както и че е/не е съпружеска имуществена общност по смисъла на
Семейния кодекс и Закона за собствеността.
В чл. 5.1 е определен краен срок за сключване на окончателен договор пред нотариус
– до 24.12.2019 г., при уговорена възможност за неговото удължаване по взаимно съгласие
на страните, при настъпване на независещи от тях причини.
Съгласно чл. 5.4. от договора при виновно неизпълнение на задълженията от
продавача – уговорени в клаузите от чл. 3.2. до чл. 3.4. и чл. 5.1., чл. 5.2. и чл. 5.3., или при
възникване на обстоятелства, различни от декларираното и гарантираното от негова страна,
които биха възпрепятствали купувача да упражни правото си на собственост в пълен обем,
продавачът възстановява на купувача дадения задатък в двоен размер.
По делото са приети като писмени доказателства посочените в чл. 3.1. от
предварителния договор 2 броя нотариални актове – Нотариален акт № 46, том I, рег. №
1607, дело № 40 от 2019 г. на нотариус А.Ш. и Нотариален акт № 93, том I, рег. № 2696,
4
дело № 72/2019 г. на нотариус А.Ш..
От Нотариален акт № 46, том I, рег. № 1607, дело № 40 от 2019 г. на нотариус А.Ш.,
рег. № 500 на НК, се установява, че на 28.03.2019 г. С.И. С., действащ чрез пълномощника
си С. К. К., е дарил на С. К. К. собствената си ½ идеална част от апартамент № 34,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.4356.108.9.34, находящ
се в гр. София, общ. Столична, по кадастрална карта и кадастралните регистри, одобрени
със Заповед РД – 18 – 14/06.03.2009 г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на
имота: гр. София, ж. к. „******* бл. *******– процесния имот.
Видно от Нотариален акт № 93, том I, рег. № 2696, дело № 72/2019 г. на нотариус
А.Ш., рег. № 500 на НК, е, че на 17.05.2019 г. М.И.С., действащ чрез пълномощника си С. К.
К., в качеството си на продавач, е прехвърлил в полза на С. К. К. – в качеството му на
купувач, собствената си ½ идеална част от апартамент № 34, представляващ самостоятелен
обект в сграда с идентификатор 68134.4356.108.9.34, находящ се в гр. София, общ.
Столична, по кадастрална карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД – 18 –
14/06.03.2009 г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: гр. София, ж. к.
„******* бл. *******– процесния имот.
По делото е представено Удостоверение за задължения по чл. 87, ал. 6 от ДОПК,
издадено на 06.12.2019 г. досежно неизпълнени публични задължения на С. К. К..
Пред Софийски районен съд е приет като доказателство сигнал до Софийска районна
прокуратура вх. № 56668/20.12.2019 г., подаден от М.М. Б., в качеството на дъщеря на
лицето М.И.С., срещу С. К. К.. В сигнала се обективират твърдения за осъществена
„измама“ по отношение на баща й през м. май 2019 г. от страна на С. К. К., като последният,
възползвайки се от влошеното физическо и психическо състояние на М.И.С. /онкоболен, на
процедури по химиотерапия/, му отнел неправомерно ½ идеална част от апартамент № 34,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.4356.108.9.34, с адрес
на имота: гр. София, ж. к. „******* бл. *******
Видно от представения по делото констативен протокол № 74, том VIII, рег. № 17511
от 23.12.2019 г., съставен на основание чл. 593 ГПК, на посочената дата в кантората на
нотариус Ц.С., рег. № 030 на Нотариалната камара, са се явили лицата С. К. К., придружен и
представляван от адвокат К. И.Ч., и В. Г. В., придружен и представляван от адвокат Е.Д.Д.,
като В. Г. В., чрез своя пълномощник, е изразил воля за разваляне на предварителен договор
за покупко – продажба на недвижим имот от 25.10.2019 г., на основание чл. 3.2. от него,
поради наличие на извънсъдебен спор досежно собствеността върху апартамент № 34,
обективиран в сигнал до СРП вх. № 56668/20.12.2019 г., и на основание чл. 5.4. претендира
възстановяване на дадения задатък в двоен размер.
По делото е постъпило писмо изх. № 56668/26.10.2020 г. от Софийска районна
прокуратура, ведно с приложен отказ за образуване на досъдебно производство от
18.03.2020 г. по повод депозиран от М. Б. сигнал за извършено престъпление по чл. 209 НК
спрямо нейния баща М. С..
По делото е представена и искова молба с вх. № 2000283/07.01.2020 г., депозирана от
М.И.С. срещу С. К. К., с искане към съда да прогласи за нищожен договор за покупко –
продажба на ½ идеална част от недвижим имот, обективиран в Нотариален акт № 93, том I,
рег. № 2696, дело № 72/2019 г. на нотариус А.Ш., рег. № 500 на НК, и да установи със сила
на пресъдено нещо, че М.И.С. е собственик на ½ идеална част на процесния апартамент №
34, и да осъди ответника да му предаде владението върху нея. С определение от 07.10.2021
г. въззивният съд е допуснал и приел като ново писмено доказателство по делото Решение
№ 20027063/29.01.2021 г. по гр. д. № 552/2020 г. на СРС, ГО, 157 състав. С последното СРС
е прогласил за нищожна прехвърлителната сделка, обективирана в Нотариален акт № 93,
том I, рег. № 2696, дело № 72/2019 г. на нотариус А.Ш., рег. № 500 на НК, и е уважил
предявения от М.И.С. срещу С. К. К. иск с правно основание чл. 108 ЗС досежно ½ идеална
част от спорния имот.
Пред СРС са събрани гласни доказателства чрез изслушване на свидетелката М.М. Б..
От показанията на последната се установява, че тя е внучка на предходната собственица на
процесния имот. След смъртта на баба , апартаментът бил наследен от двамата синове –
единият от които е бащата на свидетелката – М.И.С.. Св. Б. сочи, че баща никога не е
изразявал пред нея намерение да продава своята идеална част от апартамента. Тя узнала, че
апартаментът е продаден на ответника К. от съседи в жилищната сграда, в която се намирал
имотът, които се свързали с нея, за да я уведомят за извършван в него оглед. Поради това тя
извършила справка в имотния регистър, при която установила, че собственик на процесния
5
апартамент се води трето непознато за нея лице. В резултат на това и след консултация с
адвокат, свидетелката сигнализирала Прокуратурата. Сочи, че в процесния период баща е
бил във лошо здравословно състояние, тъй като е онкоболен и се налагало да ходи на
химиотерапии. Междувременно с него се бил свързал ищецът по настоящото дело, който
изразил съмнение за измама от страна на ответника К. във връзка с процесния имот, поради
което баща ѝ инициирал съдебно производство срещу него.
Пред СРС са събрани гласни доказателства чрез изслушване на свидетелката К. И.Ч..
От показанията на последната се установява, че същата е придружавала ответника С. К. К. в
кантората на нотариус Ц.С. през м. декември 2019 г. във връзка със сключването на
окончателен договор за покупко – продажба на процесния недвижим имот. В конкретния
ден в кантората на нотариус Ц.С. се явили ищецът, заедно с адвокат Е.Д., като последната
заявила, че окончателен договор няма да бъде сключен поради наличие на входиран в СРП
сигнал за извършено престъпление, подаден от дъщерята на лицето, продало имота на С. К..
Последният изразил воля за сключване на окончателен договор, като при липса на съдебни
спорове относно имота, считал, че не съществуват пречки за изповядване на сделката.
При така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна
следното:
Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК, изхожда от лице с правен
интерес, срещу подлежащ на инстанционен контрол съдебен акт, поради което е
процесуално допустима.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите
въпроси е ограничен от посоченото в жалбата, с изключение на случаите, когато следва да
приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса
на някоя от страните – съгласно задължителните указания, дадени в т. 1 от Тълкувателно
решение № 1 от 09.12.2013 г. по т. д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС.
При служебна проверка въззивният съд установи, че първоинстанционното решение е
валидно и допустимо. Не е допуснато нарушение на императивни материалноправни норми.
Решението на Софийски районен съд е и правилно, като на основание чл. 272 ГПК
въззивният състав препраща към мотивите, изложени от първоинстанционния съд.
Независимо от това и във връзка с доводите във въззивна жалба е необходимо да се добави и
следното:
При правилно разпределена доказателствена тежест съобразно нормата на чл. 154
ГПК и при изпълнение на задълженията си, регламентирани в чл. 146 ГПК, решаващият съд
е обсъдил събраните по делото доказателства, като е основал решението си върху приетите
от него за установени обстоятелства по делото и съобразно приложимия материален закон,
поради което въззивният съд следва да разгледа доводите на жалбоподателите във връзка с
неговата правилност.
Във въззивното производство не е спорно, а и се установява от приетите по делото и
неоспорени от страните писмени доказателства, че на 25.10.2019 г. е бил сключен писмен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който
ответникът С. К. К. – като продавач, се е задължил да прехвърли в съответната надлежна
форма правото на собственост върху процесния недвижим имот – апартамент № 34,
находящ се в гр. София, ж. к. „******* бл. ******* срещу насрещната парична престация на
ищеца – купувач В. Г. В. да заплати продажна цена в размер на 89 966 лева. В
предварителното съглашение е уговорено продажната цена да бъде заплатена от купувача
по следния начин: в деня на подписване на предварителния договор – сумата от 9 000 лева,
представляваща капаро /задатък/ съгласно чл. 2.1.1., а в деня на нотариалното изповядване
на сделката – остатъкът от 80 966 лева /съгласно чл. 4.2 платима по банков път/. Не се спори,
че сумата от 9 000 лева е била заплатена от ищеца на ответника в деня на сключването на
предварителния договор, който има характер и на разписка съгласно обективирано в него
изявление на продавача, носещо неговия подпис, неоспорен по делото, че на същия ден –
25.10.2019 г., в 15:31 часа, е получил капаро в размер на 9 000 лева. Съгласно чл. 5.1. от
договора страните са постигнали съгласие окончателният транслативен договор да бъде
сключен в срок до 24.12.2019 г., както и че промяна на срока може да бъде осъществена
само при взаимно съгласие между тях. В договора е посочено, че собствеността на имота е
удостоверена с Нотариален акт № 46, том I, рег. № 1607, дело № 40 от 2019 г. на нотариус
А.Ш., и Нотариален акт № 93, том I, рег. № 2696, дело № 72/2019 г. на нотариус А.Ш.,
представени от продавача на купувача в деня на подписване на предварителния договор.
6
Съгласно уговореното в чл. 3.2. продавачът декларира и гарантира на купувача, че към
датата на сключване на настоящия договор /като изброените обстоятелства ще се считат
препотвърдени и към датата на окончателната сделка/ е единствен собственик на
недвижимия имот, че същият е негова изключителна собственост; реална и/или идеална част
от имота не е прехвърляна в собственост на трети лица; за имота не са сключени
предварителни договори, договори за наем, нито каквито и да е други договори; имотът не е
предмет на съдебни и/или извънсъдебни спорове, по отношение на имота не са учредявани
каквито и да е било ограничени вещни права за трети лица, за лични или чужди задължения,
и не са налице никакви други вещни тежести, вкл. обезпечителна мярка по ЗОПДИППД; за
имота няма неприключени делбени, бракоразводни и други дела и съдебни спорове, касаещи
собствеността му, както и че е/не е съпружеска имуществена общност по смисъла на СК и
ЗС. В клаузата на чл. 5.4. страните са уговорили санкция за продавача при виновно
неизпълнение на поетите от него задължения по чл. 3.2. от договора или при възникване на
обстоятелства, различни от декларираното и гарантираното от негова страна, които биха
възпрепятствали купувача да упражни правото си на собственост в пълен обем, а именно,
задължение за продавача да възстанови на купувача дадения задатък в двоен размер.
В случая страните не спорят, а и от съдържанието на клаузите на процесния договор
се установява, че същите са постигнали договореност т. нар. „капаро“ освен функцията на
авансово плащане, т. е. на частично предварително изпълнение на задължението за
заплащане на уговорената продажна цена, да има и функцията на задатък по смисъла на чл.
93, ал. 1 ЗЗД, който да служи като доказателство за сключване на договора, като
обезпечение за изпълнение на поетите с него задължения, а и като предварително уговорено
обезщетение за вредите от неизпълнение на последните.
От представения пред СРС сигнал вх. № 56668/20.12.2019 г. /съгласно входящата
регистратура на СРП/ се установява, че на 20.12.2019 г. свидетелката М.М. Б. е сезирала
Софийска районна прокуратура с искане за извършване на проверка с оглед на
съществуващи данни за престъпление от общ характер, извършено от лицето С. К. К., по
отношение на баща М.И.С., във връзка със съсобствен на последния недвижим имот,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.4356.108.9.34, с адрес
на имота: гр. София, ж.к. „******* бл. *******
От представения по делото констативен протокол № 74, том VIII, рег. № 17511 от
23.12.2019 г., съставен на основание чл. 593 ГПК, се установява, че на посочената дата в
кантората на нотариус Ц.С., рег. № 030 на НК, са се явили лицата С. К. К., придружен и
представляван от адвокат К. И.Ч., и В. Г. В., придружен и представляван от адвокат Е.Д.Д.,
като В. Г. В., чрез своя пълномощник, е изразил воля за разваляне на сключен между тези
страни предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот от 25.10.2019 г.,
на основание чл. 3.2. от него – поради наличие на извънсъдебен спор досежно собствеността
върху апартамент № 34, обективиран в сигнал до СРП вх. № 56668/20.12.2019 г., като на
основание чл. 5.4. от договора В. Г. В. претендира възстановяване на дадения задатък в
двоен размер.
Спорният по делото въпрос, пренесен за решаване пред настоящата съдебна
инстанция чрез наведените във въззивната жалба конкретни доводи за неправилност на
първоинстанционното решение, касае възникването в правната сфера на ищеца на
потестативното право едностранно да се откаже от сключения предварителен договор по
смисъла на чл. 93, ал. 2 ЗЗД (да го развали без писмено предупреждение по реда на чл. 87,
ал. 1 ЗЗД) и обусловеното от това преобразуващо право да получи плащане, възлизащо на
двойния размер на заплатеното капаро.
В конкретния случай, ищецът основава възникването и съществуването на спорното
субективно материално притезателно право да претендира заплащане на двойния размер на
дадения задатък на неизпълнение от страна на ответника на задълженията, вменени му с
цитираната клауза на чл. 3.2. от предварителния договор, като твърди, че към уговорената в
него крайна дата за сключване на окончателен договор – 24.12.2019 г., последният не е
изпълнил дадената декларация за липса на извънсъдебни спорове досежно правото на
собственост върху апартамент № 34. В тази насока ищецът се е позовал, от една страна, на
осъществена между него и соченото за праводател на ответника лице – М. С., лична
комуникация, при която последният го е информирал, че и понастоящем е собственик на
апартамент № 34, тъй като не е продавал своята ½ идеална част от него, и вероятно е бил
измамен от С. К. К. и ще предприеме съдебни действия спрямо него, а от друга – на
представен му преди датата 24.12.2019 г. сигнал до Софийска районна прокуратура, в който
7
се съдържат твърдения, че М. С., в качеството на прехвърлител по Нотариален акт № 93,
том I, рег. № 2696, дело № 72/2019 г. на нотариус А.Ш., е бил „измамен“ от представлявалия
го като пълномощник при изповядване на сделката С. К. К..
Съгласно чл. 93, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД задатъкът служи за доказателство, че е сключен
договорът и обезпечава неговото изпълнение. Ако страната, която е дала задатъка, не
изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да задържи
задатъка.
Задатъкът е реално, акцесорно съглашение между страните по договор, предоставящо
на изправната страна право в определени, конкретно договорени хипотези, при конкретно
договорно неизпълнение на насрещната страна, да развали договора (да се откаже от него),
без да спазва реда по чл. 87 ЗЗД, и като получи престация в размер на договорения задатък,
респ. в двойния му размер, без да е нужно да доказва вреди от договорното неизпълнение. В
този смисъл, законодателят е предвидил способ за изправната страна, чрез който последната
да се освободи от облигационното правоотношение, като същевременно вредите, които е
претърпяла, са обезпечени с дадения задатък, респективно с връщането му в двоен размер.
Когато даденото като задатък представлява едновременно и част от дължимата главна
престация, какъвто е настоящият случай, задатъкът притежава действието на аванс –
договорено частично изпълнение на задължението за заплащане на уговорената продажна
цена.
За да бъде уважен искът по чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД, е необходимо да се установи
наличието на следните предпоставки: валидно сключен договор, чието изпълнение е
обезпечено с даване на задатък; неизпълнение от страната, която е получила задатъка; отказ
от, т. е. разваляне на договора от другата страна – тази, която е дала задатъка; последната
трябва да е изправна – да е изпълнила задълженията си по договора или да е готова да
престира – в този смисъл трайната практика на ВКС, обективирана в Решение №
85/04.07.2018 г. по гр. д. № 4262/2017 г. на ВКС, ІІІ ГО, Решение № 120/31.07.2019 г. по гр.
д. № 992/2018 г. на ВКС, ІІІ ГО, и др.
В случая, с оглед установеното от фактическа страна и въведените в процеса доводи
и възражения следва да се приеме, че тези предпоставки са налице – страните са били
обвързани от валидно сключен предварителен договор за покупко – продажба на недвижим
имот; същите са постигнали съгласие за заплащане на задатък от ищеца в деня на
подписване на предварителния договор в размер на сумата от 9 000 лева, който е бил реално
платен; налице е неизпълнение на поетите договорни задължения от страна на ответника –
жалбоподател по чл. 3.2 от предварителния договор, тъй като последният не е изпълнил
поетата декларация към уговорената крайна дата за сключване на окончателен договор за
покупко-продажба да не съществуват извънсъдебни спорове досежно правото на
собственост върху апартамент № 34; ищецът е изправна страна по предварителния договор,
тъй като е изпълнил престацията си по договора за авансово плащане на част от продажната
цена, имаща характер на капаро/задатък, и е отправил едностранно волеизявление за
разваляне на сключения между страните договор, обективирано в констативен протокол №
74, том VIII, рег. № 17511 от 23.12.2019 г., съставен на основание чл. 593 ГПК, от помощник
– нотариус по заместване при нотариус Ц.С..
Въззивникът релевира довод, че към уговорения краен срок за сключване на
окончателен договор, не са съществували както извънсъдебни, така и съдебни спорове
относно правото на собственост върху процесния имот. Същият поддържа, че в
представения по делото сигнал до Софийска районна прокуратура не се съдържат данни за
подобни спорове, а ангажираните доказателства за иницииране на гр. д. № 552/2020 г. на
СРС, ГО, 157 състав, са неотносими към конкретния правен спор, тъй като касаят правни
действия, предприети след срока за сключване на окончателен договор.
Противно на поддържаното от ответника, от събраните по делото писмени
доказателства – сигнал вх. № 56668/20.12.2019 г. до Софийска районна прокуратура, и
гласни такива – показанията на свидетелката М. Б., които въззивният съд цени по реда на чл.
172 ГПК като ясни, убедителни и кореспондиращи с останалия доказателствен материал, се
установява, че преди 24.12.2019 г. е била установена връзка между купувача В. В. и лицето
М. С. – праводател на С. К. досежно ½ идеална част от процесния апартамент съгласно
Нотариален акт № 93, том I, рег. № 2696, дело № 72/2019 г. на нотариус А.Ш., при която М.
С. е легитимирал себе си като собственик на ½ идеална част от апартамент № 34 и е
информирал В. В. относно намеренията си да предприеме съдебни действия срещу С. К. с
цел установяване на евентуална измама от страна на К. при придобиването на
8
притежаваната от С. идеална част от имота, които действия са били материализирани видно
от представения по делото сигнал до Софийска районна прокуратура от 20.12.2019 г.,
съдържащ данни за извършено престъпление от общ характер от ответника във връзка със
съставянето на горепосочения нотариален акт. Не могат да бъдат споделени възраженията
на въззивника, че сигналът до Софийска районна прокуратура не съдържа данни за
наличието на извънсъдебен спор относно правото му на собственост върху имота.
Обстоятелството, че лице, различно от ответника, легитимира себе си като собственик на
процесния имот, несъмнено свидетелства за наличие на такъв извънсъдебен спор, доколкото
поставя под съмнение качеството изключителен собственик на апартамента, заявено от
продавача. Още повече, че твърденията на това трето лице са съпроводени с такива за
извършено противозаконно действие от самия К. и са обективирани в сигнал, адресиран до
държавен правозащитен орган, какъвто е Прокуратурата на РБ. Неоснователни са и доводите
досежно предприемането на тези действия от лице без правен интерес – свидетелката М. Б..
Същата поначало не може да бъде счетена за лице без правен интерес, доколкото се явява
низходяща на потенциално „измаменото лице“, като същевременно НПК не обвързва
сигнализирането на Прокуратурата на РБ с наличие на правен интерес от подалото сигнал
лице, а единствено с наличието на данни за извършено престъпление, които да послужат
като основание за предприемане на проверка по реда на ЗМВР или за образуване на
досъдебно производство. Що се касае до възраженията досежно неотносимост на
представените по делото доказателства за инициирано исково производство срещу
ответника във връзка с действителността на прехвърлителната сделка, обективирана в
Нотариален акт № 93, том I, рег. № 2696, дело № 72/2019 г. на нотариус А.Ш., съдът намира,
че основателно в жалбата се сочи, че същите не могат да бъдат преценявани като такива,
обосноваващи наличие на съдебен спор по смисъла на чл. 3.2. от предварителното
съглашение, обосноваващи правото на купувача да се откаже от него, тъй като те
свидетелстват за предприети след изтичане на определения в предварителния договор срок
за сключване на окончателен процесуални действия по сезиране на гражданския съд – не
може да се приеме за неизпълнена от страна на продавача декларацията, че спрямо имота не
съществуват съдебни спорове към момент, за който същият не е изразил съгласие до
отговаря /исковата молба е входирана в СРС на 07.01.2020 г., а крайният срок за сключване
на окончателен договор е 24.12.2019 г./. От друга страна, представената искова молба и
приетото във въззивното производство като ново писмено доказателство Решение №
20027063/29.01.2021 г. по гр. д. № 552/2020 г. по описа на СРС, ГО, 157 състав, въззивният
съд цени като доказателства, които в пълна степен кореспондират с изложеното от св. М. Б.
и удостоверяват достоверността на свидетелските показания на последната относно
възникналия извънсъдебен спор между М. С. и С. К. /прераснал и в съдебен такъв/, за който
ищецът е узнал още преди депозиране на сигнала до СРП.
Предвид гореизложеното, настоящият въззивен състав споделя изводите на СРС за
съществуването на извънсъдебен спор относно правото на собственост върху процесния
апартамент № 34, възникнал към момент, предхождащ определения в предварителния
договор краен срок за сключване на окончателен, обективиран в личната комуникация на
ищеца и третото неучастващо по делото лице М. С. /доказателства за която се съдържат в
показанията на свидетелката М. Б./ и в депозирания в Софийска районна прокуратура
сигнал вх. № 56668/20.12.2019 г., на които ищецът – купувач се позовава, за да обоснове
неизправност на продавача по предварителния договор. Свободата на договаряне,
установена с правилото на чл. 9 ЗЗД, предпоставя правото на страните по един двустранен
договор, включително и предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот,
да уговорят специални правила относно отказа от договора по смисъла на чл. 93, ал. 2 ЗЗД
(освобождаване на страните от облигационната обвързаност по договора, чрез развалянето
му поради неизпълнение), респективно за отговорността на неизправната страна.
Постигнатите между страните договорености са задължителни за тях съгласно изричната
норма на чл. 20а ЗЗД, съгласно която договореностите имат силата на закон за тези, които са
ги сключили. В конкретния случай, в рамките на договорната свобода, страните са
определили задълженията на всяка от тях, както и предпоставките за ангажиране
отговорността на неизправната страна. Съгласно клаузата на чл. 3.2 от предварителния
договор продавачът е декларирал и гарантирал на купувача, че към датата на сключване на
предварителния договор, като изброените в цитираната клауза обстоятелства ще се считат
препотвърдени и към датата на окончателната сделка, че имотът няма да бъде предмет на
извънсъдебни спорове. Видно е обаче от събраните по делото доказателства, че към
момента, към който ответникът е поел задължение имотът, предмет на прехвърлителната
сделка, да бъде необременен от спорове – конкретно от извънсъдебни, декларацията не е
9
била изпълнена, като права относно процесния имот са заявени от трето за сделката лице,
съпроводени с твърдения за престъпни действия от страна на продавача при неговото
придобиване, за което са били сигнализирани и компетентните държавни органи.
Извънсъдебно заявените вещни права върху спорния имот на третото, неучастващо по
делото лице, нарочно материализирани в сигнала до СРП, настоящият състав цени като
обективен факт, удостоверяващ възникналия извънсъдебен спор досежно собствеността
върху апартамент № 34. В тази насока следва да се посочи, че ответникът не е релевирал
пред съда доводи за наличие на обективни обстоятелства, които да са от естество да
освободят същия от лично поетата отговорност. Следователно, към уговорената в
предварителния договор дата е била налице визираната в клаузата на чл. 5.4. от същия
хипотеза, създаваща правната възможност купувачът едностранно да прекрати договора – да
се откаже от него по смисъла на закона, и да иска връщане на платения задатък в двоен
размер. С оглед на това въззивният съд, както и първоинстанционният такъв, намира искът с
правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД за основателен.
Тъй като изводите на двете съдебни инстанции съвпадат, първоинстанционното
решение следва да бъде потвърдено на основание чл. 272 ГПК, като правилно и
законосъобразно. Поради уважаване на иска по чл. 93, ал. 2, изр. 2 ЗЗД не се е сбъднало
условието, при което е предявен евентуалния иск по чл. 55, ал. 1 ЗЗД и не следва да се
пристъпва към разглеждането му.
Относно разноските във въззивното производство
Предвид изхода на правния спор пред настоящата съдебна инстанция в полза на
въззиваемата страна следва на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, вр. чл. 273 ГПК, да бъдат
присъдени сторените от същата разноски. В случая се претендират такива в размер на 500
лева адвокатско възнаграждение съгласно представен договор за правна защита и
съдействие, който служи и за разписка за получаване на договорената в него сума в брой,
съгласно т. 1 от Тълкувателно решение № 6/2012 г. от 06.11.2013 г. на ОСГТК на ВКС.
Относно обжалваемостта на въззивното решение
С оглед цената на предявения иск и по аргумент от чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК, въззивното
решение подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд по правилата на чл. 280
ГПК в едномесечен срок от връчването на препис на страните.
Мотивиран от горното, Софийски градски съд, Софийски градски съд, II Е въззивен
състав
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 20271310 от 08.12.2020 г. по гр. д. № 4392/2020 г. по
описа на Софийски районен съд, I Гражданско отделение, 124 състав.
ОСЪЖДА С. К. К., ЕГН **********, с адрес: гр. София, ж. к. „*******, *******, да
заплати на В. Г. В., ЕГН **********, с адрес: гр. София, ж. к. „******* бл. *******, на
основание чл. 273 ГПК, вр. чл. 78, ал. 1 ГПК, сумата от по 500 (петстотин) лева – заплатено
адвокатско възнаграждение за процесуално представителство във въззивното производство.
Решението подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд в едномесечен
срок от връчването му на страните, при условията на чл. 280, ал. 1 ГПК, на основание чл.
280, ал. 3, т. 1 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
10