№ 193
гр. Поморие, 25.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПОМОРИЕ, IV СЪСТАВ , в публично заседание на
дванадесети септември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Ивайло Й. Бъчваров
при участието на секретаря Йовка Т. Тодорова
като разгледа докладваното от Ивайло Й. Бъчваров Гражданско дело №
20222160100014 по описа за 2022 година
Производството е образувано по искова молба от Д. К. и М. К. , представлявани от
пълномощника адв.Т.Ш. от БАК против Етажната собственост (ЕС) на сграда Е „Ета”
идентификатор 57491.509.24.1 ,к-с „Сънсет Ризорт” ,с адрес в гр...., представлявана от
управителя на ЕС „Кондо Мениджмънт“ ЕООД гр.Поморие, чрез управителя М. М. и
„Поморие Мениджмънт2” ЕООД гр.Поморие, чрез управителя В. Д.. Твърди се че ищците са
собственици на самостоятелен обект в ответната етажна собственост . Твърди се, че на
08/09.12.2021 г. е проведено общо събрание на ЕС на сграда Е(Ета“с идентификатор
57491.509.24.1 ,к-с „Сънсет Ризорт”, на което са приети решения съгласно обявеният дневен
ред : 1.Избор на протоколчик на общото събрание
2. Приемане на решение за извършване на Необходим ремонт на сградата по смисъла на nap.
1, т.8 от ДР на ЗУЕС и създаване на фонд „Ремонт и обновяване на сградата"/
3. Приемане на бюджет за извършване на необходимия ремонт на сграда Ета;
4. Определяне на размера, начина, сроковете и условията на плащане на паричните вноски
за поддържането на фонд „Ремонт и обновяване" на сградата, предвид нуждата от
извършване на необходим ремонт на сградата;
5. Приемане на решение, с което възлага на управителя на сградата по смисъла на nap. 1. , т.
8 от ДР на ЗУЕС с когото прецени, про условие и цена каквито договрои, но в рамките на
приетия Бюджет на Етажната собственост;
6. Определяне на финансови санкции за етажни собственици, които не са платили точно
и в срок вноските за фонд „Ремонт и обновяване";
1
7. Вземане на решение за предприеман на юридически действия от страна на управителя на
Етажната собственост при неплащане на задъжения от страна на етажните собственици и
определяне на съответните мерки за това. Твърди се,че решенията приети на общото
събрание на ЕС проведено на 08/09.12.2021 г. , обективирани в протокол от същата дата са
незаконосъобразни, поради допуснати нарушения на ЗУЕС касаещи реда за свикване и
провеждане на общото събрание . Твърди се, че събранието е свикано от лице, извън кръга
на посочените в чл.12 от ЗУЕС, което няма право да свиква общо събрание. Твърди се, че
поканата не била поставена на видно място, поради което не достигнала до всички
собственици, а посоченият в нея дневен ред не бил достатъчно конкретизиран що се отнася
до вида на посочения в т.2 от дневния ред ремонт. На следващо място се сочи нарушение на
изискването на чл.15 от ЗУЕС относно необходимия кворум за провеждане на събранието и
приемане на решения, като се сочи, че в случая кворумът бил под 67 % ид.от общите части.
Твърди се, че ремонтът по т.2 бил основен, а не необходим и за приемане на такова решение
било необходимо квалифицирано мнозинство от 67% от ид.ч. от общите части, а не само от
представените на събранието. Твърди се ,че не била спазена процедурата по насрочване на
общото събрание, а също така се твърди, че неправилно са преизчислени представените
ид.ч. от общите части към сто процента, поради което неправилно е отразен и формиран
кворума за провеждане на събранието и вземане на решенията. Иска се отмяна на
решенията на общото събрание (ОС) на ЕС, проведено на 08/09.12.2021 г., обективирани в
протокол от същата дата като незаконосъобразни . Иска се и присъждане на направените по
делото разноски .
Исковата молба е приета за разглеждане от съда и препис от нея е връчен на
ответната ЕС, която в законоустановения срок е подала отговор, с който оспорва
предявената претенция като неоснователна и моли съдът да я отхвърли изцяло. Ответникът
твърди, че организирането, провеждането, вземането на решения, изготвянето и връчването
на протокола от ОС са извършени законосъобразно, в съответствие с изискванията на ЗУЕС,
като излага подробни аргументи в подкрепа на застъпеното становище. Също претендира
разноските по делото.
В съдебно заседание ищците не се явяват редовно призовани, не се
представляват.
Ответната ЕС се представлява от редовно упълномощен процесуален
представител – адвокат, който поддържа изразеното с отговора становище за
неоснователност на предявения иск и моли за неговото отхвърляне и присъждане на
направените по делото разноски.
За да разреши така поставения спор съдът се запозна подробно със
становищата и исканията на страните, както и със събраните по делото доказателства, и като
съобрази относимите законови разпоредби, прие следното:
Страните не спорят, а и се установява от представеният по делото заверен
препис от титул за собственост – нотариален акт, че ищците е собственици на посочения в
исковата молба СОС, находящ се в сграда с идентификатор 57491.509.24.1 по КККР на
2
гр.Поморие, същата сграда „Е” (Ета) в комплекс „Сънсет Ризорт” гр.Поморие.
Установява се от доказателствата по делото, че на 08/09.12.2021 г. е проведено
ОС на ЕС на сграда „Е” (Ета), за провеждането на което е съставен протокол, който е
оповестен на 15.12.2021 г., чрез залепване на съобщение, за което също е съставен надлежен
протокол.
Предвид датата на оповестяване на протокола от ОС – 15.12.2021 г., датата на
предявяване на претенцията – 12.01.2022 г. и обстоятелството, че същата е предявена от
собственици на СОС в процесната ЕС, съдът намира, че искът е допустим и следва да се
разгледа по същество. Представен е заверен препис от покана, за свикване на извънредно
ОС на собствениците в ЕС на процесната сграда, изходяща от управителя на ЕС – „Поморие
мениджмънт 2” ЕООД гр.Поморие, подписана от представителя на дружеството- управител
В. Д., с която собствениците са уведомени, че управителят свиква извънредно общо
събрание на собствениците при дневен ред както следва:
1. Избор на протоколчик на общото събрание
2. Приемане на решение за извършване на Необходим ремонт на сградата по смисъла на nap.
1, т.8 от ДР на ЗУЕС и създаване на фонд „Ремонт и обновяване на сградата"/
3. Приемане на бюджет за извършване на необходимия ремонт на сграда Ета;
4. Определяне на размера, начина, сроковете и условията на плащане на паричните вноски
за поддържането на фонд „Ремонт и обновяване" на сградата, предвид нуждата от
извършване на необходим ремонт на сградата;
5. Приемане на решение, с което възлага на управителя на сградата по смисъла на nap. 1. , т.
8 от ДР на ЗУЕС с когото прецени, при условие и цена каквито договори, но в рамките на
приетия Бюджет на Етажната собственост;
6. Определяне на финансови санкции за етажни собственици, които не са платили точно и в
срок вноските за фонд „Ремонт и обновяване";
7. Вземане на решение за предприеман на юридически действия от страна на управителя на
Етажната собственост при неплащане на задължения от страна на етажните собственици и
определяне на съответните мерки за това. В поканата е посочено, че ОС ще се проведе на
08.12.2021 г., от 10,30 ч., в зала „Емералд”, на етаж -1, на сграда „Делта” в комплекса, като
регистрацията на участниците ще започне от 10.00 до 10,30 ч.
Като дата на поставяне на поканата е посочената датата 26.11.2021 г. в 11,40
ч..
Поканата е изготвена и на английски и руски езици.
Представен е заверен препис от протокол, датиран от 26.11.2021 г., относно
поставяне на поканата на на входната врата на сграда Е. Протоколът е подписан от
представляващия управителя и М. М. – собственик на СОС в процесната сграда.
Предвид така посоченото съдът намира, че не е налице твърдяното от ищците
3
нарушение на чл.13, ал.1 ЗУЕС, допуснато при свикване на ОС, изразяващо се в непоставяне
на поканата за свикване на ОС на видно и общодостъпно място на входа на сградата.
Разпоредбите на чл.13, ал.1-5 ЗУЕС, гарантират правото на собствениците на
СОС в сграда в режим на ЕС да вземат участие в ОС на ЕС, като въвеждат задължение на
свикващия ОС да уведоми собствениците за свикването на ОС по посочения в закона ред. В
случая собствениците – ищци са били надлежно уведомени за свикването на процесното ОС
в срока по чл.13, ал.1 ЗУЕС, могли са да упражнят правото си да присъстват при
провеждането на ОС и да участват във вземането на решения. Видно от представения
протокол от ОС на ЕС от 24.06.2021 г. по т.2 от дневния ред на същото събрание „Кондо
Мениджмънт“ЕООД е избрано за управител на процесната етажна собственост за 2022г. и
2023 г., т.е. към момента на провеждане на процесното общо събрание на 08/09.12.2021 г.
управител на етажната собственост е „Поморие мениджмънт2“, поради което и същото
дружество именно в качеството си на управител е свикало надлежно процесното ОС
съобразно с чл.12 от ЗУЕС.
Неоснователно е и оплакването, че посоченият дневен ред не бъл
конкретизиран в достатъчна степен. В чл.13, ал.7 от ЗУЕС относно съдържанието на
поканата е предвидено ,че в същата следва да са посочени дневният ред на общото събрание,
датата, часът и мястото на провеждането му, което в случая е сторено, и представената по
делото покана съдържа тези обстоятелства, поради което не е налице твърдяното нарушение
относно съдържанието на поканата. Липсва каквото и да е изискване за степента на
конкретизация на точките от дневния ред на събранието и в случая не е било необходимо да
се посочват доказателства относно вида на ремонта в самата покана както смята
процесуалният представител на ищците, а тези въпроси, включително несъгласието си по
тях ищците са могли да изложат на събранието при обсъждане на съответната точка от
дневния ред.
Представен е заверен препис от протокол от започналото на 08.12.2021 г. в
10,30 ч., ОС на собствениците на СОС в сграда Е(Ета) в комплекс „Сънсет ризорт”
гр.Поморие, в който са посочени представените на събранието СОС, техните собственици и
притежаваните от същите ИЧ от ОЧ на сградата в проценти.
В протокола е отразено , че неразделна част от същия е таблица с
присъстващите собственици, в която е положен подпис от последните.
Отразено е в протокола и обстоятелството, че председателят на събранието,
същият пълномощник на управителя, е констатирал, че към обявения час за провеждане на
ОС последното не може да е проведе поради липса на необходимия кворум по чл.15, ал.1
ЗУЕС – най-малко 67 на сто ИЧ от ОЧ на ЕС, поради което събранието се отлага с един час
на същата дата, като регистрацията на собствениците е продължила до последно посочения
час.
Съгласно протокола в 11,30 ч. председателят на ОС е констатирал, че към този
час ОС не може да се проведе, поради липса на кворума предвиден в чл.15, ал.1 и ал.2 от
4
ЗУЕС и е отложил събранието за 09.12.2021 г. от 10,30 ч. . На 09.12.2021 г. в 10,30 ч.
председателят е констатирал,че на събранието присъстват собственици (пълномощници на
собственици), формиращи кворум от 25,07566% ИЧ от ОЧ, който е достатъчен съгласно
чл.15, ал.3 ЗУЕС и събранието може да заседава и да взема решения. Присъстващите
идеални части са преизчислени към 100 % . Във връзка с оспорването на ищеца на
правилността на преизчисляването на кворума е извършена съдебно-техническа експертиза,
видно от заключението, на която, което съдът кредитира като правилно и обосновано,
представените на ОС идеални части от общите части са правилно прекалкулирани към 100
%, като кворумът на присъстващите при започване на общото събрание е бил на 25,076 % .
Вещото лице сочи, че са правилно изчислени според документите за собственост на всеки от
собствениците съответните ид.части от общите части, и същите правилно са прекалкулирани
към 100% . Поради това и са неоснователни възраженията на ищците относно това, че
процентите ид.ч. от общите части представени на събранието не са правилно
прекалкулирани към 100%. Неоснователни са и възраженията, че събранието е проведено
при липса на изискуемия кворум от 67%, предвид това, че същото е проведено при
условията на чл.15, ал.3 от ЗУЕС и се смята за законно, съответно може да приема решения,
независимо от броя на представените ид.части от общите части.
На проведеното общо събрание са приети следните решения по точките от дневния ред :
По т.1 за протоколчик на общото събрание е избрана Елена Кирякова-Дончева;
По т.2. е прието решение за извършване на Необходим ремонт на сградата по смисъла на
nap. 1, т.8 от ДР на ЗУЕС и създаване на фонд „Ремонт и обновяване на сградата";
По т. 3. е приет бюджет в размер на 409 084,80 евро за извършване на необходимия ремонт
на сграда Ета, съобразно с приложението към протокола, в което са посочени приспадащата
се на всеки собственик част от тази сума съобразно с притежавания процент ид.ч. от от
общите части.;
По т.4. е прието вноската за поддържането на фонд „Ремонт и обновяване" на сградата за
извършване на необходимия ремонт да е съобразно приетия бюджет, преизчислена за всеки
собственик поотделно съгласно чл.50, ал.2 от ЗУЕС-според ид.ч. в общите части на ЕС, но
не по-малко от 1% от МРЗ платими еднократно до 15.02.2022 г. по специално открита
банкова сметка със специално предназначение на името на управителя на ЕС, като вноските
са всеки СОС са посочени в приетия бюджет, неразделна част от протокола.;
По т.5 е прието решение ,с което се възлага на управителя на сградата по смисъла на пap. 1.
, т. 8 от ДР на ЗУЕС да сключи договори с когото прецени, при условие и цена каквито
договори, но в рамките на приетия Бюджет на Етажната собственост, като му се разрешава
да се разпорежда с всички средства набрани по специалната сметка във фонд„Ремонт и
обновяване" на сградата.; ;
По т. 6 е прието решение всеки собственик да дължи обезщетение за забава в размер на 5%
годишно върху дължимата вноска за всеки ден забава.
По т.7 е прието решение при неплащане на задължения към ЕСуправителят да има право да
5
предприема съдебни процедури срещу отделни собственици, като завежда съдебни искове.
В протокола за всяко от решенията е посочен начина, по който е гласувано от
присъстващите и съответните проценти, „ЗА“, „ПРОТИВ“ и „ВЪЗДЪРЖАЛ СЕ“ с които е
прието решението. Неразделна част от протокола са представените списък с подписи на
присъстващите на ОС лица, в който в табличен вид са посочени самостоятелния обект,
собственика, площта на обекта и ид.части, както и процента ид.ч. в общите части за
съответния обект, Пълномощни на собственици, участващи в събранието чрез
пълномощници, както и приетият бюджет за извършване на необходим ремонт за сградата с
разценки за всеки СОС. Представено е съобщение за изготвяне на протокола, изготвено от
управителя с посочена дата 15.12.2021 г. и час 16,50 ч., както и протокол удостоверяващ, че
същото е залепено на 15.12.2021 г. в 16,50 ч. на входната врата на сграда Е , като
протоколът е подписан от управителя и собственик на СОС. В съвкупност от изложеното до
момента съдът намира, че при свикването, провеждането и вземането на решения на
процесното ОС не са допуснати твърдените от ищците нарушения на ЗУЕС, водещи до
незаконосъобразност на всички решения, взети на ОС, поради което следва да се разгледат
твърденията на ищците за незаконосъобразност на отделните решения.
Ищците оспорват конкретно взетото по т.2 от дневния ред решение на ОС да
се извърши необходим ремонт на сграда Б (Бета) и да се създаде фонд „Ремонт и обновяване
на сградата”, като твърдят, че всъщност е взето решение, не за „необходим ремонт” на
сградата, по смисъла на §1, т.8 от ДР на ЗУЕС, а за „основен” такъв, по смисъла на §1, т.18
от ДР на ЗУЕС, вр.с § 5, т.42 от ДР на ЗУТ, поради което за вземането на решение е бил
необходим кворум не по-малко от 67 на сто ИЧ от ОЧ, какъвто кворум не е бил налице на
процесното ОС.
Съгласно разпоредбата на параграф 1, т. 8 от ДР на ЗЕУС, „Необходим ремонт” е дейност за
привеждане на сградата, на общи части, инсталации или части от тях в съответствие с
нормативните изисквания за техническа пригодност на сградата и инсталациите,
включително и покривите, с оглед отстраняване на създадени пречки или неудобства за
нормалното използване на сградата и самостоятелните обекти в нея. Съгласно § 5, т.42 от
ДР на ЗУТ, „Основен ремонт” на строеж е частично възстановяване и/или частична замяна
на конструктивни елементи, основни части, съоръжения или инсталации на строежа, както и
строително-монтажните работи, с които първоначално вложени, но износени материали,
конструкции и конструктивни елементи се заменят с други видове или се извършват нови
видове работи, с които се възстановява експлоатационната им годност, подобрява се или се
удължава срокът на тяхната експлоатация. По силата на § 5, т.43 от ДР на ЗУТ, „Текущ
ремонт” на строеж е подобряването и поддържането в изправност на сградите, постройките,
съоръженията и инсталациите, както и вътрешни преустройства, при които не се засяга
конструкцията на сградата, не се извършват дейности като премахване, преместване на
съществуващи зидове и направа на отвори в тях, когато засягат конструкцията на сградата,
не се променя предназначението на помещенията и натоварванията в тях. При така
посочените легални дефиниции „необходимият ремонт” по смисъла на 1, т. 8 от ДР на
6
ЗЕУС, може да бъде както „основен ремонт” по смисъла на § 5, т.42 от ДР на ЗУТ, така и
„текущ ремонт” по смисъла на § 5, т.43 от ДР на ЗУТ. Видно е от констатациите на
представения по делото доклад от технически анализ, извършен от „Бейтс България” ЕООД,
че в процесната сграда са налице течове от покрива/ покривните тераси, отстраняването на
които течове налага ремонт на покрива/покривните тереси – изолации, покрития и
повърхностни слоеве. Според съда този ремонт е за поддържане в изправност на сградата и
не налага частично възстановяване и/или частична замяна на конструктивни елементи,
основни части, съоръжения или инсталации на строежа, като такъв е „текущ” по смисъла на
ЗУТ и „необходим” по смисъла на ЗУЕС, като с извършването му ще се отстранят
създадените пречки и неудобства за нормалното използване на сградата и самостоятелните
обекти в нея, ето защо според съда не е налице твърдяното от ищците нарушение на чл.17,
ал.2, т.5 от ЗУЕС, поради което и след като по делото не е спорно, че фонд „Ремонт и
обновяване” в процесната ЕС не е бил създаден до вземане на решението, то решението по
т.2 от дневния ред на процесното ОС е законосъобразно.
По направените искания за присъждане на разноски, съдът прие следното.
Предвид отхвърлянето на предявените искове, следва на основание чл.78, ал.3 от ГПК
ищците да бъдат осъдени да заплатят на ответната ЕС направените по делото разноски в общ
размер 1050 лв. съгласно представения списък на разноските, от които 250 лв. за
възнаграждение на вещо лице и 800 лв. адвокатско възнаграждение. Искането на ищците за
присъждане на разноски следва да се остави без уважение.
Мотивиран от изложеното Районен съд – Поморие
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска на Д. К., гражданин на Република Ирландия, родена на ... г. в
Даун, Ирландия и М. К., гражданин на Република Ирландия, роден на ... г. в Даун,
Ирландия, чрез пълномощника адв.Т. Ш. от Адвокатска колегия- гр.Бургас със съдебен
адрес в гр...., против Етажната собственост на сграда „Е” (Ета) с идентификатор по КККР
на гр.Поморие 57491.509.24.1, комплекс „Сънсет Ризорт”, с адрес гр. ..., ,к-с „Сънсет
Ризорт“ , представлявана от управителя на ЕС „Кондо Мениджмънт“ ЕООД гр.Поморие,
чрез управителя М. М. и „Поморие Мениджмънт2” ЕООД гр.Поморие, чрез управителя В.
Д., за отмяна на всички решения приети на проведеното на 08/09.12.2021 г. Общо събрание
на собствениците в Етажната собственост обективирани в съставения протокол за същото
събрание.
ОСЪЖДА Д. К. и М. К. да заплатят на Етажната собственост на сграда „Е”
(Ета) с идентификатор по КККР на гр.Поморие 57491.509.24.1, комплекс „Сънсет Ризорт”,
7
гр. Поморие, сумата 1050 лв. , представляваща разноски по делото.
ОТХВЪРЛЯ ИСКАНЕТО на Д. К. и М. К. за присъждане на разноски.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред ОС – Бургас в двуседмичен срок
от съобщаването му на страните.
Съдия при Районен съд – Поморие: _______________________
8